Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği belgedir. Kanun buna dayanarak tahliye isteme hakkını üç şarta bağlıyor (TBK m.352/1): taahhüt kiralananın tesliminden sonra verilmiş olmalı, yazılı olmalı ve belli bir tarih içermeli. Kiracı o tarihte boşaltmazsa kiraya veren, taahhüt edilen tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurabilir veya dava açabilir.
Bu hükümler konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkindir. Kiranın sona ermesinin diğer yolları — gereksinim, yeniden inşa, iki haklı ihtar, temerrüt — Kira ve Gayrimenkul Hukuku sayfasında. Bu yazı yalnızca taahhütnamenin kendisini ele alıyor.
Geçerlilik şartları
Kanunun lafzı kısa ama her kelimesi bir şart taşıyor. TBK m.352/1:
“Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.”
Buradan dört unsur çıkıyor:
- Teslimden sonra verilmiş olmalı. Ölçüt sözleşmenin imzalandığı an değil, taşınmazın fiilen teslim edildiği andır.
- Yazılı olmalı. Sözlü taahhüt sonuç doğurmaz. Kanun noterde düzenlenmesini aramaz; geçerlilik için adi yazılı şekil yeterlidir. Noterin pratik önemi için aşağıdaki icra yolu bölümüne bakınız.
- Belli bir tarih içermeli. Takvim günü yazmak şart değildir; “on iki ay sonra” gibi belirlenebilir bir tarih de yeterlidir. Buna karşılık “en kısa sürede”, “ihtiyaç hâlinde” gibi belirsiz ifadeler tarih yerine geçmez.
- Kiracı tarafından verilmiş olmalı. Kiracıyla birlikte oturan aile bireylerinden birinin verdiği taahhüt sonuç doğurmaz.
Son maddede iki ayrıntı pratikte çok sorun çıkarıyor. Kiracı birden fazlaysa taahhüdü hepsinin birlikte vermesi gerekir; yalnızca birinin imzası tahliye için yeterli değildir. Kiracı bir tüzel kişiyse taahhüdü temsile yetkili organ verir; imzalayanın yetkisi sicil kaydıyla doğrulanmalı, mümkünse yetki belgesi taahhüde eklenmelidir.
Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m.354). Bu nedenle sözleşmeye konulan “kiracı her istendiğinde tahliye taahhüdü verecektir” türünden kayıtlara dayanarak tahliye istenemez: böyle bir kayıt, kanunun aradığı belli bir boşaltma tarihini içeren bir taahhüt değildir.
Taahhütname ne zaman imzalanmalı?
Teslimden sonra. Bu, belgenin üzerindeki tarihten çok, taşınmazın fiilen ne zaman teslim edildiğiyle ilgilidir.
Uygulamada en çok uyuşmazlık çıkaran düzen şudur: kiraya veren, sözleşmeyi imzalatırken aynı masada tahliye taahhütnamesini de imzalatır. Bu düzen kanunun aradığı sırayı tersine çevirir — kiracı henüz kiralananı teslim almamıştır. Sözleşme kurulmuş olsa bile anahtar teslim edilmeden imzalanan taahhüt bu şartı karşılamaz.
Buna karşılık yenilenen sözleşmede durum farklıdır. Kiracı taşınmazda oturmaya devam ederken, yenilenen bir kira sözleşmesiyle aynı tarihte verilen taahhüt bu şarta aykırı değildir; çünkü teslim çoktan gerçekleşmiştir.
Kiracı taahhüde rağmen çıkmazsa ne olur?
Kiraya verenin iki yolu var ve ikisi için de bir aylık süre işler. Süre, taahhütnamenin imzalandığı tarihten değil, taahhüt edilen boşaltma tarihinden başlar (TBK m.352/1).
İcra yolu. Taahhütnameye dayanılarak icra dairesinden tahliye istenir; takip, İcra ve İflas Kanunu’nun “Mukavelename ile kiralanan taşınmazların tahliyesi” hükümlerine göre yürür. İcra müdürü bir tahliye emri tebliğ ederek taşınmazın on beş gün içinde tahliye ve teslimini emreder (İİK m.272). Kiracı, kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair itirazını tahliye emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde icra dairesine bildirebilir ve bu itiraz takibi durdurur (İİK m.274).
İtiraz üzerine kiraya veren icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir. Ancak burada belgenin niteliği belirleyici hâle gelir: itirazın kaldırılabilmesi için tahliye talebinin noterlikçe re’sen düzenlenmiş veya tarih ve imzası onaylanmış yahut ikrar olunmuş bir belgeye dayanması gerekir; aksi hâlde talep reddolunur (İİK m.275). Noter, geçerlilik şartı değildir; ama adi yazılı bir taahhütte kiracı imzasını inkâr ederse icra mahkemesi yolu kapanır ve genel mahkemeye başvurmak gerekir.
Dava yolu. Tahliye davasında, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesi görevlidir (HMK m.4).
Arabuluculuk — dava yolunu seçerseniz zorunlu. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır; başvurulmadan açılan dava usulden reddedilir ve anlaşmaya varılamadığına ilişkin son tutanağın dava dilekçesine eklenmesi gerekir. Buna karşılık ilamsız icra yoluyla tahliye bu zorunluluğun dışında tutulmuştur — icra yolu için arabuluculuk şartı aranmaz.
Bir aylık süre kaçırılırsa talep süre yönünden reddedilebilir. Kiraya veren, bu süre içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava açma süresi bir kira yılı için uzar (TBK m.353). Madde, metninde yalnızca dava açma süresinden söz etmektedir.
Taahhütname neleri içermeli?
- Kiracının ve kiraya verenin adı, soyadı, T.C. kimlik numarası
- Kiralananın açık adresi
- Kira sözleşmesinin tarihi
- Kiralananın teslim alındığı tarih
- Boşaltılacağı tarih
- Düzenleme tarihi
- Kiracının imzası — kiracı birden fazlaysa hepsinin imzası
Teslim tarihi yazılmamış ya da sözleşmeyle aynı gün imzalanmış bir belge, yukarıdaki şartlardan en az birini karşılamaz.
Sık sorulan sorular
Tahliye taahhütnamesi noterden mi yapılmalı?
Geçerlilik için şart değildir; kanun yalnızca yazılı olmasını arar (TBK m.352/1). Ancak icra yoluyla tahliyede fark yaratır: kiracı imzasını inkâr ederse, noterlikçe düzenlenmemiş ya da imzası onaylanmamış bir belgede icra mahkemesinden itirazın kaldırılması istenemez (İİK m.275).
Sözleşmeyle aynı gün imzalanan taahhütname geçerli mi?
İlk sözleşmede hayır — kanun taahhüdün kiralananın teslim edilmesinden sonra verilmesini arıyor. Kiracı zaten taşınmazda oturuyorsa ve sözleşme yenileniyorsa durum farklıdır; orada teslim çoktan gerçekleşmiştir.
İşyeri kirasında da tahliye taahhüdü verilebilir mi?
Evet. TBK m.352/1 konut kiralarını ve çatılı işyeri kiralarını birlikte kapsar. Ancak üstü açık yerler (arsa, açık otopark, açık depolama alanı gibi) “çatılı işyeri” sayılmaz. Niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay veya daha kısa süreyle kiralanması da bu hükümlerin dışındadır (TBK m.339).
Bir aylık süre ne zaman başlar?
Taahhütnamenin imzalandığı tarihten değil, taahhüt edilen boşaltma tarihinden (TBK m.352/1).
Tahliye taahhüdü verdim, vazgeçebilir miyim?
Geçerli olarak verilmiş bir taahhütten tek başınıza, fikir değiştirdiğiniz için dönemezsiniz. Buna karşılık taahhüt her durumda tahliyeyle sonuçlanmaz: kiraya veren, taahhütte yazan boşaltma tarihinden başlayarak bir ay içinde icraya başvurmaz veya dava açmazsa artık o taahhüde dayanamaz (TBK m.352/1); süresi içinde dava açacağını size yazılı bildirmişse süre bir kira yılı uzar (TBK m.353). Taahhüt baskı, tehdit veya aldatma ile imzalatılmışsa irade bozukluğuna dayanabilirsiniz; bunun bir yıl içinde ileri sürülmesi gerekir (TBK m.39).
Taraflar yeni bir tarih belirleyebilir mi?
Evet. Ancak yeni belirlenen tarihe dayanarak tahliye istenecekse, bu anlaşmanın da yazılı olması ve belli bir tarih içermesi zorunludur — kanun yazılılığı geçerlilik şartı olarak arar.
Dayanak mevzuat
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu — m.39 (irade bozukluğunda süre), m.339 (uygulama alanı), m.352/1 (tahliye taahhüdü), m.353 (dava süresinin uzaması), m.354 (kiracı aleyhine değiştirme yasağı) — mevzuat.gov.tr
2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu — m.272 (tahliye emri), m.274 (itiraz), m.275 (itirazın kaldırılması) — mevzuat.gov.tr
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu — m.4 (görev) — mevzuat.gov.tr
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu — m.18/B (dava şartı arabuluculuk) — mevzuat.gov.tr
İlgili sayfalar
- Kira ve Gayrimenkul Hukuku — üst sayfa: gereksinim, iki haklı ihtar, temerrüt ve diğer tahliye sebepleri
Bu yazı genel hukuki bilgilendirme amacı taşımaktadır. Her olayın koşulları, sözleşmenin içeriği ve uygulanacak süreler farklılık gösterdiğinden, somut durumunuz için avukatınızdan hukuki destek almanız önerilir.