upplösning av samäganderätt genom domstol — tidigare benämnd upplösning av samäganderätt genom domstol — är en talan som avslutar samägandet mellan delägarna till en egendom och antingen fördelar egendomen in natura eller säljer den och fördelar köpeskillingen. Var och en av delägarna kan väcka talan på egen hand; samtycke från de övriga krävs inte (TMK m.698). Talan prövas av turkisk tvistemålsdomstol i fredsinstans och det är ett processuellt villkor att parterna vänder sig till en medlare innan talan väcks.
Fördelning av arvssamägandet, elbirliği mülkiyeti (samäganderätt utan bestämda andelar) och avtal om fördelning behandlas på sidan Arvsrätt. Den här artikeln behandlar själva talan.
Vem kan väcka talan och mot vem riktas den?
Vid samäganderätt med bestämda andelar kan var och en av delägarna begära att egendomen fördelas (TMK m.698). Talan väcks av käranden mot samtliga övriga delägare; delägarna är tvingade processgemenskap och ett enda avgörande ska meddelas avseende dem alla (HMK m.59–60).
Om en delägare inte deltar i målet avvisar domstolen inte talan direkt. Att samtliga parter är företrädda är ett processuellt villkor och eftersom bristen kan avhjälpas sätter domstolen en bestämd frist och ser till att den saknade delägarens inträde i målet sker, varefter domstolen prövar saken i sak (HMK m.115).
Om en av delägarna avlider under rättegången ser domstolen till att arvingarna enligt arvsintyget inträder i målet; om arvingarna inte har antagit eller avstått från arvet skjuts målet upp till dess att de lagstadgade fristerna har löpt ut (HMK m.55).
När kan fördelning inte begäras?
Lagen uppställer tre begränsningar (TMK m.698):
- Skyldighet att fortsätta samägandet enligt avtal. Rätten att begära fördelning kan genom en rättshandling begränsas till högst tio år. Avtal om fortsatt samäganderätt med bestämda andelar avseende fast egendom är formbundna och kan antecknas i fastighetsregistret.
- Ägnande åt ett varaktigt ändamål. Om den samägda egendomen är ägnad åt ett varaktigt ändamål är delägarna skyldiga att upprätthålla samäganderätten med bestämda andelar.
- Olämplig tidpunkt. Lagen anger att fördelning inte kan begäras vid en olämplig tidpunkt; begreppet definieras inte, utan bedömningen görs utifrån det konkreta fallet.
Det finns ytterligare ett förbud: upplösning av samäganderätt kan inte begäras avseende själva en fastighet som omfattas av ägarlägenhetsrätt enligt turkisk rätt eller av kat irtifakı (servitut på en ännu inte färdigställd byggnad). Självständiga enheter kan däremot vara föremål för talan som en självständig fastighet och samäganderätten till dem kan upplösas (Turkiets lag om ägarlägenhetsrätt m.7).
Fördelning in natura eller försäljning?
Lagen erkänner två former av fördelning: att egendomen fördelas in natura eller att den säljs genom förhandling eller auktion och att köpeskillingen fördelas (TMK m.699).
Om delägarna inte kan enas om formen följer domaren, på begäran av en av delägarna, följande ordning:
- Först delning in natura. Om de delade delarnas värden inte motsvarar varandra sker avräkning mellan arvingar genom att pengar läggs till den del som har lägre värde.
- Försäljning om delning inte är lämplig. Om delningsyrkandet inte anses lämpligt med hänsyn till omständigheterna och förhållandena — särskilt om egendomen inte kan delas utan att lida betydande värdeminskning — döms till försäljning genom auktion.
I målet har svaranden samma rättigheter som käranden: att käranden yrkar försäljning hindrar inte att svaranden yrkar delning in natura.
Det finns en tredje väg. I en byggnad som är lämpad för ägarlägenhetsrätt enligt turkisk rätt kan domaren, om en av samägarna eller arvingarna begär det, besluta att fördelningen ska ske genom att ägarlägenhetsrätt upprättas och de självständiga enheterna tilldelas (Turkiets lag om ägarlägenhetsrätt m.10).
För jordbruksmark gäller ett särskilt regelverk: sådan mark får inte avstyckas eller delas i andelar under de storlekar som fastställs av ministeriet; överlåtelse av andel, delning och omvandling av elbirliği mülkiyeti (samäganderätt utan bestämda andelar) till samäganderätt med bestämda andelar är föremål för ministeriets tillstånd (lag nr 5403 m.8 och m.8/B).
Till vem sker försäljningen?
Här avgör lagens enda mening i praktiken mycket (TMK m.699):
”Ett beslut att försäljningen ska ske genom auktion mellan delägarna förutsätter samtycke från samtliga delägare.”
Regeln är alltså att auktionen ska vara öppen för alla. För att försäljningen ska kunna ske enbart mellan delägarna krävs samtycke från samtliga delägare; om någon motsätter sig kan fastigheten även säljas till tredje man. Delägarna kan naturligtvis delta i denna auktion.
Sedan den 31 juli 2026 gäller ett viktigt undantag. För fastigheter som samtliga ägare har förvärvat genom arv och där tredje man utanför arvingarna inte har äganderätt, gäller att om upplösning av samäganderätten genom försäljning beslutas, ska den första auktionen, utan att någons samtycke krävs, enligt lag hållas enbart mellan de ägande arvingarna. Detta förfarande tillämpas vid ett enda tillfälle och vid denna auktion måste buden överstiga hela det uppskattade värdet (Turkiets lag om verkställighet och konkurs m.114; lag nr 7589, RG 31.7.2026-33326).
Om den första auktionen inte ger resultat hålls den andra auktionen öppen för alla och tröskeln sänks till femtio procent av det uppskattade värdet. Regleringen tillämpas inte på auktioner som har kungjorts före ikraftträdandet.
Denna regel är inte en förköpsrätt eller prioritetsrätt; den är en lagstadgad begränsning av vilka som kan delta i den första auktionen. Bestämmelsen är ny och någon fast praxis för tillämpningen har ännu inte utbildats.
Hur går processen till om domstolen beslutar om försäljning?
Det är inte domstolen utan den försäljningsförrättaren som domaren har förordnat för uppdraget som genomför försäljningsbeslutet; försäljning av lös och fast egendom sker enligt bestämmelserna i Turkiets lag om verkställighet och konkurs (HMK m.322). Beslut om sakrätter avseende fast egendom får inte verkställas förrän de har vunnit laga kraft (HMK m.350); försäljningsskedet inleds därför efter det att beslutet har vunnit laga kraft.
Försäljningen sker genom auktion via den elektroniska försäljningsportalen som är integrerad i UYAP och budgivningstiden är sju dagar (İİK m.111/b). Den som vill delta i auktionen betalar en säkerhet motsvarande tio procent av det uppskattade värdet; vid upplösning av samäganderätt tas ingen säkerhet från andelsägaren utöver vad andelen täcker. Auktionsköparen måste betala köpeskillingen kontant inom sju dagar från det att protokollet över auktionsresultatet har kungjorts (İİK m.130). Köpeskillingen fördelas mellan delägarna i förhållande till deras andelar.
Är medling obligatorisk?
Ja. I tvister om fördelning av lösöre och fast egendom samt om upplösning av samäganderätt genom domstol är det ett rättegångsvillkor att medling har begärts före talan väcks (lag nr 6325 m.18/B). Denna regel trädde i kraft den 1 september 2023.
Ansökan görs till ansökan om medling vid den behöriga domstolens ort beroende på tvistens föremål. Medlaren ska slutföra förfarandet inom tre veckor från uppdraget; i tvingande fall kan det förlängas med högst en vecka.
Om ingen överenskommelse nås måste det slutliga protokollet i original eller bestyrkt kopia bifogas stämningsansökan. Om det framgår att talan väckts utan att ansökan om medling, avvisas stämningsansökan av processuella skäl på grund av att rättegångsvillkoret saknas, utan att den delges motparten.
Om parterna kommer överens är det obligatoriskt att inhämta ett verkställbarhetsintyg för överenskommelsedokumentet. För dokument som avser fast egendom inhämtas verkställbarhetsintyget från den turkiska tvistemålsdomstolen i fredsinstans på den ort där fastigheten är belägen; efter påtecknandet kan en av parterna begära registrering hos den turkiska fastighetsregistermyndigheten utan att någon officiell handling upprättas.
Vid vilken domstol väcks talan?
Domstolens behörighet till följd av målets art. Tvister om fördelning av lösöre och fast egendom eller rättighet samt om upplösning av samäganderätt genom domstol prövas vid turkisk tvistemålsdomstol i fredsinstans oavsett tvisteföremålets värde eller belopp (HMK m.4). Förenklad rättegång tillämpas; svarstiden är två veckor och parterna kan inte inge replik och duplik (HMK m.316–317).
Behörighet vid fast egendom. I tvister som avser sakrätt över fast egendom eller som kan leda till ändring av innehavet av sakrätt är domstolen på den ort där fastigheten är belägen exklusivt behörig (HMK m.12). Upplösning av samäganderätt genom domstol omfattas av detta, eftersom den ändrar äganderättsförhållandena. Om talan avser flera fastigheter kan den väckas på den ort där en av fastigheterna är belägen, även beträffande de övriga.
Den praktiska konsekvensen är följande: en delägare som har en andel i en fastighet i Alanya väcker talan i Alanya, oavsett var han eller hon bor; den behöriga domstolen ändras inte ens om delägarna befinner sig utomlands.
Behörighet vid lösöre. Det finns ingen särskild behörighetsregel för upplösning av samäganderätt genom domstol som enbart avser lösöre; den allmänna regeln tillämpas och talan väcks vid domstolen på svarandens hemvistort, och om det finns flera svaranden vid domstolen på en av deras hemvistorter (HMK m.6–7). Denna behörighet är inte exklusiv; om en behörighetsinvändning inte framställs i vederbörlig ordning blir domstolen vid vilken talan väckts behörig.
Hur lång tid tar målet?
Enligt Rättsstatistik 2025 som publicerats av Justitieministeriets generaldirektorat för brottsregister och statistik är den genomsnittliga handläggningstiden för ett mål vid de turkiska tvistemålsdomstolarna i fredsinstans som prövar dessa tvister 120 dagar år 2025.
Siffran är ett genomsnitt för samtliga måltyper vid de turkiska tvistemålsdomstolarna i fredsinstans; ministeriet publicerar ingen separat tid per måltyp för upplösning av samäganderätt genom domstol. Tiden omfattar inte appellationssteget eller försäljningssteget efter det att avgörandet vunnit laga kraft. I samma statistik anges den genomsnittliga handläggningstiden för ett mål vid de regionala appellationsdomstolarnas civilrättsliga avdelningar som 371 dagar.
Antalet delägare, brister i lagfartsbevisen (tapu) och sakkunnigutredning kan förlänga tiden avsevärt.
Om samäganderätten härrör från arv
Samäganderätten mellan arvingarna är elbirliği mülkiyeti (samäganderätt utan bestämda andelar) och reglerna skiljer sig delvis. Var och en av arvingarna kan när som helst begära att kvarlåtenskapen skiftas, såvida han eller hon inte enligt avtal eller lag är skyldig att fortsätta samäganderätten (TMK m.642). Om ett omedelbart skifte skulle minska egendomens eller kvarlåtenskapens värde avsevärt kan turkisk tvistemålsdomstol i fredsinstans besluta att skiftet skjuts upp; om det finns ett ännu ofött barn som kommer att bli arvinge skjuts skiftet upp till födelsen (TMK m.642–643).
En arvinge kan även begära att elbirliği mülkiyeti (samäganderätten utan bestämda andelar) över hela eller en del av den egendom som ingår i kvarlåtenskapen omvandlas till samäganderätt med bestämda andelar (TMK m.644).
Skiftet av kvarlåtenskapen, skiftesavtalet och överlåtelsen av arvslotter beskrivs på sidan Arvsrätt.
Vanliga frågor
Är upplösning av samäganderätt genom domstol och upplösning av samäganderätt genom domstol samma sak?
Ja. ”İzale-i şuyu” är en äldre term; i dagens lagstiftningsspråk kallas det ”upplösning av samäganderätt genom domstol”.
Kan talan väckas om de andra delägarna inte vill det?
Ja. Var och en av delägarna kan på egen hand begära skifte; de övrigas samtycke krävs inte (TMK m.698).
Jag vill inte att fastigheten säljs, vad kan jag göra?
Domaren prövar först om delning i sak är möjlig; om delning är möjlig beslutas inte om försäljning (TMK m.699). I en byggnad som lämpar sig för ägarlägenhetsrätt enligt turkisk rätt kan det även begäras att ägarlägenhetsrätt upprättas och att de självständiga enheterna fördelas (KMK m.10).
Uppstår förköpsrätt för de andra delägarna om jag säljer min andel?
Om en delägare i samäganderätt med bestämda andelar säljer sin andel till en tredje person kan de andra delägarna utöva förköpsrätten (TMK m.732). Denna rätt går förlorad efter tre månader från den dag försäljningen meddelades rättighetsinnehavaren och under alla omständigheter efter ett år från försäljningen. Däremot kan förköpsrätt inte utövas vid försäljning genom tvångsauktion — det vill säga ingen förköpsrätt aktualiseras vid den försäljning som sker efter upplösning av samäganderätt genom domstol (TMK m.733, ändrad genom lag nr 7571).
Kan jag sälja min andel vid elbirliği mülkiyeti (samäganderätt utan bestämda andelar)?
Vid elbirliği mülkiyeti (samäganderätt utan bestämda andelar) har delägarna inga bestämda andelar och förfogandeåtgärder kräver enhällighet; därför kan en ”andel” i en enskild fastighet inte överlåtas på egen hand. En arvinge kan överlåta sin arvslott i kvarlåtenskapen: mellan arvingar är skriftlig form och gentemot tredje person upprättande hos notarius publicus en giltighetsförutsättning. En överlåtelse till en tredje person ger inte denne rätt att delta i skiftet; den ger endast rätt att begära att den lott som vid skiftet tilldelas arvingen överlämnas till honom eller henne (TMK m.677).
Rättslig grund
Turkiets civillag nr 4721 — m.642–644 (skifte i arv, uppskov, omvandling av elbirliği mülkiyeti till samäganderätt med bestämda andelar), m.677 (överlåtelse av arvslott), m.688 (delägarens rättigheter), m.698 (rätt att begära skifte och dess gränser), m.699 (skiftets form), m.732–734 (laglig förköpsrätt) — mevzuat.gov.tr
Turkiets civilprocesslag nr 6100 — m.4 (behörighet till följd av målets art), m.6–7 och m.12 (behörighet), m.55 (uppskov vid dödsfall), m.59–60 (obligatorisk partsgemenskap), m.115 (rättegångsvillkor), m.316–317 (förenklad rättegång), m.322 (försäljningsförrättaren), m.350 (laga kraft) — mevzuat.gov.tr
Turkiets lag om verkställighet och konkurs, nr 2004 — m.111/b (elektronisk försäljning), m.114 (auktion och första auktionen mellan arvingar), m.130 (betalning av auktionspriset) — mevzuat.gov.tr
Turkiets lag om medling i rättstvister, nr 6325 — m.18/A och m.18/B (medling som förutsättning för talan) — mevzuat.gov.tr
Turkiets lag om ägarlägenhetsrätt, nr 634 — m.7, m.10 — mevzuat.gov.tr · Turkiets lag om markskydd och markanvändning, nr 5403 — m.8, m.8/B — mevzuat.gov.tr
Relaterade sidor
- Arvsrätt — översiktssida
- Hur beräknas laglotten enligt turkisk rätt?
- Hur går man tillväga för avstående från arv?
Denna artikel är avsedd som allmän juridisk information. Eftersom förutsättningarna i varje enskilt fall, andelsstrukturen och fastighetens beskaffenhet varierar, rekommenderas att du inhämtar juridisk rådgivning från din advokat för din konkreta situation.