Tahliye taahhütnamesi är ett dokument i vilket hyresgästen skriftligen åtar sig att utrymma det hyrda före ett bestämt datum. Lagen knyter rätten att på denna grund begära avflyttning till tre villkor (Türk Borçlar Kanunu art. 352/1): åtagandet ska ha lämnats efter det att det hyrda överlämnats, vara skriftligt och innehålla ett bestämt datum. Om hyresgästen inte utrymmer vid det datumet kan hyresvärden inom en månad från det åtagna datumet inleda verkställighet eller väcka talan.
Dessa bestämmelser gäller bostadshyra och hyra av affärslokal med tak. Andra sätt att avsluta hyresförhållandet — behov, återuppbyggnad, två berättigade betalningsanmaningar enligt turkisk hyresrätt, dröjsmål — behandlas på sidan Hyres- och fastighetsrätt. Denna artikel behandlar endast själva åtagandedokumentet.
Giltighetsvillkor
Lagtexten är kort men varje ord bär ett villkor. Türk Borçlar Kanunu art. 352/1:
”Om hyresgästen gentemot hyresvärden skriftligen har åtagit sig att utrymma det hyrda vid ett bestämt datum efter det att det hyrda överlämnats, men inte utrymmer, kan hyresvärden inom en månad från detta datum avsluta hyresavtalet genom att inleda verkställighet eller väcka talan.”
Av detta följer fyra element:
- Det ska ha lämnats efter överlämnandet. Avgörande är inte när avtalet undertecknades utan när fastigheten faktiskt överlämnades.
- Det ska vara skriftligt. Ett muntligt åtagande har ingen verkan. Lagen kräver inte att det upprättas hos notarius publicus; vanlig skriftlig form är tillräcklig för giltighet. Se avsnittet om verkställighetsvägen nedan för notarius publicus praktiska betydelse.
- Det ska innehålla ett bestämt datum. Det är inte nödvändigt att ange ett kalenderdatum; ett bestämbart datum som ”tolv månader senare” är också tillräckligt. Däremot ersätter obestämda formuleringar som ”snarast möjligt” eller ”vid behov” inte ett datum.
- Det ska ha lämnats av hyresgästen. Ett åtagande som lämnats av en familjemedlem som bor tillsammans med hyresgästen har ingen verkan.
I den sista punkten vållar två detaljer ofta problem i praktiken. Om det finns flera hyresgäster måste alla lämna åtagandet tillsammans; endast en av deras underskrifter är inte tillräcklig för avflyttning. Om hyresgästen är en juridisk person lämnas åtagandet av det organ som är behörigt att företräda den; den undertecknandes behörighet bör verifieras mot registret och en behörighetshandling bör om möjligt bifogas åtagandet.
Bestämmelserna om att avsluta hyresavtalet genom talan får inte ändras till nackdel för hyresgästen (Türk Borçlar Kanunu art. 354). Avflyttning kan därför inte begäras med stöd av villkor i avtalet av typen ”hyresgästen ska lämna ett tahliye taahhütnamesi närhelst det begärs”: ett sådant villkor är inte ett åtagande som innehåller ett bestämt utrymningsdatum enligt lagens krav.
När ska tahliye taahhütnamesi undertecknas?
Efter överlämnandet. Detta hänger snarare samman med när fastigheten faktiskt överlämnades än med datumet på dokumentet.
Den ordning som oftast ger upphov till tvist i praktiken är följande: hyresvärden låter hyresgästen underteckna även tahliye taahhütnamesi vid samma bord när avtalet undertecknas. Denna ordning kastar om den ordning lagen kräver — hyresgästen har ännu inte tagit emot det hyrda. Även om avtalet har ingåtts uppfyller ett åtagande som undertecknats innan nyckeln överlämnats inte detta villkor.
I ett förnyat avtal är situationen däremot en annan. Ett åtagande som lämnas samma dag som ett förnyat hyresavtal, medan hyresgästen fortsätter att bo i fastigheten, strider inte mot detta villkor, eftersom överlämnandet redan har skett.
Vad händer om hyresgästen inte flyttar trots åtagandet?
Hyresvärden har två vägar och för båda löper en frist på en månad. Fristen börjar inte löpa från den dag tahliye taahhütnamesi undertecknades utan från det åtagna utrymningsdatumet (Türk Borçlar Kanunu art. 352/1).
Verkställighetsvägen. Med stöd av tahliye taahhütnamesi begärs avflyttning hos icra dairesi (turkisk verkställighetsmyndighet); förfarandet genomförs enligt bestämmelserna i İcra ve İflas Kanunu (Turkiets lag om verkställighet och konkurs) om ”avflyttning från fastigheter som hyrts ut genom avtal”. İcra müdürü (tjänstemannen vid icra dairesi) delger ett avflyttningsföreläggande och förelägger om utrymning och överlämnande av fastigheten inom femton dagar (İcra ve İflas Kanunu art. 272). Hyresgästen kan inom sju dagar från delgivningen av avflyttningsföreläggandet anmäla till icra dairesi att hyran har förnyats eller förlängts, och en sådan invändning hindrar verkställigheten (İcra ve İflas Kanunu art. 274).
Efter invändningen kan hyresvärden begära att icra mahkemesi (turkisk verkställighetsdomstol) undanröjer invändningen. Här blir dock dokumentets beskaffenhet avgörande: för att invändningen ska kunna undanröjas måste yrkandet om avflyttning grunda sig på en handling som upprättats av notarius publicus ex officio eller vars datum och underskrift bestyrkts eller som erkänts; i annat fall avslås yrkandet (İcra ve İflas Kanunu art. 275). Notarius publicus är inte ett giltighetsvillkor, men om hyresgästen förnekar sin underskrift på ett vanligt skriftligt åtagande stängs vägen till icra mahkemesi och allmän domstol måste anlitas.
Talanvägen. I en talan om avflyttning är sulh hukuk mahkemesi (turkisk tvistemålsdomstol i fredsinstans) behörig oavsett tvisteföremålets värde eller belopp (Hukuk Muhakemeleri Kanunu art. 4).
Medling — obligatorisk om talanvägen väljs. I tvister som uppstår ur hyresförhållandet är det en processförutsättning att medlare har anlitats innan talan väcks; en talan som väcks utan att medlare anlitats avvisas av formella skäl och det slutliga protokollet om att enighet inte uppnåtts ska bifogas stämningsansökan. Däremot är avflyttning genom ilamsız icra (verkställighetsförfarande utan dom) undantagen från denna skyldighet — för verkställighetsvägen krävs inte medling.
Om månadsfristen försitas kan yrkandet avvisas på grund av fristen. Om hyresvärden inom denna frist skriftligen har meddelat hyresgästen att talan kommer att väckas, förlängs fristen för att väcka talan med ett hyresår (Türk Borçlar Kanunu art. 353). Bestämmelsen talar i sin text endast om fristen för att väcka talan.
Vad ska tahliye taahhütnamesi innehålla?
- Hyresgästens och hyresvärdens för- och efternamn samt T.C. kimlik numarası (turkiskt personnummer)
- Det hyrdas fullständiga adress
- Hyresavtalets datum
- Datumet då det hyrda togs emot
- Datumet för utrymning
- Upprättelsedatum
- Hyresgästens underskrift — om det finns flera hyresgäster, alla deras underskrifter
Ett dokument där överlämningsdatumet inte angetts eller som undertecknats samma dag som avtalet uppfyller inte minst ett av villkoren ovan.
Vanliga frågor
Måste tahliye taahhütnamesi upprättas hos notarius publicus?
Det är inte ett giltighetsvillkor; lagen kräver endast att det är skriftligt (Türk Borçlar Kanunu art. 352/1). Det gör dock skillnad vid avflyttning genom verkställighet: om hyresgästen förnekar sin underskrift kan undanröjande av invändningen hos icra mahkemesi inte begäras beträffande en handling som inte upprättats av notarius publicus eller vars underskrift inte bestyrkts (İcra ve İflas Kanunu art. 275).
Är ett tahliye taahhütnamesi som undertecknats samma dag som avtalet giltigt?
I det första avtalet nej — lagen kräver att åtagandet lämnas efter det att det hyrda överlämnats. Om hyresgästen redan bor i fastigheten och avtalet förnyas är situationen en annan; där har överlämnandet redan skett.
Kan tahliye taahhütnamesi lämnas även vid affärslokalhyra?
Ja. Türk Borçlar Kanunu art. 352/1 omfattar både bostadshyra och hyra av överbyggd affärslokal. Öppna platser (som tomt, öppen parkeringsplats eller öppet lagringsområde) räknas dock inte som ”överbyggd affärslokal”. Uthyrning av fastigheter som till sin art är avsedda för tillfällig användning under sex månader eller kortare tid faller också utanför dessa bestämmelser (Türk Borçlar Kanunu art. 339).
När börjar månadsfristen löpa?
Inte från den dag tahliye taahhütnamesi undertecknades utan från det åtagna utrymningsdatumet (Türk Borçlar Kanunu art. 352/1).
Jag har lämnat tahliye taahhüdü, kan jag ångra mig?
Ett giltigt lämnat åtagande kan du inte ensam frångå enbart för att du ändrat dig. Åtagandet leder dock inte i alla situationer till avflyttning: om hyresvärden inte inom en månad från det utrymningsdatum som anges i åtagandet inleder verkställighet eller väcker talan kan hyresvärden inte längre åberopa åtagandet (Türk Borçlar Kanunu art. 352/1); om hyresvärden inom fristen skriftligen meddelat dig att talan kommer att väckas förlängs fristen med ett hyresår (Türk Borçlar Kanunu art. 353). Om åtagandet har undertecknats under tryck, hot eller vilseledande kan du åberopa bristande vilja; detta måste göras gällande inom ett år (Türk Borçlar Kanunu art. 39).
Kan parterna bestämma ett nytt datum?
Ja. Men om avflyttning ska begäras med stöd av det nya datumet, måste även denna överenskommelse vara skriftlig och innehålla ett bestämt datum — lagen kräver skriftlig form som giltighetsvillkor.
Tillämplig lagstiftning
Türk Borçlar Kanunu (turkisk lag om skuldförhållanden) nr 6098 — art. 39 (frist vid bristande vilja), art. 339 (tillämpningsområde), art. 352/1 (tahliye taahhüdü), art. 353 (förlängning av fristen för att väcka talan), art. 354 (förbud mot ändring till nackdel för hyresgästen) — mevzuat.gov.tr
İcra ve İflas Kanunu (turkisk lag om verkställighet och konkurs) nr 2004 — art. 272 (avflyttningsföreläggande), art. 274 (invändning), art. 275 (undanröjande av invändning) — mevzuat.gov.tr
Hukuk Muhakemeleri Kanunu (turkisk civilprocesslag) nr 6100 — art. 4 (behörighet) — mevzuat.gov.tr
Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu (turkisk lag om medling i rättsliga tvister) nr 6325 — art. 18/B (medling som processförutsättning) — mevzuat.gov.tr
Relaterade sidor
- Hyres- och fastighetsrätt — överordnad sida: behov, två berättigade betalningsanmaningar enligt turkisk hyresrätt, dröjsmål och andra skäl för avflyttning
Denna artikel är avsedd som allmän juridisk information. Eftersom förutsättningarna i varje fall, avtalets innehåll och tillämpliga frister varierar, rekommenderas att du inhämtar juridisk hjälp från din advokat för din konkreta situation.