Yazar: Av. Merve Kartal · Yayın: 04.11.2026

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin arsasından belirli payları devretmeyi, yüklenicinin de karşılığında o arsa üzerine bina yapmayı üstlendiği sözleşmedir. Arsa payının devrini içerdiği için noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekir; yükleniciye doğan hak ise tapuya şerh verilirse sonradan hak kazananlara karşı da ileri sürülebilir.

Sözleşmede iki edim bir arada durur: taşınmaz payının devri ve eser meydana getirme. İnşaat edimi eser sözleşmesinin kurallarıyla değerlendirilir (TBK m.470 vd.); şekil bakımından ise sözleşme bir bütündür.

Taşınmaz uyuşmazlıklarının genel çerçevesi Kira ve Gayrimenkul Hukuku, eser sözleşmesi, temerrüt ve zamanaşımına ilişkin genel kurallar Sözleşmeler Hukuku sayfasında anlatılıyor. Bu yazı kat karşılığı inşaat sözleşmesinin kendisini ele alıyor.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin şekil şartı: noterde düzenleme

Kanunda bu sözleşmenin şeklini adıyla düzenleyen ayrı bir hüküm yoktur; sonuç iki hükmün birlikte okunmasından çıkar:

Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır (TMK m.706/1). Arsa payının devrini içeren kat karşılığı inşaat sözleşmesi bu kapsamdadır.
Öngörülen şekle uyulmaksızın kurulan sözleşmeler hüküm doğurmaz (TBK m.12/2). Kanun şekli sözleşmenin geçerliliğine bağladığı için şekil yalnızca pay devrine ilişkin hükümleri değil, inşaata ilişkin hükümleri de kapsar; uygulamada da sözleşmenin tamamının resmî şekle tâbi olduğu kabul edilir.

Noterlik Kanunu, niteliği bakımından tapuda işlem yapılmasını gerektiren sözleşmelerin düzenleme şeklinde yapılmasını öngörür (Noterlik Kanunu m.89). Noterde yalnızca imza onaylatmak bu şekli karşılamaz; imza onaylaması imzanın kime ait olduğunu belgeler, işlemin içeriğini kapsamaz (Noterlik Kanunu m.82/3).

Şekil kuralı sözleşmenin sonradan değiştirilmesi için de geçerlidir; yalnızca sözleşme metniyle çelişmeyen tamamlayıcı yan hükümler bunun dışındadır (TBK m.13). Ek protokollerle yapılan değişikliklerde bu kural gözetilmelidir.

Sözleşme, arsa payının devrini ayrıca bir taşınmaz satış vaadi olarak da içeriyorsa satış vaadine ilişkin şekil kuralı da uygulanır (TBK m.237/2). Satış vaadinin şekli, şerhi ve süreleri satış vaadi sözleşmesi yazısında anlatılıyor.

Noterde yapılmamış sözleşmenin sonucu. Böyle bir sözleşmeye dayanarak tapuda tescil istenemez. Taraflar birbirlerine verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri isteyebilir (TBK m.77). Uygulamada, yüklenicinin binayı tamamladığı ya da büyük ölçüde tamamladığı istisnai durumlarda şekil eksikliğine dayanmanın hakkın açıkça kötüye kullanılması (TMK m.2) sayılabildiği görülmektedir; bu her olayda ayrıca değerlendirilir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi tapuya nasıl şerh edilir?

Sözleşme yükleniciye kişisel hak verir; pay tapuda devredilmedikçe yüklenici için ayni hak doğmaz (TMK m.705/1). Kanun bu hakkı adıyla sayar: arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım ve gerialım sözleşmelerinden doğan haklar tapu kütüğüne şerh edilebilir ve şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir (TMK m.1009).

Şerh geçerlilik şartı değil, koruma aracıdır. Şerh yoksa ve arsa sahibi payı üçüncü bir kişiye devretmişse, yüklenicinin hakkı kural olarak o kişiye karşı ileri sürülemez.

Şerh kendiliğinden konmaz. Noterde düzenlenmiş arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflardan biri isterse tapu siciline şerh verilir (Tapu Kanunu m.26); adi yazılı bir sözleşme bu yolla şerh ettirilemez.

Aynı madde şerhe bir süre de bağlar: şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı kurulup tescil edilmezse şerh re’sen terkin edilir (Tapu Kanunu m.26). Hükmün koşulu satış ve irtifak hakkı üzerine kurulduğundan kat karşılığı şerhinde bu sürenin nasıl işletileceği somut duruma göre değerlendirilmelidir; inşaat uzadığında tapu kaydını izlemek yerinde olur.

Kat irtifakını yüklenici tek başına kurdurabilir mi?

Kat mülkiyeti ve kat irtifakı resmî senetle ve tapu siciline tescil ile doğar (Kat Mülkiyeti Kanunu m.10/1). Kanun bu sözleşme için ayrı bir yol da açmıştır: hak sahiplerine isabet eden bağımsız bölümlerin belirlenmiş olması şartıyla, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesi, kat karşılığı temlik sözleşmesi veya bağımsız bölümlerin taksimine ilişkin noterlik sözleşmesine istinaden inşa edilecek binaya ilişkin kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisi işlemi, yüklenici tarafından talep edilmesi hâlinde ilgili idare tarafından yapılır. Tescilde ilgili idarenin onayladığı mimari proje ile yönetim planı esas alınır ve bunlarda malik imzası aranmaz (Kat Mülkiyeti Kanunu m.10/5).

İki sonuç çıkar. Hangi bağımsız bölümün kime düşeceğinin sözleşmede belirlenmiş olması bu yolun şartıdır. Şart gerçekleşmişse yüklenici işlemi tek başına talep edebilir.

Yüklenici işi bitirmezse: sözleşmeden dönme ve fesih

Teslim gününü beklemeden dönme. Yüklenicinin işe zamanında başlamaması veya sözleşmeye aykırı olarak işi geciktirmesi ya da iş sahibine yüklenemeyecek bir sebeple ortaya çıkan gecikme yüzünden bütün tahminlere göre işin kararlaştırılan zamanda bitirilemeyeceği açıkça anlaşılırsa, iş sahibi teslim gününü beklemeden sözleşmeden dönebilir (TBK m.473/1).

İnşaat sırasında ayıp görülüyorsa. Eserin yüklenicinin kusuru yüzünden ayıplı veya sözleşmeye aykırı yapılacağı açıkça görülüyorsa iş sahibi, uygun bir süre vererek ya da verdirerek ayıbın giderilmesini; aksi hâlde onarımın veya işe devamın, hasar ve masrafları yükleniciye ait olmak üzere üçüncü bir kişiye verileceğini ihtar edebilir (TBK m.473/2).

Temerrüt ve süre verme. Teslim günü taraflarca birlikte belirlenmişse yüklenici bu günün geçmesiyle, belirlenmemişse iş sahibinin ihtarıyla temerrüde düşer (TBK m.117). Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde alacaklı, ifa için uygun bir süre verebilir ya da sürenin hâkimce verilmesini isteyebilir (TBK m.123). Süre vermenin etkisiz kalacağı anlaşılıyorsa, ifa alacaklı için yararsız kalmışsa ya da belirli bir tarihten sonra ifanın kabul edilmeyeceği sözleşmeden anlaşılıyorsa süre gerekmez (TBK m.124). Verilen süre içinde de ifa edilmezse iş sahibi ifayı ve gecikme tazminatını isteyebilir; ya da bunlardan vazgeçtiğini hemen bildirerek ifa edilmemeden doğan zararının giderilmesini isteyebilir veya sözleşmeden dönebilir (TBK m.125). İhtar ve süre verme ispat edilebilir biçimde yapılmalıdır; noter aracılığıyla ihtarname gönderilebilir (Noterlik Kanunu m.60).

Dönme mi, fesih mi? Dönmede taraflar karşılıklı olarak ifa yükümlülüğünden kurtulur ve daha önce verdiklerini geri isteyebilir (TBK m.125/3); arsa sahibi bu yolla yükleniciye devrettiği payların iadesini isteyebilir. Kanun ileriye etkili feshi, ifasına başlanmış sürekli edimli sözleşmeler için düzenler (TBK m.126); kat karşılığı inşaat sözleşmesinin bu nitelikte olduğu kanunda yazmaz. Uygulamada inşaat ileri bir seviyeye ulaşmışsa geriye etkili dönmenin dürüstlük kuralına (TMK m.2) aykırı düşebileceği ve sözleşmenin ileriye etkili olarak sona erdirileceği kabul edilmektedir. Hangi seviyenin yeterli sayılacağına ilişkin bir oran kanunda yoktur; somut olaya göre belirlenir.

Yükleniciden tapuda pay devralmış iyiniyetli üçüncü kişinin kazanımı korunur (TMK m.1023). Bu yüzden payların dava sürerken elden çıkmasını önlemek için ihtiyati tedbir istenip tapuya şerh verilmesi gerekebilir (HMK m.389; TMK m.1010).

Gecikme cezası varsa: teslim alırken çekince. Sözleşmede gecikme için ceza kararlaştırılmışsa arsa sahibi, hakkından açıkça feragat etmedikçe veya ifayı çekincesiz kabul etmedikçe asıl borçla birlikte cezayı da isteyebilir (TBK m.179/2). Geç teslim edilen bağımsız bölümler teslim alınırken ceza hakkının saklı tutulduğu yazılı ve ispat edilebilir biçimde belirtilmelidir. Ceza kararlaştırılmamışsa temerrüde düşen yüklenici, kusursuzluğunu ispat etmedikçe gecikmeden doğan zararı gidermekle yükümlüdür (TBK m.118).

İnşaat maliyeti artarsa yüklenici daha fazla pay isteyebilir mi?

Kat karşılığı inşaatta karşılık para değil arsa payıdır; götürü bedele ilişkin kuralın bu sözleşmeye ne ölçüde uygulanacağı bu yüzden tartışmaya açıktır. Kuralın kendisi şöyledir: bedel götürü olarak belirlenmişse yüklenici, eseri o bedelle meydana getirmekle yükümlüdür; eser öngörülenden fazla emek ve masrafı gerektirmiş olsa bile belirlenen bedelin artırılmasını isteyemez (TBK m.480/1).

İstisna dardır: başlangıçta öngörülemeyen veya öngörülebilip de taraflarca göz önünde tutulmayan durumlar eserin yapılmasına engel olur veya onu son derece güçleştirirse yüklenici hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını, bu mümkün olmazsa ya da karşı taraftan beklenemezse dönmeyi isteyebilir; dürüstlük kurallarının gerektirdiği durumlarda yalnızca fesih hakkını kullanabilir (TBK m.480/2). Eser öngörülenden az emek ve masraf gerektirse bile iş sahibi belirlenen bedelin tamamını öder (TBK m.480/3).

Kanunun genel hükmü de olağanüstü durumlarda uyarlamaya imkân tanır; ancak borçlunun borcunu henüz ifa etmemiş ya da ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmasını arar (TBK m.138).

Yapı ayıplıysa: hangi haklar, hangi süre?

Gözden geçirme ve bildirim. İş sahibi, teslimden sonra işlerin olağan akışına göre imkân bulur bulmaz eseri gözden geçirmek ve ayıpları uygun bir süre içinde yükleniciye bildirmek zorundadır; taraflardan her biri, giderini karşılayarak eserin bilirkişiye incelettirilmesini isteyebilir (TBK m.474).

Bildirimi ihmal etmek hak kaybettirir. İş sahibi gözden geçirmeyi ve bildirimi ihmal ederse eseri kabul etmiş sayılır; sonradan ortaya çıkan ayıp gecikmeksizin bildirilmezse de sonuç aynıdır. Kabulden sonra yüklenici, kasten gizlediği ve usulüne uygun gözden geçirmede fark edilemeyecek ayıplar dışında sorumluluktan kurtulur (TBK m.477). Ayıp, onarıma başlanmadan önce mahkemeden delil tespiti istenerek belgelenebilir (HMK m.400).

Seçimlik haklar. Yüklenicinin sorumlu olduğu ayıpta iş sahibi şunlardan birini seçebilir (TBK m.475/1):

Eser kullanılamayacak ya da hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacak ölçüde ayıplıysa sözleşmeden dönme,
Eseri alıkoyup ayıp oranında bedelden indirim,
Aşırı masraf gerektirmiyorsa, masrafı yükleniciye ait olmak üzere ücretsiz onarım.

Genel hükümlere göre tazminat hakkı saklıdır (TBK m.475/2). Ancak eser iş sahibinin taşınmazı üzerinde yapılmış olup sökülüp kaldırılması aşırı zarar doğuracaksa dönme hakkı kullanılamaz (TBK m.475/3). Kat karşılığında bina zaten arsa sahibinin taşınmazı üzerindedir; sökülüp kaldırmanın aşırı zarar doğurup doğurmayacağı ise her olayda ayrıca değerlendirilir.

Zamanaşımı. Ayıp sebebiyle açılacak davalar teslimden başlayarak taşınmaz yapılarda beş yılda, yüklenicinin ağır kusuru varsa yirmi yılda zamanaşımına uğrar (TBK m.478); bu süreler bildirim yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Ayıp dışındaki eser sözleşmesi alacakları için kanun, yüklenicinin ağır kusuru dışında beş yıllık zamanaşımı öngörür (TBK m.147/6); bu sürenin kat karşılığı sözleşmesinden doğan hangi taleplere uygulanacağı kanunda ayrıca belirtilmemiştir. Diğer süreler Sözleşmeler Hukuku sayfasındaki tabloda.

Arsa sahibi payı devretmezse: tescile zorlama

Yüklenici edimini yerine getirdiği hâlde arsa sahibi payı devretmiyorsa yol, mülkiyetin hükmen geçirilmesini istemektir: tescil isteme hakkına sahip kişi, malikin kaçınması hâlinde hâkimden mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebilir (TMK m.716/1). Yüklenici bu davada kendi edimini, yani inşaatı sözleşmeye uygun biçimde yerine getirmiş ya da ifasını önermiş olmalıdır (TBK m.97).

Yüklenici tescili kesinleşen karara dayanarak doğrudan yaptırabilir; tescil yapılmadan pay üzerinde tasarruf edemez (TMK m.705/2, m.716/2). Pay zaten başkasına devredilmiş ve devrin geçersizliği ileri sürülüyorsa konu ayrı bir davadır; bu dava ve dava sürerken taşınmazın elden çıkmasını önleyen ihtiyati tedbir tapu iptali ve tescil davası yazısında anlatılıyor.

Yükleniciden daire alanların durumu

Yüklenici kendisine düşecek bağımsız bölümleri inşaat bitmeden satabilir. Pay yüklenici adına tapuya tescil edilmişse, tapu kaydına iyiniyetle dayanarak hak kazanan alıcının kazanımı korunur (TMK m.1023). Tescil yoksa yüklenicinin elinde arsa sahibine karşı yalnızca kişisel bir hak vardır. Bu hakkın alacak olarak devri yazılı şekle bağlıdır (TBK m.183, m.184) ve arsa sahibi, devri öğrendiği sırada yükleniciye karşı sahip olduğu savunmaları alıcıya karşı da ileri sürebilir (TBK m.188). Uygulamada yükleniciden bağımsız bölüm alan kişinin arsa sahibine karşı tescil davası açabildiği, ancak bunun yüklenicinin kendi edimlerini yerine getirmesine bağlı olduğu kabul edilmektedir. Alımdan önce tapu kaydı incelenmelidir.

Hangi mahkemede açılır, arabuluculuk şart mı?

Görev. Kural olarak görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir (HMK m.2). Uyuşmazlık her iki tarafın da ticari işletmesiyle ilgiliyse dava ticari davadır ve asliye ticaret mahkemesinde görülür (TTK m.4/1, m.5/1); arsa sahibi tacir olmayan bir gerçek kişiyse bu yol açılmaz. Arsa sahibinin, ticari amaçla hareket eden yükleniciye karşı tüketici sayılıp sayılmayacağı, dolayısıyla tüketici mahkemesinin görevli olup olmadığı uygulamada tartışmalıdır. Görev kuralları kamu düzenindendir (HMK m.1); görev, dava açılmadan önce somut olaya göre belirlenmelidir.

Arabuluculuk. Kanun dava şartı arabuluculuğu taşınmazlarla ilgili dört uyuşmazlık türünde öngörür: kira ilişkisi (ilamsız icra yoluyla tahliye hariç), paylaştırma ve ortaklığın giderilmesi, Kat Mülkiyeti Kanunu ve komşu hakkı (6325 sayılı Kanun m.18/B/1). Kat karşılığı inşaat sözleşmesi bu listede adıyla sayılmaz. Dava ticari dava ise, konusu bir miktar para olan alacak, tazminat, itirazın iptali, menfi tespit ve istirdat davalarında arabulucuya başvurmak dava şartıdır (TTK m.5/A); tescile zorlama gibi para dışındaki talepler bu hükmün kapsamında değildir. Arabulucuya başvurmadan açılan dava usulden reddedilir (6325 sayılı Kanun m.18/A).

Yetki. Tescile zorlama ve tapu iptali gibi ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m.12/1); arsa Alanya’daysa dava Alanya’da görülür ve bu yetki sözleşmeyle değiştirilemez (HMK m.18/1). Yalnızca para alacağına ilişkin taleplerde davalının yerleşim yeri ve sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemeleri yetkilidir (HMK m.6, m.10).

Sık sorulan sorular

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi adi yazılı yapılabilir mi?
Kural olarak hayır. Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmeler resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli değildir (TMK m.706/1) ve şekle uyulmadan kurulan sözleşme hüküm doğurmaz (TBK m.12/2). Noterde yalnızca imza onaylatmak da yetmez (Noterlik Kanunu m.82/3); sözleşme düzenleme şeklinde yapılmalıdır (m.89).

Tapudaki şerh arsanın satılmasına engel olur mu?
Şerh satışı yasaklamaz; etkisi, yüklenicinin hakkının şerhten sonra taşınmaz üzerinde hak kazanan kişilere karşı da ileri sürülebilmesidir (TMK m.1009). Şerh kendiliğinden konmaz, taraflardan birinin istemiyle verilir (Tapu Kanunu m.26).

Yüklenici inşaatı yarım bıraktı, ne yapabilirim?
İşin zamanında bitirilemeyeceği açıkça anlaşılıyorsa teslim gününü beklemeden sözleşmeden dönülebilir (TBK m.473/1). Bunun dışında yükleniciye uygun bir süre verilir; süre de sonuçsuz kalırsa ifa ve gecikme tazminatı, ifa edilmemeden doğan zarar ya da dönme seçenekleri doğar (TBK m.123–125). İnşaat ileri bir seviyeye gelmişse uygulamada geriye etkili dönme yerine ileriye etkili sona erdirme yoluna gidilmektedir.

Binada ayıp çıktı, sözleşmeden dönebilir miyim?
İki koşul birlikte aranır: ayıp eseri kullanılamaz ya da kabule zorlanamaz kılacak ağırlıkta olmalı (TBK m.475/1) ve yapının sökülüp kaldırılması aşırı zarar doğurmamalıdır (TBK m.475/3). Bu koşullar yoksa ayıp oranında bedelden indirim ya da, aşırı masraf gerektirmiyorsa, ücretsiz onarım istenebilir; tazminat hakkı saklıdır.

Ayıp davası için süre ne kadar?
Taşınmaz yapılarda teslimden başlayarak beş yıl; yüklenicinin ağır kusuru varsa yirmi yıl (TBK m.478). Bu süreler ayıbın zamanında bildirilmiş olmasını varsayar: gözden geçirmeyi ve bildirimi ihmal eden iş sahibi eseri kabul etmiş sayılır (TBK m.477).

İnşaat maliyeti çok arttı, yüklenici daha fazla daire isteyebilir mi?
Kural olarak kararlaştırılan karşılık değişmez. Uyarlama ancak kanundaki koşullarla mümkündür: genel olarak aşırı ifa güçlüğünde (TBK m.138), götürü bedelli eser sözleşmelerinde ise başlangıçta öngörülemeyen durumların işi son derece güçleştirmesi hâlinde (TBK m.480/2); bu kuralın arsa payı karşılığına uygulanma ölçüsü tartışmaya açıktır.

Dayanak mevzuat

4721 sayılı Türk Medenî Kanunu — m.2, m.705–706 (tescil ve resmî şekil), m.716 (tescili isteme hakkı), m.1009–1010 (şerhler), m.1023 (iyiniyetli üçüncü kişi) — mevzuat.gov.tr

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu — m.12–13 (şekil), m.77, m.97, m.117–118 ve m.123–126 (temerrüt, dönme, fesih), m.138 (aşırı ifa güçlüğü), m.147, m.179 (ceza koşulu), m.183–184 ve m.188 (alacağın devri), m.237, m.470–478 (eser sözleşmesi, ayıp, kabul, zamanaşımı), m.480 (götürü bedel) — mevzuat.gov.tr

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu — m.10 (kat mülkiyetinin ve kat irtifakının kurulması) — mevzuat.gov.tr

2644 sayılı Tapu Kanunu — m.26 (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin şerhi ve terkin) — mevzuat.gov.tr

1512 sayılı Noterlik Kanunu — m.60 (noterlerin görevleri), m.82 (noterlik işlemlerinin hükümleri), m.89 (düzenleme şeklinde yapılması zorunlu işlemler) — mevzuat.gov.tr

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu — m.1–2 (görev), m.6, m.10, m.12, m.18 (yetki), m.389 (ihtiyati tedbir), m.400 (delil tespiti) — mevzuat.gov.tr

6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu — m.4 (ticari dava), m.5 (asliye ticaret mahkemesi), m.5/A (para alacaklarında arabuluculuk) — mevzuat.gov.tr

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu — m.18/B (dava şartı arabuluculuğa tâbi taşınmaz uyuşmazlıkları), m.18/A (usulden ret) — mevzuat.gov.tr

İlgili sayfalar

Bu yazı genel hukuki bilgilendirme amacı taşımaktadır, hukuki görüş niteliği taşımaz. Her olayın koşulları farklılık gösterdiğinden, somut durumunuz için avukatınızdan hukuki destek almanız önerilir.