Иск о разделе общей собственности в судебном порядке — прежнее название izale-i şuyu — это иск, которым между сособственниками имущества прекращается общая собственность и имущество либо разделяется в натуре, либо продаётся с распределением вырученной цены. Каждый из сособственников может предъявить его самостоятельно; согласие остальных не требуется (Гражданский кодекс Турции, ст. 698). Дело рассматривается в турецком суде гражданского правосудия, и до его предъявления обращение к медиатору является условием предъявления иска.
Раздел наследства, совместная собственность без определения долей (elbirliği mülkiyeti) и соглашение о разделе описаны на странице Наследственное право. Настоящая статья посвящена самому иску.
Кто может предъявить иск и к кому он предъявляется?
При долевой собственности каждый из сособственников вправе требовать раздела имущества (Гражданский кодекс Турции, ст. 698). Иск предъявляется истцом-сособственником ко всем остальным сособственникам; между сособственниками существует обязательное процессуальное соучастие, и по всем им должно быть вынесено единое решение (Гражданский процессуальный кодекс Турции, ст. 59–60).
Если какой-либо сособственник не участвует в деле, суд не отказывает в иске сразу. Надлежащий состав сторон является условием предъявления иска, а его недостаток устраним, поэтому суд назначает окончательный срок и обеспечивает привлечение недостающего сособственника к делу, после чего переходит к рассмотрению дела по существу (Гражданский процессуальный кодекс Турции, ст. 115).
Если один из сособственников умирает в ходе разбирательства, обеспечивается вступление в дело его наследников на основании свидетельства о праве на наследство; если наследники не приняли или не отказались от наследства, дело откладывается до истечения установленных законом сроков (Гражданский процессуальный кодекс Турции, ст. 55).
Когда раздел не может быть потребован?
Закон устанавливает три ограничения (Гражданский кодекс Турции, ст. 698):
- Обязательство продолжения по договору. Право требовать раздела может быть ограничено юридической сделкой не более чем на десять лет. Договоры о сохранении долевой собственности на недвижимость подлежат официальной форме и могут быть внесены в реестр недвижимости в качестве отметки.
- Посвящение постоянной цели. Если имущество, находящееся в долевой собственности, посвящено постоянной цели, сособственники обязаны сохранять долевую собственность.
- Неподходящее время. Закон указывает, что требование о разделе не может быть заявлено в неподходящее время; понятие не определяется, оценка производится применительно к конкретным обстоятельствам.
Помимо этого существует ещё один запрет: раздел общей собственности в судебном порядке не может быть потребован в отношении самого объекта недвижимости, находящегося в режиме этажной собственности или сервитута на строящийся объект до оформления этажной собственности (kat irtifakı). Самостоятельные помещения, напротив, могут быть предметом иска как самостоятельная недвижимость, и общая собственность на них может быть прекращена (Закон Турции об этажной собственности, ст. 7).
Раздел в натуре или продажа?
Закон признаёт две формы раздела: раздел имущества в натуре либо продажа путём соглашения или с публичных торгов с распределением вырученной цены (Гражданский кодекс Турции, ст. 699).
Если сособственники не договорились о форме, судья по требованию одного из сособственников соблюдает следующий порядок:
- Сначала раздел в натуре. Если стоимость выделяемых частей не совпадает, недостающая стоимость дополняется денежной выплатой для выравнивания.
- Продажа, если раздел нецелесообразен. Если требование о разделе не признаётся соответствующим обстоятельствам и условиям — в особенности если имущество не может быть разделено без существенной потери стоимости — постановляется решение о продаже с публичных торгов.
В деле ответчик обладает такими же правами, как и истец: требование истца о продаже не препятствует требованию ответчика о разделе в натуре.
Существует и третий путь. В строении, пригодном для этажной собственности, по требованию одного из сособственников или наследников судья может постановить о разделе путём установления этажной собственности и распределения самостоятельных помещений (Закон Турции об этажной собственности, ст. 10).
В отношении сельскохозяйственных земель действует особый режим: такие земли не могут быть разделены и обращены в доли ниже размеров, установленных Министерством; отчуждение доли, раздел и преобразование elbirliği mülkiyeti в долевую собственность подлежат разрешению Министерства (Закон № 5403, ст. 8 и ст. 8/B).
Кому продаётся имущество?
Здесь единственная фраза закона на практике определяет многое (Гражданский кодекс Турции, ст. 699):
«Решение о проведении продажи с публичных торгов между сособственниками зависит от согласия всех сособственников».
То есть по общему правилу публичные торги должны быть открытыми для всех. Для того чтобы продажа могла быть проведена только между сособственниками, требуется согласие всех сособственников; если кто-либо возражает, недвижимость может быть продана и третьим лицам. Сособственники, разумеется, могут участвовать в этих торгах.
2026 июля 31 действует важное исключение. В отношении недвижимости, которую все собственники приобрели по наследству и в отношении которой третьи лица, помимо наследников, не обладают правом собственности, если постановляется решение о прекращении общей собственности путём продажи, первые торги проводятся в силу закона только между наследниками-собственниками без истребования чьего-либо согласия. Этот порядок применяется однократно, и на этих торгах предложения должны достигать полной оценочной стоимости (Закон Турции об исполнительном производстве и банкротстве, ст. 114; Закон № 7589, Официальный вестник 31.7.2026–33326).
Если первые торги не дали результата, вторые торги проводятся открыто для всех, и порог снижается до пятидесяти процентов оценочной стоимости. Положение не применяется к публичным торгам, объявления о которых были опубликованы до вступления его в силу.
Это правило не является правом преимущественной покупки или правом приоритета; это установленное законом ограничение круга лиц, которые могут участвовать в первых торгах. Норма является новой, и устойчивая судебная практика по её применению ещё не сложилась.
Как проходит процесс, если суд постановляет о продаже?
Решение о продаже исполняет не суд, а должностное лицо по продаже, назначенное судьёй для этой цели; продажа движимого и недвижимого имущества осуществляется по правилам Закона Турции об исполнительном производстве и банкротстве (Гражданский процессуальный кодекс Турции, ст. 322). Решения о вещных правах на недвижимое имущество не могут быть исполнены до вступления в силу (Гражданский процессуальный кодекс Турции, ст. 350); этап продажи поэтому начинается после вступления решения в силу.
Продажа осуществляется с публичных торгов через интегрированный в UYAP Электронный портал продаж, и срок подачи предложений составляет семь дней (Закон Турции об исполнительном производстве и банкротстве, ст. 111/b). Желающие участвовать в торгах вносят обеспечение в размере десяти процентов оценочной стоимости; при прекращении общей собственности с долевого участника обеспечение не взимается в размере, покрываемом его долей. Покупатель на торгах обязан уплатить покупную цену наличными в течение семи дней с момента публикации протокола результатов торгов (Закон Турции об исполнительном производстве и банкротстве, ст. 130). Покупная цена распределяется между сособственниками пропорционально их долям.
Обязательна ли медиация?
Да. В спорах о разделе движимого и недвижимого имущества и о прекращении общей собственности обращение к медиатору до предъявления иска является условием предъявления иска (Закон № 6325, ст. 18/B). Это правило вступило в силу 2023 сентября 1.
Обращение подаётся в бюро медиации по месту нахождения компетентного суда в зависимости от предмета спора. Медиатор завершает процесс в течение трёх недель со дня назначения; в обязательных случаях срок может быть продлён не более чем на одну неделю.
Если соглашение не достигнуто, к исковому заявлению должен быть приложен подлинник или заверенная копия итогового протокола. Если установлено, что иск предъявлен без обращения к медиатору, иск отклоняется по процессуальным основаниям ввиду отсутствия условия предъявления иска без направления его другой стороне.
Если стороны достигли соглашения, для соглашения об урегулировании обязательно получение отметки об исполнимости. В отношении документов о недвижимости эта отметка получается в турецком суде гражданского правосудия по месту нахождения недвижимости; после получения отметки одна из сторон может потребовать от турецкого управления регистрации недвижимости регистрации без составления официального акта.
В каком суде предъявляется иск?
Предметная подсудность. Дела о разделе движимого и недвижимого имущества или права и о прекращении общей собственности рассматриваются в турецком суде гражданского правосудия независимо от стоимости или суммы предмета иска (Гражданский процессуальный кодекс Турции, ст. 4). Применяется упрощённое производство; срок для ответа составляет две недели, и стороны не могут подавать возражение на ответ и второй ответ (Гражданский процессуальный кодекс Турции, ст. 316–317).
Территориальная подсудность по недвижимости. В делах о вещных правах на недвижимость или о возможном изменении принадлежности вещных прав суд по месту нахождения недвижимости обладает исключительной подсудностью (Гражданский процессуальный кодекс Турции, ст. 12). Поскольку прекращение общей собственности изменяет правовое положение собственности, оно подпадает под это правило. Если иск касается нескольких объектов недвижимости, он может быть предъявлен по месту нахождения одного из них также и в отношении остальных.
Практический вывод таков: сособственник недвижимости с долей в Alanya, где бы он ни проживал, предъявляет иск в Alanya; даже если сособственники находятся за границей, компетентный суд не меняется.
Территориальная подсудность по движимому имуществу. В отношении прекращения общей собственности только на движимое имущество особого правила подсудности нет; применяется общее правило, и иск предъявляется в суд по месту жительства ответчика, а если ответчиков несколько — в суд по месту жительства одного из них (Гражданский процессуальный кодекс Турции, ст. 6–7). Эта подсудность не является исключительной; если возражение о подсудности не заявлено в установленном порядке, суд, в который предъявлен иск, становится компетентным.
Сколько длится дело?
Согласно опубликованным Главным управлением судимости и статистики Министерства юстиции Судебной статистике 2025, средняя продолжительность рассмотрения одного дела в турецких судах гражданского правосудия, рассматривающих эти дела, в 2025 году составила 120 дней.
Эта цифра представляет собой среднее значение по всем категориям дел турецких судов гражданского правосудия; Министерство не публикует отдельный срок по категории дел о прекращении общей собственности. Срок не охватывает стадию апелляции в региональный апелляционный суд и стадию продажи после вступления решения в силу. В той же статистике средняя продолжительность рассмотрения одного дела в гражданских палатах региональных апелляционных судов указана как 371 дней.
Количество сособственников, недостатки в записях реестра недвижимости и экспертиза могут существенно увеличить срок.
Если общая собственность возникла из наследства
Общность между наследниками является совместной собственностью без определения долей (elbirliği mülkiyeti), и её правила частично отличаются. Каждый из наследников может в любое время потребовать раздела наследства, если он не обязан сохранять общность в силу договора или закона (Гражданский кодекс Турции, ст. 642). Если немедленный раздел существенно снизит стоимость имущества или наследственной массы, судья турецкого суда гражданского правосудия может постановить об отсрочке раздела; при наличии зачатого ребёнка, который станет наследником, раздел откладывается до рождения (Гражданский кодекс Турции, ст. 642–643).
Наследник также может потребовать преобразования elbirliği mülkiyeti в долевую собственность на всё имущество, входящее в наследственную массу, или на его часть (Гражданский кодекс Турции, ст. 644).
Раздел общей собственности в судебном порядке, соглашение о разделе и передача наследственной доли описаны на странице Наследственное право.
Часто задаваемые вопросы
Izale-i şuyu и раздел общей собственности в судебном порядке — это одно и то же?
Да. «Izale-i şuyu» — устаревший термин; в современном языке закона говорится «раздел общей собственности в судебном порядке».
Можно ли предъявить иск, если другие сособственники этого не хотят?
Да. Каждый из сособственников может потребовать раздела самостоятельно; согласие остальных не требуется (Гражданский кодекс Турции, ст. 698).
Я не хочу продажи недвижимости, что я могу сделать?
Судья сначала оценивает раздел в натуре; если раздел возможен, решение о продаже не принимается (Гражданский кодекс Турции, ст. 699). В строении, пригодном для этажной собственности, можно также потребовать установления этажной собственности и распределения самостоятельных помещений (Закон Турции об этажной собственности, ст. 10).
Возникает ли у других сособственников право преимущественной покупки, если я продам свою долю?
Если при долевой собственности один из сособственников продаёт свою долю третьему лицу, остальные сособственники могут воспользоваться правом преимущественной покупки (Гражданский кодекс Турции, ст. 732). Это право прекращается по истечении трёх месяцев со дня уведомления управомоченного лица о продаже и в любом случае одного года со дня продажи. Вместе с тем при продаже с публичных торгов право преимущественной покупки не применяется — то есть при продаже по итогам иска о прекращении общей собственности преимущественная покупка не возникает (Гражданский кодекс Турции, ст. 733 в редакции Закона № 7571).
Могу ли я продать свою долю при совместной собственности без определения долей (elbirliği mülkiyeti)?
При совместной собственности без определения долей (elbirliği mülkiyeti) у участников нет определённых долей, и распорядительные сделки требуют единогласия; поэтому «доля» в отдельном объекте недвижимости не может быть отчуждена самостоятельно. Наследник может передать наследственную долю в наследственной массе: между наследниками условием действительности является письменная форма, с третьим лицом — нотариальное удостоверение. Передача третьему лицу не даёт ему права участвовать в разделе; она предоставляет лишь право требовать передачи ему той доли, которая будет выделена наследнику по итогам раздела (Гражданский кодекс Турции, ст. 677).
Нормативная база
Гражданский кодекс Турции № 4721 — ст. 642–644 (раздел наследства, отсрочка, преобразование elbirliği mülkiyeti в долевую собственность), ст. 677 (передача наследственной доли), ст. 688 (права сособственника), ст. 698 (требование о разделе и его ограничения), ст. 699 (форма раздела), ст. 732–734 (законное право преимущественной покупки) — mevzuat.gov.tr
Гражданский процессуальный кодекс Турции № 6100 — ст. 4 (предметная подсудность), ст. 6–7 и ст. 12 (территориальная подсудность), ст. 55 (отсрочка в случае смерти), ст. 59–60 (обязательное процессуальное соучастие), ст. 115 (условия предъявления иска), ст. 316–317 (упрощённое производство), ст. 322 (должностное лицо по продаже), ст. 350 (вступление в силу) — mevzuat.gov.tr
Закон Турции об исполнительном производстве и банкротстве № 2004 — ст. 111/b (электронная продажа), ст. 114 (торги и первые торги между наследниками), ст. 130 (уплата цены торгов) — mevzuat.gov.tr
Закон Турции о медиации в гражданских спорах № 6325 — ст. 18/A и ст. 18/B (медиация как условие предъявления иска) — mevzuat.gov.tr
Закон Турции об этажной собственности № 634 — ст. 7, ст. 10 — mevzuat.gov.tr · Закон Турции об охране земель и землепользовании № 5403 — ст. 8, ст. 8/B — mevzuat.gov.tr
Связанные страницы
- Наследственное право — вышестоящая страница
- Как рассчитывается обязательная доля в наследстве?
- Как отказаться от наследства?
Настоящая статья носит характер общего правового информирования. Поскольку условия каждого случая,结构 сособственников и характер недвижимости различаются, рекомендуется получить юридическую поддержку у вашего адвоката применительно к вашей конкретной ситуации.