阿拉尼亚房地产律师与房地产法
租赁与不动产争议往往并非仅涉及单一问题。租金数额的确定、合同的解除、租赁物的交付以及押金的返还等问题可能会相互关联地出现；而涉及不动产登记、所有权或共有关系的争议，则构成需要另行评估的技术性领域。
在阿拉尼亚，不动产市场的活跃度以及来自不同国家人士的置业行为，使得此类争议中涉外因素成为常见问题。外国籍业主、居住在国外的权利人、通过授权委托进行的交易以及有关外国人购置不动产的特殊规则，均属需要在此框架内单独考量的范畴。
本页概要阐述了租赁关系引发的主要争议、腾退事由、租金数额的确定以及外国人购置不动产的基本规则。鉴于每起争议的具体情况各异，法律评估应基于具体案情进行。
主要业务领域
租赁与房地产法中的主要争议
租赁关系产生的争议与所有权争议适用不同的法律机制。腾退请求和租金确定可能在同一程序中提出，而如更正土地登记簿记录等请求则构成独立的诉讼标的。
租金及其上涨
续租期内适用的租金增长率以及根据当前条件确定租金金额，是实践中最常见的争议事项之一。当事人之间是否存在书面合同、增长率依据何种标准确定，以及合同中约定的比例是否超过法定上限，均在这一评估中具有重要意义。
确定租金金额的请求，因租赁合同的类型和期限而适用不同的规则。该请求自哪个租期起生效，可能取决于提起诉讼的时间、向对方发出的通知，以及合同中是否存在关于租金增长的规定。
法律除规定租金金额的确定外，也禁止作出对承租人不利的合同变更。如果合同的订立或存续以承租人承担某项非为其利益、且与租赁物使用无直接关联的债务为条件，则与租赁相关联的该合同无效。至于使用费用，除非合同另有约定或存在相反的地方习惯，则承租人应承担暖气、照明和水等费用；承担费用的当事人，经要求，必须向另一方提供证明这些费用的文件副本。对于以外币约定租金的合同，则适用另行规则，且租金的变更须以经过特定期间为条件。
腾退与合同终止
住房及有顶工作场所租赁中，租赁合同的终止须基于法律有限列举的理由。因出租人产生的理由与因承租人产生的理由，适用不同的条件和期限。
所依据的理由、应作出的通知以及提起诉讼的期限，均可能直接影响程序的结果。未在期限内作出通知或提起诉讼，可能导致该请求顺延至下一个租赁期。
将住房用于旅游目的进行短期出租适用另一部法律，这对业主和承租人双方均会产生法律后果。住房出租期限不超过一百天的，视为旅游目的出租；单次出租超过一百天的，不属于该法的适用范围。进行旅游目的出租，必须在签订合同前取得许可证，且申请时必须提交该独立单元所在建筑的全体楼层所有人一致通过的决议。在拥有三个以上独立单元的建筑中，同一出租人名下最多可就占该建筑独立单元总数百分之二十五的独立单元颁发许可证。
对承租人而言，法律后果更为明确：以居住为目的租赁的住房，承租人不得以自己名义并为自身利益将其转租给第三方用于旅游目的，此种行为为法律所禁止。违反该禁令的使用，可能引发因违反合同而终止合同的争议。此外，关于住房及有顶工作场所租赁的保护性规定，不适用于性质上专供临时使用、租赁期限为六个月或更短的不动产。
租赁物状况、保证金与交付
租赁物未能按合同约定交付、使用期间出现的瑕疵、必要维修以及腾退时租赁物的状况，均可能在当事人之间引发争议。
法律就保证金规定了数额上限：对于住宅和有顶盖的营业场所租赁，如合同规定承租人负有提供保证金的义务，则该保证金不得超过三个月的租金金额。如约定以金钱或有价证券作为保证金，则承租人应在未经出租人同意不得提取的前提下，将金钱存入定期储蓄账户，并将有价证券交由银行保管；银行仅在双方同意、强制执行程序确定终结，或依据已生效的法院判决的情况下，方可返还保证金。
返还期限亦由法律规定。出租人如在租赁合同终止后三个月内，未就租赁合同向银行书面通知已对承租人提起诉讼或已启动强制执行或破产程序，则银行应根据承租人的请求返还保证金。
押金的返还、所称租赁物损害是否源于正常使用，以及证明该等损害的交付记录、照片和往来函件等文件，可能具有重要意义。
土地登记与所有权争议
使土地登记符合实际法律状况、与所有权转移相关的法律行为的有效性、共有关系的解除、先买权，以及因不动产被权利人以外的人使用而产生的非法使用赔偿（占用费）请求，均属于本业务领域的范畴。
在此类争议中，土地登记记录、地籍记录、付款凭证以及（如有）合同文本可能具有决定性作用。由于不动产所有权的转移原则上通过在土地登记簿中登记实现，且以转移所有权为目的的合同的有效性须遵循法定形式，因此，私下订立的合同本身并不能转移所有权。
如果基于不合法的登记将不动产转让给善意第三人，该第三人的取得可以依法受到保护；在这种情况下，请求可能转向损害赔偿，而非请求注销不动产登记。由于法律对某些请求规定了特殊期限，且其中部分期限近期发生了变化，因此应针对具体案件并根据现行法律评估应适用的法律途径。
关于先买权，法律规定了具体期限。出售由买受人或出卖人通过公证人通知其他共有人；先买权自向权利人通知出售之日起三个月届满时消灭，且无论如何，自出售之日起一年届满时消灭。该绝对期限已通过 24 年 2025 月的修正从两年缩短为一年；因此不应依据旧来源中的两年期限。同一修正还明确规定，在《国家招标法》范围内进行的出售以及通过强制拍卖进行的出售中，不得行使先买权。放弃先买权必须以正式形式作出，并在土地登记簿上作出注记；在特定出售中放弃行使先买权则须采用书面形式。
逐步流程
租赁纠纷流程如何进行？
初步评估与文件收集
在程序开始时，将一并审查租赁合同、付款记录、不动产登记记录、双方之间的往来通信以及（如有）交付记录。争议究竟源于租赁关系还是所有权关系，将影响可提出的请求，以及对具有审理权限和地域管辖权的法院的确定。
法律对这一区分作出了明确规定。除有关通过无判决强制执行程序腾退租赁不动产的规定外，包括因租赁关系产生的债权诉讼在内，所有涉及相关争议的诉讼，无论诉讼标的金额大小，均由和平民事法院（sulh hukuk mahkemesi）审理；涉及动产、不动产或权利的分割以及共有关系消灭的诉讼，也属于同一法院的审理范围。相反，对于涉及不动产物权或可能导致物权归属发生变更的诉讼，以及涉及不动产占有或留置权的诉讼，不动产所在地法院具有专属管辖权。
这些规则具体产生如下结果：若不动产位于 Alanya 境内，则不动产物权诉讼，例如不动产登记注销及登记之诉和共有关系消灭之诉，应由 Alanya 的法院审理；而因租赁关系产生的争议，无论请求金额大小，均由和平民事法院审理。
催告与调解
某些请求的提出须事先进行书面催告或通知。在因租赁关系产生的争议中，起诉前申请调解是诉讼前提条件。动产和不动产的分割、共有关系的解除、源于《公寓所有权法》的争议以及涉及相邻权的争议同样属于该范围。
关于通过无判决执行程序腾退租赁不动产的规定被排除在该范围之外。然而，这一例外被作狭义解释：通过执行机关进行的腾退执行程序，以及因提出异议而向执行法院请求处理的事项，不属于该范围；但基于同一执行程序在普通法院提起的异议撤销之诉和腾退之诉，因源于租赁关系而须满足调解这一诉讼前提条件。仅仅已经启动执行程序，并不免除调解义务。
调解程序应自调解员被指定之日起三周内完成；在必要情况下，该期限最多可延长一周。自向调解办公室申请之日起至最终记录出具之日止，时效中止且除斥期间不进行；这一点对于保护腾退之诉所规定的一个月期限具有重要意义。相反，申请的时间也具有决定性：根据最高法院的判例实践，就腾退之诉而言，调解申请必须在起诉权产生之后提出，提前提出的申请被认为不能满足诉讼前提条件。
在达成协议的情况下，对于所形成的协议文件，必须取得可执行性批注；关于由当事人、其律师及调解员共同签署的文件无需批注即可具有判决书效力的一般规则，在此不适用。对于涉及不动产的协议文件，应向不动产所在地的民事和平法院（sulh hukuk mahkemesi）申请取得该批注。如果查明未申请调解即提起诉讼，法院将不经任何其他程序，以缺乏诉讼前置条件为由从程序上驳回该诉讼。
诉讼阶段
起诉状中应明确说明请求的法律理由及依据。租金金额的确定、驱逐、债权及损害赔偿请求可能适用不同的程序规则。在审理过程中，可以将证人证言、专家鉴定、可比租金金额以及现场勘验等作为证据予以评估。
属于民事和平法院（sulh hukuk mahkemesi）管辖范围的诉讼和事项适用简易审理程序，该程序在若干方面不同于书面审理程序。答辩期限为起诉状向被告送达之日起两周；如果法院认为在该期限内完成准备工作非常困难或不可能，可以仅给予一次额外期限，且不得超过两周。当事人不得提交对答辩状的答复书和第二答辩状。证据必须随书状一并提出，并注明其所证明的事实。
庭审程序也有所不同。法院在可能的情况下不传唤当事人到庭，而是直接根据案卷作出裁决。在无法根据案卷作出裁决的情况下，案件审理（不包括首次庭审）应在两次庭审内完成，且两次庭审之间的间隔不得超过一个月；如因鉴定程序延长或司法委托调查等必要情况，法官可以确定更长的期限。在确定租金的诉讼中，判决自新租期开始时产生效力的前提是，诉讼须最迟于新租期开始前三十日提起，或在该期限内已向承租人发出书面通知。
判决与执行阶段
判决后，可在法律规定的金额限额范围内提起法律救济。在因租赁关系产生的诉讼中，通常可以提起地区上诉（istinaf），但原则上不得提起终审上诉（temyiz）；仅当租金债权的金额，或在其他租赁诉讼中三个月的租金总额，超过法律规定的限额时，才可以提起终审上诉。由于这些限额每年更新，因此是否可以提起相应的法律救济，应根据具体案件进行评估。
腾退判决的执行和金钱债权的收取通过执行机关进行。是否要求判决终局确定，取决于请求的性质：基于租赁合同的腾退判决以及关于租金债权的判决，可以在判决终局确定之前申请强制执行；而涉及不动产物权的判决——如产权登记撤销与重新登记以及共有关系的解除——在判决终局确定之前不得执行。关于确定租金的判决，按照既定司法实践，也不得在判决终局确定之前申请强制执行。债务人在符合条件的情况下，可以通过提供担保请求暂缓执行。
两个不同的来源
腾退事由
必要性、重建与新所有人
出租人若因自己、配偶、直系卑亲属、直系尊亲属或依法负有扶养义务的其他人的住房或营业场所需要，可在法律规定的条件下提起腾退之诉。因重建或改建租赁物而有必要进行实质性修缮、扩建或变更，且在施工期间无法使用租赁物的，也构成独立的腾退事由。定期租赁合同的诉讼应自期限届满之日起一个月内提起；不定期租赁合同的诉讼，则应在遵守一般规定所确定的解除期间及解除通知期限而确定的日期起一个月内提起。
后来取得租赁物的新所有权人，若因自己或法律规定的近亲属的住房或营业场所需要，可在取得之日起一个月内向承租人发出书面通知，并可在取得之日起六个月后提起诉讼。该一个月的通知期限属于有效要件；如果未发出通知，新所有权人只能在合同期限届满之日起一个月内提起诉讼。
定期租赁合同期限届满本身并不单独赋予出租人腾退请求权。对于住房及有屋顶营业场所的租赁，出租人不得仅以合同期限届满为由终止合同；除非承租人在期限届满前至少十五日发出通知，否则合同将以相同条件逐年续展。但是，在十年续展期间届满后，出租人可以在其后每个续展年度届满前至少三个月发出书面通知，无需说明任何理由即可终止合同。该十年期限是叠加在合同初始期限之上的续展期限；仅自合同订立之日起满十年并不足以产生该法律后果。
因需要而腾退的不动产，在没有正当理由的情况下，三年内不得出租给原承租人以外的其他人。对于因重建或改建而腾退的不动产，原承租人享有按照改建后的状况及新的租金条件优先承租的权利。违反上述规则的出租人，应向原承租人支付赔偿，赔偿金额不得低于最后一个租赁年度已支付的一年租金。
承诺、两次有正当理由的催告与迟延履行
承租人在租赁物交付后书面作出的腾退承诺，若在承诺的日期未腾退租赁物，可作为腾退请求的依据。该承诺须为书面形式，且须在租赁物交付后作出。出租人须自承诺的腾退日期起一个月内启动强制执行程序或提起诉讼；该期限并非自承诺书签署之日起算，而是自承诺的腾退日期起算。
承租人因未支付租金而导致两次有正当理由的书面催告，在特定条件下也可构成腾退理由。对于不满一年的租赁合同，须在租赁期限内发生两次有正当理由的催告；对于一年期及以上的租赁合同，则须在一个租赁年度或超过一个租赁年度的期间内发生两次有正当理由的催告，并须遵守法律规定的起诉期限。
如果承租人或与其共同居住的配偶在同一县或城镇的市政边界内拥有适于居住的住房，且出租人在订立合同时并不知道这一情况，也可能在符合法律规定条件的情况下提起驱逐诉讼。该理由仅可适用于住宅租赁，不适用于商业场所租赁。
如果承租人未支付到期租金或附带费用，出租人可以书面给予支付期限。对于住宅和有屋顶的商业场所租赁，该期限至少为三十天，自书面通知送达之日的次日起开始计算。如果未在期限内付款，则可能进入合同解除和驱逐程序。
务必注意不要错过驱逐诉讼规定的一个月期限。如果出租人最迟在起诉期限内以书面形式告知承租人其将提起诉讼，则起诉期限视为延长一个租赁年度。对于住宅和有屋顶的商业场所租赁，解除通知的有效性还取决于是否以书面形式作出。
租金与调整
租金金额的确定与上调
关于住宅和带屋顶的营业场所租赁，在续租期间适用的租金上调存在法定上限。双方关于租金上调的约定，在不超过上一租赁年度消费者价格指数按十二个月平均值计算的变动率的前提下有效。该规则也适用于租期超过一年的租赁合同。
该比率是上限，并非自动适用的固定上调比率。若合同中约定了较低的比率，则适用该比率。若约定的比率高于法定上限，合同条款并非完全无效，仅超出部分无效，租金上调最多适用至法定上限。若合同中未约定任何上调条款，则该比率不会自动转化为指数比率；在不超过该比率的前提下，法院会根据租赁物的状况，依公平原则确定租金金额。
住宅租赁中临时适用的百分之 25 的上调上限，通过两项单独的临时规定，对 11 六月 2022 至 1 七月 2024 期间内续租的租赁期限有效。此规定仅涵盖住宅租赁，不适用于营业场所租赁。由于该上限取决于租赁期限续租的日期而非日历日期，对于在 1 七月 2024 或之前续租的期限，该上限在相关租赁年度内持续适用。对于在 2 七月 2024 及之后续租的期限，则重新适用一般规则，且该规定的期限未被延长。
关于确定租金金额的诉讼可以随时提起。然而，就法院确定的金额自哪个租赁期间起生效而言，诉讼提起日期、向承租人作出的书面通知，以及合同中是否规定应在新的租赁期间提高租金，均具有重要意义。此处所述期间并非提起诉讼的期限，而是判决自新的租赁期间开始起产生效力的条件。
对于期限超过五年的租赁合同，或者在五年期满后续订的租赁合同，以及此后每个五年期届满时，法官应综合考量消费者价格指数十二个月平均值的变动率、租赁物的状况和同类租金，确定符合公平原则的租金金额。在此评估中，指数变动率并非上限，而只是考量因素之一；因此，所确定的租金金额可能高于该指数变动率。
除租金金额和附加费用外，不得向承租人施加其他付款义务。租金未按时支付时，合同中约定应支付违约金或后续租金提前到期的条款无效。
对于约定以外币支付租金的合同，适用一项特别规则：在不影响《关于保护土耳其货币价值法》相关规定的前提下，五年期满前不得变更租金金额。五年期满后确定租金金额时，还应考虑外币价值的变动。关于履行过分困难的一般规定不受该限制的影响。
合同订立后出现当事人无法预见的特殊情况，致使合同平衡受到过度破坏的，可在法律规定的条件范围内，另行考虑对租赁合同进行调整。由于该途径的适用条件受到严格解释，通货膨胀的每次上涨本身并不构成调整事由。
国际案件
外国人购置不动产
外国自然人在土耳其购置不动产，须根据其国籍及法律限制确定是否可行。购置前还应对不动产的性质、所在地区及土地登记簿中的限制进行评估。
取得条件与限制
并非所有外国人都能在土耳其取得不动产。根据《土地登记法》，只有属于总统确定的国家之国籍的外国自然人，在遵守法定限制的前提下，才能在土耳其取得不动产和有限物权。法律仅规定该名单由总统确定，未提及是否予以公布；实践中该名单并未公开，某人是否因其国籍而具备取得资格，需向地籍登记局逐一查询。对于拥有多重国籍的人，法律也未规定应以哪个国籍为准，实践中一般认为，应以赋予其最少取得权利的国籍为准。
一名外国自然人可以取得的不动产以及独立且具有永久性质的有限物权，其总面积在全国范围内不得超过三十公顷，且不得超过可成为私有财产的县区总面积的百分之十。当县区层面的比例达到上限时，该县区不得再进行新的取得；在需求集中的县区，这种情况在实践中可能构成办理障碍，因此在交易前向相关地籍登记局进行确认十分重要。
这些限制会在土地登记手续办理过程中接受审查。违反法律取得的不动产，如在财政部规定的不超过一年的期限内，所有人未将其处置，则该不动产将被处置并折价变现，所得价款支付给权利人。因此，在取得不动产之前核查相关情况十分重要。
不应忽视的是，这些限制并非适用于所有外国国籍人士。因出生而取得土耳其公民身份、后经许可退出土耳其国籍而丧失土耳其公民身份者及其三亲等以内的直系卑亲属，除法律所列举的例外情形外，继续享有与土耳其公民同等的权利；这些例外情形中不包括取得不动产。就实务中被称为蓝卡持有人的上述人士而言，国别名单、三十公顷以及县级行政区总面积百分之十的限制，及与之相关的清算后果，均不适用。土地登记法在其关于外资公司的条文中，也从字面上将上述人士排除在适用范围之外。
军事禁区与安全区
不动产位于军事禁区或安全区内，会对取得和租赁产生影响；但相关制度因区域类型而异，并非每个区域都存在绝对禁止。在二级陆地军事禁区，外国自然人和法人不得取得不动产，且这一禁令不附随许可机制。租赁则适用单独的制度：在同一区域，外国人未经许可不得租赁不动产——即租赁并非绝对禁止，而是须经许可。对于在当地执行职务的外籍文职人员，许可由省政府在征求驻军指挥部意见后核发；对于在当地执行职务的外籍军人，许可由总参谋部核发。
在一级陆地及海上军事禁区，制度有所不同：原则上，区域内的不动产须征收；这并非仅针对外国人的取得禁令，而是对所有权的普遍终止。但法律并未将此规则绝对化：沿陆地边界线及海岸设立的一级陆地军事禁区，征收并非强制。法律还规定，对于未予征收的不动产，本地居民利用的细则由条例另行确定。对于沿海地区的不动产，这一例外可能具有决定性，因此应分别查明不动产所在区域类型以及是否已实施征收。至于军事安全区，相关法律中并无针对外国人的取得或租赁禁令。此外，对于因邻近军事禁区或其他战略原因而确定的区域，总统可以决定外国人不得取得不动产，且未经许可不得租赁；此类区域中的限制仅在存在相应决定时生效。
对于在土耳其设立的外资公司而言，适用的制度并非禁止，而是许可：这些公司取得位于军事禁区、军事安全区及上述战略区域内的不动产所有权，须经总参谋部或其授权的司令部许可；取得位于特别安全区域内的不动产，则须经不动产所在地省政府许可；评估时以该项取得是否符合国家安全为准。该许可制度涉及所有权取得——对于租赁或转让，并未另行规定须取得省政府许可。
军事禁区、军事安全区和战略区域的地图及坐标数据由国防部报送土地登记与地籍总局；特别安全区域的相关信息则由内政部报送。土地登记事务根据这些信息办理。因此，不动产是否位于上述区域内，原则上可向土地登记处核查。尽管如此，仍应在签订不动产买卖承诺合同或支付预付款之前，检查土地登记簿中是否存在妨碍外国人取得不动产或要求取得许可的限制。
土地登记流程与所需文件
在常规不动产购买中，对外国自然人而言，无需提供不动产评估报告，这一点并非由法律规定，而是由相关行政规定确定；因此，在办理手续前，应向土地登记处确认现行做法。以取得土耳其公民身份为目的的不动产取得适用另一程序，不在本页范围内。
在购买未建成不动产的情况下，法律还规定了额外的义务：外国籍自然人以及依照外国国家法律设立并具有法人资格的商业公司，必须在两年内将其拟在所购买的未建成不动产上开发的项目提交相关部委批准。相关部委在确定项目的开工和完工期限后批准该项目，并将其发送至不动产所在地的地籍局，以便登记在土地登记簿的声明栏中；相关部委负责监督项目是否在规定期限内实施。未在规定期限内向相关部委提出申请，或未在规定期限内实施项目，均属于法律规定应予清算的情形。
与此相对，对于与土耳其共和国不存在公民身份联系的人通过购买方式取得不动产，其付款义务须以外币履行，且该外币须在办理土地登记手续前通过银行出售给中央银行。银行出具的外汇购买凭证将提交给地籍局，官方契约中作为规费计征依据的价值将根据该凭证所载的土耳其里拉金额确定。现金支付以及在外汇兑换机构进行的交易均不被接受。
办理土地登记手续时，还需提交身份证或护照（如非以拉丁字母书写，须附译文）、身份信息申报表、照片、显示不动产评估价值的市政证明、强制性地震保险单以及外国人身份号码。若有任何一方不懂土耳其语，司法委员会授权的宣誓翻译必须在场。若通过代理办理，则需提供依法出具的授权委托书。
远程办理的交易
居住在国外的业主
不动产位于土耳其但居住在国外的业主，可以通过委托关系办理租赁事务、在发生争议时跟进相关程序，并在必要时提起诉讼。
位于土耳其的不动产的租赁合同，即使当事人为外国国籍且合同中约定适用其他国家的法律，仍适用土耳其法律；涉及不动产或其使用的合同，适用不动产所在地国家的法律。因此，关于租金涨幅限制、腾退事由和押金的强制性规定，也适用于外国业主与外国租客之间的关系。对于涉及不动产物权的诉讼，不动产所在地法院具有专属管辖权，外国法院就此作出的判决不会在土耳其通过承认或执行程序产生效力。
在国外办理的委托书，其形式根据办理所在国及拟办理的事务不同而有所差异。委托书要么由土耳其共和国领事馆办理，要么在《海牙认证公约》缔约国由公证人办理并附有附加证明书；在非缔约国，则须由公证人所属的主管机关认证其签名，再由该地的土耳其领事馆认证该主管机关的签名和印章。对于不动产转让或设定权利负担以及提起诉讼等事务，委托书中必须明确载明特别授权；需要在土地登记处办理手续的委托书必须附有照片。若委托书内容不完整，土地登记处可能不予接受。
送达程序对于居住在国外的当事人而言，适用不同于国内法常规送达的程序。送达原则上通过收件人所在国的主管机关进行；若收件人为土耳其公民，也可通过土耳其共和国大使馆或领事馆进行。由于包含庭审日期的文件必须在开庭前一定时间送达外国机关，因此这可能会显著影响程序的时长。若已在土耳其指定代理人，则在无需将送达文书寄往国外的情况下，可以避免这些延误的发生。
此外，在土耳其法院提起诉讼、参加诉讼或进行强制执行程序的外国自然人和法人，必须提供由法院确定的担保，以支付诉讼和执行费用以及对方的损害赔偿。法院根据对等原则免除担保义务。也就是说，规则是提供担保，例外是基于对等原则的豁免。
评估标准
租赁与房地产法相关程序的评估标准
租赁与房地产争议的处理路径，需根据合同内容、不动产的法律状况以及当事人的请求加以确定。在初步评估阶段，可将现有文件、期限以及争议的涉外联系一并纳入考量。
腾退请求所依据的事由、租金确定请求自何时起产生效力，以及调解阶段应如何推进，均需结合具体案件逐一评估。
在涉及外籍业主或承租人的案件中，取得不动产的限制、外国文件的使用、国际送达以及委托代理关系尤为关键。
本律师事务所的业务领域涵盖因租赁关系及不动产所有权所产生的争议。如需提出会面请求，可通过联系页面与我们取得联系。
常见问题
常见问题
租金涨幅依据什么比例确定？
住宅和带顶棚的营业场所租赁中，为续租期间约定的租金涨幅不得超过上一租赁年度消费者价格指数按十二个月平均值计算的变动率。该比例为上限；若合同约定了较低的涨幅，则适用该较低涨幅；超过上限的约定在超出部分范围内无效。在住宅租赁中，过去适用的临时性 25 的上限，仅在 11 6月 2022 至 1 7月 2024 期间续租的租期内有效，并且仅适用于住宅租赁。由于该上限取决于租赁期续期的日期，而非日历日期，因此，对于在 1 7月 2024 或之前续期的租期，该上限在相应租赁年度内继续适用；对于在 2 7月 2024 及之后续期的租期，适用一般规则。
承租人已出具腾退承诺书时，是否可以直接被强制腾退？
要依据腾退承诺书主张权利，承诺书须为书面形式，且须在租赁物交付之后作出。承租人未在承诺的日期腾空不动产的，出租人可自承诺的腾空日期起一个月内启动强制执行程序或提起诉讼。逾期未行使该权利的，请求可能因期限问题被驳回。承诺书的效力与可执行性，还须结合具体案件的情形另行评估。
提起租赁诉讼前是否必须先进行调解？
在因租赁关系产生的争议中，提起诉讼前申请调解原则上属于诉讼前置条件。共有物分割、因《公寓所有权法》产生的争议以及相邻权争议亦属同一范围。关于通过无执行依据的强制执行程序腾退租赁不动产的规定不在该范围之内；但是，在强制执行程序中提出异议后向普通法院提起的异议之诉及腾退之诉，不适用该例外。未经申请调解而提起的诉讼，将因程序问题被驳回。
外国国籍人士可以在Alanya购置不动产吗？
此种情况取决于当事人的国籍及不动产的法律状况。在土耳其，并非任何外国人均可取得不动产；只有总统决定所确定国家的公民，才能在法定限制范围内取得，且实践中该名单并未向公众公布。全国范围内三十公顷的限制、涉及可成为私人所有权标的的县域面积百分之十的限制，以及不动产是否位于军事禁区、安全区或特别安全区内，均须另行审查。如不动产位于军事禁区内，还应注意取得与租赁须适用不同的制度。因出生而具有土耳其公民身份、后经退出许可而丧失公民身份者，及其三亲等以内的直系卑亲属（蓝卡持有者），则不适用上述限制；法律使该等人员同样享有赋予土耳其公民的权利，且未将不动产取得列入例外情形。适格性应在取得之前，按不动产及当事人分别进行评估。
押金何时以及如何返还？
在住宅及有屋顶的营业场所租赁中，向承租人要求的担保不得超过三个月租金金额。担保以现金或有价证券形式提供的，有关于其在银行保管及返还的特别规定；银行仅可经双方当事人同意、执行程序确定，或依据已生效的法院裁判返还担保。出租人未在合同终止后三个月内将其已提起诉讼或已启动执行程序一事通知银行的，银行须依承租人的请求返还担保。承租人未付租金或附加费用的债务，以及超出通常使用范围的损害主张，另行予以评估；损害的存在及数额应通过交接笔录、照片及往来函件等证据予以证明。
我可以将住宅用于旅游目的短期出租吗？
住宅出租期限最长为一百日的，视为旅游目的出租；一次性出租超过一百日的，不属于旅游目的出租相关法律的适用范围。要进行属于适用范围的出租，必须在订立合同之前取得许可证，且申请时须提交该独立单元所在建筑物全体业主一致通过的决议。在由三个以上独立单元组成的建筑物中，同一出租人名下最多可为其百分之二十五比例的独立单元签发许可证。取得许可证的义务由出租人承担。
就承租人而言，法律则设有明确禁止：以居住为目的承租的住宅，承租人不得以自己名义并以自己的账户将其以旅游为目的出租给第三人。因此，在进行短期出租之前，必须审查不动产登记记录、管理计划以及业主决议。
我居住在国外；我如何处理与我在土耳其的不动产相关的事务？
相关程序可通过委托代理关系推进。授权委托书或者由土耳其领事馆出具，或者由《取消外国公文书认证要求的公约》（海牙认证公约）缔约国的公证人出具并附有海牙认证批注；在非缔约国，公证人的签名须经其所属主管机关认证，且该机关签名与印章还须经土耳其领事馆认证。就不动产的转让或设定权利负担以及提起诉讼等事项而言，授权委托书中须明确载明特别授权；需要在不动产登记机构办理手续的授权委托书须附有照片。
在准据法方面同样不存在疑问：位于土耳其的不动产的租赁合同，即使当事人为外国国籍且合同中约定了适用其他国家法律，仍适用土耳其法律。向境外送达文书因须通过收件人所在国的主管机关进行，可能明显延长审理期限。此外，在土耳其法院提起诉讼、参加诉讼或申请强制执行的外国自然人和法人，原则上须提供担保；法院依据对等原则决定免除担保。
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租赁与房地产争议中应采取的法律途径，可能因合同内容、不动产的法律状况、当事人的诉求以及现有文件的不同而有所差异。因此，在争议初期正确认定法律状况、跟踪必要期限并确定适当的救济途径，具有重要意义。
Merve Kartal
律师