Pisemne zobowiązanie do opróżnienia lokalu to dokument, w którym najemca pisemnie zobowiązuje się opróżnić przedmiot najmu w określonym dniu. Ustawa uzależnia prawo do żądania opróżnienia oparte na tym dokumencie od trzech warunków (turecki kodeks zobowiązań, art. 352/1): zobowiązanie musi zostać złożone po wydaniu przedmiotu najmu, musi być pisemne oraz musi zawierać określoną datę. Jeżeli najemca nie opróżni lokalu w tym dniu, wynajmujący może w ciągu jednego miesiąca od daty wskazanej w zobowiązaniu wszcząć postępowanie egzekucyjne albo wytoczyć powództwo.
Przepisy te dotyczą najmu lokali mieszkalnych i lokali użytkowych pod dachem. Inne sposoby zakończenia najmu — potrzeba własna, odbudowa, dwa uzasadnione wezwania do zapłaty, zwłoka — opisano na stronie Prawo najmu i nieruchomości. Niniejszy artykuł omawia wyłącznie samo zobowiązanie.
Warunki ważności
Brzmienie ustawy jest krótkie, ale każde słowo niesie ze sobą warunek. Turecki kodeks zobowiązań, art. 352/1:
„Jeżeli najemca, po wydaniu przedmiotu najmu, zobowiązał się wobec wynajmującego pisemnie do opróżnienia przedmiotu najmu w określonym dniu, a mimo to go nie opróżnił, wynajmujący może rozwiązać umowę najmu, wszczynając w ciągu jednego miesiąca od tej daty postępowanie egzekucyjne lub wytaczając powództwo.”
Wynikają z tego cztery elementy:
- Musi zostać złożone po wydaniu. Decyduje nie moment podpisania umowy, lecz moment faktycznego wydania nieruchomości.
- Musi być pisemne. Zobowiązanie ustne nie wywołuje skutków. Ustawa nie wymaga sporządzenia w formie notarialnej; dla ważności wystarcza zwykła forma pisemna. O praktycznym znaczeniu notariusza zob. poniższa część o postępowaniu egzekucyjnym.
- Musi zawierać określoną datę. Nie jest konieczne podanie dnia kalendarzowego; wystarcza data możliwa do ustalenia, na przykład „po dwunastu miesiącach”. Natomiast nieostre sformułowania, takie jak „w najkrótszym możliwym czasie” czy „w razie potrzeby”, nie zastępują daty.
- Musi zostać złożone przez najemcę. Zobowiązanie udzielone przez jednego z członków rodziny zamieszkujących z najemcą nie wywołuje skutków.
Dwa szczegóły z ostatniego punktu sprawiają w praktyce wiele problemów. Jeżeli najemców jest kilku, zobowiązania musi złożyć je ich wszystkich łącznie; podpis tylko jednego z nich nie wystarcza do opróżnienia. Jeżeli najemcą jest osoba prawna, zobowiązanie składa organ uprawniony do reprezentacji; uprawnienie osoby podpisującej należy zweryfikować z wpisem w rejestrze, a w miarę możliwości do zobowiązania należy załączyć dokument potwierdzający uprawnienie.
Przepisów dotyczących zakończenia umowy najmu w drodze powództwa nie można zmienić na niekorzyść najemcy (turecki kodeks zobowiązań, art. 354). Dlatego nie można żądać opróżnienia na podstawie zawartych w umowie postanowień typu „najemca będzie udzielał zobowiązania do opróżnienia na każde żądanie”: takie postanowienie nie jest zobowiązaniem zawierającym określoną datę opróżnienia, jakiego wymaga ustawa.
Kiedy należy podpisać zobowiązanie?
Po wydaniu. Zależy to przede wszystkim nie od daty widniejącej na dokumencie, lecz od tego, kiedy nieruchomość została faktycznie wydana.
W praktyce najwięcej sporów wywołuje następujący układ: wynajmujący przy podpisywaniu umowy każe podpisać przy tym samym stole również pisemne zobowiązanie do opróżnienia lokalu. Taki układ odwraca kolejność wymaganą przez ustawę — najemca nie objął jeszcze przedmiotu najmu. Nawet jeżeli umowa została zawarta, zobowiązanie podpisane przed wydaniem kluczy nie spełnia tego warunku.
W przypadku odnowionej umowy sytuacja jest jednak inna. Jeżeli najemca nadal zamieszkuje w nieruchomości, zobowiązanie udzielone w tej samej dacie co odnowiona umowa najmu nie narusza tego warunku, ponieważ wydanie nastąpiło już wcześniej.
Co się stanie, jeżeli najemca mimo zobowiązania się nie wyprowadzi?
Wynajmujący ma dwie drogi i w obu biegnie termin jednomiesięczny. Termin biegnie nie od daty podpisania zobowiązania, lecz od wskazanej w zobowiązaniu daty opróżnienia (turecki kodeks zobowiązań, art. 352/1).
Droga egzekucyjna. Na podstawie zobowiązania żąda się opróżnienia od urzędu egzekucyjnego; egzekucja prowadzona jest według przepisów tureckiej ustawy o postępowaniu egzekucyjnym i upadłościowym dotyczących „opróżnienia nieruchomości najętych na podstawie umowy”. urząd egzekucyjny doręcza nakaz opróżnienia, nakazując opróżnienie i wydanie nieruchomości w ciągu piętnastu dni (turecka ustawa o postępowaniu egzekucyjnym i upadłościowym, art. 272). Najemca może w ciągu siedmiu dni od doręczenia nakazu opróżnienia zgłosić urzędowi egzekucyjnemu zarzut, że najem został odnowiony lub przedłużony, a zarzut ten wstrzymuje egzekucję (turecka ustawa o postępowaniu egzekucyjnym i upadłościowym, art. 274).
W razie zarzutu wynajmujący może żądać od sądu egzekucyjnego uchylenia zarzutu (itirazın kaldırılması). Decydujący staje się tu jednak charakter dokumentu: uchylenie zarzutu jest możliwe tylko wtedy, gdy żądanie opróżnienia opiera się na dokumencie sporządzonym przez notariusza z urzędu albo z poświadczeniem daty i podpisu, bądź uznanym; w przeciwnym razie żądanie zostaje oddalone (turecka ustawa o postępowaniu egzekucyjnym i upadłościowym, art. 275). Notariusz nie jest warunkiem ważności; jeżeli jednak najemca zaprzeczy własnoręczności podpisu na zwykłym pisemnym zobowiązaniu, droga przed sądem egzekucyjnym zostaje zamknięta i konieczne jest wystąpienie do sądu powszechnego.
Droga sądowa. W powództwie o opróżnienie lokalu właściwy jest turecki sąd pokoju w sprawach cywilnych, niezależnie od wartości lub kwoty przedmiotu sporu (turecki kodeks postępowania cywilnego, art. 4).
Mediacja — obowiązkowa, jeżeli wybierze się drogę sądową. W sporach wynikających ze stosunku najmu uprzednie zwrócenie się do mediatora jest warunkiem dopuszczalności powództwa; powództwo wniesione bez takiego zwrócenia się zostaje odrzucone ze względów proceduralnych, a do pozwu należy załączyć końcowy protokół stwierdzający, że nie doszło do porozumienia. Natomiast opróżnienie w drodze egzekucji bez wyroku jest wyłączone z tego obowiązku — w drodze egzekucyjnej nie wymaga się warunku mediacji.
Jeżeli termin jednomiesięczny zostanie przekroczony, żądanie może zostać oddalone z powodu upływu terminu. Jeżeli wynajmujący w tym terminie pisemnie zawiadomi najemcę, że wytoczy powództwo, termin do wytoczenia powództwa wydłuża się o jeden rok najmu (turecki kodeks zobowiązań, art. 353). Przepis w swoim brzmieniu mówi wyłącznie o terminie do wytoczenia powództwa.
Co powinno zawierać zobowiązanie?
- Imię, nazwisko i numer identyfikacyjny T.C. najemcy i wynajmującego
- Dokładny adres przedmiotu najmu
- Data umowy najmu
- Data objęcia przedmiotu najmu
- Data opróżnienia
- Data sporządzenia
- Podpis najemcy — jeżeli najemców jest kilku, podpisy ich wszystkich
Dokument, w którym nie wpisano daty wydania albo który podpisano tego samego dnia co umowę, nie spełnia co najmniej jednego z powyższych warunków.
Najczęściej zadawane pytania
Czy pisemne zobowiązanie do opróżnienia lokalu musi być sporządzone u notariusza?
Dla ważności nie jest to warunek konieczny; ustawa wymaga jedynie formy pisemnej (tureckiego kodeksu zobowiązań, art. 352/1). Ma jednak znaczenie przy opróżnieniu (wydaniu lokalu) w drodze egzekucji: jeżeli najemca zaprzeczy swojemu podpisowi, w przypadku dokumentu, który nie został sporządzony przez notariusza albo którego podpis nie został poświadczony, nie można żądać od sądu egzekucyjnego uchylenia zarzutu (itirazın kaldırılması) (tureckiej ustawy o postępowaniu egzekucyjnym i upadłościowym, art. 275).
Czy zobowiązanie podpisane tego samego dnia co umowa jest ważne?
Przy pierwszej umowie nie — ustawa wymaga, aby zobowiązanie zostało złożone po wydaniu przedmiotu najmu. Sytuacja jest odmienna, jeżeli najemca już zamieszkuje nieruchomość, a umowa jest odnawiana; wówczas wydanie już nastąpiło.
Czy pisemne zobowiązanie do opróżnienia lokalu można złożyć również przy najmie lokalu użytkowego?
Tak. tureckiego kodeksu zobowiązań, art. 352/1 obejmuje łącznie najem lokali mieszkalnych oraz najem lokali użytkowych krytych. Za „kryty lokal użytkowy” nie uważa się jednak miejsc otwartych (takich jak działka, otwarty parking, otwarty teren składowy). Poza tymi przepisami pozostaje również najem nieruchomości ze względu na ich charakter przeznaczonych do użytku tymczasowego, na okres sześciu miesięcy lub krótszy (tureckiego kodeksu zobowiązań, art. 339).
Kiedy rozpoczyna się termin jednego miesiąca?
Nie od daty podpisania zobowiązania, lecz od wskazanej w zobowiązaniu daty opróżnienia (tureckiego kodeksu zobowiązań, art. 352/1).
Złożyłem pisemne zobowiązanie do opróżnienia lokalu, czy mogę się wycofać?
Od ważnie złożonego zobowiązania nie może Pan/Pani odstąpić samodzielnie tylko dlatego, że zmienił Pan/Pani zdanie. Zobowiązanie nie prowadzi jednak w każdym przypadku do opróżnienia (wydania) lokalu: jeżeli wynajmujący nie wszcznie egzekucji lub nie wytoczy powództwa w ciągu jednego miesiąca od wskazanej w zobowiązaniu daty opróżnienia, nie może już na tym zobowiązaniu polegać (tureckiego kodeksu zobowiązań, art. 352/1); jeżeli pisemnie zawiadomił Pana/Panią, że wytoczy powództwo w terminie, termin wydłuża się o jeden rok najmu (tureckiego kodeksu zobowiązań, art. 353). Jeżeli zobowiązanie zostało podpisane pod presją, groźbą lub podstępem, może Pan/Pani powołać się na wadę oświadczenia woli; należy to podnieść w ciągu jednego roku (tureckiego kodeksu zobowiązań, art. 39).
Czy strony mogą ustalić nową datę?
Tak. Jeżeli jednak opróżnienie (wydanie) lokalu ma być żądane na podstawie nowo ustalonej daty, to również to porozumienie musi być sporządzone na piśmie i zawierać oznaczoną datę — ustawa wymaga formy pisemnej jako warunku ważności.
Podstawa prawna
Turecki kodeks zobowiązań nr 6098 — m.39 (termin przy wadzie oświadczenia woli), m.339 (zakres zastosowania), m.352/1 (pisemne zobowiązanie do opróżnienia lokalu), m.353 (przedłużenie terminu do wytoczenia powództwa), m.354 (zakaz zmian na niekorzyść najemcy) — mevzuat.gov.tr
Turecka ustawa o postępowaniu egzekucyjnym i upadłościowym nr 2004 — m.272 (nakaz opróżnienia lokalu), m.274 (zarzut), m.275 (uchylenie zarzutu — itirazın kaldırılması) — mevzuat.gov.tr
Turecki kodeks postępowania cywilnego nr 6100 — m.4 (właściwość sądu) — mevzuat.gov.tr
Turecka ustawa o mediacji w sporach cywilnych nr 6325 — m.18/B (mediacja jako warunek dopuszczalności powództwa) — mevzuat.gov.tr
Powiązane strony
- Prawo najmu i nieruchomości — strona nadrzędna: potrzeba mieszkaniowa, dwa uzasadnione wezwania do zapłaty, opóźnienie świadczenia oraz inne podstawy opróżnienia (wydania) lokalu
Niniejszy artykuł ma charakter ogólnej informacji prawnej. Ponieważ okoliczności każdego zdarzenia, treść umowy i mające zastosowanie terminy są różne, zaleca się uzyskanie wsparcia prawnego od adwokata w Pana/Pani konkretnej sprawie.