Yazar: Av. Merve Kartal · Yayın: 04.11.2026

Muris muvazaası, miras bırakanın mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla, gerçekte bağışladığı bir taşınmazı tapuda satış ya da ölünceye kadar bakma sözleşmesi gibi başka bir işlem olarak göstermesidir. Halk arasında mirastan mal kaçırma da denir; ama her mal kaçırma muvazaa değildir: devir tapuda açıkça bağış olarak yapılmışsa gizlenen bir işlem yoktur ve koşulları varsa yol tenkistir (TMK m.565).

Ortada iki işlem vardır: tapuda görünen satış ve tarafların gerçekte istediği bağış. Mirasçıların iddiası, görünen işlemin gerçek olmadığıdır.

Mirasçılık düzeni ve saklı pay oranları Miras Hukuku sayfasında, tapu kaydının iptaline ilişkin genel çerçeve tapu iptali ve tescil davası sayfasında anlatılıyor.

Kanunda “muris muvazaası” diye bir madde var mı?

Hayır. “Muris muvazaası” ifadesi Türk Medenî Kanunu’nda, Türk Borçlar Kanunu’nda, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nda ve Tapu Kanunu’nda geçmez. “Muris” kelimesi de Türk Medenî Kanunu’nda kullanılmaz; kanun bu kişiyi “mirasbırakan” diye anar. Terim uygulamanın terimidir.

Muvazaayı genel olarak düzenleyen madde tektir:

“Bir sözleşmenin türünün ve içeriğinin belirlenmesinde ve yorumlanmasında, tarafların yanlışlıkla veya gerçek amaçlarını gizlemek için kullandıkları sözcüklere bakılmaksızın, gerçek ve ortak iradeleri esas alınır.” (TBK m.19/1)

Maddenin kenar başlığı da bunu söylüyor: “Sözleşmelerin yorumu, muvazaalı işlemler.” Bu genel kuraldan yola çıkıp miras bağlamına özgü koşulları kuran, Yargıtay’ın içtihadı birleştirme kararı ve onu izleyen uygulamadır. Aşağıda kanunda yazan kısım ile uygulamadan gelen kısım ayrı ayrı belirtiliyor.

İki işlem: görünen satış ve gizlenen bağış

Kanunun yorum kuralı uygulandığında ortaya iki ayrı işlem çıkar ve ikisi de ayrı sebeplerle ayakta kalmaz.

Görünen satış, tarafların gerçek iradesini yansıtmaz. Tapudaki satış, kanunun aradığı resmî şekilde yapılmıştır (TBK m.237/1); sorun şekilde değil, iradededir. Sözcüklere değil gerçek ve ortak iradeye bakılır ve taraflar satış istememiştir.

Gizlenen bağış ise şekil yönünden sorunludur. Bağışlama, karşılıksız bir kazandırmadır (TBK m.285/1). Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır (TMK m.706/1); bağışlama için kanun ayrıca şunu söyler: “Bir taşınmazın veya taşınmaz üzerindeki ayni bir hakkın bağışlanması sözü vermenin geçerliliği, ancak resmî şekilde yapılmış olmasına bağlıdır” (TBK m.288/2). Şekle uyulmadığı için geçersiz olan bağışlama sözü, yerine getirildiğinde elden bağışlama hükmündedir; “ancak, geçerliliği resmî şekle bağlanmış olan bağışlamalarda bu hüküm uygulanmaz” (TBK m.288/3). Elden bağışlama zaten yalnızca taşınırlar için öngörülmüştür (TBK m.289). Yani tapunun fiilen devredilmiş olması, resmî şekle uyulmadan yapılan bir taşınmaz bağışını geçerli hâle getirmez.

Bu yüzden tescil yolsuzdur. Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur (TMK m.1024/2); bu yüzden aynî hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir (TMK m.1025/1). Dava, tapu kaydının iptali ve tescil istemiyle açılır.

Davayı kim açabilir, kime karşı açılır?

Davayı, miras bırakanın görünüşte satış olan işlemiyle miras hakkı zedelenen mirasçı açar. Bilinmesi gereken kurallar şunlardır:

Saklı pay şartı yoktur. Uygulamada davacının saklı pay sahibi olması aranmaz.
Her mirasçı tek başına açabilir. Uygulamada her mirasçı davayı kendi miras payı oranında açabilir; diğer mirasçıların davaya katılması gerekmez. Taşınmazın tamamının bütün mirasçılar adına geri getirilmesi isteniyorsa davanın nasıl kurulacağı ayrıca değerlendirilir; miras ortaklığına sulh mahkemesince temsilci atanması bunun yollarından biridir (TMK m.640/3).
Dava ölümden sonra açılır. Mirasçılar mirası, miras bırakanın ölümüyle kazanır (TMK m.599/1); miras bırakan hayattayken bu iddiayla dava açılması uygulamada kabul edilmez.
Mirası reddeden açamaz. Reddedenin payı, miras açıldığı zaman kendisi sağ değilmiş gibi hak sahiplerine geçer (TMK m.611/1; bkz. reddi miras nasıl yapılır).
Mirasçılık belgeyle gösterilir. Mirasçılık belgesi sulh mahkemesinden ya da noterden alınır (TMK m.598/1; bkz. veraset ilamı nasıl alınır).
Davalı, taşınmazı devralan kişidir; o ölmüşse mirasçılarıdır. Taşınmaz sonradan başkasına geçtiyse aşağıdaki tedbir başlığına bakın.

Muris muvazaası hangi hâllerde kabul edilir, hangi hâllerde edilmez?

Kanun bu konuda ölçüt saymaz. Asıl soru, miras bırakanın gerçek amacının mirasçılarından mal kaçırmak olup olmadığıdır. Yargıtay uygulamasında bu amaç; satış bedelinin gerçekten ödenip ödenmediği ve alıcının alım gücü, tapuda gösterilen bedel ile taşınmazın sözleşme tarihindeki gerçek değeri arasındaki fark, miras bırakanın satış için haklı ve makul bir nedeninin bulunup bulunmadığı, taraflar ile miras bırakan arasındaki ilişki, devredilen malın miras bırakanın malvarlığı içindeki yeri ve yörenin gelenekleri gibi olgular birlikte değerlendirilerek belirlenmektedir. Miras bırakanın sağlığında bütün mirasçıları gözeten makul bir paylaştırma yapmış olması ise mal kaçırma amacının bulunmadığı yönünde değerlendirilebilir.

Bu olgular banka ve tapu kayıtları, keşif ve bilirkişi incelemesi ve tanık beyanlarıyla ortaya konur. Dava dilekçesinde her vakıanın hangi delille ispat edileceği gösterilir (HMK m.119/1-f); süresinde gösterilmeyen delile kural olarak sonradan dayanılamaz (HMK m.145).

İspat: mirasçı tanık dinletebilir mi?

Genel kural işler: kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça, taraflardan her biri hakkını dayandırdığı olguların varlığını ispatla yükümlüdür (TMK m.6; HMK m.190/1). Yani muvazaa iddiasını ileri süren mirasçı ispatla yükümlüdür. Tanık sorusunun cevabı ise usul kanununun senetle ispat kurallarında ve bunların istisnalarında saklı.

Kural olarak senetle ispat gerekir. Bir hakkın doğumu, düşürülmesi, devri, değiştirilmesi, yenilenmesi, ertelenmesi, ikrarı ve itfası amacıyla yapılan hukuki işlemler, yapıldıkları zamanki miktar veya değerleri kanundaki parasal sınırı geçtiği takdirde senetle ispat olunmalıdır (HMK m.200/1). Senede karşı tanık da kural olarak dinlenmez: senedin hüküm ve kuvvetini ortadan kaldıracak veya azaltacak nitelikteki hukuki işlemler, parasal sınırın altında kalsa bile tanıkla ispat olunamaz (HMK m.201). Tapudaki resmî senet de bir senettir.

Ama kanun açık bir istisna koymuştur:

“d) Hukuki işlemlere ve senetlere karşı üçüncü kişilerin muvazaa iddiaları.” (HMK m.203/1-d)

Uygulamada, mirastan mal kaçırma iddiasıyla kendi hakkına dayanarak dava açan mirasçı bu bent bakımından üçüncü kişi sayılmakta ve tanık dahil her türlü delille ispat yapabilmektedir. Bu nitelendirme kanunda birebir yazmaz, içtihattan gelir. Mirasçı, miras bırakanın kendi yaptığı bir işlemin muvazaalı olduğunu onun yerine geçerek ileri sürüyorsa bu kolaylıktan yararlanamaz.

Aynı maddenin (a) bendi, “altsoy ve üstsoy, kardeşler, eşler, kayınbaba, kaynana ile gelin ve damat arasındaki işlemler”de de tanık dinlenebileceğini söyler. Bu bent işlemin taraflarına bakar: miras bırakan ile çocuğu ya da kardeşi arasındaki bir işlem lafzen bu kapsama girer, devralan aile dışından biriyse girmez. Kanun ayrıca karşı tarafın açık muvafakati (HMK m.200/2) ve delil başlangıcı bulunması (HMK m.202) hâllerinde de tanık dinlenebileceğini öngörür.

Parasal sınır her yıl yeniden değerleme oranında artırılır ve hukuki işlemin yapıldığı tarihteki tutar esas alınır (HMK Ek m.1, 4/6/2025 tarihli 7550 sayılı Kanunla değişik). Bu yüzden sayfada rakam verilmiyor.

Muris muvazaası mı, tenkis mi?

İkisi farklı davalardır ve karıştırıldığında hak kaybı doğabilir. Kanunda açıkça düzenlenmiş olan tenkistir; muvazaa ise genel hükme dayanır.

	Muris muvazaası iddiası	Tenkis davası
Dayanak	TBK m.19 (genel muvazaa kuralı) + içtihat	TMK m.560 ve devamı; sağlararası kazandırmalar için TMK m.565
İddia	İşlem gerçek değildir, satış görünümlüdür	İşlem gerçektir, ama saklı payı zedeliyor
Kim açabilir	Mirasçılar; uygulamada saklı pay şartı aranmaz	Saklı paylarının karşılığını alamayan mirasçılar (TMK m.560/1)
Sonuç	Tapu iptali ve tescil	Mirasbırakanın tasarruf edebileceği kısmı aşan tasarrufun indirilmesi (TMK m.560/1)
Süre	Kanunda yok; uygulamada süreye bağlı tutulmuyor	Öğrenmeden başlayarak bir yıl, her hâlde mirasın açılmasından (vasiyetnamelerde açılma tarihinden) on yıl (TMK m.571/1)

Tenkise tâbi karşılıksız sağlararası kazandırmaları kanun tek tek sayar; aralarında “mirasbırakanın saklı pay kurallarını etkisiz kılmak amacıyla yaptığı açık olan kazandırmalar” da vardır (TMK m.565, 4. bent). Tenkis davası açma hakkı süreyle düşse bile tenkis iddiası, def’i yoluyla her zaman ileri sürülebilir (TMK m.571/3). Kendisine tenkise tâbi bir kazandırma yapılmış olan kimse iyiniyetli ise, sadece mirasın geçmesi anında elinde kalanı geri vermekle yükümlüdür (TMK m.566/1). Saklı pay oranları saklı pay nasıl hesaplanır sayfasında.

Muris muvazaasında zamanaşımı var mı?

Kanunda bu iddiaya özgü bir süre yoktur: TBK m.19 bir süre öngörmez, Türk Medenî Kanunu’nda da muvazaa iddiasına ilişkin bir hak düşürücü süre bulunmaz. Uygulamada muris muvazaasına dayanan tapu iptali ve tescil davası bir zamanaşımı ya da hak düşürücü süreye bağlı tutulmamaktadır; gerekçe, muvazaalı işlemin baştan geçersiz sayılması ve zamanın geçmesiyle geçerli hâle gelmemesidir.

Ama tenkisin süresi işler. Muvazaa iddiası ispatlanamazsa, örneğin satış bedelinin gerçekten ödendiği anlaşılırsa, geriye tenkis yolu kalabilir; tenkis davası açma hakkı ise saklı payın zedelendiğinin öğrenildiği tarihten başlayarak bir yıl ve her hâlde on yıl geçmekle düşer (TMK m.571/1). Bu yüzden uygulamada iki talep aynı dava dilekçesinde, aralarında aslilik–ferîlik ilişkisi kurularak ileri sürülür: asıl talep muvazaa nedeniyle tapu iptali ve tescil, o reddedilirse fer’î talep tenkis. Kanun buna terditli dava der; mahkeme asıl talebi esastan reddetmedikçe fer’î talebi inceleyemez (HMK m.111). Tenkis istenmemişse mahkeme bunu kendiliğinden incelemez (HMK m.26/1). Tenkis talebi sonradan ıslahla eklenirse bir yıllık sürenin nasıl hesaplanacağı tartışmalıdır; ıslah da aynı davada yalnızca bir kez ve tahkikatın sonuna kadar yapılabilir (HMK m.176/2, m.177/1). Bu yüzden tenkis talebini baştan birlikte ileri sürmek daha güvenlidir.

Süre işlemese de zaman aleyhe çalışabilir: tanıklar ve o döneme ait belgeler kaybolabilir, taşınmaz el değiştirebilir.

Dava sürerken taşınmaz satılırsa: tedbir ve tapuya şerh

Tapu iptali ve tescil kararı kesinleşmeden tapuya işlenmez (HMK m.350/2, m.367/2). Bu arada taşınmaz başkasına satılırsa, tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet kazanan üçüncü kişinin kazanımı korunur (TMK m.1023). Tescilin yolsuz olduğunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi ise bu tescile dayanamaz (TMK m.1024/1).

Bunu önlemenin yolu ihtiyati tedbirdir: mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişme nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağından ya da imkânsız hâle geleceğinden endişe edilen hâllerde mahkeme tedbir kararı verebilir (HMK m.389/1). Çekişmeli hakların korunmasına ilişkin mahkeme kararları tapu kütüğüne şerh verilebilir ve şerhten sonra taşınmaz üzerinde hak kazananlara karşı ileri sürülebilir (TMK m.1010). Tedbir kararının uygulanması, kararın tefhim veya tebliğinden itibaren bir hafta içinde istenmezse tedbir kendiliğinden kalkar (HMK m.393/1); tedbir dava açılmadan önce alındıysa, uygulanmasının istendiği tarihten itibaren iki hafta içinde dava açılmazsa yine kalkar (HMK m.397/1). Teminat ve diğer ayrıntılar tapu iptali ve tescil davası sayfasında.

Dava açıldıktan sonra taşınmaz yine de devredilirse davacı, ister devralan kişiye karşı davaya devam eder, ister davasını devreden hakkında tazminat davasına dönüştürür (HMK m.125/1).

Hangi mahkemede, nerede açılır?

Görev. Dava asliye hukuk mahkemesinde görülür (HMK m.2). Tapu iptali ve tescil, dava açmadan önce arabulucuya başvurmanın dava şartı olduğu uyuşmazlıklar arasında sayılmamıştır (6325 sayılı Kanun m.18/B/1).

Yetki. Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m.12/1). Tapu iptali ve tescil istemi bu kapsamdadır. Dava birden fazla taşınmaza ilişkinse, taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde diğerleri hakkında da açılabilir (HMK m.12/3).

Mirastan doğan davalar için ayrı bir kesin yetki kuralı vardır: terekenin paylaşılması, ölüme bağlı tasarrufların iptali ve tenkisi gibi davalarda ve terekenin kesin paylaşımına kadar mirasçılara karşı açılacak tüm davalarda ölen kimsenin son yerleşim yeri mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m.11/1). Taşınmazı devralan kişi de mirasçıysa iki kesin yetki kuralı lafzen çakışabilir; uygulamada muris muvazaasına dayalı tapu iptali ve tescil davaları taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde görülmektedir. Taşınmaz Alanya’daysa, miras bırakan başka bir ilde yaşamış olsa bile dava Alanya’da görülür. Muvazaa iddiası tenkis istemiyle birlikte ileri sürülecekse yetkili mahkeme ayrıca değerlendirilmelidir.

Sık sorulan sorular

Babam evi kardeşime sattı ama parası ödenmedi. Ne yapabilirim?
İddia, tapuda görünen satışın gerçek iradeyi yansıtmadığıdır; kanun sözleşmenin yorumunda sözcüklere değil gerçek ve ortak iradeye bakılmasını emreder (TBK m.19/1). Bedelin ödenmemesi, uygulamada mal kaçırma amacı değerlendirilirken bakılan olgulardan biridir. İddia tapu iptali ve tescil istemiyle ileri sürülür ve ispat yükü iddiayı ileri sürendedir (TMK m.6, HMK m.190/1).

Tapuda satış yazıyor, tanıkla aksini ispat edebilir miyim?
Kural olarak senede karşı tanık dinlenmez (HMK m.201). Ancak kanun, üçüncü kişilerin muvazaa iddialarında tanık dinlenebileceğini açıkça yazar (HMK m.203/1-d); uygulamada kendi hakkına dayanarak dava açan mirasçı bu bakımdan üçüncü kişi sayılmaktadır.

Muris muvazaası davasında zamanaşımı var mı?
Kanunda bu iddiaya özgü bir süre yoktur ve uygulamada dava bir süreye bağlı tutulmamaktadır. Buna karşılık tenkis davası açma hakkı, öğrenmeden başlayarak bir yıl ve her hâlde on yıl geçmekle düşer (TMK m.571/1); bu yüzden tenkis talebi muvazaa iddiasıyla birlikte, terditli olarak ileri sürülür (HMK m.111).

Saklı payım yok, yine de dava açabilir miyim?
Evet. Uygulamada muvazaa iddiasını, saklı payı olsun olmasın her mirasçı kendi miras payı oranında ileri sürebilir. Tenkis davasını ise kanun yalnızca saklı paylarının karşılığını alamayan mirasçılara tanır (TMK m.560/1).

Mirastan mal kaçırma ile mirasçılıktan çıkarma aynı şey mi?
Hayır. Mirasçılıktan çıkarma, miras bırakanın kanunda sayılı sebeplere dayanarak yaptığı bir ölüme bağlı tasarruftur; ayrıntısı mirasçılıktan çıkarma sayfasındadır. Muvazaa ise sağlığında yapılan bir devrin gerçek olmadığı iddiasıdır.

Evi alan kişi evi başkasına sattıysa ne olur?
Tapudaki kayda iyiniyetle güvenerek taşınmazı edinen kişinin kazanımı korunur (TMK m.1023); tescilin yolsuz olduğunu bilen veya bilmesi gereken kişi ise bu kayda dayanamaz (TMK m.1024/1). Bu yüzden dava şu anki malike de yöneltilir ve onun iyiniyetli olmadığı ayrıca ispat edilir. Şu anki malik iyiniyetliyse, uygulamada ilk devralandan taşınmazın değerinin istenmesi yoluna gidilmektedir.

Dayanak mevzuat

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu — m.19 (sözleşmelerin yorumu, muvazaalı işlemler), m.237 (taşınmaz satışında şekil), m.285 (bağışlamanın tanımı), m.288 (bağışlama sözü verme), m.289 (elden bağışlama) — mevzuat.gov.tr

4721 sayılı Türk Medenî Kanunu — m.6 (ispat yükü), m.560 (tenkis davasının koşulları), m.565 (tenkise tâbi kazandırmalar), m.566 (geri verme borcu), m.571 (hak düşürücü süreler), m.598 (mirasçılık belgesi), m.599 (mirasın kazanılması), m.611 (mirasçılardan biri tarafından ret), m.640 (miras ortaklığı), m.706 (taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasında hukuki işlem), m.1010 (tasarruf yetkisinin kısıtlanmasında şerh), m.1023 (iyiniyetli üçüncü kişilere karşı), m.1024 (iyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı), m.1025 (yolsuz tescilde terkin ve değiştirme) — mevzuat.gov.tr

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu — m.2 (asliye hukuk mahkemelerinin görevi), m.11 (mirastan doğan davalarda yetki), m.12 (taşınmazın aynından doğan davalarda yetki), m.26 (taleple bağlılık ilkesi), m.111 (terditli dava), m.119 (dava dilekçesinin içeriği), m.125 (dava konusunun devri), m.145 (sonradan delil gösterilmesi), m.176–177 (ıslah), m.190 (ispat yükü), m.200 (senetle ispat zorunluluğu), m.201 (senede karşı tanıkla ispat yasağı), m.202 (delil başlangıcı), m.203 (senetle ispat zorunluluğunun istisnaları), m.350 ve m.367 (kanun yoluna başvurunun icraya etkisi), m.389 (ihtiyati tedbirin şartları), m.393 (ihtiyati tedbir kararının uygulanması), m.397 (ihtiyati tedbiri tamamlayan işlemler), Ek m.1 (parasal sınırların artırılması) — mevzuat.gov.tr

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu — m.18/B (bazı uyuşmazlıklarda dava şartı olarak arabuluculuk) — mevzuat.gov.tr

İlgili sayfalar

Bu yazı genel hukuki bilgilendirme amacı taşımaktadır, hukuki görüş niteliği taşımaz. Her olayın koşulları farklılık gösterdiğinden, somut durumunuz için avukatınızdan hukuki destek almanız önerilir.