Письменное обязательство освободить помещение — это документ, которым арендатор письменно обязуется освободить арендуемое помещение в определенную дату. Закон ставит право требовать выселения на основании такого документа в зависимость от трех условий (Гражданский кодекс Турции, ст. 352/1): обязательство должно быть дано после передачи арендуемого помещения, должно быть письменным и содержать определенную дату. Если арендатор в эту дату помещение не освобождает, арендодатель может в течение одного месяца, начиная с согласованной даты, обратиться в отдел принудительного исполнения или подать иск.
Эти положения касаются аренды жилых помещений и крытых нежилых помещений. Иные способы прекращения аренды — потребность, реконструкция, два обоснованных предупреждения, просрочка — рассматриваются на странице Право аренды и недвижимости. В настоящей статье рассматривается только само обязательство.
Условия действительности
Текст закона краток, но каждое слово содержит условие. Гражданский кодекс Турции, ст. 352/1:
«Если арендатор после передачи арендуемого помещения письменно обязался перед арендодателем освободить арендуемое помещение в определенную дату, однако не освободил его, арендодатель может прекратить договор аренды, обратившись в отдел принудительного исполнения или подав иск в течение одного месяца, начиная с этой даты».
Отсюда вытекают четыре элемента:
- Должно быть дано после передачи. Критерием является не момент подписания договора, а момент фактической передачи недвижимости.
- Должно быть письменным. Устное обязательство не влечет последствий. Закон не требует его нотариального удостоверения; для действительности достаточно простой письменной формы. О практическом значении нотариуса см. раздел об исполнительном порядке ниже.
- Должно содержать определенную дату. Указывать календарный день не обязательно; достаточно определимой даты, например «через двенадцать месяцев». Напротив, неопределенные выражения вроде «в кратчайший срок», «при необходимости» датой не являются.
- Должно быть дано арендатором. Обязательство, данное одним из членов семьи, проживающих совместно с арендатором, последствий не влечет.
В последнем пункте две детали на практике вызывают много проблем. Если арендаторов несколько, обязательство должны дать все совместно; подписи только одного для выселения недостаточно. Если арендатором является юридическое лицо, обязательство дает орган, уполномоченный на представительство; полномочия подписанта должны быть проверены по данным реестра, а документ о полномочиях по возможности приложен к обязательству.
Положения о прекращении договора аренды в судебном порядке не могут быть изменены в ущерб арендатору (Гражданский кодекс Турции, ст. 354). Поэтому нельзя требовать выселения на основании внесенных в договор условий вроде «арендатор будет предоставлять письменное обязательство освободить помещение по каждому требованию»: такое условие не является обязательством, содержащим определенную дату освобождения, которого требует закон.
Когда должно быть подписано обязательство?
После передачи. Это связано не столько с датой на документе, сколько с тем, когда недвижимость была фактически передана.
На практике больше всего споров вызывает следующая схема: арендодатель при подписании договора за тем же столом дает подписать и письменное обязательство освободить помещение. Такая схема меняет порядок, требуемый законом, на обратный — арендатор еще не получил арендуемое помещение. Даже если договор заключен, обязательство, подписанное до передачи ключей, этому условию не соответствует.
Однако при продлении договора ситуация иная. Если арендатор продолжает проживать в недвижимости и обязательство дано в ту же дату, что и продленный договор аренды, это условие не нарушается, поскольку передача уже состоялась.
Что происходит, если арендатор не выезжает, несмотря на обязательство?
У арендодателя есть два пути, и для обоих действует месячный срок. Срок исчисляется не с даты подписания обязательства, а с согласованной даты освобождения (Гражданский кодекс Турции, ст. 352/1).
Исполнительный порядок. На основании обязательства в отделе принудительного исполнения заявляется требование о выселении; производство ведется по положениям Закона Турции об исполнительном производстве и банкротстве «О выселении арендованных недвижимостей по договору». Начальник отдела принудительного исполнения направляет распоряжение о выселении и предписывает освободить и передать недвижимость в течение пятнадцати дней (Закон Турции об исполнительном производстве и банкротстве, ст. 272). Арендатор может заявить в отдел принудительного исполнения возражение о том, что аренда продлена или продолжилась, в течение семи дней со дня вручения распоряжения о выселении, и это возражение приостанавливает производство (Закон Турции об исполнительном производстве и банкротстве, ст. 274).
После возражения арендодатель может обратиться в суд принудительного исполнения с требованием об отмене возражения. Однако здесь решающее значение приобретает характер документа: для отмены возражения требование о выселении должно опираться на документ, составленный в нотариальном порядке либо с нотариальным удостоверением даты и подписи, признанный арендатором; в противном случае требование отклоняется (Закон Турции об исполнительном производстве и банкротстве, ст. 275). Нотариальное удостоверение не является условием действительности, но при простом письменном обязательстве, если арендатор оспорит свою подпись, путь через суд принудительного исполнения закрывается и необходимо обращаться в суд общей юрисдикции.
Судебный порядок. В деле о выселении независимо от стоимости или суммы предмета иска компетентен турецкий суд гражданского правосудия (Гражданский процессуальный кодекс Турции, ст. 4).
Медиация — обязательна, если вы выбираете судебный порядок. По спорам, возникающим из арендных отношений, обращение к медиатору до подачи иска является условием предъявления иска; иск, поданный без такого обращения, отклоняется по процессуальным основаниям, а итоговый протокол о недостижении соглашения должен быть приложен к исковому заявлению. Напротив, выселение в порядке исполнительного производства без судебного решения выведено из этого требования — для исполнительного порядка условие о медиации не требуется.
Если месячный срок пропущен, требование может быть отклонено по причине истечения срока. Если арендодатель в течение этого срока письменно уведомил арендатора о том, что подаст иск, срок для подачи иска продлевается на один арендный год (Гражданский кодекс Турции, ст. 353). В тексте статьи говорится только о сроке для подачи иска.
Что должно содержать обязательство?
- Имя, фамилия, идентификационный номер T.C. арендатора и арендодателя
- Точный адрес арендуемого помещения
- Дата договора аренды
- Дата получения арендуемого помещения
- Дата освобождения
- Дата составления
- Подпись арендатора — если арендаторов несколько, подписи всех
Документ, в котором не указана дата передачи или который подписан в тот же день, что и договор, не соответствует как минимум одному из вышеуказанных условий.
Часто задаваемые вопросы
Должно ли письменное обязательство освободить помещение быть нотариально удостоверено?
Для действительности это не обязательно; закон требует лишь письменной формы (Гражданский кодекс Турции, ст. 352/1). Однако при выселении в исполнительном порядке это имеет значение: если арендатор оспорит свою подпись, по документу, не составленному в нотариальном порядке и с неудостоверенной подписью, нельзя требовать в суде принудительного исполнения отмены возражения (Закон Турции об исполнительном производстве и банкротстве, ст. 275).
Действительно ли обязательство, подписанное в тот же день, что и договор?
В первоначальном договоре — нет, закон требует, чтобы обязательство было дано после передачи арендуемого помещения. Если арендатор уже проживает в недвижимости и договор продлевается, ситуация иная: там передача уже состоялась.
Можно ли дать письменное обязательство освободить помещение и при аренде нежилого помещения?
Да. Ст. 352/1 Гражданского кодекса Турции охватывает как аренду жилых помещений, так и аренду крытых нежилых помещений. Однако открытые места (например, земельный участок, открытая автостоянка, открытая складская площадка) «крытым нежилым помещением» не считаются. Из этих положений также исключена аренда недвижимости, по своему характеру предназначенной для временного использования, на срок шесть месяцев или менее (Гражданский кодекс Турции, ст. 339).
Когда начинается месячный срок?
Не с даты подписания обязательства, а с указанной в обязательстве даты освобождения (Гражданский кодекс Турции, ст. 352/1).
Я дал письменное обязательство освободить помещение — могу ли я отказаться от него?
От действительно данного обязательства вы не можете отказаться в одностороннем порядке лишь потому, что передумали. Вместе с тем обязательство не во всех случаях приводит к выселению: если арендодатель в течение одного месяца, начиная с указанной в обязательстве даты освобождения, обратится в отдел принудительного исполнения и не подаст иск, он больше не сможет ссылаться на это обязательство (Гражданский кодекс Турции, ст. 352/1); если он в срок письменно уведомил вас о том, что подаст иск, срок продлевается на один арендный год (Гражданский кодекс Турции, ст. 353). Если обязательство было подписано под давлением, угрозой или в результате обмана, вы можете ссылаться на порок воли; это должно быть заявлено в течение одного года (Гражданский кодекс Турции, ст. 39).
Могут ли стороны определить новую дату?
Да. Однако если выселение будет требоваться на основании новой согласованной даты, это соглашение также должно быть письменным и содержать определенную дату — закон требует письменной формы как условия действительности.
Нормативная база
Гражданский кодекс Турции № 6098 — ст. 39 (срок при пороке воли), ст. 339 (сфера применения), ст. 352/1 (письменное обязательство освободить помещение), ст. 353 (продление срока для подачи иска), ст. 354 (запрет изменения в ущерб арендатору) — mevzuat.gov.tr
Закон Турции об исполнительном производстве и банкротстве № 2004 — ст. 272 (распоряжение о выселении), ст. 274 (возражение), ст. 275 (отмена возражения) — mevzuat.gov.tr
Гражданский процессуальный кодекс Турции № 6100 — ст. 4 (компетенция) — mevzuat.gov.tr
Закон Турции о медиации в гражданских спорах № 6325 — ст. 18/B (медиация как условие предъявления иска) — mevzuat.gov.tr
Связанные страницы
- Право аренды и недвижимости — вышестоящая страница: потребность, два обоснованных предупреждения, просрочка и иные основания выселения
Настоящая статья носит характер общего правового информирования. Поскольку условия каждого случая, содержание договора и применяемые сроки различаются, рекомендуется получить юридическую поддержку вашего адвоката применительно к вашей конкретной ситуации.