Yazar: Av. Merve Kartal · Yayın: 04.11.2026

Ecrimisil, bir taşınmazı hak sahibinin rızası olmadan kullanan kişiden, bu kullanım için istenen tazminattır. Kısaca haksız işgal tazminatı ya da haksız kullanım tazminatı da denir; bu tazminatın mahkemeden istendiği davaya ecrimisil davası denir.

“Ecrimisil” kelimesi Türk Medenî Kanunu’nda ve Türk Borçlar Kanunu’nda geçmez. Kişiler arasındaki uyuşmazlıklarda dayanak olarak iyiniyetli olmayan zilyedin sorumluluğuna ilişkin hüküm gösterilir: iyiniyetli olmayan zilyet, geri vermekle yükümlü olduğu şeyi haksız alıkoymuş olması yüzünden hak sahibine verdiği zararlar ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal eylediği ürünler karşılığında tazminat ödemek zorundadır (TMK m.995/1). Kelimenin kendisi başka kanunlarda adıyla geçer: dava harcını düzenleyen Harçlar Kanunu’nda (m.16/2) ve kamu taşınmazlarının işgaline ilişkin Devlet İhale Kanunu’nda (m.75).

Tazminat yalnızca fiilen elde edilen geliri değil, elde edilmesi ihmal edilen geliri de kapsar; yani işgal eden kişi taşınmazı boş tutmuş olsa bile sorumluluktan kurtulmaz.

Bu yazı kişiler arasındaki ecrimisili anlatıyor; Hazine ve vakıf taşınmazlarındaki ayrı düzen sondaki başlıkta. Taşınmaz mülkiyetinin genel çerçevesi Kira ve Gayrimenkul Hukuku sayfasında.

Ecrimisil, elatmanın önlenmesi ve istihkak: üç ayrı talep

Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir; malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız elatmanın önlenmesini de dava edebilir (TMK m.683).

Talep	Ne sağlar	Dayanak
İstihkak	Malın geri verilmesi	TMK m.683/2
Elatmanın önlenmesi	Haksız elatmanın durdurulması	TMK m.683/2
Ecrimisil	Geçmiş kullanım için tazminat	TMK m.995

İlk ikisi taşınmazı geri getirir, üçüncüsü geçmişin bedelini ister. Kanun, taşınmazın aynına ilişkin bir davada ecrimisil de istenmesi hâlini ayrıca anar: bu durumda harç, taşınmazın değeri ile istenen ecrimisil tutarı üzerinden alınır (Harçlar K. m.16/2). Aynı kişiye karşı birden fazla talep, hepsi için ortak yetkili bir mahkeme varsa aynı dava dilekçesinde ileri sürülebilir (HMK m.110). Harcın neye göre belirlendiği tapu iptali ve tescil davası sayfasında anlatılıyor.

İyiniyetli zilyet, iyiniyetli olmayan zilyet

Kanun, taşınmazı elinde bulunduran kişiyi ikiye ayırır ve tazminat yükümlülüğü bu ayrımdan doğar.

İyiniyetli zilyet tazminat ödemez. İyiniyetle zilyedi bulunduğu şeyi, karineyle mevcut hakkına uygun şekilde kullanan veya ondan yararlanan zilyet, o şeyi geri vermekle yükümlü olduğu kimseye karşı bu yüzden herhangi bir tazminat ödemek zorunda değildir (TMK m.993/1). Şey için yaptığı zorunlu ve yararlı giderleri isteyebilir ve bunlar ödeninceye kadar şeyi geri vermekten kaçınabilir. Diğer giderler için tazminat isteyemez; ancak kendisine bu giderler için bir tazminat önerilmezse, şeye eklediği ve zararsızca ayrılabilen eklemeleri geri vermeden önce ayırıp alabilir. Elde ettiği ürünler, giderlerinden doğan alacaklarına mahsup edilir (TMK m.994).

İyiniyetli olmayan zilyet tazminat öder (TMK m.995/1). Yaptığı giderlerden ancak hak sahibi için de zorunlu olanların tazminini isteyebilir (m.995/2). Maddenin son fıkrası bir sınır koyar: iyiniyetli olmayan zilyet, şeyi kime geri vereceğini bilmediği sürece ancak kusuruyla verdiği zararlardan sorumlu olur (m.995/3).

İspat bu yüzden önemlidir. Kanunun iyiniyete hukuki bir sonuç bağladığı durumlarda asıl olan iyiniyetin varlığıdır; ancak durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kimse iyiniyet iddiasında bulunamaz (TMK m.3). Tapuya kayıtlı taşınmazlarda ayrıca kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez (TMK m.1020/3). Tazminat isteyen, karşı tarafın iyiniyetli olmadığını ya da iyiniyetinin hangi tarihte sona erdiğini ortaya koymak durumundadır; tazminatın miktarından önce bu soru belirleyici olabilir. Hak sahibinin tarihi ve içeriği belli yazılı bildirimi (ihtar) bu anı belgelemenin yollarından biridir. Böyle bir ihtar zamanaşımını ise kesmez.

Mirasçılar ve paydaşlar arasında ecrimisil

Miras yoluyla birden çok kişiye kalan bir daire ya da arsada mirasçılardan biri taşınmazda oturuyor ya da onu kiraya vermiş, diğerleri hiçbir şey alamıyorsa ecrimisil sorusu gündeme gelir.

Önce mülkiyetin türüne bakmak gerekir. Birden çok mirasçı varsa, mirasın geçmesiyle birlikte paylaşmaya kadar aralarında bir ortaklık doğar; mirasçılar terekeye elbirliğiyle sahip olur ve terekeye ait haklar üzerinde birlikte tasarruf eder (TMK m.640). Elbirliği mülkiyetinde belirlenmiş paylar yoktur, her ortağın hakkı malın tamamına yaygındır; kanunda veya sözleşmede aksine hüküm yoksa yönetim ve tasarruf işlemleri oybirliği ister (TMK m.701/2, m.702/2). Bir mirasçı, sulh hâkiminden elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesini isteyebilir (TMK m.644). Bu yüzden tapu kaydında taşınmazın elbirliği (iştirak) hâlinde mi, paylı (hisseli) mi kayıtlı olduğu ilk bakılacak bilgidir. Mirasçı olunduğu, sulh mahkemesinden ya da noterden alınan mirasçılık belgesiyle gösterilir (TMK m.598/1; bkz. veraset ilamı nasıl alınır). Mirasçılık düzeninin tamamı Miras Hukuku sayfasında.

Paylı mülkiyete geçilmişse paydaşlardan her biri, diğerlerinin hakları ile bağdaştığı ölçüde paylı maldan yararlanabilir ve onu kullanabilir; uyuşmazlık hâlinde yararlanma ve kullanma şeklini hâkim belirler ve bu, kullanımın zaman veya yer itibarıyla bölünmesi biçiminde de olabilir (TMK m.693). Yönetim giderleri, vergiler ve diğer yükümlülükler, aksine hüküm yoksa payları oranında karşılanır; fazlasını ödeyen paydaş diğerlerine rücu edebilir (TMK m.694).

İntifadan men koşulu. Ortak taşınmazı tek başına kullanan kişiden ecrimisil istenebilmesi için Yargıtay uygulamasında “intifadan men” koşulu aranmaktadır: taşınmazı kullanmayan ortağın, kullanan ortağa taşınmazdan kendisinin de yararlanmak istediğini ya da kullanımın karşılığını talep ettiğini açıkça bildirmiş olması. Bu koşul kanunda yazmaz, içtihatla kurulmuştur. Pratik sonucu şudur: ecrimisil kural olarak bu bildirimden sonraki dönem için istenebilir. Bildirimin tarihi ve içeriği ispatlanabilir olmalıdır; noter aracılığıyla gönderilen bir ihtarname bunu sağlar. Taşınmazın kiraya verilip kira gelirinin paylaşılmadığı durum gibi bazı hâllerde bu koşulun aranmadığı kabul edilmektedir; somut dosyada hangisinin geçerli olduğu ayrıca değerlendirilir.

Ortaklığı sona erdirmek ayrı bir davadır. Mirasçılardan her biri, ortaklığı sürdürmekle yükümlü olmadıkça her zaman mirasın paylaşılmasını isteyebilir (TMK m.642/1); paylı mülkiyette paylaşma istemi TMK m.698’e tâbidir. Ecrimisil geçmişe, ortaklığın giderilmesi geleceğe bakar; ikisi birlikte düşünülebilir ama ayrı davalardır. Ortaklığın giderilmesi sulh hukuk mahkemesinde görülür (HMK m.4/1-b) ve bu dava için önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B/1-b); ecrimisil talebi ise kural olarak asliye hukuk mahkemesinde görülür (HMK m.2). Ayrıntısı ortaklığın giderilmesi davası sayfasında.

Kiracı çıkmıyorsa ecrimisil istenebilir mi?

Kısa cevap: kira ilişkisi sona ermişse geçmiş kullanım için tazminat istenebilir; ama böyle bir talebin “kira ilişkisinden kaynaklanan” bir uyuşmazlık sayılıp sayılmayacağı tartışmalıdır. Bu nitelendirme hem görevli mahkemeyi hem de arabuluculuğun dava şartı olup olmadığını belirler.

Kira sözleşmesi devam ettiği sürece ortada haksız bir zilyetlik yoktur; kiracının borcu kira bedelini ödemektir. Sözleşme bitince kiracı kiralananı geri vermekle yükümlüdür ve bu borç sözleşmeden doğar (TBK m.334/1); taşınmaz boşaltılmıyorsa haksız alıkoyma TMK m.995’in alanına da girebilir.

Kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere kira uyuşmazlıklarında görev sulh hukuk mahkemesinindir (HMK m.4/1-a) ve bu uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B/1-a). Arabuluculuğun dava şartı olduğu bir uyuşmazlıkta arabulucuya başvurulmadan dava açıldığı anlaşılırsa dava, hiçbir işlem yapılmadan usulden reddedilir (m.18/A/2). Bu yüzden eski kiracıya karşı önce arabulucuya başvurmak bu riski ortadan kaldırır; arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağa kadar zamanaşımı da durur (m.18/A/15).

Kiracının çıkarılmasına ilişkin yollar ayrı sayfalarda: ihtiyaç nedeniyle tahliye ve tahliye taahhütnamesi.

Ecrimisil davası hangi mahkemede, nerede açılır?

Görev. Malvarlığı haklarına ilişkin davalarda görevli mahkeme, aksine bir düzenleme bulunmadıkça asliye hukuk mahkemesidir (HMK m.2). İstisnalar: uyuşmazlık kira ilişkisinden kaynaklanıyorsa sulh hukuk mahkemesi görevlidir (HMK m.4/1-a); taşınmazlarda yalnızca zilyetliğin korunmasına yönelik davalar da sulh hukuk mahkemesinde görülür (HMK m.4/1-c). Kat mülkiyetine tâbi bir yapıda uyuşmazlık Kat Mülkiyeti Kanunu’nun uygulanmasından doğuyorsa, bu Kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlık sulh mahkemelerinde çözümlenir (634 sayılı Kanun Ek m.1).

Yetki. Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin davalar ile taşınmazın zilyetliğine ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m.12/1); malın geri verilmesi ve elatmanın önlenmesi istemleri bu kapsamdadır. Kesin yetkide dava başka yerde açılamaz; mahkeme yetkisini davanın sonuna kadar kendiliğinden araştırır (HMK m.19/1). Yalnızca geçmiş kullanım için tazminat isteniyorsa bu kesin yetki kuralının uygulanıp uygulanmadığı tartışmalıdır. O durumda genel kural davalının yerleşim yeri mahkemesidir (HMK m.6); talep haksız fiil hükümlerine dayandırılıyorsa fiilin işlendiği yer mahkemesi de yetkilidir (HMK m.16) ve haksız işgalde bu yer taşınmazın bulunduğu yerdir.

Pratik sonucu: Alanya’daki bir taşınmaz için elatmanın önlenmesi ve ecrimisil, işgal eden kişi başka bir şehirde yaşasa bile Alanya’da birlikte istenebilir (HMK m.12/1, m.110).

Ecrimisil nasıl hesaplanır?

Kanun bir hesap yöntemi vermez; TMK m.995 yalnızca zararlardan ve elde edilen ya da elde edilmesi ihmal edilen ürünlerden söz eder. Uygulamada tazminat, taşınmazın niteliğine göre işgal dönemindeki emsal kira bedeli ya da tarım arazilerinde ürün geliri esas alınarak, yargılama sırasında yapılan keşif ve bilirkişi incelemesiyle belirlenir.

Tutar dava açılırken bilinmiyorsa. Belirsiz alacak davası 31 Temmuz 2026’dan itibaren kaldırılmıştır (HMK m.107, 7589 sayılı Kanunla mülga); bu tarihten önce açılmış davalarda eski hüküm uygulanmaya devam eder (7589 sayılı Kanun geçici m.1/10). Bugün açılacak bir davada alacağın bir kısmı dava edilebilir; bu, kalan kısımdan açıkça feragat edilmedikçe feragat anlamına gelmez (HMK m.109/1, m.109/3). Talep, aynı davada bir defaya mahsus olmak üzere tahkikatın sona ermesine kadar artırılabilir; zamanaşımı artırılan kısım bakımından da dava tarihinden itibaren kesilmiş sayılır (HMK m.109/4).

Ecrimisilde zamanaşımı kaç yıl?

Türk Medenî Kanunu’nda ve Türk Borçlar Kanunu’nda ecrimisile özgü bir zamanaşımı hükmü yoktur; iki genel kural karşı karşıya gelir. Kanunda aksine hüküm yoksa her alacak on yıllık zamanaşımına tâbidir (TBK m.146); “kira bedelleri, anapara faizleri ve ücret gibi diğer dönemsel edimler” ise beş yıllık zamanaşımına tâbidir (TBK m.147/1).

Uygulamada kişiler arasındaki ecrimisil, kira bedeline benzeyen dönemsel bir edim sayılarak beş yıllık zamanaşımına tâbi tutulmaktadır. Davalı zamanaşımını ileri sürerse ecrimisil, dava tarihinden geriye doğru beş yılı aşan dönem için istenemez; dava tarihinden sonraki dönem için de uygulamada ayrı bir dava gerekir. Bu yüzden dava açmayı ertelemek, istenebilecek dönemi kısaltabilir.

Zamanaşımını hâkim kendiliğinden dikkate almaz; davalının ileri sürmesi gerekir (TBK m.161). Zamanaşımını kesen hâller kanunda sayılmıştır: borçlunun borcu ikrar etmesi, dava açılması, icra takibi yapılması gibi (TBK m.154). Noter aracılığıyla gönderilen bir ihtarname bu hâller arasında sayılmamıştır.

Talep haksız fiil hükümlerine dayandırılırsa iki ve on yıllık süreler de gündeme gelir; tazminat, ceza kanunlarının daha uzun bir zamanaşımı öngördüğü cezayı gerektiren bir fiilden doğmuşsa o zamanaşımı uygulanır (TBK m.72/1). Bir hakka dayanmaksızın başkasının taşınmazını malikmiş gibi işgal etmek, şikâyete bağlı bir suç olarak da düzenlenmiştir (TCK m.154/1).

Ecrimisil için arabuluculuk zorunlu mu?

Taşınmazlarla ilgili olarak kanun, dava açmadan önce arabulucuya başvurmayı dört uyuşmazlık grubunda dava şartı sayar: kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar; taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar; Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar; komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar (6325 sayılı Kanun m.18/B/1).

Ecrimisil bu dört başlıkta adıyla sayılmaz. Buna karşılık somut bir talep, kaynaklandığı ilişkiye göre bu başlıklardan birine girebilir: örneğin sona ermiş bir kira ilişkisinden ya da kat mülkiyetine tâbi bir yapıdaki kullanım uyuşmazlığından doğuyorsa. Bu başlıklardan birine giren bir uyuşmazlıkta anlaşma sağlanırsa, anlaşma belgesi için icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur; taşınmazla ilgili belgelerde bu şerh taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden alınır (m.18/B/3).

Hazine ve vakıf taşınmazlarında ecrimisil

Devletin özel mülkiyetindeki ya da hüküm ve tasarrufu altındaki taşınmazlar, özel bütçeli idarelerin taşınmazları ve Vakıflar Genel Müdürlüğü ile idare ettiği mazbut vakıfların taşınmazları işgal edildiğinde kanun ayrı bir düzen kurar. Ecrimisil, idarenin oluşturduğu komisyonca tespit tarihinden geriye doğru beş yılı geçmemek üzere belirlenir; bunun için idarenin zarara uğramış olması gerekmez ve işgal edenin kusuru aranmaz. Rızaen ödenmezse 6183 sayılı Kanun hükümlerine göre tahsil edilir; taşınmaz da idarenin talebi üzerine mülki amirce tahliye ettirilir (2886 sayılı Devlet İhale Kanunu m.75). Maddede sayılmayan bir kamu kurumunun taşınmazı söz konusuysa hangi kuralın işlediği ayrıca incelenmelidir.

Sık sorulan sorular

Ecrimisil kanunun neresinde yazıyor?
Türk Medenî Kanunu kelimeyi kullanmaz; kişiler arasındaki dayanak olarak iyiniyetli olmayan zilyedin sorumluluğunu düzenleyen TMK m.995 gösterilir. Kelime, Harçlar Kanunu m.16’da ve kamu taşınmazları için Devlet İhale Kanunu m.75’te (“Ecrimisil ve tahliye”) geçer.

İşgal eden kişi taşınmazı boş tuttu, hiç gelir elde etmedi. Yine de öder mi?
Madde “elde ettiği veya elde etmeyi ihmal eylediği ürünler” diyor (TMK m.995/1). Yani gelirin fiilen elde edilmiş olması aranmaz.

Kardeşim mirastan kalan evde oturuyor, kira vermiyor. Ne isteyebilirim?
İki ayrı yol var ve birbirini dışlamaz: geçmiş kullanım için tazminat (TMK m.995) ve mirasın paylaşılması (TMK m.642; ortaklığın giderilmesi davası). Bunlar ayrı mahkemelerde görülen ayrı davalardır. Tazminat için uygulamada önceden açık bir bildirimde bulunulmuş olması aranır ve ecrimisil kural olarak bu bildirimden sonraki dönem için istenir; bu koşul kanunda yazmaz.

Evi işgal eden kişi masraf yaptığını söylüyor, düşülür mü?
İyiniyetli olmayan zilyet, yaptığı giderlerden ancak hak sahibi için de zorunlu olanların tazminini isteyebilir (TMK m.995/2). İyiniyetli zilyette kural farklıdır: zorunlu ve yararlı giderleri isteyebilir ve ödenene kadar şeyi geri vermekten kaçınabilir (TMK m.994).

Ecrimisilde zamanaşımı kaç yıl?
Kanun ecrimisile özgü bir süre yazmaz: genel kural on yıl (TBK m.146), kira bedelleri ve “ücret gibi diğer dönemsel edimler” için beş yıldır (TBK m.147/1). Uygulamada kişiler arasındaki ecrimisil beş yıllık zamanaşımına tâbi tutulmaktadır; davalı zamanaşımını ileri sürerse dava tarihinden geriye doğru beş yılı aşan dönem istenemez. Noter ihtarnamesi zamanaşımını kesmez (TBK m.154).

Dayanak mevzuat

4721 sayılı Türk Medenî Kanunu — m.3 (iyiniyet), m.598 (mirasçılık belgesi), m.640 (miras ortaklığı), m.642 (paylaşmayı isteme hakkı), m.644 (elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi), m.683 (mülkiyet hakkının içeriği), m.693 (yararlanma, kullanma ve koruma), m.694 (giderler ve yükümlülükler), m.698 (paylaşma istemi), m.701 (elbirliği mülkiyetinin kaynakları ve niteliği), m.702 (hükümleri), m.993 (iyiniyetli zilyette yararlanma), m.994 (iyiniyetli zilyette tazminat), m.995 (iyiniyetli olmayan zilyet bakımından sorumluluk), m.1020 (tapu sicilinin açıklığı) — mevzuat.gov.tr

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu — m.72 (haksız fiilde zamanaşımı), m.146 (on yıllık zamanaşımı), m.147 (beş yıllık zamanaşımı), m.154 (zamanaşımının kesilmesi), m.161 (zamanaşımının ileri sürülmesi), m.334 (kiralananın geri verilmesi) — mevzuat.gov.tr

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu — m.2 (asliye hukuk mahkemelerinin görevi), m.4 (sulh hukuk mahkemelerinin görevi), m.6 (genel yetkili mahkeme), m.12 (taşınmazın aynından doğan davalarda yetki), m.16 (haksız fiilden doğan davalarda yetki), m.19 (yetki itirazının ileri sürülmesi), m.107 (belirsiz alacak davası; 7589 sayılı Kanunla mülga), m.109 (kısmi dava), m.110 (davaların yığılması) — mevzuat.gov.tr

7589 sayılı Yargının Etkin ve Verimli İşlemesine Yönelik Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun — geçici m.1 (geçiş hükümleri; belirsiz alacak davası) — mevzuat.gov.tr

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu — m.18/A (dava şartı olarak arabuluculuk), m.18/B (bazı uyuşmazlıklarda dava şartı olarak arabuluculuk) — mevzuat.gov.tr

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu — Ek m.1 (görevli mahkeme) — mevzuat.gov.tr

492 sayılı Harçlar Kanunu — m.16 (değer esası) — mevzuat.gov.tr

2886 sayılı Devlet İhale Kanunu — m.75 (ecrimisil ve tahliye) — mevzuat.gov.tr

5237 sayılı Türk Ceza Kanunu — m.154 (hakkı olmayan yere tecavüz) — mevzuat.gov.tr

İlgili sayfalar

Bu yazı genel hukuki bilgilendirme amacı taşımaktadır, hukuki görüş niteliği taşımaz. Her olayın koşulları farklılık gösterdiğinden, somut durumunuz için avukatınızdan hukuki destek almanız önerilir.