Ortaklığın giderilmesi davası — eski adıyla izale-i şuyu — bir malın paydaşları arasındaki ortaklığa son vererek malı ya aynen bölüştüren ya da satıp bedelini paylaştıran davadır. Paydaşlardan her biri tek başına açabilir; diğerlerinin rızası aranmaz (TMK m.698). Dava sulh hukuk mahkemesinde görülür ve açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır.
Miras ortaklığının paylaşımı, elbirliği mülkiyeti ve paylaşma sözleşmesi Miras Hukuku sayfasında anlatılıyor. Bu yazı davanın kendisini ele alıyor.
Kim açabilir, kime karşı açılır?
Paylı mülkiyette paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir (TMK m.698). Dava, davacı paydaş tarafından diğer paydaşların tamamına karşı açılır; paydaşlar arasında mecburi dava arkadaşlığı vardır ve tamamı hakkında tek hüküm verilmesi gerekir (HMK m.59–60).
Bir paydaş davada yer almıyorsa mahkeme davayı doğrudan reddetmez. Taraf teşkili bir dava şartıdır ve eksikliği giderilebilir olduğundan mahkeme kesin süre verip eksik paydaşın davaya dâhil edilmesini sağlar, ondan sonra işin esasına girer (HMK m.115).
Paydaşlardan biri yargılama sırasında ölürse mirasçılık belgesine göre mirasçılarının davaya katılması sağlanır; mirasçılar mirası kabul veya reddetmemişse kanuni süreler geçinceye kadar dava ertelenir (HMK m.55).
Ne zaman paylaşma istenemez?
Kanun üç sınır koyuyor (TMK m.698):
- Sözleşmeyle devam yükümlülüğü. Paylaşmayı isteme hakkı hukuki bir işlemle en çok on yıl için sınırlandırılabilir. Taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmeler resmî şekle bağlıdır ve tapu kütüğüne şerh verilebilir.
- Sürekli bir amaca özgülenme. Paylı mal sürekli bir amaca özgülenmişse paydaşlar paylı mülkiyeti sürdürmekle yükümlüdür.
- Uygun olmayan zaman. Kanun, uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamayacağını söylüyor; kavramı tanımlamıyor, değerlendirme somut olaya göre yapılır.
Bunlardan ayrı bir yasak daha var: kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabi bir gayrimenkulün kendisinde ortaklığın giderilmesi istenemez. Bağımsız bölümler ise bağımsız bir gayrimenkul gibi dava konusu olabilir ve onlardaki ortaklık giderilebilir (Kat Mülkiyeti Kanunu m.7).
Aynen taksim mi, satış mı?
Kanun iki paylaşma biçimi tanıyor: malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi (TMK m.699).
Paydaşlar biçimde anlaşamazsa, paydaşlardan birinin istemi üzerine hâkim şu sırayı izler:
- Önce aynen bölme. Bölünen parçaların değerleri denk düşmezse eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanır.
- Bölme uygun değilse satış. Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse — özellikle mal önemli bir değer kaybına uğramadan bölünemiyorsa — açık artırmayla satışa hükmolunur.
Davada davalı da davacı gibi haklara sahiptir: davacının satış istemesi, davalının aynen taksim istemesine engel değildir.
Üçüncü bir yol daha var. Kat mülkiyetine elverişli bir yapıda, ortak maliklerden veya mirasçılardan biri isterse hâkim paylaşmanın kat mülkiyeti kurulup bağımsız bölümlerin tahsisi suretiyle yapılmasına karar verebilir (Kat Mülkiyeti Kanunu m.10).
Tarım arazilerinde ayrı bir rejim işler: bu araziler Bakanlıkça belirlenen büyüklüklerin altında ifraz edilemez ve hisselendirilemez; pay temliki, taksim ve elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi işlemleri Bakanlık iznine tabidir (5403 sayılı Kanun m.8 ve m.8/B).
Satış kime yapılır?
Burada kanunun tek cümlesi pratikte çok şey belirliyor (TMK m.699):
“Satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır.”
Yani kural, artırmanın herkese açık olmasıdır. Satışın yalnızca paydaşlar arasında yapılabilmesi için bütün paydaşların rıza göstermesi gerekir; biri karşı çıkarsa taşınmaz üçüncü kişilere de satılabilir. Paydaşlar bu artırmaya elbette katılabilir.
31 Temmuz 2026’dan beri önemli bir istisna var. Tüm maliklerin taşınmazı miras yoluyla edindiği ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmadığı taşınmazlarda, ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilirse birinci artırma, kimsenin rızası aranmaksızın, kanun gereği yalnızca malik olan mirasçılar arasında yapılır. Bu usul bir defaya mahsus uygulanır ve bu artırmada tekliflerin muhammen kıymetin tamamını geçmesi gerekir (İcra ve İflas Kanunu m.114; 7589 sayılı Kanun, RG 31.7.2026-33326).
Birinci artırmadan sonuç alınamazsa ikinci artırma herkese açık yapılır ve eşik muhammen kıymetin yüzde ellisine iner. Düzenleme, yürürlüğünden önce ilanı yapılmış açık artırmalara uygulanmaz.
Bu kural bir ön alım ya da öncelik hakkı değildir; birinci artırmaya kimlerin katılabileceğinin kanunla sınırlanmasıdır. Hüküm yenidir ve uygulamaya ilişkin yerleşik bir içtihat henüz oluşmamıştır.
Mahkeme satışa karar verirse süreç nasıl işler?
Satış kararını mahkeme değil, hâkimin bu iş için görevlendirdiği satış memuru yerine getirir; taşınır ve taşınmaz malların satışı İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre yapılır (HMK m.322). Taşınmaz mal ile ilgili ayni haklara ilişkin kararlar kesinleşmedikçe yerine getirilemez (HMK m.350); satış aşaması bu nedenle kararın kesinleşmesinden sonra başlar.
Satış, UYAP’a entegre Elektronik Satış Portalı üzerinden açık artırmayla yapılır ve teklif verme süresi yedi gündür (İİK m.111/b). Artırmaya katılmak isteyenler muhammen kıymetin yüzde onu tutarında teminat yatırır; ortaklığın giderilmesinde pay sahibinden, payının karşıladığı miktar kadar teminat alınmaz. İhale alıcısı, artırma sonuç tutanağının ilanından itibaren yedi gün içinde satış bedelini nakden ödemek zorundadır (İİK m.130). Satış bedeli paydaşlara payları oranında dağıtılır.
Arabuluculuk zorunlu mu?
Evet. Taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B). Bu kural 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe girmiştir.
Başvuru, uyuşmazlığın konusuna göre yetkili mahkemenin bulunduğu yer arabuluculuk bürosuna yapılır. Arabulucu süreci görevlendirmeden itibaren üç hafta içinde sonuçlandırır; zorunlu hâllerde en fazla bir hafta uzatılabilir.
Anlaşma sağlanamazsa son tutanağın aslı veya onaylı örneği dava dilekçesine eklenmek zorundadır. Arabulucuya hiç başvurulmadan dava açıldığı anlaşılırsa, dava dilekçesi karşı tarafa tebliğe çıkarılmaksızın dava şartı yokluğundan usulden reddedilir.
Taraflar anlaşırsa anlaşma belgesi için icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur. Taşınmazla ilgili belgelerde bu şerh taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden alınır; şerhten sonra taraflardan biri tapu müdürlüğünden resmî senet düzenlenmeksizin tescil talep edebilir.
Hangi mahkemede açılır?
Görev. Taşınır ve taşınmaz mal veya hakkın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin davalar, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde görülür (HMK m.4). Basit yargılama usulü uygulanır; cevap süresi iki haftadır ve taraflar cevaba cevap ile ikinci cevap dilekçesi veremez (HMK m.316–317).
Taşınmazlarda yetki. Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m.12). Ortaklığın giderilmesi mülkiyet durumunu değiştirdiği için bu kapsamdadır. Dava birden fazla taşınmaza ilişkinse, taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde diğerleri hakkında da açılabilir.
Pratik sonucu şudur: Alanya‘da hisseli bir taşınmazı olan paydaş, nerede yaşarsa yaşasın davayı Alanya’da açar; paydaşlar yurt dışında olsa bile yetkili mahkeme değişmez.
Taşınırlarda yetki. Yalnızca taşınır mallara ilişkin ortaklığın giderilmesinde özel bir yetki kuralı yoktur; genel kural uygulanır ve dava davalının yerleşim yeri mahkemesinde, davalı birden fazlaysa bunlardan birinin yerleşim yeri mahkemesinde açılır (HMK m.6–7). Bu yetki kesin değildir; usulüne uygun yetki itirazı yapılmazsa davanın açıldığı mahkeme yetkili hâle gelir.
Dava ne kadar sürer?
Adalet Bakanlığı Adli Sicil ve İstatistik Genel Müdürlüğü’nün yayımladığı Adalet İstatistikleri 2025‘e göre, bu davalara bakan sulh hukuk mahkemelerinde bir dosyanın ortalama görülme süresi 2025 yılında 120 gündür.
Bu rakam sulh hukuk mahkemelerinin tüm dava türlerinin ortalamasıdır; Bakanlık ortaklığın giderilmesi için dava türü bazında ayrı bir süre yayımlamamaktadır. Süre, istinaf aşamasını ve kararın kesinleşmesinden sonraki satış aşamasını kapsamaz. Aynı istatistikte bölge adliye mahkemelerinin hukuk dairelerinde bir dosyanın ortalama görülme süresi 371 gün olarak verilmiştir.
Paydaş sayısı, tapu kayıtlarındaki eksiklikler ve bilirkişi incelemesi süreyi belirgin biçimde uzatabilir.
Ortaklık mirastan geliyorsa
Mirasçılar arasındaki ortaklık elbirliği mülkiyetidir ve kuralları kısmen farklıdır. Mirasçılardan her biri, sözleşme veya kanun gereğince ortaklığı sürdürmekle yükümlü olmadıkça her zaman mirasın paylaşılmasını isteyebilir (TMK m.642). Paylaşmanın derhâl yapılması malın veya terekenin değerini önemli ölçüde azaltacaksa sulh hâkimi paylaşmanın ertelenmesine karar verebilir; mirasçı olacak bir cenin varsa paylaşma doğuma kadar ertelenir (TMK m.642–643).
Bir mirasçı, terekeye dâhil malların tamamı veya bir kısmı üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesini de isteyebilir (TMK m.644).
Terekenin paylaşımı, paylaşma sözleşmesi ve miras payının devri Miras Hukuku sayfasında anlatılıyor.
Sık sorulan sorular
İzale-i şuyu ile ortaklığın giderilmesi aynı şey mi?
Evet. “İzale-i şuyu” eski terimdir; bugünkü kanun dilinde “ortaklığın giderilmesi” denir.
Diğer paydaşlar istemezse dava açılabilir mi?
Evet. Paydaşlardan her biri tek başına paylaşma isteyebilir; diğerlerinin rızası aranmaz (TMK m.698).
Taşınmazın satılmasını istemiyorum, ne yapabilirim?
Hâkim önce aynen bölmeyi değerlendirir; bölme mümkünse satışa karar verilmez (TMK m.699). Kat mülkiyetine elverişli bir yapıda, kat mülkiyeti kurulup bağımsız bölümlerin tahsisi de istenebilir (KMK m.10).
Payımı satarsam diğer paydaşların önalım hakkı doğar mı?
Paylı mülkiyette bir paydaş payını üçüncü kişiye satarsa diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir (TMK m.732). Bu hak, satışın hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren bir yıl geçmekle düşer. Buna karşılık cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz — yani ortaklığın giderilmesi davası sonunda yapılan satışta önalım söz konusu olmaz (TMK m.733, 7571 sayılı Kanunla değişik).
Elbirliği mülkiyetinde payımı satabilir miyim?
Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları yoktur ve tasarruf işlemleri oybirliği ister; bu nedenle tek bir taşınmazdaki “pay” tek başına devredilemez. Mirasçı, terekedeki miras payını devredebilir: mirasçılar arasında yazılı şekil, üçüncü kişiyle noterlikçe düzenleme geçerlilik şartıdır. Üçüncü kişiye yapılan devir ona paylaşmaya katılma yetkisi vermez; yalnızca paylaşma sonunda mirasçıya özgülenen payın kendisine verilmesini isteme hakkı sağlar (TMK m.677).
Dayanak mevzuat
4721 sayılı Türk Medenî Kanunu — m.642–644 (mirasta paylaşma, erteleme, elbirliğinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi), m.677 (miras payının devri), m.688 (paydaşın hakları), m.698 (paylaşma istemi ve sınırları), m.699 (paylaşma biçimi), m.732–734 (yasal önalım hakkı) — mevzuat.gov.tr
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu — m.4 (görev), m.6–7 ve m.12 (yetki), m.55 (ölüm hâlinde erteleme), m.59–60 (mecburi dava arkadaşlığı), m.115 (dava şartları), m.316–317 (basit yargılama), m.322 (satış memuru), m.350 (kesinleşme) — mevzuat.gov.tr
2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu — m.111/b (elektronik satış), m.114 (artırma ve mirasçılar arası birinci artırma), m.130 (ihale bedelinin ödenmesi) — mevzuat.gov.tr
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu — m.18/A ve m.18/B (dava şartı arabuluculuk) — mevzuat.gov.tr
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu — m.7, m.10 — mevzuat.gov.tr · 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu — m.8, m.8/B — mevzuat.gov.tr
İlgili sayfalar
Bu yazı genel hukuki bilgilendirme amacı taşımaktadır. Her olayın koşulları, paydaş yapısı ve taşınmazın niteliği farklılık gösterdiğinden, somut durumunuz için avukatınızdan hukuki destek almanız önerilir.