Autor: Av. Merve Kartal · Veröffentlichung: 03.11.2026

Die Klage auf Aufhebung der Miteigentumsgemeinschaft — früher izale-i şuyu genannt — ist die Klage, die die Gemeinschaft zwischen den Anteilsberechtigten an einer Sache beendet und die Sache entweder real aufteilt oder verkauft und den Erlös verteilt. Jeder einzelne der Anteilsberechtigten kann sie allein erheben; die Zustimmung der übrigen ist nicht erforderlich (türkisches Zivilgesetzbuch Artikel 698). Die Klage wird beim türkischen Amtsgericht in Zivilsachen verhandelt, und vor ihrer Erhebung ist die Anrufung des türkischen Mediator eine Prozessvoraussetzung.

Die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft, das türkische elbirliği mülkiyeti (Gesamthandseigentum ohne bestimmte Anteile) und der Auseinandersetzungsvertrag werden auf der Seite Erbrecht dargestellt. Dieser Beitrag behandelt die Klage selbst.

Wer kann klagen, gegen wen ist die Klage zu richten?

Beim Miteigentum nach Bruchteilen kann jeder der Anteilsberechtigten die Aufteilung der Sache verlangen (türkisches Zivilgesetzbuch Artikel 698). Die Klage wird vom klagenden Anteilsberechtigten gegen alle übrigen Anteilsberechtigten erhoben; zwischen den Anteilsberechtigten besteht eine notwendige Streitgenossenschaft, und über alle ist durch eine einheitliche Entscheidung zu befinden (türkische Zivilprozessordnung Artikel 59–60).

Ist ein Anteilsberechtigter am Verfahren nicht beteiligt, weist das Gericht die Klage nicht ohne Weiteres ab. Die Herstellung der Parteistellung ist eine Prozessvoraussetzung, und da der Mangel behebbar ist, setzt das Gericht eine Ausschlussfrist und veranlasst die Einbeziehung des fehlenden Anteilsberechtigten in das Verfahren; erst danach geht es in die Sachprüfung (türkische Zivilprozessordnung Artikel 115).

Verstirbt einer der Anteilsberechtigten während des Verfahrens, wird nach dem türkischen Erbschein die Beteiligung seiner Erben am Verfahren herbeigeführt; haben die Erben die Erbschaft nicht angenommen oder ausgeschlagen, wird das Verfahren bis zum Ablauf der gesetzlichen Fristen ausgesetzt (türkische Zivilprozessordnung Artikel 55).

Wann kann die Aufteilung nicht verlangt werden?

Das Gesetz zieht drei Grenzen (türkisches Zivilgesetzbuch Artikel 698):

Vertragliche Fortsetzungspflicht. Das Recht, die Aufteilung zu verlangen, kann durch Rechtsgeschäft für höchstens zehn Jahre beschränkt werden. Verträge über die Fortsetzung des Miteigentums nach Bruchteilen an Grundstücken bedürfen der öffentlichen Form und kann im türkischen Grundbuch vermerkt werden.
Widmung für einen dauernden Zweck. Ist die gemeinschaftliche Sache einem dauernden Zweck gewidmet, sind die Anteilsberechtigten verpflichtet, das Miteigentum nach Bruchteilen fortzuführen.
Ungeeigneter Zeitpunkt. Das Gesetz bestimmt, dass zu einem ungeeigneten Zeitpunkt die Aufteilung nicht verlangt werden kann; es definiert den Begriff nicht, die Beurteilung erfolgt nach den Umständen des Einzelfalls.

Daneben besteht ein weiteres Verbot: an einer Immobilie, die dem türkischen Wohnungseigentum (kat mülkiyeti) oder dem kat irtifakı (Anwartschaft auf Wohnungseigentum am noch nicht fertiggestellten Bau) unterliegt, als solcher kann die Aufhebung der Gemeinschaft nicht verlangt werden. Die selbständigen Einheiten können jedoch wie eine selbständige Immobilie Gegenstand der Klage sein, und die an ihnen bestehende Gemeinschaft kann aufgehoben werden (türkische türkischen Wohnungseigentumsgesetz Artikel 7).

Reale Teilung oder Verkauf?

Das Gesetz kennt zwei Formen der Aufteilung: die reale Aufteilung der Sache oder den Verkauf durch freihändigen Verkauf oder Versteigerung und die Aufteilung des Erlöses (türkisches Zivilgesetzbuch Artikel 699).

Können sich die Anteilsberechtigten über die Form nicht einigen, hält der Richter auf Antrag eines der Anteilsberechtigten folgende Reihenfolge ein:

Zunächst die reale Teilung. Entsprechen sich die Werte der gebildeten Teile nicht, wird durch eine Geldzahlung auf den geringerwertigen Teil eine Ausgleichung herbeigeführt.
Ist die Teilung nicht geeignet, der Verkauf. Erscheint der Teilungsantrag nach Lage und Umständen nicht geeignet — insbesondere wenn die Sache nicht ohne erheblichen Wertverlust geteilt werden kann —, wird der Verkauf durch Versteigerung angeordnet.

Im Verfahren hat auch der Beklagte dieselben Rechte wie der Kläger: Der Verkaufsantrag des Klägers steht dem Antrag des Beklagten auf reale Teilung nicht entgegen.

Es gibt noch einen dritten Weg. Bei einem Bauwerk, das für das türkische Wohnungseigentum (kat mülkiyeti) geeignet ist, kann der Richter auf Antrag eines der Miteigentümer oder Erben entscheiden, dass die Aufteilung durch Begründung des türkischen Wohnungseigentums (kat mülkiyeti) und Zuweisung der selbständigen Einheiten erfolgt (türkische türkischen Wohnungseigentumsgesetz Artikel 10).

Bei landwirtschaftlichen Flächen gilt eine besondere Regelung: Diese Flächen dürfen nicht unter die vom Ministerium festgelegten Größen aufgeteilt und nicht in Anteile zerlegt werden; die Übertragung von Anteilen, die Aufteilung sowie die Umwandlung der türkischen elbirliği mülkiyeti (Gesamthandseigentum ohne bestimmte Anteile) in türkisches Miteigentum nach Bruchteilen (paylı mülkiyet) bedürfen der Genehmigung des Ministeriums (Gesetz Nr. 5403 Artikel 8 und Artikel 8/B).

An wen erfolgt der Verkauf?

Hier bestimmt der eine Satz des Gesetzes in der Praxis viel (türkisches Zivilgesetzbuch Artikel 699):

„Die Entscheidung, dass der Verkauf durch Versteigerung unter den Anteilsberechtigten erfolgt, hängt von der Zustimmung aller Anteilsberechtigten ab.“

Die Regel ist also, dass die Versteigerung öffentlich ist. Damit der Verkauf nur unter den Anteilsberechtigten erfolgen kann, müssen alle Anteilsberechtigten zustimmen; widerspricht einer, kann die Immobilie auch an Dritte verkauft werden. Die Anteilsberechtigten können an dieser Versteigerung selbstverständlich teilnehmen.

Seit 31 Juli 2026 besteht eine wichtige Ausnahme. Bei Immobilien, die alle Eigentümer durch Erbfolge erworben haben und an denen außer den Erben keine Rechte Dritter bestehen, wird, wenn die Aufhebung der Gemeinschaft durch Verkauf beschlossen wird, die erste Versteigerung von Gesetzes wegen ohne Einholung der Zustimmung irgendeiner Person nur unter den erbenden Eigentümern durchgeführt. Dieses Verfahren wird einmalig angewandt, und in dieser Versteigerung müssen die Gebote den vollen Schätzwert übersteigen (türkisches Vollstreckungs- und Insolvenzgesetz Artikel 114; Gesetz Nr. 7589, Amtsblatt 31.7.2026-33326).

Führt die erste Versteigerung zu keinem Ergebnis, wird die zweite Versteigerung öffentlich durchgeführt, und die Schwelle sinkt auf fünfzig Prozent des Schätzwerts. Die Regelung gilt nicht für Versteigerungen, deren Bekanntmachung vor ihrem Inkrafttreten erfolgt ist.

Diese Regel ist kein Vorkaufs- oder Vorrecht; sie ist eine gesetzliche Beschränkung dessen, wer an der ersten Versteigerung teilnehmen kann. Die Vorschrift ist neu, und eine gefestigte Rechtsprechung zu ihrer Anwendung hat sich noch nicht gebildet.

Wie läuft das Verfahren ab, wenn das Gericht den Verkauf anordnet?

Die Verkaufsentscheidung wird nicht vom Gericht, sondern vom Verkaufsbeamten (satış memuru) vollzogen, den der Richter hierfür beauftragt; der Verkauf beweglicher und unbeweglicher Sachen erfolgt nach den Vorschriften des türkischen Vollstreckungs- und Insolvenzgesetzes (türkische Zivilprozessordnung Artikel 322). Entscheidungen über dingliche Rechte an einer Immobilie können erst nach ihrer Rechtskraft vollzogen werden (türkische Zivilprozessordnung Artikel 350); die Verkaufsphase beginnt daher erst nach Eintritt der Rechtskraft der Entscheidung.

Der Verkauf erfolgt durch Versteigerung über das in UYAP integrierte Elektronische Verkaufsportal, und die Frist zur Abgabe von Geboten beträgt sieben Tage (türkisches Vollstreckungs- und Insolvenzgesetz Artikel 111/b). Wer an der Versteigerung teilnehmen will, hinterlegt eine Sicherheit in Höhe von zehn Prozent des Schätzwerts; bei der Aufhebung der türkischen Miteigentumsgemeinschaft (ortaklığın giderilmesi) wird vom Anteilsinhaber keine Sicherheit bis zur Höhe des von seinem Anteil gedeckten Betrags verlangt. Der Ersteher muss den Kaufpreis innerhalb von sieben Tagen nach Bekanntmachung des Versteigerungsprotokolls in bar zahlen (türkisches Vollstreckungs- und Insolvenzgesetz Artikel 130). Der Verkaufserlös wird unter den Anteilsberechtigten im Verhältnis ihrer Anteile verteilt.

Ist die Mediation obligatorisch?

Ja. Bei Streitigkeiten über die Aufteilung beweglicher und unbeweglicher Sachen und über die Aufhebung der Gemeinschaft ist die vorherige Anrufung des türkischen Mediator eine Prozessvoraussetzung (Gesetz Nr. 6325 Artikel 18/B). Diese Regel ist am 1 September 2023 in Kraft getreten.

Der Antrag wird je nach Gegenstand des Streits bei der türkischen Mediationsstelle am Ort des zuständigen Gerichts gestellt. Der türkische Mediator schließt das Verfahren innerhalb von drei Wochen nach seiner Beauftragung ab; in zwingenden Fällen kann es um höchstens eine Woche verlängert werden.

Kommt keine Einigung zustande, ist dem Klageschriftsatz das Original oder eine beglaubigte Abschrift des Abschlussprotokolls beizufügen. Stellt sich heraus, dass die Klage ohne jede Anrufung des türkischen Mediator erhoben wurde, wird sie, ohne dass der Klageschriftsatz der Gegenseite zugestellt wird, wegen Fehlens einer Prozessvoraussetzung durch Verfahrensurteil abgewiesen.

Einigen sich die Parteien, ist für die Einigungsurkunde die Einholung einer Vollstreckbarkeitsbescheinigung zwingend. Bei Urkunden über Immobilien wird diese Bescheinigung vom türkischen Amtsgericht in Zivilsachen am Belegenheitsort der Immobilie eingeholt; nach der Bescheinigung kann eine der Parteien beim türkischen Grundbuchamt die Eintragung ohne Errichtung einer öffentlichen Urkunde verlangen.

Bei welchem Gericht ist die Klage zu erheben?

Sachliche Zuständigkeit. Klagen über die Aufteilung beweglicher und unbeweglicher Sachen oder Rechte und über die Aufhebung der Gemeinschaft werden unabhängig vom Wert oder Betrag des Streitgegenstands beim türkischen Amtsgericht in Zivilsachen verhandelt (türkische Zivilprozessordnung Artikel 4). Es gilt das vereinfachte Verfahren; die Antwortfrist beträgt zwei Wochen, und die Parteien können keine Erwiderung und keine zweite Antwortschrift einreichen (türkische Zivilprozessordnung Artikel 316–317).

Örtliche Zuständigkeit bei Immobilien. Bei Klagen über dingliche Rechte an einer Immobilie oder über solche, die zu einer Änderung der Inhaberschaft dinglicher Rechte führen können, ist das Gericht am Belegenheitsort der Immobilie ausschließlich zuständig (türkische Zivilprozessordnung Artikel 12). Die Aufhebung der Gemeinschaft fällt darunter, weil sie die Eigentumslage ändert. Betrifft die Klage mehrere Immobilien, kann sie am Belegenheitsort einer der Immobilien auch hinsichtlich der übrigen erhoben werden.

Die praktische Folge ist: Ein Anteilsberechtigter, der in Alanya eine Immobilie mit Anteilen besitzt, erhebt die Klage in Alanya, wo immer er lebt; auch wenn die Anteilsberechtigten im Ausland sind, ändert sich das zuständige Gericht nicht.

Zuständigkeit bei beweglichen Sachen. Für die Aufhebung der Gemeinschaft, die nur bewegliche Sachen betrifft, besteht keine besondere Zuständigkeitsregel; es gilt die allgemeine Regel, und die Klage wird beim Gericht am Wohnsitz des Beklagten erhoben, bei mehreren Beklagten beim Gericht am Wohnsitz eines von ihnen (türkische Zivilprozessordnung Artikel 6–7). Diese Zuständigkeit ist nicht ausschließlich; wird kein ordnungsgemäßer Zuständigkeitswiderspruch erhoben, wird das Gericht, bei dem die Klage erhoben wurde, zuständig.

Wie lange dauert das Verfahren?

Nach den vom Generaldirektorat für Justizregister und Statistik des Justizministeriums veröffentlichten Justizstatistiken 2025 beträgt die durchschnittliche Verfahrensdauer einer Akte bei den türkischen Amtsgerichten in Zivilsachen, die über diese Klagen befinden, im Jahr 2025 120 Tage.

Diese Zahl ist der Durchschnitt aller Klagearten der türkischen Amtsgerichte in Zivilsachen; das Ministerium veröffentlicht für die Aufhebung der Gemeinschaft keine gesonderte Dauer nach Klageart. Die Dauer umfasst nicht die Berufungsinstanz und die Verkaufsphase nach Eintritt der Rechtskraft der Entscheidung. In derselben Statistik ist die durchschnittliche Verfahrensdauer einer Akte bei den Zivilkammern der regionalen Berufungsgerichte mit 371 Tagen angegeben.

Die Zahl der Anteilsberechtigten, Mängel in den Grundbucheinträgen und die Begutachtung durch Sachverständige können die Dauer erheblich verlängern.

Wenn die Gemeinschaft aus dem Erbfall stammt

Die Gemeinschaft unter den Erben ist ein elbirliği mülkiyeti (Gesamthandseigentum ohne bestimmte Anteile), und ihre Regeln weichen teilweise ab. Jeder der Erben kann jederzeit die Auseinandersetzung des Nachlasses verlangen, sofern er nicht durch Vertrag oder Gesetz zur Fortführung der Gemeinschaft verpflichtet ist (türkisches Zivilgesetzbuch Artikel 642). Würde die sofortige Auseinandersetzung den Wert der Sache oder des Nachlasses erheblich mindern, kann der Friedensrichter die Aussetzung der Auseinandersetzung beschließen; besteht ein erbender Nasciturus, wird die Auseinandersetzung bis zur Geburt ausgesetzt (türkisches Zivilgesetzbuch Artikel 642–643).

Ein Erbe kann auch die Umwandlung der türkischen elbirliği mülkiyeti (Gesamthandseigentum ohne bestimmte Anteile) an allen oder einem Teil der zum Nachlass gehörenden Sachen in türkisches Miteigentum nach Bruchteilen (paylı mülkiyet) verlangen (türkisches Zivilgesetzbuch Artikel 644).

Die Auseinandersetzung des Nachlasses, der Auseinandersetzungsvertrag und die Übertragung des Erbanteils werden auf der Seite Erbrecht dargestellt.

Häufig gestellte Fragen

Sind izale-i şuyu und die Aufhebung der Gemeinschaft dasselbe?
Ja. „İzale-i şuyu“ ist der frühere Begriff; in der heutigen Gesetzessprache heißt es „Aufhebung der Miteigentumsgemeinschaft“.

Kann die Klage erhoben werden, wenn die übrigen Anteilsberechtigten dies nicht wollen?
Ja. Jeder der Anteilsberechtigten kann allein die Aufteilung verlangen; die Zustimmung der übrigen ist nicht erforderlich (türkisches Zivilgesetzbuch Artikel 698).

Ich will den Verkauf der Immobilie nicht, was kann ich tun?
Der Richter prüft zunächst die reale Teilung; ist eine Teilung möglich, wird kein Verkauf angeordnet (türkisches Zivilgesetzbuch Artikel 699). Bei einem Bauwerk, das für das türkische Wohnungseigentum (kat mülkiyeti) geeignet ist, kann auch die Begründung von Wohnungseigentum nach türkischem Recht und die Zuweisung der selbständigen Einheiten verlangt werden (türkische türkischen Wohnungseigentumsgesetz Artikel 10).

Entsteht ein Vorkaufsrecht der übrigen Anteilsberechtigten, wenn ich meinen Anteil verkaufe?
Verkauft beim Miteigentum nach Bruchteilen ein Anteilsberechtigter seinen Anteil an einen Dritten, können die übrigen Anteilsberechtigten das gesetzliche Vorkaufsrecht ausüben (türkisches Zivilgesetzbuch Artikel 732). Dieses Recht erlischt mit Ablauf von drei Monaten seit der Mitteilung des Verkaufs an den Berechtigten und in jedem Fall von einem Jahr seit dem Verkauf. Bei Verkäufen durch Zwangsversteigerung kann das Vorkaufsrecht hingegen nicht ausgeübt werden — beim Verkauf am Ende der Klage auf Aufhebung der Miteigentumsgemeinschaft besteht also kein Vorkaufsrecht (türkisches Zivilgesetzbuch Artikel 733, geändert durch Gesetz Nr. 7571).

Kann ich meinen Anteil beim türkischen elbirliği mülkiyeti (Gesamthandseigentum ohne bestimmte Anteile) verkaufen?
Beim türkischen elbirliği mülkiyeti (Gesamthandseigentum ohne bestimmte Anteile) haben die Beteiligten keine festgelegten Anteile, und Verfügungsgeschäfte erfordern Einstimmigkeit; daher kann ein „Anteil“ an einer einzelnen Immobilie nicht für sich übertragen werden. Ein Erbe kann seinen Erbanteil am Nachlass übertragen: unter Erben ist die Schriftform, gegenüber Dritten die notarielle Beurkundung Wirksamkeitsvoraussetzung. Die Übertragung an einen Dritten verleiht diesem nicht die Befugnis zur Teilnahme an der Auseinandersetzung; sie begründet nur das Recht, am Ende der Auseinandersetzung die Herausgabe des dem Erben zugewiesenen Anteils zu verlangen (türkisches Zivilgesetzbuch Artikel 677).

Rechtsgrundlagen

Türkisches Zivilgesetzbuch Nr. 4721 — Artikel 642–644 (Auseinandersetzung des Nachlasses, Aussetzung, Umwandlung der türkischen elbirliği mülkiyeti (Gesamthandseigentum ohne bestimmte Anteile) in türkisches Miteigentum nach Bruchteilen (paylı mülkiyet)), Artikel 677 (Übertragung des Erbanteils), Artikel 688 (Rechte des Anteilsberechtigten), Artikel 698 (Auseinandersetzungsverlangen und seine Grenzen), Artikel 699 (Form der Auseinandersetzung), Artikel 732–734 (gesetzliches Vorkaufsrecht) — mevzuat.gov.tr

Türkische Zivilprozessordnung Nr. 6100 — Artikel 4 (sachliche Zuständigkeit), Artikel 6–7 und Artikel 12 (örtliche Zuständigkeit), Artikel 55 (Aussetzung im Todesfall), Artikel 59–60 (notwendige Streitgenossenschaft), Artikel 115 (Prozessvoraussetzungen), Artikel 316–317 (vereinfachtes Verfahren), Artikel 322 (Verkaufsbeamter (satış memuru)), Artikel 350 (Rechtskraft) — mevzuat.gov.tr

Türkisches Vollstreckungs- und Insolvenzgesetz Nr. 2004 — Artikel 111/b (elektronischer Verkauf), Artikel 114 (Versteigerung und erste Versteigerung unter Erben), Artikel 130 (Zahlung des Ersteigerungspreises) — mevzuat.gov.tr

Gesetz Nr. 6325 über die Mediation in zivilrechtlichen Streitigkeiten — Artikel 18/A und Artikel 18/B (Mediation als Prozessvoraussetzung) — mevzuat.gov.tr

türkische türkischen Türkisches Wohnungseigentumsgesetz Nr. 634 — Artikel 7, Artikel 10 — mevzuat.gov.tr · Gesetz Nr. 5403 über den Schutz des Bodens und die Landnutzung — Artikel 8, Artikel 8/B — mevzuat.gov.tr

Was ist die Klage auf Aufhebung der Miteigentumsgemeinschaft (izale-i şuyu) und wie wird sie erhoben?