Adwokat specjalizujący się w nieruchomościach w Alanyi i prawo nieruchomości
Spory dotyczące najmu i nieruchomości często nie ograniczają się do jednej kwestii. Kwestie takie jak ustalenie wysokości czynszu, rozwiązanie umowy, wydanie przedmiotu najmu i zwrot kaucji mogą pojawić się w powiązaniu ze sobą; spory dotyczące wpisu w rejestrze tytułu własności, własności lub współwłasności stanowią natomiast odrębną dziedzinę techniczną, która wymaga osobnej oceny.
Ożywienie rynku nieruchomości w Alanyi oraz nabywanie nieruchomości przez osoby z różnych krajów powodują, że element zagraniczny często występuje w sporach z tego zakresu. Właściciele będący cudzoziemcami, uprawnieni mieszkający za granicą, czynności prowadzone na podstawie pełnomocnictwa oraz szczególne zasady nabywania nieruchomości przez cudzoziemców to zagadnienia, które również wymagają odrębnego omówienia.
Na tej stronie ogólnie przedstawiono główne spory wynikające ze stosunku najmu, podstawy eksmisji, ustalanie wysokości czynszu oraz podstawowe zasady nabywania nieruchomości przez cudzoziemców. Ponieważ warunki każdego sporu są inne, ocena prawna powinna być dokonana na podstawie konkretnego przypadku.
Główne obszary praktyki
Główne spory w prawie najmu i nieruchomości
Spory wynikające ze stosunku najmu oraz spory dotyczące własności podlegają odmiennym reżimom prawnym. Żądanie eksmisji i ustalenie wysokości czynszu najmu mogą pojawić się w tym samym postępowaniu, natomiast żądania takie jak sprostowanie wpisu w rejestrze tapu stanowią odrębny przedmiot powództwa.
Czynsz najmu i jego podwyżka
W kolejnych okresach najmu wysokość podwyżki oraz ustalenie wysokości czynszu najmu zgodnie z aktualnymi warunkami należą do najczęściej występujących w praktyce kwestii spornych. W tej ocenie istotne znaczenie ma to, czy między stronami została zawarta umowa w formie pisemnej, według jakiego kryterium dokonywana jest podwyżka oraz czy uzgodniona w umowie stawka nie przekracza ustawowego limitu.
Żądanie ustalenia wysokości czynszu najmu podlega różnym zasadom w zależności od rodzaju i okresu obowiązywania umowy najmu. Okres najmu, od którego żądanie wywoła skutek, może być różny w zależności od momentu wniesienia powództwa, zawiadomienia drugiej strony oraz tego, czy umowa zawiera postanowienie dotyczące podwyżki.
Ustawa zakazuje również, poza ustaleniem wysokości czynszu najmu, dokonywania zmian umowy na niekorzyść najemcy. Jeżeli zawarcie albo kontynuowanie umowy uzależniono od zaciągnięcia przez najemcę zobowiązania, które nie przynosi mu korzyści i nie pozostaje w bezpośrednim związku z korzystaniem z przedmiotu najmu, umowa powiązana z najmem jest nieważna. W zakresie kosztów korzystania zasadą jest, że najemca ponosi koszty takie jak ogrzewanie, oświetlenie i woda, chyba że w umowie przewidziano inaczej albo istnieje odmienny zwyczaj miejscowy. Strona ponosząca te koszty jest obowiązana, na żądanie, przekazać drugiej stronie po jednym egzemplarzu dokumentów potwierdzających te koszty. W umowach, w których czynsz najmu ustalono w walucie obcej, obowiązuje odrębna zasada, a możliwość zmiany wysokości czynszu jest uzależniona od upływu określonego czasu.
Opróżnienie lokalu i zakończenie umowy
Zakończenie umowy najmu lokali mieszkalnych i lokali użytkowych zadaszonych opiera się na przyczynach wyczerpująco wymienionych w ustawie. Przyczyny leżące po stronie wynajmującego oraz przyczyny leżące po stronie najemcy podlegają odmiennym warunkom i odmiennym terminom.
To, na jaką przyczynę się powołamy, jakie zawiadomienia należy złożyć oraz w jakim terminie należy wytoczyć powództwo, może bezpośrednio wpłynąć na wynik postępowania. Zawiadomienie złożone po terminie lub niewytoczenie powództwa w terminie może spowodować, że roszczenie będzie można dochodzić dopiero w następnym okresie najmu.
Krótkoterminowy najem lokalu mieszkalnego w celach turystycznych podlega odrębnej ustawie i rodzi skutki zarówno dla właściciela, jak i dla najemcy. Najem lokali mieszkalnych na okres nie dłuższy niż sto dni jest uznawany za najem w celach turystycznych; najem na okres dłuższy niż sto dni w ramach jednej umowy pozostaje poza zakresem zastosowania tej ustawy. Aby prowadzić najem w celach turystycznych, przed zawarciem umowy należy obowiązkowo uzyskać zezwolenie, a do wniosku należy dołączyć uchwałę podjętą jednomyślnie przez wszystkich właścicieli lokali w budynku, w którym znajduje się dany lokal wyodrębniony. W budynkach obejmujących więcej niż trzy lokale wyodrębnione zezwolenie może być wydane na nie więcej niż dwadzieścia pięć procent lokali wyodrębnionych przypadających na tego samego wynajmującego.
W odniesieniu do najemcy skutek jest bardziej kategoryczny: ustawowo zabronione jest oddawanie przez najemcę osobom trzecim, na własny rachunek i we własnym imieniu, lokalu mieszkalnego wynajętego w celu wykorzystywania go jako miejsca zamieszkania, z przeznaczeniem na cele turystyczne. Korzystanie z lokalu w sposób sprzeczny z tym zakazem może także prowadzić do sporu dotyczącego zakończenia umowy z powodu jej naruszenia. Ponadto przepisy ochronne dotyczące najmu lokali mieszkalnych i lokali użytkowych zadaszonych nie mają zastosowania do najmu nieruchomości przeznaczonych ze względu na swój charakter do użytku tymczasowego, jeżeli okres najmu wynosi sześć miesięcy lub mniej.
Stan przedmiotu najmu, kaucja i wydanie
Niewydanie przedmiotu najmu zgodnie z umową, wady ujawnione w trakcie korzystania, naprawy konieczne oraz stan przedmiotu najmu w chwili opróżnienia mogą wywołać spór między stronami.
Ustawa określa liczbowy limit zabezpieczenia: jeżeli w umowie najmu lokalu mieszkalnego lub zadaszonego lokalu użytkowego nałożono na najemcę obowiązek ustanowienia zabezpieczenia, zabezpieczenie to nie może przekroczyć równowartości trzymiesięcznego czynszu. Jeżeli postanowiono, że zabezpieczenie ma być wniesione w pieniądzu lub w papierach wartościowych, najemca składa pieniądze na terminowym rachunku oszczędnościowym bez możliwości ich wypłaty bez zgody wynajmującego, a papiery wartościowe deponuje w banku; bank może zwrócić zabezpieczenie wyłącznie za zgodą obu stron, po uprawomocnieniu się postępowania egzekucyjnego albo na podstawie prawomocnego orzeczenia sądu.
W ustawie uregulowano również termin zwrotu. Jeżeli wynajmujący w ciągu trzech miesięcy od zakończenia umowy najmu nie zawiadomi banku na piśmie o wniesieniu przeciwko najemcy powództwa związanego z umową najmu albo o wszczęciu postępowania egzekucyjnego lub upadłościowego, bank jest zobowiązany zwrócić zabezpieczenie na żądanie najemcy.
Zwrot kaucji, ustalenie, czy szkody powstałe w przedmiocie najmu wynikają ze zwykłego użytkowania, oraz wykazanie tych szkód mogą mieć istotne znaczenie; pomocne mogą być w tym protokół zdawczo-odbiorczy, fotografie i korespondencja.
Spory dotyczące rejestru nieruchomości i własności
Doprowadzenie wpisu w rejestrze nieruchomości do zgodności z rzeczywistym stanem prawnym, ważność czynności dotyczących przeniesienia własności, zniesienie współwłasności, prawo pierwokupu oraz roszczenia o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie (ecrimisil) z powodu korzystania z nieruchomości przez osoby nieuprawnione są w tym zakresie przedmiotem oceny.
W tego rodzaju sporach decydujące znaczenie mogą mieć wpisy w rejestrze nieruchomości, protokoły katastralne, dokumenty płatności oraz, w stosownych przypadkach, treść umów. Ponieważ przeniesienie własności nieruchomości następuje co do zasady przez wpis do rejestru nieruchomości, a ważność umów mających na celu przeniesienie własności zależy od zachowania formy urzędowej, umowy sporządzone poza tą formą same w sobie nie przenoszą własności.
Jeżeli nieruchomość została przeniesiona na osobę trzecią działającą w dobrej wierze na podstawie wadliwego wpisu, nabycie przez tę osobę może być chronione przez prawo; w takiej sytuacji roszczenie może dotyczyć nie unieważnienia wpisu w księdze wieczystej, lecz odszkodowania. Ponieważ dla niektórych roszczeń ustawa przewiduje szczególne terminy, a część z tych terminów została niedawno zmieniona, wybór właściwej drogi prawnej powinien być oceniany w odniesieniu do konkretnego stanu faktycznego i na podstawie aktualnych przepisów.
W odniesieniu do prawa pierwokupu ustawa przewiduje konkretne terminy. O dokonanej sprzedaży kupujący lub sprzedający zawiadamia pozostałych współuprawnionych za pośrednictwem notariusza; prawo pierwokupu wygasa po upływie trzech miesięcy od dnia zawiadomienia uprawnionego o sprzedaży, a w każdym razie po upływie roku od sprzedaży. Ten bezwzględny termin został skrócony z dwóch lat do jednego roku na mocy zmiany z dnia 24 grudnia 2025; dlatego nie należy opierać się na dwuletnim terminie zawartym w starszych źródłach. Tą samą zmianą wyraźnie uregulowano również, że prawa pierwokupu nie można wykonać w przypadku sprzedaży przeprowadzanych na podstawie ustawy o przetargach państwowych ani sprzedaży w drodze licytacji przymusowej. Zrzeczenie się prawa pierwokupu wymaga formy urzędowej i wpisu do księgi wieczystej; rezygnacja z wykonania prawa pierwokupu przy konkretnej sprzedaży podlega natomiast formie pisemnej.
Proces krok po kroku
Jak przebiega postępowanie w sporze dotyczącym najmu?
Wstępna ocena i zebranie dokumentów
Na początku procesu analizuje się łącznie umowę najmu, dokumenty potwierdzające płatności, wpis do księgi wieczystej, korespondencję między stronami oraz, jeśli istnieje, protokół przekazania. To, czy spór wynika ze stosunku najmu, czy z własności, wpływa na roszczenia, które można podnieść, oraz na określenie sądu właściwego rzeczowo i miejscowo.
Ten podział ma wyraźną podstawę w ustawie. Z wyjątkiem przepisów dotyczących opróżnienia wynajmowanej nieruchomości w drodze egzekucji bez tytułu wykonawczego, w sprawach obejmujących wszystkie spory wynikające ze stosunku najmu, w tym także sprawy o wierzytelności, niezależnie od wartości przedmiotu sporu właściwy jest sąd cywilny pokoju (sulh hukuk mahkemesi); do tego samego sądu należą również sprawy dotyczące podziału rzeczy ruchomej lub nieruchomości albo prawa oraz zniesienia współwłasności. Natomiast w sprawach dotyczących prawa rzeczowego na nieruchomości lub mogących prowadzić do zmiany podmiotu tego prawa, a także w sprawach dotyczących posiadania nieruchomości albo prawa zatrzymania, wyłącznie właściwy jest sąd miejsca położenia nieruchomości.
Te zasady prowadzą konkretnie do następującego wyniku: jeżeli nieruchomość znajduje się w granicach Alanya, sprawy dotyczące praw rzeczowych do nieruchomości, takie jak powództwa o unieważnienie wpisu i wpis do księgi wieczystej oraz zniesienie współwłasności, rozpatrują sądy w Alanya; natomiast w sporach wynikających ze stosunku najmu właściwy jest sąd cywilny pokoju (sulh hukuk mahkemesi), niezależnie od żądanej kwoty.
Wezwanie i mediacja
W celu dochodzenia niektórych roszczeń wymagane jest uprzednie pisemne wezwanie lub zawiadomienie. W sporach wynikających ze stosunku najmu natomiast skierowanie sprawy do mediacji przed wytoczeniem powództwa stanowi warunek dopuszczalności powództwa. Podział rzeczy ruchomych i nieruchomości oraz zniesienie współwłasności, spory wynikające z ustawy o własności lokali, a także spory dotyczące prawa sąsiedzkiego objęte są tym samym zakresem.
Przepisy dotyczące eksmisji z wynajmowanych nieruchomości w drodze postępowania egzekucyjnego bez tytułu wykonawczego zostały wyłączone z tego zakresu. Wyjątek ten jest jednak interpretowany wąsko: postępowanie eksmisyjne prowadzone za pośrednictwem organu egzekucyjnego oraz żądania kierowane do sądu egzekucyjnego w następstwie sprzeciwu pozostają poza zakresem, natomiast powództwo o uchylenie sprzeciwu i o eksmisję, wytoczone przed sądem powszechnym na podstawie tego samego postępowania egzekucyjnego, jako wynikające ze stosunku najmu podlega warunkowi mediacji. Samo wszczęcie postępowania egzekucyjnego nie uchyla obowiązku mediacji.
Postępowanie mediacyjne kończy się w terminie trzech tygodni od wyznaczenia mediatora; termin ten w uzasadnionych przypadkach można przedłużyć maksymalnie o tydzień. Od złożenia wniosku w biurze do dnia sporządzenia protokołu końcowego bieg przedawnienia ulega zawieszeniu, a terminy zawite nie biegną; ma to znaczenie dla zachowania przewidzianych dla powództw o eksmisję terminów jednomiesięcznych. Z drugiej strony decydujący jest również moment złożenia wniosku: zgodnie z orzecznictwem Yargıtay w odniesieniu do powództw o eksmisję wymagane jest złożenie wniosku o mediację po powstaniu prawa do wytoczenia powództwa, a wniosek złożony zbyt wcześnie nie spełnia warunku dopuszczalności powództwa.
W przypadku zawarcia porozumienia uzyskanie klauzuli wykonalności dla sporządzonego dokumentu ugody jest w tych sporach obowiązkowe; ogólna zasada, zgodnie z którą dokument podpisany wspólnie przez strony, ich adwokatów oraz mediatora uważa się za mający moc wyroku bez konieczności uzyskania klauzuli, nie ma tu zastosowania. W przypadku dokumentów ugody dotyczących nieruchomości klauzulę uzyskuje się od sądu cywilnego pokoju właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości (sulh hukuk mahkemesi). Jeżeli natomiast okaże się, że pozew wniesiono bez uprzedniego wystąpienia do mediatora, sąd, nie podejmując żadnych czynności, odrzuca pozew z powodu braku przesłanki procesowej.
Etap postępowania sądowego
W pozwie należy jasno wskazać podstawę prawną i uzasadnienie żądania. Żądania ustalenia wysokości czynszu, opróżnienia lokalu, zapłaty oraz odszkodowania mogą podlegać odmiennym przepisom proceduralnym. W postępowaniu mogą być oceniane takie dowody, jak zeznania świadków, opinia biegłego, porównywalne stawki czynszu oraz oględziny sądowe.
W sprawach i czynnościach należących do właściwości sądu cywilnego pokoju (sulh hukuk mahkemesi) stosuje się uproszczony tryb postępowania, który w kilku punktach różni się od trybu pisemnego. Termin na złożenie odpowiedzi wynosi dwa tygodnie od doręczenia pozwanemu pozwu; jeżeli przygotowanie odpowiedzi w tym terminie jest bardzo utrudnione lub niemożliwe, sąd może jednorazowo udzielić dodatkowego terminu nieprzekraczającego dwóch tygodni. Strony nie mogą składać pisma zawierającego odpowiedź na odpowiedź ani drugiego pisma z odpowiedzią. Dowody należy zgłosić wraz z pismami procesowymi, wskazując, na jaką okoliczność faktyczną są powoływane.
Także przebieg rozprawy jest odmienny. Sąd, w miarę możliwości, rozstrzyga sprawę na podstawie akt, bez wzywania stron na rozprawę. Jeżeli wydanie rozstrzygnięcia w ten sposób nie jest możliwe, postępowanie dowodowe, z wyjątkiem pierwszej rozprawy, kończy się na dwóch rozprawach, a przerwa między nimi nie może być dłuższa niż jeden miesiąc; w sytuacjach wymagających takiego przedłużenia, takich jak przedłużające się badanie przez biegłego lub przeprowadzenie czynności w drodze pomocy sądowej, sędzia może wyznaczyć dłuższy termin. W sprawie o ustalenie wysokości czynszu skuteczność orzeczenia od początku nowego okresu zależy natomiast od tego, czy powództwo zostało wytoczone najpóźniej trzydzieści dni przed rozpoczęciem nowego okresu albo czy w tym terminie najemca został pisemnie zawiadomiony.
Etap orzeczenia i egzekucji
Po wydaniu orzeczenia wniesienie środków odwoławczych jest możliwe w granicach kwotowych określonych w ustawie. W sprawach wynikających ze stosunku najmu apelacja jest co do zasady dopuszczalna, natomiast skarga kasacyjna w trybie temyiz jest co do zasady wyłączona; może ona wejść w rachubę jedynie wtedy, gdy wysokość należności czynszowej albo — w innych sprawach czynszowych — równowartość trzymiesięcznego czynszu przekracza ustawowy limit. Ponieważ limity te są aktualizowane corocznie, kwestię dopuszczalności środków odwoławczych należy oceniać indywidualnie dla każdej sprawy.
Wykonanie orzeczeń o eksmisji oraz ściągnięcie należności pieniężnych odbywa się za pośrednictwem urzędu egzekucyjnego. To, czy wymagana jest prawomocność orzeczenia, zależy od charakteru żądania: orzeczenia o eksmisji oparte na umowie najmu oraz orzeczenia dotyczące należności czynszowej mogą zostać skierowane do egzekucji przed uprawomocnieniem się, natomiast orzeczenia dotyczące praw rzeczowych do nieruchomości — takie jak unieważnienie wpisu i dokonanie wpisu w księdze wieczystej oraz zniesienie współwłasności — nie podlegają wykonaniu, dopóki nie staną się prawomocne. Orzeczenia dotyczące ustalenia wysokości czynszu również zgodnie z utrwaloną praktyką nie podlegają egzekucji przed uprawomocnieniem się. Dłużnik może, jeżeli spełnia przesłanki, żądać wstrzymania egzekucji poprzez złożenie zabezpieczenia.
Dwa różne źródła
Przyczyny eksmisji
Potrzeby własne, przebudowa i nowy właściciel
Wynajmujący może, na warunkach przewidzianych w ustawie, wytoczyć powództwo o eksmisję, jeżeli potrzebuje lokalu mieszkalnego lub użytkowego dla siebie, małżonka, zstępnych, wstępnych albo innych osób, wobec których spoczywa na nim ustawowy obowiązek alimentacyjny. Odrębną podstawę eksmisji stanowi konieczność przeprowadzenia zasadniczego remontu, rozbudowy lub przebudowy wynajmowanego lokalu w celu jego ponownego wybudowania lub modernizacji, jeżeli w trakcie tych prac korzystanie z lokalu stanie się niemożliwe. W przypadku umów na czas określony powództwo należy wytoczyć w terminie jednego miesiąca od upływu okresu, na który umowę zawarto; w przypadku umów na czas nieokreślony – w terminie jednego miesiąca od ustalonej zgodnie z przepisami ogólnymi daty, z uwzględnieniem okresu wypowiedzenia i terminów przewidzianych dla złożenia wypowiedzenia.
Nowy właściciel, który nabył wynajmowany lokal, może, jeżeli potrzebuje lokalu mieszkalnego lub użytkowego dla siebie albo wskazanych w ustawie osób bliskich, w terminie jednego miesiąca od dnia nabycia złożyć najemcy pisemne zawiadomienie, a następnie, po upływie sześciu miesięcy od dnia nabycia, wytoczyć powództwo. Zawiadomienie złożone w tym jednomiesięcznym terminie jest warunkiem skuteczności; jeżeli nie zostało złożone, nowy właściciel może wytoczyć powództwo wyłącznie w terminie jednego miesiąca od upływu okresu, na który zawarto umowę.
Samo upływ terminu umowy najmu zawartej na czas określony nie daje wynajmującemu prawa do eksmisji. W przypadku najmu lokali mieszkalnych i zadaszonych lokali użytkowych wynajmujący nie może rozwiązać umowy, powołując się na upływ okresu, na który ją zawarto; umowa przedłuża się na tych samych warunkach na kolejne roczne okresy, chyba że najemca zawiadomi o braku woli jej przedłużenia co najmniej piętnaście dni przed upływem tego okresu. Jednak po upływie dziesięcioletniego okresu przedłużenia wynajmujący może rozwiązać umowę bez podania przyczyny, składając pisemne zawiadomienie co najmniej trzy miesiące przed końcem każdego kolejnego rocznego okresu przedłużenia. Okres ten jest okresem przedłużenia doliczanym do pierwotnego okresu obowiązywania umowy; samo upływ dziesięciu lat od dnia zawarcia umowy nie jest wystarczające.
Nieruchomość, z której najemca został eksmitowany z powodu potrzeby wynajmującego, nie może bez uzasadnionej przyczyny zostać wynajęta osobie innej niż dotychczasowy najemca przed upływem trzech lat. W przypadku nieruchomości opróżnionych w celu ich ponownego wybudowania lub modernizacji dotychczasowemu najemcy przysługuje prawo pierwszeństwa najmu na nowych warunkach i za nowy czynsz. Wynajmujący, który postępuje wbrew tym zasadom, jest obowiązany zapłacić dotychczasowemu najemcy odszkodowanie w wysokości nie niższej niż równowartość rocznego czynszu zapłaconego w ostatnim roku najmu.
Zobowiązanie, dwa uzasadnione wezwania i zwłoka
Pisemne oświadczenie najemcy o zobowiązaniu się do opróżnienia lokalu, złożone po wydaniu lokalu najemcy, może stanowić podstawę żądania opróżnienia lokalu, jeżeli lokal nie zostanie opróżniony w ustalonym w zobowiązaniu terminie. Wymaga się, aby zobowiązanie zostało złożone na piśmie oraz po wydaniu lokalu. Wynajmujący musi w terminie jednego miesiąca od ustalonej daty opróżnienia lokalu wszcząć postępowanie egzekucyjne lub wytoczyć powództwo; termin ten biegnie nie od daty podpisania oświadczenia, lecz od ustalonej daty opróżnienia lokalu.
Spowodowanie przez najemcę dwóch uzasadnionych pisemnych wezwań z powodu nieuiszczania czynszu może również w określonych warunkach stanowić podstawę żądania opróżnienia lokalu. W umowach krótszych niż jeden rok musi dojść do wystosowania dwóch uzasadnionych wezwań w okresie trwania najmu, natomiast w umowach na rok lub dłużej – w okresie jednego roku najmu albo w okresie przekraczającym jeden rok najmu; należy przy tym zachować przewidziany w ustawie termin do wytoczenia powództwa.
Jeżeli najemca lub jego małżonek, z którym wspólnie zamieszkuje, posiada lokal mieszkalny nadający się do zamieszkania w granicach administracyjnych tego samego powiatu lub miejscowości, a wynajmujący nie wiedział o tym w chwili zawarcia umowy, może również wchodzić w grę powództwo o eksmisję na warunkach przewidzianych w ustawie. Na tej podstawie można oprzeć się wyłącznie w przypadku najmu lokali mieszkalnych; nie ma ona zastosowania do najmu lokali użytkowych.
Jeżeli najemca nie zapłaci wymagalnego czynszu lub opłat dodatkowych, wynajmujący może wyznaczyć na piśmie termin do zapłaty. W przypadku najmu lokali mieszkalnych i lokali użytkowych zadaszonych termin ten wynosi co najmniej trzydzieści dni i biegnie od dnia następującego po dniu dokonania pisemnego zawiadomienia. Jeżeli w tym terminie nie dojdzie do zapłaty, może wchodzić w grę rozwiązanie umowy i postępowanie eksmisyjne.
Istotne jest, aby nie uchybić miesięcznym terminom przewidzianym dla powództw o eksmisję. Jeżeli wynajmujący najpóźniej w terminie do wytoczenia powództwa pisemnie zawiadomił najemcę, że wytoczy powództwo, termin do wytoczenia powództwa uważa się za przedłużony o jeden rok najmu. W przypadku najmu lokali mieszkalnych i lokali użytkowych zadaszonych ważność wypowiedzenia zależy dodatkowo od zachowania formy pisemnej.
Opłata i aktualizacja
Ustalenie i podwyższenie czynszu najmu
W przypadku najmu lokali mieszkalnych oraz lokali użytkowych w budynkach obowiązuje ustawowy górny limit podwyżki stosowanej w odnowionych okresach najmu. Porozumienia stron dotyczące podwyżki czynszu są ważne pod warunkiem, że nie przekraczają wskaźnika zmiany indeksu cen konsumpcyjnych, obliczanego według średniej z dwunastu miesięcy poprzedniego roku najmu. Zasada ta ma zastosowanie również do umów najmu zawartych na okres dłuższy niż rok.
Wskaźnik ten stanowi górny limit; nie jest stałą stawką podwyżki stosowaną automatycznie. Jeżeli w umowie uzgodniono niższy wskaźnik, obowiązuje ten wskaźnik. Jeżeli uzgodniono wskaźnik przekraczający ustawowy limit, postanowienie umowy nie jest uznawane za nieważne w całości; uznaje się je za nieważne w zakresie nadwyżki, a podwyżkę stosuje się do wysokości ustawowego limitu. Jeżeli natomiast umowa nie zawiera żadnego postanowienia dotyczącego podwyżki, wskaźnik ten nie staje się automatycznie wskaźnikiem indeksacji; wysokość czynszu, pod warunkiem że nie przekroczy tego wskaźnika, ustala sąd według zasad słuszności, uwzględniając stan wynajmowanego lokalu.
Tymczasowo stosowany do czynszów najmu lokali mieszkalnych limit podwyżki w wysokości 25 obowiązywał na podstawie dwóch odrębnych regulacji tymczasowych w odniesieniu do okresów najmu odnawianych między 11 czerwca 2022 a 1 lipca 2024. Regulacja ta obejmowała wyłącznie najem lokali mieszkalnych i nie miała zastosowania do najmu lokali użytkowych. Ponieważ limit był związany nie z datą kalendarzową, lecz z datą odnowienia okresu najmu, w odniesieniu do okresu odnowionego w dniu 1 lipca 2024 lub wcześniej obowiązywał przez cały dany rok najmu. Natomiast w okresach odnowionych w dniu 2 lipca 2024 i później ponownie obowiązuje zasada ogólna, a okres obowiązywania regulacji nie został przedłużony.
Powództwo o ustalenie wysokości czynszu najmu można wytoczyć w każdym czasie. Jednakże dla ustalenia, od początku którego okresu najmu ustalona przez sąd kwota będzie obowiązywać, znaczenie mają: data wytoczenia powództwa, pisemne powiadomienie najemcy oraz to, czy w umowie znajduje się postanowienie o podwyższeniu czynszu w nowym okresie najmu. Termin ten nie jest terminem do wytoczenia powództwa, lecz warunkiem, aby orzeczenie wywierało skutek od początku nowego okresu.
W umowach najmu zawartych na okres dłuższy niż pięć lat albo odnowionych po upływie pięciu lat, a także na końcu każdych kolejnych pięciu lat, sędzia ustala czynsz najmu odpowiadający zasadom słuszności, oceniając łącznie wskaźnik zmian wynikający ze średnich z dwunastu miesięcy zmian wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych, stan przedmiotu najmu oraz porównywalne czynsze najmu. W tej ocenie wskaźnik nie stanowi górnej granicy, lecz jest tylko jednym z kryteriów; z tego względu ustalona kwota może być wyższa od wartości wynikającej ze wskaźnika.
Najemcy nie można nałożyć obowiązku dokonania jakiejkolwiek innej płatności poza czynszem najmu i opłatami dodatkowymi. Postanowienia umowne przewidujące obowiązek zapłaty kary umownej w razie nieterminowej zapłaty czynszu najmu albo natychmiastową wymagalność kolejnych czynszów najmu są nieważne.
W umowach, w których czynsz najmu został ustalony w walucie obcej, zastosowanie ma odrębna reguła: z zastrzeżeniem przepisów ustawy o ochronie wartości pieniądza tureckiego, przed upływem pięciu lat nie można dokonać zmiany czynszu najmu. Po upływie pięciu lat przy ustalaniu kwoty uwzględnia się również zmiany wartości waluty obcej. Ogólny przepis dotyczący nadmiernej trudności w spełnieniu świadczenia nie podlega temu ograniczeniu.
W przypadku gdy nadzwyczajne okoliczności, które powstały po zawarciu umowy i których strony nie mogły przewidzieć, w sposób nadmierny zakłócą równowagę umowną, można dodatkowo rozważyć dostosowanie umowy najmu w ramach przesłanek przewidzianych w ustawie. Ponieważ przesłanki zastosowania tego rozwiązania są interpretowane zawężająco, każdy wzrost inflacji sam w sobie nie stanowi podstawy do dostosowania umowy.
Sprawy międzynarodowe
Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców
Nabycie nieruchomości w Turcji przez cudzoziemców będących osobami fizycznymi jest możliwe w zależności od obywatelstwa danej osoby oraz ograniczeń ustawowych. Charakter nieruchomości, region, w którym się znajduje, oraz ograniczenia ujawnione w rejestrze nieruchomości należy dodatkowo ocenić przed nabyciem.
Warunki nabycia i ograniczenia
W Turcji nie każdy obcokrajowiec może nabyć nieruchomość. Zgodnie z ustawą o księdze wieczystej i rejestrze nieruchomości, z zastrzeżeniem przestrzegania ograniczeń ustawowych, nieruchomości oraz ograniczone prawa rzeczowe w Turcji mogą nabywać wyłącznie cudzoziemskie osoby fizyczne będące obywatelami państw określonych przez Prezydenta. Ustawa ograniczyła się do stwierdzenia, że listę tę określa Prezydent, nie wspominając o tym, czy zostanie ona opublikowana; w praktyce lista nie jest publicznie publikowana, a możliwość nabycia przez daną osobę, z uwagi na jej obywatelstwo, można ustalić indywidualnie w urzędach rejestru nieruchomości. W ustawie nie uregulowano również, które obywatelstwo należy brać pod uwagę w przypadku osób posiadających więcej niż jedno obywatelstwo; w praktyce przyjmuje się, że dla celów nabycia uwzględnia się obywatelstwo zapewniające najmniejszy zakres uprawnień.
Łączna powierzchnia nieruchomości oraz ograniczonych praw rzeczowych o samodzielnym i trwałym charakterze, które może nabyć cudzoziemska osoba fizyczna, nie może przekroczyć trzydziestu hektarów na terenie całego kraju oraz dziesięciu procent powierzchni powiatu obejmującej grunty stanowiące przedmiot własności prywatnej. Po wyczerpaniu tego limitu na poziomie powiatu w danym powiecie nie można dokonać nowego nabycia; ponieważ w powiatach o dużym popycie sytuacja ta może stanowić występującą w praktyce przeszkodę, przed dokonaniem czynności istotne jest potwierdzenie tego w odpowiednim urzędzie rejestru nieruchomości.
Ograniczenia te są badane w toku czynności związanych z rejestracją nieruchomości. Nieruchomości nabyte niezgodnie z ustawą, jeżeli nie zostaną zbyte przez właściciela w terminie nieprzekraczającym jednego roku wyznaczonym przez Ministerstwo Finansów, podlegają likwidacji poprzez spieniężenie, a uzyskana kwota jest wypłacana uprawnionemu. Dlatego istotne jest sprawdzenie sytuacji przed nabyciem.
Nie należy przeoczyć, że ograniczenia te nie mają zastosowania do wszystkich cudzoziemców. Osoby, które z urodzenia były obywatelami tureckimi, a utraciły obywatelstwo tureckie po uzyskaniu zezwolenia na zrzeczenie się obywatelstwa, oraz ich zstępni do trzeciego stopnia nadal korzystają, z wyjątkiem wyjątków wymienionych w ustawie, z praw przyznanych obywatelom tureckim na takich samych zasadach; nabywanie nieruchomości nie należy do tych wyjątków. W praktyce osoby te określa się jako posiadaczy Niebieskiej Karty. W ich przypadku nie znajdują zastosowania ograniczenia dotyczące listy państw, limitu trzydziestu hektarów ani limitu obejmującego dziesięć procent powierzchni jednostki administracyjnej będącej ilçem, a także związana z tym procedura likwidacyjna. Ustawa o księgach wieczystych również literalnie wyłączyła te osoby z zakresu zastosowania przepisu dotyczącego spółek z kapitałem zagranicznym.
Wojskowe obszary zakazane i obszary bezpieczeństwa
Położenie nieruchomości na wojskowym obszarze zakazanym lub obszarze bezpieczeństwa wywiera skutki zarówno w zakresie nabywania, jak i najmu; jednak reżim różni się w zależności od rodzaju obszaru i nie na każdym obszarze obowiązuje kategoryczny zakaz. Na wojskowych obszarach zakazanych drugiego stopnia na lądzie zagraniczne osoby fizyczne i prawne nie mogą nabywać nieruchomości, a zakaz ten nie został powiązany z mechanizmem zezwolenia. Najem podlega natomiast odrębnemu reżimowi: na tym samym obszarze cudzoziemcy nie mogą wynajmować nieruchomości bez uzyskania zezwolenia — innymi słowy najem nie jest zakazany w sposób bezwzględny, lecz uzależniony od zezwolenia. Zezwolenie dla pełniących służbę cudzoziemców cywilnych wydają wojewodowie po zasięgnięciu opinii dowództwa garnizonu; pełniącym służbę cudzoziemskim osobom wojskowym zezwolenie wydaje natomiast Szef Sztabu Generalnego.
Na wojskowych obszarach zakazanych pierwszego stopnia na lądzie i na morzu reżim jest odmienny: co do zasady nieruchomości położone na takim obszarze podlegają wywłaszczeniu; nie jest to zakaz nabywania skierowany wyłącznie do cudzoziemców, lecz ogólne wygaśnięcie własności. Ustawa nie ujęła jednak tej zasady w sposób bezwzględny: na wojskowych obszarach zakazanych pierwszego stopnia na lądzie ustanowionych wzdłuż linii granicy lądowej oraz na wybrzeżach przeprowadzenie wywłaszczenia nie jest obowiązkowe. Ustawa przewidziała ponadto, że zasady korzystania przez miejscową ludność z nieruchomości, które w ten sposób nie zostały wywłaszczone, określi rozporządzenie. Ponieważ w odniesieniu do nieruchomości w części nadbrzeżnej wyjątek ten może mieć decydujące znaczenie, należy odrębnie ustalić, na jakim rodzaju obszaru nieruchomość jest położona oraz czy doszło do wywłaszczenia. W odniesieniu do wojskowych obszarów bezpieczeństwa właściwa ustawa nie zawiera zakazu nabywania ani najmu skierowanego wyłącznie do cudzoziemców. Ponadto w odniesieniu do obszarów wyznaczanych ze względu na bliskość wojskowych obszarów zakazanych lub z innych przyczyn strategicznych Prezydent może zdecydować, że cudzoziemcy nie mogą nabywać nieruchomości oraz nie mogą ich wynajmować bez uzyskania zezwolenia; ograniczenie na tych obszarach obowiązuje w takim zakresie, w jakim istnieje właściwa decyzja.
W odniesieniu do spółek z udziałem kapitału zagranicznego, mających siedzibę w Turcji, reżim nie jest zakazem, lecz zezwoleniem: nabywanie własności nieruchomości przez te spółki na obszarach zamkniętych wojskowo, obszarach bezpieczeństwa wojskowego oraz wymienionych powyżej obszarach strategicznych podlega zezwoleniu Szefostwa Sztabu Generalnego lub podległych mu dowództw, a w odniesieniu do obszarów bezpieczeństwa specjalnego – zezwoleniu wojewody właściwego ze względu na położenie nieruchomości; przy ocenie bierze się za podstawę zgodność nabycia z bezpieczeństwem kraju. Ten reżim zezwoleniowy dotyczy nabycia własności – dla najmu lub przeniesienia własności nie przewidziano odrębnego zezwolenia wojewody.
Mapy i dane dotyczące współrzędnych wojskowych obszarów zakazanych, wojskowych obszarów bezpieczeństwa oraz obszarów strategicznych są przekazywane przez Ministerstwo Obrony Narodowej do Generalnej Dyrekcji Rejestru Gruntów i Katastru, natomiast dane dotyczące obszarów specjalnego bezpieczeństwa — przez Ministerstwo Spraw Wewnętrznych; czynności w rejestrze gruntów i ksiąg wieczystych są prowadzone na podstawie tych informacji. W związku z tym, czy nieruchomość znajduje się na którymś z tych obszarów, można co do zasady ustalić w urzędzie rejestru gruntów. Niemniej jednak przed zawarciem umowy przedwstępnej sprzedaży lub dokonaniem przedpłaty należy zbadać, czy w rejestrze gruntów nie figuruje ograniczenie uniemożliwiające cudzoziemcom nabycie nieruchomości albo uzależniające je od uzyskania zezwolenia.
Proces rejestracji nieruchomości i wymagane dokumenty
Brak wymogu przedstawienia raportu z wyceny nieruchomości przy zwykłym nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców będących osobami fizycznymi został określony nie na poziomie ustawy, lecz w odpowiednim akcie administracyjnym; dlatego przed dokonaniem czynności należy potwierdzić aktualną praktykę w urzędzie rejestru gruntów. Nabycia dokonywane w celu uzyskania obywatelstwa podlegają odrębnej procedurze i pozostają poza zakresem niniejszej strony.
W przypadku nabycia nieruchomości niezabudowanej ustawa przewiduje dodatkowo obowiązek: cudzoziemskie osoby fizyczne oraz spółki handlowe posiadające osobowość prawną i utworzone zgodnie z prawem państw obcych muszą w terminie dwóch lat przedłożyć właściwemu ministerstwu do zatwierdzenia projekt, który zamierzają zrealizować na nabytej nieruchomości niezabudowanej. Projekt zatwierdzony przez właściwe ministerstwo, z określeniem terminu jego rozpoczęcia i zakończenia, jest przesyłany do urzędu ksiąg wieczystych właściwego dla położenia nieruchomości w celu wpisania go do rubryki oświadczeń księgi wieczystej, a właściwe ministerstwo monitoruje, czy projekt został zrealizowany w terminie. Niezłożenie wniosku do właściwego ministerstwa w terminie lub niezrealizowanie projektu w terminie zostało zaliczone do przypadków, z którymi ustawa wiąże skutek w postaci likwidacji.
Natomiast w przypadku nabycia nieruchomości w drodze zakupu przez osoby niemające obywatelstwa Republiki Turcji obowiązki płatnicze muszą zostać wykonane w walucie obcej, a waluta ta musi zostać sprzedana Bankowi Centralnemu za pośrednictwem banku przed dokonaniem czynności związanej z wpisem prawa własności. Wystawione przez bank zaświadczenie o sprzedaży waluty jest przekazywane do urzędu ksiąg wieczystych, a wartość stanowiąca podstawę naliczenia opłaty w dokumencie urzędowym jest ustalana na podstawie kwoty w lirach tureckich wskazanej w tym zaświadczeniu. Płatności dokonywane gotówką bez pośrednictwa banku oraz transakcje przeprowadzane w kantorach wymiany walut nie są w tym zakresie uznawane.
W związku z czynnością dotyczącą wpisu prawa własności należy przedłożyć ponadto dokument tożsamości lub paszport (jeżeli nie jest sporządzony alfabetem łacińskim – wraz z tłumaczeniem), formularz oświadczenia danych identyfikacyjnych, fotografię, dokument wydany przez gminę, wskazujący urzędową wartość nieruchomości, polisę obowiązkowego ubezpieczenia od trzęsień ziemi oraz numer identyfikacyjny cudzoziemca. Jeżeli występuje strona nieznająca języka tureckiego, obecny jest tłumacz przysięgły upoważniony przez komisję wymiaru sprawiedliwości. Jeżeli czynność jest dokonywana przez przedstawiciela, wymagane jest pełnomocnictwo sporządzone zgodnie z przepisami.
Czynności prowadzone na odległość
Właściciele mieszkający za granicą
Właściciele nieruchomości położonych w Turcji, którzy mieszkają za granicą, mogą prowadzić stosunek najmu, monitorować przebieg postępowania w razie sporu i w razie potrzeby wytoczyć powództwo na podstawie pełnomocnictwa.
Umowa najmu nieruchomości położonej w Turcji podlega prawu tureckiemu, nawet gdy strony są cudzoziemcami, a w umowie wybrano prawo innego państwa; umowy dotyczące nieruchomości lub ich używania podlegają prawu państwa, w którym nieruchomość jest położona. Dlatego też bezwzględnie obowiązujące przepisy dotyczące limitu podwyżki czynszu, przyczyn eksmisji i kaucji stosuje się również do stosunku między zagranicznym właścicielem a zagranicznym najemcą. W sprawach dotyczących praw rzeczowych do nieruchomości wyłącznie właściwy jest sąd miejsca jej położenia, a orzeczenie sądu zagranicznego w tym przedmiocie nie wywołuje skutków w Turcji w drodze uznania lub wykonania.
Forma pełnomocnictwa sporządzanego za granicą różni się w zależności od państwa, w którym jest sporządzane, oraz od czynności, która ma być dokonana. Pełnomocnictwo jest sporządzane albo przez konsulaty Republiki Turcji, albo w państwach będących stronami konwencji apostille przez notariusza i opatrywane klauzulą apostille; w państwach niebędących stronami konwencji podpis notariusza musi być poświadczony przez właściwy organ, a podpis i pieczęć tego organu muszą być poświadczone przez znajdujący się w tym państwie konsulat turecki. W przypadku czynności takich jak przeniesienie nieruchomości lub ustanowienie na niej ograniczonego prawa rzeczowego oraz wytoczenie powództwa wymaga się, aby w pełnomocnictwie wyraźnie wskazano szczególne umocowania; pełnomocnictwa wymagające czynności w tureckim rejestrze nieruchomości (tapu) muszą zawierać fotografię. Nieprawidłowo sporządzone pełnomocnictwo może nie zostać przyjęte przez urząd rejestru nieruchomości (tapu).
Czynności doręczeniowe podlegają, w odniesieniu do stron zamieszkujących za granicą, odmiennemu trybowi niż zwykłe doręczenia w postępowaniu krajowym. Doręczenia dokonuje się co do zasady za pośrednictwem właściwego organu państwa, w którym znajduje się adresat; jeżeli adresat jest obywatelem tureckim, doręczenie może nastąpić również za pośrednictwem ambasady lub konsulatu T.C. Ponieważ pismo zawierające termin rozprawy musi zostać przesłane do organu zagranicznego z odpowiednim wyprzedzeniem przed terminem rozprawy, okoliczność ta może w wyraźny sposób wpłynąć na długość postępowania. Ustanowienie pełnomocnika w Turcji może zapobiec powstaniu tych opóźnień, o ile doręczenie za granicę nie jest konieczne.
Ponadto zagraniczne osoby fizyczne i prawne, które wytaczają powództwo przed sądem tureckim, przystępują do postępowania lub wszczynają postępowanie egzekucyjne, są obowiązane złożyć zabezpieczenie w wysokości określonej przez sąd na pokrycie kosztów postępowania i egzekucji oraz szkody strony przeciwnej. Sąd zwalnia z obowiązku złożenia zabezpieczenia na zasadzie wzajemności. Zasadą jest zatem złożenie zabezpieczenia, wyjątkiem zaś zwolnienie oparte na wzajemności.
Kryteria oceny
Kryteria oceny w sprawach dotyczących najmu i nieruchomości
Sposób postępowania w sporach dotyczących najmu i nieruchomości zależy od treści umowy, stanu prawnego nieruchomości oraz żądań stron. Na etapie wstępnej oceny można łącznie przeanalizować dostępne dokumenty, terminy oraz międzynarodowy charakter sporu.
To, na jakiej podstawie będzie oparte żądanie eksmisji, od jakiego okresu żądanie ustalenia czynszu najmu będzie wywoływać skutki oraz w jaki sposób będzie prowadzony etap mediacji, ocenia się indywidualnie dla każdej sprawy.
W sprawach z udziałem właścicieli lub najemców będących cudzoziemcami szczególne znaczenie mają również ograniczenia w nabywaniu nieruchomości, korzystanie z dokumentów zagranicznych, doręczenia międzynarodowe oraz kwestie związane z pełnomocnictwem.
Do obszarów działalności kancelarii należą spory wynikające ze stosunku najmu oraz własności nieruchomości. W celu zgłoszenia chęci konsultacji można skontaktować się za pośrednictwem strony kontaktowej.
Najczęściej zadawane pytania
Często zadawane pytania
Na podstawie jakiego wskaźnika ustala się podwyżkę czynszu?
W przypadku najmu lokali mieszkalnych oraz zadaszonych lokali użytkowych podwyżka czynszu uzgodniona na odnowiony okres najmu nie może przekroczyć wskaźnika zmiany cen towarów i usług konsumpcyjnych, obliczonego na podstawie średniej z dwunastu miesięcy w poprzednim roku najmu. Wskaźnik ten stanowi górną granicę; jeżeli w umowie uzgodniono niższą podwyżkę, stosuje się tę niższą podwyżkę, a postanowienie uzgodnione powyżej tej granicy jest nieważne w zakresie nadwyżki. Stosowany w przeszłości w najmie lokali mieszkalnych tymczasowy limit w wysokości 25 obowiązywał w odniesieniu do okresów najmu odnawianych między 11 czerwca 2022 a 1 lipca 2024 i obejmował wyłącznie najem lokali mieszkalnych. Ponieważ limit zależy nie od daty kalendarzowej, lecz od daty odnowienia okresu najmu, w odniesieniu do okresu odnowionego 1 lipca 2024 lub wcześniej nadal stosuje się go przez cały odpowiedni rok najmu; w okresach odnowionych 2 lipca 2024 i później stosuje się zasadę ogólną.
Czy najemcę można bezpośrednio eksmitować, jeśli złożył pisemne zobowiązanie do opuszczenia lokalu?
Aby można było oprzeć się na zobowiązaniu do opuszczenia lokalu, zobowiązanie to musi być sporządzone na piśmie i złożone po wydaniu przedmiotu najmu. Jeżeli najemca nie opuści nieruchomości w uzgodnionym terminie, wynajmujący może w ciągu jednego miesiąca od uzgodnionej daty opuszczenia wszcząć postępowanie egzekucyjne lub wnieść powództwo. Po upływie tego terminu żądanie może zostać oddalone z powodu uchybienia terminowi. Ważność i wykonalność zobowiązania ocenia się odrębnie, z uwzględnieniem okoliczności konkretnego przypadku.
Czy przed wniesieniem powództwa w sprawie najmu konieczne jest skierowanie sprawy do mediatora?
W sporach wynikających ze stosunku najmu skierowanie sprawy do mediatora przed wniesieniem powództwa jest co do zasady warunkiem dopuszczalności powództwa. Zniesienie współwłasności, spory wynikające z ustawy o własności lokali oraz spory dotyczące prawa sąsiedzkiego również objęte są tym zakresem. Przepisy dotyczące eksmisji z wynajmowanych nieruchomości w drodze egzekucji bez tytułu wykonawczego są wyłączone z tego zakresu; jednak powództwo o uchylenie sprzeciwu wobec postępowania egzekucyjnego oraz powództwo o eksmisję wniesione do sądu powszechnego po wniesieniu sprzeciwu wobec postępowania egzekucyjnego nie korzystają z tego wyjątku. Powództwo wniesione bez skierowania sprawy do mediatora zostaje odrzucone z przyczyn proceduralnych.
Czy cudzoziemiec może nabyć nieruchomość w Alanyi?
Zależy to od obywatelstwa danej osoby oraz stanu prawnego nieruchomości. W Turcji nie każdy cudzoziemiec może nabyć nieruchomość; mogą tego dokonać wyłącznie obywatele państw określonych w decyzji Prezydenta w ramach ograniczeń ustawowych, a w praktyce wykaz ten nie jest publikowany publicznie. Dodatkowo bada się limit trzydziestu hektarów na terenie całego kraju, limit dotyczący dziesięciu procent powierzchni powiatu podlegającej własności prywatnej oraz to, czy nieruchomość nie znajduje się w wojskowej strefie zakazanej, strefie bezpieczeństwa lub strefie szczególnego bezpieczeństwa. Należy również uwzględnić, że w przypadku położenia nieruchomości w wojskowej strefie zakazanej nabycie i najem podlegają różnym reżimom prawnym. Natomiast osoby, które z urodzenia były obywatelami tureckimi i uzyskały zgodę na zrzeczenie się obywatelstwa, a także ich zstępni do trzeciego stopnia (posiadacze Niebieskiej Karty), nie podlegają tym ograniczeniom; ustawa przyznaje tym osobom korzystanie z praw przyznanych obywatelom tureckim w takim samym zakresie i nie wymienia nabycia nieruchomości wśród wyjątków. Zgodność z przepisami należy oceniać indywidualnie dla każdej nieruchomości i każdej osoby, przed dokonaniem nabycia.
Kiedy i w jaki sposób zwraca się kaucję?
W najmie lokalu mieszkalnego oraz lokalu użytkowego w budynku zabezpieczenie żądane od najemcy nie może przekroczyć trzymiesięcznego czynszu. W przypadku zabezpieczenia w postaci pieniędzy lub papierów wartościowych obowiązują szczególne przepisy dotyczące jego przechowywania w banku i zwrotu; bank może zwrócić zabezpieczenie wyłącznie za zgodą obu stron, po ostatecznym zakończeniu postępowania egzekucyjnego albo na podstawie prawomocnego orzeczenia sądu. Jeżeli wynajmujący w terminie trzech miesięcy od zakończenia umowy nie zawiadomi banku, że wytoczył powództwo lub wszczął postępowanie egzekucyjne, bank jest zobowiązany zwrócić zabezpieczenie na żądanie najemcy. Odrębnie ocenia się zadłużenie najemcy z tytułu niezapłaconego czynszu lub opłat dodatkowych oraz roszczenia dotyczące szkody przekraczającej skutki zwykłego korzystania; istnienie i wysokość szkody należy wykazać dowodami, takimi jak protokół zdawczo-odbiorczy, fotografie i korespondencja.
Czy mogę wynająć moje mieszkanie krótkoterminowo w celach turystycznych?
Wynajem lokali mieszkalnych na okres nie dłuższy niż sto dni jest uznawany za najem w celach turystycznych; jednorazowy wynajem na okres dłuższy niż sto dni pozostaje poza zakresem ustawy dotyczącej najmu w celach turystycznych. Aby dokonać najmu objętego zakresem ustawy, przed zawarciem umowy konieczne jest uzyskanie zezwolenia, a do wniosku należy dołączyć uchwałę podjętą jednomyślnie przez wszystkich właścicieli lokali w budynku, w którym znajduje się dany lokal samodzielny. W budynkach składających się z więcej niż trzech lokali samodzielnych zezwolenie może zostać wydane temu samemu wynajmującemu w odniesieniu do maksymalnie dwudziestu pięciu procent lokali samodzielnych. Obowiązek uzyskania zezwolenia ciąży na wynajmującym.
W odniesieniu do najemcy ustawa wprowadziła wyraźny zakaz: najemca nie może wynajmować osobom trzecim, we własnym imieniu i na własny rachunek, lokalu mieszkalnego wynajętego z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe w celach turystycznych. Z tego względu przed dokonaniem najmu krótkoterminowego należy zbadać zarówno wpis w księdze wieczystej, jak i plan zarządzania oraz uchwałę właścicieli lokali.
Mieszkam za granicą; jak mogę przeprowadzić czynności dotyczące mojej nieruchomości w Turcji?
Postępowanie może być prowadzone w ramach stosunku pełnomocnictwa. Pełnomocnictwo sporządza się albo w tureckich konsulatach, albo przed notariuszem w państwach będących stronami konwencji apostille, a następnie opatruje się je klauzulą apostille; w państwach niebędących stronami tej konwencji podpis notariusza musi zostać poświadczony przez organ, któremu podlega notariusz, a podpis i pieczęć tego organu muszą zostać poświadczone przez turecki konsulat. W przypadku czynności takich jak przeniesienie nieruchomości, obciążenie jej prawem lub wytoczenie powództwa wymagane jest wyraźne wskazanie szczególnych umocowań w pełnomocnictwie; pełnomocnictwa wymagane do dokonania czynności w księdze wieczystej muszą zawierać fotografię.
Również w zakresie prawa właściwego nie ma wątpliwości: umowa najmu nieruchomości położonej w Turcji podlega prawu tureckiemu, nawet jeśli obie strony są cudzoziemcami, a w umowie wybrano prawo innego państwa. Doręczenie za granicą, dokonywane za pośrednictwem właściwego organu państwa, w którym znajduje się adresat, może znacznie wydłużyć czas trwania postępowania. Ponadto cudzoziemskie osoby fizyczne i prawne, które wnoszą powództwo do sądu tureckiego, uczestniczą w postępowaniu lub wszczynają postępowanie egzekucyjne, są co do zasady obowiązane do złożenia zabezpieczenia; sąd zwalnia je z tego obowiązku na zasadzie wzajemności.
Wyjaśnienia zamieszczone na tej stronie mają charakter ogólnoinformacyjny i nie stanowią opinii prawnej ani porady. Ponieważ okoliczności każdego konkretnego przypadku są odmienne, ocena prawna powinna być dokonywana indywidualnie dla danej sprawy.
Informacje zamieszczone na stronie zostały opublikowane w ramach rozporządzenia Związku Tureckich Izb Adwokackich w sprawie zakazu reklamy, w celu udzielenia informacji o obszarach działalności kancelarii, bez oznaczania specjalizacji; nie mają na celu pozyskiwania klientów.
Wyświetlenie tej strony lub nawiązanie kontaktu za pośrednictwem znajdujących się na niej linków bądź danych kontaktowych nie oznacza nawiązania stosunku pełnomocnictwa między adwokatem a osobą zgłaszającą się ani nie oznacza przyjęcia sprawy.
Informacje i terminy zamieszczone na stronie zostały przygotowane zgodnie z przepisami obowiązującymi na dzień 6 września 2026. Ponieważ przepisy mogą ulec zmianie, obliczanie terminów należy w każdym przypadku przeprowadzać na podstawie aktualnego tekstu ustawy.
W sporach dotyczących najmu i nieruchomości droga prawna, którą należy obrać, może się różnić w zależności od treści umowy, stanu prawnego nieruchomości, żądań stron oraz posiadanych dokumentów. Dlatego też na początku sporu istotne jest prawidłowe ustalenie stanu prawnego, dochowanie wymaganych terminów oraz określenie właściwego trybu postępowania.
Merve Kartal
Adwokat