Yhteisomistuksen purkaminen tuomioistuimessa (Ortaklığın Giderilmesi, izale-i şuyu) on kanne, joka päättää omaisuuden osakkaiden välisen yhteisomistuksen joko jakamalla omaisuuden luonnossa tai myymällä sen ja jakamalla kauppahinnan. Kanteen voi nostaa kuka tahansa osakkaista yksin; muiden suostumusta ei vaadita (TMK m.698). Kanne käsitellään turkkilaisessa siviiliasioiden sovintotuomioistuimessa, ja ennen kanteen nostamista sovittelijan puoleen kääntyminen on kanteen nostamisen edellytys.
Perintöyhteisön jakaminen, elbirliği mülkiyeti (yhteisomistus ilman määräosia) ja jakosopimus on kuvattu Perintöoikeus-sivulla. Tämä kirjoitus käsittelee itse kannetta.
Kuka voi nostaa kanteen ja ketä vastaan?
Määräosaisessa yhteisomistuksessa kuka tahansa osakkaista voi vaatia omaisuuden jakamista (TMK m.698). Kanne nostetaan kantajana olevan osakkaan toimesta kaikkia muita osakkaita vastaan; osakkaiden välillä on pakollinen prosessiyhteisö, ja kaikista on annettava yksi yhteinen tuomio (HMK m.59–60).
Jos joku osakas ei ole mukana oikeudenkäynnissä, tuomioistuin ei suoraan hylkää kannetta. Asianosaisten kokoonpano on kanteen nostamisen edellytys, ja koska puute on korjattavissa, tuomioistuin antaa määräajan ja huolehtii puuttuvan osakkaan ottamisesta mukaan oikeudenkäyntiin, minkä jälkeen se käsittelee asian aineellisesti (HMK m.115).
Jos joku osakas kuolee oikeudenkäynnin aikana, hänen perillistensä osallistuminen oikeudenkäyntiin varmistetaan perintötodistuksen perusteella; jos perilliset eivät ole hyväksyneet tai hylänneet perintöä, asian käsittelyä lykätään, kunnes lakisääteiset määräajat ovat kuluneet (HMK m.55).
Milloin jakoa ei voida vaatia?
Laki asettaa kolme rajoitusta (TMK m.698):
- Sopimukseen perustuva jatkamisvelvollisuus. Oikeutta vaatia jakoa voidaan oikeustoimella rajoittaa enintään kymmeneksi vuodeksi. Kiinteistöissä määräosaisen yhteisomistuksen jatkamista koskevat sopimukset on tehtävä virallisessa muodossa, ja niistä voidaan tehdä merkintä kiinteistörekisteriin.
- Pysyvään tarkoitukseen osoittaminen. Jos määräosainen yhteisomistus on osoitettu pysyvään tarkoitukseen, osakkaat ovat velvollisia jatkamaan määräosaista yhteisomistusta.
- Sopimaton ajankohta. Laki säädetään, ettei jakoa voida vaatia sopimattomana aikana; käsitettä ei määritellä, vaan arviointi tehdään tapauskohtaisesti.
Näiden lisäksi on erillinen kielto: kiinteistöstä, joka on huoneiston omistusoikeuden Turkin oikeuden mukaan tai kat irtifakın (rasite keskeneräiseen rakennukseen) alainen, ei voida vaatia yhteisomistuksen purkamista. Sen sijaan itsenäiset huoneistot voivat olla kanteen kohteena itsenäisen kiinteistön tavoin, ja niiden yhteisomistus voidaan purkaa (Turkin Kat Mülkiyeti Kanunu m.7).
Jako luonnossa vai myynti?
Laki tuntee kaksi jakotapaa: omaisuuden jakaminen luonnossa tai myyminen neuvotteluteitse tai huutokaupalla ja kauppahinnan jakaminen (TMK m.699).
Jos osakkaat eivät pääse sopimukseen tavasta, yhden osakkaan vaatimuksesta tuomari noudattaa seuraavaa järjestystä:
- Ensin jako luonnossa. Jos jaettujen osien arvot eivät vastaa toisiaan, arvoltaan vähäisempään osaan lisätään rahaa tasoitukseksi.
- Jos jako ei sovi, myynti. Jos jakoa koskeva vaatimus ei sovellu olosuhteisiin — erityisesti jos omaisuutta ei voida jakaa ilman merkittävää arvon alenemista — määrätään myynti avoimella huutokaupalla.
Vastaajalla on oikeudenkäynnissä samat oikeudet kuin kantajalla: kantajan vaatimus myynnistä ei estä vastaajaa vaatimasta jakoa luontoissuorituksena.
On myös kolmas vaihtoehto. Jos rakennus soveltuu huoneiston omistusoikeuden perustamiseen Turkin oikeuden mukaan ja joku yhteisomistajista tai perillisistä sitä vaatii, tuomari voi määrätä jaon toteutettavaksi perustamalla huoneiston omistusoikeuden ja jakamalla itsenäiset huoneistot (Turkin huoneiston omistusoikeuslain m.10).
Maatalousmaihin sovelletaan erillistä järjestelmää: niitä ei voida lohkoa tai osittaa ministeriön vahvistamia vähimmäiskokoja pienemmiksi eikä jakaa osuuksiin; osuuden luovuttaminen, jako ja elbirliği mülkiyeti (yhteisomistus ilman määräosia) -omistuksen muuttaminen määräosaiseksi yhteisomistukseksi edellyttävät ministeriön lupaa (laki nro 5403, m.8 ja m.8/B).
Kenelle myynti tehdään?
Tässä lain yksi lause määrää käytännössä paljon (TMK m.699):
”Päätös myynnistä osakkaiden kesken huutokaupalla edellyttää kaikkien osakkaiden suostumusta.”
Toisin sanoen sääntönä on, että huutokauppa on avoin kaikille. Jotta myynti voidaan toteuttaa vain osakkaiden kesken, kaikkien osakkaiden on annettava suostumuksensa; jos joku vastustaa, kiinteistö voidaan myydä myös kolmansille. Osakkaat voivat luonnollisesti osallistua tähän huutokauppaan.
31 Temmuz 2026’dan beri önemli bir istisna var. Kun kaikki omistajat ovat saaneet kiinteistön perintönä eikä perillisten lisäksi kolmansilla ole omistusoikeutta, yhteisomistuksen purkamisesta myymällä päätettäessä ensimmäinen huutokauppa järjestetään lain nojalla ainoastaan omistajina olevien perillisten kesken ilman kenenkään suostumuksen tarvetta. Tätä menettelyä sovelletaan vain kerran, ja tässä huutokaupassa tarjousten on ylitettävä arvioitu arvo kokonaisuudessaan (Turkin ulosotto- ja konkurssilaki m.114; laki nro 7589, virallinen lehti 31.7.2026-33326).
Jos ensimmäisessä huutokaupassa ei saada tulosta, toinen huutokauppa järjestetään avoimena kaikille, ja vähimmäiskynnys laskee viiteenkymmeneen prosenttiin arvioidusta arvosta. Säännöstä ei sovelleta ennen sen voimaantuloa ilmoitettuihin huutokauppoihin.
Tämä sääntö ei ole lunastus- tai etuoikeus, vaan laissa säädetty rajoitus sille, ketkä voivat osallistua ensimmäiseen huutokauppaan. Säännös on uusi, eikä sen soveltamisesta ole vielä muodostunut vakiintunutta oikeuskäytäntöä.
Miten menettely etenee, jos tuomioistuin määrää myynnistä?
Myyntipäätöksen panee täytäntöön tuomioistuimen sijasta tuomarin tätä varten määräämä myyntivirkailija; irtaimen ja kiinteän omaisuuden myynti toteutetaan Turkin ulosotto- ja konkurssilain säännösten mukaisesti (Turkin oikeudenkäymiskaari m.322). Kiinteää omaisuutta koskevia esineoikeuksia koskevia päätöksiä ei voida panna täytäntöön ennen kuin ne ovat lainvoimaisia (Turkin oikeudenkäymiskaari m.350); myyntivaihe alkaa tästä syystä päätöksen lainvoimaiseksi tulemisen jälkeen.
Myynti toteutetaan UYAP-järjestelmään integroidun sähköisen myyntiportaalin kautta huutokaupalla, ja tarjousten tekemiseen on varattu seitsemän päivää (Turkin ulosotto- ja konkurssilaki m.111/b). Huutokauppaan osallistuvien on maksettava vakuus, joka vastaa kymmentä prosenttia arvioidusta arvosta; yhteisomistuksen purkamisessa osakkaalta ei vaadita vakuutta siltä osin kuin hänen osuutensa kattaa kyseisen määrän. Huutokaupan voittajan on maksettava kauppahinta käteisenä seitsemän päivän kuluessa huutokaupan tulospöytäkirjan julkaisemisesta (Turkin ulosotto- ja konkurssilaki m.130). Myyntihinta jaetaan osakkaille heidän osuuksiensa mukaisesti.
Onko sovittelu pakollista?
Kyllä. Irtaimen ja kiinteän omaisuuden jakamista sekä yhteisomistuksen purkamista tuomioistuimessa koskevissa riidoissa sovitteluun on haettava ennen kanteen nostamista, koska se on kanteen tutkittavaksi ottamisen edellytys (6325 sayılı Kanun m.18/B). Tämä sääntö tuli voimaan 1 syyskuuta 2023.
Hakemus toimitetaan riidan kohteen mukaan toimivaltaisen tuomioistuimen sijaintipaikan sovittelutoimistoon. Sovittelija saattaa menettelyn päätökseen kolmen viikon kuluessa nimittämisestä; pakottavista syistä määräaikaa voidaan pidentää enintään yhdellä viikolla.
Jos sopimukseen ei päästä, lopullinen pöytäkirja tai sen oikeaksi todistettu jäljennös on liitettävä kannekirjelmään. Jos käy ilmi, että kanne on nostettu ilman sovitteluun hakeutumista, kanne hylätään prosessinedellytyksen puuttumisen vuoksi menettelyllisistä syistä ilman, että kannekirjelmää annetaan tiedoksi vastapuolelle.
Jos osapuolet pääsevät sopimukseen, sopimusasiakirjalle on hankittava täytäntöönpanokelpoisuutta koskeva merkintä. Kiinteistöä koskevissa asiakirjoissa tämä merkintä hankitaan kiinteistön sijaintipaikan turkkilaisesta siviiliasioiden sovintotuomioistuimesta; merkinnän jälkeen toinen osapuolista voi pyytää kirjaamista kiinteistörekisterivirastolta ilman virallisen asiakirjan laatimista.
Missä tuomioistuimessa kanne nostetaan?
Asiallinen toimivalta. Irtaimen tai kiinteän omaisuuden taikka oikeuden jakamista ja yhteisomistuksen purkamista tuomioistuimessa koskevat kanteet käsitellään asian arvosta tai määrästä riippumatta turkkilaisessa siviiliasioiden sovintotuomioistuimessa (HMK m.4). Asia käsitellään yksinkertaisessa menettelyssä; vastausaika on kaksi viikkoa, eivätkä osapuolet voi toimittaa vastausta vastaukseen tai toista vastauskirjelmää (HMK m.316–317).
Kiinteistöjen alueellinen toimivalta. Kanteissa, jotka koskevat kiinteistöön kohdistuvaa esineoikeutta tai voivat johtaa esineoikeuden haltijan vaihtumiseen, kiinteistön sijaintipaikan tuomioistuimella on ehdoton toimivalta (HMK m.12). Koska yhteisomistuksen purkaminen tuomioistuimessa muuttaa omistustilannetta, se kuuluu tämän säännön piiriin. Jos kanne koskee useita kiinteistöjä, se voidaan nostaa yhden kiinteistön sijaintipaikan tuomioistuimessa myös muiden kiinteistöjen osalta.
Käytännössä tämä tarkoittaa seuraavaa: Alanya’ssa sijaitsevan määräosaisesti yhteisomistetun kiinteistön osakas nostaa kanteen Alanyassa asuinpaikastaan riippumatta; toimivaltainen tuomioistuin ei muutu, vaikka osakkaat asuisivat ulkomailla.
Irtaimen omaisuuden alueellinen toimivalta. Pelkästään irtainta omaisuutta koskevassa yhteisomistuksen purkamisessa tuomioistuimessa ei ole erityistä toimivaltasääntöä; sovelletaan yleistä sääntöä, ja kanne nostetaan vastaajan asuinpaikan tuomioistuimessa tai, jos vastaajia on useita, yhden heistä asuinpaikan tuomioistuimessa (HMK m.6–7). Tämä toimivalta ei ole ehdoton; jos toimivallasta ei esitetä asianmukaista vastalausetta, kanteen nostamispaikan tuomioistuimesta tulee toimivaltainen.
Kuinka kauan kanne kestää?
Oikeusministeriön rikosrekisteri- ja tilastopääosaston julkaisemien Oikeustilastojen 2025 mukaan näitä kanteita käsittelevissä turkkilaisissa siviiliasioiden sovintotuomioistuimissa yhden asian keskimääräinen käsittelyaika oli vuonna 2025 120 päivää.
Tämä luku on turkkilaisten siviiliasioiden sovintotuomioistuinten kaikkien asiaryhmien keskiarvo; ministeriö ei julkaise yhteisomistuksen purkamista tuomioistuimessa koskevista asioista erillistä asiaryhmäkohtaista käsittelyaikaa. Aika ei sisällä valitusta alueelliseen muutoksenhakutuomioistuimeen eikä ratkaisun lainvoimaiseksi tulon jälkeistä myyntivaihetta. Samassa tilastossa alueellisten muutoksenhakutuomioistuinten lainkäyttöosastoilla yhden asian keskimääräiseksi käsittelyajaksi ilmoitetaan 371 päivää.
Osakkaiden lukumäärä, omistusoikeustodistusten (tapu) merkintöjen puutteet ja asiantuntijatutkimus voivat pidentää käsittelyaikaa huomattavasti.
Jos yhteisomistus perustuu perintöön
Perillisten välinen yhteisomistus on elbirliği mülkiyeti (yhteisomistus ilman määräosia) -muotoista, ja sen säännöt poikkeavat osittain muista yhteisomistuksen muodoista. Jokainen perillinen voi aina vaatia perinnön jakamista, jollei hän ole sopimuksen tai lain nojalla velvollinen jatkamaan yhteisomistusta (Turkin siviililaki, m. 642). Jos jakaminen välittömästi vähentäisi omaisuuden tai jäämistön arvoa olennaisesti, siviiliasioiden sovintotuomioistuimen tuomari voi määrätä jakamisen lykättäväksi; jos perilliseksi tuleva sikiö on olemassa, jakamista lykätään syntymään asti (Turkin siviililaki, m. 642–643).
Perillinen voi myös vaatia jäämistöön kuuluvien kaikkien tai joidenkin varojen osalta olevan elbirliği mülkiyetin (yhteisomistus ilman määräosia) muuttamista määräosaiseksi yhteisomistukseksi (Turkin siviililaki, m. 644).
Jäämistön jakoa, jakosopimusta ja perintöosuuden siirtoa käsitellään Perintöoikeus-sivulla.
Usein kysyttyä
Tarkoittavatko yhteisomistuksen purkaminen tuomioistuimessa (izale-i şuyu, Ortaklığın Giderilmesi) samaa asiaa?
Kyllä. ”İzale-i şuyu” on vanha termi; nykyisessä lainsäädännössä käytetään ilmaisua ”yhteisomistuksen purkaminen tuomioistuimessa”.
Voiko jakoa vaatia, vaikka muut osakkaat vastustaisivat sitä?
Kyllä. Jokainen osakas voi yksin vaatia jakoa; muiden suostumusta ei edellytetä (Turkin siviililaki, m. 698).
En halua, että kiinteistö myydään. Mitä voin tehdä?
Tuomioistuin arvioi ensin, voidaanko kiinteistö jakaa luonnossa; jos jako on mahdollinen, myyntiä ei määrätä (Turkin siviililaki, m. 699). Rakennuksessa, joka soveltuu huoneiston omistusoikeuden perustamiseen Turkin oikeuden mukaan, voidaan myös pyytää huoneiston omistusoikeuden perustamista ja itsenäisten huoneistojen osoittamista osakkaille (Turkin siviililaki, m. 10).
Jos myyn osuuteni, syntyykö muille osakkaille etuosto-oikeus?
Määräosaisessa yhteisomistuksessa, jos osakas myy osuutensa kolmannelle, muut osakkaat voivat käyttää etuosto-oikeutta (Turkin siviililaki, m. 732). Tämä oikeus raukeaa kolmen kuukauden kuluttua siitä päivästä, jona myynnistä ilmoitettiin oikeuden haltijalle, ja joka tapauksessa yhden vuoden kuluttua myynnistä. Sitä vastoin pakkohuutokaupalla tapahtuvissa myynneissä etuosto-oikeutta ei voida käyttää — eli yhteisomistuksen purkamista tuomioistuimessa koskevan kanteen jälkeen tehtävässä myynnissä etuosto-oikeus ei tule kysymykseen (Turkin siviililaki, m. 733, muutettu lailla nro 7571).
Voinko myydä osuuteni elbirliği mülkiyetissä (yhteisomistuksessa ilman määräosia)?
Elbirliği mülkiyetissä (yhteisomistuksessa ilman määräosia) osakkailla ei ole määrättyjä osuuksia, ja määräämistoimet edellyttävät yksimielisyyttä; siksi yksittäisen kiinteistön ”osuutta” ei voida siirtää yksin. Perillinen voi kuitenkin siirtää jäämistöön kuuluvan perintöosuutensa: perillisten välillä kirjallinen muoto ja kolmannen kanssa julkisen notaarin laatima asiakirja ovat pätevyysedellytyksiä. Kolmannelle tehty siirto ei anna tälle oikeutta osallistua jakoon; se antaa vain oikeuden vaatia, että jaon päättyessä perilliselle osoitettu osuus luovutetaan hänelle (Turkin siviililaki, m. 677).
Sovellettava lainsäädäntö
Turkin siviililaki nro 4721 — m. 642–644 (perinnönjako, lykkääminen, elbirliği mülkiyetin (yhteisomistus ilman määräosia) muuttaminen määräosaiseksi yhteisomistukseksi), m. 677 (perintöosuuden siirto), m. 688 (osakkaan oikeudet), m. 698 (jakovaatimus ja sen rajat), m. 699 (jakotapa), m. 732–734 (lakisääteinen etuosto-oikeus) — mevzuat.gov.tr
Turkin oikeudenkäymiskaari nro 6100 — m. 4 (toimivaltainen tuomioistuin), m. 6–7 ja m. 12 (oikeuspaikka), m. 55 (lykkääminen kuoleman johdosta), m. 59–60 (pakollinen prosessiyhteys), m. 115 (kanteen tutkittavaksi ottamisen edellytykset), m. 316–317 (yksinkertainen oikeudenkäyntimenettely), m. 322 (myynnistä vastaava virkamies), m. 350 (lainvoimaisuus) — mevzuat.gov.tr
Turkin ulosotto- ja konkurssilaki nro 2004 — m. 111/b (sähköinen myynti), m. 114 (huutokauppa ja perillisten välinen ensimmäinen huutokauppa), m. 130 (huutokauppahinnan maksaminen) — mevzuat.gov.tr
Laki oikeudellisissa riita-asioissa tapahtuvasta sovittelusta nro 6325 — m. 18/A ja m. 18/B (sovittelu kanteen tutkittavaksi ottamisen edellytyksenä) — mevzuat.gov.tr
Laki huoneiston omistusoikeudesta Turkin oikeuden mukaan nro 634 — m. 7, m. 10 — mevzuat.gov.tr · Laki maaperän suojelusta ja maankäytöstä nro 5403 — m. 8, m. 8/B — mevzuat.gov.tr
Aiheeseen liittyvät sivut
- Perintöoikeus — pääsivu
- Miten lakiosa Turkin oikeuden mukaan lasketaan?
- Miten perinnöstä luopuminen tehdään?
Tämä kirjoitus on tarkoitettu yleiseen oikeudelliseen tiedottamiseen. Koska kunkin tapauksen olosuhteet, osakasrakenne ja kiinteistön luonne vaihtelevat, on suositeltavaa hankkia oikeudellista tukea asianajajaltasi konkreettista tilannettasi varten.