Ümumi mülkiyyətin məhkəmə qaydasında bölünməsi iddiası — köhnə adı ilə izale-i şuyu — əmlakın pay sahibləri arasındakı ümumi mülkiyyətə son qoyaraq əmlakı ya ayni qaydada bölən, ya da satıb dəyərini paylaşdıran iddiadır. Pay sahiblərindən hər biri təkbaşına iddia qaldıra bilər; digərlərinin razılığı tələb olunmur (TMK m.698). İddiaya Türkiyə mülki sülh məhkəməsində baxılır və İddia qaldırılmazdan əvvəl mediasiya vasitəçisinə müraciət edilməsi iddia şərtidir.
Miras ümumi mülkiyyətinin paylaşılması, elbirliği mülkiyəti (payları müəyyən edilməmiş birgə mülkiyyət) və paylaşma müqaviləsi Vərəsəlik hüququ səhifəsində izah edilir. Bu məqalə iddianın özünü araşdırır.
Kim qaldıra bilər, kimə qarşı qaldırılır?
Paylı mülkiyyətdə pay sahiblərindən hər biri əmlakın paylaşılmasını tələb edə bilər (TMK m.698). İddia iddiaçı pay sahibi tərəfindən digər pay sahiblərinin hamısına qarşı qaldırılır; pay sahibləri arasında məcburi prosessual tərəfdaşlıq mövcuddur və hamısı barədə vahid hökm verilməlidir (HMK m.59–60).
Pay sahibi iddiada iştirak etmirsə, məhkəmə iddianı birbaşa rədd etmir. Tərəflərin tam təşkili iddia şərtidir və onun çatışmazlığı aradan qaldırıla bilən olduğundan məhkəmə qəti müddət verərək çatışmayan pay sahibinin iddiaya cəlb edilməsini təmin edir, ondan sonra işin mahiyyətinə keçir (HMK m.115).
Pay sahiblərindən biri mühakimə zamanı vəfat edərsə, vərəsəlik haqqında şəhadətnaməyə əsasən onun varislərinin iddiaya qatılması təmin edilir; varislər mirası qəbul və ya imtina etməmişsə, qanuni müddətlər keçənədək iddia təxirə salınır (HMK m.55).
Nə vaxt paylaşma tələb edilə bilməz?
Qanun üç məhdudiyyət qoyur (TMK m.698):
- Müqavilə ilə davam etmə öhdəliyi. Paylaşma tələb etmə hüququ hüquqi əməliyyatla ən çoxu on il üçün məhdudlaşdırıla bilər. Daşınmaz əmlaklarda paylı mülkiyyətin davamına dair müqavilələr rəsmi formaya bağlıdır və daşınmaz əmlak reyestrinə şərh verilə bilər.
- Daimi bir məqsədə həsr edilmə. Paylı əmlak daimi bir məqsədə həsr edilmişsə, pay sahibləri paylı mülkiyyəti davam etdirməyə borcludur.
- Uyğun olmayan vaxt. Qanun uyğun olmayan vaxtda paylaşma tələbi irəli sürülə bilməyəcəyini bildirir; anlayışı müəyyən etmir, qiymətləndirmə konkret hala görə aparılır.
Bunlardan ayrı bir qadağa da var: Türkiyə hüququnda mənzil mülkiyyətinə və ya kat irtifakına (tamamlanmamış tikiliyə dair servitut) tabe olan daşınmaz əmlakın özü barədə ümumi mülkiyyətin bölünməsi tələb edilə bilməz. Müstəqil bölmələr isə müstəqil daşınmaz əmlak kimi iddia predmeti ola bilər və onlardakı ümumi mülkiyyət bölünə bilər (Türkiyənin Mənzil Mülkiyyəti haqqında Qanunu m.7).
Ayni bölgü, yoxsa satış?
Qanun iki paylaşma forması tanıyır: əmlakın ayni qaydada bölüşdürülməsi və ya razılaşma yolu ilə və ya hərrac yolu ilə satılaraq dəyərinin bölüşdürülməsi (TMK m.699).
Pay sahibləri formada razılığa gələ bilməzsə, pay sahiblərindən birinin tələbi ilə hakim aşağıdakı ardıcıllığı izləyir:
- Əvvəlcə ayni bölgü. Bölünən hissələrin dəyərləri bərabər olmazsa, dəyəri az olan hissəyə pul əlavə edilməklə bərabərləşdirmə təmin edilir.
- Bölgü uyğun deyilsə, satış. Bölgü tələbi vəziyyət və şərtlərə uyğun görülməzsə — xüsusən əmlak əhəmiyyətli dəyər itkisinə məruz qalmadan bölünə bilmirsə — hərrac yolu ilə satışa qərar verilir.
İddiada cavabdeh də iddiaçı kimi hüquqlara malikdir: iddiaçının satış tələb etməsi cavabdehin ayni bölgü tələb etməsinə mane olmur.
Üçüncü bir yol da var. Türkiyə hüququnda mənzil mülkiyyətinə yararlı tikilidə birgə mülkiyyətçilərdən və ya varislərdən biri tələb edərsə, hakim paylaşmanın Türkiyə hüququnda mənzil mülkiyyəti qurulub müstəqil bölmələrin ayrılması yolu ilə həyata keçirilməsinə qərar verə bilər (Türkiyənin Mənzil Mülkiyyəti haqqında Qanunu m.10).
Kənd təsərrüfatı torpaqlarında ayrı bir rejim tətbiq olunur: bu torpaqlar Nazirlik tərəfindən müəyyən edilən ölçülərdən aşağı bölünə və paylara ayrıla bilməz; payın ötürülməsi, bölgü və elbirliği mülkiyyətinin paylı mülkiyyətə çevrilməsi əməliyyatları Nazirliyin icazəsindən asılıdır (5403 saylı Qanun m.8 və m.8/B).
Satış kimə edilir?
Burada qanunun tək cümləsi praktikada çox şeyi müəyyən edir (TMK m.699):
“Satışın pay sahibləri arasında hərrac yolu ilə edilməsinə qərar verilməsi bütün pay sahiblərinin razılığından asılıdır.”
Yəni qayda hərracın hamıya açıq olmasıdır. Satışın yalnız pay sahibləri arasında edilə bilməsi üçün bütün pay sahiblərinin razılıq verməsi tələb olunur; biri etiraz edərsə, daşınmaz əmlak üçüncü şəxslərə də satıla bilər. Pay sahibləri bu hərracda əlbəttə iştirak edə bilər.
31 İyul 2026 tarixindən etibarən əhəmiyyətli bir istisna var. Bütün mülkiyyətçilərin daşınmaz əmlakı miras yolu ilə əldə etdiyi və varislərdən başqa üçüncü şəxslərin mülkiyyət hüququnun olmadığı daşınmaz əmlaklarda ümumi mülkiyyətin satış yolu ilə aradan qaldırılmasına qərar verilərsə, birinci hərrac heç kimin razılığı tələb olunmadan, qanun qüvvəsi ilə yalnız mülkiyyətçi olan varislər arasında keçirilir. Bu prosedur bir dəfəlik tətbiq olunur və bu hərracda təkliflərin təxmini dəyərin tamamını keçməsi tələb olunur (Türkiyənin İcra və İflas haqqında Qanunu m.114; 7589 saylı Qanun, RG 31.7.2026-33326).
Birinci hərracdan nəticə alınmazsa, ikinci hərrac hamıya açıq keçirilir və hədd təxmini dəyərin əlli faizinə enir. Düzenleme qüvvəyə mindiyindən əvvəl elanı edilmiş hərraclara tətbiq olunmur.
Bu qayda alqı-satma üstünlük hüququ və ya prioritet hüququ deyil; birinci hərracda kimlərin iştirak edə biləcəyinin qanunla məhdudlaşdırılmasıdır. Hökm yenidir və tətbiqə dair sabit məhkəmə təcrübəsi hələ formalaşmamışdır.
Məhkəmə satışa qərar verərsə, proses necə gedir?
Satış qərarını məhkəmə deyil, hakimin bu iş üçün vəzifələndirdiyi satış məmuru icra edir; daşınar və daşınmaz əmlakın satışı Türkiyənin İcra və İflas haqqında Qanunu hökmlərinə uyğun aparılır (HMK m.322). Daşınmaz əmlakla bağlı ayni hüquqlara dair qərarlar qanuni qüvvəyə minmədikcə icra edilə bilməz (HMK m.350); satış mərhələsi bu səbəbdən qərarın qanuni qüvvəyə minməsindən sonra başlayır.
Satış UYAP-a inteqrasiya olunmuş Elektronik Satış Portalı vasitəsilə hərrac yolu ilə aparılır və təklif vermə müddəti yeddi gündür (İİK m.111/b). Hərracda iştirak etmək istəyənlər təxmini dəyərin on faizi məbləğində təminat yatırır; ümumi mülkiyyətin bölünməsində pay sahibindən payının qarşıladığı məbləğ qədər təminat alınmır. Hərrac alıcısı hərrac nəticə protokolunun elanından etibarən yeddi gün içində satış dəyərini nağd ödəməlidir (İİK m.130). Satış dəyəri pay sahiblərinə payları nisbətində bölüşdürülür.
mediasiya vasitəçisiluq məcburidirmi?
Bəli. Daşınar və daşınmaz əmlakın paylaşdırılmasına və ümumi mülkiyyətin bölünməsinə dair mübahisələrdə İddia qaldırılmazdan əvvəl mediasiya vasitəçisinə müraciət edilmiş olması iddia şərtidir (6325 saylı Qanun m.18/B). Bu qayda 1 Sentyabr 2023 tarixində qüvvəyə minmişdir.
Müraciət mübahisənin predmetinə görə səlahiyyətli məhkəmənin yerləşdiyi yerdəki mediasiya bürosuna edilir. mediasiya vasitəçisi prosesi vəzifələndirmədən etibarən üç həftə içində yekunlaşdırır; məcburi hallarda ən çoxu bir həftə uzadıla bilər.
Razılıq əldə edilməzsə, son protokolun əsli və ya təsdiqlənmiş nüsxəsi iddia ərizəsinə əlavə edilməlidir. mediasiya vasitəçisiya heç müraciət edilmədən iddia qaldırıldığı aşkarlanarsa, iddia ərizəsi qarşı tərəfə göndərilmədən iddia şərtinin olmaması səbəbindən prosessual qaydada rədd edilir.
Tərəflər razılaşarsa, razılaşma sənədi üçün icra ediləbilənlik şərhi alınması məcburidir. Daşınmaz əmlakla bağlı sənədlərdə bu şərh daşınmaz əmlakın yerləşdiyi yerdəki Türkiyə mülki sülh məhkəməsindən alınır; şərhdən sonra tərəflərdən biri Türkiyənin daşınmaz əmlakın qeydiyyatı idarəsindən rəsmi sənəd tərtib edilmədən qeydiyyat tələb edə bilər.
Hansı məhkəmədə qaldırılır?
Səlahiyyət. Daşınar və daşınmaz əmlakın və ya hüququn paylaşdırılmasına və ümumi mülkiyyətin bölünməsinə dair iddialara, iddia predmetinin dəyərindən və ya məbləğindən asılı olmayaraq, Türkiyə mülki sülh məhkəməsində baxılır (HMK m.4). Sadə mühakimə qaydası tətbiq olunur; cavab müddəti iki həftədir və tərəflər cavaba cavab və ikinci cavab ərizəsi verə bilməz (HMK m.316–317).
Daşınmaz əmlaklarda yurisdiksiya. Daşınmaz əmlak üzərindəki ayni hüquqa dair və ya ayni hüquq sahibliyində dəyişikliyə səbəb ola biləcək iddialarda daşınmaz əmlakın yerləşdiyi yer məhkəməsi müstəsna səlahiyyətlidir (HMK m.12). Ümumi mülkiyyətin bölünməsi mülkiyyət vəziyyətini dəyişdiyi üçün bu əhatəyə daxildir. İddia birdən çox daşınmaz əmlaka dairdirsə, daşınmaz əmlaklardan birinin yerləşdiyi yerdə digərləri barədə də qaldırıla bilər.
Praktik nəticə belədir: Alanyada paylı daşınmaz əmlakı olan pay sahibi, harada yaşamasından asılı olmayaraq iddianı Alanyada qaldırır; pay sahibləri xaricdə olsa belə, səlahiyyətli məhkəmə dəyişmir.
Daşınar əmlaklarda yurisdiksiya. Yalnız daşınar əmlaklara dair ümumi mülkiyyətin bölünməsində xüsusi yurisdiksiya qaydası yoxdur; ümumi qayda tətbiq olunur və iddia cavabdehin yaşayış yeri məhkəməsində, cavabdeh birdən çoxdursa, bunlardan birinin yaşayış yeri məhkəməsində qaldırılır (HMK m.6–7). Bu səlahiyyət müstəsna deyildir; qaydasında yurisdiksiya etirazı edilməzsə, iddianın qaldırıldığı məhkəmə səlahiyyətli olur.
İddia nə qədər çəkir?
Ədliyyə Nazirliyinin Ədliyyə Reyistri və Statistika Baş İdarəsinin dərc etdiyi Ədliyyə statistikası 2025-ə görə, bu iddialara baxan Türkiyə mülki sülh məhkəmələrində bir işin orta baxılma müddəti 2025 ilində 120 gündür.
Bu rəqəm Türkiyə mülki sülh məhkəməsinin bütün iddia növlərinin ortalamasıdır; Nazirlik ümumi mülkiyyətin bölünməsi üçün iddia növü üzrə ayrıca müddət dərc etmir. Müddət regional apellyasiya məhkəməsinə şikayət mərhələsini və qərarın qanuni qüvvəyə minməsindən sonrakı satış mərhələsini əhatə etmir. Həmin statistikada regional apellyasiya məhkəmələrinin mülki dairələrində bir işin orta baxılma müddəti 371 gün olaraq verilmişdir.
Pay sahiblərinin sayı, daşınmaz əmlak reyestrindəki çatışmazlıqlar və ekspert rəyi müddəti əhəmiyyətli dərəcədə uzada bilər.
Ümumi mülkiyyət mirasdan gəlirsə
Varislər arasındakı ümumi mülkiyyət elbirliği mülkiyyətidir (payları müəyyən edilməmiş birgə mülkiyyət) və qaydaları qismən fərqlidir. Varislərdən hər biri, müqavilə və ya qanun əsasında ümumi mülkiyyəti davam etdirməyə borclu olmadıqca, hər zaman mirasın paylaşılmasını tələb edə bilər (TMK m.642). Paylaşmanın dərhal aparılması əmlakın və ya miras kütləsinin dəyərini əhəmiyyətli dərəcədə azaldacaqsa, sülh hakimi paylaşmanın təxirə salınmasına qərar verə bilər; mirasçı olacaq bir embrion varsa, paylaşma doğuma qədər təxirə salınır (TMK m.642–643).
Varislərdən biri miras kütləsinə daxil olan əmlakın tamamı və ya bir hissəsi üzərindəki elbirliği mülkiyyətinin paylı mülkiyyətə çevrilməsini də tələb edə bilər (TMK m.644).
Miras kütləsinin paylaşılması, paylaşma müqaviləsi və miras payının ötürülməsi Vərəsəlik hüququ səhifəsində izah edilir.
Tez-tez verilən suallar
İzale-i şuyu ilə ümumi mülkiyyətin bölünməsi eyni şeydirmi?
Bəli. “İzale-i şuyu” köhnə termindir; bugünkü qanun dilində “ümumi mülkiyyətin bölünməsi” deyilir.
Digər pay sahibləri istəməzsə, iddia qaldırıla bilərmi?
Bəli. Pay sahiblərindən hər biri təkbaşına paylaşma tələb edə bilər; digərlərinin razılığı tələb olunmur (TMK m.698).
Daşınmaz əmlakın satılmasını istəmirəm, nə edə bilərəm?
Hakim əvvəlcə ayni bölgünü qiymətləndirir; bölgü mümkünsə, satışa qərar verilmir (TMK m.699). Türkiyə hüququnda mənzil mülkiyyətinə yararlı tikilidə mənzil mülkiyyəti qurulub müstəqil bölmələrin ayrılması da tələb edilə bilər (KMK m.10).
Payımı satarsam digər pay sahiblərinin üstünlük hüququ yaranarmı?
Paylı mülkiyyətdə pay sahibi payını üçüncü şəxsə satarsa, digər pay sahibləri üstünlük hüququndan istifadə edə bilər (TMK m.732). Bu hüquq satışın hüquq sahibinə bildirildiyi tarixdən etibarən üç ay və hər halda satışdan etibarən bir il keçməklə düşür. Bunun əvəzində məcburi hərrac yolu ilə satışlarda üstünlük hüququndan istifadə edilə bilməz — yəni ümumi mülkiyyətin bölünməsi iddiası sonunda aparılan satışda üstünlük hüququ söhbət gədifə bilməz (TMK m.733, 7571 saylı Qanunla dəyişdirilmiş).
Elbirliği mülkiyyətində payımı sata bilərəm?
Elbirliği mülkiyyətində iştirakçıların müəyyən edilmiş payları yoxdur və sərəncam əməliyyatları yekdillik tələb edir; bu səbəbdən tək bir daşınmaz əmlakdakı “pay” təkbaşına ötürülə bilməz. Varis miras kütləsindəki miras payını ötürə bilər: varislər arasında yazılı forma, üçüncü şəxslə isə notariat qaydasında tərtib etmə etibarlılıq şərtidir. Üçüncü şəxsə edilən ötürmə ona paylaşmada iştirak etmə səlahiyyəti vermir; yalnız paylaşma sonunda varisə ayrılan payın ona verilməsini tələb etmə hüququ verir (TMK m.677).
Əsaslandırıcı qanunvericilik
4721 saylı Türkiyə Mülki Məcəlləsi — m.642–644 (mirasda paylaşma, təxirə salınma, elbirliği mülkiyyətinin paylı mülkiyyətə çevrilməsi), m.677 (miras payının ötürülməsi), m.688 (pay sahibinin hüquqları), m.698 (paylaşma tələbi və məhdudiyyətləri), m.699 (paylaşma forması), m.732–734 (qanuni üstünlük hüququ) — mevzuat.gov.tr
6100 saylı Türkiyə Mülki Prosessual Məcəlləsi — m.4 (səlahiyyət), m.6–7 və m.12 (yurisdiksiya), m.55 (ölüm halında təxirə salma), m.59–60 (məcburi iddia yoldaşlığı), m.115 (iddia şərtləri), m.316–317 (sadə mühakimə), m.322 (satış məmuru), m.350 (qanuni qüvvəyə minmə) — mevzuat.gov.tr
2004 saylı Türkiyənin İcra və İflas haqqında Qanunu — m.111/b (elektron satış), m.114 (hərrac və varislər arası birinci hərrac), m.130 (hərrac dəyərinin ödənilməsi) — mevzuat.gov.tr
6325 saylı Hüquqi Mübahisələrdə mediasiya vasitəçisiluq Qanunu — m.18/A və m.18/B (iddia şərti kimi arabuluculuq) — mevzuat.gov.tr
634 saylı Türkiyənin Mənzil Mülkiyyəti haqqında Qanunu — m.7, m.10 — mevzuat.gov.tr · 5403 saylı Türkiyənin Torpağın Mühafizəsi və Torpaqdan İstifadə haqqında Qanunu — m.8, m.8/B — mevzuat.gov.tr
Əlaqəli səhifələr
Bu məqalə ümumi hüquqi məlumatlandırma məqsədi daşıyır. Hər hadisənin şərtləri, pay sahibi strukturu və daşınmaz əmlakın xüsusiyyəti fərqləndiyindən, konkret vəziyyətiniz üçün vəkilinizdən hüquqi dəstək almanız tövsiyə olunur.