Үй-жайды босату туралы жазбаша міндеттеме (tahliye taahhütnamesi) — жалдаушының жалданып алынған мүлікті белгілі бір күні босатуға жазбаша түрде міндеттенетін құжаты. Заң осыған сүйене отырып, босатуды талап ету құқығын үш шартқа байланыстырады (Түркияның Міндеттемелер кодексі, m.352/1): міндеттеме жалданып алынған мүлік тапсырылғаннан кейін берілген болуы, жазбаша болуы және белгілі бір күнді қамтуы тиіс. Жалдаушы сол күні босатпаса, жалға беруші міндеттемеде көрсетілген күннен бастап бір ай ішінде атқару жүргізуге жүгіне алады немесе сотқа талап қоя алады.
Бұл ережелер тұрғын үй және шатыры бар жұмыс орны (çatılı işyeri) жалдауына қатысты. Жалдау шартын тоқтатудың өзге жолдары — қажеттілік, қайта салу, екі дәлелді ескерту, мерзімін өткізу — Жалдау және жылжымайтын мүлік құқығы бетінде. Бұл мақала тек міндеттеменің өзін қарастырады.
Жарамдылық шарттары
Заңның мәтіні қысқа, бірақ әр сөзі бір шартты білдіреді. Түркияның Міндеттемелер кодексі, m.352/1:
«Жалдаушы жалданып алынған мүлік тапсырылғаннан кейін жалға берушіге қатысты жалданып алынған мүлікті белгілі бір күні босатуға жазбаша түрде міндеттенген, бірақ босатпаған болса, жалға беруші жалдау шартын осы күннен бастап бір ай ішінде атқару жүргізуге жүгіну немесе сотқа талап қою арқылы тоқтата алады.»
Осыдан төрт элемент шығады:
- Тапсырылғаннан кейін берілген болуы керек. Өлшем шарт — шартқа қол қойылған сәт емес, жылжымайтын мүлік іс жүзінде тапсырылған сәт.
- Жазбаша болуы керек. Ауызша міндеттеме құқықтық салдар туғызбайды. Заң нотариус арқылы ресімделуін талап етпейді; жарамдылық үшін жай жазбаша нысан жеткілікті. Нотариустың практикалық маңызы үшін төмендегі атқару жолы бөлімін қараңыз.
- Белгілі бір күнді қамтуы керек. Күнтізбелік күнді жазу міндетті емес; «он екі айдан кейін» сияқты анықтауға болатын күн де жеткілікті. Ал «мүмкіндігінше қысқа мерзімде», «қажет болған жағдайда» сияқты белгісіз сөз тіркестері күннің орнына жүрмейді.
- Жалдаушы тарапынан берілген болуы керек. Жалдаушымен бірге тұратын отбасы мүшелерінің бірі берген міндеттеме құқықтық салдар туғызбайды.
Соңғы тармақта екі мән-жай практикада көп қиындық туғызады. Жалдаушы бірнеше адам болса, міндеттемені олардың барлығы бірге беруі керек; тек біреуінің қолы босату үшін жеткіліксіз. Жалдаушы заңды тұлға болса міндеттемені өкілдік етуге уәкілетті орган береді; қол қоюшының өкілеттігі тізілім жазбасымен расталып, мүмкіндігінше өкілеттік құжаты міндеттемеге қоса тіркелуі керек.
Жалдау шартын сот арқылы тоқтатуға қатысты ережелер жалдаушының зиянына өзгертіле алмайды (Түркияның Міндеттемелер кодексі, m.354). Сондықтан шартқа енгізілген «жалдаушы әрбір талап етілген кезде босату туралы міндеттеме беретін болады» тәрізді жазбаларға сүйене отырып босатуды талап етуге болмайды: мұндай жазба заң талап ететін белгілі бір босату күнін қамтитын міндеттеме болып табылмайды.
Міндеттеме қашан қол қойылуы керек?
Тапсырылғаннан кейін. Бұл құжаттағы күннен гөрі жылжымайтын мүліктің іс жүзінде қашан тапсырылғанына қатысты.
Іс жүзінде ең көп дау туғызатын тәртіп мынау: жалға беруші шартқа қол қойдыру кезінде сол үстелде босату туралы жазбаша міндеттемеге де қол қойдырады. Бұл тәртіп заң талап ететін реттілікті кері айналдырады — жалдаушы әлі жалданып алынған мүлікті қабылдап алмаған. Шарт жасалған болса да, кілт тапсырылмай тұрып қол қойылған міндеттеме бұл шартты қанағаттандырмайды.
Ал жаңартылған шартта жағдай басқа. Жалдаушы жылжымайтын мүлікте тұруды жалғастырып жатқанда, жаңартылған жалдау шартымен бір күні берілген міндеттеме бұл шартқа қайшы келмейді; өйткені тапсыру әлдеқашан жүзеге асқан.
Жалдаушы міндеттемеге қарамастан шықпаса не болады?
Жалға берушінің екі жолы бар және екеуі үшін де бір айлық мерзім жүреді. Мерзім міндеттемеге қол қойылған күннен емес, міндеттемеде көрсетілген босату күнінен басталады (Түркияның Міндеттемелер кодексі, m.352/1).
Атқару жолы. Үй-жайды босату туралы жазбаша міндеттемеге сүйене отырып, атқару бөлімі босату талап етіледі; атқару жүргізу Түркияның Атқару және банкроттық туралы заңының «Шарт бойынша жалданған жылжымайтын мүлікті босату» ережелеріне сәйкес жүргізіледі. Атқару басқарушысы босату туралы бұйрықты жеткізіп, жылжымайтын мүлікті он бес күн ішінде босатып тапсыруды бұйырады (Түркияның Атқару және банкроттық туралы заңы, m.272). Жалдаушы жалдау шартының жаңартылғаны немесе ұзартылғаны туралы қарсылығын босату туралы бұйрық жеткізілгеннен бастап жеті күн ішінде атқару бөліміне мәлімдей алады және бұл қарсылық атқару жүргізуді тоқтатады (Түркияның Атқару және банкроттық туралы заңы, m.274).
Қарсылықтан кейін жалға беруші атқару сотынан қарсылықты алып тастау туралы арнайы рәсімді талап ете алады. Алайда мұнда құжаттың сипаты шешуші болады: қарсылықты алып тастау үшін босату талабы нотариус арқылы өз бастамасымен ресімделген немесе күні мен қолы расталған не мойындалған құжатқа негізделуі керек; әйтпесе талап қабылданбайды (Түркияның Атқару және банкроттық туралы заңы, m.275). Нотариус жарамдылық шарты емес; бірақ жай жазбаша міндеттемеде жалдаушы өз қолын жоққа шығарса, атқару соты жолы жабылады және жалпы сотқа жүгіну қажет болады.
Сот жолы. Босату туралы талап қою ісінде, талап нысанының құнына немесе мөлшеріне қарамастан түрік азаматтық бітім соты (sulh hukuk mahkemesi) құзыретті (Түркияның Азаматтық іс жүргізу кодексі, m.4).
Медиация — сот жолын таңдасаңыз міндетті. Жалдау қатынасынан туындайтын дауларда сотқа талап қою алдында медиаторға жүгіну сотқа жүгінудің міндетті шарты болып табылады; жүгінбей қойылған талап рәсімдік негізде қабылданбайды және келісімге келінбегені туралы соңғы хаттама талап арызға қоса тіркелуі керек. Ал атқару жүргізу арқылы босату бұл міндеттеуден тыс қалдырылған — атқару жолы үшін медиация шарты талап етілмейді.
Бір айлық мерзім өткізіліп алынса, талап мерзім тұрғысынан қабылданбауы мүмкін. Жалға беруші осы мерзім ішінде сотқа талап қоятынын жалдаушыға жазбаша хабарлаған болса, сотқа жүгіну мерзімі бір жалдау жылына ұзартылады (Түркияның Міндеттемелер кодексі, m.353). Тармақ өз мәтінінде тек сотқа жүгіну мерзімі туралы ғана айтады.
Міндеттеме нені қамтуы керек?
- Жалдаушының және жалға берушінің аты, тегі, Түркия Республикасының жеке сәйкестендіру нөмірі
- Жалданып алынған мүліктің нақты мекенжайы
- Жалдау шартының күні
- Жалданып алынған мүліктің қабылданып алынған күні
- Босатылатын күн
- Ресімдеу күні
- Жалдаушының қолы — жалдаушы бірнеше адам болса, барлығының қолы
Тапсыру күні жазылмаған немесе шартпен бір күні қол қойылған құжат жоғарыдағы шарттардың кемінде біреуін қанағаттандырмайды.
Жиі қойылатын сұрақтар
Үй-жайды босату туралы жазбаша міндеттеме нотариус арқылы жасалуы керек пе?
Жарамдылық үшін міндетті емес; заң тек жазбаша болуын талап етеді (Түркияның Міндеттемелер кодексі, m.352/1). Алайда атқару жолымен босатуда айырмашылық туғызады: жалдаушы өз қолын жоққа шығарса, нотариус арқылы ресімделмеген немесе қолы расталмаған құжат бойынша атқару сотынан қарсылықты алып тастау туралы арнайы рәсімді талап етуге болмайды (Түркияның Атқару және банкроттық туралы заңы, m.275).
Шартпен бір күні қол қойылған міндеттеме жарамды ма?
Алғашқы шартта жоқ — заң міндеттеменің жалданып алынған мүлік тапсырылғаннан кейін берілуін талап етеді. Жалдаушы жылжымайтын мүлікте тұрып жатса және шарт жаңартылып жатса, жағдай басқа; онда тапсыру әлдеқашан жүзеге асқан.
Жұмыс орнын жалдауда да босату туралы жазбаша міндеттеме беруге бола ма?
Иә. Түркияның Міндеттемелер кодексі, m.352/1 тұрғын үй жалдауын және шатыры бар жұмыс орны (çatılı işyeri) жалдауын бірге қамтиды. Алайда үсті ашық орындар (жер телімі, ашық автотұрақ, ашық сақтау алаңы сияқты) «шатыры бар жұмыс орны (çatılı işyeri)» болып саналмайды. Сипатына қарай уақытша пайдалануға арналған жылжымайтын мүліктің алты ай немесе одан қысқа мерзімге жалдануы да осы ережелерден тыс (Түркияның Міндеттемелер кодексі, m.339).
Бір айлық мерзім қашан басталады?
Міндеттемеге қол қойылған күннен емес, міндеттемеде көрсетілген босату күнінен (Түркияның Міндеттемелер кодексі, m.352/1).
Үй-жайды босату туралы жазбаша міндеттеме бердім, одан бас тарта аламын ба?
Жарамды түрде берілген міндеттемеден жеке өзіңіз, ойыңызды өзгерткеніңіз үшін бас тарта алмайсыз. Алайда міндеттеме кез келген жағдайда босатумен аяқталмайды: жалға беруші міндеттемеде жазылған босату күнінен бастап бір ай ішінде атқару жүргізуге жүгінбесе немесе сотқа талап қоймаса, бұдан былай сол міндеттемеге сүйене алмайды (Түркияның Міндеттемелер кодексі, m.352/1); мерзімі ішінде сотқа талап қоятынын сізге жазбаша хабарлаған болса, мерзім бір жалдау жылына ұзартылады (Түркияның Міндеттемелер кодексі, m.353). Міндеттеме қысым, қорқыту немесе алдау арқылы қол қойдырылған болса, ерік кемістігіне сүйене аласыз; бұл бір жыл ішінде алға тартылуы керек (Түркияның Міндеттемелер кодексі, m.39).
Тараптар жаңа күнді белгілей ала ма?
Иә. Алайда жаңа белгіленген күнге сүйене отырып босату талап етілетін болса, бұл келісімнің де жазбаша болуы және белгілі бір күнді қамтуы міндетті — заң жазбаша нысанды жарамдылық шарты ретінде талап етеді.
Негіз болған заңнама
6098 нөмірлі Түркияның Міндеттемелер кодексі — m.39 (ерік кемістігіндегі мерзім), m.339 (қолданылу аясы), m.352/1 (босату туралы жазбаша міндеттеме), m.353 (сотқа жүгіну мерзімінің ұзаруы), m.354 (жалдаушының зиянына өзгертуге тыйым салу) — mevzuat.gov.tr
2004 нөмірлі Түркияның Атқару және банкроттық туралы заңы — m.272 (босату туралы бұйрық), m.274 (қарсылық), m.275 (қарсылықты алып тастау туралы арнайы рәсім) — mevzuat.gov.tr
6100 нөмірлі Түркияның Азаматтық іс жүргізу кодексі — m.4 (құзырет) — mevzuat.gov.tr
6325 нөмірлі Түркияның Құқықтық даулардағы медиация туралы заңы — m.18/B (сотқа жүгінудің міндетті шарты ретіндегі медиация) — mevzuat.gov.tr
Қатысты беттер
- Жалдау және жылжымайтын мүлік құқығы — жоғарғы бет: қажеттілік, екі дәлелді ескерту, мерзімін өткізу және босатудың өзге негіздері
Бұл мақала жалпы құқықтық ақпарат беру мақсатын көздейді. Әрбір істің мән-жайы, шарттың мазмұны және қолданылатын мерзімдер өзгеше болатындықтан, нақты жағдайыңыз үшін адвокатыңыздан құқықтық қолдау алуға кеңес беріледі.