La indemnización por ocupación sin título es la compensación que se reclama a quien usa un inmueble sin el consentimiento de su titular. Se denomina también, en pocas palabras, indemnización por ocupación ilegítima o indemnización por uso ilegítimo; la acción mediante la cual se pide esta compensación al tribunal se llama acción de indemnización por ocupación sin título.
El término «ecrimisil» no aparece en el Código Civil turco ni en el Código de Obligaciones turco. En los litigios entre particulares, la base se encuentra en las normas sobre la responsabilidad del poseedor de mala fe: el poseedor de mala fe debe pagar una indemnización por los daños que cause al titular por haber retenido indebidamente la cosa que está obligado a restituir y por los frutos que haya obtenido o que haya dejado de obtener por negligencia (TMK m.995/1). La palabra misma aparece con su nombre en otras leyes: en la Ley de Tasas Judiciales que regula la tasa judicial (m.16/2) y en la Ley de Licitaciones del Estado sobre la ocupación de inmuebles públicos (m.75).
La indemnización comprende no solo los ingresos efectivamente obtenidos, sino también los que se dejaron de obtener por negligencia; es decir, quien ocupa el inmueble no queda liberado de responsabilidad aunque lo haya mantenido vacío.
Este artículo trata de la indemnización por ocupación sin título entre particulares; la regulación especial de los inmuebles del Tesoro y de fundaciones se aborda en el último apartado. El marco general de la propiedad inmobiliaria se encuentra en la página de Derecho de arrendamientos e inmobiliario.
Indemnización por ocupación sin título, prevención de la intromisión y reivindicación: tres pretensiones distintas
Quien es propietario de una cosa tiene, dentro de los límites del ordenamiento jurídico, la facultad de usarla, disfrutarla y disponer de ella como desee; el propietario puede interponer una acción reivindicatoria contra quien posea indebidamente su bien, y también puede demandar la prevención de toda intromisión ilegítima (TMK m.683).
| Pretensión | Qué proporciona | Base legal |
|---|---|---|
| Reivindicación | La restitución del bien | TMK m.683/2 |
| Prevención de la intromisión | El cese de la intromisión ilegítima | TMK m.683/2 |
| Indemnización por ocupación sin título | Una indemnización por el uso pasado | TMK m.995 |
Las dos primeras restituyen el inmueble; la tercera reclama el valor del pasado. La ley menciona expresamente el caso de que en un proceso relativo al propio inmueble se pida también una indemnización por ocupación sin título: en ese caso la tasa se calcula sobre el valor del inmueble y sobre el importe de la indemnización solicitada (Ley de Tasas Judiciales m.16/2). Si existe un tribunal con competencia común para todas ellas, pueden formularse varias pretensiones contra la misma persona en el mismo escrito de demanda (HMK m.110). Cómo se determina la tasa se explica en la página sobre la anulación del título de propiedad e inscripción a nombre del demandante.
Poseedor de buena fe y poseedor de mala fe
La ley distingue dos clases de personas que tienen la cosa en su poder, y de esa distinción nace la obligación de indemnizar.
El poseedor de buena fe no paga indemnización. Quien posee de buena fe y usa o disfruta la cosa conforme a la presunción de su derecho no está obligado a pagar ninguna indemnización por ello a la persona a quien debe restituirla (TMK m.993/1). Puede reclamar los gastos necesarios y útiles que haya hecho en la cosa y negarse a restituirla hasta que se le paguen. No puede reclamar indemnización por los demás gastos; no obstante, si no se le ofrece una indemnización por esos gastos, puede separar y retirar antes de la restitución los aumentos que haya incorporado a la cosa y que puedan separarse sin daño. Los frutos que haya obtenido se compensan con los créditos derivados de sus gastos (TMK m.994).
El poseedor de mala fe paga indemnización (TMK m.995/1). De sus gastos solo puede reclamar la compensación de los que también sean necesarios para el titular (m.995/2). El último párrafo del artículo impone un límite: el poseedor de mala fe es responsable solo mientras no sepa a quién debe restituir la cosa por los daños que cause con culpa (m.995/3).
La prueba es, por ello, importante. En los casos en que la ley vincula una consecuencia jurídica a la buena fe, la regla es la existencia de la buena fe; sin embargo, quien no muestra la diligencia que cabe esperar de él según las circunstancias no puede invocar la buena fe (TMK m.3). En los inmuebles inscritos en el registro de la propiedad, además, nadie puede alegar que no conocía un asiento del registro de la propiedad (TMK m.1020/3). Quien reclama la indemnización debe demostrar que la otra parte no era de buena fe o en qué fecha terminó su buena fe; esta cuestión puede ser determinante antes que el importe de la indemnización. Una notificación escrita del titular con fecha y contenido ciertos (requerimiento) es una de las formas de documentar ese momento. Dicho requerimiento no interrumpe la prescripción.
La indemnización por ocupación sin título entre herederos y copartícipes
Si un piso o un solar queda en herencia a varias personas y uno de los herederos vive en el inmueble o lo ha arrendado, mientras los demás no reciben nada, se plantea la cuestión de la indemnización por ocupación sin título.
Primero hay que examinar el tipo de propiedad. Si hay varios herederos, con la transmisión de la herencia nace entre ellos una comunidad hasta la partición; los herederos son titulares del caudal hereditario en mano común y disponen conjuntamente de los derechos pertenecientes al caudal (TMK m.640). En la propiedad en mano común no existen cuotas determinadas; el derecho de cada comunero se extiende a la totalidad del bien; salvo disposición legal o contractual en contrario, los actos de administración y disposición requieren unanimidad (TMK m.701/2, m.702/2). Un heredero puede pedir al juez de paz la conversión de la propiedad en mano común en copropiedad por cuotas (TMK m.644). Por ello, la primera información que debe examinarse es si el inmueble consta en el título de propiedad en régimen de mano común (iştirak) o de copropiedad por cuotas (hisseli). La condición de heredero se acredita mediante el certificado de herederos obtenido del juzgado de paz o del notario (TMK m.598/1; véase cómo se obtiene el certificado de herederos). Todo el sistema sucesorio se encuentra en la página de Derecho de sucesiones.
Si se ha pasado a la copropiedad por cuotas, cada copartícipe puede usar y disfrutar del bien común en la medida compatible con los derechos de los demás; en caso de conflicto, el juez determina la forma de uso y disfrute, que puede consistir también en una división por tiempo o por lugar del uso (TMK m.693). Los gastos de administración, los impuestos y las demás cargas se sufragan, salvo disposición en contrario, en proporción a las cuotas; el copartícipe que pague de más puede repetir contra los demás (TMK m.694).
El requisito de la prohibición del uso. Para reclamar una indemnización por ocupación sin título a quien usa en exclusiva el inmueble común, la jurisprudencia del Tribunal de Casación exige el llamado «intifadan men» (prohibición del uso): que el comunero que no usa el inmueble haya comunicado expresamente al que lo usa que él también desea beneficiarse del inmueble o que reclama la contraprestación del uso. Este requisito no está escrito en la ley; ha sido creado por la jurisprudencia. Su consecuencia práctica es la siguiente: la indemnización por ocupación sin título solo puede reclamarse, en principio, por el período posterior a esa comunicación. La fecha y el contenido de la comunicación deben poder probarse; un requerimiento enviado por notario lo garantiza. En algunos casos, como cuando el inmueble se arrienda y la renta no se reparte, se admite que no se exige este requisito; cuál de las dos situaciones se aplica al caso concreto debe valorarse por separado.
La extinción judicial de la copropiedad es una demanda distinta. Salvo que no estén obligados a mantener la copropiedad, cada heredero puede pedir en todo momento la partición de la herencia (TMK m.642/1); en la copropiedad por cuotas la petición de partición se rige por el TMK m.698. La indemnización por ocupación sin título mira al pasado; la extinción judicial de la copropiedad, al futuro; pueden considerarse conjuntamente, pero son demandas distintas. La extinción judicial de la copropiedad se tramita ante el juzgado civil de paz turco (Código de Procedimiento Civil turco, m.4/1-b) y para esta demanda es condición de admisibilidad acudir primero a mediación (Ley turca n.º 6325, m.18/B/1-b); la pretensión de indemnización por ocupación sin título, en cambio, se tramita por regla general ante el juzgado de primera instancia (Código de Procedimiento Civil turco, m.2). Detalles en la página extinción judicial de la copropiedad.
¿Puede reclamarse indemnización por ocupación sin título si el arrendatario no se va?
Respuesta breve: si la relación arrendaticia ha terminado, puede reclamarse una indemnización por el uso pasado; pero es discutible si tal pretensión se considera una controversia «derivada de la relación arrendaticia». Esta calificación determina tanto el tribunal competente como si la mediación es condición de admisibilidad.
Mientras el contrato de arrendamiento sigue vigente, no existe una posesión injusta; la obligación del arrendatario es pagar la renta. Al extinguirse el contrato, el arrendatario debe restituir el bien arrendado, y esta obligación nace del contrato (TBK m.334/1); si el inmueble no se desocupa, la retención injusta también puede entrar en el ámbito del TMK m.995.
En las controversias arrendaticias, incluidas las acciones de crédito derivadas de la relación arrendaticia, la competencia corresponde al juzgado civil de paz turco (Código de Procedimiento Civil turco, m.4/1-a) y, en estas controversias, es condición de admisibilidad acudir a mediación antes de interponer la demanda (Ley turca n.º 6325, m.18/B/1-a). Si en una controversia en la que la mediación es condición de admisibilidad se comprueba que se interpuso demanda sin acudir a mediación, la demanda se rechaza de plano por motivos procesales, sin realizar actuación alguna (m.18/A/2). Por ello, acudir primero a mediación contra el antiguo arrendatario elimina ese riesgo; la prescripción también se suspende desde la solicitud ante la oficina de mediación hasta el acta final (m.18/A/15).
Las vías para el desalojo del arrendatario se tratan en páginas separadas: desalojo por necesidad y compromiso escrito de desalojo.
¿Ante qué tribunal y dónde se interpone la acción de indemnización por ocupación sin título?
Competencia material. En los pleitos sobre derechos patrimoniales, el tribunal competente es, salvo disposición en contrario, el juzgado de primera instancia (Código de Procedimiento Civil turco, m.2). Excepciones: si la controversia deriva de una relación de arrendamiento, es competente el juzgado civil de paz turco (Código de Procedimiento Civil turco, m.4/1-a); los pleitos relativos únicamente a la protección de la posesión sobre inmuebles también se sustancian ante el juzgado civil de paz turco (Código de Procedimiento Civil turco, m.4/1-c). Si la controversia en un edificio sujeto al régimen de propiedad horizontal surge de la aplicación de la Ley turca de Propiedad Horizontal, toda controversia que derive de la aplicación de dicha Ley se resuelve ante los juzgados civiles de paz turcos (Ley turca n.º 634, disposición adicional, m.1).
Competencia territorial. En los pleitos relativos a un derecho real sobre un inmueble y en los pleitos relativos a la posesión del inmueble, es exclusivamente competente el tribunal del lugar donde se halla el inmueble (Código de Procedimiento Civil turco, m.12/1); las pretensiones de restitución de la cosa y de cesación de la perturbación quedan comprendidas en este ámbito. En caso de competencia exclusiva, el pleito no puede plantearse en otro lugar; el tribunal examina de oficio su competencia hasta el final del proceso (Código de Procedimiento Civil turco, m.19/1). Si solo se reclama una indemnización por el uso pasado, es discutible si se aplica esta regla de competencia exclusiva. En tal caso, la regla general es el tribunal del domicilio del demandado (Código de Procedimiento Civil turco, m.6); si la pretensión se funda en las normas de responsabilidad extracontractual, también es competente el tribunal del lugar donde se cometió el acto (Código de Procedimiento Civil turco, m.16) y, en la ocupación ilícita, ese lugar es donde se halla el inmueble.
Consecuencia práctica: respecto de un inmueble situado en Alanya, la cesación de la perturbación y la indemnización por ocupación sin título pueden pedirse conjuntamente en Alanya, aunque el ocupante viva en otra ciudad (Código de Procedimiento Civil turco, m.12/1, m.110).
¿Cómo se calcula la indemnización por ocupación sin título?
La ley no establece un método de cálculo; el CC turco m.995 solo se refiere a los daños y a los frutos obtenidos o que se dejó de obtener. En la práctica, la indemnización se determina, según la naturaleza del inmueble, sobre la base del alquiler de mercado del período de ocupación o, en terrenos agrícolas, de los ingresos procedentes de los productos, mediante inspección judicial y peritaje realizados durante el proceso.
Si el importe no se conoce al presentar la demanda. La acción de cuantía indeterminada fue suprimida a partir del 31 de julio de 2026 (CPC m.107, derogado por la Ley nº 7589); en los pleitos iniciados antes de esa fecha se sigue aplicando la norma anterior (Ley nº 7589, disp. trans. m.1/10). En un pleito que se inicie hoy puede reclamarse una parte del crédito; ello no supone renuncia salvo que se renuncie expresamente al resto (CPC m.109/1, m.109/3). La pretensión puede ampliarse en el mismo pleito por una sola vez hasta la finalización de la fase de instrucción; respecto de la parte ampliada, la prescripción se considera interrumpida también desde la fecha de la demanda (CPC m.109/4).
¿Cuál es el plazo de prescripción de la indemnización por ocupación sin título?
Ni el Código Civil turco ni el Código turco de Obligaciones contienen una norma de prescripción específica para la indemnización por ocupación sin título; se enfrentan dos reglas generales. Salvo disposición legal en contrario, todo crédito está sujeto a una prescripción de diez años (TBK m.146); en cambio, «las rentas, los intereses del capital y otras prestaciones periódicas como los salarios» están sujetas a una prescripción de cinco años (TBK m.147/1).
En la práctica, la indemnización por ocupación sin título entre particulares se considera una prestación periódica semejante a la renta y se sujeta a una prescripción de cinco años. Si el demandado opone la prescripción, no puede reclamarse la indemnización por el período que exceda de cinco años contados hacia atrás desde la fecha de la demanda; para el período posterior a la fecha de la demanda, en la práctica se exige un proceso separado. Por ello, retrasar la interposición de la demanda puede acortar el período reclamable.
El juez no aprecia de oficio la prescripción; es necesario que la oponga el demandado (TBK m.161). Los supuestos que interrumpen la prescripción están enumerados en la ley: el reconocimiento de la deuda por el deudor, la interposición de la demanda, la realización de un procedimiento de ejecución, etc. (TBK m.154). El requerimiento notarial no está incluido entre esos supuestos.
Si la pretensión se funda en las normas de la responsabilidad extracontractual, también se plantean los plazos de dos y diez años; si la indemnización deriva de un hecho punible para el que las leyes penales prevén una prescripción más larga, se aplica esa prescripción (TBK m.72/1). Ocupar sin derecho un inmueble ajeno como si se fuera propietario está tipificado también como delito perseguible a instancia de parte (TCK m.154/1).
¿Es obligatoria la mediación para la indemnización por ocupación sin título?
En relación con los inmuebles, la ley considera condición de admisibilidad acudir a mediación antes de interponer la demanda en cuatro grupos de controversias: controversias derivadas de la relación arrendaticia, con excepción de las disposiciones sobre el desalojo de inmuebles arrendados por vía de ejecución sin título ejecutivo; controversias relativas a la partición de bienes muebles e inmuebles y a la extinción judicial de la copropiedad; controversias derivadas de la Ley turca de Propiedad Horizontal; controversias derivadas del derecho de vecindad (Ley nº 6325, m.18/B/1).
La indemnización por ocupación sin título no se menciona por su nombre en estos cuatro apartados. En cambio, una pretensión concreta puede encuadrarse en uno de esos apartados según la relación de la que derive: por ejemplo, si nace de una relación arrendaticia extinguida o de una controversia sobre el uso en un edificio sujeto a propiedad horizontal. Si en una controversia comprendida en uno de esos apartados se alcanza un acuerdo, es obligatorio obtener la nota de ejecutividad del acta de acuerdo; en los documentos relativos a inmuebles, esa nota se obtiene del juzgado civil de paz turco del lugar donde se halla el inmueble (m.18/B/3).
La indemnización por ocupación sin título en inmuebles del Tesoro y de fundaciones
Cuando se ocupan inmuebles de propiedad privada del Estado o que están bajo su dominio y disposición, inmuebles de administraciones con presupuesto especial e inmuebles de la Dirección General de Fundaciones y de las fundaciones fusionadas que administra, la ley establece un régimen especial. La indemnización por ocupación sin título se determina por la comisión constituida por la administración, sin exceder de cinco años hacia atrás desde la fecha de determinación; para ello no se exige que la administración haya sufrido un perjuicio ni se requiere culpa del ocupante. Si no se paga voluntariamente, se cobra conforme a la Ley de Licitaciones del Estado nº 6183; el inmueble también es desalojado por la autoridad administrativa a petición de la administración (Ley de Licitaciones del Estado nº 2886, m.75). Si se trata de un inmueble de un organismo público no enumerado en el artículo, debe examinarse por separado qué regla resulta aplicable.
Preguntas frecuentes
¿Dónde está regulada la indemnización por ocupación sin título?
El Código Civil turco no emplea la palabra; como fundamento entre particulares se señala el Código Civil turco, m.995, que regula la responsabilidad del poseedor de mala fe. La palabra aparece en la Ley de Tasas, m.16, y, para inmuebles públicos, en la Ley de Licitaciones del Estado, m.75 («indemnización por ocupación sin título y desalojo»).
El ocupante dejó vacío el inmueble y no obtuvo ningún ingreso. ¿Paga igualmente?
El artículo dice «productos que obtuvo o que dejó de obtener» (Código Civil turco, m.995/1). Es decir, no se exige que el ingreso se haya obtenido efectivamente.
Mi hermano vive en la casa heredada y no paga alquiler. ¿Qué puedo pedir?
Existen dos vías distintas que no se excluyen entre sí: la indemnización por el uso pasado (Código Civil turco, m.995) y la partición de la herencia (Código Civil turco, m.642; acción de extinción judicial de la copropiedad). Son pleitos distintos que se sustancian ante tribunales distintos. Para la indemnización, en la práctica se exige que se haya efectuado previamente una notificación expresa y la indemnización por ocupación sin título se pide, por regla general, por el período posterior a esa notificación; este requisito no está previsto en la ley.
El ocupante de la casa dice que hizo gastos, ¿se descuentan?
El poseedor de mala fe solo puede pedir que se le reembolsen, de los gastos realizados, aquellos que también eran necesarios para el titular del derecho (Código Civil turco, m.995/2). Respecto del poseedor de buena fe, la regla es distinta: puede pedir los gastos necesarios y útiles y, hasta que se le paguen, puede negarse a restituir la cosa (Código Civil turco, m.994).
¿En cuántos años prescribe la indemnización por ocupación sin título?
La ley no establece un plazo específico para la indemnización por ocupación sin título: la regla general es de diez años (Código de Obligaciones turco, art.146), y de cinco años para las rentas de arrendamiento y «otras prestaciones periódicas como salarios» (Código de Obligaciones turco, art.147/1). En la práctica, la indemnización por ocupación sin título entre particulares se somete al plazo de prescripción de cinco años; si el demandado alega la prescripción, no puede reclamarse el período que exceda de cinco años contados hacia atrás desde la fecha de la demanda. El requerimiento notarial no interrumpe la prescripción (Código de Obligaciones turco, art.154).
Legislación en que se fundamenta
Código Civil turco n.º 4721 — arts.3 (buena fe), 598 (certificado de herederos), 640 (comunidad hereditaria), 642 (derecho a pedir la partición), 644 (conversión de la elbirliği mülkiyeti (propiedad en mano común, sin cuotas) en copropiedad por cuotas), 683 (contenido del derecho de propiedad), 693 (disfrute, uso y conservación), 694 (gastos y cargas), 698 (pretensión de partición), 701 (fuentes y naturaleza de la elbirliği mülkiyeti (propiedad en mano común, sin cuotas)), 702 (disposiciones), 993 (disfrute por el poseedor de buena fe), 994 (indemnización por el poseedor de buena fe), 995 (responsabilidad del poseedor de mala fe), 1020 (publicidad del registro de la propiedad) — mevzuat.gov.tr
Código de Obligaciones turco n.º 6098 — arts.72 (prescripción en acto ilícito), 146 (prescripción de diez años), 147 (prescripción de cinco años), 154 (interrupción de la prescripción), 161 (alegación de la prescripción), 334 (restitución del inmueble arrendado) — mevzuat.gov.tr
Código de Procedimiento Civil turco n.º 6100 — art. 2 (competencia de los juzgados de primera instancia), art. 4 (competencia de los juzgados civiles de paz turcos), art. 6 (tribunal territorialmente competente con carácter general), art. 12 (competencia en juicios derivados de derechos reales sobre inmuebles), art. 16 (competencia en juicios derivados de acto ilícito), art. 19 (oposición a la competencia), art. 107 (demanda de cuantía indeterminada; derogado por la Ley n.º 7589), art. 109 (demanda parcial), art. 110 (acumulación de acciones) — mevzuat.gov.tr
Ley turca n.º 7589 sobre la modificación de algunas leyes para el funcionamiento eficaz y eficiente de la judicatura — art. transitorio 1 (disposiciones transitorias; demanda de cuantía indeterminada) — mevzuat.gov.tr
Ley turca de Mediación en Controversias Civiles n.º 6325 — arts. 18/A (mediación como requisito para interponer la demanda), art. 18/B (mediación como requisito para interponer la demanda en ciertas controversias) — mevzuat.gov.tr
Ley turca de Propiedad Horizontal n.º 634 — art. adicional 1 (juzgado competente) — mevzuat.gov.tr
Ley turca de Tasas n.º 492 — art. 16 (criterio del valor) — mevzuat.gov.tr
Ley turca de Contratación Pública n.º 2886 — art. 75 (indemnización por ocupación sin título y desalojo) — mevzuat.gov.tr
Código Penal turco n.º 5237 — art. 154 (usurpación de inmueble ajeno) — mevzuat.gov.tr
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Este escrito tiene fines de información jurídica general y no constituye asesoramiento jurídico. Dado que las circunstancias de cada caso son diferentes, se recomienda obtener asistencia jurídica de su abogada para su situación concreta.