Powództwo o zniesienie współwłasności przez sąd — dawniej izale-i şuyu — to powództwo, które kończy współwłasność między współwłaścicielami rzeczy, dzieląc ją bądź w naturze, bądź sprzedając ją i dzieląc uzyskaną cenę. Powództwo może wnieść każdy ze współwłaścicieli samodzielnie; zgoda pozostałych nie jest wymagana (TMK m.698). Sprawę rozpoznaje turecki sąd pokoju w sprawach cywilnych, a przed wytoczeniem powództwa obowiązkowe jest zwrócenie się do mediatora, co stanowi przesłankę procesową.
Podział wspólnoty spadkowej, elbirliği mülkiyeti (współwłasność łączna) oraz umowa o podział są omówione na stronie Prawo spadkowe. Ten artykuł dotyczy samego powództwa.
Kto może wnieść powództwo i przeciwko komu?
We współwłasności w częściach ułamkowych każdy ze współwłaścicieli może żądać podziału rzeczy (TMK m.698). Powództwo wytacza współwłaściciel powodowy przeciwko wszystkim pozostałym współwłaścicielom; między współwłaścicielami zachodzi współuczestnictwo procesowe konieczne i w stosunku do wszystkich musi zostać wydane jedno orzeczenie (turecki kodeks postępowania cywilnego, HMK, m.59–60).
Jeżeli któryś ze współwłaścicieli nie bierze udziału w sprawie, sąd nie oddala powództwa od razu. Prawidłowe ukształtowanie stron jest przesłanką procesową, a ponieważ brak ten można usunąć, sąd wyznacza termin zawity i doprowadza do włączenia do sprawy brakującego współwłaściciela, po czym przystępuje do rozpoznania istoty sprawy (HMK m.115).
Jeżeli jeden ze współwłaścicieli umrze w trakcie postępowania, udział w sprawie jego spadkobierców zapewnia się na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia; jeżeli spadkobiercy nie przyjęli ani nie odrzucili spadku, sprawę odracza się do upływu terminów ustawowych (HMK m.55).
Kiedy nie można żądać podziału?
Ustawa przewiduje trzy ograniczenia (TMK m.698):
- Umowny obowiązek trwania współwłasności. Prawo żądania podziału można ograniczyć czynnością prawną na najwyżej dziesięć lat. Umowy dotyczące trwania współwłasności w częściach ułamkowych nieruchomości wymagają formy urzędowej i mogą zostać ujawnione w księdze wieczystej w formie wzmianki (şerh).
- Przeznaczenie na trwały cel. Jeżeli rzecz wspólna została przeznaczona na trwały cel, współwłaściciele są zobowiązani do utrzymania współwłasności w częściach ułamkowych.
- Nieodpowiedni czas. Ustawa stanowi, że nie można żądać podziału w nieodpowiednim czasie; nie definiuje tego pojęcia, a ocena dokonywana jest na podstawie konkretnego stanu faktycznego.
Istnieje jeszcze inny zakaz: nie można żądać zniesienia współwłasności samej nieruchomości objętej kat mülkiyeti (odrębną własnością lokalu w prawie tureckim) lub kat irtifakı (kat irtifakı — służebnością budowlaną na budynku jeszcze nieukończonym). Samodzielne lokale mogą natomiast być przedmiotem sprawy jak odrębna nieruchomość i współwłasność w nich może zostać zniesiona (turecka ustawa o odrębnej własności lokali w prawie tureckim, Kat Mülkiyeti Kanunu, m.7).
Podział w naturze czy sprzedaż?
Ustawa przewiduje dwa sposoby podziału: podział rzeczy w naturze albo sprzedaż w drodze negocjacji lub licytacji i podział uzyskanej ceny (TMK m.699).
Jeżeli współwłaściciele nie dojdą do porozumienia co do sposobu, na wniosek jednego ze współwłaścicieli sędzia stosuje następującą kolejność:
- Najpierw podział w naturze. Jeżeli wartości wydzielonych części nie są równe, wyrównanie zapewnia się przez dopłatę pieniężną do części o niższej wartości.
- Sprzedaż, jeżeli podział nie jest odpowiedni. Jeżeli żądanie podziału nie jest odpowiednie do okoliczności i warunków — w szczególności gdy rzecz nie może zostać podzielona bez istotnej utraty wartości — orzeka się sprzedaż w drodze licytacji.
Pozwany ma w sprawie takie same prawa jak powód: żądanie sprzedaży przez powoda nie stoi na przeszkodzie żądaniu podziału w naturze przez pozwanego.
Istnieje jeszcze trzecia droga. W budynku nadającym się do ustanowienia odrębnej własności lokali w prawie tureckim, jeżeli zażąda tego jeden ze współwłaścicieli lub spadkobierców, sędzia może orzec o dokonaniu podziału przez ustanowienie odrębnej własności lokali i przydzielenie samodzielnych lokali (Kat Mülkiyeti Kanunu m.10).
W odniesieniu do gruntów rolnych obowiązuje odrębny reżim: gruntów tych nie można dzielić ani wydzielać udziałów poniżej wielkości określonych przez ministerstwo; przenoszenie udziałów, podział oraz przekształcenie elbirliği mülkiyeti (współwłasności łącznej) we współwłasność w częściach ułamkowych wymagają zezwolenia ministerstwa (ustawa nr 5403 m.8 i m.8/B).
Komu dokonuje się sprzedaży?
Jedno zdanie ustawy przesądza tu w praktyce o wielu kwestiach (TMK m.699):
„Orzeczenie o sprzedaży w drodze licytacji między współwłaścicielami jest uzależnione od zgody wszystkich współwłaścicieli.”
Zasadą jest zatem, że licytacja jest ogólnodostępna. Aby sprzedaż mogła zostać przeprowadzona wyłącznie między współwłaścicielami, wszyscy współwłaściciele muszą wyrazić zgodę; jeżeli ktoś się sprzeciwi, nieruchomość może zostać sprzedana także osobom trzecim. Współwłaściciele mogą oczywiście wziąć udział w tej licytacji.
Od 31 lipca 2026 r. obowiązuje istotny wyjątek. W odniesieniu do nieruchomości, które wszyscy właściciele nabyli w drodze dziedziczenia i co do których osoby trzecie poza spadkobiercami nie mają prawa własności, jeżeli orzeka się zniesienie współwłasności w drodze sprzedaży, pierwsza licytacja odbywa się z mocy ustawy wyłącznie między właścicielami-spadkobiercami, bez wymogu czyjejkolwiek zgody. Ten tryb stosuje się jednorazowo, a oferty w tej licytacji muszą przekraczać całość wartości oszacowanej (turecka ustawa o postępowaniu egzekucyjnym i upadłościowym, İcra ve İflas Kanunu, m.114; ustawa nr 7589, Dz.U. 31.7.2026-33326).
Jeżeli pierwsza licytacja nie przyniesie rezultatu, druga licytacja jest ogólnodostępna, a próg obniża się do pięćdziesięciu procent wartości oszacowanej. Przepis nie ma zastosowania do licytacji, których ogłoszenie nastąpiło przed jego wejściem w życie.
Zasada ta nie jest prawem pierwokupu ani prawem pierwszeństwa; jest ustawowym ograniczeniem tego, kto może wziąć udział w pierwszej licytacji. Przepis jest nowy i nie ukształciło się jeszcze utrwalone orzecznictwo dotyczące jego stosowania.
Jak przebiega postępowanie, gdy sąd orzeknie sprzedaż?
Orzeczenie o sprzedaży wykonuje nie sąd, lecz urzędnik prowadzący sprzedaż wyznaczony przez sędziego do tej czynności; sprzedaż rzeczy ruchomych i nieruchomości odbywa się według przepisów İcra ve İflas Kanunu (HMK m.322). Orzeczeń dotyczących praw rzeczowych na nieruchomości nie wykonuje się przed uprawomocnieniem (HMK m.350); etap sprzedaży rozpoczyna się zatem po uprawomocnieniu się orzeczenia.
Sprzedaż odbywa się w drodze licytacji za pośrednictwem zintegrowanego z UYAP Elektronicznego Portalu Sprzedaży, a termin składania ofert wynosi siedem dni (İİK m.111/b). Osoby chcące wziąć udział w licytacji wpłacają wadium w wysokości dziesięciu procent wartości oszacowanej; przy zniesieniu współwłasności od współwłaściciela nie pobiera się wadium w wysokości odpowiadającej jego udziałowi. Nabywca licytacyjny obowiązany jest zapłacić cenę sprzedaży w gotówce w terminie siedmiu dni od ogłoszenia protokołu wyniku licytacji (İİK m.130). Cena sprzedaży jest rozdzielana między współwłaścicieli proporcjonalnie do ich udziałów.
Czy mediacja jest obowiązkowa?
Tak. W sporach dotyczących podziału rzeczy ruchomych i nieruchomości oraz zniesienia współwłasności zwrócenie się do mediatora przed wytoczeniem powództwa stanowi przesłankę procesową (ustawa nr 6325 m.18/B). Przepis ten wszedł w życie 1 września 2023 r.
Wniosek składa się do biura mediacji w miejscu właściwego sądu, stosownie do przedmiotu sporu. Mediator kończy postępowanie w terminie trzech tygodni od wyznaczenia; w uzasadnionych przypadkach termin można przedłużyć najwyżej o jeden tydzień.
Jeżeli nie dojdzie do porozumienia, oryginał lub poświadczony odpis protokołu końcowego należy załączyć do pozwu. Jeżeli okaże się, że powództwo wytoczono bez jakiegokolwiek zwrócenia się do mediatora, pozew oddala się ze względów formalnych z powodu braku przesłanki procesowej, bez doręczania go stronie przeciwnej.
Jeżeli strony dojdą do porozumienia, uzyskanie zaświadczenia o wykonalności (icra edilebilirlik şerhi) ugody jest obowiązkowe. W odniesieniu do dokumentów dotyczących nieruchomości zaświadczenie to uzyskuje się od tureckiego sądu pokoju w sprawach cywilnych właściwego dla miejsca położenia nieruchomości; po uzyskaniu zaświadczenia jedna ze stron może zażądać od tureckiego urzędu ksiąg wieczystych wpisu bez sporządzania aktu notarialnego.
W jakim sądzie wytacza się powództwo?
Właściwość rzeczowa. Sprawy dotyczące podziału rzeczy ruchomych i nieruchomości lub prawa oraz zniesienia współwłasności rozpoznaje turecki sąd pokoju w sprawach cywilnych, niezależnie od wartości lub kwoty przedmiotu sporu (HMK m.4). Stosuje się uproszczone postępowanie; termin odpowiedzi na pozew wynosi dwa tygodnie, a strony nie mogą składać repliki ani dupliki (HMK m.316–317).
Właściwość miejscowa w sprawach nieruchomości. W sprawach dotyczących prawa rzeczowego na nieruchomości lub mogących prowadzić do zmiany podmiotu prawa rzeczowego sąd miejsca położenia nieruchomości jest właściwym wyłącznie (HMK m.12). Zniesienie współwłasności zmienia stan własności, a zatem mieści się w tym zakresie. Jeżeli powództwo dotyczy kilku nieruchomości, można je wytoczyć w miejscu położenia jednej z nich także co do pozostałych.
Praktyczny skutek jest następujący: współwłaściciel nieruchomości położonej w Alanya wytacza powództwo w Alanya, gdziekolwiek mieszka; nawet jeżeli współwłaściciele przebywają za granicą, właściwy sąd się nie zmienia.
Właściwość miejscowa w sprawach rzeczy ruchomych. W zniesieniu współwłasności dotyczącym wyłącznie rzeczy ruchomych nie ma szczególnej reguły właściwości; stosuje się regułę ogólną, a powództwo wytacza się przed sądem miejsca zamieszkania pozwanego, a jeżeli pozwanych jest kilku — przed sądem miejsca zamieszkania jednego z nich (HMK m.6–7). Właściwość ta nie jest wyłączna; jeżeli nie podniesiono zgodnie z procedurą zarzutu niewłaściwości, sąd, przed którym wytoczono powództwo, staje się właściwy.
Jak długo trwa sprawa?
Zgodnie z publikowanymi przez Generalną Dyrekcję Rejestru Karnego i Statystyki Ministerstwa Sprawiedliwości Statystykami wymiaru sprawiedliwości 2025, średni czas rozpoznania jednej sprawy w tureckich sądach pokoju w sprawach cywilnych rozpoznających te powództwa wyniósł w 2025 r. 120 dni.
Liczba ta jest średnią dla wszystkich rodzajów spraw w tureckich sądach pokoju w sprawach cywilnych; ministerstwo nie publikuje odrębnego czasu trwania dla zniesienia współwłasności według rodzaju sprawy. Czas ten nie obejmuje etapu apelacji do regionalnego sądu apelacyjnego ani etapu sprzedaży po uprawomocnieniu się orzeczenia. W tych samych statystykach średni czas rozpoznania jednej sprawy w wydziałach cywilnych regionalnych sądów apelacyjnych podano jako 371 dni.
Liczba współwłaścicieli, braki w księgach wieczystych oraz opinia biegłego mogą istotnie wydłużyć ten czas.
Gdy współwłasność wynika z dziedziczenia
Wspólność między spadkobiercami jest elbirliği mülkiyeti (współwłasnością łączną) i jej zasady częściowo się różnią. Każdy ze spadkobierców może w każdym czasie żądać podziału spadku, chyba że na mocy umowy lub ustawy jest zobowiązany do utrzymania wspólności (TMK m.642). Jeżeli natychmiastowy podział istotnie obniżyłby wartość rzeczy lub masy spadkowej, sędzia pokoju może orzec o odroczeniu podziału; jeżeli istnieje poczęte dziecko, które ma zostać spadkobiercą, podział odracza się do urodzenia (TMK m.642–643).
Spadkobierca może także żądać przekształcenia elbirliği mülkiyeti (współwłasności łącznej) w odniesieniu do całości lub części rzeczy wchodzących w skład masy spadkowej we współwłasność w częściach ułamkowych (TMK m.644).
Podział masy spadkowej, umowa o podział oraz przeniesienie udziału w spadku są omówione na stronie Prawo spadkowe.
Najczęściej zadawane pytania
Czy izale-i şuyu i zniesienie współwłasności przez sąd to to samo?
Tak. „İzale-i şuyu” to dawny termin; we współczesnym języku ustawy mówi się „zniesienie współwłasności przez sąd”.
Czy można wytoczyć powództwo, jeżeli pozostali współwłaściciele tego nie chcą?
Tak. Każdy ze współwłaścicieli może samodzielnie żądać podziału; zgoda pozostałych nie jest wymagana (TMK m.698).
Nie chcę sprzedaży nieruchomości, co mogę zrobić?
Sędzia w pierwszej kolejności rozważa podział w naturze; jeżeli podział jest możliwy, nie orzeka się sprzedaży (TMK m.699). W budynku nadającym się do ustanowienia odrębnej własności lokali w prawie tureckim można także żądać ustanowienia odrębnej własności lokali i przydzielenia samodzielnych lokali (KMK m.10).
Czy jeżeli sprzedam swój udział, powstanie prawo pierwokupu pozostałych współwłaścicieli?
Jeżeli we współwłasności w częściach ułamkowych współwłaściciel sprzeda swój udział osobie trzeciej, pozostali współwłaściciele mogą wykonać prawo pierwokupu (TMK m.732). Prawo to wygasa po upływie trzech miesięcy od daty zawiadomienia uprawnionego o sprzedaży i w każdym razie po upływie roku od sprzedaży. Natomiast przy sprzedaży w drodze licytacji przymusowej nie można wykonać prawa pierwokupu — czyli przy sprzedaży dokonanej w wyniku powództwa o zniesienie współwłasności pierwokup nie wchodzi w grę (TMK m.733, w brzmieniu zmienionym ustawą nr 7571).
Czy w elbirliği mülkiyeti (współwłasności łącznej) mogę sprzedać swój udział?
W elbirliği mülkiyeti (współwłasności łącznej) współwłaściciele nie mają określonych udziałów, a czynności rozporządzające wymagają jednomyślności; z tego względu „udział” w jednej nieruchomości nie może być samodzielnie przeniesiony. Spadkobierca może przenieść udział w spadku: między spadkobiercami wymagana jest forma pisemna, a w stosunku do osoby trzeciej — sporządzenie dokumentu przez notariusza. Przeniesienie na osobę trzecią nie daje jej uprawnienia do udziału w podziale; zapewnia jedynie prawo żądania wydania jej udziału przydzielonego spadkobiercy w wyniku podziału (TMK m.677).
Podstawa prawna
Turecki kodeks cywilny nr 4721 — m.642–644 (podział spadku, odroczenie, przekształcenie elbirliği mülkiyeti we współwłasność w częściach ułamkowych), m.677 (przeniesienie udziału w spadku), m.688 (prawa współwłaściciela), m.698 (żądanie podziału i jego granice), m.699 (sposób podziału), m.732–734 (ustawowe prawo pierwokupu) — mevzuat.gov.tr
Turecki kodeks postępowania cywilnego nr 6100 — m.4 (właściwość rzeczowa), m.6–7 i m.12 (właściwość miejscowa), m.55 (odroczenie w razie śmierci), m.59–60 (współuczestnictwo procesowe konieczne), m.115 (przesłanki procesowe), m.316–317 (postępowanie uproszczone), m.322 (urzędnik sprzedaży), m.350 (uprawomocnienie) — mevzuat.gov.tr
Turecka ustawa o postępowaniu egzekucyjnym i upadłościowym nr 2004 — m.111/b (sprzedaż elektroniczna), m.114 (licytacja i pierwsza licytacja między spadkobiercami), m.130 (zapłata ceny nabycia na licytacji) — mevzuat.gov.tr
Turecka ustawa o mediacji w sporach cywilnych nr 6325 — m.18/A i m.18/B (mediacja jako przesłanka procesowa) — mevzuat.gov.tr
Turecka ustawa o odrębnej własności lokali nr 634 — m.7, m.10 — mevzuat.gov.tr · Turecka ustawa o ochronie gruntów i użytkowaniu gruntów rolnych nr 5403 — m.8, m.8/B — mevzuat.gov.tr
Powiązane strony
- Prawo spadkowe — strona nadrzędna
- Jak oblicza się zachowek w prawie tureckim (udział w spadku)?
- Jak odrzucić spadek?
Niniejszy artykuł ma charakter ogólnej informacji prawnej. Ponieważ okoliczności każdego przypadku, struktura współwłaścicieli i charakter nieruchomości są różne, zaleca się uzyskanie wsparcia prawnego od adwokata w konkretnej sytuacji.