Alanyan kiinteistöasianajaja ja kiinteistöoikeus
Vuokra- ja kiinteistöriidat eivät useinkaan rajoitu yhteen ainoaan kysymykseen. Vuokran määrän määrittäminen, sopimuksen päättäminen, vuokrakohteen luovutus ja vuokravakuuden palauttaminen voivat nousta esiin toisiinsa liittyvinä kysymyksinä; kiinteistörekisterimerkintää, omistusoikeutta tai yhteisomistusta koskevat riidat muodostavat puolestaan teknisen alan, joka edellyttää erillistä tarkastelua.
Alanyan kiinteistömarkkinoiden vilkkaus ja eri maista tulevien henkilöiden kiinteistöjen hankkiminen ovat johtaneet siihen, että ulkomainen liittymä on tällä alalla usein esiin tuleva kysymys riidoissa. Ulkomaalaiset omistajat, ulkomailla asuvat oikeudenhaltijat, valtakirjalla hoidettavat toimet sekä ulkomaalaisten kiinteistönhankintaa koskevat erityissäännöt ovat tässä yhteydessä erikseen käsiteltäviä aiheita.
Tällä sivulla esitellään yleispiirteisesti vuokrasuhteesta johtuvat keskeiset riidat, häätöperusteet, vuokran määrän määrittäminen sekä ulkomaalaisten kiinteistönhankintaa koskevat perusperiaatteet. Koska kunkin riidan olosuhteet ovat erilaiset, oikeudellinen arviointi on tehtävä konkreettisen tapauksen perusteella.
Keskeiset palvelualueet
Keskeiset riita-asiat vuokra- ja kiinteistöoikeudessa
Vuokrasuhteesta johtuvat riidat ja omistusoikeutta koskevat riidat kuuluvat eri oikeudellisten sääntelyjärjestelmien piiriin. Häätövaatimus ja vuokran määrittämistä koskeva vaatimus voidaan käsitellä samassa prosessissa, kun taas esimerkiksi tapu-rekisterimerkinnän korjaamista koskeva vaatimus muodostaa erillisen kanteen kohteen.
Vuokra ja vuokrankorotus
Vuokrasopimuksen uudistuvina vuokrakausina sovellettava korotusprosentti ja vuokran määrän määrittäminen ajantasaisten olosuhteiden perusteella ovat käytännössä yleisimpiä riita-aiheita. Osapuolten välillä tehdyn kirjallisen sopimuksen olemassaolo, korotuksen peruste sekä se, ylittääkö sopimuksessa sovittu prosenttiosuus lain asettaman rajan, ovat tässä arvioinnissa merkityksellisiä.
Vuokran määrän vahvistamista koskeva vaatimus määräytyy vuokrasopimuksen tyypin ja keston mukaan eri perustein. Se, mistä vuokrakaudesta alkaen vaatimus vaikuttaa, voi vaihdella kanteen nostamisen ajankohdan, vastapuolelle tehdyn ilmoituksen sekä sen mukaan, sisältääkö sopimus korotusta koskevan määräyksen.
Laki on vuokran määrän vahvistamisen lisäksi kieltänyt myös vuokralaisen vahingoksi tehtävät sopimusmuutokset. Jos sopimuksen tekeminen tai jatkaminen on tehty riippuvaiseksi velvoitteesta, joka ei ole vuokralaisen edun mukainen eikä liity suoraan vuokrakohteen käyttöön, tämä vuokraukseen liittyvä sopimus on pätemätön. Käyttökulujen osalta sääntönä on, että ellei sopimuksessa ole toisin määrätty tai ellei paikallinen tapa edellytä muuta, vuokralainen vastaa esimerkiksi lämmityksestä, valaistuksesta ja vedestä aiheutuvista kuluista; kuluista vastaavan osapuolen on pyynnöstä annettava toiselle osapuolelle jäljennökset kulut osoittavista asiakirjoista. Sopimuksissa, joissa vuokra on sovittu maksettavaksi ulkomaan valuutassa, sovelletaan erillistä sääntöä, ja vuokran muuttaminen on sidottu tietyn ajanjakson kulumiseen.
Häätö ja sopimuksen päättyminen
Asuinhuoneistojen ja katettujen liikehuoneistojen vuokrasopimuksen päättäminen voi perustua vain laissa rajoitetusti lueteltuihin perusteisiin. Vuokranantajasta johtuvat perusteet ja vuokralaisesta johtuvat perusteet ovat eri ehtojen ja määräaikojen alaisia.
Se, mihin perusteeseen vedotaan, mitkä ilmoitukset on tehtävä ja missä määräajassa kanne on nostettava, voi vaikuttaa suoraan menettelyn lopputulokseen. Määräajassa tekemättä jätetty ilmoitus tai nostamatta jätetty kanne voi johtaa siihen, että vaatimus siirtyy seuraavalle vuokrakaudelle.
Asunnon lyhytaikainen vuokraaminen matkailutarkoituksiin on erillisen lain alaista, ja tällä on seurauksia sekä omistajan että vuokralaisen kannalta. Asuntojen vuokraamista enintään sadaksi päiväksi pidetään matkailutarkoituksessa tapahtuvana vuokrauksena; yli sadan päivän vuokraukset kerrallaan jäävät tämän lain soveltamisalan ulkopuolelle. Matkailutarkoituksessa tapahtuvaa vuokrausta varten on ennen sopimuksen tekemistä hankittava lupa, ja hakemuksessa on esitettävä kaikkien huoneiston sisältävän rakennuksen osakkaiden yksimielisesti tekemä päätös. Rakennuksissa, joissa on enemmän kuin kolme itsenäistä osaa, lupa voidaan myöntää enintään kahdellekymmenelleviidelle prosentille itsenäisistä osista saman vuokranantajan nimissä.
Vuokralaisen osalta seuraus on vielä selvempi: vuokralainen ei lain mukaan saa vuokrata asuinkäyttöön vuokraamaansa asuntoa edelleen kolmansille matkailutarkoituksiin omissa nimissään ja lukuunsa. Tämän kiellon vastainen käyttö voi johtaa myös sopimusrikkomukseen perustuvaa päättämistä koskevaan arviointiin. Lisäksi asuinhuoneistojen ja katettujen liikehuoneistojen vuokrausta koskevia suojaavia säännöksiä ei sovelleta sellaisten kiinteistöjen enintään kuuden kuukauden vuokraukseen, jotka on luonteensa vuoksi tarkoitettu väliaikaiseen käyttöön.
Vuokrakohteen kunto, vakuus ja luovutus
Vuokrakohteen luovuttamatta jättäminen sopimuksen mukaisesti, käytön aikana ilmenevät virheet, pakolliset korjaukset ja vuokrakohteen kunto sen tyhjentämisen yhteydessä voivat aiheuttaa erimielisyyksiä osapuolten välillä.
Laki asettaa vakuudelle määrällisen rajan: asuinhuoneiston ja katetun liikehuoneiston vuokrasopimuksessa, jos vuokralaiselle on sopimuksella asetettu velvollisuus antaa vakuus, vakuus ei saa ylittää kolmen kuukauden vuokran määrää. Jos vakuudeksi on sovittu annettavaksi rahaa tai arvopapereita, vuokralainen tallettaa rahat määräaikaiselle säästötilille siten, ettei niitä voida nostaa ilman vuokranantajan suostumusta, ja tallettaa arvopaperit pankkiin; pankki saa palauttaa vakuuden ainoastaan molempien osapuolten suostumuksella, ulosottomenettelyn tultua lainvoimaisesti päätetyksi tai lainvoimaisen tuomioistuimen päätöksen perusteella.
Myös palauttamisen ajankohdasta säädetään laissa. Jos vuokranantaja ei ole kolmen kuukauden kuluessa vuokrasopimuksen päättymisestä ilmoittanut pankille kirjallisesti nostaneensa vuokralaista vastaan vuokrasopimukseen liittyvää kannetta tai aloittaneensa ulosotto- tai konkurssimenettelyä, pankin on vuokralaisen pyynnöstä palautettava vakuus.
Vuokravakuuden palauttamisen ja vuokrakohteessa väitetysti aiheutuneiden vahinkojen osalta tällaiset asiakirjat voivat olla tärkeitä arvioitaessa, ovatko vahingot aiheutuneet tavanomaisesta käytöstä, sekä vahinkojen osoittamisessa. Tällaisia asiakirjoja ovat esimerkiksi luovutuspöytäkirja, valokuvat ja kirjeenvaihto.
Tapu- ja omistusriidat
Tapu-rekisterimerkinnän saattaminen vastaamaan todellista oikeudellista tilaa, omistusoikeuden siirtoon liittyvien toimien pätevyys, yhteisomistuksen purkaminen, etuosto-oikeus sekä vaatimukset kiinteistön luvattomasta käytöstä maksettavasta korvauksesta (ecrimisil) arvioidaan tässä yhteydessä.
Tällaisissa riidoissa tapu-rekisterimerkinnät, kadastripöytäkirjat, maksutositteet ja mahdolliset sopimustekstit voivat olla ratkaisevia. Koska kiinteistön omistusoikeus siirtyy pääsääntöisesti vasta tapu-rekisteriin merkitsemisellä ja koska omistusoikeuden siirtämiseen tähtäävien sopimusten pätevyys edellyttää virallista muotoa, yksityisesti laaditut sopimukset eivät yksinään siirrä omistusoikeutta.
Jos kiinteistö on luovutettu vilpittömässä mielessä toimineelle kolmannelle henkilölle virheellisen rekisteröinnin perusteella, tämän henkilön saanto voi saada lain suojaa. Tällöin vaatimus voidaan tapu-merkinnän mitätöinnin sijaan kohdistaa vahingonkorvaukseen. Koska tietyille vaatimuksille on säädetty erityisiä määräaikoja ja joitakin näistä määräajoista on äskettäin muutettu, sovellettava oikeussuojakeino on arvioitava tapauskohtaisesti voimassa olevan lainsäädännön perusteella.
Lunastusoikeuden (önalım hakkı) osalta laissa säädetään täsmällisistä määräajoista. Myynnistä ilmoittaa ostaja tai myyjä muille osakkaille notaarin välityksellä; lunastusoikeus raukeaa, kun myynnistä on kulunut kolme kuukautta oikeudenhaltijalle tehdystä ilmoituksesta ja joka tapauksessa yhden vuoden kuluttua myynnistä. Tämä ehdoton määräaika lyhennettiin kahdesta vuodesta yhteen vuoteen 24 joulukuuta 2025 päivätyllä muutoksella. Tämän vuoksi vanhemmissa lähteissä mainittuun kahden vuoden määräaikaan ei tule vedota. Samalla muutoksella säädettiin nimenomaisesti, ettei lunastusoikeutta voida käyttää valtion hankintalain (Devlet İhale Kanunu) nojalla toteutettujen myyntien eikä pakkohuutokaupalla toteutettujen myyntien yhteydessä. Lunastusoikeudesta luopuminen on tehtävä virallisessa muodossa ja merkittävä kiinteistörekisteriin; tietystä myynnistä lunastusoikeuden käyttämättä jättämiseen puolestaan sovelletaan kirjallista muotovaatimusta.
Vaihe vaiheelta
Miten vuokrakiistaprosessi etenee?
Alustava arviointi ja asiakirjojen kokoaminen
Prosessin alussa tarkastellaan yhdessä vuokrasopimus, maksutositteet, kiinteistörekisteriote, osapuolten välinen kirjeenvaihto sekä mahdollinen luovutuspöytäkirja. Se, johtuuko riita vuokrasuhteesta vai omistusoikeudesta, vaikuttaa siihen, mitä vaatimuksia voidaan esittää, sekä asian aineellisesti ja alueellisesti toimivaltaisen tuomioistuimen määräytymiseen.
Tämän erottelun perusteesta säädetään laissa selvästi. Vuokrattujen kiinteistöjen tuomitsematta täytäntöönpantavaa häätöä koskevia säännöksiä lukuun ottamatta sulh hukuk -tuomioistuin käsittelee riidan kohteen arvosta riippumatta kaikki riita-asiat, joiden kohteena ovat muun muassa vuokrasuhteesta johtuvat saamiskanteet; myös irtaimen ja kiinteän omaisuuden tai oikeuden jakamista sekä yhteisomistuksen purkamista koskevat kanteet kuuluvat saman tuomioistuimen toimivaltaan. Sitä vastoin kanteissa, jotka koskevat kiinteistöön kohdistuvaa esineoikeutta tai voivat johtaa esineoikeuden haltijan muuttumiseen, sekä kanteissa, jotka koskevat kiinteistön hallintaa tai pidätysoikeutta, kiinteistön sijaintipaikan tuomioistuimella on ehdoton alueellinen toimivalta.
Nämä säännöt johtavat konkreettisesti seuraavaan: jos kiinteistö sijaitsee Alanyan rajojen sisällä, kiinteistön esineoikeutta koskevat kanteet, kuten kiinteistörekisterimerkinnän kumoamista ja rekisteröintiä koskeva kanne sekä yhteisomistuksen purkamista koskeva kanne, käsitellään Alanyan tuomioistuimissa; vuokrasuhteesta johtuvissa riita-asioissa toimivaltainen tuomioistuin on puolestaan sulh hukuk -tuomioistuin vaaditusta määrästä riippumatta.
Huomautus ja sovittelu
Joidenkin vaatimusten esittämiseksi on etukäteen annettava kirjallinen huomautus tai ilmoitus. Vuokrasuhteesta johtuvissa riita-asioissa sovitteluun on turvauduttava ennen kanteen nostamista, ja tämä on kanteen tutkittavaksi ottamisen edellytys. Myös irtaimen ja kiinteän omaisuuden jakaminen sekä yhteisomistuksen purkaminen, Turkin asunto-omistuslain (Kat Mülkiyeti Kanunu) perusteella syntyvät riita-asiat sekä naapurinoikeutta koskevat riita-asiat kuuluvat saman soveltamisalan piiriin.
Vuokrattujen kiinteistöjen tuomiottomaan ulosottoon perustuvaa häätöä koskevat säännökset on jätetty tämän soveltamisalan ulkopuolelle. Tätä poikkeusta tulkitaan kuitenkin suppeasti: ulosottoviraston kautta toimitettava häätöön liittyvä ulosotto sekä vastustamisen johdosta ulosottotuomioistuimelta pyydettävät toimenpiteet jäävät soveltamisalan ulkopuolelle, mutta samaan ulosottoasiaan perustuva vastustamisen kumoamista ja häätöä koskeva kanne yleisessä tuomioistuimessa kuuluu sovitteluedellytyksen piiriin, koska se johtuu vuokrasuhteesta. Ulosottoasian vireille paneminen ei yksinään poista sovittelun pakollisuutta.
Sovitteluprosessi on saatettava päätökseen kolmen viikon kuluessa sovittelijan määräämisestä; tätä määräaikaa voidaan pakottavissa tapauksissa pidentää enintään yhdellä viikolla. Sovittelutoimistoon tehdystä hakemuksesta siihen päivään asti, jona lopullinen pöytäkirja laaditaan, vanhentumisajat keskeytyvät ja oikeudenmenetysajat eivät kulu; tämä on tärkeää häätökanteita varten säädettyjen yhden kuukauden määräaikojen säilymisen kannalta. Toisaalta myös hakemuksen ajoitus on ratkaiseva: Turkin korkeimman oikeuden (Yargıtay) käytännössä edellytetään häätökanteiden osalta, että sovitteluhakemus tehdään sen jälkeen, kun oikeus kanteen nostamiseen on syntynyt, eikä ennenaikaisesti tehdyn hakemuksen katsota täyttävän kanteen tutkittavaksi ottamisen edellytystä.
Kun sovintoon on päästy, laadittavaan sovintoasiakirjaan on haettava täytäntöönpanokelpoisuusmerkintä (icra edilebilirlik şerhi), ja yleinen sääntö, jonka mukaan osapuolten, heidän asianajajiensa ja sovittelijan yhdessä allekirjoittama asiakirja rinnastetaan tuomioon ilman merkintää, ei sovellu tällaisiin riita-asioihin. Kiinteistöä koskevien sovintoasiakirjojen osalta merkintä haetaan sen paikkakunnan sulh hukuk -tuomioistuimelta, jolla kiinteistö sijaitsee. Jos havaitaan, että kanne on nostettu ilman sovitteluun turvautumista, tuomioistuin hylkää kanteen prosessinedellytyksen puuttumisen vuoksi tutkimatta asiaa.
Oikeudenkäyntivaihe
Kannekirjelmässä on esitettävä selvästi vaatimuksen oikeudellinen peruste ja perusta. Vuokran määrän vahvistamista, häätöä, saatavaa ja vahingonkorvausta koskeviin vaatimuksiin voidaan soveltaa erilaisia menettelysääntöjä. Oikeudenkäynnissä voidaan ottaa todisteina huomioon muun muassa todistajalausunnot, asiantuntijaselvitys, vertailuvuokrat ja katselmus.
Sulh hukuk -tuomioistuimen toimivaltaan kuuluvissa kanteissa ja asioissa sovelletaan yksinkertaista oikeudenkäyntimenettelyä, joka eroaa kirjallisesta menettelystä muutamissa kohdin. Vastausaika on kaksi viikkoa siitä, kun kannekirjelmä on annettu vastaajalle tiedoksi; tuomioistuin voi myöntää lisäaikaa vain kerran ja enintään kahdeksi viikoksi, jos valmistautuminen on tässä ajassa erittäin vaikeaa tai mahdotonta. Osapuolet eivät voi antaa vastausta vastaukseen tai toista vastausta. Todisteet on ilmoitettava kirjelmien yhteydessä ja mainiten, minkä seikan todisteeksi ne esitetään.
Myös istuntomenettely poikkeaa. Tuomioistuin ratkaisee asian mahdollisuuksien mukaan asiakirjojen perusteella kutsumatta asianosaisia istuntoon. Jos asiaa ei voida ratkaista näin, asian selvittäminen saatetaan päätökseen kahdessa istunnossa ensimmäistä istuntoa lukuun ottamatta, eikä istuntojen välinen aika saa olla yhtä kuukautta pidempi; jos asiantuntijalausunnon laatiminen viivästyy tai kyseessä on muu pakottava syy, kuten oikeudellinen toimittaminen toisen tuomioistuimen välityksellä, tuomari voi määrätä pidemmän ajan. Vuokran määrän vahvistamista koskevassa asiassa ratkaisun vaikutus uuden vuokrakauden alusta edellyttää, että kanne on nostettu viimeistään kolmekymmentä päivää ennen uuden vuokrakauden alkua tai että vuokralaiselle on tämän määräajan kuluessa annettu kirjallinen ilmoitus.
Päätös- ja täytäntöönpanovaihe
Päätöksen jälkeen muutoksenhaku on mahdollista laissa säädettyjen rahamääräisten rajojen puitteissa. Vuokrasuhteesta johtuvissa asioissa istinaf-muutoksenhaku on yleensä mahdollinen, mutta temyiz-muutoksenhaku on pääsääntöisesti poissuljettu; temyiz-muutoksenhaku tulee kyseeseen ainoastaan, jos vuokrasaamisen määrä tai muissa vuokra-asioissa kolmen kuukauden vuokraa vastaava määrä ylittää laissa säädetyn rajan. Koska nämä rajat päivitetään vuosittain, muutoksenhakumahdollisuus on arvioitava tapauskohtaisesti.
Häätöpäätösten täytäntöönpano ja rahasaamisten perintä toteutetaan ulosottoviranomaisen (icra dairesi) kautta. Se, edellytetäänkö päätöksen lainvoimaisuutta, riippuu vaatimuksen luonteesta: vuokrasopimukseen perustuvat häätöpäätökset ja vuokrasaamista koskevat päätökset voidaan panna täytäntöön ennen lainvoimaisuutta, kun taas kiinteää omaisuutta koskevia esineoikeudellisia päätöksiä — kuten kiinteistörekisterimerkinnän mitätöintiä ja rekisteröintiä sekä yhteisomistuksen purkamista koskevia päätöksiä — ei voida panna täytäntöön ennen niiden lainvoimaisuutta. Myöskään vuokran määrän vahvistamista koskevia tuomioita ei vakiintuneen käytännön mukaan voida panna täytäntöön ennen lainvoimaisuutta. Velallinen voi edellytysten täyttyessä pyytää täytäntöönpanon lykkäämistä asettamalla vakuuden.
Kaksi eri lähdettä
Häädön perusteet
Tarve, uudelleenrakentaminen ja uusi omistaja
Vuokranantaja voi nostaa laissa säädetyin edellytyksin häätökanteen, jos hänellä itsellään, hänen puolisollaan, jälkeläisellään, esivanhemmallaan tai muulla henkilöllä, jonka elatuksesta hän on lain mukaan velvollinen huolehtimaan, on asunto- tai liiketilatarve. Myös vuokrakohteen uudelleenrakentamisen tai peruskorjauksen taikka sen laajentamisen tai muuttamisen tarpeellisuus sekä se, että vuokrakohteen käyttäminen näiden töiden aikana käy mahdottomaksi, muodostavat erillisen häätöperusteen. Määräaikaisissa sopimuksissa kanne on nostettava yhden kuukauden kuluessa sopimuskauden päättymisestä. Toistaiseksi voimassa olevissa sopimuksissa kanne on nostettava yhden kuukauden kuluessa siitä ajankohdasta, joka määräytyy yleisten säännösten mukaisen irtisanomisajan ja irtisanomisilmoitukselle säädettyjen määräaikojen perusteella.
Uusi omistaja, joka on hankkinut vuokrakohteen myöhemmin, voi nostaa kanteen vedoten omaan tai laissa tarkoitettujen lähisukulaistensa asunto- tai liiketilatarpeeseen kuuden kuukauden kuluttua hankinnasta, jos hän on ilmoittanut tästä kirjallisesti vuokralaiselle yhden kuukauden kuluessa hankinnasta. Tämä yhden kuukauden ilmoitusaika on pätevyysedellytys. Jos ilmoitusta ei ole tehty, uusi omistaja voi nostaa kanteen ainoastaan yhden kuukauden kuluessa sopimuskauden päättymisestä.
Määräaikaisen vuokrasopimuksen päättyminen ei yksinään anna vuokranantajalle oikeutta häätöön. Asuntojen ja katettujen liikehuoneistojen vuokrauksessa vuokranantaja ei voi päättää sopimusta sopimuskauden päättymisen perusteella. Sopimus jatkuu samoilla ehdoilla aina vuoden kerrallaan, ellei vuokralainen ilmoita sopimuksen päättämisestä vähintään viisitoista päivää ennen sopimuskauden päättymistä. Kymmenen vuoden jatkoajan päättymisen jälkeen vuokranantaja voi kuitenkin päättää sopimuksen ilman erityistä syytä ilmoittamalla siitä kirjallisesti vähintään kolme kuukautta ennen kunkin seuraavan jatkovuoden päättymistä. Tämä kymmenen vuoden ajanjakso on sopimuksen alkuperäiseen voimassaoloaikaan lisätty jatkoaika; pelkästään kymmenen vuoden kuluminen sopimuksen tekemisestä ei riitä.
Tarpeen perusteella häädettyä kiinteistöä ei saa ilman perusteltua syytä vuokrata muulle kuin entiselle vuokralaiselle ennen kuin kolme vuotta on kulunut. Uudelleenrakentamisen tai rakennuksen kehittämisen vuoksi tyhjennetyn kiinteistön osalta entisellä vuokralaisella on etuoikeus vuokrata se uudessa kunnossa ja uudella vuokralla. Näitä sääntöjä rikkova vuokranantaja on velvollinen maksamaan entiselle vuokralaiselle vahingonkorvausta vähintään viimeisen vuokravuoden aikana maksetun yhden vuoden vuokran määrän.
Sitoumus, kaksi perusteltua huomautusta ja maksuviivästys
Vuokralaisen vuokrakohteen luovutuksen jälkeen kirjallisesti antama häätösitoumus voi toimia häätövaatimuksen perusteena, jos vuokrakohdetta ei tyhjennetä sitoumuksessa mainittuna ajankohtana. Edellytyksenä on, että sitoumus on annettu kirjallisesti ja vuokrakohteen luovutuksen jälkeen. Vuokranantajan on aloitettava ulosottomenettely tai nostettava kanne kuukauden kuluessa sitoumuksessa mainitusta tyhjentämispäivästä; tämä määräaika alkaa kulua sitoumuksessa mainitusta tyhjentämispäivästä, ei sitoumuksen allekirjoituspäivästä.
Se, että vuokralainen aiheuttaa vuokran maksamatta jättämisen vuoksi kaksi perusteltua kirjallista huomautusta, voi myös tietyin edellytyksin muodostaa häätöperusteen. Alle vuoden pituisissa sopimuksissa kahden perustellun huomautuksen on synnyttävä vuokra-aikana; vähintään vuoden pituisissa sopimuksissa niiden on synnyttävä yhden vuokravuoden tai sitä pidemmän ajanjakson aikana, ja laissa säädettyä kanteen nostamisen määräaikaa on noudatettava.
Jos vuokralaisella tai hänen kanssaan asuvalla puolisollaan on saman piirikunnan tai belden kunnan alueella asumiseen soveltuva asunto ja vuokranantaja ei tiennyt tästä seikasta sopimusta tehtäessä, myös tällöin voidaan nostaa laissa säädetyin edellytyksin häätökanne. Tähän perusteeseen voidaan vedota ainoastaan asuinhuoneiston vuokrasopimuksissa; sitä ei sovelleta liikehuoneiston vuokrasopimuksiin.
Jos vuokralainen ei maksa erääntynyttä vuokraa tai lisäkuluja, vuokranantaja voi antaa kirjallisen maksuajan. Asuinhuoneiston ja katetun liikehuoneiston vuokrasopimuksissa tämä aika on vähintään kolmekymmentä päivää, ja se alkaa kulua kirjallisen ilmoituksen tekemistä seuraavana päivänä. Jos maksua ei suoriteta määräajassa, sopimuksen päättäminen ja häätöprosessi voivat tulla kyseeseen.
Häätökanteiden nostamiselle säädettyjen yhden kuukauden määräaikojen noudattaminen on tärkeää. Jos vuokranantaja on viimeistään kanteen nostamisen määräajan kuluessa ilmoittanut vuokralaiselle kirjallisesti nostavansa kanteen, kanteen nostamisen määräajan katsotaan pidentyneen yhdeksi vuokravuodeksi. Asuinhuoneiston ja katetun liikehuoneiston vuokrasopimuksissa päättämisilmoituksen pätevyys edellyttää lisäksi kirjallista muotoa.
Vuokra ja tarkistus
Vuokran määrittäminen ja korottaminen
Asuinhuoneistojen ja katettujen liikehuoneistojen vuokrien korottamiselle on uusittujen vuokrakausien osalta laissa säädetty yläraja. Osapuolten vuokrankorotusta koskeva sopimus on pätevä, jos korotus ei ylitä edellisen vuokravuoden kuluttajahintaindeksin kahdentoista kuukauden keskiarvojen mukaista muutosprosenttia. Tätä sääntöä sovelletaan myös yli vuoden pituisissa vuokrasopimuksissa.
Tämä prosenttiosuus on yläraja, ei automaattisesti sovellettava kiinteä korotusprosentti. Jos sopimuksessa on sovittu tätä alemmasta prosentista, sovittu prosentti on pätevä. Jos on sovittu laillisen rajan ylittävästä prosentista, sopimusehto ei ole kokonaisuudessaan pätemätön, vaan pätemätön ainoastaan ylittävän osan osalta, ja korotusta sovelletaan lailliseen ylärajaan asti. Jos sopimuksessa ei ole lainkaan korotusta koskevaa ehtoa, prosentti ei muutu automaattisesti indeksiprosentiksi, vaan tuomari määrää vuokran kohtuuden mukaan ottaen huomioon vuokrakohteen kunnon ja kuitenkin siten, ettei korotus ylitä tätä prosenttia.
Asuinhuoneistojen vuokriin väliaikaisesti sovellettu 25 prosentin korotusrajoitus on ollut voimassa uusittujen vuokrakausien osalta kahdella erillisellä väliaikaissäännöksellä ajanjaksolla 11 kesäkuuta 2022 – 1 heinäkuuta 2024. Tämä sääntely koski ainoastaan asuinhuoneistojen vuokria eikä sitä sovellettu liikehuoneistojen vuokriin. Koska yläraja määräytyi vuokrakauden uusimispäivän eikä kalenteripäivän perusteella, sitä sovellettiin edelleen koko kyseisen vuokravuoden ajan, jos kausi uusittiin 1 heinäkuuta 2024 tai sitä ennen. 2 heinäkuuta 2024 tai sen jälkeen uusittujen kausien osalta yleinen sääntö tuli jälleen voimaan, eikä sääntelyn voimassaoloaikaa pidennetty.
Kanne vuokran määrän vahvistamiseksi voidaan nostaa milloin tahansa. Sen kannalta, minkä vuokrakauden alusta tuomioistuimen vahvistama vuokra tulee voimaan, merkitystä on kanteen nostamispäivällä, vuokralaiselle tehdyllä kirjallisella ilmoituksella sekä sillä, sisältääkö sopimus määräyksen vuokrankorotuksesta uuden vuokrakauden aikana. Kyse ei ole kanteen nostamiselle asetetusta määräajasta, vaan edellytyksestä sille, että tuomio tulee voimaan uuden kauden alusta.
Yli viisi vuotta kestävissä tai viiden vuoden jälkeen uusituissa vuokrasopimuksissa sekä tämän jälkeen aina kunkin viiden vuoden jakson päättyessä tuomari määrää kohtuullisen vuokran ottamalla yhdessä huomioon kuluttajahintaindeksin kahdentoista kuukauden keskimääräisen muutosprosentin, vuokrakohteen kunnon ja vertailukelpoiset vuokrat. Tässä arvioinnissa indeksiprosentti ei ole yläraja vaan ainoastaan yksi arviointiperusteista; määrättävä vuokra voi siten ylittää indeksiprosentin.
Vuokralaiselle ei voida asettaa muita maksuvelvoitteita kuin vuokran ja sivukulujen maksaminen. Sopimusehdot, joiden mukaan vuokran maksamatta jättämisestä määräajassa on maksettava sopimussakko tai myöhemmät vuokrat erääntyvät heti maksettaviksi, ovat pätemättömiä.
Sopimuksissa, joissa vuokra on sovittu maksettavaksi ulkomaan valuutassa, sovelletaan erillistä sääntöä: Turkin valuutan arvon suojaamisesta annetun lain säännösten soveltamista koskevin varauksin vuokraa ei saa muuttaa ennen kuin viisi vuotta on kulunut. Viiden vuoden kuluttua vuokran määräämisessä otetaan huomioon myös ulkomaan valuutan arvon muutokset. Yleinen liiallista suoritusvaikeutta koskeva säännös jää tämän rajoituksen ulkopuolelle.
Jos sopimuksen tekemisen jälkeen ilmenneet ja osapuolten ennakoimattomat poikkeukselliset olosuhteet kohtuuttomasti horjuttavat sopimuksen tasapainoa, vuokrasopimuksen mukauttamista voidaan arvioida erikseen laissa säädettyjen edellytysten mukaisesti. Koska tämän menettelyn edellytyksiä tulkitaan suppeasti, inflaation jokainen nousu ei yksinään muodosta mukauttamisperustetta.
Kansainväliset toimeksiannot
Ulkomaalaisten kiinteistönhankinta
Ulkomaalaisten luonnollisten henkilöiden kiinteistönhankinta Turkissa on mahdollista henkilön kansalaisuuden ja lain asettamien rajoitusten mukaisesti. Kiinteistön ominaisuudet, sijaintialue ja lainhuutorekisteriin merkityt rajoitukset on arvioitava erikseen ennen hankintaa.
Hankkimisen edellytykset ja rajoitukset
Kaikki ulkomaalaiset eivät voi hankkia kiinteistöä Turkissa. Maarekisterilain (Tapu Kanunu) mukaisesti vain sellaisten valtioiden kansalaiset, jotka presidentti on määrännyt, voivat hankkia kiinteistöjä ja rajoitettuja esineoikeuksia Turkissa edellyttäen, että lakisääteisiä rajoituksia noudatetaan. Laki tyytyy toteamaan, että presidentti määrää tämän luettelon, mutta ei ota kantaa siihen, julkaistaanko luettelo; käytännössä luetteloa ei julkaista julkisesti, ja se, onko henkilöllä kansalaisuutensa perusteella mahdollisuus hankkia kiinteistö, voidaan selvittää erikseen maarekisteritoimistoista. Henkilöiden osalta, joilla on useita kansalaisuuksia, laissa ei säädetä siitä, mikä kansalaisuus otetaan huomioon, ja käytännössä katsotaan, että hankinnan kannalta vähiten oikeuksia myöntävä kansalaisuus otetaan huomioon.
Ulkomaisen luonnollisen henkilön hankkimien kiinteistöjen sekä itsenäisten ja pysyvien rajoitettujen esineoikeuksien yhteenlaskettu pinta-ala ei saa ylittää koko maassa kolmeakymmentä hehtaaria eikä yksityisomistukseen kuuluvan piirikunnan pinta-alasta kymmentä prosenttia. Kun tämä piirikuntakohtainen osuus täyttyy, kyseisessä piirikunnassa ei voida tehdä uusia hankintoja; kysynnältään vilkkaissa piirikunnissa tästä voi muodostua käytännön este, joten tilanne on tärkeää varmistaa asianomaisesta maarekisteritoimistosta ennen toimenpidettä.
Nämä rajoitukset tarkistetaan kiinteistön rekisteröinnin yhteydessä. Jos lainvastaisesti hankittua kiinteistöä ei omistaja selvitä eli realisoi valtiovarainministeriön myöntämän enintään yhden vuoden määräajan kuluessa, kiinteistö selvitetään ja muutetaan rahaksi, ja rahamäärä maksetaan oikeudenhaltijalle. Siksi tilanteen tarkistaminen ennen hankintaa on tärkeää.
On huomattava, että näitä rajoituksia ei sovelleta kaikkiin ulkomaalaisiin. Henkilöt, jotka ovat syntyperäisiä Turkin kansalaisia mutta ovat menettäneet Turkin kansalaisuuden saatuaan luvan siitä luopumiseen, sekä heidän kolmannen asteen asti ulottuvat jälkeläisensä saavat edelleen käyttää Turkin kansalaisille myönnettyjä oikeuksia sellaisinaan, lukuun ottamatta laissa säädettyjä poikkeuksia; kiinteistön hankinta ei kuulu näihin poikkeuksiin. Käytännössä Sinikortin haltijoina tunnettujen henkilöiden osalta ei tule sovellettaviksi maaluetteloa koskeva rajoitus, kolmenkymmenen hehtaarin rajoitus eikä piirikunnan pinta-alasta kymmenen prosentin rajoitus tai näihin liittyvä selvitysmenettely. Myös maarekisterilaki on ulkomaisella pääomalla toimivia yhtiöitä koskevassa säännöksessään nimenomaisesti rajannut nämä henkilöt soveltamisalan ulkopuolelle.
Sotilaalliset kieltoalueet ja turvallisuusalueet
Kiinteistön sijainti sotilaallisella kieltoalueella tai turvallisuusalueella vaikuttaa sekä hankintaan että vuokraukseen; järjestelmä kuitenkin vaihtelee alueen tyypin mukaan, eikä kaikilla alueilla ole kategorista kieltoa. Toisen asteen maasotilaallisilla kieltoalueilla ulkomaiset luonnolliset henkilöt ja oikeushenkilöt eivät voi hankkia kiinteistöä, eikä tämä kielto edellytä lupamenettelyä. Vuokraukseen sovelletaan kuitenkin erillistä järjestelmää: ulkomaalaiset eivät voi samalla alueella vuokrata kiinteistöä ilman lupaa – vuokraus ei siis ole ehdottomasti kiellettyä, vaan luvanvaraista. Tehtävässä oleville ulkomaalaisille siviilihenkilöille luvan myöntää kuvernöörinvirasto kuultuaan varuskunnan komentajaa; tehtävässä oleville ulkomaisille sotilashenkilöille luvan myöntää pääesikunta.
Ensimmäisen asteen maa- ja merisotilaallisilla kieltoalueilla järjestelmä on erilainen: alueen kiinteistöt pääsääntöisesti pakkolunastetaan; kyse ei ole ulkomaalaisiin kohdistuvasta erityisestä hankintakiellosta, vaan omistusoikeuden yleisestä lakkaamisesta. Laki ei kuitenkaan tee tästä säännöstä ehdotonta: maarajan linjalle ja rannikoille perustetuilla ensimmäisen asteen maasotilaallisilla kieltoalueilla pakkolunastus ei ole pakollista. Laissa säädetään lisäksi, että tällaisten pakkolunastamatta jätettyjen kiinteistöjen käytöstä paikallisen väestön hyväksi säädetään tarkemmin asetuksella. Koska tällä poikkeuksella voi olla ratkaiseva merkitys rannikkoalueiden kiinteistöjen kannalta, on erikseen selvitettävä, minkä tyyppisellä alueella kiinteistö sijaitsee ja onko se pakkolunastettu. Sotilaallisten turvallisuusalueiden osalta asiaa koskevassa laissa ei säädetä ulkomaalaisia koskevasta hankinta- tai vuokrauskiellosta. Lisäksi tasavallan presidentti voi sotilaallisten kieltoalueiden läheisyyden tai muiden strategisten syiden perusteella päättää, että määrätyillä alueilla ulkomaalaiset eivät saa hankkia kiinteistöä eivätkä saa vuokrata sitä ilman lupaa; näillä alueilla rajoitus on voimassa siinä laajuudessa kuin asiaa koskevassa päätöksessä määrätään.
Ulkomaalaispääomaisten, Turkkiin perustettujen yhtiöiden osalta kyse ei ole kieltojärjestelmästä vaan lupajärjestelmästä: näiden yhtiöiden kiinteistöjen omistusoikeuden hankkiminen sotilaallisilla kieltoalueilla, sotilaallisilla turvallisuusalueilla ja edellä mainituilla strategisilla alueilla edellyttää Turkin yleisesikunnan tai sen valtuuttamien komentoviranomaisten lupaa, kun taas hankkiminen erityisillä turvallisuusalueilla edellyttää kiinteistön sijaintipaikan maakuntahallinnon lupaa; arvioinnissa ratkaisevana pidetään hankinnan yhteensopivuutta maan turvallisuuden kanssa. Tämä lupajärjestelmä koskee omistusoikeuden hankkimista — vuokraamiseen tai luovutukseen ei ole säädetty erillistä maakuntahallinnon lupaa.
Sotilaallisiin kieltoalueisiin, sotilaallisiin turvallisuusalueisiin ja strategisiin alueisiin liittyvät kartat ja koordinaattitiedot toimitetaan Turkin puolustusministeriöstä ja erityisiin turvallisuusalueisiin liittyvät tiedot sisäministeriöstä Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü -virastolle, ja kiinteistörekisteröinnit toimitetaan näiden tietojen perusteella. Siksi sitä, sijaitseeko kiinteistö mainituilla alueilla, voidaan pääsääntöisesti arvioida kiinteistörekisteritoimistossa. Tästä huolimatta on ennen esisopimuksen tekemistä tai ennakkomaksun suorittamista tutkittava, sisältyykö kiinteistörekisterimerkintään ulkomaalaisten hankinnan estävä tai luvan edellyttävä rajoitus.
Kiinteistörekisteröinti ja tarvittavat asiakirjat
Tavanomaisissa kiinteistöhankinnoissa ulkomaalaisilta luonnollisilta henkilöiltä ei edellytetä kiinteistön arviointiraporttia lain tasolla, vaan asiasta on säädetty asiaankuuluvassa hallinnollisessa määräyksessä; siksi voimassa oleva käytäntö on ennen toimenpidettä varmistettava kiinteistörekisteritoimistosta. Kansalaisuuden saamista varten tehtäviin hankintoihin sovelletaan erillistä menettelyä, eivätkä ne kuulu tämän sivun soveltamisalaan.
Rakentamattoman kiinteistön ostamiseen liittyy laissa lisäksi erityinen velvoite: ulkomaalaiset luonnolliset henkilöt ja ulkomaiden lainsäädännön nojalla perustetut, oikeushenkilön aseman omaavat kauppayhtiöt ovat velvollisia esittämään ostamalleen rakentamattomalle kiinteistölle laadittavan hankkeen kahden vuoden kuluessa toimivaltaisen ministeriön hyväksyttäväksi. Ministeriö vahvistaa hankkeelle sen aloittamis- ja päättämisajan, hyväksyy hankkeen ja toimittaa sen kiinteistön sijaintipaikan tapuviranomaiselle merkittäväksi kiinteistörekisterin ilmoitusosaan. Ministeriö valvoo, toteutetaanko hanke määräajassa. Jos ministeriölle ei esitetä hakemusta määräajassa tai hanketta ei toteuteta määräajassa, kyseessä on yksi niistä tilanteista, joihin laki liittää kiinteistön selvitysmenettelyn.
Sen sijaan henkilöiden, joilla ei ole kansalaisuussidettä Turkin tasavaltaan, on ostamalla tapahtuvassa kiinteistönhankinnassa suoritettava maksuvelvoitteensa ulkomaanvaluutassa, ja kyseinen valuutta on ennen tapu-toimitusta myytävä pankin välityksellä keskuspankille. Pankin laatima valuutan ostotodistus toimitetaan tapuviranomaiselle, ja virallisessa asiakirjassa maksun perusteena oleva arvo määritetään tämän todistuksen mukaisen Turkin liiran määräisen summan perusteella. Käteisellä suoritetut maksut ja valuutanvaihtotoimistoissa tehdyt liiketoimet eivät ole tässä yhteydessä hyväksyttäviä.
Tapu-toimituksessa tarvitaan lisäksi henkilötodistus tai passi (jos asiakirja ei ole latinalaisin aakkosin, sen mukana on toimitettava käännös), henkilötietojen ilmoituslomake, valokuva, kiinteistön käyvän arvon osoittava kunnan antama asiakirja, pakollinen maanjäristysvakuutus ja ulkomaalaisen henkilönumero. Jos joku osapuolista ei osaa turkkia, paikalla on oltava oikeuskomission valtuuttama valantehnyt kääntäjä. Jos toimitus tehdään edustajan välityksellä, vaaditaan asianmukaisesti laadittu valtakirja.
Etätoimitukset
Ulkomailla asuvat omistajat
Omistajat, joiden kiinteistö sijaitsee Turkissa mutta jotka asuvat ulkomailla, voivat hoitaa vuokrasuhdetta, seurata riita-asian käsittelyä ja tarvittaessa nostaa kanteen valtuutussuhteen kautta.
Turkissa sijaitsevan kiinteistön vuokrasopimukseen sovelletaan Turkin lakia, vaikka osapuolet olisivat ulkomaan kansalaisia ja vaikka sopimuksessa olisi sovittu jonkin muun maan lain soveltamisesta; kiinteistöjä tai niiden käyttöä koskeviin sopimuksiin sovelletaan sen maan lakia, jossa kiinteistö sijaitsee. Tämän vuoksi vuokrankorotuksen rajoitusta, vuokralaisen häätämisen perusteita ja vakuutta koskevia pakottavia säännöksiä sovelletaan myös ulkomaisen omistajan ja ulkomaisen vuokralaisen väliseen suhteeseen. Kiinteistön omistusoikeutta tai muuta esineoikeutta koskevissa riita-asioissa yksinomainen toimivalta on sen paikkakunnan tuomioistuimella, jossa kiinteistö sijaitsee, eikä ulkomaisen tuomioistuimen tällaista asiaa koskevalla ratkaisulla ole Turkissa vaikutusta täytäntöönpanon (tenfiz) tai tunnustamisen (tanıma) kautta.
Ulkomailla laadittavan valtakirjan muoto vaihtelee sen mukaan, missä maassa se laaditaan ja mitä toimenpidettä varten se annetaan. Valtakirja laaditaan joko Turkin tasavallan konsulaatissa tai apostillesopimukseen liittyneessä maassa notaarin luona, jolloin siihen on liitettävä apostille-todistus; sopimukseen liittymättömissä maissa notaarin allekirjoitus on vahvistettava sen viranomaisen toimesta, jonka alaisuuteen notaari kuuluu, ja kyseisen viranomaisen allekirjoitus ja sinetti on lisäksi vahvistettava kyseisessä maassa sijaitsevassa Turkin konsulaatissa. Kiinteistön luovutusta tai oikeudella rasittamista sekä kanteen nostamista varten valtakirjassa on nimenomaisesti oltava erityiset valtuudet; tapuviranomaisessa tehtäviä toimia edellyttävissä valtakirjoissa on oltava valtuuttajan valokuva. Tapuviranomainen voi jättää puutteellisesti laaditun valtakirjan hyväksymättä.
Tiedoksiantomenettelyt (tebligat) ovat ulkomailla asuvien osapuolten osalta erilaisia kuin tavanomainen tiedoksianto kotimaisessa oikeudessa. Tiedoksianto toimitetaan pääsääntöisesti vastaanottajan asuinmaan toimivaltaisen viranomaisen välityksellä; jos vastaanottaja on Turkin kansalainen, se voidaan toimittaa myös Turkin suurlähetystön tai konsulaatin välityksellä. Koska istuntopäivän sisältävän asiakirjan on saavuttava ulkomaiselle viranomaiselle tiettyä aikaa ennen istuntoa, tämä voi vaikuttaa merkittävästi menettelyn kestoon. Valtuutetun edustajan (vekil) nimeäminen Turkissa voi estää tällaisten viivästysten syntymisen siltä osin kuin tiedoksiantoa ei tarvitse toimittaa ulkomaille.
Lisäksi ulkomaisten luonnollisten henkilöiden ja oikeushenkilöiden, jotka nostavat kanteen turkkilaisessa tuomioistuimessa, osallistuvat oikeudenkäyntiin tai ovat ulosottomenettelyn osapuolina, on asetettava tuomioistuimen määräämä vakuus oikeudenkäynti- ja ulosottokulujen sekä vastapuolelle aiheutuneen vahingon korvaamiseksi. Tuomioistuin vapauttaa heidät vakuuden asettamisvelvollisuudesta vastavuoroisuusperiaatteen perusteella. Toisin sanoen pääsääntönä on vakuuden asettaminen ja poikkeuksena vastavuoroisuuteen perustuva vapautus.
Arviointiperusteet
Arviointiperusteet vuokra- ja kiinteistöprosesseissa
Vuokra- ja kiinteistöriidoissa noudatettava menettely määräytyy sopimuksen sisällön, kiinteistön oikeudellisen aseman ja osapuolten vaatimusten mukaan. Alkuarvioinnissa voidaan tarkastella yhdessä olemassa olevia asiakirjoja, määräaikoja ja riidan kansainvälistä liittymää.
Häätövaatimuksen perusteen, sen, mistä ajankohdasta lukien vuokran määrää koskeva vaatimus vaikuttaa, sekä sovitteluvaiheen toteuttamistavan arviointi tehdään tapauskohtaisesti.
Asioissa, joissa on ulkomaalaisia omistajia tai vuokralaisia, erityisen tärkeitä ovat hankintarajoitukset, ulkomaisten asiakirjojen käyttäminen, kansainvälinen tiedoksianto ja valtuutussuhde.
Toimiston palvelualueisiin kuuluvat vuokrasuhteesta ja kiinteistön omistuksesta johtuvat riidat. Yhteydenottopyynnön voitte esittää yhteydenottosivun kautta.
Usein kysyttyä
Usein kysytyt kysymykset
Minkä prosentin perusteella vuokrankorotus tehdään?
Asuinhuoneiston ja katetun liikehuoneiston vuokrasuhteissa uudistetulle kaudelle sovittu vuokrankorotus ei saa ylittää kuluttajahintaindeksin muutosprosenttia, joka määräytyy edellisen vuokravuoden kahdentoista kuukauden keskiarvojen perusteella. Tämä prosentti on yläraja; jos sopimuksessa on sovittu alemmasta prosentista, sovelletaan sitä, ja ylärajan ylittävä sopimusehto on pätemätön siltä osin kuin se ylittää rajan. Asuinvuokrissa aiemmin sovellettu väliaikainen enintään 25:n raja oli voimassa vuokrakausina, jotka uudistettiin 11 kesäkuun 2022 – 1 heinäkuun 2024 välisenä aikana, ja sitä sovellettiin ainoastaan asuinvuokriin. Koska yläraja määräytyy kalenteripäivän sijaan vuokrakauden uudistumispäivän perusteella, sitä sovellettiin koko kyseisen vuokravuoden ajan, jos kausi uudistui 1 heinäkuuta 2024 tai sitä ennen; 2 heinäkuuta 2024 tai sen jälkeen uudistettuihin kausiin sovelletaan yleistä sääntöä.
Voidaanko vuokralainen häätää suoraan, jos hän on antanut sitoumuksen vuokrakohteen tyhjentämisestä?
Jotta vuokrakohteen tyhjentämistä koskevaan sitoumukseen voidaan vedota, sitoumuksen on oltava kirjallinen ja se on annettava vuokrakohteen luovuttamisen jälkeen. Jos vuokralainen ei tyhjennä vuokrakohdetta sitoumuksessa ilmoitettuna päivänä, vuokranantaja voi käynnistää ulosottomenettelyn tai nostaa kanteen yhden kuukauden kuluessa sitoumuksessa ilmoitetusta tyhjentämispäivästä. Jos tämä määräaika ylitetään, vaatimus voidaan hylätä määräajan noudattamatta jättämisen vuoksi. Sitoumuksen pätevyys ja täytäntöönpanokelpoisuus arvioidaan lisäksi erikseen asian olosuhteiden perusteella.
Onko ennen vuokrakannetta pakko kääntyä sovittelijan puoleen?
Vuokrasuhteesta johtuvissa riidoissa sovitteluun hakeutuminen ennen kanteen nostamista on pääsääntöisesti kanteen tutkittavaksi ottamisen edellytys. Myös yhteisomistuksen purkamista koskevat riidat, Kat Mülkiyeti Kanunusta johtuvat riidat ja naapurin oikeutta koskevat riidat kuuluvat samaan soveltamisalaan. Vuokrakohteiden häätämistä koskevat säännökset, joissa käytetään tuomiotta tapahtuvaa ulosottomenettelyä, eivät kuulu tämän soveltamisalan piiriin. Yleisessä tuomioistuimessa ulosottomenettelyssä tehdyn vastustuksen perusteella nostettuun vastustuksen kumoamista ja häätämistä koskevaan kanteeseen tätä poikkeusta ei kuitenkaan sovelleta. Ilman sovitteluun hakeutumista nostettu kanne hylätään prosessinedellytysten puuttumisen vuoksi.
Voiko ulkomaalainen ostaa kiinteistön Alanyasta?
Tämä riippuu henkilön kansalaisuudesta ja kiinteistön oikeudellisesta asemasta. Turkissa ei jokainen ulkomaalainen voi hankkia kiinteistöä; ainoastaan niiden maiden kansalaiset, jotka on määrätty tasavallan presidentin päätöksellä, voivat hankkia sen laillisten rajoitusten puitteissa, eikä tätä luetteloa käytännössä julkaista julkisesti. Maa-aluetta koskeva kolmenkymmenen hehtaarin raja, rajoitus, joka koskee kymmentä prosenttia yksityisomistuksessa olevan piirikunnan pinta-alasta, sekä se, sijaitseeko kiinteistö sotilaallisella kieltoalueella, turva-alueella tai erityisellä turva-alueella, tutkitaan erikseen. On myös otettava huomioon, että jos kiinteistö sijaitsee sotilaallisella kieltoalueella, hankinta ja vuokraus ovat eri järjestelmien alaisia. Henkilöt, jotka ovat Turkin kansalaisia syntymän perusteella ja jotka ovat eronneet kansalaisuudesta eroamisluvalla, sekä heidän jälkeläisensä kolmanteen polveen asti (sinisen kortin haltijat) eivät ole näiden rajoitusten alaisia; laki antaa näille henkilöille samat oikeudet kuin Turkin kansalaisille, eikä se mainitse kiinteistön hankintaa poikkeusten joukossa. Soveltuvuus on arvioitava kiinteistö- ja henkilökohtaisesti ennen hankintaa.
Milloin ja miten vakuus palautetaan?
Asuinhuoneistojen ja katettujen liikehuoneistojen vuokrasopimuksissa vuokralaiselta vaadittava vakuus ei saa ylittää kolmen kuukauden vuokraa. Jos vakuus annetaan rahana tai arvopaperina, sen säilyttämisestä pankissa ja palauttamisesta on erityissäännöksiä; pankki voi palauttaa vakuuden ainoastaan molempien osapuolten suostumuksella, ulosottomenettelyn tultua lopulliseksi tai lainvoimaisen tuomioistuimen päätöksen perusteella. Jos vuokranantaja ei ole kolmen kuukauden kuluessa sopimuksen päättymisestä ilmoittanut pankille nostaneensa kanteen tai aloittaneensa ulosottomenettelyä, pankin on vuokralaisen pyynnöstä palautettava vakuus. Vuokralaisen maksamattomat vuokrat tai sivukulut sekä tavanomaisen käytön ylittäviä vahinkoja koskevat väitteet arvioidaan erikseen; vahingon olemassaolo ja määrä on osoitettava esimerkiksi luovutuspöytäkirjalla, valokuvilla ja kirjeenvaihdolla.
Voinko vuokrata asuntoni lyhytaikaisesti turistitarkoituksiin?
Asuntojen enintään sadan päivän vuokraus katsotaan turistitarkoituksiin tapahtuvaksi vuokraukseksi; kerrallaan yli sata päivää kestävät vuokraukset eivät kuulu turistitarkoituksiin tapahtuvaa vuokrausta koskevan lain soveltamisalaan. Jotta soveltamisalaan kuuluva vuokraus voidaan tehdä, on ennen sopimuksen tekemistä hankittava lupa, ja hakemuksessa on esitettävä päätös, joka on tehty yksimielisesti kaikkien osakkaiden toimesta rakennuksessa, jossa huoneisto sijaitsee. Rakennuksissa, joissa on enemmän kuin kolme huoneistoa, lupa voidaan myöntää enintään kahdellekymmenelleviidelle prosentille huoneistoista saman vuokranantajan nimiin. Luvan hankkimisvelvollisuus kuuluu vuokranantajalle.
Vuokralaisen osalta laki asettaa selvän kiellon: asunnon, joka on vuokrattu käytettäväksi asuntona, vuokraaminen vuokralaisen toimesta omissa nimissään ja lukuunsa kolmansille osapuolille turistitarkoituksiin on kielletty. Siksi ennen lyhytaikaista vuokrausta on tutkittava sekä kiinteistörekisteriote että taloyhtiön hallintosuunnitelma ja osakkaiden päätös.
Asun ulkomailla; miten voin hoitaa Turkissa sijaitsevaa kiinteistöäni koskevat toimet?
Prosessi voidaan hoitaa edustussuhteen kautta. Valtakirjan laatii joko Turkin konsulaatti tai notaari apostillisopimukseen liittyneissä maissa, jolloin siihen on liitettävä apostillimerkintä; maissa, jotka eivät ole sopimuksen osapuolia, notaarin allekirjoituksen on oltava sen viranomaisen vahvistama, jonka alaisuudessa notaari toimii, ja tämän viranomaisen allekirjoitus ja sinetti on edelleen vahvistettava Turkin konsulaatissa. Kiinteistön luovutuksen tai rasitteen asettamisen sekä kanteen nostamisen kaltaisten toimien osalta valtakirjassa on nimenomaisesti mainittava erityiset valtuudet; valtakirjan, joka edellyttää toimia kiinteistörekisterissä, on oltava valokuvallinen.
Sovellettavan lain osalta ei myöskään ole epäselvyyttä: Turkissa sijaitsevan kiinteistön vuokrasopimukseen sovelletaan Turkin lakia, vaikka osapuolet olisivat ulkomaalaisia ja sopimuksessa olisi sovittu toisen maan lain soveltamisesta. Ulkomaille toimitettava tiedoksianto tapahtuu vastaanottajan maan toimivaltaisen viranomaisen kautta, mikä voi pidentää oikeudenkäyntiä huomattavasti. Lisäksi ulkomaisten luonnollisten ja oikeushenkilöiden, jotka nostavat kanteen turkkilaisessa tuomioistuimessa, osallistuvat oikeudenkäyntiin tai ryhtyvät ulosottotoimiin, on pääsääntöisesti asetettava vakuus; tuomioistuin vapauttaa vakuudesta vastavuoroisuusperiaatteen mukaisesti.
Tämän sivun kuvaukset ovat yleistä tiedotusta eivätkä ole oikeudellista näkemystä tai neuvontaa. Koska yksittäisten tapausten olosuhteet vaihtelevat, oikeudellinen arviointi on tehtävä tapauskohtaisesti.
Sivulla olevat tiedot on julkaistu Turkin asianajajaliiton mainontaa koskevan asetuksen mukaisesti tiedottamiseksi toimiston toiminta-aloista ilman, että niiden on tarkoitus merkitä erikoistumista; niiden tarkoituksena ei ole hankkia toimeksiantoja.
Tämän sivun katselu tai yhteydenotto sivulla olevien linkkien tai yhteystietojen kautta ei tarkoita, että asianajajan ja yhteydenottajan välille on syntynyt toimeksiantosuhde tai että toimeksianto olisi otettu vastaan.
Sivun tiedot ja määräajat on laadittu 6 syyskuuta 2026 voimassa olevan lainsäädännön mukaan. Koska lainsäädäntö voi muuttua, määräajat on aina laskettava ajantasaisen lain tekstin perusteella.
Vuokra- ja kiinteistöriitojen oikeudellinen menettely voi vaihdella sopimuksen sisällön, kiinteistön oikeudellisen aseman, osapuolten vaatimusten ja olemassa olevien asiakirjojen mukaan. Tämän vuoksi on tärkeää, että oikeudellinen tilanne selvitetään asianmukaisesti riidan alussa, että tarvittavia määräaikoja seurataan ja että asianmukainen menettelytapa määritetään.
Merve Kartal
Asianajaja