Abogada inmobiliaria en Alanya y Derecho inmobiliario
Los conflictos de arrendamiento e inmobiliarios a menudo no se limitan a un solo asunto. Cuestiones como la determinación del importe del alquiler, la terminación del contrato, la entrega del inmueble arrendado y la devolución de la fianza pueden plantearse de forma interrelacionada; los conflictos relativos al registro de la propiedad, a la propiedad o a la copropiedad constituyen, por su parte, un ámbito técnico que requiere un análisis adicional.
La intensa actividad del mercado inmobiliario en Alanya y la adquisición de inmuebles por personas de diferentes países hacen que el elemento extranjero sea un asunto frecuente en los conflictos de este ámbito. Los propietarios de nacionalidad extranjera, los titulares de derechos residentes en el extranjero, las operaciones realizadas mediante poder y las normas especiales relativas a la adquisición de inmuebles por extranjeros son cuestiones que deben examinarse por separado en este contexto.
En esta página se explican, de forma general, los principales conflictos derivados de la relación de arrendamiento, las causas de desalojo, la determinación del importe del alquiler y los principios básicos relativos a la adquisición de inmuebles por extranjeros. Dado que las circunstancias de cada conflicto son diferentes, la evaluación jurídica debe realizarse sobre la base del caso concreto.
Principales áreas de práctica
Principales controversias en materia de arrendamientos y derecho inmobiliario
Las controversias derivadas de la relación de arrendamiento y las relativas a la propiedad están sujetas a regímenes jurídicos diferentes. Aunque una solicitud de desalojo y la determinación de la renta pueden plantearse en un mismo proceso, las solicitudes de rectificación del registro de la propiedad constituyen el objeto de un proceso separado.
Importe de la renta y su incremento
La determinación del porcentaje de aumento aplicable en los períodos de arrendamiento renovados y la fijación de la renta conforme a las condiciones actuales se encuentran entre las cuestiones más frecuentes en la práctica. La existencia de un contrato escrito entre las partes, el criterio conforme al cual debe efectuarse el aumento y si el porcentaje acordado en el contrato supera el límite legal son aspectos importantes para esta evaluación.
La solicitud de determinación de la renta está sujeta a reglas diferentes según el tipo y la duración del contrato de arrendamiento. El período de arrendamiento a partir del cual la solicitud surtirá efectos puede variar en función de la fecha de presentación de la demanda, la notificación efectuada a la otra parte y la existencia o inexistencia de una cláusula relativa al aumento en el contrato.
La ley también prohíbe introducir modificaciones contractuales en perjuicio del arrendatario, además de la determinación de la renta. Si la celebración o la continuación del contrato se condiciona a que el arrendatario asuma una obligación que no redunda en su beneficio y que no está directamente relacionada con el uso del inmueble arrendado, el contrato relacionado con el arrendamiento será nulo. En cuanto a los gastos de uso, la regla es que, salvo que el contrato disponga lo contrario o exista una costumbre local en sentido contrario, el arrendatario debe sufragar gastos como los de calefacción, iluminación y agua; la parte que sufraga los gastos está obligada, previa solicitud, a entregar a la otra parte una copia de cada uno de los documentos justificativos de dichos gastos. En los contratos en los que la renta se haya pactado en moneda extranjera se aplica una regla específica, y la modificación de la renta queda supeditada al transcurso de un período determinado.
Desalojo y extinción del contrato
La terminación de los contratos de arrendamiento de viviendas y locales de negocio techados se basa en causas enumeradas taxativamente en la ley. Las causas imputables al arrendador y las imputables al arrendatario están sujetas a condiciones y plazos diferentes.
La causa en la que se funde la pretensión, las notificaciones que deban realizarse y el plazo para interponer la demanda pueden afectar directamente al resultado del procedimiento. Una notificación que no se realice dentro de plazo o una demanda que no se interponga oportunamente puede provocar que la pretensión se posponga al siguiente período de arrendamiento.
El arrendamiento de viviendas por períodos breves con fines turísticos se rige por una ley específica, lo que produce efectos tanto para el propietario como para el arrendatario. El arrendamiento de viviendas por un máximo de cien días se considera un arrendamiento con fines turísticos; los arrendamientos de más de cien días en una sola ocasión quedan fuera del ámbito de aplicación de dicha ley. Para poder realizar un arrendamiento con fines turísticos, es obligatorio obtener un permiso antes de celebrar el contrato, y en la solicitud debe presentarse la decisión adoptada por unanimidad por todos los propietarios de las unidades independientes del edificio en el que se encuentra la unidad independiente. En edificios con más de tres unidades independientes, solo puede expedirse un permiso para unidades independientes que no superen, en conjunto, el veinticinco por ciento de las unidades y que estén a nombre del mismo arrendador.
Para el arrendatario, la consecuencia es aún más clara: el arrendatario de una vivienda alquilada para ser utilizada como residencia tiene legalmente prohibido subarrendarla a terceros por cuenta propia con fines turísticos. El uso contrario a esta prohibición también puede plantear la terminación del contrato por incumplimiento. Además, las disposiciones protectoras relativas a los arrendamientos de viviendas y locales de negocio techados no se aplican a los arrendamientos, por seis meses o menos, de inmuebles que, por su naturaleza, estén destinados a un uso temporal.
Estado del bien arrendado, depósito de garantía y entrega
La entrega del bien arrendado que no se ajuste al contrato, los defectos que surjan durante su uso, las reparaciones obligatorias y el estado del bien arrendado en el momento de su desocupación pueden dar lugar a controversias entre las partes.
La ley impone un límite cuantitativo respecto de la garantía: en los arrendamientos de vivienda y de locales de negocio cubiertos, si el contrato establece la obligación del arrendatario de prestar una garantía, esta no puede exceder del importe de tres meses de renta. Si se ha pactado la entrega de dinero o de valores negociables como garantía, el arrendatario deposita el dinero en una cuenta de ahorro a plazo de la que no pueda retirarse sin el consentimiento del arrendador, y deposita los valores negociables en un banco; el banco solo puede devolver la garantía con el consentimiento de ambas partes, una vez que el procedimiento de ejecución forzosa haya adquirido firmeza o sobre la base de una sentencia judicial firme.
El plazo de devolución también está regulado por la ley. Si el arrendador no comunica por escrito al banco, dentro de los tres meses siguientes a la terminación del contrato de arrendamiento, que ha interpuesto una demanda contra el arrendatario relacionada con el contrato de arrendamiento o que ha iniciado un procedimiento de ejecución forzosa o de quiebra, el banco está obligado a devolver la garantía a solicitud del arrendatario.
En cuanto a la devolución del depósito, pueden ser relevantes documentos como el acta de entrega, las fotografías y la correspondencia para determinar si los daños cuya existencia se alega en el inmueble arrendado derivan del uso ordinario y para acreditar dichos daños.
Disputas sobre el Registro de la Propiedad y la titularidad
En este ámbito se examinan las solicitudes para que el asiento registral se ajuste a la situación jurídica real, la validez de los actos de transmisión de la propiedad, la extinción del condominio, el derecho de adquisición preferente (önalım) y las reclamaciones de indemnización por uso ilícito (ecrimisil) cuando el inmueble es utilizado por personas distintas del titular del derecho.
En este tipo de controversias pueden ser determinantes los asientos registrales, las actas catastrales, los justificantes de pago y, en su caso, los textos contractuales. Dado que la transmisión de la propiedad inmueble se produce, por regla general, mediante la inscripción en el registro, y que la validez de los contratos que tienen por objeto la transmisión está sujeta a forma oficial, los contratos privados celebrados al margen no transmiten la propiedad por sí solos.
Si un inmueble ha sido transferido a un tercero de buena fe basándose en una inscripción registral irregular, la adquisición de esta persona puede quedar protegida por la ley; en tal caso, la pretensión puede dirigirse a obtener una indemnización en lugar de solicitar la cancelación de la inscripción registral. Dado que la ley prevé plazos especiales para algunas pretensiones y que algunos de estos plazos han sido modificados recientemente, la vía jurídica aplicable debe evaluarse en función del caso concreto y de la legislación vigente.
En materia del derecho de tanteo (önalım hakkı), la ley ha establecido plazos concretos. La venta realizada debe ser notificada a los demás copropietarios por el comprador o por el vendedor mediante notario; el derecho de tanteo caduca transcurridos tres meses desde la fecha en que la venta fue notificada al titular del derecho y, en cualquier caso, al cabo de un año desde la venta. Este plazo, que se aplica en todo caso, fue reducido de dos años a un año mediante la modificación de fecha 24 de diciembre de 2025; por ello, no debe basarse en el plazo de dos años que aparece en fuentes antiguas. Mediante la misma modificación, también se estableció expresamente que el derecho de tanteo no puede ejercerse en las ventas realizadas conforme a la Ley de Licitaciones del Estado (Devlet İhale Kanunu) ni en las ventas mediante subasta forzosa. La renuncia al derecho de tanteo debe realizarse mediante declaración formal e inscribirse en el registro de la propiedad (tapu kütüğü); la renuncia a ejercer el derecho de tanteo en una venta concreta está sujeta a forma escrita.
Proceso paso a paso
¿Cómo se desarrolla el proceso de un litigio de arrendamiento?
Evaluación inicial y recopilación de documentos
Al inicio del proceso, se examinan conjuntamente el contrato de arrendamiento, los registros de pago, el registro de la propiedad, la correspondencia entre las partes y, en su caso, el acta de entrega. Determinar si la controversia deriva de la relación de arrendamiento o de la propiedad influye en las reclamaciones que pueden ejercitarse y en la determinación del tribunal competente por razón de materia y territorio.
Esta distinción está clara en la ley. Con la excepción de las disposiciones relativas al desalojo de inmuebles arrendados mediante ejecución forzosa sin resolución judicial, los tribunales civiles de paz (sulh hukuk mahkemesi) conocen de todas las controversias derivadas de la relación de arrendamiento, incluidas las demandas de pago, independientemente del valor del objeto del litigio; también son competentes para las demandas sobre distribución de bienes muebles e inmuebles o derechos y para la disolución de comunidades. Por el contrario, en las demandas relativas a un derecho real sobre un inmueble o que puedan dar lugar a un cambio en la titularidad de un derecho real, así como en las relativas a la posesión o al derecho de retención sobre el inmueble, es competente con carácter imperativo el tribunal del lugar donde se encuentra el inmueble.
Estas reglas producen en concreto el siguiente resultado: si el inmueble se encuentra dentro de los límites de Alanya, las demandas relativas a derechos reales sobre el inmueble, como las de cancelación y registro del título de propiedad, así como las de disolución de la copropiedad, se tramitan ante los tribunales de Alanya; en las controversias derivadas de la relación de arrendamiento, el tribunal competente es el tribunal civil de paz (sulh hukuk mahkemesi), independientemente de la cantidad reclamada.
Requerimiento formal y mediación
Para poder formular determinadas pretensiones es necesario realizar previamente una notificación o requerimiento por escrito. En los conflictos derivados de la relación de arrendamiento, acudir a la mediación antes de interponer la demanda constituye un requisito de procedibilidad. La división de bienes muebles e inmuebles y la disolución de la copropiedad, los conflictos derivados de la Ley de Propiedad en Condominio y los relativos a los derechos de vecindad también están comprendidos en el mismo ámbito.
Las disposiciones relativas al desalojo de inmuebles arrendados mediante un procedimiento de ejecución forzosa sin título ejecutivo quedan excluidas de este ámbito. Sin embargo, esta excepción se interpreta de manera restrictiva: mientras que el procedimiento de desalojo tramitado a través de la oficina de ejecución y las pretensiones formuladas ante el juzgado de ejecución tras la oposición quedan fuera del ámbito, la demanda de anulación de la oposición y de desalojo interpuesta ante el juzgado ordinario con base en el mismo procedimiento de ejecución está sujeta al requisito de mediación, por derivar de la relación de arrendamiento. El mero hecho de que se haya iniciado un procedimiento de ejecución no elimina por sí solo la obligación de acudir a la mediación.
El proceso de mediación debe concluirse en el plazo de tres semanas desde el nombramiento del mediador; este plazo podrá prorrogarse, como máximo, una semana en los casos en que sea necesario. Desde la solicitud ante la oficina hasta la fecha en que se levante el acta final, la prescripción queda suspendida y los plazos de caducidad no corren; esta cuestión reviste importancia para la preservación de los plazos de un mes previstos para las demandas de desalojo. Por el contrario, el momento de la solicitud también resulta determinante: conforme a la práctica del Tribunal de Casación turco, en las demandas de desalojo se exige que la solicitud de mediación se realice después de que haya nacido el derecho a interponer la demanda, considerándose que una solicitud presentada de forma anticipada no satisface el requisito de procedibilidad.
En caso de alcanzarse un acuerdo, en estos conflictos es obligatorio obtener la anotación de ejecutabilidad del documento de acuerdo; aquí no se aplica la regla general conforme a la cual el documento firmado conjuntamente por las partes, sus abogados y el mediador tiene la consideración de sentencia sin necesidad de dicha anotación. En el caso de documentos de acuerdo relativos a inmuebles, la anotación se obtiene del juzgado de sulh hukuk (sulh hukuk mahkemesi) del lugar donde se encuentre el inmueble. Si se constata que se interpuso la demanda sin acudir previamente al mediador, el tribunal desestimará la demanda por falta de un requisito procesal, sin realizar ninguna otra actuación.
Fase judicial
En la demanda se expondrán claramente la causa jurídica y el fundamento de la pretensión. La determinación del importe de la renta, las solicitudes de desalojo, las reclamaciones de cantidad y las indemnizaciones pueden estar sujetas a distintas normas procesales. En el procedimiento podrán valorarse pruebas como las declaraciones de testigos, el examen pericial, las rentas comparables y la inspección judicial.
En los asuntos y procedimientos comprendidos en la competencia del juzgado de sulh hukuk (sulh hukuk mahkemesi) se aplica el procedimiento simplificado, que se diferencia del procedimiento escrito en varios aspectos. El plazo para contestar es de dos semanas desde la notificación de la demanda al demandado; cuando la preparación sea muy difícil o imposible dentro de dicho plazo, el tribunal podrá conceder, por una sola vez, una prórroga de un máximo de dos semanas. Las partes no pueden presentar escrito de réplica ni escrito de dúplica. Las pruebas deben indicarse junto con los escritos, señalando qué hecho pretende acreditarse con cada una.
El régimen de las vistas también es diferente. Siempre que sea posible, el tribunal resuelve sobre la base del expediente sin convocar a las partes a una vista. Cuando no sea posible resolver de este modo, la fase probatoria se completa en dos vistas, sin contar la primera, y el intervalo entre las vistas no puede ser superior a un mes; en casos necesarios, como la prolongación del examen pericial o la comisión rogatoria, el juez puede fijar un plazo más largo. En las acciones de determinación del importe del alquiler, que la resolución produzca efectos desde el inicio del nuevo período depende de que la demanda se haya interpuesto, como máximo, treinta días antes del inicio de dicho período o de que se haya notificado por escrito al arrendatario dentro de ese plazo.
Fase de resolución y ejecución
Tras la resolución, es posible interponer los recursos previstos por la ley dentro de los límites cuantitativos establecidos en ella. Aunque en las acciones derivadas de una relación de arrendamiento el recurso de apelación (istinaf) suele estar abierto, el recurso de casación (temyiz) está, por regla general, excluido; este último solo puede plantearse cuando el importe del crédito por alquiler o, en las demás acciones de arrendamiento, el importe equivalente a tres mensualidades de alquiler supera el límite legal. Puesto que estos límites se actualizan anualmente, la procedencia de los recursos debe evaluarse en cada caso concreto.
La ejecución de las resoluciones de desalojo y el cobro de los créditos dinerarios se llevan a cabo a través de la oficina de ejecución. La necesidad de que la resolución sea firme depende de la naturaleza de la pretensión: las resoluciones de desalojo basadas en el contrato de arrendamiento y las relativas a créditos por alquiler pueden ejecutarse sin que sean firmes, mientras que las resoluciones relativas a derechos reales sobre bienes inmuebles —como las de cancelación y rectificación registral, inscripción y división de la copropiedad— no pueden ejecutarse hasta que sean firmes. Conforme a la práctica consolidada, las resoluciones relativas a la determinación del importe del alquiler tampoco pueden ejecutarse antes de adquirir firmeza. Si se cumplen los requisitos, el deudor puede solicitar el aplazamiento de la ejecución mediante la prestación de una garantía.
Dos fuentes distintas
Causas de desalojo
Necesidad, reconstrucción y nuevo propietario
El arrendador puede interponer una demanda de desahucio, en las condiciones previstas por la ley, cuando necesite la vivienda o el local de negocio para sí mismo, su cónyuge, sus descendientes, sus ascendientes u otras personas a cuyo cuidado esté obligado legalmente. También constituye una causa independiente de desahucio la necesidad de reconstruir o rehabilitar el inmueble arrendado, o de realizar en él obras sustanciales de ampliación o modificación, cuando durante dichas obras resulte imposible utilizarlo. En los contratos de duración determinada, la demanda se interpondrá dentro del mes siguiente al vencimiento del plazo; en los contratos de duración indefinida, deberá interponerse dentro del mes siguiente a la fecha que se determine de acuerdo con el período de resolución y los plazos de preaviso previstos en las disposiciones generales.
El nuevo propietario que adquiera posteriormente el inmueble arrendado podrá, cuando necesite la vivienda o el local de negocio para sí mismo o para sus familiares cercanos indicados por la ley, notificarlo por escrito al arrendatario dentro del mes siguiente a la adquisición y presentar una demanda una vez transcurridos seis meses desde dicha adquisición. Esta notificación dentro del plazo de un mes constituye un requisito de validez; si no se hubiera efectuado, el nuevo propietario solo podrá presentar la demanda dentro del mes siguiente al vencimiento del plazo contractual.
La expiración del plazo de un contrato de arrendamiento de duración determinada no confiere por sí sola al arrendador el derecho a obtener el desahucio. En los arrendamientos de viviendas y de locales de negocio con cubierta, el arrendador no puede poner fin al contrato invocando el vencimiento del plazo; el contrato se prorrogará por períodos de un año y en las mismas condiciones, salvo que el arrendatario notifique su voluntad de no prorrogarlo al menos quince días antes del vencimiento. No obstante, una vez transcurrido el período de prórroga de diez años, el arrendador podrá poner fin al contrato sin alegar causa alguna, mediante notificación escrita efectuada al menos tres meses antes del vencimiento de cada año de prórroga posterior. Este plazo corresponde a un período de prórroga que se añade al plazo inicial del contrato; el mero transcurso de diez años desde la celebración del contrato no es suficiente.
El inmueble cuyo desahucio se haya obtenido por razón de necesidad no podrá arrendarse a una persona distinta del antiguo arrendatario hasta que hayan transcurrido tres años, salvo que exista una causa justificada. En el caso de los inmuebles desalojados con fines de reconstrucción o rehabilitación, el antiguo arrendatario tendrá un derecho preferente para volver a arrendarlos en su nuevo estado y con la nueva renta. El arrendador que contravenga estas normas estará obligado a indemnizar al antiguo arrendatario por un importe no inferior a la renta anual pagada durante el último año de arrendamiento.
Compromiso de desalojo, dos requerimientos fehacientes y mora
El compromiso de desalojo otorgado por escrito por el arrendatario después de la entrega del inmueble arrendado puede servir de fundamento para la solicitud de desalojo si el inmueble no es desocupado en la fecha comprometida. Se exige que el compromiso conste por escrito y que haya sido otorgado después de la entrega del inmueble. El arrendador debe iniciar el procedimiento de ejecución forzosa o interponer la demanda dentro del mes siguiente a la fecha de desalojo comprometida; este plazo comienza a correr no desde la fecha de firma del compromiso, sino desde la fecha de desalojo comprometida.
Que el arrendatario dé lugar a dos requerimientos fehacientes justificados por falta de pago de la renta también puede constituir causa de desalojo bajo determinadas condiciones. En los contratos de duración inferior a un año, los dos requerimientos justificados deben producirse durante el periodo de arrendamiento; en los contratos de un año o más, deben producirse dentro de un año de arrendamiento o durante un periodo superior a un año de arrendamiento, y deben cumplirse los plazos para interponer la demanda previstos en la ley.
También puede interponerse una acción de desalojo en las condiciones previstas por la ley si el arrendatario o su cónyuge conviviente dispone de una vivienda apta para habitar dentro de los límites del mismo distrito o municipio de localidad, y el arrendador desconocía esta circunstancia al celebrarse el contrato. Esta causa solo puede invocarse en los arrendamientos de vivienda; no se aplica a los arrendamientos de locales de negocio.
Si el arrendatario no paga la renta exigible o los gastos accesorios, el arrendador puede concederle por escrito un plazo para el pago. En los arrendamientos de vivienda y de locales de negocio cubiertos, este plazo será de al menos treinta días y comenzará a contar desde el día siguiente a la fecha de la notificación escrita. Si no se efectúa el pago dentro de dicho plazo, podrán plantearse la terminación del contrato y el proceso de desalojo.
Es importante no dejar transcurrir los plazos de un mes previstos para las acciones de desalojo. Si el arrendador ha notificado por escrito al arrendatario, dentro del plazo para interponer la demanda, que interpondrá dicha demanda, se considerará que el plazo para demandar se ha prorrogado por un año de arrendamiento. En los arrendamientos de vivienda y de locales de negocio cubiertos, la validez de la notificación de terminación depende además de que se efectúe por escrito.
Importe y actualización
Determinación del importe de la renta y su incremento
En los arrendamientos de viviendas y de locales de negocio con cubierta, existe un límite máximo legal aplicable al incremento durante los períodos de arrendamiento renovados. Los acuerdos de las partes sobre el incremento de la renta son válidos siempre que no superen la tasa de variación del índice de precios al consumo correspondiente al año de arrendamiento anterior, calculada conforme al promedio de doce meses. Esta regla también se aplica a los contratos de arrendamiento con una duración superior a un año.
Esta tasa constituye un tope máximo; no es una tasa de incremento fija que se aplique automáticamente. Si en el contrato se ha pactado una tasa inferior, prevalece dicha tasa. Si se ha pactado una tasa superior al límite legal, la cláusula contractual no se considera inválida en su totalidad; se considera inválida únicamente en cuanto al exceso, y el incremento se aplica hasta el límite legal. Si el contrato no contiene ninguna disposición sobre el incremento, la tasa no se convierte automáticamente en la tasa del índice; el importe de la renta será determinado por el juez conforme a la equidad, teniendo en cuenta el estado del inmueble arrendado y sin superar dicha tasa.
El límite de incremento del 25 aplicado temporalmente a los arrendamientos de viviendas estuvo vigente, en virtud de dos disposiciones transitorias distintas, para los períodos de arrendamiento renovados entre el 11 de junio de 2022 y el 1 de julio de 2024. Esta regulación solo comprendió los arrendamientos de viviendas y no se aplicó a los arrendamientos de locales de negocio. Dado que el tope está vinculado a la fecha de renovación del período de arrendamiento, y no a una fecha del calendario, siguió aplicándose durante todo el año de arrendamiento correspondiente a un período renovado el 1 de julio de 2024 o antes. En los períodos renovados el 2 de julio de 2024 y posteriormente, vuelve a aplicarse la regla general y no se ha prorrogado la vigencia de la regulación.
La demanda relativa a la determinación de la renta puede interponerse en cualquier momento. Sin embargo, en cuanto al inicio del período de arrendamiento desde el cual será eficaz la renta que fije el tribunal, revisten importancia la fecha de interposición de la demanda, la notificación escrita efectuada al arrendatario y la existencia o no de una cláusula contractual que prevea un incremento en el nuevo período de arrendamiento. El plazo aquí referido no es un plazo de caducidad para interponer la demanda, sino una condición para que la sentencia produzca efectos desde el inicio del nuevo período.
En los contratos de arrendamiento celebrados por más de cinco años o renovados después de cinco años, así como al término de cada período quinquenal posterior, el juez determinará la renta equitativa valorando conjuntamente la tasa de variación según los promedios de doce meses del índice de precios al consumo, el estado del inmueble arrendado y las rentas de referencia de inmuebles comparables. En esta valoración, la tasa del índice no constituye un límite máximo, sino uno de los criterios; por consiguiente, la renta que se determine puede superar dicha tasa.
Al arrendatario no puede imponerse ninguna obligación de pago distinta de la renta y de los gastos accesorios. Carecen de validez las cláusulas contractuales que establezcan que, en caso de impago puntual de la renta, deberá pagarse una pena convencional o que las rentas posteriores devendrán exigibles anticipadamente.
En los contratos en los que la renta se haya pactado en moneda extranjera se aplica una regla especial: sin perjuicio de lo dispuesto en la Ley relativa a la Protección del Valor de la Moneda Turca, no podrá modificarse la renta antes de que transcurran cinco años. Transcurrido el plazo de cinco años, para la determinación de la renta también se tendrán en cuenta las variaciones del valor de la moneda extranjera. La disposición general relativa a la dificultad excesiva en el cumplimiento queda excluida de esta limitación.
Cuando, tras la celebración del contrato, circunstancias extraordinarias imprevisibles para las partes rompan gravemente el equilibrio contractual, también puede valorarse la adaptación del contrato de arrendamiento conforme a las condiciones previstas por la ley. Dado que los requisitos de esta vía se interpretan de forma restrictiva, no todo aumento de la inflación constituye por sí solo una causa de adaptación.
Asuntos internacionales
Adquisición de inmuebles por extranjeros
La adquisición de inmuebles en Turquía por personas físicas extranjeras es posible según la nacionalidad de la persona y las limitaciones legales. La naturaleza del inmueble, la zona en la que se encuentra y las restricciones registrales deben evaluarse previamente a la adquisición.
Condiciones y limitaciones de adquisición
No todo extranjero puede adquirir inmuebles en Turquía. Conforme a la Ley del Registro de la Propiedad, solo las personas físicas extranjeras que sean nacionales de los países determinados por el Presidente de la República podrán adquirir bienes inmuebles y derechos reales limitados en Turquía, siempre que se respeten las limitaciones legales. La ley se limita a señalar que esta lista la determina el Presidente, sin pronunciarse sobre si se publica o no; en la práctica, la lista no se publica y la posibilidad de adquisición de una persona en función de su nacionalidad puede consultarse individualmente en las oficinas del registro de la propiedad. Tampoco se regula en la ley qué nacionalidad se tendrá en cuenta para las personas con múltiples nacionalidades, y en la práctica se considera que, a efectos de adquisición, se atiende a la nacionalidad que otorga menos derechos.
La superficie total de los inmuebles y de los derechos reales limitados de carácter independiente y permanente que puede adquirir una persona física extranjera no podrá exceder de treinta hectáreas en todo el país ni del diez por ciento de la superficie de los terrenos de propiedad privada del distrito. Cuando se alcance esta proporción a nivel de distrito, no podrá realizarse ninguna nueva adquisición en ese distrito; dado que esta situación puede constituir un obstáculo en la práctica en los distritos con alta demanda, es importante obtener confirmación de la oficina del registro de la propiedad correspondiente antes de la operación.
Estos límites se examinan durante el procedimiento de inscripción registral. Los inmuebles adquiridos en contravención de la ley, si el propietario no los liquida dentro del plazo, no superior a un año, que le conceda el Ministerio de Hacienda y Finanzas, serán liquidados y convertidos en su valor, y dicho importe se abonará al titular del derecho. Por ello, es importante verificar la situación antes de la adquisición.
No debe pasarse por alto que estas restricciones no se aplican a toda persona de nacionalidad extranjera. Quienes, siendo turcos por nacimiento, hayan perdido la nacionalidad turca mediante la obtención del permiso de salida, así como sus descendientes hasta el tercer grado inclusive, continúan beneficiándose, salvo las excepciones previstas en la ley, de los mismos derechos reconocidos a los ciudadanos turcos; entre dichas excepciones no figura la adquisición de inmuebles. Para estas personas, denominadas en la práctica titulares de la Tarjeta Azul, no resultan aplicables la lista de países, el límite de treinta hectáreas, el límite del diez por ciento de la superficie del distrito ni la consiguiente obligación de liquidación. La Ley del Registro de la Propiedad también ha excluido expresamente a estas personas del ámbito de su disposición relativa a las sociedades de capital extranjero.
Zonas Militares Prohibidas y Zonas de Seguridad
El hecho de que el inmueble se encuentre dentro de una zona militar prohibida o de una zona de seguridad produce efectos tanto en lo que respecta a la adquisición como al arrendamiento; sin embargo, el régimen varía según el tipo de zona y no existe una prohibición categórica en todas ellas. En las zonas militares prohibidas terrestres de segundo grado, las personas físicas y jurídicas extranjeras no pueden adquirir inmuebles, y esta prohibición no está sujeta a un mecanismo de autorización. El arrendamiento, en cambio, se rige por un régimen distinto: en la misma zona, los extranjeros no pueden arrendar inmuebles sin autorización; es decir, el arrendamiento no está absolutamente prohibido, sino sujeto a autorización. La autorización para los civiles extranjeros en servicio se concede por las gobernaciones provinciales, previa consulta al comando de la guarnición; para los militares extranjeros en servicio, la concede el Estado Mayor General.
En las zonas militares prohibidas terrestres y marítimas de primer grado el régimen es diferente: como regla general, los inmuebles situados dentro de la zona son expropiados; esto no es una prohibición de adquisición específica para extranjeros, sino la extinción general de la propiedad. Sin embargo, la ley no ha establecido esta regla de forma absoluta: en las zonas militares prohibidas terrestres de primer grado establecidas a lo largo de la línea fronteriza terrestre y en las costas, la expropiación no es obligatoria. La ley prevé además que las normas relativas al aprovechamiento por la población local de los inmuebles no expropiados de esta manera se determinarán mediante reglamento. Dado que esta excepción puede ser determinante respecto de los inmuebles situados en la franja costera, debe investigarse por separado tanto en qué tipo de zona se encuentra el inmueble como si se ha realizado o no la expropiación. En cuanto a las zonas de seguridad militar, la ley correspondiente no contiene ninguna prohibición de adquisición o arrendamiento específica para extranjeros. Además, el Presidente de la República puede decidir que los extranjeros no puedan adquirir inmuebles y no puedan arrendarlos sin autorización en zonas que se determinen por su proximidad a las zonas militares prohibidas o por otras razones estratégicas; la restricción en estas zonas opera en la medida en que exista la correspondiente decisión.
Para las sociedades constituidas en Turquía con capital extranjero, el régimen no es prohibitivo, sino de autorización: la adquisición de la propiedad inmobiliaria por parte de estas sociedades en zonas militares prohibidas, zonas militares de seguridad y las zonas estratégicas antes mencionadas está sujeta a la autorización del Estado Mayor General o de los comandos que este autorice, mientras que las adquisiciones en zonas de seguridad especial están sujetas a la autorización de la gobernación provincial donde se encuentre el inmueble; en la evaluación se toma como base la idoneidad de la adquisición para la seguridad nacional. Este régimen de autorización se refiere a la adquisición de la propiedad; no se prevé una autorización separada de la gobernación para el arrendamiento o la transferencia.
Los mapas y valores de coordenadas de las zonas militares prohibidas, zonas militares de seguridad y zonas estratégicas son comunicados por el Ministerio de Defensa Nacional, y los de las zonas de seguridad especial por el Ministerio del Interior, a la Dirección General de Registro de la Propiedad y Catastro, y los procedimientos registrales se llevan a cabo con arreglo a dicha información. Por ello, la cuestión de si el inmueble se encuentra o no en dichas áreas puede, por regla general, evaluarse ante la dirección del registro de la propiedad. No obstante, debe examinarse antes del contrato de promesa de compraventa o del pago anticipado si en el asiento registral existe alguna restricción que impida la adquisición por extranjeros o que requiera autorización.
Procedimiento Registral y Documentos Necesarios
El hecho de que no se exija un informe de valoración inmobiliaria para las personas físicas extranjeras en las compras ordinarias de inmuebles no está determinado a nivel legal, sino mediante la regulación administrativa pertinente; por lo tanto, antes de la operación, debe confirmarse la práctica vigente ante la dirección del registro de la propiedad. Las adquisiciones sujetas a la obtención de la ciudadanía están sujetas a un procedimiento separado y quedan fuera del ámbito de esta página.
En el caso de la compra de un inmueble sin construcción, la ley prevé además una obligación: las personas físicas de nacionalidad extranjera y las sociedades mercantiles con personalidad jurídica constituidas conforme a las leyes de países extranjeros deben presentar para su aprobación, dentro de los dos años, ante el Ministerio correspondiente, el proyecto que desarrollarán en el inmueble sin construcción que hayan adquirido. El proyecto, aprobado por el Ministerio correspondiente, que determina los plazos de inicio y finalización, se envía a la oficina del registro de la propiedad donde se encuentra el inmueble para su inscripción en la sección de declaraciones del folio registral, y el Ministerio correspondiente supervisa si el proyecto se ha ejecutado dentro del plazo. La falta de solicitud ante el Ministerio correspondiente dentro del plazo o la no ejecución del proyecto dentro del plazo se considera uno de los supuestos a los que la ley vincula la liquidación.
Por el contrario, en la adquisición de inmuebles mediante compraventa por personas que no tienen vínculo de ciudadanía con la República de Turquía, las obligaciones de pago deben cumplirse en moneda extranjera, y dicha moneda debe venderse al Banco Central a través de un banco antes del trámite registral. El certificado de compra de divisas emitido por el banco se remite a la oficina del registro de la propiedad, y el valor sujeto a tasas que figure en el documento oficial se determina sobre la base del importe en liras turcas indicado en dicho certificado. Los pagos realizados en efectivo y las operaciones efectuadas en casas de cambio no se aceptan a estos efectos.
En el trámite registral, también se requieren el documento de identidad o el pasaporte (si no está redactado en alfabeto latino, junto con su traducción), el formulario de declaración de datos de identidad, una fotografía, el documento municipal que indique el valor corriente del inmueble, la póliza del seguro obligatorio contra terremotos y el número de identidad de extranjero. Si una de las partes no habla turco, deberá estar presente un intérprete jurado autorizado por la comisión de justicia. Si el trámite se realiza por representación, se exigirá un poder debidamente otorgado conforme a las formalidades aplicables.
Trámites realizados a distancia
Propietarios residentes en el extranjero
Los propietarios de inmuebles situados en Turquía que residen en el extranjero pueden gestionar la relación de arrendamiento, realizar el seguimiento del procedimiento en caso de controversia y, cuando sea necesario, interponer una demanda, todo ello mediante un poder.
El contrato de arrendamiento de un inmueble situado en Turquía se rige por el Derecho turco, aun cuando las partes sean de nacionalidad extranjera e incluso si en el contrato se hubiera designado el Derecho de otro país; los contratos relativos a bienes inmuebles o a su uso se someten al Derecho del país donde se halla el inmueble. Por ello, las disposiciones imperativas relativas al límite de aumento de la renta, a las causas de desahucio y a la fianza se aplican también a la relación entre un propietario extranjero y un arrendatario extranjero. En cuanto a las acciones relativas a los derechos reales sobre el inmueble, la competencia corresponde exclusivamente a los tribunales del lugar donde se encuentra el inmueble, y la decisión de un tribunal extranjero al respecto no surte efectos en Turquía salvo mediante su reconocimiento o ejecución.
La forma del poder notarial que se otorgue en el extranjero varía según el país de otorgamiento y la operación a realizar. El poder se otorga bien ante los consulados de la República de Turquía, bien, en los países parte del Convenio de la Apostilla, ante notario y con la apostilla correspondiente; en los países no parte de dicho Convenio, la firma del notario debe ser legalizada por la autoridad de la que dependa, y la firma y el sello de dicha autoridad deben ser a su vez legalizados por el consulado turco del lugar. Para actos como la transmisión del inmueble, la constitución de una carga o gravamen sobre el mismo o la interposición de una demanda, se exige que el poder contenga facultades especiales de manera expresa; los poderes que requieran actuación en el registro de la propiedad deben llevar fotografía. Un poder otorgado de forma incompleta puede no ser aceptado por la dirección del registro de la propiedad.
Los procedimientos de notificación están sujetos, respecto de las partes residentes en el extranjero, a un régimen distinto de la notificación ordinaria prevista en el derecho interno. Como regla general, la notificación se realiza a través de la autoridad competente del país donde se encuentre el destinatario; si el destinatario es ciudadano turco, también puede realizarse a través de la embajada o del consulado de la República de Turquía. Dado que los documentos que contienen la fecha de la audiencia deben enviarse a la autoridad extranjera con antelación suficiente respecto de la audiencia, esta circunstancia puede influir de manera significativa en la duración del procedimiento. El hecho de que se haya designado un representante en Turquía puede evitar que surjan estas demoras, en la medida en que ello no requiera que la notificación se remita al extranjero.
Asimismo, las personas físicas y jurídicas extranjeras que interpongan una demanda ante un tribunal turco, se personen en el proceso o inicien un procedimiento de ejecución forzosa, están obligadas a prestar la caución que determine el tribunal para cubrir las costas del proceso y de la ejecución, así como los daños y perjuicios de la parte contraria. El tribunal exime de esta caución con arreglo al principio de reciprocidad. Es decir, la regla es la prestación de la caución, siendo la excepción la exención basada en la reciprocidad.
Criterios de evaluación
Criterios de evaluación en procesos de arrendamiento e inmobiliarios
El procedimiento a seguir en controversias de arrendamiento e inmobiliarias se determina según el contenido del contrato, la situación jurídica del inmueble y las pretensiones de las partes. En la evaluación inicial pueden examinarse conjuntamente los documentos existentes, los plazos y la conexión internacional del conflicto.
Se evalúa caso por caso en qué causa se fundamentará la solicitud de desalojo, desde qué período producirá efectos la solicitud de determinación del importe del alquiler y cómo se llevará a cabo la fase de mediación.
En los expedientes con propietarios o arrendatarios de nacionalidad extranjera, cobran especial importancia las restricciones a la adquisición, la utilización de documentos extranjeros, la notificación internacional y la relación de representación.
Entre las áreas de práctica del despacho se incluyen las controversias derivadas de la relación de arrendamiento y de la propiedad inmobiliaria. Para solicitar una reunión puede contactar a través de la página de contacto.
Preguntas de interés
Preguntas frecuentes
¿Qué porcentaje se aplica al aumento del alquiler?
En los arrendamientos de viviendas y locales comerciales cubiertos, el aumento del alquiler acordado para el período renovado no puede exceder la tasa de variación del índice de precios al consumidor calculada según el promedio de doce meses del año de alquiler anterior. Esta tasa constituye un límite máximo; si el contrato establece una tasa inferior, se aplica dicha tasa, mientras que la cláusula pactada por encima del límite se considera inválida en cuanto al exceso. En los arrendamientos de viviendas, el límite temporal del 25 aplicado anteriormente fue aplicable a los períodos de alquiler renovados entre el 11 de junio de 2022 y el 1 de julio de 2024, y únicamente comprendió los arrendamientos de viviendas. Puesto que el tope no depende de una fecha del calendario, sino de la fecha de renovación del período de alquiler, siguió aplicándose durante el año de alquiler correspondiente a los períodos renovados el 1 de julio de 2024 o antes; en los períodos renovados el 2 de julio de 2024 o después, se aplica la regla general.
¿Puede desalojarse directamente al inquilino si ha firmado un compromiso de desalojo?
Para poder invocar el compromiso de desalojo, este debe constar por escrito y haber sido otorgado después de la entrega del inmueble arrendado. Si el inquilino no desocupa el inmueble en la fecha comprometida, el arrendador puede iniciar un procedimiento de ejecución forzosa o interponer una demanda dentro del mes siguiente a la fecha de desalojo comprometida. Si se deja transcurrir ese plazo, la pretensión puede desestimarse por haberse presentado fuera de plazo. La validez y aplicabilidad del compromiso se evalúan además según las circunstancias del caso concreto.
¿Es obligatorio acudir a mediación antes de interponer una demanda de arrendamiento?
En las controversias derivadas de la relación de arrendamiento, acudir a mediación antes de interponer la demanda constituye, como regla general, un requisito de procedibilidad. La división de la copropiedad, las controversias derivadas de la Ley de Propiedad Horizontal y las controversias sobre derechos de vecindad también están comprendidas en el mismo ámbito. Las disposiciones relativas al desalojo de inmuebles arrendados mediante ejecución forzosa sin título ejecutivo quedan excluidas de este ámbito; sin embargo, la acción para dejar sin efecto la oposición y la acción de desalojo interpuestas ante el tribunal ordinario tras la oposición al procedimiento de ejecución no se benefician de esta excepción. La demanda interpuesta sin acudir a mediación se desestima por razones procesales.
¿Puede una persona de nacionalidad extranjera adquirir un inmueble en Alanya?
Esta situación varía según la nacionalidad de la persona y la situación jurídica del inmueble. No todo extranjero puede adquirir inmuebles en Turquía; solo los ciudadanos de países determinados por Decreto del Presidente pueden adquirirlos dentro de los límites legales, y en la práctica esta lista no se publica abiertamente. Se examinan adicionalmente el límite de treinta hectáreas a nivel nacional, el límite del diez por ciento de la superficie del distrito sujeta a propiedad privada y si el inmueble se encuentra en una zona de prohibición militar, de seguridad o de seguridad especial. Si el inmueble se encuentra dentro de una zona de prohibición militar, también debe tenerse en cuenta que la adquisición y el arrendamiento están sujetos a regímenes diferentes. Quienes hayan nacido como ciudadanos turcos y hayan renunciado a la ciudadanía con autorización, así como sus descendientes hasta el tercer grado (titulares de la Tarjeta Azul), no están sujetos a estas limitaciones; la ley les otorga los mismos derechos que a los ciudadanos turcos y no incluye la adquisición de inmuebles entre las excepciones. La idoneidad debe evaluarse caso por caso, en función del inmueble y de la persona, antes de la adquisición.
¿Cuándo y cómo se devuelve el depósito de garantía?
En los arrendamientos de viviendas y locales de negocio cubiertos, la garantía que se puede exigir al arrendatario no puede exceder el importe de tres meses de alquiler. Si la garantía se otorga en dinero o en valores negociables, existen disposiciones especiales sobre su custodia en un banco y su devolución; el banco solo puede devolver la garantía con el consentimiento de ambas partes, cuando el procedimiento de ejecución forzosa haya adquirido firmeza o sobre la base de una sentencia judicial firme. Si el arrendador no notifica al banco, dentro de los tres meses siguientes a la terminación del contrato, que ha presentado una demanda o ha iniciado un procedimiento de ejecución forzosa, el banco está obligado a devolver la garantía a solicitud del arrendatario. Las deudas del arrendatario por alquileres impagados o gastos accesorios, así como las reclamaciones por daños que excedan el uso normal, se evalúan por separado; la existencia y el importe de los daños deben demostrarse mediante pruebas como el acta de entrega, fotografías y correspondencia.
¿Puedo arrendar mi vivienda por períodos cortos con fines turísticos?
El arrendamiento de viviendas por un máximo de cien días se considera arrendamiento con fines turísticos; los arrendamientos superiores a cien días en una sola operación quedan fuera del ámbito de la ley relativa al arrendamiento con fines turísticos. Para poder celebrar un arrendamiento comprendido en dicho ámbito, es obligatorio obtener el certificado de autorización antes de la firma del contrato, y en la solicitud debe presentarse la decisión adoptada por unanimidad por todos los propietarios del edificio en el que se encuentre la unidad independiente. En edificios compuestos por más de tres unidades independientes, puede expedirse el certificado de autorización únicamente para un máximo del veinticinco por ciento de las unidades independientes a nombre del mismo arrendador. La obligación de obtener el certificado de autorización corresponde al arrendador.
En cuanto al arrendatario, la ley impone una prohibición expresa: se prohíbe que el arrendatario subarriende a terceros, por su propia cuenta y con fines turísticos, la vivienda arrendada para ser utilizada como residencia. Por tanto, antes de efectuar un arrendamiento de corta duración, deben examinarse tanto el asiento registral como el plan de gestión y la decisión de la junta de propietarios.
Vivo en el extranjero; ¿cómo puedo llevar a cabo los trámites relativos a mi inmueble en Turquía?
El proceso puede llevarse a cabo mediante una relación de representación (vekâlet). El poder (vekâletname) se otorga ante los consulados turcos o, en países parte del Convenio de la Apostilla, ante notario y lleva la apostilla; en países no parte del convenio, la firma del notario debe ser legalizada por la autoridad de la que dependa el notario, y la firma y el sello de dicha autoridad deben ser legalizados por el consulado turco. Para actos como la transferencia de un inmueble, la constitución de una carga o limitación sobre el mismo, o la interposición de una demanda, se exige que el poder contenga facultades especiales expresamente otorgadas; los poderes que requieran actuaciones ante el registro de la propiedad deben incluir una fotografía.
En cuanto al derecho aplicable, tampoco hay lugar a dudas: el contrato de arrendamiento de un inmueble situado en Turquía se rige por el derecho turco, incluso si las partes son de nacionalidad extranjera y aunque en el contrato se haya pactado la aplicación del derecho de otro país. La notificación que deba realizarse en el extranjero se efectúa a través de la autoridad competente del país donde se encuentre el destinatario, por lo que puede prolongar notablemente la duración del proceso. Además, las personas físicas y jurídicas extranjeras que interpongan una demanda, comparezcan en un proceso o inicien un procedimiento de ejecución forzosa ante un tribunal turco están, en principio, obligadas a prestar una caución (teminat); el tribunal puede eximir de dicha caución atendiendo al principio de reciprocidad.
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La vía jurídica que debe seguirse en las controversias sobre arrendamientos e inmuebles puede variar en función del contenido del contrato, la situación jurídica del inmueble, las pretensiones de las partes y la documentación disponible. Por ello, es importante determinar correctamente la situación jurídica al inicio de la controversia, controlar los plazos necesarios y determinar la vía procesal adecuada.
Merve Kartal
Abogada