Kirjallinen sitoumus huoneiston luovuttamisesta (tahliye taahhütnamesi) on asiakirja, jossa vuokralainen sitoutuu kirjallisesti tyhjentämään vuokrakohteen tiettynä päivänä. Laki sitoo tähän perustuvan vuokralaisen häädön vaatimisen oikeuden kolmeen ehtoon (TBK m.352/1): sitoumus on annettava vuokrakohteen luovuttamisen jälkeen, sen on oltava kirjallinen ja sisällettävä tietty päivä. Jos vuokralainen ei tyhjennä kohdetta sinä päivänä, vuokranantaja voi yhden kuukauden kuluessa sitoutumispäivästä alkaen hakea ulosottoa tai nostaa kanteen.
Nämä säännökset koskevat asuinhuoneistojen ja katollisten liiketilojen vuokrausta. Muista vuokrasuhteen päättymisen tavoista — tarve, jälleenrakentaminen, kaksi perusteltua ilmoitusta, viivästys — kerrotaan sivulla Vuokra- ja kiinteistöoikeus. Tässä artikkelissa käsitellään vain sitoumusta itseään.
Pätevyyden edellytykset
Lain sanamuoto on lyhyt, mutta jokainen sana kantaa ehtoa. TBK m.352/1:
”Jos vuokralainen on vuokrakohteen luovuttamisen jälkeen sitoutunut vuokranantajaan nähden kirjallisesti tyhjentämään vuokrakohteen tiettynä päivänä mutta ei tyhjennä sitä, vuokranantaja voi päättää vuokrasopimuksen tästä päivästä alkaen yhden kuukauden kuluessa hakemalla ulosottoa tai nostamalla kanteen.”
Tästä seuraa neljä osatekijää:
- Se on annettava luovuttamisen jälkeen. Ratkaisevaa ei ole sopimuksen allekirjoitushetki vaan hetki, jolloin kiinteistö tosiasiallisesti luovutetaan.
- Sen on oltava kirjallinen. Suullinen sitoumus ei saa oikeusvaikutuksia. Laki ei edellytä sen laatimista julkisella notaarilla; tavallinen kirjallinen muoto riittää pätevyyteen. Notaarin käytännön merkityksestä ks. jäljempänä oleva ulosottomenettelyä koskeva jakso.
- Sen on sisällettävä tietty päivä. Kalenteripäivää ei tarvitse kirjoittaa; myös määritettävissä oleva päivä, kuten ”kahdentoista kuukauden kuluttua”, riittää. Sen sijaan epämääräiset ilmaisut kuten ”mahdollisimman pian” tai ”tarvittaessa” eivät käy päivämäärästä.
- Sen on oltava vuokralaisen antama. Vuokralaisen kanssa asuvan perheenjäsenen antama sitoumus ei saa oikeusvaikutuksia.
Viimeisessä kohdassa kaksi yksityiskohtaa aiheuttaa käytännössä paljon ongelmia. Jos vuokralaisia on useita, kaikkien on annettava sitoumus yhdessä; vain yhden allekirjoitus ei riitä vuokralaisen häädön perusteeksi. Jos vuokralainen on oikeushenkilö, sitoumuksen antaa edustamiseen valtuutettu toimielin; allekirjoittajan valtuutus on varmistettava rekisterimerkinnästä ja valtuutusasiakirja on mahdollisuuksien mukaan liitettävä sitoumukseen.
Vuokrasopimuksen päättämistä tuomioistuimen kautta koskevia säännöksiä ei voida muuttaa vuokralaisen vahingoksi (TBK m.354). Tämän vuoksi vuokralaisen häädön vaatiminen ei voi perustua sopimukseen otettuihin ehtoihin, kuten ”vuokralainen antaa sitoumuksen huoneiston luovuttamisesta aina pyydettäessä”: tällainen ehto ei ole lain edellyttämä sitoumus, joka sisältää tietyn tyhjentämispäivän.
Milloin sitoumus on allekirjoitettava?
Luovuttamisen jälkeen. Tämä liittyy enemmän siihen, milloin kiinteistö tosiasiallisesti luovutettiin, kuin asiakirjaan merkittyyn päivään.
Käytännössä eniten riitoja aiheuttaa seuraava järjestely: vuokranantaja allekirjoituttaa vuokrasopimuksen yhteydessä samassa pöydässä myös kirjallisen sitoumuksen huoneiston luovuttamisesta. Tämä järjestely kääntää lain edellyttämän järjestyksen päinvastaiseksi — vuokralainen ei ole vielä vastaanottanut vuokrakohdetta. Vaikka sopimus olisi tehty, ennen avainten luovuttamista allekirjoitettu sitoumus ei täytä tätä ehtoa.
Uudistetussa sopimuksessa tilanne on kuitenkin toinen. Kun vuokralainen jatkaa asumista kiinteistössä, uudistetun vuokrasopimuksen kanssa samana päivänä annettu sitoumus ei riko tätä ehtoa, koska luovutus on jo tapahtunut aiemmin.
Mitä tapahtuu, jos vuokralainen ei muuta pois sitoumuksesta huolimatta?
Vuokranantajalla on kaksi vaihtoehtoa, ja molempiin sovelletaan yhden kuukauden määräaikaa. Määräaika ei ala sitoumuksen allekirjoituspäivästä, vaan sitoumuksessa ilmoitetusta tyhjentämispäivästä (TBK m.352/1).
Ulosottomenettely. Sitoumuksen perusteella ulosottovirastolta pyydetään huoneiston luovuttamista; menettely etenee Turkin ulosotto- ja konkurssilain ”sopimuksella vuokrattujen kiinteistöjen tyhjentämistä” koskevien säännösten mukaisesti. Ulosottoviraston johtaja antaa tiedoksi tyhjentämismääräyksen ja määrää kiinteistön tyhjennettäväksi ja luovutettavaksi viidentoista päivän kuluessa (İİK m.272). Vuokralainen voi ilmoittaa ulosottovirastolle vastustuksensa siitä, että vuokra on uudistettu tai jatkettu, seitsemän päivän kuluessa tyhjentämismääräyksen tiedoksiannosta, ja tämä vastustus keskeyttää menettelyn (İİK m.274).
Vastustuksen johdosta vuokranantaja voi vaatia turkkilaiselta ulosottotuomioistuimelta vastustuksen kumoamista. Tässä asiakirjan luonne on ratkaiseva: jotta vastustus voidaan kumota, tyhjentämisvaatimuksen on perustuttava asiakirjaan, jonka julkinen notaari on laatinut viran puolesta tai jonka päiväys ja allekirjoitus on vahvistettu taikka joka on tunnustettu; muussa tapauksessa vaatimus hylätään (İİK m.275). Notaari ei ole pätevyyden edellytys; mutta jos vuokralainen kiistää allekirjoituksensa tavallisessa kirjallisessa sitoumuksessa, tie ulosottotuomioistuimeen sulkeutuu ja on turvauduttava yleiseen tuomioistuimeen.
Kanne. Tyhjentämiskanteessa toimivaltainen on turkkilainen siviiliasioiden sovintotuomioistuin riippumatta kanteen kohteen arvosta tai määrästä (HMK m.4).
Sovittelu — pakollinen, jos valitset kanneen. Vuokrasuhteesta johtuvissa riita-asioissa sovittelijan puoleen kääntyminen ennen kanteen nostamista on kanteen edellytys; ilman sitä nostettu kanne hylätään menettelyllisistä syistä, ja kanteeseen on liitettävä loppupöytäkirja siitä, ettei sovintoon päästy. Sen sijaan tyhjentäminen maksamattoman velan perintämenettelyssä (ilamsız icra) on jätetty tämän velvollisuuden ulkopuolelle — ulosottomenettelyssä ei edellytetä sovittelua.
Jos yhden kuukauden määräaika jää käyttämättä, vaatimus voidaan hylätä määräajan osalta. Jos vuokranantaja on tämän määräajan kuluessa ilmoittanut vuokralaiselle kirjallisesti nostavansa kanteen, kanteen nostamisen määräaika pitenee yhdellä vuokravuodella (TBK m.353). Säännöksessä puhutaan vain kanteen nostamisen määräajasta.
Mitä sitoumuksen on sisällettävä?
- Vuokralaisen ja vuokranantajan nimi, sukunimi ja T.C. henkilötunnus
- Vuokrakohteen täsmällinen osoite
- Vuokrasopimuksen päiväys
- Päivä, jolloin vuokrakohde vastaanotettiin
- Päivä, jolloin kohde tyhjennetään
- Laatimispäivä
- Vuokralaisen allekirjoitus — jos vuokralaisia on useita, kaikkien allekirjoitus
Asiakirja, johon ei ole merkitty luovutuspäivää tai joka on allekirjoitettu samana päivänä sopimuksen kanssa, ei täytä ainakaan yhtä edellä mainituista ehdoista.
Usein kysytyt kysymykset
Onko kirjallinen sitoumus huoneiston luovuttamisesta tehtävä julkisella notaarilla?
Se ei ole pätevyyden edellytys; laki edellyttää vain kirjallista muotoa (TBK m.352/1). Se on kuitenkin ratkaiseva ulosottomenettelyssä: jos vuokralainen kiistää allekirjoituksensa, asiakirjasta, jota ei ole laadittu julkisella notaarilla tai jonka allekirjoitusta ei ole vahvistettu, ei voida vaatia vastustuksen kumoamista koskevaan menettelyyn (İİK m.275).
Onko sopimuksen kanssa samana päivänä allekirjoitettu sitoumus pätevä?
Ensimmäisessä sopimuksessa ei — laki edellyttää sitoumuksen antamista vuokrakohteen luovuttamisen jälkeen. Jos vuokralainen asuu jo kiinteistössä ja sopimus uudistetaan, tilanne on toinen; siinä luovutus on jo tapahtunut.
Voiko liiketilan vuokrauksessa antaa sitoumuksen huoneiston luovuttamisesta?
Kyllä. TBK m.352/1 kattaa sekä asuinhuoneistojen että katettujen liiketilojen vuokrauksen. Kuitenkaan kattamattomia paikkoja (kuten tontti, avoin pysäköintialue, avoin varastointialue) ei pidetä ”katollisena liiketilana”. Kiinteistöt, jotka luonteensa vuoksi on varattu tilapäiseen käyttöön, jäävät näiden säännösten ulkopuolelle myös silloin, kun ne vuokrataan enintään kuudeksi kuukaudeksi (TBK m.339).
Milloin yhden kuukauden määräaika alkaa?
Ei sitoumuksen allekirjoituspäivästä vaan sitoutumispäivästä, jolloin kohde on tyhjennettävä (TBK m.352/1).
Olen antanut sitoumuksen huoneiston luovuttamisesta, voinko peruuttaa sen?
Pätevästi annetusta sitoumuksesta et voi yksin luopua mielen muututtuasi. Sitoumus ei kuitenkaan johda tyhjentämiseen joka tapauksessa: jos vuokranantaja ei yhden kuukauden kuluessa sitoumuksessa mainitusta tyhjentämispäivästä alkaen hae ulosottoa tai nosta kannetta, hän ei voi enää vedota sitoumukseen (TBK m.352/1); jos hän on määräajan kuluessa ilmoittanut sinulle kirjallisesti nostavansa kanteen, määräaika pitenee yhdellä vuokravuodella (TBK m.353). Jos sitoumus on allekirjoitettu painostuksen, uhkauksen tai petoksen vaikutuksesta, voit vedota tahdonmuodostuksen häiriöön; se on esitettävä yhden vuoden kuluessa (TBK m.39).
Voivatko osapuolet sopia uuden päivän?
Kyllä. Jos tyhjentämistä kuitenkin vaaditaan uuden päivän perusteella, myös tämän sopimuksen on oltava kirjallinen ja sisällettävä tietty päivä — laki edellyttää kirjallisuutta pätevyyden ehtona.
Lainsäädäntöperusta
Turkin velvoiteoikeuslaki nro 6098 — m.39 (määräaika tahdonmuodostuksen häiriössä), m.339 (soveltamisala), m.352/1 (sitoumus huoneiston luovuttamisesta), m.353 (kanteen määräajan piteneminen), m.354 (kielto muuttaa vuokralaisen vahingoksi) — mevzuat.gov.tr
Turkin ulosotto- ja konkurssilaki nro 2004 — m.272 (tyhjentämismääräys), m.274 (vastustus), m.275 (vastustuksen kumoaminen) — mevzuat.gov.tr
Turkin oikeudenkäymiskaari nro 6100 — m.4 (toimivalta) — mevzuat.gov.tr
Turkin laki sovittelusta oikeusriidoissa nro 6325 — m.18/B (sovittelu kanteen edellytyksenä) — mevzuat.gov.tr
Asiaankuuluvat sivut
- Vuokra- ja kiinteistöoikeus — yläsivu: tarve, kaksi perusteltua ilmoitusta, viivästys ja muut tyhjentämisperusteet
Tämä artikkeli on tarkoitettu yleiseksi oikeudelliseksi informaatioksi. Koska kunkin tapauksen olosuhteet, sopimuksen sisältö ja sovellettavat määräajat vaihtelevat, on suositeltavaa hankkia oikeudellista tukea asianajajaltasi omaa tilannettasi varten.