Автор: Av. Merve Kartal · Публикация: 04.11.2026

Приобретение недвижимости иностранцами в Турции возможно, но не для всех и не без ограничений. Закон устанавливает три ограничения: гражданство покупателя, приобретаемая площадь и местонахождение недвижимости (Закон Турции о регистрации недвижимости № 2644, ст. 35). Недвижимость, приобретённая с нарушением этих ограничений, подлежит ликвидации, если собственник не реализует её в установленный срок. Ликвидация — это продажа недвижимости и обращение её в денежную стоимость с выплатой вырученной суммы правообладателю; это не конфискация.

Общее описание этих ограничений находится в разделе для иностранцев на странице Право аренды и недвижимости. В этой статье описаны шаги, которые иностранцу, желающему купить квартиру или участок в Турции, следует предпринять до и при оформлении свидетельства о праве собственности (тапу). Свидетельство о праве собственности (тапу) — официальный документ, подтверждающий право собственности на недвижимость в Турции, а турецкое управление регистрации недвижимости — официальное ведомство, ведущее реестр недвижимости.

Приобретение недвижимости иностранцами в Турции: три ограничения и одно исключение

Ограничение	Правило	Основание
Гражданство	Приобретать могут только граждане стран, определённых Президентом. Президент может ограничить приобретение по региону, сроку, виду и количеству, приостановить или запретить его.	Закон Турции о регистрации недвижимости, ст. 35
Площадь	Совокупная площадь, приобретённая иностранными физическими лицами в одном районе, не может превышать десяти процентов площади, находящейся в частной собственности в этом районе. Совокупная площадь, приобретённая одним лицом, не может превышать тридцати гектаров по всей стране.	Закон Турции о регистрации недвижимости, ст. 35
Местонахождение	Иностранцы не могут приобретать недвижимость во второстепенных сухопутных военных запретных зонах. Президент может также установить запрет для зон, определённых по стратегическим причинам.	Закон № 2565, ст. 9/b, ст. 28
Исключение	Владельцы Голубой карты не подпадают под ограничения по гражданству и площади.	Закон Турции о гражданстве, ст. 28

Ограничение в десять процентов относится не к приобретению самого покупателя, а к совокупности по району: если предел по району исчерпан, нельзя приобрести даже небольшую квартиру. Для иностранца, покупающего недвижимость в Alanya, этот предел также рассчитывается на уровне района. В расчёт площади, помимо недвижимости, включаются также ограниченные вещные права самостоятельного и постоянного характера. Они, как, например, право застройки сроком не менее тридцати лет, могут быть зарегистрированы в реестре недвижимости как отдельная недвижимость (Гражданский кодекс Турции, ст. 826, ст. 998).

Список стран содержится не в законе, а в решении Президента и может меняться. Действующая редакция закона не требует взаимности; определяющим является этот список. Возможность приобретения с учётом вашего гражданства и ситуация в районе должны быть подтверждены в турецком управлении регистрации недвижимости по местонахождению недвижимости до сделки.

Голубая карта — это карта, выдаваемая тем, кто был гражданином Турции по рождению и вышел из гражданства с разрешения, а также их потомкам до третьей степени. Эти лица, за исключениями, предусмотренными законом, пользуются правами, предоставленными гражданам Турции, и приобретение недвижимости не входит в число этих исключений (Закон Турции о гражданстве, ст. 28). Положения, касающиеся национальной безопасности, действуют и в отношении них.

На что обратить внимание в реестре недвижимости перед покупкой?

Состояние здания. Для квартиры в завершённом здании может быть установлена этажная собственность. Если здание ещё строится, для самостоятельных помещений может быть установлен kat irtifakı (сервитут на строящийся объект до оформления этажной собственности). Kat irtifakı (сервитут на строящийся объект до оформления этажной собственности) — это право, установленное на земельный участок для частей здания, которые в будущем станут предметом этажной собственности; оно преобразуется в этажную собственность после получения разрешения на ввод здания в эксплуатацию (Закон Турции об этажной собственности, ст. 2, ст. 3). В Турции разрешение на ввод здания в эксплуатацию также известно как разрешение на заселение.

Зона безопасности. В реестр недвижимости вносится запись о том, что недвижимость находится в неприватизированной зоне безопасности. Недвижимость в военных зонах безопасности не может продаваться иностранцам. Продажа недвижимости в особых зонах безопасности иностранному физическому лицу требует разрешения губернаторства; это разрешение получают до продажи в реестре недвижимости (Подзаконный акт Турции о запретных военных зонах и зонах безопасности, ст. 23, ст. 24).

Проверка военных зон. Карты и координаты запретных военных зон, зон безопасности и стратегических зон предоставляются соответствующими министерствами министерству, которому подчиняется Главное управление регистрации недвижимости и кадастра, и сделки с недвижимостью осуществляются в соответствии с этими данными (Закон Турции о регистрации недвижимости, ст. 35). Пока данные не переведены в цифровую форму и не переданы в управления регистрации недвижимости, направляется запрос в компетентные военные органы (Закон Турции о регистрации недвижимости, временная ст. 2).

Не следует производить оплату до выполнения этих проверок.

Покупка в реестре недвижимости: этапы и документы

Продажа недвижимости оформляется в турецком управлении регистрации недвижимости официальным актом. Официальный акт — это документ о продаже, составленный должностным лицом реестра недвижимости и подписанный сторонами (Закон Турции о регистрации недвижимости, ст. 26). Продажа недвижимости и обязательство о продаже, совершённые не в официальной форме, недействительны (Обязательственный кодекс Турции, ст. 237; Гражданский кодекс Турции, ст. 706). Поэтому бланк бронирования, подписанный в офисе, не переносит право собственности. Обязательство о продаже — это обязательство осуществить передачу в реестре недвижимости в будущем; оно оформляется у нотариуса (Закон Турции о нотариате, ст. 89).

Существуют три прямо предусмотренных законодательством требования:

Налоговый идентификационный номер. В официальный акт вносятся налоговые идентификационные номера сторон вместе с их идентификационными данными (Закон Турции о регистрации недвижимости, ст. 26). Иностранец, не имеющий налогового номера в Турции, на практике получает его в налоговой инспекции до сделки.
Присяжный переводчик. Если одна из сторон не знает турецкого языка, в сделке участвует присяжный переводчик. Присяжный переводчик — это переводчик, представивший в турецкое управление регистрации недвижимости протокол о принятии присяги в суде. Он подписывает официальный акт вместе со сторонами. Сотрудники турецкого управления регистрации недвижимости не могут выполнять функции переводчика (Положение Турции о реестре недвижимости, ст. 24).
Обязательное страхование от землетрясений. Для жилых помещений и самостоятельных помещений турецкое управление регистрации недвижимости не может произвести регистрацию без подтверждения действующей на дату сделки обязательной страховки от землетрясений (Закон Турции о страховании от стихийных бедствий № 6305, ст. 10, ст. 11). Эту страховку предоставляет Управление по страхованию от стихийных бедствий (DASK) (ст. 3).

Другие документы, которые будут запрошены у иностранного покупателя, определяются Главным управлением регистрации недвижимости и кадастра (Положение Турции о реестре недвижимости, ст. 18). Необходимость таких документов, как перевод паспорта, фотография или отчёт об оценке, зависит от этого административного регулирования и может меняться. Актуальный перечень следует узнавать в турецком управлении регистрации недвижимости до сделки.

Сделка проходит в следующем порядке: официальный акт подписывается сторонами, при необходимости вместе с переводчиком; сделка записывается в книгу ежедневных записей и регистрируется в реестре недвижимости той же датой (Положение Турции о реестре недвижимости, ст. 23, ст. 27). Право собственности при покупке переходит с этой регистрацией (Гражданский кодекс Турции, ст. 705). Оплата, получение ключа или подписание договора сами по себе не переносят право собственности. При наследовании право собственности приобретается до регистрации, но для продажи регистрация всё равно необходима (та же статья).

Даже если одна из сторон является иностранцем или договор подписан за границей, право собственности и другие вещные права на недвижимость в Турции регулируются турецким правом. Форма сделок с этими правами также определяется по турецкому праву (Закон Турции о международном частном праве и международном гражданском процессе № 5718, ст. 21).

Покупка без приезда в Турцию: доверенность

Покупка может быть совершена также через представителя покупателя. Турецкое управление регистрации недвижимости требует от представителя доверенность, оформленную в соответствии с Законом Турции о нотариате и подтверждающую его полномочия на совершение требуемого действия (Положение Турции о реестре недвижимости, ст. 18). Текст доверенностей, требующих совершения действий в реестре недвижимости, готовится нотариусом в форме нотариального акта (Закон Турции о нотариате, ст. 89). За границей эту функцию выполняют турецкие консульства в соответствии с Законом Турции о нотариате (ст. 191, ст. 192). Если доверитель не знает турецкого языка, также присутствует присяжный переводчик (ст. 74). Такие действия, как покупка, оплата стоимости и подписание официального акта, должны быть отдельно указаны в доверенности.

Может ли доверенность, оформленная у нотариуса иностранного государства, использоваться при регистрации недвижимости, закон прямо не определяет. Иностранные официальные документы признаются в Турции официальными, если они заверены компетентным органом государства, в котором выданы, либо турецким консульством; при этом сохраняют силу международные договоры, участницей которых является Турция (Гражданский процессуальный кодекс Турции, ст. 224). Какие документы принимаются при регистрации недвижимости, определяет Главное управление регистрации недвижимости и кадастра. Если такая доверенность будет использоваться, этот вопрос следует заранее уточнить в турецком управлении регистрации недвижимости.

Закон также предусматривает, что если стороны находятся в разных управлениях регистрации недвижимости или в зарубежных представительствах, их волеизъявления могут быть приняты должностными лицами раздельно и договор может быть заключен (Закон Турции о регистрации недвижимости, ст. 26).

Если управление регистрации недвижимости отказывает в совершении действия

Заявление, не соответствующее законодательству, отклоняется с указанием основания, места и срока обжалования. Решение об отказе вручается лично либо направляется по правилам Закона Турции об уведомлениях. Уведомление — это официальное доведение решения до сведения, и сроки начинают исчисляться с этой даты. Решение может быть обжаловано в течение пятнадцати дней с момента уведомления в региональное управление, которому подчинено управление регистрации недвижимости, а решение регионального управления — в течение пятнадцати дней в Главное управление регистрации недвижимости и кадастра. Пока основание отказа не устранено, соответствующее действие не может быть совершено (Положение Турции о реестре недвижимости, ст. 26).

Если вы купили земельный участок: проект в течение двух лет

Незастроенная недвижимость — это земельный участок или земля, на которых нет строений. Иностранные физические лица и иностранные торговые компании, приобретшие такую недвижимость, обязаны представить проект, который они будут реализовывать, на утверждение соответствующего министерства в течение двух лет. Утвержденный проект с указанием сроков начала и завершения вносится в графу отметок записи о праве собственности, и контролируется, выполнен ли он в срок (Закон Турции о регистрации недвижимости, ст. 35). Графа отметок — это раздел записи о праве собственности, где указываются пояснения относительно недвижимости.

Несвоевременное обращение или нереализация проекта является основанием для ликвидации. В законе не указано, в какое министерство следует обращаться и с какой даты исчисляется срок; эту информацию необходимо получить в управлении регистрации недвижимости сразу после приобретения.

Приобретение с нарушением правил: ликвидация

Закон предусматривает ликвидацию в следующих случаях: приобретение с нарушением закона, использование не по целевому назначению, несвоевременное обращение по вопросу проекта или нереализация проекта в срок (Закон Турции о регистрации недвижимости, ст. 35). Министерство финансов предоставляет собственнику срок, не превышающий один год. В течение этого срока собственник может продать недвижимость самостоятельно. Если недвижимость не продана, она ликвидируется и обращается в денежные средства, которые выплачиваются правообладателю. Срок не начинает течь автоматически с момента нарушения; его устанавливает министерство.

Недвижимость, перешедшая по наследству, также может подпадать под это правило: если гражданство наследника не относится к странам, которым разрешено приобретение, либо превышены пределы площади, применяется положение о ликвидации. Наследник, соблюдающий эти ограничения, может сохранить недвижимость. Положение иностранных наследников рассматривается на странице Наследственное право.

Иностранные компании

Торговые компании, учрежденные в иностранных государствах в соответствии с их законодательством, могут приобретать недвижимость только в рамках специальных законов; иные иностранные юридические лица недвижимость приобретать не могут. Эти ограничения не применяются при установлении в пользу таких компаний и иностранных физических лиц залога недвижимости, например ипотеки (Закон Турции о регистрации недвижимости ст. 35).

Компании, учрежденные в Турции, в которых иностранцам принадлежит пятьдесят или более процентов долей либо иностранцы могут назначать более половины руководителей, могут приобретать недвижимость для осуществления видов деятельности, указанных в их уставах. Приобретение такими компаниями недвижимости в военных зонах зависит от разрешения военных властей, а в зонах особого режима безопасности — от разрешения губернатора (Закон Турции о регистрации недвижимости ст. 36).

В каком суде рассматривается спор?

Подсудность по роду дела. По общему правилу споры о недвижимости подсудны гражданскому суду первой инстанции (Гражданский процессуальный кодекс Турции ст. 2). Это суд первой инстанции общей компетенции. Если вы приобрели жилье у строительной компании или у продавца, осуществляющего продажу с коммерческой целью, для целей, не связанных с торговой или профессиональной деятельностью, сделка является потребительской, и компетентен потребительский суд (Закон Турции о защите прав потребителей № 6502, ст. 3, ст. 73). До обращения в потребительский суд обязательно обращение к медиатору. Споры, имеющие характер потребительской сделки и вытекающие из права собственности на недвижимость или из иных прав, зарегистрированных в реестре недвижимости, исключаются из этой обязанности (ст. 73/A). Вопрос о том, признается ли потребителем лицо, приобретающее недвижимость в инвестиционных целях, решается с учетом конкретных обстоятельств.

Территориальная подсудность. Иски о праве собственности и иных вещных правах на недвижимость, об обстоятельствах, которые могут привести к их изменению, и о владении подаются исключительно в суд по месту нахождения недвижимости. По таким искам договорная подсудность не допускается (Гражданский процессуальный кодекс Турции ст. 12, ст. 18). Например, иск об аннулировании записи о праве собственности и новой регистрации в отношении квартиры в Аланье рассматривается в Аланье. Иски только о денежном требовании, например о возврате покупной цены, под это правило не подпадают.

Если в договоре предусмотрена подсудность иностранному суду, последствия зависят от вида иска. На практике иски о праве собственности на недвижимость признаются относящимися к исключительной компетенции турецких судов, поэтому такое условие в таких исках не имеет силы. В спорах о денежных требованиях действительность условия зависит от предусмотренных законом требований (Закон Турции о международном частном праве и международном гражданском процессе ст. 40, ст. 47).

Часто задаваемые вопросы

Может ли каждый иностранец купить дом в Турции?
Нет. Приобретение открыто для граждан стран, определенных Президентом, и зависит от ограничений по площади и месту (Закон Турции о регистрации недвижимости ст. 35; Закон Турции № 2565 ст. 9/b). Владельцы Mavi Kart не подпадают под ограничения по гражданству и площади (Закон о турецком гражданстве ст. 28).

Я заплатил деньги — считается ли, что право собственности перешло ко мне?
Нет. При купле-продаже право собственности переходит с момента регистрации в реестре недвижимости (Гражданский кодекс Турции ст. 705).

Дает ли мне приобретение недвижимости вид на жительство?
Само по себе не дает. Иностранцу, имеющему недвижимость в Турции, может быть выдан краткосрочный вид на жительство; это не является правом, и требуется использование жилья для этой цели (Закон Турции об иностранцах и международной защите № 6458 ст. 31; подзаконный акт о применении этого Закона ст. 28). Подробнее на странице вид на жительство в Турции для иностранца — собственника недвижимости.

Могу ли я стать гражданином Турции, купив недвижимость?
Приобретение недвижимости на сумму и условиях, указанных в подзаконном акте, является одним из способов приобретения турецкого гражданства по решению Президента (подзаконный акт о применении Закона о турецком гражданстве ст. 20). Условия изложены на странице турецкое гражданство через инвестиции.

Нормативная база

Закон Турции о регистрации недвижимости № 2644 — ст. 26, ст. 35, ст. 36, временная ст. 2 — mevzuat.gov.tr

Закон Турции о военных запретных зонах и зонах безопасности № 2565 — ст. 9, ст. 28 — mevzuat.gov.tr

Подзаконный акт Турции о военных запретных зонах и зонах безопасности — ст. 23, ст. 24 — mevzuat.gov.tr

Закон Турции о гражданстве № 5901 — ст. 28 (Mavi Kart) — mevzuat.gov.tr

Подзаконный акт Турции о реестре недвижимости — ст. 18, ст. 23, ст. 24, ст. 26, ст. 27 — mevzuat.gov.tr

Закон Турции о страховании от стихийных бедствий № 6305 — ст. 3, ст. 10, ст. 11 — mevzuat.gov.tr

Закон Турции о нотариате № 1512 — ст. 74, ст. 89, ст. 191, ст. 192 — mevzuat.gov.tr

Гражданский кодекс Турции № 4721 — ст. 705, ст. 706, ст. 826, ст. 998 — mevzuat.gov.tr

Обязательственный кодекс Турции № 6098 — ст. 237 — mevzuat.gov.tr

Закон Турции об этажной собственности № 634 — ст. 2, ст. 3 — mevzuat.gov.tr

Закон Турции о международном частном праве и международном гражданском процессе № 5718 — ст. 21, ст. 40, ст. 47 — mevzuat.gov.tr

Закон Турции о защите прав потребителей № 6502 — ст. 3, ст. 73, ст. 73/A — mevzuat.gov.tr

Гражданский процессуальный кодекс Турции № 6100 — ст. 2, ст. 12, ст. 18, ст. 224 — mevzuat.gov.tr

Закон Турции об иностранцах и международной защите № 6458 — ст. 31 — mevzuat.gov.tr и подзаконный акт Турции о его применении — ст. 28 — mevzuat.gov.tr

Подзаконный акт Турции о применении Закона о гражданстве Турции — ст. 20 — mevzuat.gov.tr

Связанные страницы

Настоящая статья носит общий информационно-правовой характер и не является юридическим заключением. Поскольку обстоятельства каждого дела различаются, рекомендуется обратиться к адвокату за юридической помощью в вашей конкретной ситуации.