Адвокат по недвижимости в Аланья и право в сфере недвижимости
Споры по аренде и недвижимости часто не ограничиваются одним вопросом. Определение арендной платы, расторжение договора, передача арендованного имущества и возврат депозита могут рассматриваться во взаимосвязи; споры, касающиеся записи в реестре недвижимости (тапу), права собственности или общей собственности, образуют отдельную техническую область, требующую особого анализа.
Интенсивность рынка недвижимости в Аланье и приобретение имущества лицами из разных стран приводят к тому, что иностранный элемент в спорах в этой сфере становится часто встречающимся обстоятельством. Иностранные собственники, правообладатели, проживающие за рубежом, сделки, осуществляемые по доверенности, и специальные правила, касающиеся приобретения недвижимости иностранцами, являются вопросами, которые необходимо рассматривать отдельно в этом контексте.
На этой странице в общих чертах разъясняются основные споры, возникающие из арендных отношений, основания для выселения, определение арендной платы и основные принципы приобретения недвижимости иностранцами. Поскольку обстоятельства каждого спора различны, правовая оценка должна проводиться на основе конкретного дела.
Основные направления практики
Основные споры в сфере права аренды и недвижимости
Споры, возникающие из арендных отношений, и споры, связанные с правом собственности, подчиняются различным правовым режимам. Требование о выселении и требование об определении арендной платы могут быть заявлены в рамках одного производства, тогда как такие требования, как исправление записи в реестре недвижимости, являются самостоятельным предметом иска.
Арендная плата и ее повышение
Определение размера повышения арендной платы, применяемого в продлеваемых периодах аренды, а также установление размера арендной платы с учетом текущих условий относятся к числу наиболее часто встречающихся на практике предметов спора. При такой оценке имеют значение наличие письменного договора между сторонами, критерий, по которому должно производиться повышение, и вопрос о том, не превышает ли согласованный в договоре размер повышения установленный законом предел.
Требование об определении размера арендной платы регулируется различными правилами в зависимости от вида и срока договора аренды. То, с какого периода аренды требование будет иметь правовые последствия, может зависеть от времени подачи иска, уведомления, направленного другой стороне, и наличия в договоре положения о повышении арендной платы.
Помимо определения размера арендной платы, закон также запрещает внесение изменений в договор, ухудшающих положение арендатора. Если заключение или продолжение договора обусловлено принятием арендатором на себя обязательства, не отвечающего его интересам и непосредственно не связанного с пользованием арендованным имуществом, такое связанное с арендой соглашение является недействительным. Что касается расходов, связанных с пользованием имуществом, то, если иное не предусмотрено договором или не установлено местным обычаем, по общему правилу арендатор несет такие расходы, как расходы на отопление, освещение и водоснабжение; сторона, несущая эти расходы, обязана по требованию предоставить другой стороне копии документов, подтверждающих расходы. В договорах, в которых арендная плата установлена в иностранной валюте, действует особое правило: изменение размера арендной платы допускается только по истечении определенного срока.
Выселение и прекращение договора
Прекращение договоров аренды жилых помещений и коммерческих помещений с крышей основывается на исчерпывающем перечне оснований, предусмотренных законом. Основания, обусловленные обстоятельствами со стороны арендодателя, и основания, обусловленные обстоятельствами со стороны арендатора, подчиняются различным условиям и различным срокам.
Выбор основания, необходимые уведомления и срок подачи иска могут напрямую повлиять на исход процесса. Уведомление, направленное несвоевременно, или иск, не поданный в установленный срок, может привести к переносу требования на следующий период аренды.
Краткосрочная аренда жилого помещения в туристических целях регулируется отдельным законом, что влечет последствия как для собственника, так и для арендатора. Аренда жилых помещений на срок не более ста дней считается арендой в туристических целях; аренда на срок более ста дней за один раз не подпадает под действие этого закона. Для осуществления туристической аренды необходимо до заключения договора получить разрешение, и к заявлению должно прилагаться решение, единогласно принятое всеми собственниками помещений в здании, где находится самостоятельный объект недвижимости. В зданиях более чем с тремя самостоятельными объектами недвижимости разрешение может быть выдано на самостоятельные объекты недвижимости, составляющие не более двадцати пяти процентов их общего числа, на имя одного и того же арендодателя.
Для арендатора последствие более определенно: арендатору жилого помещения, арендованного для использования в качестве жилья, запрещено законом сдавать его в аренду третьим лицам в туристических целях от своего имени и за свой счет. Такое использование, противоречащее запрету, также может поставить вопрос о прекращении договора в связи с нарушением договора. Кроме того, защитные положения, касающиеся аренды жилых помещений и коммерческих помещений с крышей, по своей природе не применяются к аренде недвижимости, предназначенной для временного использования, на срок шесть месяцев или менее.
Состояние арендованного имущества, обеспечение и передача
Непередача арендованного имущества в соответствии с договором, недостатки, выявленные в процессе пользования, необходимость обязательного ремонта и состояние арендованного имущества при его освобождении могут стать причиной спора между сторонами.
Закон устанавливает количественный предел для обеспечения: если договором аренды жилого помещения или крытого коммерческого помещения на арендатора возложена обязанность предоставить обеспечение, размер такого обеспечения не может превышать трёхмесячную арендную плату. Если в качестве обеспечения согласовано предоставление денежных средств или ценных бумаг, арендатор вносит денежные средства на срочный сберегательный счёт, с которого они не могут быть сняты без согласия арендодателя, а ценные бумаги передаёт на хранение в банк; банк может вернуть обеспечение только с согласия обеих сторон, после окончательного завершения исполнительного производства либо на основании вступившего в законную силу решения суда.
Срок возврата также установлен законом. Если арендодатель в течение трёх месяцев после прекращения договора аренды не уведомит банк в письменной форме о том, что он предъявил арендатору иск, связанный с договором аренды, либо инициировал исполнительное производство или производство по делу о банкротстве, банк обязан по требованию арендатора вернуть обеспечение.
Для возврата депозита могут иметь важное значение такие документы, как передаточный акт, фотографии и переписка, — для определения того, возникли ли заявленные повреждения арендованного имущества в результате обычного использования, и подтверждения этих повреждений.
Споры по поводу записи в реестре недвижимости и права собственности
В рамках данного направления рассматриваются требования о приведении записи в реестре недвижимости в соответствие с фактическим правовым положением, вопросы действительности сделок по переходу права собственности, раздел общей собственности, преимущественное право покупки, а также требования о компенсации за неправомерное пользование недвижимостью (ecrimisil) в связи с использованием объекта лицом, не являющимся правообладателем.
В таких спорах определяющее значение могут иметь записи реестра недвижимости, кадастровые документы, платёжные документы и, при наличии, тексты договоров. Поскольку переход права собственности на недвижимость по общему правилу осуществляется путём регистрации в реестре недвижимости, а действительность договоров, направленных на переход права, обусловлена соблюдением официальной формы, договоры, заключённые без соблюдения такой формы, сами по себе не влекут перехода права собственности.
Если недвижимость была передана добросовестному третьему лицу на основании неправомерной регистрации, приобретение такого лица может пользоваться защитой закона; в подобном случае требование может быть предъявлено не об аннулировании записи в поземельной книге, а о возмещении ущерба. Поскольку в отношении некоторых требований законом установлены специальные сроки, причем некоторые из них недавно изменились, вопрос о применимом способе правовой защиты следует оценивать с учетом обстоятельств конкретного дела и действующего законодательства.
В отношении преимущественного права покупки закон устанавливает конкретные сроки. О состоявшейся продаже покупатель или продавец уведомляет других участников общей собственности через нотариуса; преимущественное право покупки прекращается по истечении трех месяцев с даты уведомления управомоченного лица о продаже и, во всяком случае, по истечении одного года с даты продажи. Этот срок, действующий в любом случае, был сокращен с двух лет до одного года изменением от 24 декабря 2025 года; поэтому не следует полагаться на двухгодичный срок, указанный в старых источниках. Этим же изменением прямо установлено, что преимущественное право покупки не может быть использовано при продажах, осуществляемых в рамках Закона о государственных торгах, а также при продажах посредством принудительных торгов. Отказ от преимущественного права покупки должен быть совершен в официальной форме и внесен в поземельную книгу; отказ от использования преимущественного права покупки в отношении конкретной продажи подлежит оформлению в письменной форме.
Процесс шаг за шагом
Как проходит процесс рассмотрения спора по аренде?
Первичная оценка и сбор документов
В начале процесса совместно изучаются договор аренды, платёжные документы, данные из реестра недвижимости, переписка между сторонами и, при наличии, акт приёма-передачи. Определение того, возник ли спор из арендных отношений или из права собственности, влияет на возможные требования, а также на определение компетентного и подсудного суда.
Законодательное различие в данном случае очевидно. За исключением положений о выселении из арендуемой недвижимости в порядке исполнительного производства без исполнительного листа, все споры, возникающие из арендных отношений, включая иски о взыскании задолженности, независимо от цены иска рассматриваются судом по гражданским делам (sulh hukuk mahkemesi); иски о разделе движимого и недвижимого имущества или прав, а также о прекращении общей собственности также относятся к подсудности этого суда. Напротив, иски, касающиеся вещных прав на недвижимое имущество или способные привести к изменению принадлежности вещного права, а также иски о владении недвижимостью или праве удержания относятся к исключительной подсудности суда по месту нахождения недвижимости.
Применительно к данному случаю эти правила приводят к следующему результату: если недвижимость расположена в пределах Аланьи, то иски о вещных правах на недвижимость, такие как иск об отмене записи в реестре недвижимости и регистрации права, а также иск о прекращении общей собственности, рассматриваются судами Аланьи; при спорах, возникающих из арендных отношений, компетентным судом независимо от суммы требования является суд по гражданским делам (sulh hukuk mahkemesi).
Уведомление и медиация
Для предъявления некоторых требований необходимо заранее направить письменное уведомление или сделать письменное извещение. В спорах, возникающих из арендных отношений, обращение к медиатору до подачи иска является обязательным условием обращения в суд. Раздел движимого и недвижимого имущества, прекращение общей собственности, споры, возникающие из Закона о кондоминиумах, а также споры, связанные с правами соседей, также входят в эту сферу.
Положения о выселении из арендованной недвижимости в порядке исполнительного производства без судебного решения исключены из этой сферы. Однако это исключение толкуется ограничительно: выселение, осуществляемое через орган исполнительного производства, и требования, заявляемые в суде по исполнению решений в связи с возражением, не подпадают под его действие, тогда как иск об отмене возражения и выселении, поданный в суд общей юрисдикции на основании того же исполнительного производства, подлежит обязательной медиации, поскольку он вытекает из арендных отношений. Сам по себе факт начала исполнительного производства не устраняет обязательность медиации.
Процедура медиации должна быть завершена в течение трех недель с момента назначения медиатора; в обязательных случаях этот срок может быть продлен не более чем на одну неделю. С момента обращения в бюро до даты составления итогового протокола течение срока исковой давности приостанавливается, а пресекательные сроки не исчисляются; это имеет значение для сохранения предусмотренных для исков о выселении месячных сроков. Вместе с тем момент обращения также имеет решающее значение: согласно практике Кассационного суда, по искам о выселении требуется, чтобы обращение к медиатору было сделано после возникновения права на предъявление иска; считается, что обращение, поданное преждевременно, не отвечает процессуальному условию.
В случае достижения соглашения получение исполнительной отметки в отношении оформленного документа о соглашении является обязательным в данных спорах; общее правило о том, что документ, совместно подписанный сторонами, их адвокатами и медиатором, без такой отметки считается имеющим силу судебного решения, здесь не применяется. В отношении документов о соглашении, касающихся недвижимости, отметка получается в суде по гражданским делам, рассматривающем дела о недвижимости, по месту её нахождения. Если установлено, что иск был подан без обращения к медиатору, суд без совершения каких-либо процессуальных действий отклоняет иск в связи с отсутствием обязательного условия для предъявления иска.
Стадия судебного разбирательства
В исковом заявлении должны быть чётко изложены правовое основание и обоснование требования. Требования об определении размера арендной платы, о выселении, о взыскании задолженности и о возмещении ущерба могут подчиняться различным процессуальным правилам. В ходе судебного разбирательства могут оцениваться такие доказательства, как показания свидетелей, заключение эксперта, сопоставимые размеры арендной платы и осмотр на месте.
По делам и спорам, относящимся к компетенции суда по гражданским делам (Sulh Hukuk Mahkemesi), применяется упрощённый порядок судопроизводства, который в нескольких аспектах отличается от письменного порядка. Срок для подачи отзыва на исковое заявление составляет две недели с момента вручения искового заявления ответчику; если подготовка в течение этого срока крайне затруднительна или невозможна, суд однократно может предоставить дополнительный срок продолжительностью не более двух недель. Стороны не могут подавать отзыв на возражения и второй отзыв. Доказательства должны быть представлены вместе с процессуальными документами с указанием того, какие обстоятельства они подтверждают.
Порядок проведения судебных заседаний также отличается. Суд, по возможности, принимает решение на основании материалов дела, не вызывая стороны на заседание. Если решение не может быть принято в таком порядке, рассмотрение дела по существу завершается в течение двух заседаний, не считая первого; промежуток между заседаниями не может превышать одного месяца. В необходимых случаях, например при затягивании экспертного исследования или направлении судебного поручения, судья может установить более длительный срок. В деле об определении размера арендной платы решение порождает правовые последствия с начала нового периода только в том случае, если иск был подан не позднее чем за тридцать дней до начала нового периода либо в этот срок арендатору было направлено письменное уведомление.
Стадия вынесения решения и исполнения
После вынесения решения обращение к средствам правовой защиты возможно в пределах денежных порогов, предусмотренных законом. В спорах, возникающих из арендных отношений, апелляция, как правило, доступна, однако кассационное обжалование по общему правилу невозможно; оно допускается, если сумма арендной задолженности либо в других спорах, связанных с арендой, сумма арендной платы за три месяца превышает установленный законом порог. Поскольку эти пороги ежегодно обновляются, вопрос о доступности соответствующих средств правовой защиты необходимо оценивать применительно к конкретному делу.
Исполнение решений о выселении и взыскание денежных требований осуществляются через исполнительное производство. Необходимость вступления решения в законную силу зависит от характера требования: решения о выселении, основанные на договоре аренды, и решения по требованиям об арендной задолженности могут быть предъявлены к исполнению до вступления в законную силу, тогда как решения, касающиеся вещных прав на недвижимое имущество, — такие как решения об отмене записи в земельном реестре и регистрации права, а также о прекращении общей собственности, — не могут быть исполнены до вступления в законную силу. Решения об определении размера арендной платы также, согласно сложившейся практике, не подлежат исполнению до вступления в законную силу. При наличии предусмотренных законом условий должник может ходатайствовать об отсрочке исполнения, предоставив обеспечение.
Два разных источника
Основания для выселения
Необходимость, реконструкция и новый собственник
Наймодатель вправе предъявить иск о выселении на предусмотренных законом условиях в случае, если он, его супруг(а), нисходящие или восходящие родственники либо иные лица, которых он обязан содержать по закону, нуждаются в жилом или нежилом помещении. Отдельным основанием для выселения является также необходимость капитального ремонта, расширения или переустройства арендованного имущества в целях его реконструкции или перепланировки, если в ходе таких работ использование арендованного имущества становится невозможным. Иск предъявляется в течение одного месяца, исчисляемого по окончании срока договора, если договор заключён на определённый срок, а по договорам, заключённым на неопределённый срок, — с даты, определяемой с соблюдением периода расторжения и сроков, предусмотренных для уведомления о расторжении в соответствии с общими положениями.
Новый собственник, впоследствии приобретший арендованное имущество, в случае возникновения потребности в жилом или нежилом помещении для себя или указанных в законе близких лиц вправе обратиться в суд по истечении шести месяцев с момента приобретения, предварительно направив арендатору письменное уведомление в течение одного месяца с даты приобретения. Такое уведомление в течение одного месяца является условием действительности; если уведомление не было направлено, новый собственник может воспользоваться правом на предъявление иска только в течение одного месяца, исчисляемого с момента окончания срока договора.
Истечение срока договора аренды, заключённого на определённый срок, само по себе не предоставляет наймодателю права на выселение. По договорам аренды жилых и нежилых помещений наймодатель не может прекратить договор на основании истечения срока его действия; договор продлевается на один год на тех же условиях, если арендатор не уведомит о его прекращении не позднее чем за пятнадцать дней до истечения срока. Однако по истечении десятилетнего периода продления наймодатель вправе прекратить договор без указания какой-либо причины, направив письменное уведомление не позднее чем за три месяца до окончания каждого последующего года продления. Этот период является сроком продления, присоединяемым к первоначальному сроку договора; истечение десяти лет с момента заключения договора само по себе недостаточно.
Недвижимое имущество, освобождённое в связи с выселением по причине потребности, не может быть сдано в аренду иному лицу, кроме прежнего арендатора, в течение трёх лет без уважительной причины. В отношении имущества, освобождённого в целях реконструкции и переустройства, прежний арендатор имеет преимущественное право на аренду с учётом нового состояния имущества и нового размера арендной платы. Наймодатель, нарушивший эти правила, обязан выплатить прежнему арендатору компенсацию в размере не менее годовой арендной платы, уплаченной за последний год аренды.
Обязательство об освобождении, два обоснованных предупреждения и просрочка
Письменное обязательство арендатора освободить помещение, данное после передачи арендованного имущества, может служить основанием для требования об освобождении в случае, если помещение не освобождено в обещанный срок. Требуется, чтобы обязательство было письменным и было дано после передачи имущества. Арендодатель должен в течение одного месяца с обещанной даты освобождения начать исполнительное производство или подать иск; этот срок начинает течь не с даты подписания обязательства, а с обещанной даты освобождения.
Наличие двух обоснованных письменных предупреждений из-за неуплаты арендной платы также может при определенных условиях служить основанием для освобождения. Для договоров сроком менее одного года — в течение срока аренды; для договоров сроком один год и более — в течение одного арендного года или более, при этом необходимо соблюдение предусмотренного законом срока для подачи иска.
Если у арендатора или его супруга, проживающего вместе с ним, имеется пригодное для проживания жильё в границах муниципалитета того же района или посёлка, а арендодатель не знал об этом обстоятельстве на момент заключения договора, на условиях, предусмотренных законом, может быть предъявлен иск о выселении. На это основание можно ссылаться только при аренде жилых помещений; к аренде помещений, используемых для предпринимательской деятельности, оно не применяется.
В случае неуплаты арендатором подлежащей уплате арендной платы или дополнительных расходов арендодатель может письменно предоставить срок для оплаты. Для аренды жилых помещений и крытых помещений, используемых для предпринимательской деятельности, этот срок составляет не менее тридцати дней и начинает исчисляться со дня, следующего за датой направления письменного уведомления. Если оплата не произведена в течение этого срока, может возникнуть вопрос о расторжении договора и выселении.
Важно не пропустить предусмотренные для исков о выселении месячные сроки. Если арендодатель письменно уведомил арендатора о том, что предъявит иск не позднее истечения срока для подачи иска, этот срок считается продлённым на один арендный год. Для аренды жилых помещений и крытых помещений, используемых для предпринимательской деятельности, действительность уведомления о расторжении также зависит от соблюдения письменной формы.
Стоимость и обновление
Определение арендной платы и её повышение
Для повышения арендной платы в возобновляемых периодах аренды жилых помещений и крытых рабочих помещений установлен предусмотренный законом верхний предел. Соглашения сторон о повышении арендной платы действительны при условии, что размер повышения не превышает показатель изменения индекса потребительских цен за предыдущий год аренды, рассчитанный исходя из средних значений за двенадцать месяцев. Это правило также применяется к договорам аренды, заключённым на срок более одного года.
Этот показатель является верхним пределом, а не автоматически применяемым фиксированным процентом повышения. Если в договоре согласован более низкий процент, применяется именно он. Если согласованный процент превышает установленный законом предел, условие договора не признаётся недействительным полностью; оно считается недействительным в части превышения, а повышение применяется в пределах установленного законом максимума. Если договор не содержит положений о повышении арендной платы, процент не превращается автоматически в индексный; размер арендной платы определяется судьёй по справедливости с учётом состояния арендуемого имущества при условии, что он не превышает этот показатель.
Временный предел повышения арендной платы в размере 25% для жилых помещений действовал в отношении арендных периодов, возобновляемых в период с 11 июня 2022 года по 1 июля 2024 года, на основании двух отдельных временных нормативных актов. Это регулирование охватывало только аренду жилых помещений и не применялось к аренде рабочих помещений. Поскольку предел был привязан не к календарной дате, а к дате возобновления арендного периода, он продолжал применяться в течение соответствующего года аренды к периоду, возобновлённому 1 июля 2024 года или ранее. К периодам, возобновляемым 2 июля 2024 года и позднее, вновь применяется общее правило, и срок действия регулирования не продлевался.
Иск об определении размера арендной платы может быть подан в любое время. Однако с точки зрения того, с начала какого арендного периода будет действовать размер, определённый судом, важное значение имеют дата подачи иска, письменное уведомление, направленное арендатору, а также наличие в договоре положения о повышении платы в новом арендном периоде. Указанный здесь срок не является сроком для подачи иска, а представляет собой условие, при котором решение порождает последствия с начала нового периода.
По договорам аренды, заключённым на срок более пяти лет или возобновлённым по истечении пяти лет, а также по окончании каждого последующего пятилетнего периода судья определяет справедливый размер арендной платы, оценивая в совокупности темп изменения согласно средним показателям за двенадцать месяцев по индексу потребительских цен, состояние арендованного имущества и сопоставимые арендные ставки. При такой оценке индексный показатель является не верхним пределом, а лишь одним из критериев; в связи с этим определённый размер платы может превышать индексный показатель.
На арендатора не может быть возложена иная обязанность по выплатам, помимо арендной платы и дополнительных расходов. Условия договора о том, что в случае несвоевременной уплаты арендной платы подлежит выплате неустойка или что последующие арендные платежи становятся подлежащими немедленному исполнению, являются недействительными.
В договорах, где арендная плата установлена в иностранной валюте, применяется особое правило: при условии соблюдения положений Закона о защите стоимости турецкой валюты изменение арендной платы не допускается до истечения пяти лет. По истечении пятилетнего срока при определении размера платы также учитываются изменения стоимости иностранной валюты. Общие положения о чрезмерной затруднительности исполнения исключены из сферы действия данного ограничения.
Если после заключения договора возникли чрезвычайные обстоятельства, которые стороны не могли предвидеть и которые чрезмерно нарушают равновесие договора, может быть также рассмотрено изменение договора аренды в рамках условий, предусмотренных законом. Поскольку условия применения данного способа защиты толкуются узко, не всякий рост инфляции сам по себе является основанием для изменения договора.
Международные дела
Приобретение недвижимости иностранцами
Приобретение недвижимости иностранными физическими лицами в Турции возможно в зависимости от гражданства лица и законодательных ограничений. Характер недвижимости, регион её расположения и ограничения, отражённые в записи реестра прав на недвижимость, должны быть дополнительно оценены до приобретения.
Условия и ограничения приобретения
В Турции не каждый иностранный гражданин может приобрести недвижимость. В соответствии с Законом о земельном кадастре, только иностранные физические лица, являющиеся гражданами стран, определённых Президентом, могут приобретать недвижимость и ограниченные вещные права при условии соблюдения предусмотренных законом ограничений. Закон ограничивается указанием на то, что перечень определяется Президентом, и не уточняет, подлежит ли он опубликованию; на практике перечень не публикуется в открытом доступе, и возможность приобретения с учётом гражданства конкретного лица может быть выяснена индивидуально в земельно-кадастровых управлениях. В случае лиц с множественным гражданством закон не регулирует, какое гражданство принимается за основу, и на практике считается, что при приобретении учитывается гражданство, предоставляющее наименьший объём прав.
Общая площадь недвижимости и независимых и постоянных ограниченных вещных прав, которые может приобрести иностранное физическое лицо, не может превышать тридцати гектаров на всей территории страны и десяти процентов площади района, относящейся к объектам частной собственности. Когда указанная доля по району достигнута, новое приобретение в этом районе невозможно; поскольку в районах с высоким спросом это может создавать практическое препятствие, перед совершением сделки важно получить подтверждение в соответствующем земельно-кадастровом управлении.
Эти ограничения проверяются при совершении земельно-кадастровой операции. Недвижимость, приобретённая с нарушением закона, если её собственник не отчуждит её в установленный Министерством финансов срок, не превышающий одного года, подлежит реализации с последующим обращением в денежную сумму, которая выплачивается управомоченному лицу. Поэтому важно проверить ситуацию до приобретения.
Не следует упускать из виду, что эти ограничения применяются не ко всем иностранцам. Лица, которые были турецкими гражданами по рождению и утратили турецкое гражданство в результате получения разрешения на выход из гражданства, а также их нисходящие родственники до третьей степени включительно, продолжают пользоваться правами, предоставленными турецким гражданам, в полном объеме, за исключением случаев, предусмотренных законом; приобретение недвижимости не входит в число этих исключений. В отношении этих лиц, именуемых на практике обладателями Голубой карты, перечень стран, ограничение в тридцать гектаров, предел в десять процентов площади района и связанная с ними процедура ликвидации не применяются. Закон о земельном реестре также прямо исключает этих лиц из сферы действия положения о компаниях с иностранным капиталом.
Военные запретные зоны и зоны безопасности
Нахождение недвижимости в военной запретной зоне или зоне безопасности влечет последствия как для приобретения, так и для аренды; однако режим различается в зависимости от типа зоны, и не во всех зонах действует категорический запрет. В сухопутных военных запретных зонах второй степени иностранные физические и юридические лица не могут приобретать недвижимость, и этот запрет не связан с каким-либо разрешительным механизмом. Аренда регулируется отдельным режимом: в той же зоне иностранцы не могут арендовать недвижимость без разрешения — то есть аренда не запрещена абсолютно, а требует разрешения. Разрешение иностранным гражданским лицам, выполняющим служебные обязанности, выдается губернаторствами с учетом мнения командования гарнизона; иностранным военнослужащим — Генеральным штабом.
В сухопутных и морских военных запретных зонах первой степени режим иной: как правило, недвижимость в таких зонах подлежит изъятию; это не запрет на приобретение, применяемый к иностранцам, а общее прекращение права собственности. Однако закон не делает это правило абсолютным: в сухопутных военных запретных зонах первой степени, установленных вдоль сухопутной границы и на побережье, изъятие не является обязательным. Закон дополнительно предусматривает, что порядок использования местным населением недвижимости, не подлежащей такому изъятию, определяется подзаконным актом. Поскольку это исключение может быть определяющим для недвижимости в прибрежной зоне, необходимо отдельно исследовать, в каком типе зоны находится недвижимость и было ли произведено изъятие. Что касается военных зон безопасности, то в соответствующем законе не содержится запрета на приобретение или аренду, специально адресованного иностранцам. Кроме того, Президент может принять решение о том, что в зонах, определяемых по причине близости к военным запретным зонам или иным стратегическим соображениям, иностранцы не могут приобретать недвижимость и не могут арендовать ее без получения разрешения; ограничение в таких зонах действует в той мере, в какой существует соответствующее решение.
В отношении компаний с иностранным капиталом, учреждённых в Турции действует не запретительный, а разрешительный режим: приобретение ими права собственности на недвижимое имущество в военных запретных зонах, военных зонах безопасности и вышеупомянутых стратегических зонах допускается с разрешения Генерального штаба или уполномоченных им командований, а приобретение имущества в зонах особой безопасности — с разрешения губернатора провинции, где находится недвижимость; при рассмотрении вопроса учитывается соответствие приобретения требованиям национальной безопасности. Этот разрешительный режим относится к приобретению права собственности — для аренды или передачи отдельное разрешение губернатора не требуется.
Карты и координаты военных запретных зон, военных зон безопасности и стратегических зон передаются Министерством национальной обороны, а карты и координаты зон особой безопасности — Министерством внутренних дел в Главное управление земельного кадастра и кадастра недвижимости; регистрационные действия в органах земельного кадастра осуществляются на основании этой информации. Поэтому вопрос о том, находится ли недвижимость в указанных зонах, как правило, может быть проверен в земельном регистрационном управлении. Тем не менее до заключения договора обещания продажи или внесения предварительной оплаты необходимо проверить, отсутствуют ли в регистрационной записи ограничения, препятствующие приобретению недвижимости иностранцами или требующие получения разрешения.
Процедура оформления в земельном кадастре и необходимые документы
Отсутствие требования об отчёте об оценке недвижимости для иностранных физических лиц при обычных покупках недвижимости установлено не на уровне закона, а соответствующим административным регламентом; поэтому перед совершением сделки необходимо подтвердить актуальную практику в земельном регистрационном управлении. Приобретения, связанные с получением гражданства, подчиняются отдельной процедуре и выходят за рамки этой страницы.
При покупке земельного участка без строений закон дополнительно предусматривает обязанность: иностранные физические лица и коммерческие компании, обладающие статусом юридического лица и созданные в соответствии с законодательством иностранных государств, обязаны в течение двух лет представить на утверждение соответствующего министерства проект, который они будут реализовывать на приобретенном земельном участке. Проект, утвержденный соответствующим министерством с указанием сроков начала и завершения его реализации, направляется в управление земельного кадастра по месту нахождения недвижимости для внесения записи в раздел заявлений земельной книги, а соответствующее министерство осуществляет контроль за реализацией проекта в установленный срок. Неподача заявления в соответствующее министерство в установленный срок или нереализация проекта в установленный срок относятся к случаям, с которыми закон связывает применение процедуры ликвидации.
В отличие от этого, при приобретении недвижимости путем покупки лицами, не имеющими гражданско-правовой связи с Турецкой Республикой, платежные обязательства должны исполняться в иностранной валюте, а эта валюта до совершения сделки в управлении земельного кадастра должна быть продана Центральному банку через банк. Выданная банком справка о продаже иностранной валюты передается в управление земельного кадастра, а стоимость, являющаяся базой для исчисления пошлины, указывается в официальном акте в размере турецких лир, отраженном в этой справке. Платежи наличными и операции, совершенные в обменных пунктах, в данном случае не принимаются.
При совершении сделки в управлении земельного кадастра также потребуются удостоверение личности или паспорт (если документ составлен не латиницей — вместе с переводом), форма заявления о сведениях, удостоверяющих личность, фотография, справка муниципалитета о расчетной стоимости недвижимости, полис обязательного страхования от землетрясений и идентификационный номер иностранца. Если среди сторон имеется лицо, не владеющее турецким языком, должен присутствовать присяжный переводчик, уполномоченный комиссией по правосудию. Если сделка совершается через представителя, требуется надлежащим образом оформленная доверенность.
Операции, проводимые удаленно
Собственники, проживающие за рубежом
Ведение арендных отношений, связанных с недвижимостью собственников, проживающих за рубежом, отслеживание процесса в случае возникновения спора и, при необходимости, подача иска могут осуществляться на основании отношений представительства (доверенности).
Договор аренды недвижимости, находящейся в Турции, подчиняется турецкому праву, даже если стороны являются иностранными гражданами и в договоре оговорено право другой страны; договоры, касающиеся недвижимости или её использования, подчиняются праву страны, где находится недвижимость. Поэтому императивные положения о пределе повышения арендной платы, основаниях выселения и залоге (депозите) применяются и к отношениям между иностранным собственником и иностранным арендатором. По искам, касающимся вещных прав на недвижимость, суд по месту её нахождения обладает исключительной компетенцией, и решение иностранного суда по этому вопросу не порождает последствий в Турции без экзекватуры (тенфиза) или признания.
Форма доверенности, которая будет оформлена за рубежом, различается в зависимости от страны оформления и вида совершаемого действия. Доверенность либо оформляется консульскими учреждениями Турецкой Республики, либо в странах — участницах Гаагской конвенции об апостиле составляется нотариусом и снабжается апостилем; в странах, не участвующих в данной конвенции, необходимо, чтобы подпись нотариуса была удостоверена органом, которому подчиняется нотариус, а подпись и печать этого органа были заверены турецким консульством в соответствующей стране. Для таких действий, как отчуждение недвижимости или её обременение каким-либо правом, а также подача иска, требуется, чтобы особые полномочия были прямо указаны в доверенности; доверенности, на основании которых совершаются действия в земельном кадастре (тапу), должны содержать фотографию. Доверенность, оформленная с недостатками, может быть не принята управлением земельного кадастра.
Процедура уведомления (теблигат) сторон, проживающих за границей, регулируется иным порядком, чем обычное уведомление во внутреннем праве. По общему правилу уведомление осуществляется через компетентный орган страны, в которой находится адресат; если адресат является гражданином Турции, оно также может быть осуществлено через посольство или консульство Турецкой Республики. Поскольку документ, содержащий дату слушания, должен быть направлен иностранному органу таким образом, чтобы он поступил за определённый срок до слушания, это может существенно повлиять на продолжительность процесса. Назначение представителя в Турции может предотвратить возникновение таких задержек, если вследствие этого уведомление не потребуется направлять за границу.
Кроме того, иностранные физические и юридические лица, которые подают иск в турецкий суд, вступают в дело или возбуждают исполнительное производство, обязаны предоставить определяемое судом обеспечение (теминат) для покрытия судебных и исполнительных расходов, а также убытков и иного вреда, причинённых противоположной стороне. Суд освобождает от предоставления обеспечения на основе принципа взаимности. Иными словами, правилом является предоставление обеспечения, а исключением — освобождение от него на основании взаимности.
Критерии оценки
Критерии оценки в процессах по аренде и недвижимости
Порядок действий при спорах по аренде и недвижимости определяется содержанием договора, правовым статусом недвижимости и требованиями сторон. На этапе первоначальной оценки могут совместно рассматриваться имеющиеся документы, сроки и наличие у спора связи с зарубежными странами.
Вопрос о том, на каком основании будет заявлено требование о выселении, с какого периода требование об определении арендной платы будет иметь последствия и как будет проводиться этап медиации, оценивается индивидуально по каждому делу.
В делах с участием иностранных собственников или арендаторов особое значение приобретают ограничения на приобретение, использование иностранных документов, международное вручение документов и отношения по доверенности.
Среди направлений деятельности бюро — споры, возникающие из арендных отношений и права собственности на недвижимость. Для направления запроса на встречу вы можете обратиться через страницу контактов.
Частые вопросы
Часто задаваемые вопросы
По какой ставке осуществляется повышение арендной платы?
При аренде жилых помещений и крытых нежилых помещений повышение арендной платы, согласованное на новый период, не может превышать показатель изменения индекса потребительских цен, рассчитанный по средним значениям за двенадцать месяцев предшествующего года аренды. Этот показатель является верхним пределом: если в договоре установлен меньший размер повышения, применяется он, а условие, предусматривающее повышение сверх этого предела, признается недействительным в части превышения. Временный предел в размере 25, ранее применявшийся к аренде жилых помещений, действовал в отношении периодов аренды, возобновленных с 11 июня 2022 по 1 июля 2024, и распространялся только на аренду жилых помещений. Поскольку этот предел привязан не к календарной дате, а к дате возобновления периода аренды, он продолжал применяться в течение соответствующего года аренды к периодам, возобновленным 1 июля 2024 или ранее; к периодам, возобновленным 2 июля 2024 и позднее, применяется общее правило.
Можно ли напрямую выселить арендатора, если он дал обязательство освободить помещение?
Для того чтобы можно было основываться на обязательстве освободить помещение, это обязательство должно быть оформлено в письменной форме и предоставлено после передачи арендованного имущества. Если арендатор не освобождает недвижимость в обещанную дату, арендодатель может в течение одного месяца с обещанной даты освобождения начать исполнительное производство или подать иск. При пропуске этого срока требование может быть отклонено по процессуальным основаниям. Действительность и применимость обязательства оцениваются отдельно в зависимости от обстоятельств конкретного дела.
Обязательно ли обращаться к медиатору перед подачей иска по спору об аренде?
По спорам, возникающим из арендных отношений, обращение к медиатору до подачи иска по общему правилу является обязательным условием для рассмотрения дела. Споры о прекращении общей собственности, споры, возникающие из Закона о кондоминиумах, и споры о правах соседей также подпадают под эту категорию. Положения о выселении арендаторов из арендованных помещений в порядке исполнительного производства без судебного решения исключены из этой сферы; однако иски об отмене возражения и выселении, поданные в суд общей юрисдикции после возражения на исполнительное производство, не пользуются этим исключением. Иск, поданный без обращения к медиатору, отклоняется по процессуальным основаниям.
Может ли иностранное лицо приобрести недвижимость в Аланье?
Данный вопрос зависит от гражданства лица и правового статуса недвижимости. В Турции не каждое иностранное лицо может приобрести недвижимость; только граждане стран, определенных решением Президента, могут приобретать ее в рамках установленных законом ограничений, и на практике этот перечень не публикуется в открытом доступе. Дополнительно проверяются ограничение в тридцать гектаров по всей стране, ограничение, связанное с десятью процентами площади района, находящейся в частной собственности, а также то, находится ли недвижимость в зоне военного запрета, зоне безопасности или специальной зоне безопасности. Следует также учитывать, что в случае нахождения недвижимости в зоне военного запрета приобретение и аренда подчиняются разным режимам. Лица, которые были гражданами Турции по рождению, но вышли из гражданства с разрешением на выход, и их потомки до третьей степени включительно (обладатели Голубой карты), таким ограничениям не подлежат; закон предоставляет этим лицам те же права, что и гражданам Турции, и не относит приобретение недвижимости к исключениям. Соответствие требованиям должно оцениваться до приобретения в каждом конкретном случае с учетом объекта и лица.
Когда и как возвращается залог?
При аренде жилых помещений и крытых коммерческих помещений сумма обеспечения, требуемая от арендатора, не может превышать трехмесячную арендную плату. Если обеспечение предоставлено в виде денежных средств или ценных бумаг, действуют специальные положения о его хранении в банке и возврате; банк может вернуть обеспечение только с согласия обеих сторон, после вступления исполнительного производства в законную силу или на основании вступившего в силу судебного решения. Если арендодатель в течение трех месяцев после прекращения договора не уведомит банк о подаче иска или начале исполнительного производства, банк обязан вернуть обеспечение по требованию арендатора. Требования арендодателя о неоплаченной арендной плате или дополнительных расходах, а также о возмещении ущерба, превышающего обычный износ, рассматриваются отдельно; наличие и размер ущерба должны быть подтверждены такими доказательствами, как акт приема-передачи, фотографии и переписка.
Могу ли я сдавать своё жильё в краткосрочную аренду в туристических целях?
Сдача жилья на срок не более ста дней считается арендой в туристических целях; сдача жилья на срок более ста дней за один раз не подпадает под действие закона об аренде в туристических целях. Для сдачи жилья в аренду, подпадающей под действие закона, необходимо получить разрешение до заключения договора, а к заявлению необходимо приложить решение, единогласно принятое всеми собственниками независимых помещений в здании, где находится соответствующее помещение. В зданиях, состоящих более чем из трёх независимых помещений, разрешение может быть выдано не более чем на двадцать пять процентов независимых помещений, принадлежащих одному и тому же арендодателю. Обязанность получить разрешение возлагается на арендодателя.
Что касается арендатора, закон устанавливает прямой запрет: арендатору запрещается сдавать третьим лицам в туристических целях жильё, арендованное для использования в качестве жилого помещения, от своего имени и за свой счёт. Поэтому перед краткосрочной арендой необходимо проверить запись в реестре недвижимости, план управления и решение собственников независимых помещений.
Я живу за границей; как я могу осуществлять операции с принадлежащей мне недвижимостью в Турции?
Процесс может осуществляться через представителя по доверенности. Доверенность либо оформляется в турецком консульстве, либо оформляется нотариусом в государствах — участниках Конвенции об апостиле и снабжается апостилем; в государствах, не участвующих в этой Конвенции, подпись нотариуса должна быть удостоверена компетентным органом, а подпись и печать этого органа — в свою очередь удостоверены турецким консульством. Для таких действий, как отчуждение недвижимого имущества, его обременение каким-либо правом или подача иска, в доверенности должны быть прямо указаны специальные полномочия; доверенности, предусматривающие совершение действий в земельном кадастре, должны содержать фотографию.
В отношении применимого права также нет оснований для сомнений: договор аренды недвижимого имущества, находящегося в Турции, подчиняется турецкому праву, даже если стороны являются иностранными гражданами и в договоре избрано право другой страны. Вручение судебных документов за границей осуществляется через компетентный орган страны, в которой находится адресат, и поэтому может значительно увеличить продолжительность судебного разбирательства. Кроме того, иностранные физические и юридические лица, подающие иск в турецкий суд, участвующие в деле или являющиеся сторонами исполнительного производства, как правило, обязаны предоставить обеспечение; суд освобождает их от предоставления обеспечения на основе принципа взаимности.
Разъяснения на этой странице носят общеинформационный характер и не являются юридическим заключением или рекомендацией. Поскольку обстоятельства каждого конкретного дела различны, правовая оценка должна проводиться применительно к материалам конкретного дела.
Сведения, размещённые на странице, опубликованы в рамках Регламента о запрете рекламы Союза коллегий адвокатов Турции с целью информирования о направлениях деятельности бюро, без указания на специализацию; они не направлены на получение поручений.
Просмотр данной страницы или связь посредством указанных на странице ссылок и контактных данных не означают установления отношений адвокатского представительства между адвокатом и обратившимся лицом и не означают принятия дела к ведению.
Сведения и сроки, указанные на странице, подготовлены в соответствии с законодательством, действующим по состоянию на 6 сентября 2026 года. Поскольку законодательство может изменяться, расчёт сроков в любом случае должен производиться по актуальному тексту закона.
Порядок действий при спорах, связанных с арендой и недвижимостью, может различаться в зависимости от содержания договора, правового статуса недвижимого имущества, требований сторон и имеющихся документов. Поэтому в начале спора важно правильно определить правовую ситуацию, отслеживать необходимые сроки и выбрать надлежащий способ обращения.
Мерве Картал
Адвокат