En skriftlig fraflytningserklæring er et dokument, hvori lejeren skriftligt påtager sig at fraflytte det lejede på en bestemt dato. Loven gør retten til at kræve fraflytning på dette grundlag betinget af tre vilkår (TBK art.352/1): erklæringen skal være afgivet efter overgivelsen af det lejede, være skriftlig og indeholde en bestemt dato. Hvis lejeren ikke fraflytter på denne dato, kan udlejeren inden for en måned regnet fra den aftalte dato indlede tvangsfuldbyrdelse eller anlægge sag.
Disse bestemmelser vedrører leje af boliger og overdækkede erhvervslokaler. Andre måder, hvorpå lejemålet kan bringes til ophør — behov, genopbygning, to berettigede advarsler, restance — er beskrevet på siden Leje- og ejendomsret. Denne artikel behandler kun selve erklæringen.
Gyldighedsbetingelser
Lovens ordlyd er kort, men hvert ord bærer et vilkår. TBK art.352/1:
“Hvis lejeren efter overgivelsen af det lejede over for udlejeren skriftligt har påtaget sig at fraflytte det lejede på en bestemt dato, men ikke fraflytter, kan udlejeren bringe lejeaftalen til ophør ved inden for en måned regnet fra denne dato at indlede tvangsfuldbyrdelse eller anlægge sag.”
Heraf følger fire elementer:
- Den skal være afgivet efter overgivelsen. Kriteriet er ikke tidspunktet for aftalens underskrift, men det tidspunkt, hvor ejendommen faktisk blev overgivet.
- Den skal være skriftlig. En mundtlig erklæring har ingen retsvirkning. Loven kræver ikke, at den oprettes hos en notar; almindelig skriftlig form er tilstrækkelig for gyldighed. Om notarens praktiske betydning henvises til afsnittet om tvangsfuldbyrdelsesvejen nedenfor.
- Den skal indeholde en bestemt dato. Det er ikke en betingelse at angive en kalenderdag; en fastsættelig dato som “tolv måneder senere” er også tilstrækkelig. Derimod kan ubestemte udtryk som “snarest muligt” eller “ved behov” ikke træde i stedet for en dato.
- Den skal være afgivet af lejeren. En erklæring afgivet af et familiemedlem, der bor sammen med lejeren, har ingen retsvirkning.
To detaljer i det sidste punkt skaber i praksis store problemer. Hvis der er flere lejere, skal erklæringen afgives af dem alle sammen; underskrift fra kun én er ikke tilstrækkelig til fraflytning. Hvis lejeren er en juridisk person, afgives erklæringen af det organ, der er beføjet til at repræsentere denne; underskriverens beføjelse skal bekræftes gennem registerudskrift, og der bør om muligt vedlægges en fuldmagt til erklæringen.
Bestemmelserne om at bringe lejeaftalen til ophør ad rettens vej kan ikke ændres til skade for lejeren (TBK art.354). Derfor kan der ikke kræves fraflytning med grundlag i vilkår i aftalen af typen “lejeren skal afgive fraflytningserklæring, hver gang det kræves”: et sådant vilkår er ikke en erklæring, der indeholder en bestemt fraflytningsdato, som loven kræver.
Hvornår skal erklæringen underskrives?
Efter overgivelsen. Dette vedrører i højere grad hvornår ejendommen faktisk blev overgivet end datoen på dokumentet.
Den ordning, der i praksis giver anledning til de fleste tvister, er følgende: udlejeren lader lejeren underskrive fraflytningserklæringen ved samme bord, mens aftalen underskrives. Denne ordning vender den rækkefølge, loven kræver, på hovedet — lejeren har endnu ikke overtaget det lejede. Selv om aftalen er indgået, opfylder en erklæring, der underskrives, før nøglen overgives, ikke dette vilkår.
Ved en fornyet aftale er situationen derimod en anden. Når lejeren fortsat bor i ejendommen, er en erklæring, der afgives samme dag som en fornyet lejeaftale, ikke i strid med dette vilkår, da overgivelsen for længst har fundet sted.
Hvad sker der, hvis lejeren ikke flytter ud trods erklæringen?
Udlejeren har to veje, og for begge løber en frist på en måned. Fristen løber ikke fra den dato, erklæringen blev underskrevet, men fra den aftalte fraflytningsdato (TBK art.352/1).
Tvangsfuldbyrdelsesvejen. På grundlag af erklæringen anmodes fogedkontoret om fraflytning; fuldbyrdelsen gennemføres efter bestemmelserne i Tyrkiets lov om tvangsfuldbyrdelse og konkurs om “fraflytning af lejede ejendomme i henhold til aftale”. Fogedretten meddeler en fraflytningspåbud og pålægger fraflytning og overgivelse af ejendommen inden femten dage (İİK art.272). Lejeren kan inden syv dage fra forkyndelsen af fraflytningspåbudet meddele fogedkontoret en indsigelse om, at lejen er fornyet eller forlænget, og denne indsigelse standser fuldbyrdelsen (İİK art.274).
Efter indsigelsen kan udlejeren anmode fogedretten om ophævelse af indsigelsen. Her bliver dokumentets karakter imidlertid afgørende: For at indsigelsen kan ophæves, skal fraflytningskravet støttes på et dokument, der er oprettet af notaren ex officio eller hvis dato og underskrift er bekræftet eller anerkendt; i modsat fald afvises anmodningen (İİK art.275). Notaren er ikke et gyldighedsvilkår, men hvis lejeren bestrider sin underskrift på en almindelig skriftlig erklæring, lukkes vejen til fogedretten, og der må henvendes til den almindelige domstol.
Sagsvejen. I en fraflytningssag er den tyrkiske civil fredsdomstol kompetent uden hensyn til sagens værdi eller beløb (HMK art.4).
Mægling — obligatorisk, hvis man vælger sagsvejen. I tvister, der udspringer af et lejeforhold, er det en sagsbetingelse, at der forud for anlæggelse af sag er søgt mægling; en sag, der anlægges uden forudgående mægling, afvises af processuelle grunde, og den endelige protokol om, at der ikke er opnået enighed, skal vedlægges stævningen. Derimod er fraflytning ved tvangsfuldbyrdelse uden dom undtaget fra denne forpligtelse — der kræves ikke mægling for tvangsfuldbyrdelsesvejen.
Hvis fristen på en måned overskrides, kan anmodningen afvises på grund af fristen. Hvis udlejeren inden for denne frist skriftligt har meddelt lejeren, at der vil blive anlagt sag, forlænges fristen for at anlægge sag med et lejeår (TBK art.353). Bestemmelsen omtaler i sin ordlyd kun fristen for at anlægge sag.
Hvad skal erklæringen indeholde?
- Lejerens og udlejerens navn, efternavn og T.C. identitetsnummer
- Det lejedes nøjagtige adresse
- Lejeaftalens dato
- Datoen for overtagelsen af det lejede
- Datoen for fraflytningen
- Datoen for oprettelsen
- Lejerens underskrift — hvis der er flere lejere, alles underskrift
Et dokument, hvori overgivelsesdatoen ikke er angivet, eller som er underskrevet samme dag som aftalen, opfylder ikke mindst et af de ovennævnte vilkår.
Ofte stillede spørgsmål
Skal en skriftlig fraflytningserklæring oprettes hos notar?
Det er ikke en betingelse for gyldighed; loven kræver kun, at den er skriftlig (TBK art.352/1). Den gør dog en forskel ved fraflytning gennem tvangsfuldbyrdelse: Hvis lejeren bestrider sin underskrift, kan der ikke anmodes om ophævelse af indsigelsen ved fogedretten på grundlag af et dokument, der ikke er oprettet af notaren, eller hvis underskrift ikke er bekræftet (İİK art.275).
Er en erklæring, der underskrives samme dag som aftalen, gyldig?
Ved den første aftale nej — loven kræver, at erklæringen afgives efter overgivelsen af det lejede. Hvis lejeren allerede bor i ejendommen, og aftalen fornyes, er situationen en anden; der har overgivelsen for længst fundet sted.
Kan der også afgives en fraflytningserklæring ved erhvervsleje?
Ja. TBK art.352/1 omfatter både boligleje og leje af overdækkede erhvervslokaler. Steder uden overdækning (som grunde, åbne parkeringspladser og åbne oplagringsområder) anses dog ikke for “overdækkede erhvervslokaler”. Leje af ejendomme, der efter deres karakter er forbeholdt midlertidig brug, i seks måneder eller kortere tid falder også uden for disse bestemmelser (TBK art.339).
Hvornår begynder fristen på en måned?
Ikke fra den dato, erklæringen blev underskrevet, men fra den aftalte fraflytningsdato (TBK art.352/1).
Jeg har afgivet en fraflytningserklæring, kan jeg trække den tilbage?
Du kan ikke alene, fordi du har skiftet mening, træde tilbage fra en gyldigt afgivet erklæring. Erklæringen fører dog ikke i alle tilfælde til fraflytning: Hvis udlejeren ikke inden for en måned regnet fra den fraflytningsdato, der er angivet i erklæringen, indleder tvangsfuldbyrdelse eller anlægger sag, kan udlejeren ikke længere støtte på erklæringen (TBK art.352/1); hvis udlejeren rettidigt skriftligt har meddelt dig, at der vil blive anlagt sag, forlænges fristen med et lejeår (TBK art.353). Hvis erklæringen er blevet underskrevet under pres, trusler eller svig, kan du påberåbe dig viljesmangel; dette skal gøres gældende inden for et år (TBK art.39).
Kan parterne fastsætte en ny dato?
Ja. Men hvis der skal kræves fraflytning på grundlag af den nye dato, er det obligatorisk, at også denne aftale er skriftlig og indeholder en bestemt dato — loven kræver skriftlighed som gyldighedsbetingelse.
Relevant lovgivning
Tyrkiets obligationslov nr. 6098 — art.39 (frist ved viljesmangel), art.339 (anvendelsesområde), art.352/1 (fraflytningserklæring), art.353 (forlængelse af søgsmålsfristen), art.354 (forbud mod ændring til skade for lejeren) — mevzuat.gov.tr
Tyrkiets lov nr. 2004 om tvangsfuldbyrdelse og konkurs — art.272 (fraflytningspåbud), art.274 (indsigelse), art.275 (ophævelse af indsigelse) — mevzuat.gov.tr
Tyrkiets retsplejelov nr. 6100 — art.4 (kompetence) — mevzuat.gov.tr
Tyrkiets lov nr. 6325 om mægling i retlige tvister — art.18/B (mægling som sagsbetingelse) — mevzuat.gov.tr
Relaterede sider
- Leje- og ejendomsret — overordnet side: behov, to berettigede advarsler, restance og andre grunde til fraflytning
Denne artikel har til formål at give generel juridisk information. Da hver sags omstændigheder, aftalens indhold og de gældende frister varierer, anbefales det, at du søger juridisk bistand hos din advokat om din konkrete situation.