La demanda de cancelación de la inscripción registral y de nueva inscripción es la demanda que se interpone alegando que una inscripción en el registro de la propiedad no se corresponde con la situación jurídica real y que solicita la rectificación del asiento y la inscripción del inmueble a nombre del demandante. Coloquialmente también se denomina demanda de cancelación de la inscripción registral.
La razón por la que la demanda resulta necesaria está recogida en la ley: salvo que los interesados presten su consentimiento por escrito, el registrador de la propiedad solo puede rectificar un error en el registro de la propiedad mediante resolución judicial (TMK m.1027/1). Es decir, si la contraparte no presta su consentimiento, no se puede obtener resultado alguno acudiendo a la dirección del registro de la propiedad.
El marco general de los litigios sobre inmuebles se explica en la página Derecho de arrendamientos e inmobiliario. Este artículo aborda la demanda en sí.
¿Cómo se interpone la demanda de cancelación de la inscripción registral? Respuesta breve
- Determine primero el fundamento. La razón por la que la inscripción es irregular —simulación, falta de capacidad, vicio del consentimiento, defecto de forma, error catastral— determina el plazo de la demanda, la carga de la prueba y contra quién se interpone.
- Compruebe en manos de quién se encuentra el inmueble y, si procede, plantee la medida cautelar y la anotación preventiva en el registro de la propiedad antes de interponer la demanda. Si se omite este paso, posteriormente puede resultar irreparable.
- Verifique si ha transcurrido el plazo. El plazo es distinto según cada fundamento; en algunos la ley no prevé plazo, mientras que en otros la demanda se desestima directamente.
- La demanda se interpone, por regla general, ante el juzgado de primera instancia civil (asliye hukuk mahkemesi) del lugar en que se encuentra el inmueble y la tasa judicial se calcula sobre el valor del inmueble.
¿Contra quién se interpone la demanda?
La demanda se interpone contra la persona que figura como titular en la inscripción cuya cancelación se solicita. Si el inmueble ha pasado de mano en mano, la irregularidad de la inscripción puede alegarse directamente frente a terceros que no sean de buena fe (TMK m.1024/3); en tal caso se plantea la inclusión en el litigio de los eslabones de la cadena.
Si el inmueble se transmite después de interponerse la demanda, la demanda no se extingue. La ley concede al demandante una facultad electiva: si lo desea, desiste de su demanda frente a la parte transmitente y continúa la demanda frente a quien ha adquirido el objeto del litigio, o bien transforma su demanda en una demanda de indemnización frente a la parte transmitente (HMK m.125/1).
Si el inmueble forma parte de una herencia, la propiedad es en copropiedad por indivisión y, salvo disposición legal o contractual en contrario, los copropietarios deben decidir los actos de disposición por unanimidad; en cambio, cada uno de los copropietarios puede velar por la protección de los derechos que integran la comunidad y todos los copropietarios se benefician de esta protección (TMK m.701–702). Por esta razón, en los expedientes entre herederos se valora además la debida constitución de la relación procesal; el aspecto sucesorio de la cuestión se expone en la página Derecho de sucesiones. Para acreditar quiénes son los herederos se requiere el veraset ilamı (certificado de herederos).
¿En qué casos no puede interponerse la demanda de cancelación de la inscripción registral?
Aquí es necesario distinguir dos cosas diferentes: los supuestos en que la ley impide interponer la demanda y los supuestos que, aun interponiéndose la demanda, conducen a la desestimación de la pretensión en cuanto al fondo. La distinción tiene una consecuencia práctica, pues en el segundo grupo la demanda se tramita y, si se desestima, se generan las costas procesales y los honorarios de abogado de la contraparte.
Supuestos que impiden interponer la demanda
Si han transcurrido diez años desde la firmeza del acta catastral. Transcurridos diez años desde la fecha en que adquirieron firmeza las actas de delimitación y determinación, no puede formularse oposición ni interponerse demanda basándose en causas jurídicas anteriores al catastro (Kadastro K. m.12/3). Se trata de un plazo de caducidad y solo cierra las causas anteriores al catastro.
Si existe cosa juzgada sobre el mismo asunto. Si ha adquirido firmeza una demanda cuyas partes, causa de pedir y petitum son idénticos, la segunda demanda se topa con el obstáculo de la cosa juzgada (HMK m.303/1). La cosa juzgada surte efecto también respecto de quienes adquieren el objeto del litigio después de la firmeza de la sentencia; quedan a salvo, no obstante, las disposiciones del Código Civil turco relativas a la adquisición de buena fe (HMK m.303/4).
Supuestos en que puede interponerse la demanda pero esta puede ser desestimada en cuanto al fondo
Si el inmueble ha pasado a un tercero de buena fe. Se protege la adquisición del tercero que, basándose de buena fe en la inscripción del registro de la propiedad, ha adquirido la propiedad u otro derecho real (TMK m.1023). La buena fe se presume y es rebatible: quien no ha observado la diligencia que, según las circunstancias, cabía esperar de él no puede invocar la buena fe (TMK m.3/2). Es decir, este resultado no se determina en la solicitud, sino al final del proceso. Si se ha practicado en el registro de la propiedad la anotación de derecho controvertido, esta defensa queda ya cerrada.
Si la contraparte ha adquirido por prescripción adquisitiva ordinaria. Quien ha sido inscrito como titular en el registro de la propiedad sin una causa jurídica válida no puede ver impugnado el derecho de propiedad que ha adquirido por esta vía si mantiene la posesión del inmueble de forma pacífica e ininterrumpida durante diez años y de buena fe (TMK m.712).
Si ha transcurrido un año en caso de vicio de la voluntad. La parte que celebra un contrato por error o dolo, o como consecuencia de intimidación, se considera que lo ha aprobado si, transcurrido un año desde que conoció el error o el dolo o desde que cesó el efecto de la intimidación, no comunica que no queda vinculada por el contrato o no reclama la restitución de lo entregado (TBK m.39/1). En cambio, el hecho de que se considere aprobado un contrato que carece de fuerza vinculante por dolo o intimidación no extingue el derecho a la indemnización (TBK m.39/2).
Esta lista muestra lo previsto en la ley; en el expediente concreto puede concurrir otro obstáculo.
¿En qué causas se fundamenta la demanda?
Simulación. Al determinar e interpretar la naturaleza y el contenido de un contrato se atiende a la voluntad real y común de las partes, con independencia de las palabras que estas hayan utilizado por error o para ocultar su verdadera finalidad (TBK m.19/1).
Las transmisiones realizadas por el causante con el fin de sustraer bienes a sus herederos constituyen un supuesto especial dentro de este epígrafe y en la práctica se denominan muris muvazaası (simulación del causante). En la página de Derecho de sucesiones se explica qué circunstancias pondera conjuntamente el Tribunal de Casación (Yargıtay) en estos expedientes, quiénes pueden interponer la demanda y por qué no opera la prescripción.
Incapacidad. Salvo las excepciones previstas en la ley, los actos de quien carece de capacidad de discernimiento no producen efectos jurídicos (TMK, art. 15). La alegación de que en el momento de la transmisión no existía capacidad de discernimiento es uno de los principales fundamentos de las demandas de cancelación de la inscripción registral.
Inscripción registral injustificada (yolsuz tescil). Es injustificada la inscripción que se basa en un negocio jurídico no vinculante o que carece de causa jurídica (TMK, arts. 1024/2). Si un derecho real ha sido inscrito injustificadamente, o una inscripción ha sido cancelada o modificada injustificadamente, quien por ello vea lesionado su derecho real podrá demandar la rectificación del registro inmobiliario (TMK, arts. 1025/1).
Defecto de forma. La validez de los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad de un inmueble exige que hayan sido otorgados en forma oficial (TMK, art. 706). Esta forma oficial puede cumplirse en la Dirección del Registro de la Propiedad, y desde 2022 también ante notario: el contrato de compraventa de inmuebles puede celebrarse igualmente ante notarios (Ley Notarial, art. 61/A). Fuera de estos supuestos, una compraventa celebrada, por ejemplo, mediante un contrato escrito privado no transmite la propiedad.
Prescripción y plazos en la demanda de cancelación de la inscripción registral y de nueva inscripción
No existe un plazo único; el plazo varía según el fundamento. Debe distinguirse entre dos conceptos: el plazo preclusivo (hak düşürücü süre), una vez transcurrido el cual se extingue el derecho y el tribunal lo aprecia de oficio; y la prescripción (zamanaşımı), que es una defensa que debe ser alegada por la parte contraria.
| Fundamento | Plazo | Fuente |
|---|---|---|
| Error, dolo, intimidación | 1 año | TBK, art. 39/1 |
| Causas jurídicas anteriores al catastro | 10 años, plazo preclusivo | Ley de Catastro, art. 12/3 |
| Demanda contra la rectificación catastral | 30 días | Ley de Catastro, art. 41 |
| Adquisición por la parte contraria mediante la prescripción ordinaria | 10 años | TMK, art. 712 |
| Solicitud de rectificación en caso de inscripción registral injustificada | la ley no prevé plazo | TMK, art. 1025 |
| Muris muvazaası | en la práctica no está sujeta a plazo | Derecho de sucesiones |
La fila «la ley no prevé plazo» del cuadro no significa que la demanda vaya a estimarse siempre: la transmisión del inmueble, la posesión prolongada por la parte contraria y el debilitamiento de las pruebas pueden influir en el resultado aunque no haya transcurrido el plazo. En caso de inscripción de un acta no firme, quienes hayan poseído el inmueble como titular desde la fecha de la inscripción durante veinte años se benefician del principio de confianza en el registro inmobiliario (Ley de Catastro, art. 12/último).
Los plazos propios de la medida cautelar son distintos de estos y mucho más breves.
¿Cómo se evita la venta del inmueble? La medida cautelar y la anotación preventiva en el registro
Si durante el proceso el inmueble se transmite a un tercero de buena fe, la pretensión de cancelación de la inscripción registral se convierte en una pretensión indemnizatoria. El instrumento que lo impide es la medida cautelar y la anotación preventiva en el registro basada en ella.
Cuando exista temor de que, debido a una modificación que pueda producirse en la situación actual, la obtención del derecho se dificulte considerablemente o devenga totalmente imposible, o de que por el retraso se origine un perjuicio o un daño grave, podrá adoptarse una medida cautelar respecto del derecho objeto del litigio (HMK, art. 389/1). La medida se solicita, antes de la interposición de la demanda, al tribunal competente y con competencia territorial para conocer del fondo, y, una vez interpuesta la demanda, al tribunal que conoce de la demanda principal; el solicitante debe acreditar de forma aproximada la procedencia de su pretensión sobre el fondo (HMK, art. 390).
El valor de la anotación está establecido en la ley: las resoluciones judiciales relativas a la protección de derechos controvertidos pueden anotarse en el registro inmobiliario, y las restricciones de la facultad de disposición pueden oponerse frente a los titulares de derechos adquiridos posteriormente sobre el inmueble una vez practicada la anotación (TMK, art. 1010). Es decir, quien adquiera posteriormente el inmueble existiendo la anotación no puede ampararse en la protección de la buena fe anteriormente expuesta.
Deben tenerse en cuenta tres plazos:
- La ejecución de la resolución cautelar debe solicitarse dentro de una semana desde la notificación de la resolución a la parte solicitante de la medida; en caso contrario, aunque la demanda se haya interpuesto dentro del plazo legal, la resolución cautelar se alza de oficio (HMK, art. 393/1).
- Si la medida se adoptó antes de la interposición de la demanda, la demanda principal deberá interponerse dentro de dos semanas desde la fecha en que se solicita su ejecución; en caso contrario, la medida se alza de oficio (HMK, art. 397/1).
- La eficacia de la medida se mantiene, salvo indicación en contrario, hasta que adquiera firmeza la resolución definitiva (HMK, art. 397/2).
¿En qué casos se pierde la demanda de cancelación de la inscripción registral?
La carga de la prueba corresponde al demandante. Salvo que la ley disponga una regulación especial, la carga de la prueba corresponde a la parte que obtiene para sí un derecho del resultado jurídico vinculado al hecho alegado (HMK, art. 190/1). En los supuestos en que la ley vincula un efecto jurídico a la buena fe, la regla general es la existencia de buena fe (TMK, art. 3/1); corresponde al demandante acreditar que la parte contraria no actuó de buena fe.
Transmisión durante el proceso. La vía del art. 125 de la HMK expuesta anteriormente está abierta, pero si no se ha adoptado una medida cautelar la buena fe del adquirente pasa a ser objeto de debate.
Pretensión subsidiaria (terditli talep). El demandante puede plantear en el mismo escrito varias pretensiones contra el mismo demandado estableciendo entre ellas una relación de principalidad y subsidiariedad; el tribunal no podrá examinar la pretensión subsidiaria mientras no haya desestimado en cuanto al fondo la pretensión principal (HMK, art. 111). La cancelación de la inscripción registral como pretensión principal y la indemnización como pretensión subsidiaria pueden formularse conjuntamente.
Si se desestima la demanda, las costas procesales y los honorarios de abogado de la parte contraria se imponen al demandante; este riesgo no debe subestimarse, dado que la tasa se calcula sobre el valor del inmueble.
¿Ante qué tribunal se presenta?
Competencia objetiva. En las demandas relativas a derechos patrimoniales, con independencia del valor y la cuantía del objeto del litigio, el tribunal competente es, salvo disposición legal en contrario, el tribunal civil de primera instancia (asliye hukuk mahkemesi) (HMK art. 2/1). Existen dos supuestos en los que concurre una disposición en contrario:
- Tribunal de catastro (kadastro mahkemesi). El tribunal de catastro conoce de los litigios sobre la propiedad de bienes inmuebles y los derechos reales limitados, sobre derechos que deban inscribirse o anotarse en el registro de la propiedad, sobre controversias de linderos y medidas, y sobre los demás litigios similares que afecten al catastro y al registro de la propiedad (Ley de Catastro, art. 25/1).
- Tribunal de paz civil (sulh hukuk mahkemesi). Contra la rectificación derivada de medidas, delimitación, replanteo y cálculos, puede presentarse demanda ante el tribunal de paz civil dentro de los treinta días siguientes a la fecha de notificación (Ley de Catastro, art. 41).
Competencia territorial. En las demandas relativas a derechos reales sobre un inmueble o que puedan dar lugar a una modificación en la titularidad de un derecho real, es competente en exclusiva el tribunal del lugar donde se halla el inmueble (HMK art. 12/1). Si la demanda afecta a varios inmuebles, puede presentarse en el lugar donde se halle uno de ellos respecto de todos los demás (HMK art. 12/3).
La consecuencia práctica es la siguiente: la demanda de cancelación de la inscripción registral y de nuevo asiento (tapu iptali ve tescil davası) relativa a un inmueble situado en Alanya se tramita en Alanya, con independencia de dónde residan las partes.
La mediación no es requisito de procedibilidad. La ley, al enumerar los conflictos sujetos a mediación como requisito de procedibilidad, menciona los derivados de la relación de arrendamiento, los relativos a la división de bienes muebles e inmuebles y a la extinción de la comunidad, y los derivados de la propiedad horizontal y de la relación de vecindad (HUAK art. 18/B). La cancelación de la inscripción registral y el nuevo asiento no figuran en esa lista. En cambio, la demanda de extinción de la comunidad sí figura.
La responsabilidad del Estado es un litigio distinto. El Estado responde de todos los daños derivados de la llevanza del registro de la propiedad; el Estado se resarce contra los funcionarios culpables del daño, y estas demandas se tramitan ante el tribunal del lugar donde se halla el registro de la propiedad (TMK art. 1007). Esta vía es un litigio distinto, con sus propios requisitos y carga de la prueba.
¿Con arreglo a qué se determinan los gastos?
La demanda está sujeta a la tasa proporcional (nispi harç) y la base de cálculo está expresamente fijada en la ley: en las demandas que afectan al derecho real sobre un inmueble, como la cesación de la perturbación, la inscripción y la cancelación de la inscripción registral, se atiende al valor del inmueble (Ley de Tasas, art. 16/1). Si en la misma demanda se reclaman además la indemnización por uso ilícito (ecrimisil) o una indemnización de daños, la tasa se calcula sobre el valor del inmueble más el importe de la indemnización y del ecrimisil reclamados (art. 16/2). En los casos en que la determinación del valor sea posible, es obligatorio indicarlo en el escrito de demanda; si no se indica, se ordena al demandante que lo determine, y si se elude esa determinación, el escrito de demanda no se admite a trámite (art. 16/3).
De las tasas de sentencia y de resolución judicial se paga una cuarta parte por anticipado y el resto dentro del mes siguiente a la notificación de la sentencia (Ley de Tasas, art. 28/a). Si durante el proceso se comprueba que el valor determinado es superior al declarado en el escrito de demanda, el proceso no continúa hasta que se complete la tasa deficiente (art. 30).
Dado que los aranceles de tasas y el Arancel Mínimo de Honorarios de Abogados se actualizan cada año, en esta página no se indica un importe actualizado; para la cifra debe consultarse el arancel vigente.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se presenta una demanda de cancelación de la inscripción registral entre hermanos?
Procesalmente no hay diferencia: la demanda se presenta contra el hermano que figura como titular en el registro de la propiedad, ante el tribunal civil de primera instancia del lugar donde se halla el inmueble, y la tasa se calcula sobre el valor del inmueble. Quiénes son los herederos se acredita mediante la certificación de herederos (veraset ilamı). El aspecto de derecho material —cómo se prueba la alegación de ocultación de bienes y por qué no transcurre el plazo— se expone en la página de Derecho de sucesiones.
¿Puedo solicitar la rectificación del asiento acudiendo a la oficina del registro de la propiedad?
Sin el consentimiento escrito de los interesados, no; el funcionario del registro de la propiedad solo puede rectificar el error del registro mediante resolución judicial. Los errores meramente materiales (de escritura), en cambio, los rectifica de oficio conforme al reglamento dictado por el Presidente de la República (TMK art. 1027).
Si gano el pleito, ¿pasa el registro de la propiedad directamente a mi nombre?
La propiedad se adquiere antes de la inscripción en los casos de resolución judicial; sin embargo, que el titular pueda realizar actos de disposición depende de que la propiedad esté inscrita en el registro de la propiedad (TMK art. 705/2). En cambio, las resoluciones relativas a derechos reales sobre bienes inmuebles no pueden ejecutarse mientras no sean firmes (HMK art. 350/2); es decir, no puede acudirse al registro de la propiedad con la sentencia de primera instancia.
¿Debo acudir a la mediación?
Para la demanda de cancelación de la inscripción registral y nuevo asiento no se ha previsto la mediación como requisito de procedibilidad (HUAK art. 18/B). Que las partes acudan voluntariamente a la mediación es siempre posible.
¿Cuánto dura el proceso?
En esta página no se indica plazo alguno. El Ministerio de Justicia no publica medias por tipo de litigio para las demandas de cancelación de la inscripción registral y nuevo asiento. La duración viene determinada tanto por la inspección ocular, el informe pericial y el número de testigos como por la obligación de esperar a que la sentencia sea firme (HMK art. 350/2).
Normativa en que se fundamenta
Código Civil turco n.º 4721 — arts. 3 (buena fe), 15 (capacidad de discernimiento), 701–702 (copropiedad en mano común), 705 (inscripción), 706 (forma oficial), 712 (prescripción ordinaria), 1007 (responsabilidad del Estado), 1010 (anotación), 1023 (tercero de buena fe), 1024 (inscripción sin causa válida), 1025 (rectificación del registro de la propiedad), 1027 (rectificación) — mevzuat.gov.tr
Código de Obligaciones turco n.º 6098 — arts. 19 (simulación), 39 (plazo de un año en los vicios del consentimiento) — mevzuat.gov.tr
Código de Enjuiciamiento Civil turco n.º 6100 — arts. 2 (competencia objetiva), 12 (competencia territorial exclusiva), 111 (demanda con pretensiones principal y subsidiaria), 125 (transmisión del objeto del litigio), 190 (carga de la prueba), 303 (cosa juzgada), 350 (inejecutabilidad antes de la firmeza), 389–397 (medidas cautelares) — mevzuat.gov.tr
Ley Catastral n.º 3402 — art. 12 (firmeza y plazo de caducidad de diez años), art. 25 (competencia del tribunal catastral), art. 41 (acción contra la rectificación) — mevzuat.gov.tr
Ley Notarial n.º 1512 — art. 60 y art. 61/A (contrato de venta de bien inmueble) — mevzuat.gov.tr
Ley de Tasas n.º 492 — art. 16 (valor en los litigios relativos al derecho real sobre el inmueble), art. 28 (momento del pago de las tasas proporcionales), art. 30 (incremento del valor) — mevzuat.gov.tr
Ley de Mediación en Litigios Civiles n.º 6325 — art. 18/B (mediación como requisito de procedibilidad) — mevzuat.gov.tr
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Este artículo tiene únicamente finalidad de información jurídica general. Dado que las circunstancias de cada caso y el estado de los registros de la propiedad y catastrales varían, se recomienda obtener asesoramiento jurídico de su abogado para su situación concreta.