دعوای رفع اشتراک (ortaklığın giderilmesi) — که نام پیشین آن izale-i şuyu بود — دعوایی است که به اشتراک میان سهام‌داران یک مال پایان می‌دهد و مال را یا عیناً تقسیم می‌کند یا می‌فروشد و بهای آن را میان آنان تقسیم می‌کند. هر یک از سهام‌داران می‌تواند به‌تنهایی آن را اقامه کند؛ رضایت دیگران لازم نیست (قانون مدنی ترکیه، م.698). این دعوا در دادگاه صلح حقوقی ترکیه رسیدگی می‌شود و پیش از اقامه آن مراجعه به میانجی شرط اقامه دعوا است.
تقسیم اشتراک ارثی، elbirliği mülkiyeti (مالکیت مشترک بدون تعیین سهم) و قرارداد تقسیم در صفحه حقوق ارث توضیح داده شده است. این نوشته خود دعوا را بررسی می‌کند.
چه کسی می‌تواند اقامه کند و علیه چه کسی اقامه می‌شود؟
در مالکیت مشاع با سهام معین، هر یک از سهام‌داران می‌تواند تقسیم مال را بخواهد (قانون مدنی ترکیه، م.698). دعوا از سوی سهام‌دار خواهان علیه تمام سهام‌داران دیگر اقامه می‌شود؛ میان سهام‌داران هم‌دعوایی اجباری وجود دارد و باید درباره تمام آنان یک حکم واحد صادر شود (قانون آیین دادرسی مدنی ترکیه، م.59–60).
اگر یکی از سهام‌داران در دعوا طرف نباشد، دادگاه دعوا را مستقیماً رد نمی‌کند. تشکیل صحیح طرفین شرط اقامه دعوا است و نقص آن قابل رفع است؛ بنابراین دادگاه مهلت قطعی تعیین می‌کند و مشارکت سهام‌دار ناقص را در دعوا تأمین می‌کند و پس از آن به ماهیت رسیدگی می‌کند (قانون آیین دادرسی مدنی ترکیه، م.115).
اگر یکی از سهام‌داران در جریان دادرسی فوت کند، بر اساس گواهی انحصار وراثت مشارکت ورثه او در دعوا تأمین می‌شود؛ اگر ورثه ترکه را نپذیرفته یا رد نکرده باشند، دعوا تا گذشتن مهلت‌های قانونی به تعویق می‌افتد (قانون آیین دادرسی مدنی ترکیه، م.55).
چه زمانی تقسیم قابل درخواست نیست؟
قانون سه محدودیت تعیین کرده است (قانون مدنی ترکیه، م.698):
- تعهد قراردادی به ادامه اشتراک. حق درخواست تقسیم می‌تواند با یک عمل حقوقی برای حداکثر ده سال محدود شود. در اموال غیرمنقول، قراردادهای مربوط به ادامه مالکیت مشاع با سهام معین تابع شکل رسمی است قابل درج در دفتر املاک است.
- اختصاص به هدفی مستمر. اگر مال مشاع به هدفی مستمر اختصاص یافته باشد، سهام‌داران مکلف به ادامه مالکیت مشاع با سهام معین هستند.
- زمان نامناسب. قانون می‌گوید در زمان نامناسب نمی‌توان درخواست تقسیم کرد؛ این مفهوم را تعریف نکرده است و ارزیابی بر اساس اوضاع و احوال مورد انجام می‌شود.
ممنوعیت دیگری نیز جدا از این‌ها وجود دارد: در خود یک مال غیرمنقول که تابع مالکیت آپارتمان در حقوق ترکیه یا kat irtifakı (حق ارتفاق ساخت بر ملک ناتمام) است، رفع اشتراک قابل درخواست نیست. واحدهای مستقل اما می‌توانند مانند یک مال غیرمنقول مستقل موضوع دعوا قرار گیرند و اشتراک در آن‌ها قابل رفع است (قانون مالکیت آپارتمان، م.7).
تقسیم عینی یا فروش؟
قانون دو شکل تقسیم را می‌شناسد: تقسیم عینی مال یا فروش آن از طریق مذاکره یا مزایده و تقسیم بهای آن (قانون مدنی ترکیه، م.699).
اگر سهام‌داران در شکل تقسیم توافق نکنند، به درخواست یکی از سهام‌داران دادرس این ترتیب را دنبال می‌کند:
- نخست تقسیم عینی. اگر ارزش بخش‌های تقسیم‌شده برابر نباشد، با افزودن پول به بخش کم‌ارزش‌تر، تعدیل سهام وراث تأمین می‌شود.
- فروش در صورت نامناسب بودن تقسیم. اگر درخواست تقسیم با وضع و شرایط مناسب تشخیص داده نشود — به‌ویژه اگر مال بدون کاهش عمده ارزش قابل تقسیم نباشد — به فروش از طریق مزایده حکم داده می‌شود.
در این دعوا خوانده نیز مانند خواهان از حقوق برخوردار است: درخواست فروش از سوی خواهان مانع درخواست تقسیم عینی از سوی خوانده نیست.
راه سومی نیز وجود دارد. در بنایی که برای مالکیت آپارتمان در حقوق ترکیه مناسب است، اگر یکی از مالکان مشاع یا ورثه بخواهد، دادرس می‌تواند به انجام تقسیم از طریق ایجاد مالکیت آپارتمان در حقوق ترکیه و تخصیص واحدهای مستقل حکم دهد (قانون مالکیت آپارتمان، م.10).
در اراضی کشاورزی رژیم جداگانه‌ای حاکم است: این اراضی را نمی‌توان به اندازه‌های کمتر از حد تعیین‌شده از سوی وزارتخانه تفکیک یا سهم‌بندی کرد؛ عملیات انتقال سهم، تقسیم و تبدیل elbirliği mülkiyeti (مالکیت مشترک بدون تعیین سهم) به مالکیت مشاع با سهام معین تابع اجازه وزارتخانه است (قانون شماره 5403، م.8 و م.8/B).
فروش به چه کسی انجام می‌شود؟
در اینجا یک جمله قانون در عمل چیزهای بسیاری را تعیین می‌کند (قانون مدنی ترکیه، م.699):
«تصمیم به انجام فروش از طریق مزایده میان سهام‌داران، به رضایت تمام سهام‌داران وابسته است.»
یعنی قاعده این است که مزایده برای همگان باز باشد. برای اینکه فروش تنها میان سهام‌داران انجام شود، همه سهام‌داران باید رضایت دهند؛ اگر یکی مخالفت کند، مال غیرمنقول می‌تواند به اشخاص ثالث نیز فروخته شود. سهام‌داران البته می‌توانند در این مزایده شرکت کنند.
از 31 ژوئیه 2026 استثنای مهمی وجود دارد. در اموال غیرمنقولی که همه مالکان آن را از طریق ارث به دست آورده‌اند و اشخاص ثالث غیر از ورثه حق مالکیت ندارند، اگر به رفع اشتراک از طریق فروش حکم داده شود، مزایده نخست، بدون آنکه رضایت کسی جویا شود، به حکم قانون تنها میان ورثه مالک انجام می‌شود. این رویه یک بار اعمال می‌شود و در این مزایده پیشنهادها باید از تمام ارزش تقویمی بیشتر باشد (قانون اجرای احکام و ورشکستگی ترکیه، م.114؛ قانون شماره 7589، روزنامه رسمی 31.7.2026-33326).
اگر مزایده نخست نتیجه ندهد، مزایده دوم برای همگان باز انجام می‌شود و آستانه به پنجاه درصد ارزش تقویمی کاهش می‌یابد. این مقرره بر مزایده‌هایی که آگهی آن‌ها پیش از لازم‌الاجرا شدن آن منتشر شده است اعمال نمی‌شود.
این قاعده حق پیش‌خرید یا حق اولویت نیست؛ محدود کردن قانونی اشخاصی است که می‌توانند در مزایده نخست شرکت کنند. این حکم تازه است و رویه قضایی مستقر درباره اجرای آن هنوز شکل نگرفته است.
اگر دادگاه به فروش حکم دهد، فرایند چگونه پیش می‌رود؟
حکم فروش را دادگاه اجرا نمی‌کند، بلکه مأمور فروش منصوب‌شده از سوی دادرس برای این کار آن را اجرا می‌کند؛ فروش اموال منقول و غیرمنقول بر اساس مقررات قانون اجرای احکام و ورشکستگی ترکیه انجام می‌شود (قانون آیین دادرسی مدنی ترکیه، م.322). تصمیمات مربوط به حقوق عینی بر مال غیرمنقول تا قطعی نشدن قابل اجرا نیست (قانون آیین دادرسی مدنی ترکیه، م.350)؛ لذا مرحله فروش پس از قطعی شدن حکم آغاز می‌شود.
فروش از طریق سامانه الکترونیکی فروش متصل به UYAP به‌صورت مزایده انجام می‌شود و مهلت ارائه پیشنهاد هفت روز است (قانون اجرای احکام و ورشکستگی ترکیه، م.111/b). کسانی که می‌خواهند در مزایده شرکت کنند، به میزان ده درصد ارزش تقویمی تأمین می‌گذارند؛ در رفع اشتراک، از سهام‌دار به اندازه مبلغی که سهمش تأمین می‌کند تأمین گرفته نمی‌شود. خریدار مزایده مکلف است ظرف هفت روز از انتشار صورت‌جلسه نتیجه مزایده، بهای فروش را نقداً بپردازد (قانون اجرای احکام و ورشکستگی ترکیه، م.130). بهای فروش به نسبت سهام میان سهام‌داران تقسیم می‌شود.
آیا میانجی‌گری اجباری است؟
بله. در اختلافات مربوط به تقسیم اموال منقول و غیرمنقول و رفع اشتراک، مراجعه به میانجی پیش از اقامه دعوا شرط اقامه دعوا است (قانون شماره 6325، م.18/B). این قاعده در 1 سپتامبر 2023 لازم‌الاجرا شده است.
درخواست، بسته به موضوع اختلاف، به دفتر میانجی‌گری محل دادگاه صالح داده می‌شود. میانجی فرایند را ظرف سه هفته از مأموریت خود به پایان می‌رساند؛ در موارد ضروری حداکثر یک هفته قابل تمدید است.
اگر توافق حاصل نشود، اصل یا نسخه تأییدشده صورت‌جلسه نهایی باید به دادخواست پیوست شود. اگر معلوم شود دعوا بدون هیچ مراجعه‌ای به میانجی اقامه شده است، دادخواست بدون آنکه برای طرف مقابل ابلاغ شود، به سبب نبود شرط اقامه دعوا از جهت شکلی رد می‌شود.
اگر طرفین توافق کنند، اخذ گواهی قابلیت اجرا برای سند توافق اجباری است. در اسناد مربوط به مال غیرمنقول، این گواهی از دادگاه صلح حقوقی ترکیه محل وقوع مال غیرمنقول اخذ می‌شود؛ پس از گواهی، یکی از طرفین می‌تواند از اداره ثبت اسناد و املاک ترکیه بدون تنظیم سند رسمی درخواست ثبت کند.
در کدام دادگاه اقامه می‌شود؟
صلاحیت ذاتی. دعاوی مربوط به تقسیم مال یا حق منقول و غیرمنقول و رفع اشتراک، بدون توجه به ارزش یا مبلغ موضوع دعوا، در دادگاه صلح حقوقی ترکیه رسیدگی می‌شود (قانون آیین دادرسی مدنی ترکیه، م.4). آیین دادرسی ساده اعمال می‌شود؛ مهلت پاسخ دو هفته است و طرفین نمی‌توانند لایحه پاسخ به پاسخ و لایحه پاسخ دوم تقدیم کنند (قانون آیین دادرسی مدنی ترکیه، م.316–317).
صلاحیت محلی در اموال غیرمنقول. در دعاوی مربوط به حق عینی بر مال غیرمنقول یا دعاوی‌ای که می‌تواند به تغییر در مالکیت حق عینی منجر شود، دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول صلاحیت انحصاری دارد (قانون آیین دادرسی مدنی ترکیه، م.12). رفع اشتراک چون وضعیت مالکیت را تغییر می‌دهد در این دامنه قرار دارد. اگر دعوا مربوط به چند مال غیرمنقول باشد، می‌توان آن را در محل وقوع یکی از آن‌ها نسبت به بقیه نیز اقامه کرد.
نتیجه عملی این است: سهام‌داری که در آلانیا مال غیرمنقول سهم‌بندی‌شده دارد، هر جا زندگی کند دعوا را در آلانیا اقامه می‌کند؛ حتی اگر سهام‌داران در خارج از کشور باشند، دادگاه صالح تغییر نمی‌کند.
صلاحیت محلی در اموال منقول. در رفع اشتراک مربوط صرفاً به اموال منقول قاعده ویژه صلاحیت محلی وجود ندارد؛ قاعده عمومی اعمال می‌شود و دعوا در دادگاه محل اقامت خوانده و اگر خواندگان متعدد باشند در دادگاه محل اقامت یکی از آنان اقامه می‌شود (قانون آیین دادرسی مدنی ترکیه، م.6–7). این صلاحیت انحصاری نیست؛ اگر اعتراض به صلاحیت به‌موقع مطرح نشود، دادگاهی که دعوا در آن اقامه شده صالح می‌شود.
دعوا چقدر طول می‌کشد؟
بر اساس آمار عدلیه 2025 منتشرشده از سوی اداره کل سجل کیفری و آمار وزارت دادگستری، میانگین مدت رسیدگی به یک پرونده در دادگاه‌های صلح حقوقی ترکیه که به این دعاوی رسیدگی می‌کنند، در سال 2025 برابر 120 روز بوده است.
این رقم میانگین تمام انواع دعاوی در دادگاه‌های صلح حقوقی ترکیه است؛ وزارتخانه مدت جداگانه‌ای برای رفع اشتراک به تفکیک نوع دعوا منتشر نکرده است. این مدت مرحله تجدیدنظرخواهی در دادگاه تجدیدنظر منطقه‌ای و مرحله فروش پس از قطعی شدن حکم را در بر نمی‌گیرد. در همان آمار، میانگین مدت رسیدگی به یک پرونده در شعب حقوقی دادگاه‌های تجدیدنظر منطقه‌ای 371 روز ذکر شده است.
تعداد سهام‌داران، نقص‌های موجود در سوابق دفتر املاک و بررسی کارشناسی می‌تواند مدت را به‌طور محسوس طولانی کند.
اگر اشتراک از ارث ناشی شده باشد
اشتراک میان ورثه elbirliği mülkiyeti (مالکیت مشترک بدون تعیین سهم) است و قواعد آن تا حدی متفاوت است. هر یک از ورثه، مادامی که به حکم قرارداد یا قانون مکلف به ادامه اشتراک نباشد، هر زمان می‌تواند تقسیم ترکه را بخواهد (قانون مدنی ترکیه، م.642). اگر تقسیم فوری ارزش مال یا ترکه را به‌طور قابل توجه کاهش دهد، دادرس صلح حقوقی ترکیه می‌تواند به تعویق تقسیم حکم دهد؛ اگر جنینی باشد که ورثه خواهد شد، تقسیم تا تولد به تعویق می‌افتد (قانون مدنی ترکیه، م.642–643).
یکی از ورثه می‌تواند تبدیل elbirliği mülkiyeti (مالکیت مشترک بدون تعیین سهم) بر تمام یا بخشی از اموال داخل ترکه به مالکیت مشاع با سهام معین را نیز درخواست کند (قانون مدنی ترکیه، م.644).
تقسیم ترکه، قرارداد تقسیم و انتقال سهم ارث در صفحه حقوق ارث توضیح داده شده است.
پرسش‌های متداول
آیا izale-i şuyu و رفع اشتراک یک چیز است؟
بله. «İzale-i şuyu» اصطلاح قدیمی است؛ در زبان امروز قانون «رفع اشتراک» گفته می‌شود.
آیا اگر دیگر سهام‌داران نخواهند، دعوا قابل اقامه است؟
بله. هر یک از سهام‌داران می‌تواند به‌تنهایی تقسیم را بخواهد؛ رضایت دیگران لازم نیست (قانون مدنی ترکیه، م.698).
من فروش مال غیرمنقول را نمی‌خواهم، چه می‌توانم بکنم؟
دادرس نخست تقسیم عینی را بررسی می‌کند؛ اگر تقسیم ممکن باشد، به فروش حکم داده نمی‌شود (قانون مدنی ترکیه، م.699). در بنایی که برای مالکیت آپارتمان در حقوق ترکیه مناسب است، ایجاد مالکیت آپارتمان در حقوق ترکیه و تخصیص واحدهای مستقل نیز قابل درخواست است (قانون مالکیت آپارتمان، م.10).
اگر سهمم را بفروشم، حق پیش‌خرید دیگر سهام‌داران ایجاد می‌شود؟
در مالکیت مشاع با سهام معین، اگر سهام‌داری سهم خود را به شخص ثالث بفروشد، دیگر سهام‌داران می‌توانند حق پیش‌خرید را اعمال کنند (قانون مدنی ترکیه، م.732). این حق با گذشت سه ماه از تاریخ اطلاع فروش به دارنده حق و در هر حال با گذشت یک سال از فروش ساقط می‌شود. در مقابل، در فروش‌های از طریق مزایده اجباری حق پیش‌خرید قابل اعمال نیست — یعنی در فروشی که در پایان دعوای رفع اشتراک انجام می‌شود، پیش‌خرید مطرح نمی‌شود (قانون مدنی ترکیه، م.733، اصلاح‌شده با قانون شماره 7571).
در elbirliği mülkiyeti (مالکیت مشترک بدون تعیین سهم) می‌توانم سهمم را بفروشم؟
در elbirliği mülkiyeti (مالکیت مشترک بدون تعیین سهم) شرکا سهم معین ندارند و اعمال تصرفی مستلزم اتفاق آرا است؛ بنابراین «سهم» در یک مال غیرمنقول به‌تنهایی قابل انتقال نیست. وارث می‌تواند سهم ارث خود در ترکه را انتقال دهد: میان ورثه شکل نوشته و با شخص ثالث تنظیم رسمی از سوی دفتر اسناد رسمی شرط اعتبار است. انتقال به شخص ثالث به او اختیار مشارکت در تقسیم نمی‌دهد؛ تنها حق درخواست تحویل سهمی را به او می‌دهد که در پایان تقسیم به وارث تخصیص می‌یابد (قانون مدنی ترکیه، م.677).
مقررات مبنا
قانون مدنی ترکیه شماره 4721 — م.642–644 (تقسیم در ارث، تعویق، تبدیل elbirliği mülkiyeti (مالکیت مشترک بدون تعیین سهم) به مالکیت مشاع با سهام معین)، م.677 (انتقال سهم ارث)، م.688 (حقوق سهام‌دار)، م.698 (درخواست تقسیم و محدودیت‌های آن)، م.699 (شکل تقسیم)، م.732–734 (حق پیش‌خرید قانونی) — mevzuat.gov.tr
قانون آیین دادرسی مدنی ترکیه شماره 6100 — م.4 (صلاحیت ذاتی)، م.6–7 و م.12 (صلاحیت محلی)، م.55 (تعویق در صورت فوت)، م.59–60 (هم‌دعوایی اجباری)، م.115 (شرایط اقامه دعوا)، م.316–317 (دادرسی ساده)، م.322 (مأمور فروش)، م.350 (قطعی شدن) — mevzuat.gov.tr
قانون اجرای احکام و ورشکستگی ترکیه شماره 2004 — م.111/b (فروش الکترونیکی)، م.114 (مزایده و مزایده نخست میان ورثه)، م.130 (پرداخت بهای مزایده) — mevzuat.gov.tr
قانون میانجی‌گری در اختلافات حقوقی ترکیه شماره 6325 — م.18/A و م.18/B (میانجی‌گری به‌عنوان شرط اقامه دعوا) — mevzuat.gov.tr
قانون مالکیت آپارتمان ترکیه شماره 634 — م.7، م.10 — mevzuat.gov.tr · قانون حفاظت از خاک و بهره‌برداری از اراضی ترکیه شماره 5403 — م.8، م.8/B — mevzuat.gov.tr
صفحات مرتبط
این نوشته هدف اطلاع‌رسانی حقوقی عمومی را دارد. چون شرایط هر واقعه، ساختار سهام‌داران و ماهیت مال غیرمنقول متفاوت است، توصیه می‌شود برای وضعیت مشخص خود از وکیل خود پشتیبانی حقوقی دریافت کنید.