La acción de extinción judicial de la copropiedad —denominada antiguamente izale-i şuyu— es la acción que pone fin a la comunidad existente entre los titulares de cuotas de un bien, ya sea dividiéndolo en especie, ya sea vendiéndolo y repartiendo su precio. Cada uno de los copropietarios por cuotas puede interponerla por sí solo; no se requiere el consentimiento de los demás (Código Civil turco, art. 698). Se tramita ante el juzgado civil de paz turco y, antes de su interposición, la comparecencia ante el mediador constituye requisito de procedibilidad.
La partición de la comunidad hereditaria, la elbirliği mülkiyeti (propiedad en mano común, sin cuotas) y el contrato de partición se explican en la página de Derecho de sucesiones. Este artículo aborda la acción en sí misma.
¿Quién puede interponerla y frente a quién?
En la copropiedad por cuotas, cada uno de los copropietarios puede pedir la división del bien (Código Civil turco, art. 698). La acción la interpone el copropietario demandante frente a todos los demás copropietarios; entre ellos existe litisconsorcio necesario y debe dictarse un único fallo respecto de todos (Código de Procedimiento Civil turco, art. 59–60).
Si algún copropietario no interviene en el proceso, el tribunal no desestima la demanda sin más. La integración de la parte demandada es un requisito de procedibilidad y, al ser subsanable, el tribunal concede un plazo perentorio y ordena la incorporación del copropietario omitido, y solo después entra a conocer del fondo (Código de Procedimiento Civil turco, art. 115).
Si uno de los copropietarios fallece durante el proceso, se procura la intervención de sus herederos conforme al certificado de herederos; si los herederos no han aceptado ni repudiado la herencia, el proceso se suspende hasta que transcurran los plazos legales (Código de Procedimiento Civil turco, art. 55).
¿Cuándo no puede pedirse la división?
La ley establece tres límites (Código Civil turco, art. 698):
- Obligación contractual de continuidad. El derecho a pedir la división puede limitarse mediante negocio jurídico por un plazo máximo de diez años. En los inmuebles, los contratos relativos a la continuidad de la copropiedad por cuotas están sujetos a forma oficial y pueden inscribirse como anotación en el registro de la propiedad.
- Destinación a un fin permanente. Si el bien en copropiedad está destinado a un fin permanente, los copropietarios están obligados a mantener la copropiedad por cuotas.
- Momento inoportuno. La ley dispone que no puede solicitarse la división en momento inoportuno; no define el concepto, y su apreciación se realiza conforme a las circunstancias concretas.
Existe además otra prohibición distinta: no puede pedirse la extinción de la comunidad respecto del propio inmueble sujeto a propiedad horizontal o a kat irtifakı (servidumbre de construcción sobre un edificio aún no terminado). Las unidades independientes, en cambio, pueden ser objeto de la acción como inmuebles autónomos y respecto de ellas puede extinguirse la comunidad (Ley turca de Propiedad Horizontal, art. 7).
¿División en especie o venta?
La ley reconoce dos formas de división: la división en especie del bien o su venta por acuerdo o subasta y el reparto del precio (Código Civil turco, art. 699).
Si los copropietarios no se ponen de acuerdo sobre la forma, a instancia de cualquiera de ellos el juez sigue este orden:
- Primero, la división en especie. Si las partes resultantes no tienen valores equivalentes, se logra la compensación mediante la adición de dinero a la parte de menor valor.
- Si la división no es adecuada, la venta. Si la pretensión de división no se considera adecuada a la situación y las circunstancias —en particular cuando el bien no puede dividirse sin sufrir una pérdida de valor importante— se ordena la venta en subasta.
En el proceso, el demandado tiene los mismos derechos que el demandante: la pretensión de venta del demandante no impide la pretensión de división en especie del demandado.
Existe una tercera vía. En un edificio apto para la propiedad horizontal, si lo solicita uno de los copropietarios o de los herederos, el juez puede decidir que la división se realice constituyendo la propiedad horizontal y adjudicando las unidades independientes (Ley turca de Propiedad Horizontal, art. 10).
En los terrenos agrícolas rige un régimen distinto: estos terrenos no pueden segregarse ni dividirse en cuotas por debajo de las superficies determinadas por el Ministerio; la transmisión de cuotas, la división y las operaciones de conversión de la elbirliği mülkiyeti (propiedad en mano común, sin cuotas) en copropiedad por cuotas están sujetas a autorización del Ministerio (Ley n.º 5403, arts. 8 y 8/B).
¿A quién se realiza la venta?
Aquí una sola frase de la ley determina mucho en la práctica (Código Civil turco, art. 699):
«La decisión de que la venta se realice mediante subasta entre los copropietarios depende del consentimiento de todos ellos.»
Es decir, la regla es que la subasta sea abierta a todos. Para que la venta pueda realizarse únicamente entre los copropietarios se requiere el consentimiento de todos ellos; si uno se opone, el inmueble puede venderse también a terceros. Los copropietarios pueden, por supuesto, participar en esa subasta.
Desde el 31 de julio de 2026 existe una excepción importante. En los inmuebles en los que todos los titulares hayan adquirido el bien por vía hereditaria y en los que no exista derecho de propiedad de terceros ajenos a los herederos, si se decide la extinción de la comunidad mediante venta, la primera subasta se celebra, por mandato legal y sin necesidad de consentimiento de nadie, únicamente entre los herederos titulares. Este procedimiento se aplica por una sola vez y en esta subasta las ofertas deben superar la totalidad del valor tasado (Ley turca de Ejecución y Quiebra, art. 114; Ley n.º 7589, BO 31.7.2026-33326).
Si la primera subasta no da resultado, la segunda subasta se celebra abierta a todos y el umbral desciende al cincuenta por ciento del valor tasado. La regulación no se aplica a las subastas cuyo anuncio se hubiera realizado antes de su entrada en vigor.
Esta regla no es un derecho de adquisición preferente ni un derecho de prioridad; es una limitación legal de quiénes pueden participar en la primera subasta. La disposición es reciente y aún no se ha consolidado una jurisprudencia asentada sobre su aplicación.
Si el tribunal decide la venta, ¿cómo se desarrolla el proceso?
La venta no la ejecuta el tribunal, sino el funcionario de ventas designado por el juez para esta tarea; la venta de bienes muebles e inmuebles se realiza conforme a las disposiciones de la Ley turca de Ejecución y Quiebra (Código de Procedimiento Civil turco, art. 322). Las resoluciones relativas a derechos reales sobre bienes inmuebles no pueden ejecutarse mientras no sean firmes (Código de Procedimiento Civil turco, art. 350); por ello, la fase de venta comienza tras la firmeza de la resolución.
La venta se realiza mediante subasta a través del Portal Electrónico de Ventas integrado en UYAP, y el plazo para presentar ofertas es de siete días (Ley turca de Ejecución y Quiebra, art. 111/b). Quienes deseen participar en la subasta depositan una garantía por el diez por ciento del valor tasado; en la extinción de la comunidad no se exige garantía al titular de una cuota por el importe que esta cubre. El adjudicatario debe pagar el precio de venta en efectivo dentro de los siete días siguientes a la publicación del acta de resultado de la subasta (Ley turca de Ejecución y Quiebra, art. 130). El precio de venta se distribuye entre los copropietarios en proporción a sus cuotas.
¿Es obligatoria la mediación?
Sí. En las controversias relativas al reparto de bienes muebles e inmuebles y a la extinción de la comunidad, la comparecencia ante el mediador antes de interponer la demanda constituye requisito de procedibilidad (Ley n.º 6325, art. 18/B). Esta regla entró en vigor el 1 de septiembre de 2023.
La solicitud se presenta, según la materia de la controversia, ante la oficina de mediación del lugar donde se encuentra el tribunal competente. El mediador concluye el proceso en el plazo de tres semanas desde su designación; en casos necesarios puede prorrogarse como máximo una semana.
Si no se alcanza un acuerdo, debe adjuntarse a la demanda el original o copia certificada del acta final. Si se constata que la demanda se interpuso sin haber acudido en absoluto al mediador, se desestima por razones procesales por falta del requisito de procedibilidad, sin que la demanda se notifique a la contraparte.
Si las partes llegan a un acuerdo, es obligatorio obtener la icra edilebilirlik şerhi (diligencia turca de ejecutabilidad) para el documento de acuerdo. En los documentos relativos a inmuebles, esta diligencia se obtiene del juzgado civil de paz turco del lugar donde se encuentra el inmueble; tras la diligencia, cualquiera de las partes puede solicitar a la dirección turca del registro de la propiedad la inscripción sin que se otorgue escritura pública.
¿Ante qué tribunal se interpone?
Competencia objetiva. Las demandas relativas al reparto de bienes muebles o inmuebles o derechos y a la extinción de la comunidad se sustancian ante el juzgado civil de paz turco, con independencia del valor o importe del objeto del litigio (Código de Procedimiento Civil turco, art. 4). Se aplica el procedimiento simplificado; el plazo de contestación es de dos semanas y las partes no pueden presentar escrito de réplica ni de dúplica (Código de Procedimiento Civil turco, arts. 316–317).
Competencia territorial en inmuebles. En las demandas relativas a derechos reales sobre inmuebles o que puedan suponer una modificación en la titularidad de un derecho real, es competente de forma imperativa el tribunal del lugar donde se encuentra el inmueble (Código de Procedimiento Civil turco, art. 12). La extinción de la comunidad modifica la situación de propiedad, por lo que queda comprendida en este ámbito. Si la demanda se refiere a varios inmuebles, puede interponerse en el lugar donde se encuentra uno de ellos respecto de todos.
La consecuencia práctica es la siguiente: un copropietario de un inmueble en cuotas en Alanya, viva donde viva, interpone la demanda en Alanya; aunque los copropietarios se encuentren en el extranjero, el tribunal competente no cambia.
Competencia territorial en bienes muebles. En la extinción de la comunidad relativa únicamente a bienes muebles no existe una regla especial de competencia territorial; se aplica la regla general y la demanda se interpone ante el tribunal del domicilio del demandado o, si hay varios demandados, ante el tribunal del domicilio de cualquiera de ellos (Código de Procedimiento Civil turco, arts. 6–7). Esta competencia no es imperativa; si no se formula la oportuna declinatoria, el tribunal ante el que se interpuso la demanda pasa a ser competente.
¿Cuánto dura el proceso?
Según las Estadísticas Judiciales 2025 publicadas por la Dirección General de Registro Penal y Estadística del Ministerio de Justicia, la duración media de tramitación de un expediente en los juzgados civiles de paz turcos que conocen de estas demandas fue de 120 días en el año 2025.
Esta cifra es la media de todos los tipos de demanda de los juzgados civiles de paz turcos; el Ministerio no publica un plazo separado por tipo de demanda para la extinción de la comunidad. El plazo no comprende la fase de apelación ante el tribunal regional de apelación ni la fase de venta posterior a la firmeza de la resolución. En la misma estadística, la duración media de tramitación de un expediente en las salas civiles de los tribunales regionales de apelación se da como 371 días.
El número de copropietarios, las deficiencias en los registros de la propiedad y la prueba pericial pueden prolongar notablemente el plazo.
Si la comunidad proviene de una herencia
La comunidad entre herederos es una elbirliği mülkiyeti (propiedad en mano común, sin cuotas) y sus reglas son en parte distintas. Cada uno de los herederos puede pedir en todo momento la partición de la herencia, salvo que esté obligado a mantener la comunidad por contrato o por ley (Código Civil turco, art. 642). Si la partición inmediata redujera notablemente el valor del bien o del caudal hereditario, el juez competente del sistema turco puede decidir el aplazamiento de la partición; si existe un nasciturus que habrá de ser heredero, la partición se aplaza hasta el nacimiento (Código Civil turco, arts. 642–643).
Un heredero puede pedir también la conversión en copropiedad por cuotas de la elbirliği mülkiyeti (propiedad en mano común, sin cuotas) sobre la totalidad o parte de los bienes que integran el caudal hereditario (Código Civil turco, art. 644).
La partición del caudal hereditario, el contrato de partición y la transmisión de la cuota hereditaria se explican en la página de Derecho de sucesiones.
Preguntas frecuentes
¿Izale-i şuyu y extinción de la comunidad son lo mismo?
Sí. «İzale-i şuyu» es el término antiguo; en el lenguaje legal actual se denomina «extinción de la comunidad».
¿Puede interponerse la demanda si los demás copropietarios no lo desean?
Sí. Cada uno de los copropietarios puede pedir la división por sí solo; no se requiere el consentimiento de los demás (Código Civil turco, art. 698).
No quiero que se venda el inmueble, ¿qué puedo hacer?
El juez evalúa primero la división en especie; si la división es posible, no se decide la venta (Código Civil turco, art. 699). En un edificio apto para la propiedad horizontal puede pedirse también la constitución de la propiedad horizontal y la adjudicación de las unidades independientes (Ley turca de Propiedad Horizontal, art. 10).
Si vendo mi cuota, ¿surge un derecho de adquisición preferente de los demás copropietarios?
En la copropiedad por cuotas, si un copropietario vende su cuota a un tercero, los demás copropietarios pueden ejercer el derecho de adquisición preferente (Código Civil turco, art. 732). Este derecho se extingue transcurridos tres meses desde la fecha en que la venta se comunicó al titular del derecho y, en todo caso, un año desde la venta. En cambio, no puede ejercerse el derecho de adquisición preferente en las ventas mediante subasta forzosa, es decir, no puede ejercerse el derecho de adquisición preferente en la venta realizada al término de la acción de extinción de la comunidad (Código Civil turco, art. 733, modificado por la Ley n.º 7571).
¿Puedo vender mi cuota en la elbirliği mülkiyeti (propiedad en mano común, sin cuotas)?
En la elbirliği mülkiyeti (propiedad en mano común, sin cuotas) los comuneros no tienen cuotas determinadas y los actos de disposición exigen unanimidad; por ello, la «cuota» sobre un inmueble concreto no puede transmitirse por sí sola. El heredero puede transmitir la cuota hereditaria sobre el caudal hereditario: entre herederos, la forma escrita, y frente a terceros, el otorgamiento ante notario, son requisitos de validez. La transmisión a un tercero no le confiere la facultad de participar en la partición; solo le otorga el derecho a pedir que se le entregue la cuota que al heredero se le adjudique al término de la partición (Código Civil turco, art. 677).
Normativa de referencia
Código Civil turco n.º 4721 — arts. 642–644 (partición de la herencia, aplazamiento, conversión de la elbirliği mülkiyeti en copropiedad por cuotas), art. 677 (transmisión de la cuota hereditaria), art. 688 (derechos del copropietario), art. 698 (pretensión de división y sus límites), art. 699 (forma de división), arts. 732–734 (derecho legal de adquisición preferente) — mevzuat.gov.tr
Código de Procedimiento Civil turco n.º 6100 — art. 4 (competencia objetiva), arts. 6–7 y art. 12 (competencia territorial), art. 55 (suspensión en caso de fallecimiento), arts. 59–60 (litisconsorcio necesario), art. 115 (requisitos de procedibilidad), arts. 316–317 (procedimiento simplificado), art. 322 (funcionario de ventas), art. 350 (firmeza) — mevzuat.gov.tr
Ley turca de Ejecución y Quiebra n.º 2004 — art. 111/b (venta electrónica), art. 114 (subasta y primera subasta entre herederos), art. 130 (pago del precio de adjudicación) — mevzuat.gov.tr
Ley turca de Mediación en Controversias Civiles n.º 6325 — art. 18/A y art. 18/B (mediación como requisito de procedibilidad) — mevzuat.gov.tr
Ley turca de Propiedad Horizontal n.º 634 — arts. 7, 10 — mevzuat.gov.tr · Ley n.º 5403 de Protección del Suelo y Uso de Tierras Agrícolas — arts. 8, 8/B — mevzuat.gov.tr
Páginas relacionadas
- Derecho de sucesiones — página principal
- ¿Cómo se calcula la legítima (cuota reservada de la herencia)?
- ¿Cómo se repudia la herencia?
Este artículo tiene finalidad de información jurídica general. Dado que las circunstancias de cada caso, la estructura de los copropietarios y la naturaleza del inmueble varían, se recomienda obtener apoyo jurídico de su abogada para su situación concreta.