L’action en partage judiciaire de la copropriété — anciennement izale-i şuyu — est l’action qui met fin à l’indivision entre les quotes-parts d’un bien, soit en le partageant en nature, soit en le vendant et en répartissant le prix. Chacun des quotes-parts peut l’exercer seul ; le consentement des autres n’est pas requis (Code civil turc, art. 698). L’affaire est jugée par le tribunal civil de paix et, avant son introduction, le recours à un médiateur est une condition de recevabilité de l’action.
Le partage de l’indivision successorale, l’elbirliği mülkiyeti (propriété collective sans quotes-parts) et le contrat de partage sont exposés sur la page Droit des successions. Le présent article traite de l’action elle-même.
Qui peut agir et contre qui ?
En copropriété par quotes-parts (paylı mülkiyet), chacun des quotes-parts peut demander le partage du bien (Code civil turc, art. 698). L’action est intentée par le demandeur contre l’ensemble des autres quotes-parts ; il existe entre eux un litisconsortium nécessaire (mecburi dava arkadaşlığı) et une seule décision doit être rendue à leur égard (Code de procédure civile turc, art. 59–60).
Si un quote-part n’est pas partie à l’instance, le tribunal ne rejette pas pour autant l’action. La constitution des parties est une condition de recevabilité et, son défaut pouvant être réparé, le tribunal impartit un délai impératif et fait en sorte que le quote-part manquant soit mis en cause, avant d’examiner le fond (Code de procédure civile turc, art. 115).
Si l’un des quotes-parts décède en cours d’instance, ses héritiers sont mis en cause sur la base du certificat d’hérédité ; si les héritiers n’ont pas accepté ou renoncé à la succession, l’affaire est suspendue jusqu’à l’expiration des délais légaux (Code de procédure civile turc, art. 55).
Quand le partage ne peut-il être demandé ?
La loi pose trois limites (Code civil turc, art. 698) :
- Obligation conventionnelle de maintien. Le droit de demander le partage peut être limité par acte juridique pour dix ans au plus. Pour les immeubles, les conventions relatives au maintien de la copropriété par quotes-parts (paylı mülkiyet) sont soumises à la forme authentique et peuvent être inscrites au registre foncier.
- Affectation à un but durable. Si le bien en copropriété par quotes-parts (paylı mülkiyet) est affecté à un but durable, les quotes-parts sont tenus de maintenir la copropriété par quotes-parts.
- Moment inopportun. La loi énonce que le partage ne peut être demandé à un moment inopportun ; elle ne définit pas cette notion, l’appréciation se fait au cas par cas.
Il existe une autre interdiction distincte : le partage judiciaire de la copropriété ne peut être demandé à l’égard d’un immeuble soumis à la propriété par étages ou à la kat irtifakı (servitude de construction sur un immeuble non encore achevé) en tant que tel. Les unités indépendantes peuvent en revanche faire l’objet d’une action comme un immeuble autonome et l’indivision portant sur elles peut être liquidée (loi turque sur la propriété par étages, art. 7).
Partage en nature ou vente ?
La loi connaît deux modalités de partage : le partage du bien en nature ou la vente par accord amiable ou aux enchères et la répartition du prix (Code civil turc, art. 699).
Si les quotes-parts ne s’accordent pas sur la modalité, à la demande de l’un des quotes-parts, le juge suit l’ordre suivant :
- D’abord le partage en nature. Si les valeurs des lots obtenus ne sont pas équivalentes, une soulte en argent est ajoutée au lot de moindre valeur pour assurer le rapport successoral (denkleştirme).
- La vente si le partage n’est pas approprié. Si la demande de partage n’est pas jugée conforme à la situation et aux circonstances — notamment si le bien ne peut être divisé sans subir une perte de valeur importante — la vente aux enchères est ordonnée.
À l’instance, le défendeur dispose des mêmes droits que le demandeur : la demande de vente du demandeur ne fait pas obstacle à la demande de partage en nature du défendeur.
Il existe une troisième voie. Dans un bâtiment susceptible d’être soumis à la propriété par étages, si l’un des copropriétaires ou héritiers le demande, le juge peut décider que le partage aura lieu par la constitution de la propriété par étages et l’attribution des unités indépendantes (loi turque sur la propriété par étages, art. 10).
Les terres agricoles relèvent d’un régime distinct : elles ne peuvent être divisées ni réparties en quotes-parts en dessous des superficies fixées par le ministère ; la cession de quotes-parts, le partage et la conversion de l’elbirliği mülkiyeti (propriété collective sans quotes-parts) en copropriété par quotes-parts (paylı mülkiyet) sont soumis à l’autorisation du ministère (loi n° 5403 sur la protection des sols et l’utilisation des terres, art. 8 et 8/B).
À qui la vente est-elle faite ?
Ici, une seule phrase de la loi détermine beaucoup de choses en pratique (Code civil turc, art. 699) :
« La décision de procéder à la vente aux enchères entre les quotes-parts est subordonnée au consentement de tous les quotes-parts. »
Autrement dit, la règle est que l’enchère soit ouverte à tous. Pour que la vente puisse se faire uniquement entre quotes-parts, tous les quotes-parts doivent y consentir ; si l’un s’y oppose, l’immeuble peut aussi être vendu à des tiers. Les quotes-parts peuvent naturellement participer à cette enchère.
Depuis le 31 juillet 2026, une exception importante existe. Pour les immeubles que tous les propriétaires ont acquis par voie successorale et sur lesquels des tiers autres que les héritiers ne détiennent aucun droit de propriété, si le partage judiciaire de la copropriété est ordonné par voie de vente, la première enchère a lieu, sans que le consentement de quiconque soit requis, par l’effet de la loi, uniquement entre les héritiers propriétaires. Cette procédure s’applique une seule fois et, lors de cette enchère, les offres doivent dépasser la totalité de la valeur estimée (loi turque sur l’exécution et la faillite, art. 114 ; loi n° 7589, JO 31.7.2026-33326).
Si la première enchère n’aboutit pas, la deuxième enchère est ouverte à tous et le seuil descend à cinquante pour cent de la valeur estimée. La réglementation ne s’applique pas aux enchères dont la publicité a été faite avant son entrée en vigueur.
Cette règle n’est pas un droit de préemption ni un droit de priorité ; elle limite par la loi les personnes pouvant participer à la première enchère. La disposition est récente et aucune jurisprudence constante relative à son application ne s’est encore formée.
Si le tribunal ordonne la vente, comment se déroule la procédure ?
La décision de vente n’est pas exécutée par le tribunal, mais par le préposé aux ventes désigné par le juge à cet effet ; la vente des biens meubles et immeubles se fait selon les dispositions de la loi turque sur l’exécution et la faillite (Code de procédure civile turc, art. 322). Les décisions relatives aux droits réels portant sur un immeuble ne peuvent être exécutées avant d’être devenues définitives (Code de procédure civile turc, art. 350) ; la phase de vente ne commence donc qu’après que la décision est devenue définitive.
La vente se fait aux enchères via le Portail électronique des ventes intégré à UYAP et le délai de soumission des offres est de sept jours (loi turque sur l’exécution et la faillite, art. 111/b). Ceux qui souhaitent participer à l’enchère versent une garantie à hauteur de dix pour cent de la valeur estimée ; dans le partage judiciaire de la copropriété, aucune garantie n’est exigée du titulaire d’une quote-part à concurrence du montant couvert par sa quote-part. L’adjudicataire doit payer le prix de vente au comptant dans les sept jours suivant la publication du procès-verbal de résultat de l’enchère (loi turque sur l’exécution et la faillite, art. 130). Le prix de vente est réparti entre les quotes-parts à proportion de leurs quotes-parts.
La médiation est-elle obligatoire ?
Oui. Dans les litiges relatifs au partage de biens meubles et immeubles et au partage judiciaire de la copropriété, le recours à un médiateur avant l’introduction de l’action est une condition de recevabilité (loi n° 6325 sur la médiation dans les litiges civils, art. 18/B). Cette règle est entrée en vigueur le 1 septembre 2023.
La demande est adressée au bureau de médiation du lieu où se trouve le tribunal compétent, selon l’objet du litige. Le médiateur termine le processus dans les trois semaines suivant sa désignation ; dans des cas exceptionnels prévus par la loi, ce délai peut être prolongé d’une semaine au maximum.
Si aucun accord n’est conclu, le procès-verbal final doit être joint à la requête introductive d’instance, en original ou en copie certifiée. S’il apparaît que l’action a été introduite sans aucun recours au médiateur, la requête est rejetée pour irrecevabilité tirée de l’absence de condition de recevabilité, sans être notifiée à la partie adverse.
Si les parties s’accordent, l’obtention d’une mention d’exécutabilité de l’accord est obligatoire. Pour les documents relatifs à un immeuble, cette mention est obtenue du tribunal civil de paix du lieu où se trouve l’immeuble ; après l’obtention de la mention, l’une des parties peut demander l’inscription auprès de la direction turque du registre foncier sans établissement d’un acte authentique.
Devant quel tribunal l’action est-elle introduite ?
Compétence d’attribution. Les actions relatives au partage de biens meubles et immeubles ou de droits et au partage judiciaire de la copropriété sont jugées par le tribunal civil de paix, indépendamment de la valeur ou du montant de l’objet du litige (Code de procédure civile turc, art. 4). La procédure simplifiée s’applique ; le délai de réponse est de deux semaines et les parties ne peuvent présenter ni mémoire en réponse à la réponse ni seconde réponse (Code de procédure civile turc, art. 316–317).
Compétence territoriale pour les immeubles. Dans les actions relatives à un droit réel sur un immeuble ou susceptibles d’entraîner un changement dans la titularité d’un droit réel, le tribunal du lieu où se trouve l’immeuble est exclusivement compétent (Code de procédure civile turc, art. 12). Le partage judiciaire de la copropriété modifiant la situation de propriété, il entre dans ce champ. Si l’action porte sur plusieurs immeubles, elle peut être introduite au lieu où se trouve l’un d’eux, également à l’égard des autres.
La conséquence pratique est la suivante : le quote-part qui possède un immeuble en quotes-parts à Alanya introduit l’action à Alanya, où qu’il réside ; même si les quotes-parts résident à l’étranger, le tribunal compétent ne change pas.
Compétence territoriale pour les meubles. Le partage judiciaire de la copropriété portant uniquement sur des biens meubles n’est pas soumis à une règle de compétence territoriale particulière ; la règle générale s’applique et l’action est introduite devant le tribunal du domicile du défendeur ou, s’il y a plusieurs défendeurs, devant le tribunal du domicile de l’un d’eux (Code de procédure civile turc, art. 6–7). Cette compétence n’est pas exclusive ; si aucune exception d’incompétence n’est soulevée régulièrement, le tribunal saisi devient compétent.
Combien de temps dure l’action ?
Selon les Statistiques judiciaires 2025 publiées par la Direction générale du casier judiciaire et des statistiques du ministère de la Justice, la durée moyenne de traitement d’un dossier devant les tribunaux civils de paix, qui connaissent de ces actions, était de 120 jours en 2025.
Ce chiffre est la moyenne de tous les types d’affaires des tribunaux civils de paix ; le ministère ne publie pas de durée distincte par type d’affaire pour le partage judiciaire de la copropriété. La durée ne comprend pas la phase d’appel devant la cour d’appel régionale ni la phase de vente postérieure au caractère définitif de la décision. Dans la même statistique, la durée moyenne de traitement d’un dossier devant les chambres civiles des cours d’appel régionales est indiquée comme étant de 371 jours.
Le nombre de quotes-parts, les lacunes dans les inscriptions au registre foncier et l’expertise peuvent prolonger sensiblement la durée.
Si l’indivision provient d’une succession
L’indivision entre héritiers est une elbirliği mülkiyeti (propriété collective sans quotes-parts) et ses règles sont en partie différentes. Chacun des héritiers peut à tout moment demander le partage de la succession, à moins qu’il ne soit tenu de maintenir l’indivision en vertu d’une convention ou de la loi (Code civil turc, art. 642). Si le partage immédiat devait réduire sensiblement la valeur du bien ou de la masse successorale, le juge de paix peut décider de reporter le partage ; s’il existe un enfant à naître susceptible de devenir héritier, le partage est reporté jusqu’à la naissance (Code civil turc, art. 642–643).
Un héritier peut également demander la conversion de l’elbirliği mülkiyeti (propriété collective sans quotes-parts) en copropriété par quotes-parts (paylı mülkiyet) sur tout ou partie des biens compris dans la masse successorale (Code civil turc, art. 644).
Le partage de la masse successorale, le contrat de partage et la cession de la part successorale sont exposés sur la page Droit des successions.
Questions fréquentes
Izale-i şuyu et le partage judiciaire de la copropriété sont-ils la même chose ?
Oui. « İzale-i şuyu » est l’ancien terme ; dans la langue actuelle de la loi, on parle de « ortaklığın giderilmesi » (partage judiciaire de la copropriété).
Peut-on agir si les autres quotes-parts ne le souhaitent pas ?
Oui. Chacun des quotes-parts peut demander seul le partage ; le consentement des autres n’est pas requis (Code civil turc, art. 698).
Je ne souhaite pas la vente de l’immeuble, que puis-je faire ?
Le juge examine d’abord le partage en nature ; si le partage est possible, la vente n’est pas ordonnée (Code civil turc, art. 699). Dans un bâtiment susceptible d’être soumis à la propriété par étages, la constitution de la propriété par étages et l’attribution des unités indépendantes peuvent également être demandées (loi turque sur la propriété par étages, art. 10).
Si je vends ma quote-part, les autres quotes-parts disposent-ils d’un droit de préemption ?
En copropriété par quotes-parts (paylı mülkiyet), si un quote-part vend sa quote-part à un tiers, les autres quotes-parts peuvent exercer leur droit de préemption (Code civil turc, art. 732). Ce droit s’éteint par l’écoulement de trois mois à compter de la date à laquelle la vente est notifiée au titulaire du droit et, en tout état de cause, d’un an à compter de la vente. En revanche, le droit de préemption ne peut être exercé en cas de vente aux enchères forcées — autrement dit, il n’y a pas de préemption lors de la vente opérée à l’issue de l’action en partage judiciaire de la copropriété (Code civil turc, art. 733, tel que modifié par la loi n° 7571).
Puis-je vendre ma quote-part en elbirliği mülkiyeti (propriété collective sans quotes-parts) ?
En elbirliği mülkiyeti (propriété collective sans quotes-parts), les coïndivisaires n’ont pas de quotes-parts déterminées et les actes de disposition exigent l’unanimité ; une « quote-part » sur un seul immeuble ne peut donc être cédée seule. L’héritier peut céder sa part successorale dans la masse successorale : entre héritiers, la forme écrite, et à l’égard d’un tiers, l’établissement par acte notarié, sont des conditions de validité. La cession à un tiers ne lui confère pas le droit de participer au partage ; elle lui donne seulement le droit de demander que lui soit remise la part attribuée à l’héritier à l’issue du partage (Code civil turc, art. 677).
Textes de référence
Code civil turc n° 4721 — art. 642–644 (partage successoral, report, conversion de l’elbirliği mülkiyeti en copropriété par quotes-parts), art. 677 (cession de la part successorale), art. 688 (droits du quote-part), art. 698 (demande de partage et limites), art. 699 (modalités de partage), art. 732–734 (droit légal de préemption) — mevzuat.gov.tr
Code de procédure civile turc n° 6100 — art. 4 (compétence d’attribution), art. 6–7 et art. 12 (compétence territoriale), art. 55 (suspension en cas de décès), art. 59–60 (litisconsortium nécessaire), art. 115 (conditions de recevabilité), art. 316–317 (procédure simplifiée), art. 322 (préposé aux ventes), art. 350 (caractère définitif) — mevzuat.gov.tr
Loi turque sur l’exécution et la faillite n° 2004 — art. 111/b (vente électronique), art. 114 (enchères et première enchère entre héritiers), art. 130 (paiement du prix d’adjudication) — mevzuat.gov.tr
Loi n° 6325 sur la médiation dans les litiges civils — art. 18/A et art. 18/B (médiation préalable obligatoire) — mevzuat.gov.tr
Loi turque sur la propriété par étages n° 634 — art. 7, art. 10 — mevzuat.gov.tr · Loi n° 5403 sur la protection des sols et l’utilisation des terres — art. 8, art. 8/B — mevzuat.gov.tr
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Cet article a une vocation d’information juridique générale. Les circonstances de chaque affaire, la structure des quotes-parts et la nature du bien variant, il est recommandé de solliciter l’assistance juridique de votre avocat pour votre situation concrète.