De vordering tot gerechtelijke verdeling van de mede-eigendom — vroeger izale-i şuyu genaamd — is de vordering die de gemeenschap tussen de deelgenoten van een goed beëindigt en het goed hetzij in natura verdeelt, hetzij verkoopt en de opbrengst verdeelt. Ieder van de deelgenoten kan de vordering alleen instellen; de instemming van de anderen is niet vereist (TMK art. 698). De zaak wordt behandeld bij de Turkse civiele vrederechtbank en voorafgaande aanmelding bij een mediator is een procesvoorwaarde.
De verdeling van de nalatenschapsgemeenschap, de elbirliği mülkiyeti (gezamenlijke eigendom zonder aandelen) en de verdeelovereenkomst worden behandeld op de pagina Erfrecht. Dit artikel behandelt de vordering zelf.
Wie kan de vordering instellen en tegen wie?
Bij paylı mülkiyeti kan ieder van de deelgenoten verdeling van het goed verlangen (TMK art. 698). De vordering wordt door de eisende deelgenoot ingesteld tegen alle overige deelgenoten; tussen de deelgenoten bestaat een verplichte procesdeelneming en over hen allen moet één uitspraak worden gedaan (HMK art. 59–60).
Indien een deelgenoot niet in het geding is betrokken, wijst de rechter de vordering niet zonder meer af. Volledige procesdeelneming is een procesvoorwaarde en het ontbreken daarvan kan worden hersteld; de rechter stelt daarom een dwingende termijn en zorgt ervoor dat de ontbrekende deelgenoot in het geding wordt betrokken, waarna hij aan de zaak ten gronde toekomt (HMK art. 115).
Indien een van de deelgenoten tijdens de procedure overlijdt, wordt ervoor gezorgd dat zijn erfgenamen volgens de verklaring van erfrecht aan het geding deelnemen; indien de erfgenamen de nalatenschap niet hebben aanvaard of verworpen, wordt de zaak uitgesteld tot de wettelijke termijnen zijn verstreken (HMK art. 55).
Wanneer kan verdeling niet worden verlangd?
De wet stelt drie grenzen (TMK art. 698):
- Contractuele verplichting tot voortzetting. Het recht om verdeling te verlangen kan door een rechtshandeling voor ten hoogste tien jaar worden beperkt. Overeenkomsten betreffende de voortzetting van paylı mülkiyeti met betrekking tot onroerende zaken zijn aan een plechtige vorm gebonden en kunnen in het kadaster worden ingeschreven.
- Bestemming voor een duurzaam doel. Indien het goed in mede-eigendom aan een duurzaam doel is bestemd, zijn de deelgenoten verplicht de paylı mülkiyeti in stand te houden.
- Ongeschikt tijdstip. De wet bepaalt dat op een ongeschikt tijdstip geen verdeling kan worden verlangd; zij omschrijft het begrip niet, de beoordeling geschiedt naar de omstandigheden van het concrete geval.
Daarnaast geldt een afzonderlijk verbod: ten aanzien van een onroerende zaak die aan kat mülkiyeti of kat irtifakı is onderworpen, kan als zodanig geen gerechtelijke verdeling van de mede-eigendom worden verlangd. De zelfstandige eenheden kunnen echter als afzonderlijke onroerende zaken voorwerp van de vordering zijn en de gemeenschap daarin kan worden verdeeld (Kat Mülkiyeti Kanunu art. 7).
Verdeling in natura of verkoop?
De wet kent twee wijzen van verdeling: verdeling van het goed in natura of verkoop door onderhandeling of veiling en verdeling van de opbrengst (TMK art. 699).
Indien de deelgenoten het niet eens worden over de wijze, volgt de rechter op verzoek van een van de deelgenoten de volgende volgorde:
- Eerst verdeling in natura. Indien de waarden van de verdeelde delen niet overeenstemmen, wordt op het deel met de lagere waarde een geldsom toegevoegd ter verevening.
- Verkoop indien verdeling niet passend is. Indien het verzoek tot verdeling naar de omstandigheden niet passend wordt geacht — in het bijzonder indien het goed niet kan worden verdeeld zonder belangrijk waardeverlies — wordt verkoop bij opbod gelast.
De gedaagde heeft in het geding dezelfde rechten als de eiser: het verzoek van de eiser om verkoop verhindert niet dat de gedaagde verdeling in natura verlangt.
Er bestaat nog een derde weg. Indien een van de mede-eigenaren of erfgenamen dit verlangt bij een gebouw dat geschikt is voor kat mülkiyeti, kan de rechter beslissen dat de verdeling geschiedt door vestiging van kat mülkiyeti en toewijzing van zelfstandige eenheden (Kat Mülkiyeti Kanunu art. 10).
Voor landbouwgronden geldt een afzonderlijk regime: deze gronden kunnen niet worden gesplitst of in aandelen verdeeld beneden de door het ministerie vastgestelde grootten; overdracht van aandelen, verdeling en omzetting van elbirliği mülkiyeti in paylı mülkiyeti zijn aan vergunning van het ministerie onderworpen (Wet nr. 5403 art. 8 en art. 8/B).
Aan wie wordt verkocht?
Hier bepaalt één volzin van de wet in de praktijk veel (TMK art. 699):
“Satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır.”
De hoofdregel is dus dat de veiling voor eenieder toegankelijk is. Opdat de verkoop uitsluitend tussen de deelgenoten kan plaatsvinden, is de instemming van alle deelgenoten vereist; indien één zich verzet, kan de onroerende zaak ook aan derden worden verkocht. De deelgenoten kunnen uiteraard aan deze veiling deelnemen.
Sinds 31 juli 2026 geldt een belangrijke uitzondering. Bij onroerende zaken die alle eigenaren door vererving hebben verkregen en waarop buiten de erfgenamen geen derden een eigendomsrecht hebben, wordt, indien tot gerechtelijke verdeling van de mede-eigendom door verkoop wordt beslist, de eerste veiling van rechtswege, zonder dat iemands instemming is vereist, uitsluitend tussen de erfgenamen die eigenaar zijn gehouden. Deze regeling wordt eenmalig toegepast en bij deze veiling moeten de biedingen de volledige getaxeerde waarde overschrijden (İcra ve İflas Kanunu art. 114; Wet nr. 7589, Staatsblad 31.7.2026-33326).
Indien de eerste veiling geen resultaat oplevert, wordt de tweede veiling voor eenieder toegankelijk gehouden en daalt de drempel tot vijftig procent van de getaxeerde waarde. De regeling is niet van toepassing op veilingen die vóór haar inwerkingtreding zijn aangekondigd.
Deze regel is geen recht van voorkoop of voorrang; zij beperkt de wet tot degenen die aan de eerste veiling kunnen deelnemen. De bepaling is nieuw en er is nog geen vaste rechtspraak over de toepassing ervan gevormd.
Hoe verloopt het proces indien de rechter verkoop gelast?
Het verkoopbevel wordt niet door de rechter ten uitvoer gelegd, maar door de door de rechter voor deze taak aangewezen verkoopambtenaar; de verkoop van roerende en onroerende zaken geschiedt volgens de bepalingen van İcra ve İflas Kanunu (Turkse Executie- en Faillissementswet) (HMK art. 322). Beslissingen betreffende zakelijke rechten op een onroerende zaak kunnen niet ten uitvoer worden gelegd voordat zij onherroepelijk zijn geworden (HMK art. 350); de verkoopfase begint daarom na het onherroepelijk worden van de beslissing.
De verkoop geschiedt bij opbod via het aan UYAP gekoppelde Elektronisch Verkoopportaal en de termijn voor het uitbrengen van biedingen bedraagt zeven dagen (İİK art. 111/b). Wie aan de veiling wil deelnemen, stort een waarborgsom van tien procent van de getaxeerde waarde; bij gerechtelijke verdeling van de mede-eigendom wordt van de aandeelhouder geen waarborgsom geheven tot het bedrag dat zijn aandeel dekt. De koper bij de veiling moet de verkoopprijs binnen zeven dagen na de aankondiging van het proces-verbaal van de veilinguitslag contant betalen (İİK art. 130). De verkoopprijs wordt onder de deelgenoten naar evenredigheid van hun aandelen verdeeld.
Is mediation verplicht?
Ja. In geschillen betreffende de verdeling van roerende en onroerende zaken en de gerechtelijke verdeling van de mede-eigendom is voorafgaande aanmelding bij een mediator een procesvoorwaarde (Wet nr. 6325 art. 18/B). Deze regel is op 1 september 2023 in werking getreden.
De aanmelding geschiedt, afhankelijk van het voorwerp van het geschil, bij het mediatiebureau in het arrondissement van de bevoegde rechter. De mediator rondt de procedure binnen drie weken na zijn aanwijzing af; in dwingende gevallen kan deze met ten hoogste één week worden verlengd.
Indien geen overeenstemming wordt bereikt, moet het origineel of een gewaarmerkt afschrift van het eindproces-verbaal bij de dagvaarding worden gevoegd. Indien blijkt dat de vordering is ingesteld zonder dat een mediator is benaderd, wordt de dagvaarding zonder betekening aan de wederpartij wegens het ontbreken van een procesvoorwaarde op formele gronden afgewezen.
Indien de partijen overeenstemming bereiken, is voor de vaststellingsovereenkomst een verklaring van uitvoerbaarheid verplicht. Voor stukken betreffende een onroerende zaak wordt deze verklaring verkregen van de Turkse civiele vrederechtbank van de plaats waar de onroerende zaak is gelegen; na de verklaring kan een van de partijen bij het Turks kadasterkantoor om inschrijving verzoeken zonder dat een notariële akte wordt opgemaakt.
Bij welke rechter wordt de vordering ingesteld?
Bevoegdheid naar materie. Vorderingen betreffende de verdeling van een roerende of onroerende zaak of recht en de gerechtelijke verdeling van de mede-eigendom worden, ongeacht de waarde of het bedrag van het voorwerp van het geding, behandeld bij de Turkse civiele vrederechtbank (HMK art. 4). De eenvoudige procesgang is van toepassing; de termijn voor het antwoord bedraagt twee weken en de partijen kunnen geen conclusie van antwoord en tweede conclusie van antwoord indienen (HMK art. 316–317).
Bevoegdheid bij onroerende zaken. In vorderingen betreffende een zakelijk recht op een onroerende zaak of die tot een wijziging in het houderschap van een zakelijk recht kunnen leiden, is de rechter van de plaats waar de onroerende zaak is gelegen dwingend bevoegd (HMK art. 12). De gerechtelijke verdeling van de mede-eigendom wijzigt de eigendomstoestand en valt daarom onder dit bereik. Indien de vordering betrekking heeft op meerdere onroerende zaken, kan zij worden ingesteld op de plaats waar een van de onroerende zaken is gelegen, ook ten aanzien van de overige.
Het praktische gevolg is dit: een deelgenoot die in Alanya een onroerende zaak in aandelen bezit, stelt de vordering, waar hij ook woont, in Alanya in; ook indien de deelgenoten in het buitenland verblijven, verandert de bevoegde rechter niet.
Bevoegdheid bij roerende zaken. Voor de gerechtelijke verdeling van de mede-eigendom die uitsluitend roerende zaken betreft, geldt geen bijzondere bevoegdheidsregel; de algemene regel is van toepassing en de vordering wordt ingesteld bij de rechter van de woonplaats van de gedaagde, of, indien er meerdere gedaagden zijn, bij de rechter van de woonplaats van een van hen (HMK art. 6–7). Deze bevoegdheid is niet dwingend; indien geen tijdig en correcte exceptie van onbevoegdheid wordt opgeworpen, wordt de rechter bij wie de vordering is ingesteld bevoegd.
Hoe lang duurt de procedure?
Volgens de door het Directoraat-generaal Strafregister en Justitiële Statistieken van het Ministerie van Justitie gepubliceerde Justitiële Statistieken 2025 bedroeg de gemiddelde behandelingstijd van een dossier bij de Turkse civiele vrederechtbanken, die deze vorderingen behandelen, in het jaar 2025 120 dagen.
Dit cijfer is het gemiddelde van alle soorten vorderingen bij de Turkse civiele vrederechtbanken; het ministerie publiceert voor de gerechtelijke verdeling van de mede-eigendom geen afzonderlijke duur per soort vordering. De duur omvat niet de fase van hoger beroep bij het regionaal hof van beroep en de verkoopfase na het onherroepelijk worden van de beslissing. In dezelfde statistiek is de gemiddelde behandelingstijd van een dossier bij de civiele kamers van de regionale hoven van beroep vermeld als 371 dagen.
Het aantal deelgenoten, gebreken in de kadastrale registers en het deskundigenonderzoek kunnen de duur aanzienlijk verlengen.
Indien de gemeenschap uit een nalatenschap voortkomt
De gemeenschap tussen erfgenamen is een elbirliği mülkiyeti (gezamenlijke eigendom zonder aandelen) en de regels daarvan verschillen ten dele. Ieder van de erfgenamen kan te allen tijde verdeling van de nalatenschap verlangen, tenzij hij krachtens overeenkomst of wet verplicht is de gemeenschap in stand te houden (TMK art. 642). Indien onmiddellijke verdeling de waarde van het goed of de nalatenschap aanzienlijk zou verminderen, kan de vrederechter beslissen de verdeling uit te stellen; indien er een nog ongeboren kind is dat erfgenaam zal worden, wordt de verdeling tot de geboorte uitgesteld (TMK art. 642–643).
Een erfgenaam kan ook verlangen dat de elbirliği mülkiyeti (gezamenlijke eigendom zonder aandelen) ten aanzien van alle of een deel van de tot de nalatenschap behorende goederen wordt omgezet in paylı mülkiyeti (TMK art. 644).
De verdeling van de nalatenschap, de verdeelovereenkomst en de overdracht van het erfdeel worden behandeld op de pagina Erfrecht.
Veelgestelde vragen
Zijn izale-i şuyu en gerechtelijke verdeling van de mede-eigendom hetzelfde?
Ja. “İzale-i şuyu” is de oude term; in de huidige wettelijke terminologie heet het “gerechtelijke verdeling van de mede-eigendom”.
Kan de vordering worden ingesteld indien de andere deelgenoten dit niet wensen?
Ja. Ieder van de deelgenoten kan alleen verdeling verlangen; de instemming van de anderen is niet vereist (TMK art. 698).
Ik wil niet dat de onroerende zaak wordt verkocht, wat kan ik doen?
De rechter beoordeelt eerst verdeling in natura; indien verdeling mogelijk is, wordt geen verkoop gelast (TMK art. 699). Bij een gebouw dat geschikt is voor kat mülkiyeti kan ook worden verzocht om vestiging van kat mülkiyeti en toewijzing van zelfstandige eenheden (KMK art. 10).
Ontstaat er een recht van voorkoop van de andere deelgenoten indien ik mijn aandeel verkoop?
Bij paylı mülkiyeti kunnen de andere deelgenoten het recht van voorkoop uitoefenen indien een deelgenoot zijn aandeel aan een derde verkoopt (TMK art. 732). Dit recht vervalt door verloop van drie maanden na de datum waarop de verkoop aan de rechthebbende is meegedeeld en in ieder geval door verloop van een jaar na de verkoop. Daarentegen kan het recht van voorkoop niet worden uitgeoefend bij verkoop door gedwongen veiling — met andere woorden, bij de verkoop aan het einde van de vordering tot gerechtelijke verdeling van de mede-eigendom is er geen voorkoop (TMK art. 733, zoals gewijzigd bij Wet nr. 7571).
Kan ik mijn aandeel verkopen bij elbirliği mülkiyeti?
Bij elbirliği mülkiyeti hebben de deelgenoten geen bepaalde aandelen en vereisen beschikkingshandelingen unanimiteit; daarom kan een “aandeel” in één onroerende zaak niet afzonderlijk worden overgedragen. De erfgenaam kan wel het erfdeel in de nalatenschap overdragen: tussen erfgenamen is de schriftelijke vorm en met een derde is een notariële akte een geldigheidsvereiste. Overdracht aan een derde verleent hem geen bevoegdheid aan de verdeling deel te nemen; zij geeft slechts het recht om te verlangen dat het aandeel dat aan de erfgenaam bij de verdeling wordt toegewezen, aan hem wordt gegeven (TMK art. 677).
Toepasselijke wetgeving
Turks Burgerlijk Wetboek nr. 4721 — art. 642–644 (verdeling in de nalatenschap, uitstel, omzetting van elbirliği mülkiyeti in paylı mülkiyeti), art. 677 (overdracht van het erfdeel), art. 688 (rechten van de deelgenoot), art. 698 (verzoek tot verdeling en grenzen), art. 699 (wijze van verdeling), art. 732–734 (wettelijk recht van voorkoop) — mevzuat.gov.tr
Turks Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering nr. 6100 — art. 4 (bevoegdheid naar materie), art. 6–7 en art. 12 (bevoegdheid), art. 55 (uitstel bij overlijden), art. 59–60 (verplichte procesdeelneming), art. 115 (procesvoorwaarden), art. 316–317 (eenvoudige procesgang), art. 322 (verkoopambtenaar), art. 350 (onherroepelijkheid) — mevzuat.gov.tr
Turkse Executie- en Faillissementswet nr. 2004 — art. 111/b (elektronische verkoop), art. 114 (veiling en eerste veiling tussen erfgenamen), art. 130 (betaling van de veilingprijs) — mevzuat.gov.tr
Turkse Wet inzake mediation in burgerlijke geschillen nr. 6325 — art. 18/A en art. 18/B (mediation als procesvoorwaarde) — mevzuat.gov.tr
Kat Mülkiyeti Kanunu nr. 634 — art. 7, art. 10 — mevzuat.gov.tr · Wet inzake bodembescherming en landgebruik nr. 5403 — art. 8, art. 8/B — mevzuat.gov.tr
Gerelateerde pagina’s
- Erfrecht — overkoepelende pagina
- Hoe wordt de legitieme portie naar Turks recht berekend?
- Hoe wordt de nalatenschap verworpen?
Dit artikel strekt tot algemene juridische informatieverstrekking. Aangezien de omstandigheden van elk geval, de structuur van de deelgenoten en de aard van de onroerende zaak verschillen, wordt aangeraden voor uw concrete situatie juridische bijstand van uw advocaat te verkrijgen.