L’engagement écrit de libérer les lieux est le document par lequel le locataire s’engage par écrit à libérer le bien loué à une date déterminée. La loi subordonne à trois conditions le droit de demander l’expulsion sur ce fondement (TBK art.352/1) : l’engagement doit avoir été souscrit après la remise du bien loué, être écrit et comporter une date déterminée. Si le locataire ne libère pas les lieux à cette date, le bailleur peut, dans le délai d’un mois à compter de la date convenue, recourir à l’exécution forcée ou engager une action en justice.
Ces dispositions concernent les baux d’habitation et les baux de locaux commerciaux couverts. Les autres modes d’extinction du bail — besoin du bailleur, reconstruction, deux mises en demeure justifiées, demeure du locataire — sont exposés sur la page Droit des baux et de l’immobilier. Le présent article ne traite que de l’engagement lui-même.
Conditions de validité
Le texte de la loi est bref, mais chaque mot porte une condition. TBK art.352/1 :
« Si le locataire, après la remise du bien loué, s’est engagé par écrit envers le bailleur à libérer le bien loué à une date déterminée et ne le libère pas, le bailleur peut mettre fin au contrat de bail, dans le délai d’un mois à compter de cette date, en recourant à l’exécution forcée ou en engageant une action en justice. »
Il en ressort quatre éléments :
- Avoir été souscrit après la remise. Le critère n’est pas le moment de la signature du contrat, mais celui de la remise effective du bien immobilier.
- Être écrit. Un engagement verbal est sans effet. La loi n’exige pas qu’il soit établi par acte notarié ; la forme écrite simple suffit à la validité. Pour l’importance pratique du notaire, voir la section ci-dessous relative à la voie de l’exécution forcée.
- Comporter une date déterminée. Il n’est pas nécessaire d’indiquer un jour calendaire ; une date déterminable, telle que « dans douze mois », suffit également. En revanche, des formules imprécises comme « dans les plus brefs délais » ou « en cas de besoin » ne tiennent pas lieu de date.
- Avoir été souscrit par le locataire. L’engagement souscrit par l’un des membres de la famille vivant avec le locataire est sans effet.
Dans le dernier point, deux précisions posent en pratique de nombreuses difficultés. Si les locataires sont plusieurs, l’engagement doit être souscrit par tous ensemble ; la signature d’un seul ne suffit pas à l’expulsion. Si le locataire est une personne morale, l’engagement est souscrit par l’organe habilité à la représenter ; le pouvoir du signataire doit être vérifié au regard de l’inscription au registre, et il est préférable de joindre à l’engagement un document attestant ce pouvoir.
Les dispositions relatives à la fin du contrat de bail par voie judiciaire ne peuvent être modifiées au détriment du locataire (TBK art.354). C’est pourquoi l’expulsion ne peut être demandée sur le fondement de clauses du type « le locataire remettra un engagement de libérer les lieux à chaque demande » : une telle clause ne constitue pas un engagement comportant une date de libération déterminée, telle que l’exige la loi.
Quand l’engagement doit-il être signé ?
Après la remise. Cela dépend moins de la date portée sur le document que du moment où le bien immobilier a été effectivement remis.
En pratique, la configuration qui suscite le plus de litiges est la suivante : le bailleur fait signer l’engagement de libérer les lieux au même moment que le contrat. Cette configuration inverse l’ordre exigé par la loi — le locataire n’a pas encore reçu le bien loué. Même si le contrat est conclu, un engagement signé avant la remise des clés ne satisfait pas à cette condition.
En revanche, la situation est différente dans le cadre d’un contrat renouvelé. Lorsque le locataire continue d’occuper le bien immobilier, l’engagement souscrit à la même date qu’un contrat de bail renouvelé ne contrevient pas à cette condition, car la remise a déjà eu lieu.
Que se passe-t-il si le locataire ne part pas malgré l’engagement ?
Le bailleur dispose de deux voies et, pour chacune d’elles, un délai d’un mois court. Le délai commence à courir non pas à la date de signature de l’engagement, mais à la date de libération convenue (TBK art.352/1).
Voie de l’exécution forcée. L’expulsion est demandée à l’office des poursuites sur le fondement de l’engagement ; la procédure se déroule conformément aux dispositions de la loi sur l’exécution forcée et la faillite relatives à « l’expulsion des biens immobiliers loués en vertu d’un contrat ». Le directeur de l’office des poursuites notifie un commandement d’expulsion ordonnant la libération et la remise du bien immobilier dans un délai de quinze jours (İİK art.272). Le locataire peut, dans un délai de sept jours à compter de la notification du commandement d’expulsion, faire valoir auprès de l’office des poursuites son opposition fondée sur le renouvellement ou la prorogation du bail, et cette opposition suspend la procédure (İİK art.274).
En cas d’opposition, le bailleur peut demander la levée de l’opposition au tribunal de l’exécution forcée. Ici toutefois, la nature du document devient déterminante : pour que l’opposition puisse être levée, la demande d’expulsion doit se fonder sur un document reçu par un notaire ou dont la date et la signature ont été certifiées, ou encore reconnu ; à défaut, la demande est rejetée (İİK art.275). Le notaire n’est pas une condition de validité ; mais si, dans le cadre d’un engagement écrit simple, le locataire conteste sa signature, la voie du tribunal de l’exécution forcée se ferme et il faut s’adresser au tribunal de droit commun.
Voie judiciaire. Dans l’action en expulsion, le tribunal civil de paix (sulh hukuk mahkemesi) est compétent, indépendamment de la valeur ou du montant de l’objet du litige (HMK art.4).
Médiation — obligatoire si vous choisissez la voie judiciaire. Dans les litiges issus de la relation de bail, le recours préalable à un médiateur est une condition de recevabilité de l’action ; une action engagée sans ce recours est rejetée pour vice de procédure et le procès-verbal final constatant l’absence d’accord doit être joint à la requête. En revanche, l’expulsion par la voie de l’exécution forcée sans jugement est exclue de cette obligation — la voie de l’exécution forcée n’est pas soumise à la condition de médiation.
Si le délai d’un mois est manqué, la demande peut être rejetée pour tardiveté. Si, dans ce délai, le bailleur a notifié par écrit au locataire son intention d’engager une action, le délai d’engagement de l’action est prorogé d’une année locative (TBK art.353). Le texte de cet article ne mentionne que le délai d’engagement de l’action.
Que doit contenir l’engagement ?
- Nom, prénom et numéro d’identité turque (T.C.) du preneur et du bailleur
- Adresse précise du bien loué
- Date du contrat de bail
- Date de prise de possession du bien loué
- Date de libération des lieux
- Date d’établissement
- Signature du preneur — si le preneur est plusieurs, signature de tous
Un document dont la date de remise n’est pas indiquée ou qui a été signé le même jour que le contrat ne satisfait pas à au moins l’une des conditions ci-dessus.
Questions fréquentes
L’engagement écrit de libérer les lieux doit-il être établi devant notaire ?
Ce n’est pas une condition de validité ; la loi exige uniquement qu’il soit écrit (TBK art. 352/1). En revanche, cela fait une différence en cas d’expulsion par voie d’exécution forcée : si le preneur conteste sa signature, l’on ne peut pas demander au tribunal de l’exécution la levée de l’opposition sur le fondement d’un document non établi par notaire ou dont la signature n’a pas été certifiée (İİK art. 275).
Un engagement signé le même jour que le contrat est-il valable ?
Dans le cas du contrat initial, non — la loi exige que l’engagement soit donné après la remise du bien loué. La situation est différente si le preneur occupe déjà l’immeuble et que le contrat est renouvelé ; la remise a alors déjà eu lieu.
Un engagement écrit de libérer les lieux peut-il aussi être donné pour un bail commercial ?
Oui. L’art. 352/1 du TBK couvre ensemble les baux d’habitation et les baux de locaux commerciaux couverts. Toutefois, les lieux à ciel ouvert (tels qu’un terrain, un parking à ciel ouvert, une aire de stockage extérieure) ne sont pas considérés comme des « locaux commerciaux couverts ». Les immeubles affectés par leur nature à un usage temporaire et loués pour six mois ou moins échappent également à ces dispositions (TBK art. 339).
À partir de quand court le délai d’un mois ?
À partir de la date de libération promise et non de la date de signature de l’engagement (TBK art. 352/1).
J’ai donné un engagement écrit de libérer les lieux, puis-je y renoncer ?
Vous ne pouvez pas vous rétracter seul d’un engagement valablement donné au motif que vous avez changé d’avis. En revanche, l’engagement n’aboutit pas dans tous les cas à l’expulsion : si le bailleur ne recourt pas à l’exécution forcée ou n’intente pas d’action dans le délai d’un mois à compter de la date de libération figurant dans l’engagement, il ne peut plus se fonder sur celui-ci (TBK art. 352/1) ; s’il vous a notifié par écrit qu’il intenterait une action dans ce délai, le délai est prorogé d’une année locative (TBK art. 353). Si l’engagement a été signé sous la contrainte, la menace ou la tromperie, vous pouvez invoquer le vice du consentement ; il doit être soulevé dans le délai d’un an (TBK art. 39).
Les parties peuvent-elles fixer une nouvelle date ?
Oui. Toutefois, si l’expulsion est demandée sur le fondement de la nouvelle date fixée, cet accord doit également être écrit et comporter une date déterminée — la loi exige l’écrit comme condition de validité.
Textes législatifs applicables
Code turc des obligations n° 6098 — art. 39 (délai en cas de vice du consentement), art. 339 (champ d’application), art. 352/1 (engagement écrit de libérer les lieux), art. 353 (prorogation du délai d’action), art. 354 (interdiction de modifications au détriment du preneur) — mevzuat.gov.tr
Code turc de l’exécution forcée et de la faillite n° 2004 — art. 272 (ordre d’expulsion), art. 274 (opposition), art. 275 (levée de l’opposition) — mevzuat.gov.tr
Code turc de procédure civile n° 6100 — art. 4 (compétence) — mevzuat.gov.tr
Loi turque sur la médiation dans les litiges civils n° 6325 — art. 18/B (médiation préalable obligatoire à l’action) — mevzuat.gov.tr
Pages liées
- Droit des baux et de l’immobilier — page principale : besoin de récupérer le bien, deux mises en demeure justifiées, demeure et autres causes d’expulsion
Cet article a une finalité d’information juridique générale. Les circonstances de chaque affaire, le contenu du contrat et les délais applicables variant, il est recommandé de solliciter l’assistance juridique de votre avocat pour votre situation concrète.