Türkiye’de taşınmazı bulunan yabancıya kısa dönem ikamet izni verilebilir (6458 sayılı Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu m.31/1-b). Türkiye’de ikamet izni, vizenin veya vize muafiyetinin tanıdığı süreden ya da doksan günden uzun kalacak yabancının alması gereken izindir (m.19/1). Kanun “verilebilir” der: şartları taşımak izni bir hak hâline getirmez. Taşınmazın konut olması ve konut olarak kullanılması da aranır.
Bu yazı başvuruyu, izni kaybettiren hâlleri ve ret veya iptal kararından sonra işleyen süreleri anlatıyor. Taşınmaz edinmenin kendi kuralları yabancıların Türkiye’de taşınmaz edinmesi sayfasındadır.
Türkiye’de ikamet izni: taşınmaz sahibine hangi bent uygulanır?
Kanunda iki ayrı bent vardır:
| Taşınmazı bulunanlar | Yatırım yapanlar | |
|---|---|---|
| Dayanak | 6458 m.31/1-(b) | 6458 m.31/1-(j) |
| İzin süresi | Kanunda her defasında en fazla iki yıl (m.31/2); uygulama yönetmeliğinde her defasında en fazla bir yıl (Yönetmelik m.28/1) | Her defasında en fazla beş yıl (m.31/5) |
| Bu izin istisnai yoldan vatandaşlığa bağlanır mı? | Hayır | Evet (Türk Vatandaşlığı Kanunu m.12/1-b) |
(j) bendi 2016’da eklenmiştir; yatırımın kapsamını ve tutarını Cumhurbaşkanı belirler.
Tablodaki “Hayır” yalnızca iznin kendisi içindir. Yönetmelikte belirtilen tutar ve şartlarla yapılan taşınmaz alımı, ikamet izninden ayrı olarak Cumhurbaşkanı kararıyla Türk vatandaşlığı kazanmanın yollarından biridir (Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik m.20/2-b). Ayrıntısı yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı sayfasındadır. Taşınmaza dayanan izinle Türkiye’de geçirilen süre, genel yoldan vatandaşlık için aranan kesintisiz beş yıllık ikamete de sayılır (Türk Vatandaşlığı Kanunu m.11, m.15).
Hangi taşınmaz yeterli sayılır?
Kanun, kısa dönem ikamet iznine esas olacak taşınmazın niteliğini ve değerini İçişleri Bakanlığının belirleyeceğini öngörmüştür (6458 m.31/6). Bu fıkra 7533 sayılı Kanunla eklenmiş ve 30 Kasım 2024’te yürürlüğe girmiştir. Değer kanunda değil, idari düzenlemede yer alır ve değişebilir; bu yüzden bu sayfada tutar verilmiyor.
Uygulama yönetmeliği nitelik şartını açıkça yazar: taşınmaza dayanan başvurularda taşınmazın konut olması ve bu amaçla kullanılması gerekir. Konutta paylı veya elbirliğiyle mülkiyeti bulunan aile üyeleri de bu bentten başvurabilir. Payı olmayan aile üyeleri için taşınmaz yalnızca maddi imkânın tespitinde dikkate alınabilir (Yönetmelik m.28/3). Arsa veya işyeri bu şartı karşılamaz.
Başvuruda istenen belgeler Göç İdaresinin internet sitesinde yayımlanır (Yönetmelik m.21/1). Göç İdaresi, yabancıların ikamet işlerini yürüten ve İçişleri Bakanlığına bağlı kurumdur; Kanunun 2025’te değişen bir maddesi onu Göç İdaresi Başkanlığı olarak anar (6458 m.121/A).
Hangi şartlar aranıyor?
Kanun beş şart sayar (6458 m.32/1):
- talep gerekçesini ileri sürmek ve buna ilişkin bilgi ve belgeleri sunmak,
- Türkiye’ye girişine izin verilmeyecek yabancılardan olmamak (m.7),
- genel sağlık ve güvenlik standartlarına uygun barınma şartlarına sahip olmak,
- istenirse vatandaşı olduğu veya yasal olarak bulunduğu ülkeden adli sicil kaydı sunmak,
- Türkiye’de kalacağı adresi bildirmek.
Barınma şartı taşınmaz sahipliğinden ayrı bir şarttır. Tespitinde yabancının beyanı esastır; gerektiğinde adres kaydından veya yerinde araştırma yapılır (Yönetmelik m.22/7). Yönetmelik ayrıca izin süresini kapsayan geçerli sağlık sigortası ile yeterli ve düzenli maddi imkân arar. Vize ihlalinden veya önceki ikamet izninden doğan borçlarını ve bazı kamu borçlarını ödemeyenlerin başvurusu reddedilir (Yönetmelik m.22/6, m.22/10, m.22/13).
Başvuru nereye ve nasıl yapılır?
Kanun, başvurunun yabancının vatandaşı olduğu veya yasal olarak bulunduğu ülkedeki Türk konsolosluğuna yapılmasını esas alır; Türkiye içinden valiliğe başvuruyu sayılı hâllerde tanır (6458 m.21/1, m.22/1). Türkiye içinden başvurular valiliğe yapılır ve elektronik ortamda da alınabilir (Yönetmelik m.19/4, m.21/1). Taşınmaz bendi kanundaki bu listede açıkça sayılmaz; uygulamada bu başvurular Türkiye içinden de alınmakta ve il göç idaresi müdürlüklerince yürütülmektedir.
Başvuruyu yabancı kendisi yapar; yasal temsilcisi veya vekâletnamesi bulunan avukatı aracılığıyla da yapılabilir (Yönetmelik m.21/4). Pasaportun, istenen izin süresinden en az altmış gün uzun geçerli olması gerekir (6458 m.21/2). Başvurular en geç doksan gün içinde sonuçlandırılır (m.21/5). Başvurusunu tamamlayana verilen müracaat belgesi, başvuru sonuçlanıncaya kadar Türkiye’de kalma hakkı sağlar (Yönetmelik m.21/9).
Uzatma başvurusu yapan yabancı, izin süresi dolsa bile karar verilinceye kadar Türkiye’de kalabilir (6458 m.24/2).
İzin hangi hâllerde reddedilir, iptal edilir veya uzatılmaz?
Kısa dönem ikamet izni şu hâllerde verilmez, verilmişse iptal edilir, süresi bitince uzatılmaz (6458 m.33/1; Yönetmelik m.29/1):
- m.32’deki şartlardan birinin yerine getirilmemesi veya sonradan ortadan kalkması,
- iznin veriliş amacı dışında kullanıldığının belirlenmesi,
- son bir yıl içinde toplam yüz yirmi günden fazla yurt dışında kalınması (zorunlu kamu hizmeti, görev, eğitim veya sağlık nedenleriyle yapılan kalışlar hariç),
- hakkında geçerli sınır dışı etme veya Türkiye’ye giriş yasağı kararı bulunması.
Yüz yirmi gün kuralı kanunda değil, yönetmeliktedir; kanun bu konuyu yönetmeliğe bırakmıştır (6458 m.33/2). Bu sebeple izni iptal edilen yabancıdan yeniden başvururken yeni bir gerekçe istenmez (Yönetmelik m.21/11).
Taşınmazın satılması iznin dayanağını ortadan kaldırır. Türkiye’de kalmaya devam edecek yabancı, gerekçenin sona erdiği tarihten itibaren on gün içinde yeni kalış amacına uygun ikamet izni için valiliğe başvurur. Mevcut izin, gerekçenin ortadan kalktığı tarih itibarıyla sona erdirilir (6458 m.29/1; Yönetmelik m.26). Satışta mülkiyet tapudaki tescille el değiştirir (Türk Medenî Kanunu m.705). Satıp hemen başka bir konut alan kişinin durumu mevzuatta ayrıca düzenlenmemiştir.
Süreler: hangisi neye ait, ne zaman başlar?
“İş günü” yazanlar dışındaki süreler takvim günüdür. Tebliğ, kararın resmî yoldan size ulaştırılmasıdır; dava süreleri bu tarihten işler. Dava sürelerinde tatil günleri de sayılır; son gün tatile denk gelirse süre izleyen ilk iş gününün sonuna uzar (İdari Yargılama Usulü Kanunu m.8).
| Ne için | Süre | Ne zaman başlar | Dayanak |
|---|---|---|---|
| Türkiye içinden başvuru | Vize veya vizesiz kalış süresi bitmeden yapılır; en fazla on gün aşılmışsa da alınır. Daha fazla aşan hakkında sınır dışı etme kararı alınır | Vize veya vizesiz kalış süresinin bittiği gün | Yönetmelik m.21/2; 6458 m.54/1-e |
| Eksik belgeyi tamamlamak | Otuz gün; tamamlanmazsa başvuru işlemden kaldırılır | Eksikliğin size bildirildiği tarih | Yönetmelik m.22/1 |
| Konsolosluktan alınan izni kullanmaya başlamak | Altı ay; kullanılmazsa izin geçerliliğini kaybeder | Mevzuatta ayrıca yazılmamış; izin belgesindeki tarihlere bakılmalı | 6458 m.19/1; Yönetmelik m.19/5 |
| Adres kaydı ve adres değişikliği | Yirmi iş günü | Konsolosluktan alınan izinde Türkiye’ye giriş; Türkiye içinden alınan izinde belgenin teslimi; değişiklikte değişiklik tarihi | 6458 m.26/2; Yönetmelik m.22/12, m.23/2 |
| Uzatma başvurusu | İzin süresinin dolmasına altmış gün kala yapılabilir; süre dolmadan yapılmalıdır | İzin süresinin bitişinden geriye doğru | 6458 m.24/2 |
| Taşınmaz satılırsa yeni izin başvurusu | On gün | Gerekçenin sona erdiği tarih | Yönetmelik m.26/1 |
| Yurt dışında kalış | Son bir yılda toplam yüz yirmi günü geçmemeli | Geriye doğru son bir yıl | Yönetmelik m.29/1-c |
| Ret veya uzatmamadan sonra Türkiye’de kalma | En fazla on gün kalma imkânı veren belge verilir. Uzatması reddedilip on gün içinde çıkmayan hakkında sınır dışı etme kararı alınır | Mevzuatta ayrıca yazılmamış; belgedeki tarihe bakılmalı | Yönetmelik m.22/11; 6458 m.54/1-j |
| İzin iptal edilirse Türkiye’den çıkış | İptal edilenler hakkında sınır dışı etme kararı alınır; kararda kural olarak on beş ile otuz gün arasında süre verilir | Kararda gösterilir | 6458 m.54/1-f, m.56/1 |
| Ret, iptal veya uzatmama kararına karşı dava | Altmış gün | Kararın yazılı olarak tebliğ edildiği günü izleyen gün | İdari Yargılama Usulü Kanunu m.7, m.8 |
| Sınır dışı etme kararına karşı dava | Yedi gün; mahkemenin kararı kesindir | Kararın tebliği | 6458 m.53/3 |
| Dava sırasında adresinize tebligat yapılamazsa | Dosya işlemden kaldırılır. İki ay içinde yeni adres bildirilmezse dava açılmamış sayılır | Dosyanın işlemden kaldırıldığı tarih | İdari Yargılama Usulü Kanunu m.26/3; 6458 m.31/7 |
| İdare mahkemesinin kararına karşı bölge idare mahkemesine başvuru (istinaf) | Otuz gün | Kararın tebliği | İdari Yargılama Usulü Kanunu m.45 |
| Ret veya iptalden sonra yeniden başvuru | Altı ay içinde başvurulursa yeni bir gerekçe istenir | Ret veya iptal kararı | Yönetmelik m.21/10 |
İki aylık süre bir dava açma süresi değildir. Dava açıldıktan sonra mahkemenin adresinize ulaşamaması hâlinde yeni adresi bildirmeniz için tanınan süredir.
Ret veya iptal kararına karşı dava
Tebliğ ve itiraz yolu. Ret, iptal veya uzatmama kararı yabancıya, yasal temsilcisine veya avukatına tebliğ edilir; tebligatta karara karşı hakların nasıl kullanılacağı da yazılır (6458 m.25/2). Kanun ikamet izni kararları için ayrı bir idari itiraz mercii öngörmemiştir; yol idari yargıdır. Dava açmadan önce, dava süresi içinde, kararın kaldırılması üst makamdan, üst makam yoksa kararı veren makamdan istenebilir. Bu başvuru dava süresini durdurur. Otuz gün içinde cevap verilmezse istek reddedilmiş sayılır ve süre kaldığı yerden işler (İdari Yargılama Usulü Kanunu m.11). Kanun bu başvuruya Türkiye’de kalma süresini uzatan bir etki tanımamıştır.
Yurt dışındayken tebliğ. Tebliğ, adres kayıt sistemindeki adresinize yapılabilir. Adreste kimse bulunmazsa belge muhtara bırakılır ve kapıya bir bildirim yapıştırılır; bildirimin yapıştırıldığı gün tebliğ tarihi sayılır. O adreste oturmuyor olsanız da sonuç aynıdır (Tebligat Kanunu m.21). Elektronik tebligat adresiniz varsa tebliğ, belgenin bu adrese ulaştığı günü izleyen beşinci günün sonunda yapılmış sayılır (Tebligat Kanunu m.7/a). Yani dava süresi siz yurt dışındayken başlayıp dolabilir. Uzun süre yurt dışında kalacaksanız Türkiye’deki adresinize gelen resmî yazıları takip ettirin.
Mahkeme. Dava idare mahkemesinde açılır (6458 m.101). İdare mahkemesi, idarenin kararlarına karşı açılan davalara bakan ilk derece mahkemesidir. Yetkili mahkeme, kararı veren idarenin bulunduğu yerdeki idare mahkemesidir (İdari Yargılama Usulü Kanunu m.32). Türkiye içinden yapılan başvurularda kararı valilik verir (6458 m.25/1); Alanya’da yapılan bir başvuruda bu, Antalya Valiliğidir. Yurt dışındaysanız dava dilekçesini Türk konsolosluğuna da verebilirsiniz; harç ve posta ücreti alınıp dilekçe kaydedildiği gün dava açılmış sayılır (İdari Yargılama Usulü Kanunu m.4, m.6). Davayı yabancının kendisi, yasal temsilcisi veya avukatı açabilir; kanun üçünü birlikte saymıştır (6458 m.31/7).
Dava kararı durdurmaz. Dava açmak kararın uygulanmasını kendiliğinden durdurmaz (İdari Yargılama Usulü Kanunu m.27). Kararın uygulanmasının mahkemece durdurulmasına yürütmenin durdurulması denir ve bu istem dava dilekçesinde ayrıca yapılır. Mahkeme bu kararı, işlemin uygulanması hâlinde telafisi güç veya imkânsız zararların doğması ve işlemin açıkça hukuka aykırı olması birlikte gerçekleşirse verebilir. Bu karar kural olarak teminat karşılığında verilir, ama mahkeme teminat aramayabilir. İstemin reddine karşı tebliği izleyen günden itibaren yedi gün içinde bir kez itiraz edilebilir; aynı sebeplerle ikinci kez istemde bulunulamaz (aynı madde).
2024’te gelen özel kurallar. 7533 sayılı Kanun, kısa dönem ikamet izni başvurusunun reddi ve iznin iptali kararlarına karşı açılan davalar için üç kural getirmiştir (6458 m.31/7):
- Dosya erken tamamlanır. Davalı idarenin savunmasının verilmesiyle ya da savunma süresinin geçmesiyle dosya karara hazır sayılır. Genel usuldeki ikinci dilekçe aşaması işlemez (İdari Yargılama Usulü Kanunu m.16). Bu yüzden iddiaların dava dilekçesinde eksiksiz yazılması önem taşır.
- Adres bildirilmezse dava düşer. Dava sırasında gösterilen adrese tebligat yapılamazsa dosya işlemden kaldırılır ve varsa yürütmenin durdurulması kararı kendiliğinden hükümsüz kalır. Genel kuralda bir yıl olan yeni adres bildirme süresi bu davalarda iki aydır; bu sürede adres bildirilmezse dava açılmamış sayılır (m.26/3).
- Duruşma takdire bağlıdır. Genel kuralda iptal davasında taraflardan birinin isteği üzerine duruşma yapılır (m.17); bu davalarda duruşma yapılıp yapılmayacağına mahkeme karar verir.
Bu kurallar 30 Kasım 2024’ten sonra açılan davalara uygulanır (6458 geçici m.3). Fıkra uzatmama kararını ayrıca saymaz; bu kuralların uzatmama davasına da uygulanıp uygulanmayacağı tartışmalıdır.
Sık sorulan sorular
Türkiye’de evim var, ikamet izni alabilir miyim?
Başvurabilirsiniz, ama izin bir hak değildir. Kanun taşınmazı bulunanları kısa dönem ikamet izni verilebilecekler arasında sayar (6458 m.31/1-b). Konutun bu amaçla kullanılması ve İçişleri Bakanlığının belirlediği nitelik ve değer aranır (m.31/6; Yönetmelik m.28/3).
Dairemi kiraya verebilir miyim?
İzin, konutun ikamet amacıyla kullanılmasına bağlıdır (Yönetmelik m.28/3). İznin veriliş amacı dışında kullanılması iptal sebebidir (6458 m.33/1-b). Kiralamanın izne etkisi, kiralamadan önce değerlendirilmelidir.
Reddedildikten sonra hemen yeniden başvurabilir miyim?
Altı ay içinde yeniden başvurursanız sizden yeni bir gerekçe istenir (Yönetmelik m.21/10). Aynı taşınmaza dayanan yeni bir başvuru, ret kararına karşı dava açmanın yerini tutmaz.
Mavi Kart sahibiyim, ikamet izni gerekir mi?
Hayır. Türk Vatandaşlığı Kanunu m.28 kapsamındaki kişiler ikamet izni almakla yükümlü değildir (Yönetmelik m.20/1-b).
Dayanak mevzuat
6458 sayılı Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu — m.7, m.19, m.21, m.22, m.24, m.25, m.26, m.29, m.31, m.32, m.33, m.53, m.54, m.56, m.101, m.121/A, geçici m.3 — mevzuat.gov.tr
Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik — m.19, m.20, m.21, m.22, m.23, m.26, m.28, m.29 — mevzuat.gov.tr
2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu — m.3, m.4, m.6, m.7, m.8, m.11, m.16, m.17, m.26, m.27, m.32, m.45 — mevzuat.gov.tr
7201 sayılı Tebligat Kanunu — m.7/a, m.21 — mevzuat.gov.tr
5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu — m.11, m.12, m.15, m.28 — mevzuat.gov.tr
Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik — m.20 — mevzuat.gov.tr
4721 sayılı Türk Medenî Kanunu — m.705 — mevzuat.gov.tr
İlgili sayfalar
- Kira ve Gayrimenkul Hukuku — üst sayfa
- Yabancıların Türkiye’de taşınmaz edinmesi
- Yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı
- Yabancı mirasçılar: Türkiye’deki taşınmazın mirası
Bu yazı genel hukuki bilgilendirme amacı taşımaktadır, hukuki görüş niteliği taşımaz. Her olayın koşulları farklılık gösterdiğinden, somut durumunuz için avukatınızdan hukuki destek almanız önerilir.