Yaşayış sahəsinin boşaldılmasına dair yazılı öhdəlik (tahliye taahhütnamesi) — icarəçinin icarə obyektini müəyyən tarixdə boşaltmağı yazılı şəkildə öhdəsinə götürdüyü sənəddir. Qanun buna əsaslanaraq təxliyə tələb etmək hüququnu üç şərtə bağlayır (TBK m.352/1): öhdəlik icarə obyekti təhvil verildikdən sonra verilmiş olmalı, yazılı olmalı və müəyyən tarix ehtiva etməlidir. İcarəçi həmin tarixdə boşaltmazsa, icarəyə verən öhdəlikdə göstərilən tarixdən başlayaraq bir ay ərzində icra icraatına başlaya və ya məhkəməyə müraciət edə bilər.
Bu müddəalar yaşayış və Türkiyə hüququnda “çatılı işyeri” adlandırılan iş yerlərinin icarəsinə aiddir. İcarənin digər yollarla sona çatması — ehtiyac, yenidən tikinti, iki əsaslı xəbərdarlıq, borclunun öhdəliyini yerinə yetirməməsi — İcarə və daşınmaz əmlak hüququ səhifəsindədir. Bu məqalə yalnız öhdəliyin özünü araşdırır.
Etibarlılıq şərtləri
Qanunun ifadəsi qısadır, lakin hər sözü bir şərt daşıyır. TBK m.352/1:
“İcarəçi icarə obyektinin təhvil verilməsindən sonra icarəyə verənə qarşı icarə obyektini müəyyən tarixdə boşaltmağı yazılı şəkildə öhdəsinə götürdüyü halda boşaltmamışsa, icarəyə verən icarə müqaviləsini bu tarixdən başlayaraq bir ay ərzində icra icraatına müraciət etməklə və ya məhkəməyə müraciət etməklə sona çatdıra bilər.”
Buradan dörd element çıxır:
- Təhvildən sonra verilmiş olmalı. Ölçü müqavilənin imzalandığı an deyil, daşınmaz əmlakın faktiki təhvil verildiyi andır.
- Yazılı olmalı. Şifahi öhdəlik hüquqi nəticə doğurmur. Qanun notariat qaydasında tərtib edilməsini tələb etmir; etibarlılıq üçün adi yazılı forma kifayətdir. Notariusun praktik əhəmiyyəti üçün aşağıdakı icra yolu bölməsinə baxın.
- Müəyyən tarix ehtiva etməli. Təqvim günü yazmaq şərt deyil; “on iki ay sonra” kimi müəyyən edilə bilən tarix də kifayətdir. Bunun əksinə olaraq “ən qısa müddətdə”, “ehtiyac olduqda” kimi qeyri-müəyyən ifadələr tarix əvəzinə keçmir.
- İcarəçi tərəfindən verilmiş olmalı. İcarəçi ilə birlikdə yaşayan ailə üzvlərindən birinin verdiyi öhdəlik hüquqi nəticə doğurmur.
Son bənddə iki incəlik praktikada çox problem yaradır. İcarəçi birdən çox olduqda öhdəliyi hamısı birlikdə verməlidir; yalnız birinin imzası təxliyə üçün kifayət deyil. İcarəçi hüquqi şəxsdirsə öhdəliyi təmsilə səlahiyyətli orqan verir; imzalayanın səlahiyyəti reyestr qeydi ilə təsdiqlənməli, mümkünsə səlahiyyət sənədi öhdəliyə əlavə edilməlidir.
İcarə müqaviləsinin məhkəmə yolu ilə sona çatdırılmasına dair müddəalar icarəçinin əleyhinə dəyişdirilə bilməz (TBK m.354). Buna görə müqaviləyə daxil edilmiş “icarəçi hər tələb olunduqda təxliyə öhdəliyi verəcəkdir” kimi qeydlərə əsaslanaraq təxliyə tələb oluna bilməz: belə qeyd qanunun tələb etdiyi müəyyən boşaltma tarixini ehtiva edən öhdəlik deyildir.
Öhdəlik sənədi nə vaxt imzalanmalıdır?
Təhvildən sonra. Bu, sənədin üzərindəki tarixdən çox, daşınmaz əmlakın faktiki nə vaxt təhvil verildiyi ilə bağlıdır.
Praktikada ən çox mübahisə doğuran qayda budur: icarəyə verən müqaviləni imzaladarkən eyni masada təxliyə öhdəliyi sənədini də imzadalır. Bu qayda qanunun tələb etdiyi ardıcıllığı tərsinə çevirir — icarəçi hələ icarə obyektini təhvil almamışdır. Müqavilə bağlanmış olsa belə, açar təhvil verilmədən imzalanan öhdəlik bu şərti ödəmir.
Bunun əksinə olaraq, yenilənən müqavilədə vəziyyət fərqlidir. İcarəçi daşınmaz əmlakda yaşamağa davam edərkən, yenilənən icarə müqaviləsi ilə eyni tarixdə verilən öhdəlik bu şərtə zidd deyil; çünki təhvil çoxdan baş tutmuşdur.
İcarəçi öhdəliyə baxmayaraq çıxmazsa nə olar?
İcarəyə verənin iki yolu var və hər ikisi üçün bir aylıq müddət işləyir. Müddət öhdəlik sənədinin imzalandığı tarixdən deyil, öhdəlikdə göstərilən boşaltma tarixindən başlayır (TBK m.352/1).
İcra yolu. Öhdəlik sənədinə əsaslanaraq icra şöbəsindən təxliyə tələb olunur; icraat Türkiyənin İcra və İflas haqqında Qanununun “müqavilə ilə icarəyə verilmiş daşınmaz əmlakın təxliyəsi” müddəalarına uyğun aparılır. İcra müdiri təxliyə əmri təbliğ edərək daşınmaz əmlakın on beş gün ərzində təxliyə və təhvil verilməsini əmr edir (İİK m.272). İcarəçi icarənin yeniləndiyinə və ya uzadıldığına dair etirazını təxliyə əmrinin təbliğindən başlayaraq yeddi gün ərzində icra şöbəsinə bildirə bilər və bu etiraz icraatı dayandırır (İİK m.274).
Etiraz əsasında icarəyə verən icra məhkəməsindən borclunun etirazının ləğvi haqqında iddia tələb edə bilər. Lakin burada sənədin xarakteri həlledici olur: borclunun etirazının ləğvi üçün təxliyə tələbi notariat qaydasında rəsmi tərtib edilmiş və ya tarixi və imzası təsdiqlənmiş yaxud etiraf olunmuş sənədə əsaslanmalıdır; əks halda tələb rədd edilir (İİK m.275). Notariat etibarlılıq şərti deyil; lakin adi yazılı öhdəlikdə icarəçi imzasını inkar edərsə, icra məhkəməsi yolu bağlanır və ümumi məhkəməyə müraciət etmək lazım gəlir.
Məhkəmə yolu. Təxliyə iddiasında, iddia predmetinin dəyərindən və ya məbləğindən asılı olmayaraq Türkiyə mülki sülh məhkəməsi səlahiyyətlidir (HMK m.4).
Mediasiya — məhkəmə yolunu seçsəniz, məcburidir. İcarə münasibətlərindən yaranan mübahisələrdə məhkəməyə müraciət etməzdən əvvəl mediatora müraciət edilmiş olması dava şərtidir; müraciət edilmədən qaldırılan iddia prosessual qaydada rədd edilir və razılığa gəlinmədiyinə dair son protokolun iddia ərizəsinə əlavə edilməsi tələb olunur. Bunun əksinə olaraq ilamsız icra yolu ilə təxliyə bu məcburiyyətdən kənarda saxlanılmışdır — icra yolu üçün mediasiya şərti axtarılmır.
Bir aylıq müddət buraxılarsa, tələb müddət baxımından rədd edilə bilər. İcarəyə verən bu müddət ərzində məhkəməyə müraciət edəcəyini icarəçiyə yazılı şəkildə bildirmişsə, iddia qaldırma müddəti bir icarə ili üçün uzadılır (TBK m.353). Maddə mətnində yalnız iddia qaldırma müddətindən bəhs edir.
Öhdəlik sənədi nələri ehtiva etməlidir?
- İcarəçinin və icarəyə verənin adı, soyadı, T.C. kimlik nömrəsi
- İcarə obyektinin dəqiq ünvanı
- İcarə müqaviləsinin tarixi
- İcarə obyektinin təhvil alındığı tarix
- Boşaldılacağı tarix
- Tərtib tarixi
- İcarəçinin imzası — icarəçi birdən çox olduqda hamısının imzası
Təhvil tarixi yazılmamış və ya müqavilə ilə eyni gün imzalanmış sənəd yuxarıdakı şərtlərdən ən azı birini ödəmir.
Tez-tez verilən suallar
Təxliyə öhdəliyi sənədi notariat qaydasında tərtib edilməlidirmi?
Etibarlılıq üçün şərt deyil; qanun yalnız yazılı olmasını tələb edir (TBK m.352/1). Lakin icra yolu ilə təxliyədə fərq yaradır: icarəçi imzasını inkar edərsə, notariat qaydasında tərtib edilməmiş və ya imzası təsdiqlənməmiş sənəd əsasında icra məhkəməsindən borclunun etirazının ləğvi tələb oluna bilməz (İİK m.275).
Müqavilə ilə eyni gün imzalanan öhdəlik sənədi etibarlıdırmı?
İlk müqavilədə xeyr — qanun öhdəliyin icarə obyektinin təhvil verilməsindən sonra verilməsini tələb edir. İcarəçi artıq daşınmaz əmlakda yaşayırsa və müqavilə yenilənirsə vəziyyət fərqlidir; orada təhvil çoxdan baş tutmuşdur.
Türkiyə hüququnda “çatılı işyeri”yə dair iş yeri icarəsində də təxliyə öhdəliyi verilə bilərmi?
Bəli. TBK m.352/1 yaşayış icarələrini və Türkiyə hüququnda “çatılı işyeri” iş yeri icarələrini birlikdə əhatə edir. Lakin üstü açıq yerlər (torpaq sahəsi, açıq avtodayanacaq, açıq anbar sahəsi kimi) “damı olan iş yeri” sayılmır. Xarakterinə görə müvəqqəti istifadəyə ayrılmış daşınmaz əmlakın altı ay və ya daha qısa müddətə icarəyə verilməsi də bu müddəalardan kənardadır (TBK m.339).
Bir aylıq müddət nə vaxt başlayır?
Öhdəlik sənədinin imzalandığı tarixdən deyil, öhdəlikdə göstərilən boşaltma tarixindən (TBK m.352/1).
Təxliyə öhdəliyi verdim, imtina edə bilərəmmi?
Etibarlı şəkildə verilmiş öhdəlikdən təkbaşına, fikrinizi dəyişdiyiniz üçün dönə bilməzsiniz. Bunun əksinə olaraq öhdəlik hər halda təxliyə ilə nəticələnmir: icarəyə verən öhdəlikdə yazılan boşaltma tarixindən başlayaraq bir ay ərzində icra icraatına başlamazsa və ya məhkəməyə müraciət etməzsə, artıq həmin öhdəliyə əsaslana bilməz (TBK m.352/1); müddətində məhkəməyə müraciət edəcəyini sizə yazılı bildirmişsə, müddət bir icarə ili uzadılır (TBK m.353). Öhdəlik təzyiq, hədə və ya aldatma ilə imzadalınmışsa, iradə qüsuru əsas göstərə bilərsiniz; bu bir il ərzində irəli sürülməlidir (TBK m.39).
Tərəflər yeni tarix müəyyən edə bilərmi?
Bəli. Lakin yeni müəyyən edilmiş tarixə əsaslanaraq təxliyə tələb olunacaqsa, bu razılaşma da yazılı olmalı və müəyyən tarix ehtiva etməlidir — qanun yazılılığı etibarlılıq şərti kimi tələb edir.
Əsaslandığı qanunvericilik
6098 saylı Türkiyənin Borclar haqqında Qanunu — m.39 (iradə qüsurunda müddət), m.339 (tətbiq sahəsi), m.352/1 (təxliyə öhdəliyi), m.353 (iddia müddətinin uzadılması), m.354 (icarəçinin əleyhinə dəyişdirmə qadağası) — mevzuat.gov.tr
2004 saylı Türkiyənin İcra və İflas haqqında Qanunu — m.272 (təxliyə əmri), m.274 (etiraz), m.275 (borclunun etirazının ləğvi) — mevzuat.gov.tr
6100 saylı Türkiyə Mülki Prosessual Məcəlləsi — m.4 (səlahiyyət) — mevzuat.gov.tr
6325 saylı Mübahisələrin mediasiyası haqqında Türkiyə Qanunu — m.18/B (iddianın qəbul şərti kimi mediasiya) — mevzuat.gov.tr
Əlaqəli səhifələr
- İcarə və daşınmaz əmlak hüququ — üst səhifə: ehtiyac, iki əsaslı xəbərdarlıq, borclunun öhdəliyini yerinə yetirməməsi və digər təxliyə əsasları
Bu məqalə ümumi hüquqi məlumatlandırma məqsədi daşıyır. Hər hadisənin şərtləri, müqavilənin məzmunu və tətbiq olunacaq müddətlər fərqləndiyindən, konkret vəziyyətiniz üçün vəkilinizdən hüquqi dəstək almağınız tövsiyə olunur.