ортақ меншікті тоқтату туралы талап — бұрынғы атауы izale-i şuyu — мүлікке үлестес тұлғалар арасындағы ортақ меншікті тоқтата отырып, мүлікті не заттай бөлетін, не сатып, құнын бөлетін талап. Үлестестердің әрқайсысы жеке-дара талап қоя алады; басқалардың келісімі талап етілмейді (ТМК m.698). Іс түрік азаматтық бітім сотында қаралады және талап қоюға дейін медиаторға жүгіну іс жүргізу шарты болып табылады.
Мұрагерлік ортақтықты бөлу, elbirliği mülkiyeti (үлестері белгіленбеген бірлескен меншік) және бөлу туралы шарт Мұрагерлік құқық бетінде баяндалады. Бұл мақала талаптың өзін қарастырады.
Кім талап қоя алады, кімге қарсы қойылады?
Үлестік меншікте үлестестердің әрқайсысы мүлікті бөлуді талап ете алады (ТМК m.698). Талап талапкер үлестес тарапынан барлық басқа үлестестерге қарсы қойылады; үлестестер арасында міндетті іс жүргізу қатысушылығы бар және олардың барлығына қатысты бір шешім шығарылуы қажет (ТАІЖК m.59–60).
Егер үлестестердің бірі іске қатыспаса, сот талапты бірден қабылдамайды. Тараптар құрамының толықтығы іс жүргізу шарты болып табылады және оның жетіспеушілігі жойылуы мүмкін болғандықтан, сот нақты мерзім белгілеп, жетіспейтін үлестестің іске қатысуын қамтамасыз етеді, содан кейін істің мәнін қарауға көшеді (ТАІЖК m.115).
Егер үлестестердің бірі сот қарауы кезінде қайтыс болса, мұрагерлік құқығы туралы куәлікке сәйкес оның мұрагерлерінің іске қатысуы қамтамасыз етіледі; мұрагерлер мұраны қабылдамаған немесе одан бас тартпаған болса, заңды мерзімдер өткенге дейін іс кейінге қалдырылады (ТАІЖК m.55).
Қашан бөлуді талап етуге болмайды?
Заң үш шектеу белгілейді (ТМК m.698):
- Шарт бойынша жалғастыру міндеттемесі. Бөлуді талап ету құқығы құқықтық мәмілемен ең көбі он жылға шектелуі мүмкін. Жылжымайтын мүлікте үлестік меншіктің жалғасуына қатысты шарттар ресми нысанға байланысты және жылжымайтын мүлік тізіліміне шарт белгісі ретінде тіркелуі мүмкін.
- Тұрақты мақсатқа арналу. Үлестік мүлік тұрақты мақсатқа арналған болса, үлестестер үлестік меншікті сақтауға міндетті.
- Қолайсыз уақыт. Заң қолайсыз уақытта бөлуді талап етуге болмайтынын айтады; ұғымды анықтамайды, бағалау нақты жағдайға қарай жүргізіледі.
Бұлардан бөлек тағы бір тыйым бар: түрік құқығындағы пәтер меншігіне немесе kat irtifakı (аяқталмаған құрылысқа белгіленген сервитут) құқығына бағынышты жылжымайтын мүліктің өзіне қатысты ортақ меншікті бөлуді талап етуге болмайды. Дербес бөлмелер болса дербес жылжымайтын мүлік ретінде талап нысанасы бола алады және олардағы ортақтық бөлінуі мүмкін (Түркияның Пәтер меншігі туралы заңы m.7).
Заттай бөлу ме, сату ма?
Заң бөлудің екі нысанын таниды: мүлікті заттай бөлісу немесе келіссөз немесе аукцион арқылы сатып, құнын бөлісу (ТМК m.699).
Үлестестер нысан туралы келісе алмаса, үлестестердің бірінің талабы бойынша судья мына тәртіпті ұстанады:
- Алдымен заттай бөлу. Бөлінген бөліктердің құндары тең келмесе, құны аз бөлікке ақша қосып теңестіру қамтамасыз етіледі.
- Бөлу орынды болмаса — сату. Бөлу талабы жағдай мен мән-жайларға орынды деп танылмаса — әсіресе мүлік елеулі құн жоғалтусыз бөлінуге келмейтін болса — аукцион арқылы сатуға ұйғарылады.
Істе жауапкер де талапкер сияқты құқықтарға ие: талапкердің сатуды талап етуі жауапкердің заттай бөлуді талап етуіне кедергі болмайды.
Үшінші жол да бар. Түркияның пәтер меншігін құруға қолайлы құрылыста, ортақ меншік иелерінің немесе мұрагерлердің бірі талап етсе, судья бөлудің түрік құқығындағы пәтер меншігін құрып, дербес бөлмелерді бөлу арқылы жүргізілуіне шешім қабылдай алады (Түркияның Пәтер меншігі туралы заңы m.10).
Ауыл шаруашылығы жерлерінде бөлек режим әрекет етеді: бұл жерлер Министрлік белгілеген мөлшерден кем бөлшектелуге және үлеске бөлінуге жатпайды; үлесті беру, бөлу және elbirliği mülkiyeti (үлестері белгіленбеген бірлескен меншік) жағдайын үлестік меншікке айналдыру операциялары Министрліктің рұқсатына бағынышты (5403 нөмірлі Заң m.8 және m.8/B).
Сату кімге жүргізіледі?
Мұнда заңның бір сөйлемі практикада көп нәрсені айқындайды (ТМК m.699):
«Сатудың үлестестер арасында аукцион арқылы жүргізілуіне шешім қабылдау барлық үлестестердің келісіміне байланысты.»
Яғни ереже — аукционның баршаға ашық болуы. Сатудың тек үлестестер арасында жүргізілуі үшін барлық үлестестердің келісім беруі қажет; біреуі қарсы шықса, жылжымайтын мүлік үшінші тұлғаларға да сатылуы мүмкін. Үлестестер бұл аукционға әрине қатыса алады.
31 шілде 2026 бастап елеулі ерекшелік бар. Барлық меншік иелері жылжымайтын мүлікті мұра ретінде алған және мұрагерлерден басқа үшінші тұлғалардың меншік құқығы жоқ жылжымайтын мүліктерде ортақ меншікті тоқтатуға шешім қабылданса, бірінші аукцион ешкімнің келісімінсіз, заң күшімен тек меншік иелері болып табылатын мұрагерлер арасында жүргізіледі. Бұл тәртіп бір рет қана қолданылады және бұл аукционда ұсыныстар бағалау құнының толық мөлшерінен асуы қажет (Түркияның Атқару және банкроттық туралы заңы m.114; 7589 нөмірлі Заң, РГ 31.7.2026-33326).
Бірінші аукционнан нәтиже шықпаса, екінші аукцион баршаға ашық жүргізіледі және шек бағалау құнының елу пайызына түседі. Ереже күшіне енуінен бұрын хабарландырылған аукциондарға қолданылмайды.
Бұл ереже басым сатып алу немесе басымдық құқығы емес; бірінші аукционға кімдердің қатыса алатынын заңмен шектеу болып табылады. Норма жаңа және қолданысқа қатысты қалыптасқан сот практикасы әзірге қалыптаспаған.
Сот сатуға шешім қабылдаса, процесс қалай жүреді?
Сату туралы шешімді сот емес, судья осы іс үшін тағайындаған сатуды жүргізетін қызметкер орындайды; жылжымалы және жылжымайтын мүлікті сату Түркияның Атқару және банкроттық туралы заңының ережелеріне сәйкес жүргізіледі (ТАІЖК m.322). Жылжымайтын мүлікке қатысты заттық құқықтарға қатысты шешімдер заңды күшіне енбейінше орындалмайды (ТАІЖК m.350); сату кезеңі сондықтан шешімнің заңды күшіне енуінен кейін басталады.
Сату UYAP-қа интеграцияланған Электрондық сату порталы арқылы аукционмен жүргізіледі және ұсыныс беру мерзімі жеті күн (АТБЗ m.111/b). Аукционға қатысқысы келгендер бағалау құнының он пайызы мөлшерінде кепілдік салады; ортақ меншікті бөлуде үлес иесінен үлесі жабатын мөлшерде ғана кепілдік алынбайды. Аукционды жеңіп алған сатып алушы аукцион нәтижелері хаттамасы жарияланғаннан бастап жеті күн ішінде сату құнын қолма-қол төлеуге міндетті (АТБЗ m.130). Сату құны үлестестерге үлестеріне шамалас бөлінеді.
Медиация міндетті ме?
Иә. Жылжымалы және жылжымайтын мүлікті бөлуге және ортақтықты тоқтатуға қатысты дауларда талап қоюға дейін медиаторға жүгіну іс жүргізу шарты болып табылады (6325 нөмірлі Заң m.18/B). Бұл ереже 1 қыркүйек 2023 күні күшіне енген.
Өтініш даудың нысанасына қарай құзыретті сот орналасқан жердегі медиация бюросына беріледі. Медиатор процесті тағайындалғаннан бастап үш апта ішінде аяқтайды; міндетті жағдайларда ең көбі бір аптаға ұзартылуы мүмкін.
Келісімге қол жеткізілмесе, соңғы хаттаманың түпнұсқасы немесе расталған көшірмесі талап арызына қоса тіркелуге міндетті. Медиаторға мүлдем жүгінбестен талап қойылғаны анықталса, талап арызы қарсы тарапқа жіберілместен, іс жүргізу шартының болмауына байланысты рәсімдік тұрғыдан қабылданбайды.
Тараптар келіссе, келісім құжаты үшін атқаруға жарамдылығы туралы белгі алу міндетті. Жылжымайтын мүлікке қатысты құжаттарда бұл белгі жылжымайтын мүлік орналасқан жердің түрік азаматтық бітім сотынан алынады; белгіден кейін тараптардың бірі жылжымайтын мүлікті тіркеу басқармасынан ресми нотариалдық құжат жасалмастан тіркеуді талап ете алады.
Қай сотта қойылады?
Істің соттылығы. Жылжымалы және жылжымайтын мүлікті немесе құқықты бөлуге және ортақтықты тоқтатуға қатысты талаптар, талап нысанасының құнына немесе мөлшеріне қарамастан, түрік азаматтық бітім сотында қаралады (ТАІЖК m.4). Оңайлатылған іс жүргізу қолданылады; жауап беру мерзімі екі апта және тараптар жауапқа жауап және екінші жауап арызын бере алмайды (ТАІЖК m.316–317).
Жылжымайтын мүлік бойынша құзыреттілік. Жылжымайтын мүлікке қатысты заттық құқыққа немесе заттық құқық иелігінде өзгеріске әкелуі мүмкін талаптарда жылжымайтын мүлік орналасқан жердегі сот сөзсіз құзыретті (ТАІЖК m.12). Ортақ меншікті бөлу меншік мәртебесін өзгертетіндіктен, осы аяға кіреді. Талап бірнеше жылжымайтын мүлікке қатысты болса, олардың бірі орналасқан жерде қалғандарына қатысты да қойылуы мүмкін.
Практикалық нәтижесі мынадай: Alanya‘да үлесті жылжымайтын мүлігі бар үлестес қай жерде тұрса да талапты Alanya’да қояды; үлестестер шетелде болса да құзыретті сот өзгермейді.
Жылжымалы мүлік бойынша құзыреттілік. Тек жылжымалы мүлікке қатысты ортақ меншікті тоқтатуда арнайы құзыреттілік ережесі жоқ; жалпы ереже қолданылады және талап жауапкердің тұрғылықты жері сотында, жауапкер бірнеше болса, олардың бірінің тұрғылықты жері сотында қойылады (ТАІЖК m.6–7). Бұл құзыреттілік сөзсіз емес; рәсімге сәйкес құзыреттілікке қарсылық білдірілмесе, талап қойылған сот құзыретті болады.
Іс қанша уақытқа созылады?
Түркия Әділет министрлігінің Сот тіркелімі және статистика бас басқармасы жариялаған Әділет статистикасы 2025 бойынша, осы талаптарды қарайтын түрік азаматтық бітім соттарында бір істің орташа қаралу мерзімі 2025 жылы 120 күн.
Бұл көрсеткіш түрік азаматтық бітім соттарының барлық талап түрлерінің орташа мәні; Министрлік ортақ меншікті бөлу үшін талап түрі бойынша жеке мерзім жарияламайды. Мерзім аймақтық апелляциялық сотқа шағым кезеңін және шешімнің заңды күшіне енуінен кейінгі сату кезеңін қамтымайды. Сол статистикада аймақтық апелляциялық соттардың азаматтық істер жөніндегі бөлімшелерінде бір істің орташа қаралу мерзімі 371 күн деп келтірілген.
Үлестестер саны, жылжымайтын мүлік тізіліміндегі кемшіліктер және сарапшы зерттеуі мерзімді едәуір ұзартуы мүмкін.
Ортақтық мұрадан келсе
Мұрагерлер арасындағы ортақ меншікті тоқтату — elbirliği mülkiyeti (үлестері белгіленбеген бірлескен меншік) және оның ережелері ішінара өзгеше. Мұрагерлердің әрқайсысы шарт немесе заң бойынша ортақтықты жалғастыруға міндетті болмаса, кез келген уақытта мұраны бөлуді талап ете алады (ТМК m.642). Бөлуді дереу жүргізу мүліктің немесе мұра массасының құнын едәуір азайтатын болса, түрік азаматтық бітім сотының судьясы бөлуді кейінге қалдыруға шешім қабылдай алады; мұрагер болатын ұрық болса, бөлу туылғанға дейін кейінге қалдырылады (ТМК m.642–643).
Мұрагер сондай-ақ мұра массасына кіретін мүліктің барлығы немесе бір бөлігі бойынша elbirliği mülkiyeti (үлестері белгіленбеген бірлескен меншік) жағдайының үлестік меншікке айналдырылуын талап ете алады (ТМК m.644).
Мұра массасын бөлу, бөлу туралы шарт және мұра үлесін беру Мұрагерлік құқық бетінде баяндалады.
Жиі қойылатын сұрақтар
Izale-i şuyu мен ортақ меншікті сот арқылы бөлу — бір нәрсе ме?
Иә. «Izale-i şuyu» — ескі термин; бүгінгі заң тілінде «ортақ меншікті сот арқылы бөлу» деп аталады.
Басқа үлестестер қаламаса, талап қоюға бола ма?
Иә. Үлестестердің әрқайсысы жеке-дара бөлуді талап ете алады; басқалардың келісімі талап етілмейді (ТМК m.698).
Жылжымайтын мүліктің сатылуын қаламаймын, не істей аламын?
Судья алдымен заттай бөлуді қарастырады; бөлу мүмкін болса, сатуға шешім қабылданбайды (ТМК m.699). Түркияның пәтер меншігін құруға қолайлы құрылыста түрік құқығындағы пәтер меншігін құрып, дербес бөлмелерді бөлуді де талап етуге болады (Түркияның Пәтер меншігі туралы заңы m.10).
Үлесімді сатсам, басқа үлестестердің басым сатып алу құқығы туындай ма?
Үлестік меншікте үлестес үлесін үшінші тұлғаға сатса, басқа үлестестер басым сатып алу құқығын пайдалана алады (ТМК m.732). Бұл құқық сату құқық иесіне хабарланған күннен бастап үш ай және кез келген жағдайда сатудан бастап бір жыл өткенде тоқталады. Соған қарамастан, мәжбүрлі аукцион арқылы сатуларда басым сатып алу құқығын пайдалануға болмайды — яғни ортақ меншікті тоқтату туралы талаптың соңында жүргізілген сатуда басым сатып алу туындамайды (ТМК m.733, 7571 нөмірлі Заңмен өзгертілген).
Elbirliği mülkiyeti (үлестері белгіленбеген бірлескен меншік) жағдайында үлесімді сата аламын ба?
Elbirliği mülkiyeti (үлестері белгіленбеген бірлескен меншік) жағдайында қатысушылардың белгіленген үлестері жоқ және билік ету мәмілелері бірауыздан қабылдануды талап етеді; сондықтан жекелеген жылжымайтын мүліктегі «үлес» жеке-дара беріле алмайды. Мұрагер мұра массасындағы мұра үлесін бере алады: мұрагерлер арасында жазбаша нысан, үшінші тұлғамен нотариаттық ресімдеу жарамдылық шарты болып табылады. Үшінші тұлғаға жасалған беру оған бөлуге қатысу өкілеттігін бермейді; бөлу соңында мұрагерге тиесілі үлестің өзіне берілуін талап ету құқығын ғана береді (ТМК m.677).
Негіз болған заңнама
4721 нөмірлі Түркияның Азаматтық кодексі — m.642–644 (мұраны бөлу, кейінге қалдыру, elbirliği mülkiyeti (үлестері белгіленбеген бірлескен меншік) жағдайын үлестік меншікке айналдыру), m.677 (мұра үлесін беру), m.688 (үлестестің құқықтары), m.698 (бөлуді талап ету және шектеулер), m.699 (бөлу нысаны), m.732–734 (заңды басым сатып алу құқығы) — mevzuat.gov.tr
6100 нөмірлі Түркияның Азаматтық іс жүргізу кодексі — m.4 (істің соттылығы), m.6–7 және m.12 (құзыреттілік), m.55 (қайтыс болу жағдайында кейінге қалдыру), m.59–60 (міндетті іс жүргізу қатысушылығы), m.115 (іс жүргізу шарттары), m.316–317 (оңайлатылған іс жүргізу), m.322 (сатуды жүргізетін қызметкер), m.350 (заңды күшіне ену) — mevzuat.gov.tr
2004 нөмірлі Түркияның Атқару және банкроттық туралы заңы — m.111/b (электрондық сату), m.114 (аукцион және мұрагерлер арасындағы бірінші аукцион), m.130 (аукцион құнын төлеу) — mevzuat.gov.tr
6325 нөмірлі Азаматтық құқықтық дауларда медиация туралы заң — m.18/A және m.18/B (іс жүргізу шарты ретіндегі медиация) — mevzuat.gov.tr
634 нөмірлі Түркияның Пәтер меншігі туралы заңы — m.7, m.10 — mevzuat.gov.tr · 5403 нөмірлі Жерді қорғау және жерді пайдалану туралы заң — m.8, m.8/B — mevzuat.gov.tr
Ілеспе беттер
- Мұрагерлік құқық — жоғарғы бет
- Мұрадағы міндетті үлес қалай есептеледі?
- Мұрадан бас тарту қалай жасалады?
Бұл мақала жалпы құқықтық ақпарат беру мақсатын көздейді. Әр оқиғаның мән-жайы, үлестестер құрылымы және жылжымайтын мүліктің сипаты әртүрлі болатындықтан, нақты жағдайыңыз бойынша адвокатыңыздан құқықтық қолдау алу ұсынылады.