Tapu iptali ve tescil davası nedir, nasıl açılır?

Yazar: Av. Merve Kartal · Yayın: 02.11.2026

Tapu iptali ve tescil davası, tapu kütüğündeki bir tescilin gerçek hukuki duruma uymadığı iddiasıyla açılan ve kaydın düzeltilerek taşınmazın davacı adına tescilini isteyen davadır. Halk arasında kısaca tapu iptal davası da denir.

Davanın gerekli olmasının sebebi kanunda yazılıdır: ilgililerin yazılı rızası olmadıkça tapu memuru, tapu sicilindeki bir yanlışlığı ancak mahkeme kararıyla düzeltebilir (TMK m.1027/1). Yani karşı taraf rıza göstermiyorsa tapu müdürlüğüne başvurarak sonuç alınamaz.

Taşınmaz uyuşmazlıklarının genel çerçevesi Kira ve Gayrimenkul Hukuku sayfasında anlatılıyor. Bu yazı davanın kendisini ele alıyor.

Tapu iptal davası nasıl açılır? Kısa cevap

1. Önce dayanağı belirleyin. Tescilin neden yolsuz olduğu — muvazaa, ehliyetsizlik, irade bozukluğu, şekil eksikliği, kadastro hatası — davanın süresini, ispat yükünü ve kime karşı açılacağını belirler.
2. Taşınmazın kimde olduğunu kontrol edin ve gerekiyorsa ihtiyati tedbir ile tapu şerhini dava açmadan önce gündeme alın. Bu adım atlanırsa sonradan telafisi olmayabilir.
3. Sürenin dolup dolmadığına bakın. Her dayanağın süresi farklıdır; bazılarında kanun süre öngörmemiştir, bazılarında dava doğrudan reddedilir.
4. Dava, kural olarak taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılır ve harç taşınmazın değeri üzerinden hesaplanır.

Dava kime karşı açılır?

Dava, iptali istenen tescilde malik olarak görünen kişiye karşı açılır. Taşınmaz elden ele geçmişse, tescilin yolsuz olduğu iyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri sürülebilir (TMK m.1024/3); bu durumda zincirdeki halkaların davaya dâhil edilmesi gündeme gelir.

Dava açıldıktan sonra taşınmaz devredilirse dava düşmez. Kanun davacıya seçimlik bir yetki verir: isterse devreden tarafla olan davasından vazgeçerek dava konusunu devralmış kişiye karşı davaya devam eder, isterse davasını devreden taraf hakkında tazminat davasına dönüştürür (HMK m.125/1).

Taşınmaz bir terekeye dâhilse mülkiyet elbirliği mülkiyetidir ve kanunda veya sözleşmede aksine hüküm bulunmadıkça tasarruf işlemleri için ortakların oybirliğiyle karar vermesi gerekir; buna karşılık ortaklardan her biri, topluluğa giren hakların korunmasını sağlayabilir ve bu korumadan bütün ortaklar yararlanır (TMK m.701–702). Mirasçılar arasındaki dosyalarda taraf teşkili bu nedenle ayrıca değerlendirilir; konunun miras hukuku tarafı Miras Hukuku sayfasında anlatılıyor. Mirasçıların kimler olduğunun belgelenmesi için veraset ilamı (mirasçılık belgesi) gerekir.

Hangi durumlarda tapu iptal davası açılamaz?

Burada iki ayrı şeyi birbirinden ayırmak gerekiyor: kanunun dava açılmasını engellediği hâller ile dava açılsa bile talebin esastan reddedilmesine yol açan hâller. Ayrım pratik bir sonuç doğurur, çünkü ikinci grupta dava görülür ve reddedilirse yargılama gideri ile karşı taraf vekâlet ücreti doğar.

Dava açılmasını engelleyen hâller

Kadastro tutanağı kesinleşeli on yıl geçmişse. Sınırlandırma ve tespitlere ait tutanakların kesinleştiği tarihten itibaren on yıl geçtikten sonra, kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanarak itiraz olunamaz ve dava açılamaz (Kadastro K. m.12/3). Bu bir hak düşürücü süredir ve yalnızca kadastrodan önceki sebepleri kapatır.

Aynı konuda kesin hüküm varsa. Tarafları, dava sebebi ve talep sonucu aynı olan bir dava kesinleşmişse ikinci dava kesin hüküm engeline takılır (HMK m.303/1). Kesin hüküm, hükmün kesinleşmesinden sonra dava konusunu devralan kişiler hakkında da geçerlidir; ancak Türk Medenî Kanunu’nun iyiniyetle mal edinmeye ait hükümleri saklıdır (HMK m.303/4).

Dava açılabilen ama esastan reddedilebilecek hâller

Taşınmaz iyiniyetli bir üçüncü kişiye geçmişse. Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur (TMK m.1023). İyiniyet bir karinedir ve çürütülebilir: durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kimse iyiniyet iddiasında bulunamaz (TMK m.3/2). Yani bu sonuç başvuruda değil, yargılamanın sonunda belirlenir. Tapuya çekişmeli hak şerhi verilmişse bu savunmanın kapısı zaten kapanır.

Karşı taraf olağan zamanaşımıyla kazanmışsa. Geçerli bir hukuki sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyiniyetle sürdürürse, onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez (TMK m.712).

İrade bozukluğunda bir yıl geçmişse. Yanılma veya aldatma sebebiyle ya da korkutulma sonucunda sözleşme yapan taraf, yanılma veya aldatmayı öğrendiği ya da korkutmanın etkisinin ortadan kalktığı andan başlayarak bir yıl içinde sözleşme ile bağlı olmadığını bildirmez veya verdiği şeyi geri istemezse, sözleşmeyi onamış sayılır (TBK m.39/1). Buna karşılık aldatma veya korkutmadan dolayı bağlayıcılığı olmayan bir sözleşmenin onanmış sayılması, tazminat hakkını ortadan kaldırmaz (TBK m.39/2).

Bu liste kanunda yazılı olanı gösterir; somut dosyada başka bir engel de bulunabilir.

Dava hangi sebeplere dayanır?

Muvazaa. Bir sözleşmenin türünün ve içeriğinin belirlenmesinde ve yorumlanmasında, tarafların yanlışlıkla veya gerçek amaçlarını gizlemek için kullandıkları sözcüklere bakılmaksızın, gerçek ve ortak iradeleri esas alınır (TBK m.19/1).

Miras bırakanın mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla yaptığı devirler bu başlığın özel bir hâlidir ve uygulamada muris muvazaası olarak adlandırılır. Yargıtay’ın bu dosyalarda hangi olguları birlikte değerlendirdiği, davayı kimlerin açabileceği ve sürenin neden işlemediği Miras Hukuku sayfasında anlatılıyor.

Ehliyetsizlik. Kanunda gösterilen ayrık durumlar saklı kalmak üzere, ayırt etme gücü bulunmayan kimsenin fiilleri hukuki sonuç doğurmaz (TMK m.15). Devir anında ayırt etme gücünün bulunmadığı iddiası, tapu iptali davalarının başlıca dayanaklarından biridir.

Yolsuz tescil. Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur (TMK m.1024/2). Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmişse, bu yüzden ayni hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir (TMK m.1025/1).

Şekil eksikliği. Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır (TMK m.706). Bu resmî şekil tapu müdürlüğünde sağlanabileceği gibi, 2022’den bu yana noterlikte de sağlanabilir: taşınmaz satış sözleşmesi noterler tarafından da yapılabilir (Noterlik K. m.61/A). Bunların dışında, örneğin adi yazılı bir sözleşmeyle yapılan satış mülkiyeti geçirmez.

Tapu iptali ve tescil davasında zamanaşımı ve süreler

Tek bir süre yoktur; süre dayanağa göre değişir. İki kavramı ayırmak gerekir: hak düşürücü süre geçince hak son bulur ve mahkeme bunu kendiliğinden gözetir; zamanaşımı ise karşı tarafça ileri sürülmesi gereken bir savunmadır.

Tablodaki “süre öngörülmemiştir” satırı, davanın her zaman kazanılacağı anlamına gelmez: taşınmazın el değiştirmesi, zilyetliğin uzun süre karşı tarafta kalması ve delillerin zayıflaması süre dolmasa da sonucu etkileyebilir. Kesinleşmemiş bir tutanağın tescili hâlinde ise, taşınmazı tescil tarihinden itibaren yirmi yıl malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduranlar tapuya itimat prensibinden yararlanır (Kadastro K. m.12/son).

İhtiyati tedbirin kendi süreleri bunlardan ayrıdır ve çok daha kısadır.

Taşınmazın satılmasını nasıl önlersiniz? Tedbir ve tapu şerhi

Dava sürerken taşınmaz iyiniyetli bir üçüncü kişiye devredilirse talep tapu iptalinden tazminata döner. Bunu önleyen araç ihtiyati tedbir ve tedbire dayanan tapu şerhidir.

Mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişme nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağından ya da tamamen imkânsız hâle geleceğinden veya gecikme sebebiyle bir sakıncanın yahut ciddi bir zararın doğacağından endişe edilmesi hâllerinde, uyuşmazlık konusu hakkında ihtiyati tedbir kararı verilebilir (HMK m.389/1). Tedbir, dava açılmadan önce esas hakkında görevli ve yetkili mahkemeden, dava açıldıktan sonra ise asıl davanın görüldüğü mahkemeden talep edilir ve talep eden, davanın esası yönünden haklılığını yaklaşık olarak ispat etmek zorundadır (HMK m.390).

Şerhin değeri kanunda yazılıdır: çekişmeli hakların korunmasına ilişkin mahkeme kararları tapu kütüğüne şerh verilebilir ve tasarruf yetkisi kısıtlamaları, şerh verilmekle taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir (TMK m.1010). Yani şerh varken sonradan taşınmazı alan kişi, yukarıdaki iyiniyet korumasına dayanamaz.

Üç süreye dikkat edilmesi gerekir:

• Tedbir kararının uygulanması, kararın tedbir isteyen tarafa tefhim veya tebliğinden itibaren bir hafta içinde talep edilmek zorundadır; aksi hâlde kanuni süre içinde dava açılmış olsa dahi tedbir kararı kendiliğinden kalkar (HMK m.393/1).
• Tedbir dava açılmasından önce alınmışsa, uygulanmasının talep edildiği tarihten itibaren iki hafta içinde esas dava açılmalıdır; aksi hâlde tedbir kendiliğinden kalkar (HMK m.397/1).
• Tedbirin etkisi, aksi belirtilmedikçe nihai kararın kesinleşmesine kadar devam eder (HMK m.397/2).

Tapu iptal davası hangi hâllerde kaybedilir?

İspat yükü davacıdadır. İspat yükü, kanunda özel bir düzenleme bulunmadıkça, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir (HMK m.190/1). Kanunun iyiniyete hukuki bir sonuç bağladığı durumlarda asıl olan iyiniyetin varlığıdır (TMK m.3/1); karşı tarafın iyiniyetli olmadığını ortaya koymak davacıya düşer.

Dava sırasında devir. Yukarıda anlatılan HMK m.125 yolu açıktır, ama tedbir alınmamışsa devralanın iyiniyeti tartışma konusu hâline gelir.

Terditli talep. Davacı, aynı davalıya karşı birden fazla talebini aralarında aslilik-ferîlik ilişkisi kurarak aynı dilekçede ileri sürebilir; mahkeme, asli talebin esastan reddine karar vermedikçe ferî talebi inceleyemez (HMK m.111). Tapu iptali asli, tazminat ferî talep olarak birlikte kurulabilir.

Dava reddedilirse yargılama giderleri ve karşı taraf vekâlet ücreti davacıya yüklenir; bu risk, harcın taşınmazın değeri üzerinden hesaplanması nedeniyle küçümsenmemelidir.

Hangi mahkemede açılır?

Görev. Dava konusunun değer ve miktarına bakılmaksızın malvarlığı haklarına ilişkin davalarda görevli mahkeme, aksine bir düzenleme bulunmadıkça asliye hukuk mahkemesidir (HMK m.2/1). Aksine düzenlemenin bulunduğu iki hâl vardır:

• Kadastro mahkemesi. Kadastro mahkemesi; taşınmaz mal mülkiyetine ve sınırlı ayni haklara, tapuya tescil veya şerh edilecek haklara, sınır ve ölçü uyuşmazlıklarına, kadastroya ve tapu sicilini ilgilendiren benzeri davalara bakar (Kadastro K. m.25/1).
• Sulh hukuk mahkemesi. Ölçü, sınırlandırma, tersimat ve hesaplamalardan doğan düzeltmeye karşı, tebliğ tarihinden başlayan otuz gün içinde sulh hukuk mahkemesinde dava açılabilir (Kadastro K. m.41).

Yetki. Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m.12/1). Dava birden fazla taşınmaza ilişkinse, taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde diğerleri hakkında da açılabilir (HMK m.12/3).

Pratik sonucu şudur: Alanya‘da bulunan bir taşınmaz için açılacak tapu iptali ve tescil davası, taraflar nerede yaşarsa yaşasın Alanya’da görülür.

Arabuluculuk dava şartı değildir. Kanun dava şartı olarak arabuluculuğa tabi uyuşmazlıkları sayarken kira ilişkisinden kaynaklananları, taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin olanları, kat mülkiyetinden ve komşu hakkından kaynaklananları saymıştır (HUAK m.18/B). Tapu iptali ve tescil bu listede yoktur. Buna karşılık ortaklığın giderilmesi davası listededir.

Devletin sorumluluğu ayrı bir davadır. Tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur; Devlet, zararın doğmasında kusuru bulunan görevlilere rücu eder ve bu davalar tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesinde görülür (TMK m.1007). Bu yol, kendi şartları ve ispat yükü olan ayrı bir davadır.

Masraf neye göre belirlenir?

Dava nispi harca tabidir ve ölçü kanunda açıkça yazılıdır: müdahalenin men’i, tescil ve tapu kayıt iptali gibi gayrimenkulün aynına taalluk eden davalarda gayrimenkulün değeri nazara alınır (Harçlar K. m.16/1). Aynı davada ecrimisil veya tazminat da isteniyorsa harç, gayrimenkulün değeri ile istenen tazminat ve ecrimisil tutarı üzerinden alınır (m.16/2). Değer tayini mümkün olan hâllerde dava dilekçesinde değer gösterilmesi mecburidir; gösterilmemişse davacıya tespit ettirilir, tespitten kaçınılırsa dava dilekçesi muameleye konmaz (m.16/3).

Karar ve ilam harçlarının dörtte biri peşin, geri kalanı kararın tebliğinden itibaren bir ay içinde ödenir (Harçlar K. m.28/a). Yargılama sırasında tespit olunan değerin dilekçede bildirilenden fazla olduğu anlaşılırsa, eksik harç tamamlanmadıkça davaya devam olunmaz (m.30).

Harç tarifeleri ve Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi her yıl yenilendiğinden bu sayfada güncel bir tutar verilmemiştir; rakam için yürürlükteki tarifeye bakılmalıdır.

Sık sorulan sorular

Kardeşler arasında tapu iptal davası nasıl açılır?
Usul bakımından fark yoktur: dava, tapuda malik görünen kardeşe karşı, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılır ve harç taşınmazın değeri üzerinden hesaplanır. Mirasçıların kimler olduğu veraset ilamıyla belgelenir. İşin maddi hukuk tarafı — mal kaçırma iddiasının nasıl ispatlandığı ve sürenin neden işlemediği — Miras Hukuku sayfasında anlatılıyor.

Tapu müdürlüğüne başvurarak kaydı düzelttirebilir miyim?
İlgililerin yazılı rızası yoksa hayır; tapu memuru sicildeki yanlışlığı ancak mahkeme kararıyla düzeltebilir. Basit yazı yanlışlıklarını ise Cumhurbaşkanınca çıkarılan yönetmelik uyarınca resen düzeltir (TMK m.1027).

Davayı kazanırsam tapu doğrudan adıma mı geçer?
Mülkiyet, mahkeme kararı hâllerinde tescilden önce kazanılır; ancak malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır (TMK m.705/2). Buna karşılık taşınmaz mal ile ilgili ayni haklara ilişkin kararlar kesinleşmedikçe yerine getirilemez (HMK m.350/2); yani ilk derece kararıyla tapuya gidilemez.

Arabuluculuğa başvurmam gerekir mi?
Tapu iptali ve tescil davası için dava şartı olarak arabuluculuk öngörülmemiştir (HUAK m.18/B). Tarafların iradi olarak arabuluculuğa başvurması her zaman mümkündür.

Dava ne kadar sürer?
Bu sayfada bir süre verilmemiştir. Tapu iptali ve tescil davaları için Adalet Bakanlığı dava türü bazında ortalama yayımlamamaktadır. Süreyi keşif, bilirkişi incelemesi ve tanık sayısı kadar, kararın kesinleşmesinin beklenmesi zorunluluğu da belirler (HMK m.350/2).

Dayanak mevzuat

4721 sayılı Türk Medenî Kanunu — m.3 (iyiniyet), m.15 (ayırt etme gücü), m.701–702 (elbirliği mülkiyeti), m.705 (tescil), m.706 (resmî şekil), m.712 (olağan zamanaşımı), m.1007 (Devletin sorumluluğu), m.1010 (şerh), m.1023 (iyiniyetli üçüncü kişi), m.1024 (yolsuz tescil), m.1025 (tapu sicilinin düzeltilmesi), m.1027 (düzeltme) — mevzuat.gov.tr

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu — m.19 (muvazaa), m.39 (irade bozukluklarında bir yıllık süre) — mevzuat.gov.tr

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu — m.2 (görev), m.12 (kesin yetki), m.111 (terditli dava), m.125 (dava konusunun devri), m.190 (ispat yükü), m.303 (kesin hüküm), m.350 (kesinleşmeden yerine getirilememe), m.389–397 (ihtiyati tedbir) — mevzuat.gov.tr

3402 sayılı Kadastro Kanunu — m.12 (kesinleşme ve on yıllık hak düşürücü süre), m.25 (kadastro mahkemesinin görevi), m.41 (düzeltmeye karşı dava) — mevzuat.gov.tr

1512 sayılı Noterlik Kanunu — m.60 ve m.61/A (taşınmaz satış sözleşmesi) — mevzuat.gov.tr

492 sayılı Harçlar Kanunu — m.16 (gayrimenkulün aynına taalluk eden davalarda değer), m.28 (nispi harçların ödeme zamanı), m.30 (değerin artması) — mevzuat.gov.tr

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu — m.18/B (dava şartı olarak arabuluculuk) — mevzuat.gov.tr

İlgili sayfalar

• Kira ve Gayrimenkul Hukuku — üst sayfa
• Miras Hukuku — muris muvazaası ve mirastan mal kaçırma
• Veraset ilamı (mirasçılık belgesi) nasıl alınır?
• Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası

Bu yazı genel hukuki bilgilendirme amacı taşımaktadır. Her olayın koşulları, tapu ve kadastro kayıtlarının durumu farklılık gösterdiğinden, somut durumunuz için avukatınızdan hukuki destek almanız önerilir.