Qu’est-ce qu’une action en annulation et en inscription au registre foncier, et comment l’engager ?

Auteur : Av. Merve Kartal · Publication : 03.11.2026

L’action en annulation du titre de propriété et nouvelle inscription est l’action par laquelle il est allégué qu’une inscription au registre foncier ne correspond pas à la situation juridique réelle et par laquelle il est demandé que, l’inscription étant rectifiée, l’immeuble soit inscrit au nom du demandeur. Dans le langage courant, on l’appelle aussi brièvement action en annulation du titre de propriété.

La raison pour laquelle cette action est nécessaire est écrite dans la loi : en l’absence du consentement écrit des intéressés, le fonctionnaire du registre foncier ne peut rectifier une erreur du registre foncier que par décision judiciaire (Code civil turc, art. 1027/1). Autrement dit, si la partie adverse ne donne pas son consentement, il n’est pas possible d’obtenir un résultat en s’adressant à la direction turque du registre foncier.

Le cadre général des litiges relatifs aux immeubles est exposé sur la page Droit des baux et de l’immobilier. Le présent article traite de l’action elle-même.

Comment introduire une action en annulation du titre de propriété ? Réponse brève

1. Déterminez d’abord le fondement. La raison pour laquelle l’inscription est irrégulière — simulation, incapacité, trouble des facultés de la volonté, défaut de forme, erreur cadastrale — détermine le délai de l’action, la charge de la preuve et la personne contre laquelle l’action doit être intentée.
2. Vérifiez entre les mains de qui se trouve l’immeuble et, si nécessaire, envisagez la mesure provisoire et l’annotation au registre foncier avant d’introduire l’action. Si cette étape est omise, elle peut ensuite être irréparable.
3. Vérifiez si le délai est expiré. Chaque fondement a son propre délai ; pour certains, la loi n’a prévu aucun délai, pour d’autres, l’action est directement rejetée.
4. L’action est, en règle générale, intentée devant le tribunal civil de première instance du lieu où se trouve l’immeuble et le droit d’enregistrement est calculé sur la valeur de l’immeuble.

Contre qui l’action est-elle intentée ?

L’action est intentée contre la personne qui apparaît comme propriétaire dans l’inscription dont l’annulation est demandée. Si l’immeuble a été transmis de main en main, le caractère irrégulier de l’inscription peut être opposé directement aux tiers de mauvaise foi (Code civil turc, art. 1024/3) ; dans ce cas, l’inclusion des maillons de la chaîne dans l’action est envisagée.

Si l’immeuble est transféré après l’introduction de l’action, l’action ne s’éteint pas. La loi confère au demandeur une faculté optionnelle : s’il le souhaite, il renonce à son action contre la partie cédante et poursuit l’action contre la personne qui a repris l’objet du litige, ou bien il transforme son action en action en indemnisation à l’encontre de la partie cédante (Code de procédure civile turc, art. 125/1).

Si l’immeuble fait partie d’une masse successorale, la propriété est une elbirliği mülkiyeti (propriété collective sans quotes-parts) et, sauf disposition contraire de la loi ou du contrat, les actes de disposition requièrent une décision à l’unanimité des co-titulaires de la propriété collective ; en revanche, chacun des copropriétaires peut assurer la protection des droits entrant dans la communauté et tous les co-titulaires de la propriété collective bénéficient de cette protection (Code civil turc, art. 701–702). C’est pourquoi, dans les dossiers entre héritiers, la constitution des parties est appréciée séparément ; l’aspect relevant du droit des successions est exposé sur la page Droit des successions. Pour établir l’identité des héritiers, un certificat d’hérédité (mirasçılık belgesi) est nécessaire.

Dans quels cas une action en annulation du titre de propriété et nouvelle inscription ne peut-elle pas être introduite ?

Il convient ici de distinguer deux choses : les cas dans lesquels la loi empêche l’introduction de l’action et les cas dans lesquels, même si l’action est introduite, cela conduit au rejet de la demande au fond. Cette distinction a une conséquence pratique, car dans le second groupe l’affaire est jugée et, en cas de rejet, des frais de procédure et des honoraires d’avocat de la partie adverse sont dus.

Cas empêchant l’introduction de l’action

Lorsque dix ans se sont écoulés depuis la date à laquelle le procès-verbal cadastral est devenu définitif. Après l’écoulement de dix ans à compter de la date à laquelle les procès-verbaux de délimitation et de constatation sont devenus définitifs, aucune opposition ne peut être formée et aucune action ne peut être introduite en se fondant sur des motifs juridiques antérieurs au cadastre (loi turque sur le cadastre, art. 12/3). Il s’agit d’un délai de déchéance, qui ne ferme que les motifs antérieurs au cadastre.

S’il existe une décision définitive sur le même objet. Lorsqu’une action dont les parties, la cause et l’objet de la demande sont identiques est devenue définitive, la seconde action se heurte à l’obstacle de la décision définitive (Code de procédure civile turc, art. 303/1). La décision définitive est également opposable aux personnes qui ont repris l’objet du litige après qu’elle est devenue définitive ; les dispositions du Code civil turc relatives à l’acquisition de mauvaise foi sont toutefois réservées (Code de procédure civile turc, art. 303/4).

Cas dans lesquels l’action peut être introduite mais peut être rejetée au fond

Si l’immeuble est passé à un tiers de bonne foi. L’acquisition par un tiers qui, se fondant de bonne foi sur l’inscription au registre foncier, a acquis la propriété ou un autre droit réel, est protégée (Code civil turc, art. 1023). La bonne foi est une présomption et elle est réfragable : celui qui, selon les exigences de la situation, n’a pas fait preuve de la diligence attendue de lui ne peut se prévaloir de sa bonne foi (Code civil turc, art. 3/2). Autrement dit, ce résultat n’est pas établi lors de l’introduction de l’action, mais à l’issue de la procédure. Si une annotation de droit litigieux a été portée au registre foncier, la porte de cette défense est déjà fermée.

Si la partie adverse a acquis par prescription ordinaire. La personne inscrite comme propriétaire au registre foncier sans cause juridique valable, si elle poursuit sa possession sur l’immeuble sans procès et sans interruption pendant dix ans et de bonne foi, ne peut voir contester le droit de propriété ainsi acquis (Code civil turc, art. 712).

En cas de trouble des facultés de la volonté, si un an s’est écoulé. La partie qui a conclu le contrat par erreur ou par dol, ou à la suite d’une menace, est réputée avoir confirmé le contrat si, dans un délai d’un an à compter du moment où elle a découvert l’erreur ou le dol ou où l’effet de la menace a disparu, elle n’a pas déclaré qu’elle n’était pas liée par le contrat ou n’a pas demandé la restitution de ce qu’elle a donné (Code des obligations turc, art. 39/1). En revanche, la confirmation d’un contrat non contraignant en raison d’un dol ou d’une menace n’exclut pas le droit à indemnisation (Code des obligations turc, art. 39/2).

Cette liste indique ce qui est écrit dans la loi ; un autre empêchement peut également exister dans le dossier concret.

Sur quels fondements l’action repose-t-elle ?

Simulation. Pour déterminer et interpréter le type et le contenu d’un contrat, il est fait abstraction des mots employés par les parties par erreur ou pour dissimuler leur véritable intention et l’on se fonde sur leur volonté réelle et commune (Code des obligations turc, art. 19/1).

Les transferts effectués par le de cujus dans le but de soustraire des biens à ses héritiers constituent un cas particulier de ce titre et sont désignés en pratique par l’expression simulation par le défunt. Les faits que la Cour de cassation apprécie ensemble dans ces dossiers, les personnes pouvant introduire l’action et la raison pour laquelle le délai ne court pas sont exposés sur la page Droit des successions.

Incapacité. Sous réserve des cas exceptionnels prévus par la loi, les actes d’une personne dépourvue de la capacité de discernement ne produisent pas d’effet juridique (Code civil turc, art. 15). L’allégation de l’absence de capacité de discernement au moment du transfert est l’un des principaux fondements des actions en annulation du titre de propriété.

Inscription irrégulière. Est irrégulière l’inscription qui repose sur un acte juridique non contraignant ou qui est dépourvue de cause juridique (Code civil turc, art. 1024/2). Lorsqu’un droit réel a été inscrit de manière irrégulière, ou qu’une inscription a été radiée ou modifiée de manière irrégulière, la personne dont le droit réel est lésé de ce fait peut agir en rectification du registre foncier (Code civil turc, art. 1025/1).

Défaut de forme. La validité des contrats visant le transfert de la propriété d’un immeuble est subordonnée à leur établissement sous forme officielle (Code civil turc, art. 706). Cette forme officielle peut être accomplie à la direction turque du registre foncier ainsi que, depuis 2022, chez le notaire : le contrat de vente d’immeuble peut également être établi par les notaires (loi turque sur le notariat, art. 61/A). En dehors de ces cas, par exemple une vente conclue par un contrat sous seing privé ne transfère pas la propriété.

Prescription et délais dans l’action en annulation du titre de propriété et nouvelle inscription et nouvelle inscription

Il n’existe pas de délai unique ; le délai varie selon le fondement. Il convient de distinguer deux notions : le délai de déchéance entraîne l’extinction du droit à son expiration et le tribunal le prend en considération d’office ; la prescription, en revanche, est une défense qui doit être invoquée par la partie adverse.

La ligne « aucun délai prévu par la loi » du tableau ne signifie pas que l’action sera toujours gagnée : le changement de mains de l’immeuble, le maintien prolongé de la possession par la partie adverse et l’affaiblissement des preuves peuvent influencer le résultat même si le délai n’est pas expiré. En cas d’inscription d’un procès-verbal non devenu définitif, ceux qui possèdent l’immeuble en qualité de propriétaire depuis vingt ans à compter de la date d’inscription bénéficient du principe de confiance au registre foncier (loi turque sur le cadastre, art. 12/dernier alinéa).

Les délais propres à la mesure provisoire sont distincts de ceux-ci et bien plus courts.

Comment empêcher la vente de l’immeuble ? Mesure provisoire et annotation au registre foncier

Si, pendant l’instance, l’immeuble est transféré à un tiers de bonne foi, la demande se transforme d’annulation du titre de propriété en indemnisation. L’instrument qui l’empêche est la mesure provisoire et l’annotation au registre foncier fondée sur celle-ci.

En cas de crainte que, en raison d’un changement susceptible de survenir dans la situation actuelle, l’obtention du droit ne soit considérablement compromise ou devienne totalement impossible, ou qu’en raison du retard il naisse un inconvénient ou un dommage sérieux, une mesure provisoire peut être ordonnée au sujet du droit litigieux (Code de procédure civile turc, art. 389/1). La mesure est demandée, avant l’introduction de l’action, au tribunal compétent et territorialement compétent pour le fond, et après l’introduction de l’action, au tribunal saisi de l’action principale, et le demandeur doit rendre vraisemblable le bien-fondé de sa demande quant au fond (Code de procédure civile turc, art. 390).

La valeur de l’annotation est écrite dans la loi : les décisions judiciaires relatives à la protection des droits litigieux peuvent être annotées au registre foncier et les restrictions à la faculté de disposition, une fois annotées, peuvent être opposées aux titulaires de droits acquis ultérieurement sur l’immeuble (Code civil turc, art. 1010). Autrement dit, en présence de l’annotation, la personne qui acquiert ultérieurement l’immeuble ne peut se prévaloir de la protection de la bonne foi exposée ci-dessus.

Il convient de prêter attention à trois délais :

• L’exécution de la décision de mesure provisoire doit être demandée dans un délai d’une semaine à compter de la notification ou de la signification de la décision à la partie qui a demandé la mesure ; à défaut, la décision de mesure provisoire est levée de plein droit, même si l’action a été introduite dans le délai légal (Code de procédure civile turc, art. 393/1).
• Si la mesure provisoire a été obtenue avant l’introduction de l’action, l’action au fond doit être introduite dans un délai de deux semaines à compter de la date à laquelle son exécution a été demandée ; à défaut, la mesure provisoire est levée de plein droit (Code de procédure civile turc, art. 397/1).
• L’effet de la mesure provisoire se poursuit, sauf disposition contraire, jusqu’à ce que la décision finale devienne définitive (Code de procédure civile turc, art. 397/2).

Dans quels cas une action en annulation du titre de propriété et nouvelle inscription est-elle perdue ?

La charge de la preuve pèse sur le demandeur. La charge de la preuve incombe, sauf disposition particulière de la loi, à la partie qui tire un droit en sa faveur de la conséquence juridique rattachée au fait allégué (Code de procédure civile turc, art. 190/1). Dans les cas où la loi attache un effet juridique à la bonne foi, ce qui est déterminant est l’existence de la bonne foi (Code civil turc, art. 3/1) ; il appartient au demandeur d’établir que la partie adverse n’était pas de bonne foi.

Transfert pendant l’instance. La voie de l’art. 125 du Code de procédure civile turc exposée ci-dessus est ouverte, mais si aucune mesure provisoire n’a été prise, la bonne foi de l’acquéreur devient objet de discussion.

Demande subsidiaire. Le demandeur peut présenter contre le même défendeur plusieurs demandes dans la même requête en établissant entre elles un rapport de principal à subsidiaire ; le tribunal ne peut examiner la demande subsidiaire avant d’avoir statué sur le rejet au fond de la demande principale (Code de procédure civile turc, art. 111). L’annulation du titre de propriété peut être formée comme demande principale et l’indemnisation comme demande subsidiaire.

Si l’action est rejetée, les frais de procédure et les honoraires d’avocat de la partie adverse sont mis à la charge du demandeur ; ce risque ne doit pas être sous-estimé, le droit d’enregistrement étant calculé sur la valeur de l’immeuble.

Devant quel tribunal l’action est-elle introduite ?

Compétence d’attribution. Dans les actions relatives aux droits patrimoniaux, indépendamment de la valeur et du montant de l’objet du litige, le tribunal compétent est, sauf disposition contraire, le tribunal civil de première instance (Code de procédure civile turc, art. 2/1). Il existe deux cas dans lesquels une disposition contraire existe :

• Le tribunal cadastral. Le tribunal cadastral connaît de la propriété des biens immeubles et des droits réels limités, des droits à inscrire ou à annoter au registre foncier, des litiges de limite et de mesure, ainsi que des actions similaires concernant le cadastre et le registre foncier (loi turque sur le cadastre, art. 25/1).
• Le tribunal civil de paix. Contre la rectification découlant de mesures, de délimitations, de tracés et de calculs, une action peut être introduite devant le tribunal civil de paix dans un délai de trente jours à compter de la date de signification (loi turque sur le cadastre, art. 41).

Compétence territoriale. Dans les actions relatives à un droit réel sur un immeuble ou susceptibles d’entraîner une modification de la titularité d’un droit réel, le tribunal du lieu où se trouve l’immeuble est exclusivement compétent (Code de procédure civile turc, art. 12/1). Si l’action concerne plusieurs immeubles, elle peut être introduite au lieu où se trouve l’un des immeubles à l’égard des autres également (Code de procédure civile turc, art. 12/3).

La conséquence pratique est la suivante : l’action en annulation du titre de propriété et nouvelle inscription et nouvelle inscription concernant un immeuble situé à Alanya est jugée à Alanya, quel que soit le lieu de résidence des parties.

La médiation n’est pas une condition de recevabilité de l’action. La loi, en énumérant les litiges soumis à la médiation comme condition de recevabilité, a visé ceux découlant d’une relation de bail, ceux relatifs au partage des biens mobiliers et immobiliers et à la liquidation de la copropriété, ainsi que ceux découlant de la propriété par étages et du droit de voisinage (loi turque sur la médiation dans les litiges civils, art. 18/B). L’annulation du titre de propriété et la nouvelle inscription ne figurent pas dans cette liste. En revanche, l’action en partage judiciaire de la copropriété y figure.

La responsabilité de l’État relève d’une action distincte. L’État est responsable de tous les dommages découlant de la tenue du registre foncier ; l’État exerce un recours contre les agents fautifs à l’origine du dommage et ces actions sont jugées par le tribunal du lieu où se trouve le registre foncier (Code civil turc, art. 1007). Cette voie est une action distincte, avec ses propres conditions et sa propre charge de la preuve.

Sur quelle base les frais sont-ils déterminés ?

L’action est soumise à un droit d’enregistrement proportionnel et la mesure est expressément écrite dans la loi : dans les actions portant sur la propriété immobilière, telles que l’interdiction d’empiètement, l’inscription et l’annulation de l’inscription au registre foncier, la valeur de l’immeuble est prise en considération (loi turque sur les droits judiciaires, art. 16/1). Si, dans la même action, l’indemnité d’occupation ou une indemnisation est également demandée, le droit d’enregistrement est perçu sur la valeur de l’immeuble ainsi que sur le montant de l’indemnisation et de l’indemnité d’occupation demandées (art. 16/2). Dans les cas où la détermination de la valeur est possible, l’indication de la valeur dans la requête est obligatoire ; si elle n’est pas indiquée, il est fait déterminer à la demande du tribunal par le demandeur ; si le demandeur se soustrait à cette détermination, la requête n’est pas enregistrée (art. 16/3).

Un quart des droits de décision et de jugement est payé d’avance, le reste dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision (loi turque sur les droits judiciaires, art. 28/a). S’il apparaît au cours de la procédure que la valeur déterminée est supérieure à celle déclarée dans la requête, il n’est pas poursuivi à l’instance tant que le droit complémentaire n’est pas acquitté (loi turque sur les droits judiciaires, art. 30).

Les tarifs des droits d’enregistrement et le tarif minimum des honoraires d’avocat étant renouvelés chaque année, aucun montant actualisé n’est indiqué sur cette page ; il convient de se référer au tarif en vigueur pour le chiffre.

Questions fréquentes

Comment introduire une action en annulation du titre de propriété entre frères et sœurs ?
Il n’y a pas de différence sur le plan procédural : l’action est intentée contre le frère ou la sœur apparaissant comme propriétaire au registre foncier, devant le tribunal civil de première instance du lieu où se trouve l’immeuble, et le droit d’enregistrement est calculé sur la valeur de l’immeuble. L’identité des héritiers est établie par le certificat d’hérédité. L’aspect de droit matériel — la manière dont l’allégation de soustraction de biens est prouvée et la raison pour laquelle le délai ne court pas — est exposé sur la page Droit des successions.

Puis-je faire rectifier l’inscription en m’adressant à la direction turque du registre foncier ?
En l’absence du consentement écrit des intéressés, non ; le fonctionnaire du registre foncier ne peut rectifier une erreur du registre que par décision judiciaire. En revanche, il rectifie d’office les simples erreurs d’écriture conformément au règlement pris par le Président de la République (Code civil turc, art. 1027).

Si je gagne l’action, le titre de propriété passe-t-il directement à mon nom ?
La propriété est acquise, dans les cas de décision judiciaire, avant l’inscription ; toutefois, la possibilité pour le propriétaire d’accomplir des actes de disposition est subordonnée à l’inscription de la propriété au registre foncier (Code civil turc, art. 705/2). En revanche, les décisions relatives aux droits réels portant sur un bien immeuble ne peuvent être exécutées avant d’être devenues définitives (Code de procédure civile turc, art. 350/2) ; autrement dit, on ne peut se rendre au registre foncier sur la base de la décision de première instance.

Dois-je recourir à la médiation ?
La médiation n’est pas prévue comme condition de recevabilité de l’action en annulation du titre de propriété et nouvelle inscription et nouvelle inscription (loi turque sur la médiation dans les litiges civils, art. 18/B). Le recours volontaire des parties à la médiation reste toujours possible.

Combien de temps dure l’action ?
Aucun délai n’est indiqué sur cette page. Le ministère de la Justice ne publie pas de moyenne par type d’action pour les actions en annulation du titre de propriété et nouvelle inscription. La durée est déterminée par les constatations sur les lieux, l’expertise et le nombre de témoins, ainsi que par l’obligation d’attendre que la décision devienne définitive (Code de procédure civile turc, art. 350/2).

Textes de référence

Code civil turc n° 4721 — art. 3 (bonne foi), art. 15 (capacité de discernement), art. 701–702 (elbirliği mülkiyeti), art. 705 (inscription), art. 706 (forme officielle), art. 712 (prescription ordinaire), art. 1007 (responsabilité de l’État), art. 1010 (annotation), art. 1023 (tiers de bonne foi), art. 1024 (inscription irrégulière), art. 1025 (rectification du registre foncier), art. 1027 (rectification) — mevzuat.gov.tr

Code des obligations turc n° 6098 — art. 19 (simulation), art. 39 (délai d’un an en cas de troubles des facultés de la volonté) — mevzuat.gov.tr

Code de procédure civile turc n° 6100 — art. 2 (compétence d’attribution), art. 12 (compétence territoriale exclusive), art. 111 (demande subsidiaire), art. 125 (transfert de l’objet du litige), art. 190 (charge de la preuve), art. 303 (décision définitive), art. 350 (inexécution avant le caractère définitif), art. 389–397 (mesure provisoire) — mevzuat.gov.tr

Loi turque sur le cadastre n° 3402 — art. 12 (caractère définitif et délai de déchéance de dix ans), art. 25 (compétence du tribunal cadastral), art. 41 (action contre la rectification) — mevzuat.gov.tr

Loi turque sur le notariat n° 1512 — art. 60 et art. 61/A (contrat de vente d’immeuble) — mevzuat.gov.tr

(loi turque sur les droits judiciaires, art. 492) — art. 16 (valeur dans les actions portant sur la propriété immobilière), art. 28 (moment du paiement des droits proportionnels), art. 30 (augmentation de la valeur) — mevzuat.gov.tr

Loi turque sur la médiation dans les litiges civils n° 6325 — art. 18/B (médiation comme condition de recevabilité) — mevzuat.gov.tr

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Cet article a pour objet une information juridique générale. Les conditions de chaque affaire et la situation des registres fonciers et cadastraux étant variables, il est recommandé de solliciter le soutien juridique de votre avocat pour votre situation concrète.