Utlendingers erverv av fast eiendom i Tyrkia er mulig, men ikke for alle og ikke ubegrenset. Loven setter tre grenser: kjøperens statsborgerskap, ervervet areal og eiendommens beliggenhet (Tyrkias lov om skjøte (tapu) nr. 2644, art. 35). Eiendom som erverves i strid med disse grensene, likvideres hvis eieren ikke avhender den innen den fastsatte fristen. Likvidasjon innebærer at eiendommen selges, omgjøres til penger og beløpet utbetales til den berettigede; det er ikke konfiskasjon.
En generell fremstilling av disse grensene finnes i avsnittet viet utlendinger på siden Husleie- og eiendomsrett. Denne artikkelen forklarer stegene en utlending som ønsker å kjøpe leilighet eller tomt i Tyrkia, må ta før og ved tinglysingen av skjøtet (tapu). Skjøtet (tapu) er det offisielle registeret som viser eiendomsretten til fast eiendom i Tyrkia, og tyrkisk grunnbokmyndighet er det offentlige kontoret som fører dette registeret.
Utlendingers erverv av fast eiendom i Tyrkia: tre grenser og ett unntak
| Grense | Regel | Hjemmel |
|---|---|---|
| Statsborgerskap | Bare borgere av land fastsatt av presidenten kan erverve. Presidenten kan begrense ervervet etter region, varighet, type og mengde, stanse det eller forby det. | Tyrkias lov om skjøte (tapu), art. 35 |
| Areal | Det samlede arealet som utenlandske fysiske personer har ervervet i ett distrikt, kan ikke overstige ti prosent av arealet som er gjenstand for privat eiendomsrett i det distriktet. Det samlede arealet en person har ervervet, kan ikke overstige tretti hektar nasjonalt. | Tyrkias lov om skjøte (tapu), art. 35 |
| Beliggenhet | Utlendinger kan ikke erverve fast eiendom i andre grads militære forbudssoner på land. Presidenten kan også nedlegge forbud for områder som er fastsatt av strategiske årsaker. | Tyrkias lov nr. 2565, art. 9/b, art. 28 |
| Unntak | Innehavere av Mavi Kart er ikke underlagt grensene for statsborgerskap og areal. | Tyrkias statsborgerskapslov, art. 28 |
Ti prosent-grensen gjelder ikke kjøperens eget erverv, men summen i distriktet: hvis distriktsgrensen er nådd, kan selv en liten leilighet ikke erverves. For en utlending som skal kjøpe fast eiendom i Alanya, beregnes denne grensen også på distriktsbasis. Ved arealberegningen inngår foruten eiendommene også selvstendige og varige begrensede tinglige rettigheter. Dette er rettigheter, som en byggerett på minst tretti år, som kan registreres i grunnboken som en separat fast eiendom (Tyrkias sivillovbok, art. 826, art. 998).
Landlisten står ikke i loven, men i presidentens beslutning og kan endres. Lovens nåværende tekst krever ikke gjensidighet; det avgjørende er denne listen. Muligheten for erverv med hensyn til ditt statsborgerskap og situasjonen i distriktet bør bekreftes av tyrkisk grunnbokmyndighet der eiendommen ligger før transaksjonen.
Mavi Kart er kortet som gis til dem som var tyrkiske statsborgere ved fødsel og som har forlatt dette statsborgerskapet med utreisetillatelse, og til deres etterkommere ned til tredje grad. Disse personene nyter, med unntak av de som er oppført i loven, de rettighetene som er gitt tyrkiske statsborgere, og erverv av fast eiendom er ikke blant disse unntakene (Tyrkias statsborgerskapslov, art. 28). Bestemmelsene om nasjonal sikkerhet gjelder også for dem.
Hva bør man se etter i grunnboken før kjøp?
Bygningens status. For en leilighet i en ferdigstilt bygning kan eierseksjon etter tyrkisk rett opprettes. Hvis bygningen ennå er under oppføring, kan kat irtifakı (servitutt på en bygning som ennå ikke er ferdigstilt) være opprettet for de selvstendige enhetene. Kat irtifakı er retten som opprettes over tomten for seksjonene i bygningen som senere skal bli gjenstand for eierseksjon etter tyrkisk rett; når brukstillatelse for bygningen er innhentet for hele bygningen, omgjøres den til eierseksjon etter tyrkisk rett (Tyrkias lov om eierseksjon etter tyrkisk rett, art. 2, art. 3). Brukstillatelse for bygning er i Tyrkia også kjent som iskân.
Sikkerhetssone. For eiendommer i sikkerhetssoner som ikke er ekspropriert, føres dette i grunnboken. Disse eiendommene i militære sikkerhetssoner kan ikke selges til utlendinger. Salg av eiendommer i spesielle sikkerhetssoner til en utenlandsk fysisk person krever tillatelse fra provinsadministrasjonen; denne tillatelsen innhentes før salget i grunnboken (Tyrkias forskrift om militære forbuds- og sikkerhetssoner, art. 23, art. 24).
Kontroll av militære områder. Kart- og koordinatdata for militære forbudssoner, sikkerhetssoner og strategiske soner gis av de relevante departementene til departementet som Grunnboks- og matrikkeldirektoratet er underlagt, og grunnbokstransaksjoner utføres i samsvar med disse dataene (Tyrkias lov om skjøter (Tapu Kanunu), art. 35). Inntil dataene er overført til digitalt format og nådd tyrkisk grunnbokmyndighet, forespørres de kompetente militære myndighetene (Tyrkias lov om skjøter (Tapu Kanunu), midlertidig art. 2).
Det bør ikke foretas betaling før disse kontrollene er utført.
Kjøp hos grunnbokmyndigheten: trinn og dokumenter
Salg av fast eiendom foretas hos tyrkisk grunnbokmyndighet ved offisielt skjøte. Det offisielle skjøtet er salgsdokumentet som utstedes av grunnbokstjenestemannen og undertegnes av partene (Tyrkias lov om skjøter (Tapu Kanunu), art. 26). Salg av fast eiendom og avtale om senere salg som ikke er inngått i offisiell form, er ugyldige (Tyrkias lov om obligasjonsrett, art. 237; Tyrkias sivillovbok, art. 706). Et reservasjonsskjema som undertegnes på et kontor, overfører derfor ikke eiendomsrett. En avtale om senere salg er en forpliktelse til senere å overføre eiendom i grunnboken og opprettes hos notarius publicus (Tyrkias notarlov, art. 89).
Det er tre krav som klart fremgår av regelverket:
- Skatteidentifikasjonsnummer. I det offisielle skjøtet føres partenes identitetsopplysninger sammen med deres skatteidentifikasjonsnummer (Tyrkias lov om skjøter (Tapu Kanunu), art. 26). En utlending som ikke har skatteidentifikasjonsnummer i Tyrkia, får i praksis dette nummeret hos skatteetaten før transaksjonen.
- Godkjent tolk. Hvis en av partene ikke kan tyrkisk, er det en godkjent tolk til stede ved transaksjonen. En godkjent tolk er en tolk som fremlegger for tyrkisk grunnbokmyndighet en protokoll som viser at vedkommende har avgitt ed for retten. Vedkommende undertegner det offisielle skjøtet sammen med partene. Ansatte hos tyrkisk grunnbokmyndighet kan ikke fungere som tolk (Tyrkias grunnboksforskrift, art. 24).
- Obligatorisk jordskjelvforsikring. For boliger og selvstendige enheter kan tyrkisk grunnbokmyndighet ikke foreta tinglysing med mindre gyldig obligatorisk jordskjelvforsikring på transaksjonsdatoen er dokumentert (lov nr. 6305 om katastrofeforsikringer, art. 10, art. 11). Denne forsikringen ytes av Doğal Afet Sigortaları Kurumu (DASK) (art. 3).
Andre dokumenter som kreves av en utenlandsk kjøper, fastsettes av Grunnboks- og matrikkeldirektoratet (Tyrkias grunnboksforskrift, art. 18). Hvorvidt dokumenter som passoversettelse, fotografi eller takstrapport kreves, avhenger av denne administrative forskriften og kan endres. Gjeldende liste bør innhentes fra tyrkisk grunnbokmyndighet før transaksjonen.
Transaksjonen følger denne rekkefølgen: det offisielle skjøtet undertegnes av partene, om nødvendig sammen med tolk; transaksjonen registreres i dagboken og tinglyses i grunnboken med samme dato (Tyrkias grunnboksforskrift, art. 23, art. 27). Ved kjøp overføres eiendomsretten ved denne tinglysingen (Tyrkias sivillovbok, art. 705). Betaling, mottak av nøkkel eller undertegning av kontrakt overfører ikke i seg selv eiendomsretten. Ved arv erverves eiendomsretten før tinglysing, men for salg kreves likevel tinglysing (samme bestemmelse).
Selv om en av partene er utlending eller kontrakten undertegnes i utlandet, er eiendomsrett og andre tinglige rettigheter over fast eiendom i Tyrkia underlagt tyrkisk rett. Formen for transaksjoner knyttet til disse rettighetene bestemmes også etter tyrkisk rett (lov nr. 5718 om internasjonal privatrett og prosessrett, art. 21).
Kjøp uten å reise til Tyrkia: fullmakt
Kjøpet kan også foretas gjennom kjøperens fullmektig. Tyrkisk grunnbokmyndighet krever av fullmektigen en fullmakt som er utarbeidet i henhold til Tyrkias notarlov og som viser at vedkommende har myndighet til å utføre den ønskede transaksjonen (grunnbokforskriften, art. 18). Teksten i fullmakter som krever en transaksjon i grunnboken, utarbeides av notarius publicus i form av et notarialdokument (Tyrkias notarlov, art. 89). I utlandet utfører tyrkiske konsulater denne oppgaven i henhold til Tyrkias notarlov (art. 191, art. 192). Hvis fullmaktsgiveren ikke kan tyrkisk, skal det også være til stede en statsautorisert tolk (art. 74). Kjøp, betaling av kjøpesummen og undertegning av det offisielle skjøtet bør angis separat i fullmakten.
Om en fullmakt utstedt hos en utenlandsk notarius publicus kan brukes i grunnboken, er ikke uttrykkelig fastsatt i loven. Utenlandske offentlige dokumenter regnes som offentlige dokumenter i Tyrkia når de er bekreftet av den kompetente myndigheten i den staten hvor de er utstedt, eller av et tyrkisk konsulat; internasjonale avtaler som Tyrkia er part i, gjelder med forbehold (Tyrkias tvistelov art.224). Hvilket dokument som aksepteres i grunnboken, bestemmes av Generaldirektoratet for grunnbok og matrikkel. Hvis en slik fullmakt skal brukes, bør forholdet avklares med grunnbokmyndigheten på forhånd.
Loven fastsetter dessuten at dersom partene befinner seg ved forskjellige grunnbokmyndigheter eller ved tyrkiske utenriksstasjoner, kan viljeserklæringene mottas hver for seg av offentlige tjenestemenn og avtalen fullføres (Tyrkias grunnboklov art.26).
Hvis grunnbokmyndigheten avslår
En begjæring som ikke anses å være i samsvar med regelverket, avslås med angivelse av begrunnelse, klageinstans og frist. Avslaget forkynnes personlig eller etter Tyrkias lov om forkynnelser. Forkynnelse betyr at avgjørelsen formelt bringes til deg, og frister løper fra denne datoen. Avgjørelsen kan påklages innen femten dager fra forkynnelsen til regiondirektoratet som grunnbokmyndigheten er underlagt, og regiondirektoratets avgjørelse kan påklages innen femten dager til Generaldirektoratet for grunnbok og matrikkel. Før avslagsgrunnen er avhjulpet, kan transaksjonen ikke gjennomføres (Tyrkias grunnbokforskrift art.26).
Hvis du har kjøpt tomt: prosjekt innen to år
Ubebygd eiendom er en tomt eller et areal uten bygninger. Utenlandske fysiske personer og utenlandske handelsselskaper som kjøper slik eiendom, må legge frem prosjektet de skal utvikle for godkjenning av det ansvarlige departementet innen to år. Det godkjente prosjektet med start- og sluttfrister føres inn i grunnbokens erklæringsfelt, og det følges opp om det blir realisert i tide (Tyrkias grunnboklov art.35). Erklæringsfeltet er den delen av grunnboksoppføringen hvor forklaringer om eiendommen føres inn.
Manglende søknad innen fristen eller manglende realisering av prosjektet er grunnlag for avvikling. Loven angir ikke hvilket departement det skal søkes til, og heller ikke fra hvilken dato fristen løper; denne informasjonen bør innhentes fra grunnbokmyndigheten umiddelbart etter kjøpet.
Erverv i strid med reglene: avvikling
Loven fastsetter avvikling i følgende tilfeller: erverv i strid med bestemmelsen, bruk i strid med ervervsformålet, manglende søknad om prosjekt i tide eller manglende realisering av prosjektet i tide (Tyrkias grunnboklov art.35). Finansdepartementet gir eieren en frist på høyst ett år. Innen denne fristen kan eieren selv selge eiendommen. Hvis eieren ikke selger, avvikles eiendommen og omgjøres til penger, og beløpet betales til rettighetshaveren. Fristen begynner ikke å løpe automatisk ved overtredelsen; det er departementet som fastsetter fristen.
Eiendom som erverves ved arv, kan også være underlagt denne bestemmelsen: hvis arvingens statsborgerskap ikke er blant landene som tillater erverv, eller hvis arealgrensene overskrides, kommer avviklingsbestemmelsen til anvendelse. En arving som overholder disse grensene, kan beholde eiendommen. Situasjonen for utenlandske arvinger er beskrevet på siden om Arverett.
Utenlandske selskaper
Handelsselskaper stiftet i utlandet etter sine egne lover kan erverve fast eiendom bare innenfor rammen av spesiallovbestemmelser; andre utenlandske juridiske personer kan ikke erverve fast eiendom. Disse begrensningene gjelder ikke ved etablering av pant i fast eiendom, for eksempel hypotek, til fordel for slike selskaper og utenlandske fysiske personer (Tyrkias lov om grunnbok art.35).
Selskaper stiftet i Tyrkia der utlendinger eier femti prosent eller mer av andelene, eller der utlendinger kan utpeke mer enn halvparten av lederne, kan erverve fast eiendom for å utøve virksomheten som er angitt i vedtektene. Slike selskapers erverv i militære områder krever tillatelse fra militære myndigheter, og erverv i særskilte sikkerhetsområder krever tillatelse fra guvernørens kontor (Tyrkias lov om grunnbok art.36).
Hvis det oppstår tvist: hvilken domstol behandler saken?
Saklig kompetanse. Ved tvister om fast eiendom er sivil førsteinstansdomstol som hovedregel kompetent (Tyrkias tvistelov art.2). Dette er den alminnelige førsteinstansdomstolen i sivile saker. Hvis du har kjøpt en bolig fra et entreprenørselskap eller fra en selger som selger i næringsøyemed, og kjøpet ikke er til kommersielt eller yrkesmessig formål, er transaksjonen en forbrukertransaksjon og forbrukerdomstolen er kompetent (lov nr.6502 om forbrukervern art.3, art.73). Før man går til søksmål ved forbrukerdomstolen, er det obligatorisk å henvende seg til mekler. Tvister som gjelder forbrukertransaksjoner og som oppstår fra eiendomsretten til fast eiendom eller andre rettigheter i skjøtet (tapu), er unntatt fra dette kravet (art.73/A). Om en person som kjøper for investeringsformål, regnes som forbruker, vurderes konkret.
Stedlig kompetanse. Søksmål om eiendomsrett og andre tinglige rettigheter til fast eiendom, om forhold som kan endre disse rettighetene, og om besittelse, kan bare anlegges ved domstolen på det stedet hvor eiendommen ligger. For disse søksmålene kan det ikke avtales en annen domstol (Tyrkias tvistelov art.12, art.18). For eksempel behandles et søksmål om sletting av tinglyst hjemmel og ny tinglysing for en leilighet i Alanya i Alanya. Søksmål som bare gjelder pengekrav, for eksempel tilbakebetaling av kjøpesummen, omfattes ikke av denne regelen.
Dersom en utenlandsk domstol er utpekt som kompetent i avtalen, avhenger resultatet av søksmålets art. I praksis anses søksmål om eiendomsrett til fast eiendom å falle inn under tyrkiske domstolers eksklusive kompetanse, slik at en slik klausul ikke får virkning i slike søksmål. For tvister om pengekrav avhenger klausulens gyldighet av lovens vilkår (tyrkisk lov om internasjonal privatrett og internasjonal sivilprosess art.40, art.47).
Vanlige spørsmål
Kan enhver utlending kjøpe bolig i Tyrkia?
Nei. Erverv er åpent for borgere av de landene som presidenten har bestemt, og er underlagt areal- og stedsbegrensninger (Tyrkias lov om grunnbok art.35; lov nr.2565 art.9/b). Innehavere av Mavi Kart er ikke underlagt nasjonalitets- og arealbegrensninger (tyrkisk lov om statsborgerskap art.28).
Jeg har betalt pengene – regnes eiendomsretten som overført til meg?
Nei. Ved kjøp går eiendomsretten over ved tinglysing i grunnboken (Tyrkias sivillovbok art.705).
Gir kjøp av fast eiendom meg oppholdstillatelse?
Det skjer ikke automatisk. En utlending som har fast eiendom i Tyrkia, kan innvilges korttidsoppholdstillatelse; tillatelsen er ikke en rettighet, og boligen må brukes til dette formålet (lov nr.6458 om utlendinger og internasjonal beskyttelse art.31; forskrift til loven art.28). Nærmere detaljer finnes på siden oppholdstillatelse i Tyrkia for utlending som eier fast eiendom.
Kan jeg bli tyrkisk statsborger ved å kjøpe fast eiendom?
Kjøp av fast eiendom som skjer med de beløp og vilkår som er angitt i forskriften, er en av måtene å erverve tyrkisk statsborgerskap på ved presidentvedtak (forskrift om gjennomføring av tyrkisk lov om statsborgerskap art.20). Vilkårene finnes på siden tyrkisk statsborgerskap ved investering.
Hjemmelsgrunnlag
Tyrkias lov om grunnboken nr.2644 — art.26, art.35, art.36, midlertidig art.2 — mevzuat.gov.tr
Tyrkias lov nr.2565 om militære forbudssoner og sikkerhetssoner — art.9, art.28 — mevzuat.gov.tr
Tyrkias forskrift om militære forbudssoner og sikkerhetssoner — art.23, art.24 — mevzuat.gov.tr
Tyrkias lov nr.5901 om tyrkisk statsborgerskap — art.28 (Mavi Kart) — mevzuat.gov.tr
Tyrkias forskrift om grunnboken (Tapu Sicili Tüzüğü) — art.18, art.23, art.24, art.26, art.27 — mevzuat.gov.tr
Tyrkias lov nr. 6305 om katastrofeforsikring — art.3, art.10, art.11 — mevzuat.gov.tr
Tyrkias notarlov nr. 1512 — art.74, art.89, art.191, art.192 — mevzuat.gov.tr
Tyrkias sivillovbok, lov nr. 4721 — art.705, art.706, art.826, art.998 — mevzuat.gov.tr
Tyrkias lov nr. 6098 om obligasjonsrett — art.237 — mevzuat.gov.tr
Tyrkias lov nr. 634 om eierseksjon etter tyrkisk rett — art.2, art.3 — mevzuat.gov.tr
Tyrkias lov nr. 5718 om internasjonal privatrett og internasjonal sivilprosess — art.21, art.40, art.47 — mevzuat.gov.tr
Tyrkias lov nr. 6502 om forbrukervern — art.3, art.73, art.73/A — mevzuat.gov.tr
Tyrkias tvistelov, lov nr. 6100 — art.2, art.12, art.18, art.224 — mevzuat.gov.tr
Tyrkias lov nr. 6458 om utlendinger og internasjonal beskyttelse — art.31 — mevzuat.gov.tr og tyrkisk forskrift om gjennomføring — art.28 — mevzuat.gov.tr
Tyrkias forskrift om gjennomføring av loven om tyrkisk statsborgerskap — art.20 — mevzuat.gov.tr
Relaterte sider
- Husleie- og eiendomsrett — oversiktsside
- Søksmål om sletting av tinglyst hjemmel og ny tinglysing
- Arverett
- Oppholdstillatelse i Tyrkia for utlending som eier fast eiendom
- Tyrkisk statsborgerskap ved investering
Denne teksten er kun ment som generell juridisk informasjon og utgjør ikke en juridisk vurdering. Ettersom omstendighetene varierer fra sak til sak, anbefales det at du søker juridisk bistand fra advokaten din for din konkrete situasjon.