دعوى إزالة الشيوع — المعروفة سابقًا بـizale-i şuyu — هي الدعوى التي تنهي حالة الشيوع بين أصحاب الحصص في مال، فإما يُقسَّم المال عينًا بينهم، وإما يُباع ويُقسَّم ثمنه بينهم. ويمكن لكل واحد من أصحاب الحصص أن يرفعها منفردًا؛ ولا تُشترط موافقة الآخرين (القانون المدني التركي م.698). وتُنظر الدعوى أمام محكمة الصلح المدنية التركية، ويُشترط قبل رفعها اللجوء إلى الوسيط كشرط من شروط الدعوى.
قسمة التركة المشتركة، والملكية المشتركة دون تحديد حصص، واتفاق القسمة، تُشرح في صفحة قانون الميراث. أما هذا المقال فيتناول الدعوى نفسها.
من يرفعها، وعلى من تُرفع؟
في الملكية الشائعة بحصص محددة، يمكن لكل واحد من أصحاب الحصص أن يطلب قسمة المال (القانون المدني التركي م.698). ويرفع المدعي الدعوى على جميع أصحاب الحصص الآخرين؛ فهناك خصومة إلزامية بين أصحاب الحصص، ويجب أن يصدر حكم واحد بحقهم جميعًا (قانون المرافعات المدنية التركي م.59–60).
وإذا لم يكن أحد أصحاب الحصص طرفًا في الدعوى، لا ترفض المحكمة الدعوى مباشرة. فتكامل الأطراف شرط من شروط الدعوى، ونقصه قابل للتدارك؛ لذا تمنح المحكمة مهلة قاطعة لضمان إدخال صاحب الحصة الناقص في الدعوى، ثم تنتقل إلى موضوعها (قانون المرافعات المدنية التركي م.115).
وإذا توفي أحد أصحاب الحصص أثناء المحاكمة، يُضمن إدخال ورثته في الدعوى وفق وثيقة حصر الإرث؛ وإذا لم يقبل الورثة الميراث أو يردوه، تُؤجل الدعوى حتى انقضاء المدد القانونية (قانون المرافعات المدنية التركي م.55).
متى لا يجوز طلب القسمة؟
يضع القانون ثلاثة قيود (القانون المدني التركي م.698):
- الالتزام التعاقدي باستمرار الشيوع. يمكن تقييد الحق في طلب القسمة بتصرف قانوني لمدة عشر سنوات كحد أقصى. وتخضع الاتفاقات المتعلقة باستمرار الملكية الشائعة بحصص محددة في العقارات للشكل الرسمي، ويمكن تأشيرها في السجل العقاري.
- التخصيص لغرض دائم. إذا خُصص المال الشائع لغرض دائم، يلتزم أصحاب الحصص بالاستمرار في الملكية الشائعة بحصص محددة.
- الوقت غير المناسب. ينص القانون على أنه لا يجوز طلب القسمة في وقت غير مناسب؛ وهو لا يعرّف هذا المفهوم، ويُجرى التقدير بحسب الواقعة الملموسة.
وهناك حظر آخر منفصل عن ذلك: لا يجوز طلب إزالة الشيوع في العقار نفسه الخاضع لملكية الطوابق في القانون التركي أو لحق ارتفاق البناء على عقار لم يكتمل بعد. أما الوحدات المستقلة فيمكن أن تكون موضوع دعوى كعقار مستقل، ويمكن إزالة الشيوع فيها (قانون ملكية الطوابق التركي م.7).
القسمة عينًا أم البيع؟
يعرف القانون شكلين للقسمة: قسمة المال عينًا بينهم أو بيعه بالمفاوضة أو المزاد وقسمة ثمنه (القانون المدني التركي م.699).
وإذا لم يتفق أصحاب الحصص على الشكل، يتبع القاضي — بناءً على طلب أحد أصحاب الحصص — الترتيب الآتي:
- أولًا القسمة عينًا. وإذا لم تتكافأ قيم الأجزاء المقسومة، تُحقق المعادلة بإضافة مبلغ مالي إلى الجزء الأقل قيمة.
- البيع إذا لم تكن القسمة مناسبة. وإذا لم يُرَ طلب القسمة مناسبًا للوضع والظروف — ولا سيما إذا كان المال لا يمكن قسمته دون خسارة كبيرة في قيمته — يُحكم بالبيع بالمزاد.
وللمدعى عليه في الدعوى من الحقوق مثل المدعي: فطلب المدعي البيع لا يمنع طلب المدعى عليه القسمة عينًا.
وهناك طريق ثالث. في بناء صالح لملكية الطوابق، إذا طلب أحد المالكين المشتركين أو أحد الورثة، يجوز للقاضي أن يقضي بإجراء القسمة عبر تأسيس ملكية الطوابق وتخصيص الوحدات المستقلة (قانون ملكية الطوابق التركي م.10).
وفي الأراضي الزراعية يعمل نظام مستقل: فلا يجوز تجزئة هذه الأراضي أو توزيعها حصصًا بما يقل عن المساحات التي تحددها الوزارة؛ وتخضع عمليات نقل الحصص والقسمة وتحويل الملكية المشتركة دون تحديد حصص إلى الملكية الشائعة بحصص محددة لإذن الوزارة (القانون رقم 5403 م.8 و م.8/ب).
لمن يقع البيع؟
هنا جملة واحدة في القانون تحدد الكثير عمليًا (القانون المدني التركي م.699):
«الحكم بأن يكون البيع بالمزاد بين أصحاب الحصص يتوقف على موافقة جميع أصحاب الحصص».
أي أن القاعدة هي أن يكون المزاد مفتوحًا للجميع. ولاستطاعة إجراء البيع بين أصحاب الحصص وحدهم، يجب موافقة جميع أصحاب الحصص؛ فإن اعترض أحدهم، جاز بيع العقار لأشخاص ثالثين أيضًا. ويمكن لأصحاب الحصص بالطبع المشاركة في هذا المزاد.
ومنذ 31 تموز/يوليو 2026 يوجد استثناء مهم. في العقارات التي اكتسبها جميع المالكين عن طريق الميراث ولا يوجد فيها حق ملكية لأشخاص ثالثين غير الورثة، إذا حُكم بإزالة الشيوع عن طريق البيع، فإن المزاد الأول يُجرى — دون اشتراط موافقة أحد — بمقتضى القانون بين الورثة المالكين فقط. ويُطبق هذا الإجراء لمرة واحدة، ويجب في هذا المزاد أن تتجاوز العروض كامل القيمة المقدرة (قانون التنفيذ والإفلاس التركي م.114؛ القانون رقم 7589، الجريدة الرسمية 31.7.2026-33326).
وإذا لم يُسفر المزاد الأول عن نتيجة، يُجرى المزاد الثاني مفتوحًا للجميع وينخفض الحد إلى خمسين بالمئة من القيمة المقدرة. ولا يُطبق التنظيم على المزادات التي تم إعلانها قبل نفاذه.
وهذه القاعدة ليست حق شفعة ولا حق أولوية؛ بل هي تقييد قانوني لمن يجوز لهم المشاركة في المزاد الأول. والحكم جديد ولم يتشكل بعد اجتهاد قضائي مستقر بشأن تطبيقه.
كيف تسير العملية إذا قضت المحكمة بالبيع؟
لا تنفذ المحكمة حكم البيع، بل ينفذه موظف البيع الذي يكلفه القاضي بهذا العمل؛ ويتم بيع المنقولات والعقارات وفق أحكام قانون التنفيذ والإفلاس التركي (قانون المرافعات المدنية التركي م.322). ولا يجوز تنفيذ الأحكام المتعلقة بالحقوق العينية على العقار قبل أن تصبح نهائية (قانون المرافعات المدنية التركي م.350)؛ لذا تبدأ مرحلة البيع بعد نهائية الحكم.
ويُجرى البيع بالمزاد عبر بوابة البيع الإلكترونية المدمجة في UYAP، ومدة تقديم العروض سبعة أيام (قانون التنفيذ والإفلاس التركي م.111/ب). ويودع من يرغب في المشاركة في المزاد تأمينًا بمقدار عشرة بالمئة من القيمة المقدرة؛ ولا يُؤخذ في إزالة الشيوع من صاحب الحصة تأمين إلا بقدر ما تغطيه حصته. وعلى من يرسو عليه المزاد أن يدفع ثمن البيع نقدًا خلال سبعة أيام من إعلان محضر نتيجة المزاد (قانون التنفيذ والإفلاس التركي م.130). ويُوزع ثمن البيع على أصحاب الحصص بنسبة حصصهم.
هل الوساطة إلزامية؟
نعم. في المنازعات المتعلقة بقسمة المنقولات والعقارات وإزالة الشيوع، يُشترط قبل رفع الدعوى اللجوء إلى الوسيط كشرط من شروط الدعوى (القانون رقم 6325 م.18/ب). وقد دخل هذا الحكم حيز النفاذ في 1 أيلول/سبتمبر 2023.
ويُقدم الطلب إلى مكتب الوساطة في مكان المحكمة المختصة بحسب موضوع النزاع. وينهي الوسيط العملية خلال ثلاثة أسابيع من تكليفه؛ ويمكن تمديدها أسبوعًا واحدًا على الأكثر في الحالات الإلزامية.
وإذا لم يتحقق الاتفاق، يجب إرفاق المحضر النهائي أصله أو نسخته المعتمدة بعريضة الدعوى. وإذا تبين أن الدعوى رُفعت دون اللجوء إلى الوسيط مطلقًا، تُرفض العريضة شكليًا لانتفاء شرط من شروط الدعوى دون تبليغها إلى الخصم.
وإذا اتفق الأطراف، يجب الحصول على شهادة قابلية التنفيذ لوثيقة الاتفاق. وفي الوثائق المتعلقة بالعقار تُؤخذ هذه الشهادة من محكمة الصلح المدنية التركية في مكان وجود العقار؛ وبعد الشهادة يجوز لأحد الطرفين أن يطلب من مديرية السجل العقاري التركية التسجيل دون تحرير سند رسمي.
أمام أي محكمة تُرفع؟
الاختصاص النوعي. تُنظر الدعاوى المتعلقة بقسمة المنقولات والعقارات أو الحقوق وإزالة الشيوع أمام محكمة الصلح المدنية التركية بصرف النظر عن قيمة أو مقدار موضوع الدعوى (قانون المرافعات المدنية التركي م.4). وتُطبق إجراءات المحاكمة البسيطة؛ ومدة الجواب أسبوعان، ولا يجوز للأطراف تقديم مذكرة رد الجواب ومذكرة الجواب الثاني (قانون المرافعات المدنية التركي م.316–317).
الاختصاص المحلي في العقارات. في الدعاوى المتعلقة بحق عيني على العقار أو التي قد تؤدي إلى تغيير في صفة صاحب الحق العيني، تكون محكمة مكان وجود العقار مختصة اختصاصًا قطعيًا (قانون المرافعات المدنية التركي م.12). وإزالة الشيوع تدخل في هذا النطاق لأنها تغير وضع الملكية. وإذا تعلقت الدعوى بأكثر من عقار، جاز رفعها في مكان وجود أحدها بشأن العقارات الأخرى أيضًا.
والنتيجة العملية هي: من يملك حصة في عقار شائع في ألانيا يرفع الدعوى في ألانيا أينما كان يقيم؛ وحتى لو كان أصحاب الحصص في الخارج، لا تتغير المحكمة المختصة.
الاختصاص المحلي في المنقولات. لا توجد قاعدة اختصاص خاصة بإزالة الشيوع المتعلقة بالمنقولات وحدها؛ وتُطبق القاعدة العامة، فتُرفع الدعوى أمام محكمة محل إقامة المدعى عليه، أو أمام محكمة محل إقامة أحدهم إذا كان المدعى عليهم أكثر من واحد (قانون المرافعات المدنية التركي م.6–7). وهذا الاختصاص غير قطعي؛ فإذا لم يُقدم اعتراض على الاختصاص وفق الأصول، أصبحت المحكمة التي رُفعت أمامها الدعوى مختصة.
كم تستغرق الدعوى؟
وفق الإحصاءات القضائية 2025 التي تنشرها المديرية العامة للسجل الجنائي والإحصاء بوزارة العدل، فإن متوسط مدة نظر الملف في محاكم الصلح المدنية التركية التي تنظر هذه الدعاوى بلغ 120 يومًا في سنة 2025.
وهذا الرقم هو متوسط جميع أنواع الدعاوى في محاكم الصلح المدنية التركية؛ ولا تنشر الوزارة مدة مستقلة بحسب نوع الدعوى لإزالة الشيوع. ولا تشمل المدة مرحلة الاستئناف أمام محكمة الاستئناف الإقليمية ولا مرحلة البيع بعد نهائية الحكم. وفي الإحصاء نفسه ورد متوسط مدة نظر الملف في الدوائر الحقوقية بمحاكم الاستئناف الإقليمية 371 يومًا.
وقد يؤدي عدد أصحاب الحصص والنقص في السجلات العقارية وفحص الخبير إلى إطالة المدة بشكل واضح.
إذا كانت الشيوع ناشئة عن الميراث
الشيوع بين الورثة هو الملكية المشتركة دون تحديد حصص، وقواعده مختلفة جزئيًا. ويمكن لكل واحد من الورثة أن يطلب قسمة التركة في أي وقت ما لم يكن ملزمًا باستمرار الشيوع بمقتضى اتفاق أو قانون (القانون المدني التركي م.642). وإذا كان في القسمة الفورية تخفيض كبير لقيمة المال أو التركة، يجوز لقاضي الصلح أن يقضي بتأجيل القسمة؛ وإذا كان هناك جنين سيصبح وارثًا، تُؤجل القسمة حتى الولادة (القانون المدني التركي م.642–643).
ويمكن لأحد الورثة أيضًا أن يطلب تحويل الملكية المشتركة دون تحديد حصص على كل الأموال الداخلة في التركة أو بعضها إلى ملكية شائعة بحصص محددة (القانون المدني التركي م.644).
قسمة التركة، واتفاق القسمة، ونقل الحصة الإرثية، تُشرح في صفحة قانون الميراث.
الأسئلة الشائعة
هل izale-i şuyu وإزالة الشيوع شيء واحد؟
نعم. «izale-i şuyu» مصطلح قديم؛ وفي لغة القانون الحالية يقال «إزالة الشيوع».
هل يمكن رفع الدعوى إذا لم يرغب أصحاب الحصص الآخرون؟
نعم. يمكن لكل واحد من أصحاب الحصص أن يطلب القسمة منفردًا؛ ولا تُشترط موافقة الآخرين (القانون المدني التركي م.698).
لا أريد بيع العقار، ماذا يمكنني أن أفعل؟
ينظر القاضي أولًا في القسمة عينًا؛ فإن كانت القسمة ممكنة لا يُحكم بالبيع (القانون المدني التركي م.699). وفي بناء صالح لملكية الطوابق، يمكن أيضًا طلب تأسيس ملكية الطوابق وتخصيص الوحدات المستقلة (قانون ملكية الطوابق التركي م.10).
إذا بعت حصتي، هل ينشأ لأصحاب الحصص الآخرين حق شفعة؟
إذا باع أحد أصحاب الحصص حصته لشخص ثالث في الملكية الشائعة بحصص محددة، جاز لأصحاب الحصص الآخرين ممارسة حق الشفعة (القانون المدني التركي م.732). ويسقط هذا الحق بمرور ثلاثة أشهر من تاريخ إبلاغ البيع لصاحب الحق، وبمرور سنة من البيع في كل الأحوال. وفي المقابل، لا يجوز ممارسة حق الشفعة في البيع بالمزاد الجبري — أي لا شفعة في البيع الذي يُجرى في نهاية دعوى إزالة الشيوع (القانون المدني التركي م.733، المعدل بالقانون رقم 7571).
هل يمكنني بيع حصتي في الملكية المشتركة دون تحديد حصص؟
في الملكية المشتركة دون تحديد حصص لا تكون للشركاء حصص محددة، وتتطلب تصرفات التصرف إجماعهم؛ لذا لا يجوز نقل «حصة» في عقار واحد منفردة. أما الوارث فيجوز له نقل حصته الإرثية في التركة: الشكل الكتابي شرط صحة بين الورثة، والتحرير عند كاتب العدل شرط صحة مع الشخص الثالث. والنقل إلى شخص ثالث لا يمنحه صلاحية المشاركة في القسمة؛ بل يمنحه فقط حق طلب تسليمه الحصة التي تُخصص للوارث في نهاية القسمة (القانون المدني التركي م.677).
التشريعات المستند إليها
القانون المدني التركي رقم 4721 — م.642–644 (قسمة التركة، التأجيل، تحويل الملكية المشتركة دون تحديد حصص إلى ملكية شائعة بحصص محددة)، م.677 (نقل الحصة الإرثية)، م.688 (حقوق صاحب الحصة)، م.698 (طلب القسمة وحدودها)، م.699 (شكل القسمة)، م.732–734 (حق الشفعة القانوني) — mevzuat.gov.tr
قانون المرافعات المدنية التركي رقم 6100 — م.4 (الاختصاص النوعي)، م.6–7 و م.12 (الاختصاص المحلي)، م.55 (التأجيل في حالة الوفاة)، م.59–60 (الخصومة الإلزامية)، م.115 (شروط الدعوى)، م.316–317 (المحاكمة البسيطة)، م.322 (موظف البيع)، م.350 (النهائية) — mevzuat.gov.tr
قانون التنفيذ والإفلاس التركي رقم 2004 — م.111/ب (البيع الإلكتروني)، م.114 (المزاد والمزاد الأول بين الورثة)، م.130 (دفع ثمن المزاد) — mevzuat.gov.tr
قانون الوساطة في المنازعات الحقوقية رقم 6325 — م.18/أ و م.18/ب (الوساطة كشرط من شروط الدعوى) — mevzuat.gov.tr
قانون ملكية الطوابق التركي رقم 634 — م.7، م.10 — mevzuat.gov.tr · قانون حماية التربة واستخدام الأراضي رقم 5403 — م.8، م.8/ب — mevzuat.gov.tr
الصفحات ذات الصلة
- قانون الميراث — الصفحة الرئيسية
- كيف يُحسب النصيب المحفوظ من التركة؟
- كيف يتم رد الميراث؟
يهدف هذا المقال إلى الإعلام القانوني العام. ولأن ظروف كل واقعة وبنية أصحاب الحصص وطبيعة العقار تختلف، يُنصح بالحصول على دعم قانوني من محاميكم لحالتكم الملموسة.