Sag om ophævelse af sameje ved dom — tidligere kaldet izale-i şuyu — er en sag, der bringer fællesskabet mellem en ejendoms medejere til ophør og enten deler ejendommen in natura eller sælger den og fordeler købesummen. Enhver af medejerne kan anlægge sagen alene; de øvriges samtykke kræves ikke (Tyrkiets civillovbog § 698). Sagen behandles ved tyrkisk civil fredsdomstol, og forudgående mægling er en procesforudsætning for at anlægge sagen.
Deling af arvefællesskabet, elbirliği mülkiyeti (sameje uden bestemte andele) og delingsaftalen er beskrevet på siden Arveret. Denne artikel behandler selve sagen.
Hvem kan anlægge sagen, og mod hvem anlægges den?
Ved sameje med bestemte andele kan enhver af medejerne kræve ejendommen delt (Tyrkiets civillovbog § 698). Sagen anlægges af den sagsøgende medejer mod samtlige øvrige medejere; der er tvungen procesfællesskab mellem medejerne, og der skal træffes én afgørelse vedrørende dem alle (Tyrkiets retsplejelov § 59–60).
Hvis en medejer ikke er part i sagen, afviser retten ikke sagen med det samme. Korrekt partssammensætning er en procesforudsætning, og da manglen kan afhjælpes, fastsætter retten en bindende frist og sørger for, at den manglende medejer inddrages i sagen, hvorefter retten behandler sagens realitet (Tyrkiets retsplejelov § 115).
Hvis en af medejerne dør under sagen, sørges der for, at arvingerne indtræder i sagen på grundlag af arvebeviset; hvis arvingerne ikke har accepteret eller afkaldt arven, udsættes sagen, indtil de lovbestemte frister er udløbet (Tyrkiets retsplejelov § 55).
Hvornår kan deling ikke kræves?
Loven opstiller tre begrænsninger (Tyrkiets civillovbog § 698):
- Aftalt pligt til at fortsætte. Retten til at kræve deling kan begrænses ved en retshandel for højst ti år. Aftaler om fortsat sameje med bestemte andele over fast ejendom skal indgås i officiel form og kan tinglyses i tingbogen.
- Binding til et vedvarende formål. Hvis den fælles ejendom er bundet til et vedvarende formål, er medejerne forpligtet til at opretholde samejet med bestemte andele.
- Uhensigtsmæssigt tidspunkt. Loven fastslår, at deling ikke kan kræves på et uhensigtsmæssigt tidspunkt; loven definerer ikke begrebet, og vurderingen foretages ud fra de konkrete omstændigheder.
Der findes endnu et forbud: ophævelse af sameje kan ikke kræves i selve en fast ejendom, der er underlagt ejerlejlighedsret efter tyrkisk ret eller kat irtifakı (servitut på en endnu ikke færdigopført bygning). Selvstændige enheder kan derimod være genstand for en sag som en selvstændig fast ejendom, og samejet heri kan ophæves (den tyrkiske ejerlejlighedslov § 7).
Fysisk deling eller salg?
Loven anerkender to delingsformer: fysisk deling af ejendommen eller salg ved forhandling eller auktion med efterfølgende fordeling af købesummen (Tyrkiets civillovbog § 699).
Hvis medejerne ikke kan enes om formen, følger dommeren på anmodning fra en af medejerne denne rækkefølge:
- Først fysisk deling. Hvis de delte pars værdier ikke svarer til hinanden, opnås udligning ved at lægge et pengebeløb til den part, der har den lavere værdi.
- Salg, hvis deling ikke er hensigtsmæssig. Hvis delingskravet ikke findes hensigtsmæssigt ud fra forholdene og omstændighederne — navnlig hvis ejendommen ikke kan deles uden et betydeligt værditab — besluttes salg ved auktion.
Sagsøgte har i sagen samme rettigheder som sagsøger: sagsøgers krav om salg er ikke til hinder for, at sagsøgte kræver fysisk deling.
Der findes endnu en tredje vej. I en bygning, der egner sig til ejerlejlighedsret efter tyrkisk ret, kan dommeren, hvis en af medejerne eller arvingerne kræver det, beslutte, at delingen sker ved at etablere ejerlejlighedsret efter tyrkisk ret og tildele de selvstændige enheder (den tyrkiske ejerlejlighedslov § 10).
For landbrugsarealer gælder en særlig ordning: disse arealer kan ikke udstykkes eller opdeles i andele under de størrelser, som ministeriet har fastsat; overdragelse af andele, deling og omdannelse af elbirliği mülkiyeti (sameje uden bestemte andele) til sameje med bestemte andele er underlagt ministeriets tilladelse (lov nr. 5403 § 8 og § 8/B).
Hvem sælges ejendommen til?
Her er lovens eneste sætning i praksis afgørende for meget (Tyrkiets civillovbog § 699):
“Beslutning om, at salget skal foregå ved auktion mellem medejerne, er betinget af samtlige medejeres samtykke.”
Hovedreglen er således, at auktionen er åben for alle. For at salget kan foregå udelukkende mellem medejerne, kræves samtykke fra samtlige medejere; hvis én modsætter sig, kan den faste ejendom også sælges til tredjemand. Medejerne kan naturligvis deltage i denne auktion.
Siden 31 juli 2026 har der været en væsentlig undtagelse. Ved fast ejendom, som samtlige ejere har erhvervet ved arv, og hvor tredjemand uden for arvingekredsen ikke har ejendomsret, foretages første auktion uden at indhente nogens samtykke og i medfør af loven alene mellem de arvinger, der er ejere, hvis der træffes afgørelse om ophævelse af samejet ved salg. Denne fremgangsmåde anvendes kun én gang, og buddene ved denne auktion skal overstige hele den anslåede værdi (Tyrkiets lov om tvangsfuldbyrdelse og konkurs § 114; lov nr. 7589, RG 31.7.2026-33326).
Hvis første auktion ikke giver resultat, afholdes anden auktion åbent for alle, og tærsklen sænkes til halvtreds procent af den anslåede værdi. Bestemmelsen finder ikke anvendelse på auktioner, der er bekendtgjort før dens ikrafttræden.
Denne regel er ikke en forkøbsret eller fortrinsret; den er en lovbestemt begrænsning af, hvem der kan deltage i første auktion. Bestemmelsen er ny, og der er endnu ikke dannet fast praksis for anvendelsen.
Hvordan forløber processen, hvis retten beslutter salg?
Salgsafgørelsen fuldbyrdes ikke af retten, men af den salgsmedarbejder, som dommeren har udpeget til opgaven; salg af løsøre og fast ejendom foretages efter bestemmelserne i Tyrkiets lov om tvangsfuldbyrdelse og konkurs (Tyrkiets retsplejelov § 322). Afgørelser om rettigheder over fast ejendom kan ikke fuldbyrdes, før de er blevet endelige (Tyrkiets retsplejelov § 350); salgsfasen begynder derfor efter, at afgørelsen er blevet endelig.
Salget foretages ved auktion via Elektronisk Salgsportal, der er integreret i UYAP, og budfristen er syv dage (Tyrkiets lov om tvangsfuldbyrdelse og konkurs § 111/b). Den, der ønsker at deltage i auktionen, indbetaler sikkerhed på ti procent af den anslåede værdi; ved ophævelse af sameje kræves der ikke sikkerhed fra en andelshaver for den del, som hans andel dækker. Køberen på auktionen skal betale salgssummen kontant inden for syv dage fra bekendtgørelsen af auktionsprotokollen (Tyrkiets lov om tvangsfuldbyrdelse og konkurs § 130). Salgssummen fordeles mellem medejerne i forhold til deres andele.
Er mægling obligatorisk?
Ja. I tvister om fordeling af løsøre og fast ejendom og om ophævelse af sameje er forudgående mægling en procesforudsætning for at anlægge sag (lov nr. 6325 § 18/B). Denne regel trådte i kraft 1 september 2023.
Anmodningen indgives til mæglingskontoret på det sted, hvor den kompetente ret ligger, alt efter tvistens genstand. Mægleren afslutter processen inden for tre uger fra udpegelsen; i særlige tilfælde kan fristen forlænges med højst en uge.
Hvis der ikke opnås enighed, skal originaleksemplaret eller en bekræftet kopi af den afsluttende protokol vedlægges stævningen. Hvis det konstateres, at sagen er anlagt uden at der har været gjort anmodning til mægling, afvises sagen på grund af manglende procesforudsætning af processuelle grunde, uden at stævningen forkyndes for modparten.
Hvis parterne opnår enighed, er det obligatorisk at indhente en fuldbyrdelsespåtegning for forligsdokumentet. For dokumenter vedrørende fast ejendom indhentes denne påtegning ved den tyrkiske civil fredsdomstol på det sted, hvor ejendommen ligger; efter anerkendelsen kan en af parterne anmode den tyrkiske tingbogsmyndighed om tinglysning uden at der oprettes et officielt skøde.
Ved hvilken ret anlægges sagen?
Kompetence. Sager om fordeling af løsøre og fast ejendom eller rettigheder og om ophævelse af sameje behandles ved tyrkisk civil fredsdomstol, uanset sagens genstands værdi eller beløb (Tyrkiets retsplejelov § 4). Der anvendes forenklet retsprocedure; svarfristen er to uger, og parterne kan ikke indgive replik og duplik (Tyrkiets retsplejelov § 316–317).
Stedlig kompetence for fast ejendom. I sager om rettigheder over fast ejendom eller sager, der kan medføre ændring i indehaveren af en rettighed over fast ejendom, er retten på det sted, hvor ejendommen ligger, stedligt enekompetent (Tyrkiets retsplejelov § 12). Ophævelse af sameje ændrer ejendomsforholdene og er derfor omfattet. Hvis sagen vedrører flere faste ejendomme, kan den anlægges på det sted, hvor en af ejendommene ligger, også for så vidt angår de øvrige.
Den praktiske konsekvens er følgende: en medejer, der har en ideel andel i en fast ejendom i Alanya, anlægger sagen i Alanya, uanset hvor han bor; den kompetente ret ændres ikke, selv om medejerne bor i udlandet.
Stedlig kompetence for løsøre. Ved ophævelse af sameje, der kun vedrører løsøre, findes ingen særlig kompetenceregel; den almindelige regel anvendes, og sagen anlægges ved retten på sagsøgtes bopæl, eller hvis der er flere sagsøgte, ved retten på en af disses bopæl (Tyrkiets retsplejelov § 6–7). Denne kompetence er ikke obligatorisk; hvis der ikke rejses behørig indsigelse om kompetence, bliver retten på det sted, hvor sagen er anlagt, kompetent.
Hvor lang tid tager sagen?
Ifølge Retsstatistik 2025, som er offentliggjort af Justitsministeriets generaldirektorat for straffe- og statistikregistret, var den gennemsnitlige sagsbehandlingstid for en sag ved de tyrkiske civil fredsdomstole, der behandler disse sager, 120 dage i 2025.
Dette tal er gennemsnittet for alle sagstyper ved de tyrkiske civil fredsdomstole; ministeriet offentliggør ikke en særskilt varighed for ophævelse af sameje fordelt på sagstype. Varigheden omfatter ikke anken til den regionale appeldomstol og den salgsfase, der følger efter, at afgørelsen er blevet endelig. I samme statistik angives den gennemsnitlige sagsbehandlingstid for en sag ved de regionale appeldomstoles civile afdelinger som 371 dage.
Antallet af medejere, mangler i tingbogsoplysningerne og sagkyndig undersøgelse kan forlænge varigheden betydeligt.
Hvis samejet stammer fra arv
Fællesskabet mellem arvingerne er elbirliği mülkiyeti (sameje uden bestemte andele), og reglerne er delvist forskellige. Enhver af arvingerne kan til enhver tid kræve, at arven deles, medmindre han i medfør af aftale eller lov er forpligtet til at fortsætte fællesskabet (Tyrkiets civillovbog § 642). Hvis en øjeblikkelig deling i væsentlig grad vil formindske værdien af ejendommen eller dødsboet, kan dommeren ved den tyrkiske civil fredsdomstol beslutte at udsætte delingen; hvis der findes et ufødt barn, der vil blive arving, udsættes delingen indtil fødslen (Tyrkiets civillovbog § 642–643).
En arving kan også kræve, at elbirliği mülkiyeti (sameje uden bestemte andele) over hele eller en del af de aktiver, der indgår i dødsboet, omdannes til sameje med bestemte andele (Tyrkiets civillovbog § 644).
Deling af dødsboet, delingsaftalen og overdragelse af arvelod er beskrevet på siden Arveret.
Ofte stillede spørgsmål
Er izale-i şuyu og ophævelse af sameje det samme?
Ja. “İzale-i şuyu” er den ældre betegnelse; i dagens lovsprog hedder det “ophævelse af sameje”.
Kan der anlægges sag, hvis de øvrige medejere ikke ønsker det?
Ja. Enhver af medejerne kan kræve deling alene; de øvriges samtykke kræves ikke (Tyrkiets civillovbog § 698).
Jeg ønsker ikke, at ejendommen sælges; hvad kan jeg gøre?
Dommeren vurderer først fysisk deling; hvis deling er mulig, besluttes salg ikke (Tyrkiets civillovbog § 699). I en bygning, der egner sig til ejerlejlighedsret efter tyrkisk ret, kan der også kræves etablering af ejerlejlighedsret efter tyrkisk ret og tildeling af de selvstændige enheder (den tyrkiske ejerlejlighedslov § 10).
Opstår de øvrige medejeres forkøbsret, hvis jeg sælger min andel?
Ved sameje med bestemte andele kan de øvrige medejere gøre forkøbsret gældende, hvis en medejer sælger sin andel til tredjemand (Tyrkiets civillovbog § 732). Denne ret fortabes tre måneder efter den dato, hvor salget blev meddelt rettighedshaveren, og under alle omstændigheder et år efter salget. Derimod kan forkøbsret ikke gøres gældende ved salg på tvangsauktion — dvs. der er ikke tale om forkøbsret ved det salg, der foretages som afslutning på sagen om ophævelse af sameje (Tyrkiets civillovbog § 733, ændret ved lov nr. 7571).
Kan jeg sælge min andel ved elbirliği mülkiyeti (sameje uden bestemte andele)?
Ved elbirliği mülkiyeti (sameje uden bestemte andele) har deltagerne ikke fastsatte andele, og rådighedshandlinger kræver enstemmighed; derfor kan en “andel” i en enkelt fast ejendom ikke overdrages alene. En arving kan overdrage sin arvelod i dødsboet: mellem arvingerne er skriftlig form en gyldighedsbetingelse, og over for tredjemand er notarial oprettelse en gyldighedsbetingelse. Overdragelse til tredjemand giver ikke denne ret til at deltage i delingen; den giver kun ret til at kræve, at den andel, som arvingen får tildelt ved delingens afslutning, udleveres til ham (Tyrkiets civillovbog § 677).
Relevant lovgivning
Tyrkiets civillovbog nr. 4721 — § 642–644 (deling af arv, udsættelse, omdannelse af elbirliği mülkiyeti (sameje uden bestemte andele) til sameje med bestemte andele), § 677 (overdragelse af arvelod), § 688 (medejerens rettigheder), § 698 (krav om deling og begrænsninger), § 699 (delingsform), § 732–734 (lovbestemt forkøbsret) — mevzuat.gov.tr
Tyrkiets retsplejelov nr. 6100 — § 4 (kompetence), § 6–7 og § 12 (stedlig kompetence), § 55 (udsættelse ved dødsfald), § 59–60 (tvungen procesfællesskab), § 115 (procesforudsætninger), § 316–317 (forenklet retsprocedure), § 322 (tyrkisk salgsmedarbejder), § 350 (endelighed) — mevzuat.gov.tr
Tyrkiets lov om tvangsfuldbyrdelse og konkurs nr. 2004 — § 111/b (elektronisk salg), § 114 (auktion og første auktion mellem arvinger), § 130 (betaling af auktionssummen) — mevzuat.gov.tr
Tyrkiets lov om mægling i retlige tvister nr. 6325 — § 18/A og § 18/B (mægling som procesforudsætning) — mevzuat.gov.tr
Den tyrkiske ejerlejlighedslov nr. 634 — § 7, § 10 — mevzuat.gov.tr · Lov nr. 5403 om jordbeskyttelse og arealanvendelse — § 8, § 8/B — mevzuat.gov.tr
Relaterede sider
- Arveret — overordnet side
- Hvordan beregnes tvangsarv efter tyrkisk ret (andel i boet)?
- Hvordan afkald på arv foretages?
Denne artikel har til formål at give generel juridisk information. Da betingelserne i hver sag, medejerstrukturen og ejendommens karakter er forskellige, anbefales det at søge juridisk bistand hos Deres advokat i Deres konkrete situation.