Een tahliye taahhütnamesi (schriftelijke ontruimingstoezegging) is een document waarin de huurder er schriftelijk mee instemt het gehuurde op een bepaalde datum te verlaten. De wet verbindt het recht om op grond daarvan ontruiming te vorderen aan drie voorwaarden (TBK art.352/1): de toezegging moet na de terbeschikkingstelling van het gehuurde zijn gegeven, moet schriftelijk zijn en moet een bepaalde datum bevatten. Verlaat de huurder het gehuurde op die datum niet, dan kan de verhuurder binnen één maand vanaf de toegezegde datum een executieprocedure starten of een vordering instellen.
Deze bepalingen betreffen huur van woonruimte en van overdekte bedrijfsruimte. De overige wijzen waarop de huur eindigt — behoefte, wederopbouw, twee geldige aanmaningen, wanprestatie — staan op de pagina Huur- en vastgoedrecht. Dit artikel behandelt uitsluitend de toezegging zelf.
Geldigheidsvoorwaarden
De bewoording van de wet is kort, maar elk woord draagt een voorwaarde. TBK art.352/1:
“Indien de huurder zich na de terbeschikkingstelling van het gehuurde tegenover de verhuurder schriftelijk heeft verbonden het gehuurde op een bepaalde datum te verlaten en het gehuurde niet verlaat, kan de verhuurder de huurovereenkomst beëindigen door binnen één maand vanaf die datum een executieprocedure te starten of een vordering in te stellen.”
Hieruit volgen vier elementen:
- Na de terbeschikkingstelling gegeven. Het criterium is niet het moment waarop de overeenkomst is ondertekend, maar het moment waarop het onroerend goed feitelijk ter beschikking is gesteld.
- Schriftelijk. Een mondelinge toezegging heeft geen gevolg. De wet verlangt geen notariële akte; voor de geldigheid volstaat de gewone schriftelijke vorm. Zie de paragraaf over de executieprocedure hieronder voor het praktische belang van de notaris.
- Een bepaalde datum. Een kalenderdatum is niet vereist; een bepaalbare datum zoals “over twaalf maanden” volstaat eveneens. Daarentegen gelden onbepaalde formuleringen zoals “zo spoedig mogelijk” of “indien nodig” niet als datum.
- Door de huurder gegeven. Een toezegging van een van de gezinsleden die met de huurder samenwoont, heeft geen gevolg.
Bij de laatste voorwaarde leveren twee details in de praktijk veel problemen op. Zijn er meerdere huurders, dan moeten zij de toezegging gezamenlijk geven; de ondertekening door slechts één van hen volstaat niet voor ontruiming. Is de huurder een rechtspersoon, dan geeft het tot vertegenwoordiging bevoegde orgaan de toezegging; de bevoegdheid van de ondertekenaar moet aan de hand van het handelsregister worden geverifieerd en zo mogelijk moet een bevoegdheidsverklaring aan de toezegging worden gehecht.
De bepalingen over beëindiging van de huurovereenkomst langs gerechtelijke weg kunnen niet ten nadele van de huurder worden gewijzigd (TBK art.354). Daarom kan geen ontruiming worden gevorderd op grond van bedingen in de overeenkomst van het type “de huurder zal op elk verzoek een tahliye taahhüdü geven”: een dergelijk beding is geen toezegging die een bepaalde ontruimingsdatum bevat zoals de wet verlangt.
Wanneer moet de toezegging worden ondertekend?
Na de terbeschikkingstelling. Dit hangt veel minder samen met de datum op het document dan met het moment waarop het onroerend goed feitelijk ter beschikking is gesteld.
De regeling die in de praktijk de meeste geschillen oplevert, is de volgende: de verhuurder laat bij het ondertekenen van de overeenkomst aan dezelfde tafel ook de tahliye taahhütnamesi ondertekenen. Deze gang van zaken keert de door de wet verlangde volgorde om — de huurder heeft het gehuurde nog niet ter beschikking gekregen. Ook al is de overeenkomst gesloten, een toezegging die is ondertekend voordat de sleutel is overhandigd, voldoet niet aan deze voorwaarde.
Bij een vernieuwde overeenkomst ligt de situatie anders. Wanneer de huurder in het onroerend goed blijft wonen en de toezegging op dezelfde datum als een vernieuwde huurovereenkomst wordt gegeven, is dat niet in strijd met deze voorwaarde; de terbeschikkingstelling heeft dan immers al plaatsgevonden.
Wat gebeurt er als de huurder ondanks de toezegging niet vertrekt?
De verhuurder heeft twee mogelijkheden en voor beide geldt een termijn van één maand. De termijn begint niet op de datum waarop de toezegging is ondertekend, maar op de toegezegde ontruimingsdatum (TBK art.352/1).
De executieprocedure. Op grond van de toezegging wordt bij het icra müdürlüğü (Turkse executiedienst) om ontruiming verzocht; de procedure verloopt volgens de bepalingen van de İcra ve İflas Kanunu inzake “ontruiming van onroerend goed dat op grond van een overeenkomst is verhuurd”. De icra müdürü (Turkse executieambtenaar) betekent een ontruimingsbevel en gelast de ontruiming en teruggave van het onroerend goed binnen vijftien dagen (İİK art.272). De huurder kan binnen zeven dagen na de betekening van het ontruimingsbevel bij het icra müdürlüğü verweer voeren op de grond dat de huur is vernieuwd of verlengd; dit verweer schort de procedure op (İİK art.274).
Na het verweer kan de verhuurder aan de icra hukuk mahkemesi (Turkse executierechtbank) verzoeken het verweer op te heffen. Hier wordt de aard van het document echter beslissend: voor opheffing van het verweer moet het ontruimingsverzoek berusten op een document dat ambtshalve door de notaris is opgemaakt, dan wel waarvan datum en handtekening zijn bevestigd, of dat is erkend; anders wordt het verzoek afgewezen (İİK art.275). De notaris is geen geldigheidsvoorwaarde; maar bij een gewone schriftelijke toezegging vervalt, indien de huurder zijn handtekening betwist, de weg naar de icra hukuk mahkemesi en moet men zich tot de gewone rechter wenden.
De gerechtelijke weg. In een ontruimingszaak is de sulh hukuk mahkemesi (Turkse rechtbank voor civiele huurgeschillen) bevoegd, ongeacht de waarde of het bedrag van het geschil (HMK art.4).
Bemiddeling — verplicht indien u de gerechtelijke weg kiest. In geschillen die voortvloeien uit een huurrelatie is het voorafgaand aan het instellen van een vordering hebben verzocht om bemiddeling een procesvoorwaarde; een vordering die zonder dit verzoek wordt ingesteld, wordt op formele gronden afgewezen en het eindproces-verbaal waaruit blijkt dat geen overeenstemming is bereikt, moet bij het verzoekschrift worden gevoegd. Daarentegen is ontruiming via de ilamsız icra-procedure (executieprocedure zonder executoriale titel) buiten deze verplichting gehouden — voor de executieprocedure geldt geen bemiddelingsvoorwaarde.
Wordt de termijn van één maand gemist, dan kan het verzoek wegens termijnoverschrijding worden afgewezen. Heeft de verhuurder binnen deze termijn de huurder schriftelijk ervan in kennis gesteld dat hij een vordering zal instellen, dan wordt de termijn voor het instellen van de vordering met één huurjaar verlengd (TBK art.353). De bepaling spreekt in haar tekst uitsluitend van de termijn voor het instellen van de vordering.
Wat moet de toezegging bevatten?
- Naam, achternaam en T.C.-identificatienummer van de huurder en de verhuurder
- Het volledige adres van het gehuurde
- De datum van de huurovereenkomst
- De datum waarop het gehuurde in ontvangst is genomen
- De datum waarop het gehuurde wordt verlaten
- De datum van opmaak
- De handtekening van de huurder — zijn er meerdere huurders, dan de handtekening van allen
Een document waarin de datum van terbeschikkingstelling niet is vermeld of dat op dezelfde dag als de overeenkomst is ondertekend, voldoet niet aan ten minste één van de bovengenoemde voorwaarden.
Veelgestelde vragen
Moet een tahliye taahhütnamesi bij de notaris worden opgemaakt?
Voor de geldigheid is dit niet vereist; de wet verlangt uitsluitend schriftelijkheid (TBK art.352/1). Bij ontruiming via de executieprocedure maakt het echter verschil: indien de huurder zijn handtekening betwist, kan bij een document dat niet notarieel is opgemaakt of waarvan de handtekening niet is bevestigd, niet om opheffing van het verweer bij de icra hukuk mahkemesi worden verzocht (İİK art.275).
Is een toezegging die op dezelfde dag als de overeenkomst is ondertekend geldig?
Bij de eerste overeenkomst niet — de wet verlangt dat de toezegging na de terbeschikkingstelling van het gehuurde wordt gegeven. Woont de huurder al in het onroerend goed en wordt de overeenkomst vernieuwd, dan ligt de situatie anders; daar heeft de terbeschikkingstelling al plaatsgevonden.
Kan ook bij huur van bedrijfsruimte een tahliye taahhüdü worden gegeven?
Ja. TBK art.352/1 omvat zowel huur van woonruimte als huur van overdekte bedrijfsruimte. Niet-overdekte plaatsen (zoals een perceel, open parkeerterrein of open opslagterrein) gelden echter niet als “overdekte bedrijfsruimte”. Onroerend goed dat naar zijn aard bestemd is voor tijdelijk gebruik en voor een periode van zes maanden of korter wordt verhuurd, valt eveneens buiten deze bepalingen (TBK art.339).
Wanneer begint de termijn van één maand?
Niet op de datum waarop de toezegging is ondertekend, maar op de toegezegde ontruimingsdatum (TBK art.352/1).
Ik heb een tahliye taahhüdü gegeven, kan ik daarvan afzien?
Van een geldig gegeven toezegging kunt u niet eenzijdig afzien omdat u van gedachten bent veranderd. De toezegging leidt echter niet in elk geval tot ontruiming: indien de verhuurder binnen één maand vanaf de in de toezegging vermelde ontruimingsdatum geen executieprocedure start of geen vordering instelt, kan hij zich niet langer op die toezegging beroepen (TBK art.352/1); heeft hij u binnen de termijn schriftelijk ervan in kennis gesteld dat hij een vordering zal instellen, dan wordt de termijn met één huurjaar verlengd (TBK art.353). Is de toezegging door dwang, bedreiging of bedrog tot stand gekomen, dan kunt u zich beroepen op een wilsgebrek; dit moet binnen één jaar worden ingeroepen (TBK art.39).
Kunnen partijen een nieuwe datum vaststellen?
Ja. Indien op grond van de nieuw vastgestelde datum echter ontruiming wordt gevorderd, moet ook deze afspraak schriftelijk zijn en een bepaalde datum bevatten — de wet verlangt schriftelijkheid als geldigheidsvoorwaarde.
Toepasselijke wetgeving
Türk Borçlar Kanunu (Turkse Verbintenissenwet) nr. 6098 — art.39 (termijn bij wilsgebrek), art.339 (toepassingsgebied), art.352/1 (tahliye taahhüdü), art.353 (verlenging van de termijn voor het instellen van de vordering), art.354 (verbod van wijziging ten nadele van de huurder) — mevzuat.gov.tr
İcra ve İflas Kanunu nr. 2004 — art.272 (ontruimingsbevel), art.274 (verweer), art.275 (opheffing van het verweer) — mevzuat.gov.tr
Hukuk Muhakemeleri Kanunu nr. 6100 — art.4 (bevoegdheid) — mevzuat.gov.tr
Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu nr. 6325 — art.18/B (bemiddeling als procesvoorwaarde) — mevzuat.gov.tr
Gerelateerde pagina’s
- Huur- en vastgoedrecht — bovenliggende pagina: behoefte, twee geldige aanmaningen, wanprestatie en andere ontruimingsgronden
Dit artikel is bedoeld als algemene juridische informatie. Aangezien de omstandigheden van elk geval, de inhoud van de overeenkomst en de toepasselijke termijnen verschillen, wordt u aangeraden voor uw concrete situatie juridische bijstand van uw advocaat in te winnen.