Alanya Gayrimenkul Avukatı ve Gayrimenkul Hukuku
Kira ve gayrimenkul uyuşmazlıkları çoğu zaman tek bir konudan ibaret değildir. Kira bedelinin belirlenmesi, sözleşmenin sona erdirilmesi, kiralananın teslimi ve depozitonun iadesi gibi konular birbirine bağlı olarak gündeme gelebilir; tapu kaydına, mülkiyete veya ortaklığa ilişkin uyuşmazlıklar ise ayrıca değerlendirilmesi gereken teknik bir alan oluşturur.
Alanya’da taşınmaz piyasasının yoğunluğu ve farklı ülkelerden kişilerin mülk edinmesi, bu alandaki uyuşmazlıklarda yabancılık unsurunun sık karşılaşılan bir konu hâline gelmesine neden olmaktadır. Yabancı uyruklu malikler, yurt dışında yaşayan hak sahipleri, vekâletle yürütülen işlemler ve yabancıların taşınmaz edinimine ilişkin özel kurallar bu kapsamda ayrıca ele alınması gereken başlıklardır.
Bu sayfada kira ilişkisinden doğan başlıca uyuşmazlıklar, tahliye sebepleri, kira bedelinin belirlenmesi ve yabancıların taşınmaz edinimine ilişkin temel esaslar genel hatlarıyla açıklanmaktadır. Her uyuşmazlığın koşulları farklı olduğundan hukuki değerlendirme somut olay üzerinden yapılmalıdır.
Temel çalışma alanları
Kira ve Gayrimenkul Hukukunda Başlıca Uyuşmazlıklar
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar ile mülkiyete ilişkin uyuşmazlıklar farklı hukuki rejimlere tabidir. Bir tahliye talebiyle kira bedelinin tespiti aynı süreçte gündeme gelebilirken, tapu kaydının düzeltilmesi gibi talepler ayrı bir dava konusu oluşturur.
Kira Bedeli ve Artış
Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış oranı ile kira bedelinin güncel koşullara göre belirlenmesi, uygulamada en sık karşılaşılan uyuşmazlık konularındandır. Taraflar arasında yazılı bir sözleşme bulunması, artışın hangi ölçüte göre yapılacağı ve sözleşmede kararlaştırılan oranın kanuni sınırı aşıp aşmadığı bu değerlendirmede önem taşır.
Kira bedelinin tespiti talebi, kira sözleşmesinin türüne ve süresine göre farklı esaslara tabidir. Talebin hangi kira döneminden itibaren sonuç doğuracağı, davanın açılma zamanına, karşı tarafa yapılan bildirime ve sözleşmede artışa ilişkin bir hüküm bulunup bulunmadığına bağlı olarak değişebilir.
Kanun kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine sözleşme değişikliği yapılmasını da yasaklamıştır. Sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın ve kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi bulunmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa, kirayla bağlantılı bu sözleşme geçersizdir. Kullanma giderleri bakımından ise kural, sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel âdet yoksa ısıtma, aydınlatma ve su gibi giderlere kiracının katlanmasıdır; giderlere katlanan taraf, istem üzerine bu giderleri ispat edici belgelerin birer örneğini diğer tarafa vermek zorundadır. Kira bedelinin yabancı para olarak kararlaştırıldığı sözleşmelerde ise ayrı bir kural işler ve bedelin değiştirilebilmesi belirli bir sürenin geçmesine bağlanmıştır.
Tahliye ve Sözleşmenin Sona Ermesi
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira sözleşmesinin sona erdirilmesi, kanunda sınırlı olarak sayılan sebeplere dayanır. Kiraya verenden kaynaklanan sebepler ile kiracıdan kaynaklanan sebepler farklı koşullara ve farklı sürelere tabidir.
Hangi sebebe dayanılacağı, hangi bildirimlerin yapılması gerektiği ve davanın hangi süre içinde açılacağı sürecin sonucunu doğrudan etkileyebilir. Süresi içinde yapılmayan bir bildirim veya açılmayan bir dava, talebin bir sonraki kira dönemine kalmasına yol açabilir.
Konutun turizm amacıyla kısa süreli kiraya verilmesi ayrı bir kanuna tabidir ve bu, hem malik hem kiracı bakımından sonuç doğurur. Konutların en fazla yüz gün süreyle kiralanması turizm amaçlı kiralama sayılmakta; tek seferde yüz günden uzun kiralamalar bu kanunun kapsamı dışında kalmaktadır. Turizm amaçlı kiralama yapılabilmesi için sözleşme yapılmadan önce izin belgesi alınması zorunludur ve başvuruda, bağımsız bölümün bulunduğu binanın tüm kat malikleri tarafından oy birliği ile alınmış kararın sunulması gerekir. Üçten fazla bağımsız bölümlü binalarda aynı kiraya veren adına en fazla yüzde yirmi beş oranındaki bağımsız bölüm için izin belgesi düzenlenebilir.
Kiracı bakımından sonuç daha kesindir: mesken olarak kullanılmak amacıyla kiralanan konutun kiracısı tarafından kendi nam ve hesabına turizm amaçlı olarak üçüncü kişilere kiralanması kanunen yasaktır. Bu yasağa aykırı kullanım, sözleşmeye aykırılık nedeniyle sona erdirme tartışmasını da gündeme getirebilir. Ayrıca konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin koruyucu hükümler, niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreli kiralanmalarında uygulanmaz.
Kiralananın Durumu, Depozito ve Teslim
Kiralananın sözleşmeye uygun şekilde teslim edilmemesi, kullanım sırasında ortaya çıkan ayıplar, zorunlu onarımlar ve kiralananın tahliye sırasındaki durumu taraflar arasında uyuşmazlık doğurabilir.
Kanun güvence bakımından sayısal bir sınır koymuştur: konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder; banka güvenceyi ancak iki tarafın rızasıyla, icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.
İadenin zamanı da kanunda düzenlenmiştir. Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.
Depozitonun iadesi, kiralananda meydana geldiği ileri sürülen zararların olağan kullanımdan kaynaklanıp kaynaklanmadığı ve bu zararların ispatı bakımından teslim tutanağı, fotoğraflar ve yazışmalar gibi belgeler önem taşıyabilir.
Tapu ve Mülkiyet Uyuşmazlıkları
Tapu kaydının gerçek hukuki duruma uygun hâle getirilmesi, mülkiyetin devrine ilişkin işlemlerin geçerliliği, ortaklığın giderilmesi, önalım hakkı ve taşınmazın hak sahibi dışındaki kişilerce kullanılması nedeniyle haksız kullanım tazminatı (ecrimisil) talepleri bu kapsamda değerlendirilir.
Bu tür uyuşmazlıklarda tapu kayıtları, kadastro tutanakları, ödeme belgeleri ve varsa sözleşme metinleri belirleyici olabilir. Taşınmaz mülkiyetinin devri kural olarak tapuda tescille gerçekleştiğinden ve devir amacı taşıyan sözleşmelerin geçerliliği resmî şekle bağlı olduğundan, harici düzenlenen sözleşmeler tek başına mülkiyet geçirmez.
Yolsuz bir tescile dayanılarak taşınmaz iyiniyetli bir üçüncü kişiye devredilmişse, bu kişinin kazanımı kanunen korunabilir; böyle bir durumda talep tapu iptali yerine tazminata yönelebilir. Bazı talepler bakımından kanunda özel süreler öngörüldüğünden ve bu sürelerin bir kısmı yakın tarihte değişikliğe uğradığından, hangi hukuki yolun uygulanacağı somut olay özelinde ve güncel mevzuata göre değerlendirilmelidir.
Önalım hakkı bakımından kanun somut süreler öngörmüştür. Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir; önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer. Her hâlde geçerli olan bu süre 24 Aralık 2025 tarihli değişiklikle iki yıldan bir yıla indirilmiştir; bu nedenle eski kaynaklarda yer alan iki yıllık süreye dayanılmamalıdır. Aynı değişiklikle, Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar ile cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkının kullanılamayacağı da açıkça düzenlenmiştir. Önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir; belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme ise yazılı şekle tabidir.
Adım adım süreç
Kira Uyuşmazlığı Süreci Nasıl İlerler?
İlk Değerlendirme ve Belgelerin Toplanması
Sürecin başında kira sözleşmesi, ödeme kayıtları, tapu kaydı, taraflar arasındaki yazışmalar ve varsa teslim tutanağı birlikte incelenir. Uyuşmazlığın kira ilişkisinden mi yoksa mülkiyetten mi kaynaklandığı, ileri sürülebilecek talepleri ve görevli ve yetkili mahkemenin belirlenmesini etkiler.
Bu ayrımın karşılığı kanunda açıktır. Kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalara, dava konusunun değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesi bakar; taşınır ve taşınmaz mal veya hakkın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin davalar da aynı mahkemenin görevindedir. Buna karşılık taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar ile taşınmazın zilyetliğine yahut alıkoyma hakkına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.
Bu kurallar somut olarak şu sonucu doğurur: taşınmaz Alanya sınırları içindeyse, tapu iptali ve tescil ile ortaklığın giderilmesi gibi taşınmazın aynına ilişkin davalar Alanya mahkemelerinde görülür; kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda ise görevli mahkeme, talep edilen miktara bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesidir.
İhtar ve Arabuluculuk
Bazı taleplerin ileri sürülebilmesi için önceden yazılı ihtar veya bildirim yapılması gerekir. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda ise dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması dava şartıdır. Taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesi, Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar ile komşu hakkına ilişkin uyuşmazlıklar da aynı kapsamdadır.
Kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler bu kapsamın dışında tutulmuştur. Ancak bu istisna dar yorumlanmaktadır: icra dairesi aracılığıyla yürütülen tahliye takibi ile itiraz üzerine icra mahkemesinden istenen talepler kapsam dışında kalırken, aynı takibe dayanılarak genel mahkemede açılan itirazın iptali ve tahliye davası kira ilişkisinden kaynaklandığından arabuluculuk şartına tabidir. İcra takibi başlatılmış olması tek başına arabuluculuk zorunluluğunu ortadan kaldırmaz.
Arabuluculuk süreci, arabulucunun görevlendirilmesinden itibaren üç hafta içinde sonuçlandırılır; bu süre zorunlu hâllerde en fazla bir hafta uzatılabilir. Büroya başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar zamanaşımı durur ve hak düşürücü süreler işlemez; bu husus, tahliye davaları için öngörülen bir aylık sürelerin korunması bakımından önem taşır. Buna karşılık başvurunun zamanlaması da belirleyicidir: Yargıtay uygulamasında, tahliye davaları bakımından arabuluculuk başvurusunun dava açma hakkı doğduktan sonra yapılması aranmakta, erken yapılan başvurunun dava şartını karşılamadığı kabul edilmektedir.
Anlaşma sağlanması hâlinde düzenlenen anlaşma belgesi için icra edilebilirlik şerhi alınması bu uyuşmazlıklarda zorunludur; taraflar ve avukatları ile arabulucunun birlikte imzaladığı belgenin şerh aranmaksızın ilam niteliğinde sayılmasına ilişkin genel kural burada uygulanmaz. Şerh, taşınmazla ilgili anlaşma belgeleri bakımından taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden alınır. Arabulucuya başvurulmadan dava açıldığının anlaşılması hâlinde ise mahkeme, herhangi bir işlem yapmaksızın davayı dava şartı yokluğundan usulden reddeder.
Dava Aşaması
Dava dilekçesinde talebin hukuki sebebi ve dayanağı açıkça ortaya konulur. Kira bedelinin tespiti, tahliye, alacak ve tazminat talepleri farklı usul kurallarına tabi olabilir. Yargılamada tanık beyanları, bilirkişi incelemesi, emsal kira bedelleri ve keşif gibi deliller değerlendirmeye alınabilir.
Sulh hukuk mahkemesinin görevine giren dava ve işlerde basit yargılama usulü uygulanır ve bu usul yazılı usulden birkaç noktada ayrılır. Cevap süresi, dava dilekçesinin davalıya tebliğinden itibaren iki haftadır; mahkeme, hazırlığın bu süre içinde çok zor veya imkânsız olduğu durumlarda bir defaya mahsus olmak ve iki haftayı geçmemek üzere ek süre verebilir. Taraflar cevaba cevap ve ikinci cevap dilekçesi veremez. Deliller, dilekçelerle birlikte ve hangi vakıanın delili olduğu belirtilerek bildirilmek zorundadır.
Duruşma düzeni de farklıdır. Mahkeme, mümkün olan hâllerde tarafları duruşmaya davet etmeden dosya üzerinden karar verir. Karar verilemeyen hâllerde tahkikat, ilk duruşma hariç iki duruşmada tamamlanır ve duruşmalar arasındaki süre bir aydan daha uzun olamaz; bilirkişi incelemesinin uzaması veya istinabe gibi zorunlu hâllerde hâkim daha uzun bir süre belirleyebilir. Kira bedelinin tespitine ilişkin davada ise kararın yeni dönemin başından itibaren hüküm doğurması, davanın yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmış olmasına veya bu süre içinde kiracıya yazılı bildirim yapılmış olmasına bağlanmıştır.
Karar ve İcra Aşaması
Karar sonrasında kanun yollarına başvurulması, kanunda öngörülen parasal sınırlar çerçevesinde mümkündür. Kira ilişkisinden doğan davalarda istinaf yolu genellikle açık olmakla birlikte temyiz yolu kural olarak kapalıdır; temyiz ancak kira alacağının miktarı ya da diğer kira davalarında üç aylık kira tutarı kanundaki sınırı aşıyorsa gündeme gelir. Bu sınırlar her yıl güncellendiğinden kanun yollarının açık olup olmadığı dosya özelinde değerlendirilmelidir.
Tahliye kararlarının yerine getirilmesi ve para alacaklarının tahsili icra dairesi aracılığıyla yürütülür. Kararın kesinleşmesinin aranıp aranmayacağı talebin niteliğine göre değişir: kira sözleşmesine dayanan tahliye kararları ile kira alacağına ilişkin kararlar kesinleşmeden icraya konulabilirken, taşınmaz mal ile ilgili ayni haklara ilişkin kararlar — tapu iptali ve tescil ile ortaklığın giderilmesi gibi — kesinleşmedikçe yerine getirilemez. Kira bedelinin tespitine ilişkin ilamlar da yerleşik uygulamada kesinleşmeden icra edilemez. Borçlu, koşulları varsa teminat göstererek icranın geri bırakılmasını isteyebilir.
İki farklı kaynak
Tahliye Sebepleri
Gereksinim, Yeniden İnşa ve Yeni Malik
Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi bulunması hâlinde kanunda öngörülen koşullarla tahliye davası açabilir. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesinin gerekli olması ve bu işler sırasında kiralananın kullanımının imkânsız hâle gelmesi de ayrı bir tahliye sebebidir. Dava, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda; belirsiz süreli sözleşmelerde ise genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılır.
Kiralananı sonradan edinen yeni malik, kendisi veya kanunda belirtilen yakınları için konut ya da işyeri gereksinimi bulunması hâlinde, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunarak edinmeden altı ay sonra dava yoluna başvurabilir. Bu bir aylık bildirim bir geçerlilik koşuludur; bildirim yapılmamışsa yeni malik yalnızca sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açma yolunu kullanabilir.
Belirli süreli kira sözleşmesinin süresinin dolması ise kiraya verene tek başına tahliye hakkı vermez. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez; sözleşme, kiracı süre bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça aynı koşullarla birer yıl uzar. Ancak on yıllık uzama süresinin sona ermesinden sonra kiraya veren, izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunmak suretiyle herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu süre sözleşmenin ilk süresine eklenen bir uzama süresidir; sözleşmenin kurulmasından itibaren on yılın dolması tek başına yeterli değildir.
Gereksinim sebebiyle tahliyesi sağlanan taşınmaz, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılan taşınmazlarda ise eski kiracının, yeni durumu ve yeni kira bedeliyle kiralama konusunda öncelik hakkı bulunur. Bu kurallara aykırı davranan kiraya veren, eski kiracıya son kira yılında ödenmiş bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.
Taahhüt, İki Haklı İhtar ve Temerrüt
Kiracının kiralananın teslim edilmesinden sonra yazılı olarak verdiği tahliye taahhüdü, taahhüt edilen tarihte kiralananın boşaltılmaması hâlinde tahliye talebine dayanak oluşturabilir. Taahhüdün yazılı olması ve tesliminden sonra verilmiş bulunması aranır. Kiraya verenin, taahhüt edilen boşaltma tarihinden başlayarak bir ay içinde icra takibi başlatması veya dava açması gerekir; bu süre taahhütnamenin imzalandığı tarihten değil, taahhüt edilen tahliye tarihinden işlemeye başlar.
Kiracının kira bedelini ödememesi nedeniyle iki haklı yazılı ihtara sebebiyet vermesi de belirli koşullarda tahliye nedeni oluşturabilir. Bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde iki haklı ihtarın oluşması ve kanunda öngörülen dava süresine uyulması gerekir.
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunması ve kiraya verenin sözleşmenin kurulması sırasında bu durumu bilmemesi hâlinde de kanunda öngörülen koşullarla tahliye davası gündeme gelebilir. Bu sebebe yalnızca konut kiralarında dayanılabilir; işyeri kiraları bakımından uygulanmaz.
Kiracının muaccel kira bedelini veya yan giderleri ödememesi hâlinde kiraya veren yazılı olarak ödeme süresi verebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az otuz gün olup, yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar. Süre içinde ödeme yapılmaması durumunda sözleşmenin feshi ve tahliye süreci gündeme gelebilir.
Tahliye davaları için öngörülen bir aylık sürelerin kaçırılmaması önem taşır. Kiraya veren, en geç dava açma süresi içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği ayrıca yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.
Bedel ve güncelleme
Kira Bedelinin Belirlenmesi ve Artış
Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış bakımından kanuni bir üst sınır bulunmaktadır. Tarafların kira artışına ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Bu oran bir tavandır; otomatik olarak uygulanan sabit bir artış oranı değildir. Sözleşmede daha düşük bir oran kararlaştırılmışsa o oran geçerlidir. Kanuni sınırın üzerinde bir oran kararlaştırılmışsa sözleşme hükmü tümüyle geçersiz sayılmaz; fazlalık yönünden geçersiz kabul edilir ve artış kanuni sınıra kadar uygulanır. Sözleşmede artışa ilişkin hiçbir hüküm bulunmaması hâlinde ise oran kendiliğinden endeks oranına dönüşmez; bedel, bu oranı aşmamak kaydıyla kiralananın durumu gözetilerek hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenir.
Konut kiralarında geçici olarak uygulanan yüzde 25'lik artış sınırı, iki ayrı geçici düzenlemeyle 11 Haziran 2022 – 1 Temmuz 2024 tarihleri arasında yenilenen kira dönemleri bakımından geçerli olmuştur. Bu düzenleme yalnızca konut kiralarını kapsamış, işyeri kiralarına uygulanmamıştır. Tavan, takvim tarihine değil kira döneminin yenilendiği tarihe bağlı olduğundan, 1 Temmuz 2024'te veya öncesinde yenilenen bir dönem bakımından ilgili kira yılı boyunca uygulanmaya devam etmiştir. 2 Temmuz 2024 ve sonrasında yenilenen dönemlerde ise genel kural yeniden geçerlidir ve düzenlemenin süresi uzatılmamıştır.
Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak mahkemece belirlenecek bedelin hangi kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olacağı bakımından davanın açıldığı tarih, kiracıya yapılan yazılı bildirim ve sözleşmede yeni kira döneminde artış yapılacağına ilişkin bir hüküm bulunup bulunmadığı önem taşır. Buradaki süre bir dava açma süresi değil, kararın yeni dönemin başından itibaren hüküm doğurmasının koşuludur.
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda hâkim; tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini birlikte değerlendirerek hakkaniyete uygun kira bedelini belirler. Bu değerlendirmede endeks oranı bir üst sınır değil, ölçütlerden yalnızca biridir; bu nedenle belirlenecek bedel endeks oranının üzerinde olabilir.
Kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin sözleşme kayıtları geçersizdir.
Kira bedelinin yabancı para olarak kararlaştırıldığı sözleşmelerde ayrı bir kural uygulanır: Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Beş yıl geçtikten sonra bedelin belirlenmesinde yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutulur. Aşırı ifa güçlüğüne ilişkin genel hüküm bu sınırlamanın dışında tutulmuştur.
Sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan ve taraflarca öngörülemeyen olağanüstü durumların sözleşmedeki dengeyi aşırı ölçüde bozması hâlinde, kanunda öngörülen koşullar çerçevesinde kira sözleşmesinin uyarlanması da ayrıca değerlendirilebilir. Bu yolun koşulları dar yorumlandığından her enflasyon artışı tek başına uyarlama sebebi oluşturmaz.
Uluslararası dosyalar
Yabancıların Taşınmaz Edinimi
Yabancı gerçek kişilerin Türkiye'de taşınmaz edinmesi, kişinin uyruğuna ve kanuni sınırlamalara göre mümkündür. Taşınmazın niteliği, bulunduğu bölge ve tapu kaydındaki kısıtlamalar edinim öncesinde ayrıca değerlendirilmelidir.
Edinim Koşulları ve Sınırlamalar
Türkiye'de her yabancı taşınmaz edinemez. Tapu Kanunu uyarınca, kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla yalnızca Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı gerçek kişiler Türkiye'de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilir. Kanun bu listeyi Cumhurbaşkanının belirlediğini söylemekle yetinmiş, yayımlanıp yayımlanmayacağına değinmemiştir; uygulamada liste kamuya açık olarak yayımlanmamakta ve bir kişinin uyruğu bakımından edinim imkânı bulunup bulunmadığı tapu müdürlüklerinden münferiden öğrenilebilmektedir. Birden fazla vatandaşlığı bulunan kişilerde hangi uyrukluğun esas alınacağı da kanunda düzenlenmemiş olup, uygulamada edinim bakımından en az hak tanıyan uyrukluğun esas alındığı kabul edilmektedir.
Bir yabancı gerçek kişinin edinebileceği taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alanı, ülke genelinde otuz hektarı ve özel mülkiyete konu ilçe yüzölçümünün yüzde onunu geçemez. İlçe bazındaki bu oran dolduğunda o ilçede yeni edinim yapılamaz; talebin yoğun olduğu ilçelerde bu durum uygulamada karşılaşılan bir engel oluşturabildiğinden, işlem öncesinde ilgili tapu müdürlüğünden teyit alınması önem taşır.
Bu sınırlar tapu işlemi sırasında incelenir. Kanuna aykırı olarak edinilen taşınmazlar, Maliye Bakanlığınca verilecek bir yılı geçmeyen süre içinde maliki tarafından tasfiye edilmezse tasfiye edilerek bedele çevrilir ve bedeli hak sahibine ödenir. Bu nedenle edinim öncesinde durumun kontrol edilmesi önem taşır.
Bu sınırlamaların yabancı uyruklu herkese uygulanmadığı gözden kaçırılmamalıdır. Doğumla Türk vatandaşı olup çıkma izni almak suretiyle Türk vatandaşlığını kaybedenler ve üçüncü dereceye kadar olan altsoyları, kanunda sayılan istisnalar dışında Türk vatandaşlarına tanınan haklardan aynen yararlanmaya devam eder; bu istisnalar arasında taşınmaz edinimi yer almaz. Uygulamada Mavi Kart sahibi olarak anılan bu kişiler bakımından ülke listesi, otuz hektar ve ilçe yüzölçümünün yüzde onu sınırları ile buna bağlı tasfiye sonucu gündeme gelmez. Tapu Kanunu da yabancı sermayeli şirketlere ilişkin hükmünde bu kişileri lafzen kapsam dışında tutmuştur.
Askerî Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri
Taşınmazın askerî yasak bölge veya güvenlik bölgesi içinde kalması hem edinim hem kiralama bakımından sonuç doğurur; ancak rejim bölge türüne göre değişir ve her bölgede kategorik bir yasak bulunmaz. İkinci derece kara askerî yasak bölgelerinde yabancı gerçek ve tüzel kişiler taşınmaz edinemez ve bu yasak bir izin mekanizmasına bağlanmamıştır. Kiralama ise ayrı bir rejime tabidir: aynı bölgede yabancılar izin almadan taşınmaz kiralayamaz — yani kiralama mutlak biçimde yasak değil, izne bağlıdır. Görevli yabancı uyruklu sivil kişilere izin, garnizon komutanlığının görüşü alınarak valiliklerce; görevli yabancı uyruklu asker kişilere ise Genelkurmay Başkanlığınca verilir.
Birinci derece kara ve deniz askerî yasak bölgelerinde rejim farklıdır: kural olarak bölge içindeki taşınmazlar kamulaştırılır; bu, yabancılara özgü bir edinim yasağı değil, mülkiyetin genel olarak sona erdirilmesidir. Ancak kanun bu kuralı mutlak tutmamıştır: kara sınır hattı boyunca ve kıyılarda tesis edilen birinci derece kara askerî yasak bölgelerinde kamulaştırma yapılması zorunlu değildir. Kanun, bu şekilde kamulaştırılmayan taşınmazlardan yerli halkın yararlanmasına ilişkin esasların yönetmelikle belirleneceğini ayrıca öngörmüştür. Kıyı kesimindeki taşınmazlar bakımından bu istisna belirleyici olabildiğinden, taşınmazın hangi bölge türü içinde kaldığı ile kamulaştırma yapılıp yapılmadığı ayrı ayrı araştırılmalıdır. Askerî güvenlik bölgeleri bakımından ise ilgili kanunda yabancıya özgü bir edinme veya kiralama yasağı bulunmamaktadır. Ayrıca askerî yasak bölgelere yakınlığı veya diğer stratejik nedenlerle belirlenecek bölgelerde yabancıların taşınmaz edinemeyeceğine ve izin alınmadıkça kiralayamayacağına Cumhurbaşkanınca karar verilebilir; bu bölgelerdeki kısıtlama ilgili karar bulunduğu ölçüde işler.
Yabancı sermayeli, Türkiye'de kurulu şirketler bakımından rejim yasak değil izindir: bu şirketlerin askerî yasak bölgeler, askerî güvenlik bölgeleri ve yukarıda anılan stratejik bölgelerdeki taşınmaz mülkiyeti edinimleri Genelkurmay Başkanlığının veya yetkilendireceği komutanlıkların, özel güvenlik bölgelerindeki edinimleri ise taşınmazın bulunduğu yer valiliğinin iznine tabidir; değerlendirmede edinimin ülke güvenliğine uygunluğu esas alınır. Bu izin rejimi mülkiyet edinimine ilişkindir — kiralama veya devir için ayrıca valilik izni öngörülmemiştir.
Askerî yasak bölgeler, askerî güvenlik bölgeleri ve stratejik bölgelere ait harita ve koordinat değerleri Millî Savunma Bakanlığınca, özel güvenlik bölgelerine ait olanlar İçişleri Bakanlığınca Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne iletilir ve tapu işlemleri bu bilgilere göre yürütülür. Bu nedenle taşınmazın söz konusu alanlarda kalıp kalmadığı kural olarak tapu müdürlüğü nezdinde değerlendirilebilir. Yine de tapu kaydında yabancıların edinimine engel oluşturan ya da izin gerektiren bir kısıtlama bulunup bulunmadığının satış vaadi sözleşmesi veya ön ödeme öncesinde incelenmesi gerekir.
Tapu Süreci ve Gerekli Belgeler
Olağan taşınmaz alımlarında yabancı gerçek kişiler bakımından taşınmaz değerleme raporu aranmaması, kanun düzeyinde değil ilgili idari düzenlemeyle belirlenmiştir; bu nedenle işlem öncesinde güncel uygulamanın tapu müdürlüğünden teyit edilmesi gerekir. Vatandaşlık kazanımına konu edinimler ise ayrı bir usule tabi olup bu sayfanın kapsamı dışındadır.
Yapısız bir taşınmaz satın alınması hâlinde kanun ayrıca bir yükümlülük öngörmüştür: yabancı uyruklu gerçek kişiler ve yabancı ülkelerin kanunlarına göre kurulmuş tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, satın aldıkları yapısız taşınmazda geliştirecekleri projeyi iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmak zorundadır. İlgili Bakanlıkça başlama ve bitirilme süresi belirlenerek onaylanan proje, tapu kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilmek üzere taşınmazın bulunduğu tapu müdürlüğüne gönderilir ve projenin süresinde gerçekleştirilip gerçekleştirilmediği ilgili Bakanlıkça takip edilir. Süresi içinde ilgili Bakanlığa başvurulmaması veya projenin süresinde gerçekleştirilmemesi, kanunun tasfiye sonucunu bağladığı hâller arasında sayılmıştır.
Buna karşılık, Türkiye Cumhuriyeti ile vatandaşlık bağı bulunmayan kişilerin satın alma yoluyla taşınmaz edinimlerinde ödeme yükümlülüklerinin döviz cinsinden yerine getirilmesi ve bu dövizin tapu işleminden önce bir banka aracılığıyla Merkez Bankasına satılması gerekir. Banka tarafından düzenlenen döviz alım belgesi tapu müdürlüğüne iletilir ve resmî senette harca esas değer bu belgedeki Türk lirası tutar üzerinden belirlenir. Elden yapılan ödemeler ve döviz bürolarında yapılan işlemler bu kapsamda kabul edilmemektedir.
Tapu işleminde ayrıca kimlik belgesi veya pasaport (Latin alfabesinde değilse tercümesiyle birlikte), kimlik bilgileri beyan formu, fotoğraf, taşınmazın rayiç değerini gösteren belediye belgesi, zorunlu deprem sigortası poliçesi ve yabancı kimlik numarası gündeme gelir. Türkçe bilmeyen bir taraf bulunması hâlinde adalet komisyonunca yetkilendirilmiş yeminli tercüman hazır bulunur. Temsil yoluyla işlem yapılıyorsa usulüne uygun düzenlenmiş vekâletname aranır.
Uzaktan yürütülen işlemler
Yurt Dışında Yaşayan Malikler
Taşınmazı Türkiye'de bulunan ancak yurt dışında yaşayan maliklerin kira ilişkisini yürütmesi, uyuşmazlık hâlinde süreci takip etmesi ve gerektiğinde dava açması vekâlet ilişkisi üzerinden yürütülebilir.
Türkiye'de bulunan bir taşınmazın kira sözleşmesi, taraflar yabancı uyruklu olsa ve sözleşmede başka bir ülke hukuku kararlaştırılmış olsa dahi Türk hukukuna tabidir; taşınmazlara veya onların kullanımına ilişkin sözleşmeler taşınmazın bulunduğu ülke hukukuna bağlanmıştır. Bu nedenle kira artış sınırı, tahliye sebepleri ve depozitoya ilişkin emredici hükümler yabancı malik ile yabancı kiracı arasındaki ilişkide de uygulanır. Taşınmazın aynına ilişkin davalarda ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkili olup, yabancı bir mahkemenin bu konudaki kararı Türkiye'de tenfiz veya tanıma yoluyla sonuç doğurmaz.
Yurt dışında düzenlenecek vekâletnamenin şekli, düzenlendiği ülkeye ve yapılacak işleme göre farklılık gösterir. Vekâletname ya T.C. konsolosluklarınca düzenlenir ya da apostil sözleşmesine taraf ülkelerde noter tarafından düzenlenip apostil şerhi taşır; sözleşmeye taraf olmayan ülkelerde ise noterin imzasının bağlı bulunduğu makamca, bu makamın imza ve mührünün de o yerdeki Türk konsolosluğunca onaylanması gerekir. Taşınmazın devri veya bir hakla sınırlandırılması ile dava açılması gibi işlemler bakımından vekâletnamede özel yetkilerin açıkça yer alması aranır; tapuda işlem gerektiren vekâletnamelerin fotoğrafı olması gerekir. Eksik düzenlenmiş bir vekâletname tapu müdürlüğünce kabul edilmeyebilir.
Tebligat işlemleri, yurt dışında yaşayan taraflar bakımından iç hukuktaki olağan tebligattan farklı bir usule tabidir. Tebligat kural olarak muhatabın bulunduğu ülkenin yetkili makamı aracılığıyla yapılır; muhatabın Türk vatandaşı olması hâlinde T.C. büyükelçiliği veya konsolosluğu aracılığıyla da yapılabilir. Duruşma günü içeren evrakın yabancı makama duruşmadan belirli bir süre önce ulaşacak şekilde gönderilmesi gerektiğinden, bu durum sürecin uzunluğunu belirgin şekilde etkileyebilir. Türkiye'de bir vekil tayin edilmiş olması, tebligatın yurt dışına çıkarılmasını gerektirmediği ölçüde bu gecikmelerin doğmasını önleyebilir.
Ayrıca Türk mahkemesinde dava açan, davaya katılan veya icra takibinde bulunan yabancı gerçek ve tüzel kişiler, yargılama ve takip giderleriyle karşı tarafın zarar ve ziyanını karşılamak üzere mahkemenin belirleyeceği teminatı göstermek zorundadır. Mahkeme, karşılıklılık esasına göre teminattan muaf tutar. Yani kural teminat gösterilmesi, istisna ise karşılıklılığa dayanan muafiyettir.
Değerlendirme ölçütleri
Kira ve Gayrimenkul Süreçlerinde Değerlendirme Ölçütleri
Kira ve gayrimenkul uyuşmazlıklarında izlenecek yol, sözleşmenin içeriğine, taşınmazın hukuki durumuna ve tarafların taleplerine göre belirlenir. İlk değerlendirmede mevcut belgeler, süreler ve uyuşmazlığın yurt dışı bağlantısı birlikte ele alınabilir.
Tahliye talebinin hangi sebebe dayandırılacağı, kira bedelinin tespiti talebinin hangi dönemden itibaren sonuç doğuracağı ve arabuluculuk aşamasının nasıl yürütüleceği dosya özelinde değerlendirilir.
Yabancı uyruklu malik veya kiracıların bulunduğu dosyalarda edinim sınırlamaları, yabancı belgelerin kullanılması, uluslararası tebligat ve vekâlet ilişkisi ayrıca önem taşır.
Büronun faaliyet gösterdiği alanlar arasında kira ilişkisinden ve gayrimenkul mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklar yer almaktadır. Görüşme talebi için iletişim sayfasından ulaşabilirsiniz.
Merak edilenler
Sık Sorulan Sorular
Kira artışı hangi orana göre yapılır?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönem için kararlaştırılan kira artışı, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Bu oran bir üst sınırdır; sözleşmede daha düşük bir oran kararlaştırılmışsa o oran uygulanır, sınırın üzerinde kararlaştırılan hüküm ise fazlalık yönünden geçersiz sayılır. Konut kiralarında geçmişte uygulanan geçici yüzde 25'lik sınır, 11 Haziran 2022 – 1 Temmuz 2024 tarihleri arasında yenilenen kira dönemleri bakımından geçerli olmuştur ve yalnızca konut kiralarını kapsamıştır. Tavan takvim tarihine değil kira döneminin yenilendiği tarihe bağlı olduğundan, 1 Temmuz 2024'te veya öncesinde yenilenen bir dönem bakımından ilgili kira yılı boyunca uygulanmaya devam etmiştir; 2 Temmuz 2024 ve sonrasında yenilenen dönemlerde genel kural uygulanır.
Kiracı tahliye taahhüdü verdiyse doğrudan tahliye edilebilir mi?
Tahliye taahhüdüne dayanılabilmesi için taahhüdün yazılı olması ve kiralananın tesliminden sonra verilmiş bulunması gerekir. Kiracı taahhüt edilen tarihte taşınmazı boşaltmazsa kiraya veren, taahhüt edilen boşaltma tarihinden itibaren bir ay içinde icra takibi başlatabilir veya dava açabilir. Bu süre kaçırıldığında talep süre yönünden reddedilebilir. Taahhüdün geçerliliği ve uygulanabilirliği somut olayın koşullarına göre ayrıca değerlendirilir.
Kira davası açmadan önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması kural olarak dava şartıdır. Ortaklığın giderilmesi, Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar ve komşu hakkı uyuşmazlıkları da aynı kapsamdadır. Kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler kapsam dışındadır; ancak icra takibine yapılan itiraz üzerine genel mahkemede açılan itirazın iptali ve tahliye davası bu istisnadan yararlanmaz. Arabulucuya başvurulmadan açılan dava usulden reddedilir.
Yabancı uyruklu bir kişi Alanya'da taşınmaz alabilir mi?
Bu durum kişinin uyruğuna ve taşınmazın hukuki durumuna göre değişir. Türkiye'de her yabancı taşınmaz edinemez; yalnızca Cumhurbaşkanı Kararı ile belirlenen ülkelerin vatandaşları kanuni sınırlamalar çerçevesinde edinebilir ve uygulamada bu liste kamuya açık olarak yayımlanmamaktadır. Ülke genelindeki otuz hektarlık sınır, özel mülkiyete konu ilçe yüzölçümünün yüzde onuna ilişkin sınır ve taşınmazın askerî yasak, güvenlik veya özel güvenlik bölgesinde bulunup bulunmadığı ayrıca incelenir. Taşınmazın askerî yasak bölge içinde kalması hâlinde edinim ile kiralamanın farklı rejimlere tabi olduğu da gözetilmelidir. Doğumla Türk vatandaşı olup çıkma izniyle vatandaşlıktan çıkanlar ve üçüncü dereceye kadar altsoyları (Mavi Kart sahipleri) ise bu sınırlamalara tabi değildir; kanun bu kişileri Türk vatandaşlarına tanınan haklardan aynen yararlandırmakta ve taşınmaz edinimini istisnalar arasında saymamaktadır. Uygunluk, taşınmaz ve kişi bazında, edinim öncesinde değerlendirilmelidir.
Depozito ne zaman ve nasıl iade edilir?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıdan istenen güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Güvencenin para veya kıymetli evrak olarak verilmesi hâlinde bunun bankada tutulmasına ve iadesine ilişkin özel hükümler bulunur; banka güvenceyi ancak iki tarafın rızasıyla, icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir. Kiraya veren, sözleşmenin sona ermesini izleyen üç ay içinde dava açtığını veya takibe giriştiğini bankaya bildirmemişse, banka kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür. Kiracının ödenmemiş kira veya yan gider borçları ile olağan kullanımı aşan zarar iddiaları ayrıca değerlendirilir; zararın varlığı ve miktarı teslim tutanağı, fotoğraflar ve yazışmalar gibi delillerle ortaya konulmalıdır.
Konutumu turizm amaçlı olarak kısa süreli kiraya verebilir miyim?
Konutların en fazla yüz gün süreyle kiralanması turizm amaçlı kiralama sayılır; tek seferde yüz günden uzun süreli kiralamalar turizm amaçlı kiralamaya ilişkin kanunun kapsamı dışındadır. Kapsama giren bir kiralama yapılabilmesi için sözleşme yapılmadan önce izin belgesi alınması zorunludur ve başvuruda, bağımsız bölümün bulunduğu binanın tüm kat malikleri tarafından oy birliği ile alınmış kararın sunulması gerekir. Üçten fazla bağımsız bölümden oluşan binalarda aynı kiraya veren adına en fazla yüzde yirmi beş oranındaki bağımsız bölüm için izin belgesi düzenlenebilir. İzin belgesini alma yükümlülüğü kiraya verene aittir.
Kiracı bakımından ise kanun açık bir yasak getirmiştir: mesken olarak kullanılmak amacıyla kiralanan konutun, kiracısı tarafından kendi nam ve hesabına turizm amaçlı olarak üçüncü kişilere kiralanması yasaktır. Bu nedenle kısa süreli kiralama yapmadan önce hem tapu kaydının hem yönetim planının hem de kat malikleri kararının incelenmesi gerekir.
Yurt dışında yaşıyorum; Türkiye'deki taşınmazımla ilgili işlemleri nasıl yürütebilirim?
Süreç vekâlet ilişkisi üzerinden yürütülebilir. Vekâletname ya Türk konsolosluklarınca düzenlenir ya da apostil sözleşmesine taraf ülkelerde noter tarafından düzenlenip apostil şerhi taşır; sözleşmeye taraf olmayan ülkelerde noterin imzasının bağlı bulunduğu makamca, bu makamın imza ve mührünün de Türk konsolosluğunca onaylanması gerekir. Taşınmazın devri veya bir hakla sınırlandırılması ile dava açılması gibi işlemler bakımından vekâletnamede özel yetkilerin açıkça yer alması aranır; tapuda işlem gerektiren vekâletnamelerin fotoğraflı olması gerekir.
Uygulanacak hukuk bakımından da tereddüde yer yoktur: Türkiye'de bulunan bir taşınmazın kira sözleşmesi, taraflar yabancı uyruklu olsa ve sözleşmede başka bir ülke hukuku kararlaştırılmış olsa dahi Türk hukukuna tabidir. Yurt dışına yapılacak tebligat, muhatabın bulunduğu ülkenin yetkili makamı aracılığıyla yapıldığından yargılama süresini belirgin biçimde uzatabilir. Ayrıca Türk mahkemesinde dava açan, davaya katılan veya icra takibinde bulunan yabancı gerçek ve tüzel kişiler kural olarak teminat göstermek zorundadır; mahkeme, karşılıklılık esasına göre teminattan muaf tutar.
Bu sayfadaki açıklamalar genel bilgilendirme amaçlı olup hukuki görüş veya tavsiye niteliği taşımaz. Her somut olayın koşulları farklı olduğundan, hukuki değerlendirme dosyaya özgü yapılmalıdır.
Sayfada yer alan bilgiler, Türkiye Barolar Birliği Reklam Yasağı Yönetmeliği çerçevesinde, uzmanlık anlamına gelmemek üzere büronun faaliyet gösterdiği alanlar hakkında bilgi verilmesi amacıyla yayımlanmıştır; iş elde etme amacı taşımaz.
Bu sayfanın görüntülenmesi veya sayfada yer alan bağlantılar ile iletişim bilgileri üzerinden iletişim kurulması, avukat ile başvuran arasında vekâlet ilişkisi kurulduğu anlamına gelmez ve işin kabul edildiği anlamına gelmez.
Sayfadaki bilgiler ve süreler 6 Eylül 2026 itibarıyla yürürlükteki mevzuata göre hazırlanmıştır. Mevzuat değişebileceğinden, süre hesabı her hâlde güncel kanun metnine göre yapılmalıdır.
Kira ve gayrimenkul uyuşmazlıklarında izlenecek hukuki yol; sözleşmenin içeriğine, taşınmazın hukuki durumuna, tarafların taleplerine ve mevcut belgelere göre değişiklik gösterebilir. Bu nedenle uyuşmazlığın başında hukuki durumun doğru tespit edilmesi, gerekli sürelerin takip edilmesi ve uygun başvuru yolunun belirlenmesi önem taşımaktadır.
Merve Kartal
Avukat