Yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı, Türk Vatandaşlığı Kanunu’nun 12. maddesine ve bu Kanunun uygulama yönetmeliğinin 20. maddesine dayanır. Yönetmelikte sayılan yedi yatırım türünden birini gerçekleştiren yabancı, Cumhurbaşkanı kararıyla Türk vatandaşlığını kazanabilir. Şartların sağlanması başvuruyu mümkün kılar; vatandaşlık kendiliğinden kazanılmaz.
Kuralın üç kademesi vardır ve rakamlar en alt kademededir:
| Kademe | Ne söyler | Kaynak |
|---|---|---|
| 1. Kanun | İstisnai yoldan vatandaşlık kazanabilecekler kimlerdir | 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu m.12 |
| 2. Kanun | Hangi yatırımcıya ikamet izni verilebilir | 6458 sayılı Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu m.31/1-(j) |
| 3. Yönetmelik | Tutarlar ve şartlar | Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik m.20 |
Yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı: kanun ne diyor?
Türk Vatandaşlığı Kanunu, istisnai hâlleri sayarken şunu yazıyor: millî güvenlik ve kamu düzeni bakımından engel teşkil edecek bir hâli bulunmamak şartıyla Cumhurbaşkanı kararı ile belirtilen yabancılar Türk vatandaşlığını kazanabilirler (5901 m.12/1). Sayılanlardan biri doğrudan yatırımcıya ilişkindir:
“b) … 6458 sayılı Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanununun 31 inci maddesinin birinci fıkrasının (j) bendi uyarınca ikamet izni alanlar ile Turkuaz Kart sahibi yabancılar ve bunların yabancı eşi, kendisinin ve eşinin ergin olmayan veya bağımlı yabancı çocuğu.” (5901 m.12/1-b)
Atıf yapılan hüküm, kısa dönem ikamet izni verilebilecekler arasında “Türkiye’de çalışmayan ancak Cumhurbaşkanınca belirlenecek kapsam ve tutarda yatırım yapacaklar” ile bunların eş ve çocuklarını sayar (6458 m.31/1-j). Bu izinler en fazla beşer yıllık sürelerle verilebilir (6458 m.31/5). İkamet izninin ayrıntısı taşınmaz sahibi yabancılar için ikamet izni sayfasındadır.
Kanundaki “Bakanlık”, İçişleri Bakanlığıdır (5901 m.3). Millî güvenlik ve kamu düzeni bakımından engel teşkil edecek hâli bulunanların talepleri İçişleri Bakanlığınca reddedilir (5901 m.12/2).
Buradan çıkan sonuç önemlidir: vatandaşlık Cumhurbaşkanı kararıyla kazanılır. Kanun bunu açıkça yazar: “aranan şartları taşımak vatandaşlığın kazanılmasında kişiye mutlak bir hak sağlamaz” (5901 m.10/1).
Yönetmelik hangi yatırım türlerini sayıyor?
Aşağıdaki şartlardan herhangi birini sağlayan yabancı, Kanunun m.12/1-(b) hükmü kapsamında Cumhurbaşkanı kararı ile Türk vatandaşlığını kazanabilir (Yönetmelik m.20/2). 4 Kasım 2026 itibarıyla yürürlükteki tutarlar:
| Yol (Yönetmelik m.20/2) | Yatırım türü | Tutar ve şart | Tespit eden kurum |
|---|---|---|---|
| a | Sabit sermaye yatırımı | En az 500.000 ABD Doları veya karşılığı döviz | Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı |
| b | Taşınmaz satın alma | Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş ya da üzerinde yapı bulunan arsa vasıflı taşınmaz; en az 400.000 ABD Doları veya karşılığı döviz; tapu kayıtlarına üç yıl satılmaması şerhi konulması şartıyla | Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı |
| b | Taşınmaz satış vaadi | Kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulmuş taşınmaz; en az 400.000 ABD Doları veya karşılığı döviz peşin yatırılması ve tapu siciline üç yıl devir ve terkin yapılmayacağı taahhüdü şerh edilmesi şartıyla, noterde düzenlenmiş satış vaadi sözleşmesi | Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı |
| c | İstihdam | En az 50 kişilik istihdam | Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanlığı |
| ç | Banka mevduatı | En az 500.000 ABD Doları veya karşılığı döviz, Türkiye’de faaliyet gösteren bankalara, üç yıl tutma şartıyla | Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu |
| d | Devlet borçlanma araçları | En az 500.000 ABD Doları veya karşılığı döviz, üç yıl tutma şartıyla | Hazine ve Maliye Bakanlığı |
| e | Yatırım fonu katılma payı | En az 500.000 ABD Doları veya karşılığı döviz gayrimenkul yatırım fonu veya girişim sermayesi yatırım fonu katılma payı, en az üç yıl elde tutma şartıyla | Sermaye Piyasası Kurulu |
| f | Bireysel emeklilik | En az 500.000 ABD Doları veya karşılığı döviz katkı payı, kapsamı kurumca belirlenen fonlarda tutma ve üç yıl sistemde kalma şartıyla | Sigortacılık ve Özel Emeklilik Düzenleme ve Denetleme Kurumu |
Tablodaki terimler: kat mülkiyeti, tamamlanmış bir binadaki daire veya dükkân gibi bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyettir. Kat irtifakı, yapılmakta olan ya da yapılacak bir binanın bağımsız bölümleri için arsa üzerinde kurulan haktır (Kat Mülkiyeti Kanunu m.1, m.2). Şerh, tapu kaydına işlenen bir nottur. Terkin, tapu kaydının silinmesidir.
Tabloya göre üç yıllık süre yedi yoldan beşinde vardır: taşınmaz, mevduat, Devlet borçlanma araçları, yatırım fonu ve bireysel emeklilik. Sabit sermaye yatırımı ve istihdam yollarında yönetmelik böyle bir süre öngörmez. Süre yatırımın kendisine bağlıdır: tapudaki şerh, tutma ya da sistemde kalma. Yönetmelik, belirtilen süreyi tamamlamak amacıyla yatırım türleri arasında geçişin mümkün olduğunu da öngörmüştür (m.20/8).
Taşınmaz yolunda 2023’te ne değişti?
11 Aralık 2023 tarihli ve 7938 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı (Resmî Gazete 12 Aralık 2023; yayımı tarihinde yürürlüğe girdi), taşınmaz satın alma yolundaki “döviz tutarındaki taşınmazı” ibaresini “döviz tutarındaki kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş ya da üzerinde yapı bulunan arsa vasıflı taşınmazı” şeklinde değiştirdi.
Yani artık her taşınmaz bu yola uygun değildir. Satın alma yolunda taşınmaz şu durumlardan birinde olmalıdır:
- kat mülkiyeti kurulmuş,
- kat irtifakı kurulmuş, ya da
- tapuda arsa vasfında ve üzerinde yapı bulunan.
Satış vaadi yolunda ise yönetmelik yalnızca kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş taşınmazı sayar.
Üzerinde yapı bulunmayan ve kat irtifakı kurulmamış arsa bu tanıma girmez. Tapuda arsa dışında bir vasıfla (örneğin tarla) kayıtlı olup kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmamış taşınmaz da girmez. Alanya’da taşınmaz alırken de bu ayrım, yatırımın bu yola uygun olup olmadığını baştan belirler.
Kat irtifakının kuruluşu kat karşılığı inşaat sözleşmesi, satış vaadinin şekli satış vaadi sözleşmesi, taşınmaz alımının genel kuralları Kira ve Gayrimenkul Hukuku sayfalarında anlatılıyor.
Döviz nasıl kullanılır, tutar hangi kurdan hesaplanır?
Yönetmelik dövizle yapılan yatırımlar için bir usul şartı koyar. Taşınmaz, mevduat, Devlet borçlanma aracı, yatırım fonu ve bireysel emeklilik yollarında döviz tutarları işlem öncesinde Türkiye’de faaliyet gösteren bir bankaya, bu bankaca da Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankasına satılır (Yönetmelik m.20/10). Satış sonucunda elde edilen Türk lirası üç yıl tutulur: mevduat yolunda Türk lirası mevduatta, Devlet borçlanma araçları yolunda Türk lirası cinsinden Devlet borçlanma araçlarında, bireysel emeklilik yolunda ilgili fonlarda. Uygulama esaslarını Merkez Bankası belirler.
Yani döviz, işlemden önce Türk lirasına çevrilir; ödeme bu şarta göre planlanmalıdır.
Parasal değerlerin belirlenmesinde tespit tarihindeki Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası efektif satış kuru ve/veya çapraz döviz kuru esas alınır (Yönetmelik m.20/6). Tespitin nasıl yapılacağına ilişkin usul ve esasları tespiti yapan kurum belirler (m.20/9).
Başvuru nereye yapılır, süreç nasıl işler?
Vatandaşlık başvuruları yurt içinde ikamet edilen yerin valiliğine, yurt dışında ise Türkiye’nin dış temsilciliklerine (büyükelçilik, başkonsolosluk veya konsolosluk) yapılır. Başvuru bizzat ya da bu hakkın kullanılmasına ilişkin vekâletnameyle yapılabilir (5901 m.37).
Taşınmaz yolunda işlemler uygulamada kabaca şu sırayı izler:
- Taşınmazın yönetmelikteki niteliği ve tutarı karşılaması; döviz tutarının işlemden önce Türkiye’deki bir bankaya satılması (Yönetmelik m.20/2-b, m.20/10).
- Tapuda satın alma ve üç yıl satılmaması şerhinin konulması (m.20/2-b).
- Yatırımın Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca tespiti. Tespitin usulünü bu kurum belirler (m.20/9). Uygulamada bu tespit için uygunluk belgesi adı verilen, yatırımın yönetmelikteki şartları karşıladığını gösteren bir belge düzenlenmektedir.
- Yatırımcı için ikamet izni (6458 m.31/1-j). Kanun, bu yoldan vatandaşlık kazanabilecekleri bu izni “alanlar” olarak tanımlar (5901 m.12/1-b).
- Vatandaşlık başvurusu. İstisnai yoldan vatandaşlık dosyasını, İçişleri Bakanlığının yazılı talimatı üzerine başvuru makamı düzenler (Yönetmelik m.20/3).
- Millî güvenlik ve kamu düzeni bakımından Millî İstihbarat Teşkilâtından ve Emniyet Genel Müdürlüğünden arşiv araştırması istenir (Yönetmelik m.35/2). Ardından Cumhurbaşkanı kararı verilir ya da talep reddedilir.
Karar, karar tarihinden itibaren hüküm ifade eder ve ilgiliye tebliğ edilir (5901 m.20/1, m.41). Türk Vatandaşlığı Kanunu karar için bir süre öngörmemiştir.
Başvuru dosyasında hangi belgeler isteniyor?
Yönetmelik dosyanın içeriğini sayar (m.20/3):
- İsteği belirten form dilekçe
- Hangi devlet vatandaşı olduğunu gösteren pasaport veya benzeri belge (vatansız ise, temini mümkünse buna ilişkin belge)
- Medenî hâl belgesi; evli ise evlenme, boşanmış ise boşanma, dul ise eşine ait ölüm belgesi
- Kimlik bilgilerini gösteren doğum belgesi veya nüfus kayıt örneği; evli ise eş ve çocuklarla aile bağını kanıtlayan belge
- Türk vatandaşı birinci veya ikinci derece yakınları varsa bunlara ait nüfus kayıt örneği (bu belgeyi başvuru makamı sistemden alır)
- Doğum tarihinin ay ve günü yoksa ülkesinin yetkili makamlarından alınmış tamamlayıcı belge; o da yoksa Nüfus Hizmetleri Kanunu m.39 uyarınca işlem yapılmasını kabul eden imzalı beyan
- Vatandaşlık işlemi için devlete ödenen hizmet bedelinin Maliye veznesine yatırıldığını gösteren makbuz
Yabancı makamlardan alınan pasaport gibi belgelerin Türkçe tercümeli ve noter tasdikli olması yeterlidir (Yönetmelik m.67).
Tamamlanan dosya karar alınmak üzere İçişleri Bakanlığına gönderilir (m.20/4). Kanunun m.12/1-(b) hükmü (yatırımcılar ve Turkuaz Kart sahipleri) ile m.12/1-(c) hükmü (vatandaşlığa alınması zaruri görülen kişiler) kapsamındaki başvurular, gerekli görülen hâllerde doğrudan İçişleri Bakanlığınca alınır (m.20/5).
Sık sorulan sorular
Taşınmaz alarak Türk vatandaşı olunabilir mi?
Yönetmelik bunu yedi yatırım türünden biri olarak sayıyor: en az 400.000 ABD Doları veya karşılığı döviz tutarındaki, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş ya da üzerinde yapı bulunan arsa vasıflı taşınmazın üç yıl satılmaması şerhiyle satın alınması; döviz de işlemden önce Türkiye’deki bir bankaya satılır (Yönetmelik m.20/2-b, m.20/10; 4 Kasım 2026 itibarıyla). Bu, başvuruyu mümkün kılar; vatandaşlık Cumhurbaşkanı kararıyla kazanılır (5901 m.12/1).
Boş arsa alsam olur mu?
Kat irtifakı kurulmamışsa hayır. Satın alma yolunda arsanın üzerinde yapı bulunmalı ya da taşınmazda kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş olmalıdır (Yönetmelik m.20/2-b).
Henüz tapu devri yapılmadıysa satış vaadiyle olur mu?
Yönetmelik satış vaadini ayrıca sayar (m.20/2-b), ama yalnızca kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulmuş taşınmaz için; şartları tablodadır. Kat irtifakı kurulmamış bir projede bu yol kullanılamaz.
Taşınmazı hemen satabilir miyim?
Hayır. Tapu kayıtlarına üç yıl satılmaması şerhi konulması şarttır (Yönetmelik m.20/2-b). Yönetmelik, süreyi tamamlamak amacıyla yatırım türleri arasında geçişin mümkün olduğunu öngörür (m.20/8); bunun nasıl uygulandığı ilgili kurumların usul ve esaslarına bağlıdır. Şerh süresi dolmadan taşınmazın elden çıkmasının vatandaşlığa etkisini yönetmelik ayrıca düzenlememiştir.
Şartları sağlarsam vatandaşlık kendiliğinden kazanılır mı?
Hayır. Vatandaşlık Cumhurbaşkanı kararı ile kazanılır ve millî güvenlik ve kamu düzeni bakımından engel hâli bulunmaması aranır (5901 m.12). Şartları taşımak mutlak bir hak sağlamaz (5901 m.10/1).
Ailem de vatandaş olur mu?
Kanun hükmü yatırımcının yabancı eşini, kendisinin ve eşinin ergin olmayan veya bağımlı yabancı çocuğunu da sayar (5901 m.12/1-b). Ancak aile üyeleri kendiliğinden vatandaş olmaz. Vatandaşlığın kazanılması eşin vatandaşlığına tesir etmez (5901 m.20/2); eş, kanun hükmünde ayrıca sayıldığı için bu yoldan vatandaşlık isteyebilir. Velayeti başvurandaki çocuklar, Türk vatandaşı olmayan diğer eşin muvafakatiyle vatandaşlığı kazanır; muvafakat verilmezse mutad meskenin bulunduğu ülkedeki hâkim kararına göre işlem yapılır (5901 m.20/2; Yönetmelik m.37). Muvafakat noter huzurunda ya da başvuru makamındaki görevli huzurunda verilir (Yönetmelik m.68).
Çocukların anne veya babayla birlikte işlem görmesi esastır (Yönetmelik m.37). Birlikte işlem görmeyen çocuk ergin olduktan sonra başvurursa, hakkında yatırım yolu değil, Türkiye’de kesintisiz beş yıl ikamet gibi şartlar arayan genel yolun kuralları uygulanır (5901 m.20/3, m.11). Vatandaşlık kararı iptal edilirse iptal, kişiye bağlı olarak vatandaşlık kazanan eş ve çocuklara da uygulanır (5901 m.32).
Başvurum reddedilirse ne yapabilirim?
İdari işlemlere karşı dava açma süresi, özel kanunda ayrı bir süre yoksa, yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden başlayarak altmış gündür (İdari Yargılama Usulü Kanunu m.7). Bu süre içinde üst makamdan, üst makam yoksa işlemi yapan makamdan işlemin kaldırılması da istenebilir; bu başvuru dava süresini durdurur (m.11). Davanın hangi mahkemede açılacağı, reddin hangi makamdan geldiğine bağlıdır. Reddedilen kişi yeniden başvurabilir; bu durumda yeni bir dosya düzenlenir (Yönetmelik m.73).
Yatırım tutarları değişir mi?
Evet. Tutarlar kanunda değil yönetmelikte yer alır ve Cumhurbaşkanı kararıyla değiştirilebilir. Örneğin taşınmaz yolundaki tutar, 13 Mayıs 2022 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 5554 sayılı Cumhurbaşkanı Kararıyla 250.000’den 400.000 ABD Dolarına çıkarılmış; bu değişiklik 13 Haziran 2022’de yürürlüğe girmiştir. Bu sayfadaki rakamlar 4 Kasım 2026 itibarıyla yürürlükte olan metinden alınmıştır.
Dayanak mevzuat
5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu — m.3, m.10, m.11, m.12 (istisnai kazanma), m.20 (eş ve çocuklar), m.31–32 (iptal), m.37 (başvuru makamı), m.41 (tebligat) — mevzuat.gov.tr
6458 sayılı Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu — m.31 (kısa dönem ikamet izni; yatırım yapacaklar ve süresi) — mevzuat.gov.tr
Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik — m.20 (yatırım türleri, tutarlar, belgeler, döviz satışı), m.35, m.37, m.67–68, m.73 — mevzuat.gov.tr
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu — m.1–2 (kat mülkiyeti ve kat irtifakı) — mevzuat.gov.tr
2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu — m.7 (dava açma süresi), m.11 (üst makamlara başvurma) — mevzuat.gov.tr
İlgili sayfalar
- Yabancıların Türkiye’de taşınmaz edinmesi
- Taşınmaz sahibi yabancılar için ikamet izni
- Kira ve Gayrimenkul Hukuku
- Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi
- Kat karşılığı inşaat sözleşmesi
- Yabancı mirasçılar: Türkiye’deki taşınmazın mirası
Bu yazı genel hukuki bilgilendirme amacı taşımaktadır, hukuki görüş niteliği taşımaz. Her olayın koşulları farklılık gösterdiğinden, somut durumunuz için avukatınızdan hukuki destek almanız önerilir.