Alanya Daşınmaz Əmlak Vəkili və Daşınmaz Əmlak Hüququ
İcarə və daşınmaz əmlak mübahisələri çox vaxt yalnız bir məsələdən ibarət olmur. İcarə haqqının müəyyən edilməsi, müqaviləyə xitam verilməsi, icarəyə götürülmüş əmlakın təhvil verilməsi və depozitin qaytarılması kimi məsələlər bir-biri ilə əlaqəli şəkildə gündəmə gələ bilər; daşınmaz əmlak reyestrindəki qeydə, mülkiyyətə və ya şərikliyə dair mübahisələr isə ayrıca qiymətləndirilməli olan texniki bir sahə təşkil edir.
Alanyada daşınmaz əmlak bazarının fəallığı və müxtəlif ölkələrdən olan şəxslərin əmlak əldə etməsi bu sahədəki mübahisələrdə xarici elementin tez-tez rast gəlinən məsələyə çevrilməsinə səbəb olur. Xarici vətəndaş olan mülkiyyətçilər, xaricdə yaşayan hüquq sahibləri, etibarnamə əsasında həyata keçirilən əməliyyatlar və xarici şəxslərin daşınmaz əmlak əldə etməsinə dair xüsusi qaydalar bu çərçivədə ayrıca nəzərdən keçirilməli olan başlıqlardır.
Bu səhifədə icarə münasibətindən irəli gələn əsas mübahisələr, icarəyə xitam verilməsi və əmlakın boşaldılması əsasları, icarə haqqının müəyyən edilməsi və xarici şəxslərin daşınmaz əmlak əldə etməsinə dair əsas prinsiplər ümumi şəkildə izah olunur. Hər bir mübahisənin şərtləri fərqli olduğundan, hüquqi qiymətləndirmə konkret iş üzrə aparılmalıdır.
Əsas fəaliyyət sahələri
İcarə və daşınmaz əmlak hüququnda əsas mübahisələr
İcarə münasibətindən irəli gələn mübahisələrlə mülkiyyətə dair mübahisələr müxtəlif hüquqi rejimlərə tabedir. Çıxarılma tələbi ilə icarə haqqının müəyyənləşdirilməsi eyni prosesdə gündəmə gələ bilər, daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydin düzəldilməsi kimi tələblər isə ayrıca iddianın predmetini təşkil edir.
İcarə haqqı və artım
Yenilənən icarə dövrlərində tətbiq ediləcək artım dərəcəsi ilə icarə haqqının cari şərtlərə uyğun müəyyən edilməsi praktikada ən çox rast gəlinən mübahisə mövzularındandır. Tərəflər arasında yazılı müqavilənin mövcud olması, artımın hansı meyara əsasən aparılacağı və müqavilədə razılaşdırılmış dərəcənin qanuni həddi aşıb-aşmadığı bu qiymətləndirmədə əhəmiyyət kəsb edir.
İcarə haqqının müəyyənləşdirilməsi tələbi icarə müqaviləsinin növünə və müddətinə görə müxtəlif əsaslara tabedir. Tələbin hansı icarə dövründən etibarən nəticə doğuracağı məhkəməyə müraciət edilmə vaxtından, qarşı tərəfə göndərilmiş bildirişdən və müqavilədə artımla bağlı müddəanın olub-olmamasından asılı olaraq dəyişə bilər.
Qanun icarə haqqının müəyyən edilməsi ilə yanaşı, kirayəçinin zərərinə müqavilə dəyişikliyi edilməsini də qadağan etmişdir. Müqavilənin bağlanması və ya davam etdirilməsi kirayəçinin mənafeyi olmadan, icarəyə verilmiş əmlakın istifadəsi ilə birbaşa əlaqəsi olmayan hər hansı borcun öhdəsinə götürülməsi şərtinə bağlanmışsa, icarə ilə əlaqəli bu müqavilə etibarsızdır. İstifadə xərcləri baxımından isə qayda belədir: müqavilədə əks hal nəzərdə tutulmayıbsa və ya əksinə yerli adət mövcud deyilsə, isitmə, işıqlandırma və su kimi xərcləri kirayəçi ödəməlidir; xərcləri ödəyən tərəf tələb edildikdə bu xərcləri təsdiq edən sənədlərin bir nüsxəsini digər tərəfə verməyə borcludur. İcarə haqqının xarici valyuta ilə müəyyən edildiyi müqavilələrdə isə ayrıca qayda tətbiq olunur və haqqın dəyişdirilməsi üçün müəyyən müddətin keçməsi tələb edilir.
İcarəçinin çıxarılması və Müqavilənin Sona Çatması
Yaşayış və örtülü iş yeri icarələrində icarə müqaviləsinə xitam verilməsi qanunda məhdud sayda sadalanan səbəblərə əsaslanır. İcarəyə verəndən və icarəçidən qaynaqlanan səbəblər fərqli şərtlərə və fərqli müddətlərə tabedir.
Hansı səbəbə əsaslanılacağı, hansı bildirişlərin verilməli olduğu və iddianın hansı müddət ərzində qaldırılacağı prosesin nəticəsinə birbaşa təsir göstərə bilər. Vaxtında verilməyən bildiriş və ya qaldırılmayan iddia tələbin növbəti icarə dövrünə keçməsinə səbəb ola bilər.
Mənzilin turizm məqsədilə qısa müddətə icarəyə verilməsi ayrıca qanunla tənzimlənir və bu, həm mülkiyyətçi, həm də icarəçi baxımından nəticələr doğurur. Mənzillərin ən çox yüz gün müddətinə icarəyə verilməsi turizm məqsədli icarə sayılır; bir dəfəyə yüz gündən uzun müddətə verilən icarələr bu qanunun əhatə dairəsindən kənarda qalır. Turizm məqsədli icarənin həyata keçirilməsi üçün müqavilə bağlanmazdan əvvəl icazə sənədi alınması məcburidir və müraciət zamanı müstəqil bölmənin yerləşdiyi binanın bütün mənzil mülkiyyətçiləri tərəfindən yekdilliklə qəbul edilmiş qərar təqdim edilməlidir. Üçdən çox müstəqil bölməsi olan binalarda eyni icarəyə verənə məxsus müstəqil bölmələrin ən çox iyirmi beş faizi üçün icazə sənədi verilə bilər.
İcarəçi baxımından nəticə daha qətidir: yaşayış sahəsi kimi istifadə edilmək məqsədilə icarəyə götürülmüş mənzilin icarəçisi tərəfindən həmin mənzilin öz adına və hesabına turizm məqsədilə üçüncü şəxslərə icarəyə verilməsi qanunla qadağandır. Bu qadağaya zidd istifadə müqavilənin pozulması ilə əlaqədar xitam məsələsini də gündəmə gətirə bilər. Bundan əlavə, yaşayış və örtülü iş yeri icarələrinə dair qoruyucu müddəalar xarakterinə görə müvəqqəti istifadəyə ayrılmış daşınmaz əmlakların altı ay və ya daha qısa müddətə icarəyə verilməsinə tətbiq edilmir.
İcarəyə götürülmüş əmlakın vəziyyəti, depozit və təhvil
İcarəyə götürülmüş əmlakın müqaviləyə uyğun şəkildə təhvil verilməməsi, istifadə zamanı meydana çıxan qüsurlar, məcburi təmir işləri və əmlakın boşaldılarkənki vəziyyəti tərəflər arasında mübahisəyə səbəb ola bilər.
Qanun təminat baxımından kəmiyyət həddi müəyyən etmişdir: yaşayış və üstüörtülü iş yeri icarələrində müqavilə ilə kirayəçiyə təminat vermək öhdəliyi qoyulmuşdursa, bu təminat üç aylıq icarə haqqını keçə bilməz. Təminat olaraq pul və ya qiymətli kağız verilməsi qərarlaşdırılmışsa, kirayəçi icarəyə verənin razılığı olmadan çıxarılmamaq şərtilə pulu müddətli əmanət hesabına yatırır, qiymətli kağızı isə banka depozitə qoyur; bank təminatı yalnız hər iki tərəfin razılığı ilə, icra təqibinin yekunlaşması və ya qüvvəyə minmiş məhkəmə qərarı əsasında geri qaytara bilər.
Qaytarılma müddəti də qanunda tənzimlənmişdir. İcarəyə verən icarə müqaviləsinin başa çatmasını izləyən üç ay ərzində kirayəçiyə qarşı icarə müqaviləsi ilə əlaqədar məhkəmə iddiası qaldırdığını və ya icra və ya iflas yolu ilə təqibə başladığını banka yazılı olaraq bildirməmişsə, bank kirayəçinin tələbi ilə təminatı geri qaytarmağa borcludur.
Depozitin qaytarılması, icarəyə götürülmüş əmlakda meydana gəldiyi iddia edilən zərərlərin adi istifadədən qaynaqlanıb-qaynaqlanmadığı və bu zərərlərin sübutu baxımından təhvil-təslim aktı, fotoşəkillər və yazışmalar kimi sənədlər əhəmiyyət daşıya bilər.
Torpaq Reyestri və Mülkiyyət Mübahisələri
Torpaq reyestri qeydinin həqiqi hüquqi vəziyyətə uyğunlaşdırılması, mülkiyyətin ötürülməsinə dair əməliyyatların etibarlılığı, ortaqlığın aradan qaldırılması, şufa (önalım) hüququ və daşınmaz əmlakın hüquq sahibindən başqa şəxslər tərəfindən istifadə edilməsi səbəbindən haqsız istifadəyə görə təzminat (ecrimisil) tələbləri bu çərçivədə qiymətləndirilir.
Bu cür mübahisələrdə torpaq reyestri qeydləri, kadastr protokolları, ödəniş sənədləri və varsa müqavilə mətnləri həlledici rol oynaya bilər. Daşınmaz əmlak mülkiyyətinin ötürülməsi, bir qayda olaraq, torpaq reyestrində qeydiyyatla həyata keçirildiyindən və ötürmə məqsədi daşıyan müqavilələrin etibarlılığı rəsmi formaya bağlı olduğundan, rəsmi formaya riayət edilmədən tərtib edilmiş müqavilələr təkbaşına mülkiyyəti keçirmir.
Qanunsuz qeydiyyata əsaslanılaraq daşınmaz əmlak vicdanlı üçüncü şəxsə verilmişdirsə, bu şəxsin əldə etdiyi hüquq qanunla qoruna bilər; belə halda tələb daşınmaz əmlakın reyestrdə qeydiyyatının ləğvi əvəzinə zərərin ödənilməsinə yönələ bilər. Bəzi tələblər baxımından qanunda xüsusi müddətlər nəzərdə tutulduğundan və bu müddətlərin bir hissəsi yaxın tarixdə dəyişdirildiyindən, hansı hüquqi yolun tətbiq ediləcəyi konkret iş üzrə və qüvvədə olan qanunvericiliyə əsasən qiymətləndirilməlidir.
Şüfə hüququ baxımından qanun konkret müddətlər nəzərdə tutmuşdur. Həyata keçirilən satış alıcı və ya satıcı tərəfindən digər payçılara notarius vasitəsilə bildirilir; şüfə hüququ satışın hüquq sahibinə bildirildiyi tarixdən üç ay və hər halda satışdan bir il keçdikdə qüvvədən düşür. Hər halda tətbiq olunan bu müddət 24 dekabr 2025 tarixli dəyişikliklə iki ildən bir ilə endirilmişdir; buna görə köhnə mənbələrdə göstərilən iki illik müddətə əsaslanılmamalıdır. Həmin dəyişikliklə Dövlət İhale Qanunu çərçivəsində həyata keçirilən satışlarda və məcburi hərrac yolu ilə satışlarda şüfə hüququndan istifadə edilə bilməyəcəyi də açıq şəkildə tənzimlənmişdir. Şüfə hüququndan imtina rəsmi qaydada edilməli və daşınmaz əmlakın reyestrinə şərh verilməlidir; konkret satışda şüfə hüququndan istifadə etməkdən imtina isə yazılı formaya tabedir.
Addım-addım proses
İcarə mübahisəsi prosesi necə gedir?
İlkin qiymətləndirmə və sənədlərin toplanması
Prosesin əvvəlində icarə müqaviləsi, ödəniş qeydləri, daşınmaz əmlakın qeydiyyat sənədi, tərəflər arasındakı yazışmalar və varsa, təhvil-təslim protokolu birlikdə araşdırılır. Mübahisənin icarə münasibətindən, yoxsa mülkiyyətdən irəli gəldiyi, irəli sürülə biləcək tələblərə, habelə aidiyyətli və səlahiyyətli məhkəmənin müəyyən edilməsinə təsir göstərir.
Bu ayrımın qanundakı qarşılığı aydındır. Kiralanan daşınmaz əmlakların ilamsız icra yolu ilə boşaldılmasına dair müddəalar istisna olmaqla, icarə münasibətindən irəli gələn alacaq iddiaları da daxil olmaqla, bütün mübahisələri əhatə edən iddialara, iddianın predmetinin dəyərindən asılı olmayaraq, sülh hüquq məhkəməsi baxır; daşınar və daşınmaz əmlakın və ya hüququn bölüşdürülməsinə və şərikli mülkiyyətin aradan qaldırılmasına dair iddialar da həmin məhkəmənin aidiyyətindədir. Bununla belə, daşınmaz əmlak üzərindəki əşya hüququna dair və ya əşya hüququ sahibliyində dəyişikliyə səbəb ola biləcək iddialar, habelə daşınmaz əmlaka zilyədliyə və ya saxlama hüququna dair iddialar üzrə daşınmaz əmlakın yerləşdiyi yerin məhkəməsi müstəsna səlahiyyətlidir.
Bu qaydalar konkret olaraq belə nəticəyə gətirib çıxarır: daşınmaz əmlak Alanya sərhədləri daxilindədirsə, tapu ləğvi və qeydiyyatı ilə şərikli mülkiyyətin aradan qaldırılması kimi daşınmaz əmlakın əşya hüququna dair iddialara Alanya məhkəmələrində baxılır; icarə münasibətindən irəli gələn mübahisələrdə isə aidiyyətli məhkəmə, tələb olunan məbləğdən asılı olmayaraq, sülh hüquq məhkəməsidir.
Xəbərdarlıq və mediasiya
Bəzi tələblərin irəli sürülməsi üçün əvvəlcədən yazılı xəbərdarlıq və ya bildiriş göndərilməsi zəruridir. İcarə münasibətlərindən irəli gələn mübahisələrdə isə məhkəməyə müraciət etməzdən əvvəl mediasiyaya müraciət edilməsi məhkəməyə müraciətin ilkin şərtidir. Daşınar və daşınmaz əmlakın bölüşdürülməsi və ümumi mülkiyyətin ləğvi, Türkiyədəki “Kat Mülkiyeti Kanunu”ndan irəli gələn mübahisələr və qonşuluq hüququna dair mübahisələr də eyni əhatə dairəsinə daxildir.
Kirayəyə verilmiş daşınmaz əmlakın məhkəmə qərarı olmadan icra yolu ilə boşaldılmasına dair müddəalar bu əhatə dairəsindən istisna edilmişdir. Lakin bu istisna dar təfsir olunur: icra orqanı vasitəsilə aparılan boşaltma təqibi və etiraz əsasında icra məhkəməsindən tələb olunan məsələlər əhatə dairəsindən kənarda qalır, həmin təqibə əsasən ümumi məhkəmədə qaldırılan etirazın ləğvi və boşaltma iddiası isə icarə münasibətindən irəli gəldiyinə görə mediasiya şərtinə tabedir. İcra təqibinin başlanmış olması özlüyündə mediasiyaya müraciət etmək məcburiyyətini aradan qaldırmır.
Mediasiya prosesi mediatorun təyin edilməsindən etibarən üç həftə ərzində yekunlaşdırılır; bu müddət məcburi hallarda ən çoxu bir həftə uzadıla bilər. Büroya müraciət edildiyi gündən yekun protokolun tərtib edildiyi tarixədək iddia müddətinin axımı dayanır və hüquqdan məhrumetmə müddətləri işləmir; bu məsələ boşaltma iddiaları üçün nəzərdə tutulan bir aylıq müddətlərin qorunması baxımından əhəmiyyətlidir. Bununla belə, müraciətin vaxtı da həlledicidir: Yargıtay təcrübəsinə əsasən, boşaltma iddiaları baxımından mediasiyaya müraciət məhkəməyə müraciət etmək hüququ yarandıqdan sonra edilməlidir; erkən edilmiş müraciətin məhkəməyə müraciətin ilkin şərtini yerinə yetirmədiyi qəbul edilir.
Razılıq əldə edildiyi halda tərtib olunan razılaşma sənədi üçün icra edilə bilmə şərhinin alınması bu mübahisələrdə məcburidir; tərəflər, onların vəkilləri və mediator tərəfindən birgə imzalanmış sənədin şərh tələb olunmadan məhkəmə qərarı qüvvəsində hesab edilməsinə dair ümumi qayda burada tətbiq edilmir. Şərh daşınmaz əmlakla bağlı razılaşma sənədləri üzrə daşınmaz əmlakın yerləşdiyi yerin sülh hüquq məhkəməsindən alınır. Mediatora müraciət edilmədən iddia qaldırıldığı müəyyən edilərsə, məhkəmə heç bir prosessual hərəkət etmədən iddianı məhkəmə şərtinin yerinə yetirilməməsi səbəbindən prosessual qaydada rədd edir.
Məhkəmə mərhələsi
İddia ərizəsində tələbin hüquqi əsası və dayanağı aydın şəkildə göstərilir. İcarə haqqının müəyyən edilməsi, icarəyə götürülmüş əmlakın boşaldılması, alacaq və zərərin ödənilməsi tələbləri fərqli prosessual qaydalara tabe ola bilər. Məhkəmə araşdırması zamanı şahid ifadələri, ekspertiza, analoji icarə haqları və yerində baxış kimi sübutlar qiymətləndirilə bilər.
Sülh hüquq məhkəməsinin səlahiyyətinə aid olan məhkəmə işləri və digər işlər üzrə sadələşdirilmiş icraat qaydası tətbiq edilir və bu qayda yazılı icraat qaydasından bir neçə məqamla fərqlənir. Cavab vermə müddəti iddia ərizəsinin cavabdehə təqdim edilməsindən etibarən iki həftədir; məhkəmə hazırlığın bu müddət ərzində çox çətin və ya qeyri-mümkün olduğu hallarda bir dəfə olmaqla və iki həftədən çox olmamaq şərtilə əlavə müddət verə bilər. Tərəflər cavaba cavab və ikinci cavab ərizəsi təqdim edə bilməzlər. Sübutlar ərizələrlə birlikdə və hansı faktı təsdiq etdiyi göstərilməklə təqdim edilməlidir.
Məhkəmə iclasının keçirilməsi qaydası da fərqlidir. Məhkəmə, mümkün olduğu hallarda tərəfləri iclasa dəvət etmədən iş materialları əsasında qərar qəbul edir. Qərar qəbul edilə bilməyən hallarda məhkəmə araşdırması, ilk iclas istisna olmaqla, iki iclasda tamamlanır və iclaslar arasındakı müddət bir aydan artıq ola bilməz; ekspertiza müddətinin uzanması və ya məhkəmə tapşırığı kimi məcburi hallarda hakim daha uzun müddət müəyyən edə bilər. İcarə haqqının müəyyən edilməsinə dair iddiada isə qərarın yeni dövrün əvvəlindən etibarən hüquqi qüvvə doğurması iddianın yeni dövrün başlanmasından ən geci otuz gün əvvəl qaldırılmış olmasından və ya bu müddət ərzində kirayəçiyə yazılı bildiriş göndərilmiş olmasından asılıdır.
Qərar və icra mərhələsi
Qərardan sonra qanunda nəzərdə tutulan pul hədləri çərçivəsində hüquqi müdafiə vasitələrinə müraciət etmək mümkündür. İcarə münasibətlərindən irəli gələn işlərdə apellyasiya qaydasında müraciət, bir qayda olaraq, mümkündür, lakin kassasiya qaydasında müraciət, əsasən, mümkün deyil; kassasiya yalnız icarə tələbinin məbləği və ya digər icarə işlərində üç aylıq icarə haqqı qanunda müəyyən edilmiş həddi aşdıqda gündəmə gəlir. Bu hədlər hər il yeniləndiyindən hüquqi müdafiə vasitələrinə müraciətin mümkün olub-olmadığı hər bir iş üzrə ayrıca qiymətləndirilməlidir.
Tahliyə qərarlarının icrası və pul tələblərinin tutulması icra şöbəsi vasitəsilə həyata keçirilir. Qərarın qanuni qüvvəyə minməsinin tələb edilib-edilməməsi tələbin xarakterindən asılıdır: icarə müqaviləsinə əsaslanan tahliyə qərarları və icarə tələbinə dair qərarlar qanuni qüvvəyə minmədən icraya yönəldilə bildiyi halda, daşınmaz əmlaka dair əşya hüquqları ilə bağlı qərarlar — çıxarışın ləğvi və qeydiyyat, habelə ortaqlığın ləğvi ilə bağlı qərarlar kimi — qanuni qüvvəyə minmədikcə icra edilə bilməz. İcarə haqqının müəyyən edilməsinə dair məhkəmə qərarları da formalaşmış məhkəmə təcrübəsinə əsasən qanuni qüvvəyə minmədən icra edilə bilməz. Borclu, müvafiq şərtlər olduqda, təminat təqdim etməklə icranın təxirə salınmasını tələb edə bilər.
İki fərqli mənbə
Çıxarılma əsasları
Ehtiyac, yenidən tikinti və yeni mülkiyyətçi
Kiraya verən; özü, həyat yoldaşı, aşağı və ya yuxarı soyundan olanlar, yaxud qanunla himayəsində saxlamağa borclu olduğu digər şəxslər üçün yaşayış sahəsinə və ya iş yerinə ehtiyacı olduqda, qanunda nəzərdə tutulan şərtlərlə təhliyə iddiası qaldıra bilər. İcarəyə verilmiş əmlakın yenidən tikilməsi və ya yenidən qurulması məqsədilə əsaslı təmirinin, genişləndirilməsinin və ya dəyişdirilməsinin zəruri olması və bu işlər zamanı həmin əmlakdan istifadənin mümkünsüzləşməsi də ayrıca təhliyə səbəbidir. İddia müddətli müqavilələrdə müddətin sonunda, müddətsiz müqavilələrdə isə ümumi müddəalara əsasən xitam dövrünə və xitam bildirişi üçün nəzərdə tutulan müddətlərə riayət edilməklə müəyyən ediləcək tarixdən etibarən bir ay ərzində qaldırılır.
İcarəyə verilmiş əmlakı sonradan əldə edən yeni mülkiyyətçinin özü və ya qanunda göstərilən yaxınları üçün yaşayış sahəsinə və ya iş yerinə ehtiyacı olduqda, o, əldə etmə tarixindən etibarən bir ay ərzində kirayəçiyə yazılı bildiriş göndərməklə, əldə etmə tarixindən altı ay sonra məhkəməyə müraciət edə bilər. Bu bir aylıq bildiriş etibarlılıq şərtidir; bildiriş göndərilmədikdə, yeni mülkiyyətçi yalnız müqavilə müddətinin başa çatmasından etibarən bir ay ərzində iddia qaldıra bilər.
Müddətli icarə müqaviləsinin müddətinin başa çatması kiraya verənə öz-özlüyündə təhliyə hüququ vermir. Yaşayış sahələrinin və üstü örtülü iş yerlərinin icarəsində kiraya verən müqaviləyə müqavilə müddətinin başa çatmasına əsasən xitam verə bilməz; kirayəçi müddətin başa çatmasına ən azı on beş gün qalmış bildiriş göndərmədikdə, müqavilə eyni şərtlərlə hər dəfə bir il müddətinə uzadılır. Lakin on illik uzadılma müddəti başa çatdıqdan sonra kiraya verən növbəti hər uzadılma ilinin başa çatmasına ən azı üç ay qalmış yazılı bildiriş göndərməklə, heç bir səbəb göstərmədən müqaviləyə xitam verə bilər. Bu müddət müqavilənin ilkin müddətinə əlavə olunan uzadılma müddətidir; müqavilənin bağlanmasından etibarən on ilin başa çatması öz-özlüyündə kifayət etmir.
Ehtiyac səbəbindən təhliyə edilən daşınmaz əmlak, haqlı səbəb olmadan üç il keçmədikcə əvvəlki kirayəçidən başqa şəxsə kirayə verilə bilməz. Yenidən tikinti və yenidən qurma məqsədilə boşaldılan daşınmaz əmlaklarda isə əvvəlki kirayəçinin həmin əmlakı yeni vəziyyətinə uyğun və yeni kirayə haqqı ilə icarəyə götürməkdə üstünlük hüququ vardır. Bu qaydalara zidd hərəkət edən kiraya verən əvvəlki kirayəçiyə son icarə ilində ödənilmiş bir illik kirayə haqqından az olmamaqla təzminat ödəməyə borcludur.
Öhdəlik, İki Əsaslı Yazılı Bildiriş və Öhdəliyin İcrasında Gecikmə
Kiracının kirayəyə verilmiş əmlakın təhvil verilməsindən sonra yazılı şəkildə verdiyi boşaltma öhdəliyi, öhdəlik götürülən tarixdə kirayəyə verilmiş əmlakın boşaldılmaması halında boşaltma tələbinə əsas ola bilər. Öhdəliyin yazılı olması və təhvil verildikdən sonra verilmiş olması tələb olunur. Kirayə verənin, öhdəlik götürülən boşaltma tarixindən başlayaraq bir ay ərzində icra təqibinə başlaması və ya iddia qaldırması tələb olunur; bu müddət öhdəlik sənədinin imzalandığı tarixdən deyil, öhdəlik götürülən boşaltma tarixindən hesablanmağa başlayır.
Kiracının kirayə haqqını ödəməməsi səbəbindən iki əsaslı yazılı bildiriş verilməsinə səbəb olması da müəyyən şərtlərdə boşaltma əsası təşkil edə bilər. Bir ildən qısa müddətli müqavilələrdə kirayə müddəti ərzində; bir il və daha uzun müddətli müqavilələrdə isə bir kirayə ili və ya bir kirayə ilini aşan müddət ərzində iki əsaslı yazılı bildiriş verilməsi və qanunda nəzərdə tutulan iddia müddətinə riayət edilməsi tələb olunur.
Kiracının və ya birlikdə yaşadığı həyat yoldaşının eyni rayon və ya qəsəbə bələdiyyəsinin sərhədləri daxilində yaşamağa yararlı bir mənzilinin olması və kirayə verənin müqavilə bağlanan zaman bu vəziyyətdən xəbərsiz olması halında da qanunda nəzərdə tutulan şərtlərlə təxliyə iddiası qaldırıla bilər. Bu səbəbə yalnız mənzil kirayələri üzrə istinad oluna bilər; iş yeri kirayələrinə tətbiq edilmir.
Kiracının ödəniş vaxtı çatmış kirayə haqqını və ya yan xərcləri ödəməməsi halında kirayə verən yazılı şəkildə ödəniş üçün müddət verə bilər. Mənzil və dam örtüyü olan iş yeri kirayələrində bu müddət ən azı otuz gün təşkil edir və yazılı bildirişin verildiyi günü izləyən gündən hesablanmağa başlayır. Müddət ərzində ödəniş edilmədikdə müqaviləyə xitam verilməsi və təxliyə prosesi gündəmə gələ bilər.
Təxliyə iddiaları üçün nəzərdə tutulan bir aylıq müddətlərin ötürülməməsi vacibdir. Kirayə verən ən geci iddia qaldırma müddəti ərzində iddia qaldıracağını kiracıya yazılı şəkildə bildirmişdirsə, iddia qaldırma müddəti bir kirayə ili müddətinə uzadılmış hesab olunur. Mənzil və dam örtüyü olan iş yeri kirayələrində xitam bildirişinin etibarlılığı onun ayrıca yazılı şəkildə verilməsindən asılıdır.
Məbləğ və yenilənmə
İcarə haqqının müəyyən edilməsi və artırılması
Mənzil və dam örtüklü iş yerlərinin icarəsində yenilənən icarə dövrlərində tətbiq olunacaq artım baxımından qanuni yuxarı hədd mövcuddur. Tərəflərin icarə artımına dair razılaşmaları əvvəlki icarə ilində istehlak qiymətləri indeksinin on iki aylıq ortalamalara görə dəyişmə nisbətini keçməmək şərtilə etibarlıdır. Bu qayda bir ildən uzunmüddətli icarə müqavilələrində də tətbiq edilir.
Bu nisbət tavandır; avtomatik tətbiq edilən sabit artım nisbəti deyildir. Müqavilədə daha aşağı nisbət razılaşdırılıbsa, həmin nisbət etibarlıdır. Qanuni həddən yuxarı nisbət razılaşdırılıbsa, müqavilə müddəası tamamilə etibarsız sayılmır; yalnız artıq hissə etibarsız hesab edilir və artım qanuni həddə qədər tətbiq olunur. Müqavilədə artıma dair heç bir müddəa olmadıqda isə nisbət öz-özünə indeks nisbətinə çevrilmir; icarə haqqı bu nisbəti keçməmək şərtilə, icarəyə verilmiş əmlakın vəziyyəti nəzərə alınmaqla hakim tərəfindən ədalət və bərabərlik prinsiplərinə uyğun müəyyən edilir.
Mənzil icarələrində müvəqqəti tətbiq edilən 25 faizlik artım həddi iki ayrı müvəqqəti tənzimləmə ilə 11 iyun 2022 – 1 iyul 2024 tarixləri arasında yenilənən icarə dövrlərinə tətbiq edilmişdir. Bu tənzimləmə yalnız mənzil icarələrini əhatə etmiş, iş yerlərinin icarəsinə tətbiq edilməmişdir. Tavan təqvim tarixinə deyil, icarə dövrünün yeniləndiyi tarixə bağlı olduğundan, 1 iyul 2024 tarixində və ya ondan əvvəl yenilənən dövrlərə müvafiq icarə ili ərzində tətbiq olunmağa davam etmişdir. 2 iyul 2024 tarixində və sonrasında yenilənən dövrlərdə isə ümumi qayda yenidən qüvvədədir və tənzimləmənin müddəti uzadılmamışdır.
İcarə haqqının müəyyən edilməsinə dair iddia hər zaman qaldırıla bilər. Lakin məhkəmə tərəfindən müəyyən ediləcək məbləğin hansı icarə dövrünün əvvəlindən etibarən qüvvədə olacağı baxımından iddianın qaldırıldığı tarix, kirayəçiyə edilmiş yazılı bildiriş və müqavilədə yeni icarə dövründə artım ediləcəyinə dair müddəanın olub-olmaması əhəmiyyət kəsb edir. Buradakı müddət iddia qaldırma müddəti deyil, qərarın yeni dövrün əvvəlindən etibarən hüquqi nəticə doğurmasının şərtidir.
Beş ildən uzun müddətli və ya beş ildən sonra yenilənən icarə müqavilələrində və bundan sonrakı hər beş ilin sonunda hakim; istehlak qiymətləri indeksindəki on iki aylıq ortalamalara görə dəyişmə nisbətini, icarəyə verilmiş əmlakın vəziyyətini və müqayisəli icarə haqlarını birlikdə qiymətləndirərək ədalətə uyğun icarə haqqını müəyyən edir. Bu qiymətləndirmədə indeks nisbəti yuxarı hədd deyil, yalnız meyarlardan biridir; bu səbəbdən müəyyən ediləcək məbləğ indeks nisbətinin üzərində ola bilər.
Kirayəçiyə icarə haqqı və əlavə xərclərdən başqa digər ödəniş öhdəliyi yüklənə bilməz. İcarə haqqının vaxtında ödənilməməsi halında cərimə şərtinin ödəniləcəyinə və ya sonrakı icarə haqlarının vaxtından əvvəl tələb edilə bilən olacağına dair müqavilə qeydləri etibarsızdır.
İcarə haqqının xarici valyutada müəyyən edildiyi müqavilələrdə ayrıca qayda tətbiq edilir: Türk valyutasının dəyərinin qorunması haqqında Qanunun müddəaları saxlanılmaq şərtilə, beş il keçmədikcə icarə haqqı dəyişdirilə bilməz. Beş il keçdikdən sonra icarə haqqının müəyyən edilməsində xarici valyutanın dəyərindəki dəyişikliklər də nəzərə alınır. Həddən artıq icranın çətinləşməsinə dair ümumi müddəa bu məhdudiyyətdən kənarda tutulmuşdur.
Müqavilənin bağlanmasından sonra ortaya çıxan və tərəflər tərəfindən qabaqcadan nəzərdə tutula bilməyən fövqəladə halların müqavilədəki tarazlığı həddindən artıq dərəcədə pozması halında, qanunda nəzərdə tutulmuş şərtlər çərçivəsində icarə müqaviləsinin uyğunlaşdırılması da ayrıca qiymətləndirilə bilər. Bu yolun şərtləri dar şərh edildiyindən, hər inflyasiya artımı təkbaşına uyğunlaşdırma səbəbi təşkil etmir.
Beynəlxalq işlər
Əcnəbilərin Daşınmaz Əmlak Əldə Etməsi
Əcnəbi fiziki şəxslərin Türkiyədə daşınmaz əmlak əldə etməsi, şəxsin vətəndaşlığına və qanuni məhdudiyyətlərə görə mümkündür. Daşınmaz əmlakın xarakteri, yerləşdiyi bölgə və daşınmaz əmlak reyestrindəki məhdudiyyətlər əldə edilməzdən əvvəl ayrıca qiymətləndirilməlidir.
Əldə etmə şərtləri və məhdudiyyətlər
Türkiyədə hər bir əcnəbi daşınmaz əmlak əldə edə bilməz. Torpaq Qanununa əsasən, qanuni məhdudiyyətlərə riayət edilməsi şərtilə yalnız Prezident tərəfindən müəyyən edilmiş ölkələrin vətəndaşı olan əcnəbi fiziki şəxslər Türkiyədə daşınmaz əmlak və məhdud əşya hüquqları əldə edə bilərlər. Qanun bu siyahını Prezidentin müəyyən etdiyini bildirməklə kifayətlənmiş, onun dərc edilib-edilməyəcəyinə toxunmamışdır; təcrübədə siyahı ictimaiyyətə açıq şəkildə dərc edilmir və şəxsin vətəndaşlığına görə əldəetmə imkanının olub-olmadığını tapu idarələrindən fərdi qaydada öyrənmək mümkündür. Bir neçə vətəndaşlığı olan şəxslər üçün hansı vətəndaşlığın əsas götürüləcəyi də qanunla tənzimlənməmişdir; təcrübədə əldəetmə baxımından ən az hüquq tanıyan vətəndaşlığın əsas götürüldüyü qəbul edilir.
Bir əcnəbi fiziki şəxsin əldə edə biləcəyi daşınmaz əmlakların və müstəqil və daimi xarakterli məhdud əşya hüquqlarının ümumi sahəsi ölkə üzrə otuz hektarı və rayonun xüsusi mülkiyyətə aid ərazisinin on faizini keçə bilməz. Rayon üzrə bu nisbətə çatıldıqda həmin rayonda yeni əldəetmə həyata keçirilə bilməz; tələbin yüksək olduğu rayonlarda bu hal təcrübədə qarşıya çıxan maneə yarada bildiyindən, əməliyyatdan əvvəl müvafiq tapu idarəsindən təsdiq alınması vacibdir.
Bu hədlər tapu əməliyyatı zamanı yoxlanılır. Qanuna zidd olaraq əldə edilmiş daşınmaz əmlaklar Maliyyə Nazirliyi tərəfindən verilən və bir ildən çox olmayan müddət ərzində mülkiyyətçi tərəfindən özgəninkiləşdirilmədikdə, özgəninkiləşdirilərək dəyərə çevrilir və əldə olunan məbləğ hüquq sahibinə ödənilir. Buna görə də əldəetmədən əvvəl vəziyyətin yoxlanılması vacibdir.
Bu məhdudiyyətlərin bütün əcnəbilərə tətbiq olunmadığını nəzərdən qaçırmaq olmaz. Doğumla Türk vətəndaşı olub çıxmaq icazəsi almaqla Türk vətəndaşlığını itirənlər və üçüncü dərəcəyə qədər olan aşağı nəsildən olanları, qanunda sadalanan istisnalar istisna olmaqla, Türk vətəndaşlarına tanınan hüquqlardan eyni qaydada istifadə etməyə davam edirlər; bu istisnalar arasında daşınmaz əmlak əldə edilməsi yer almır. Təcrübədə Mavi Kart sahibi kimi tanınan bu şəxslər baxımından ölkə siyahısı, otuz hektar və rayon ərazisinin on faizi ilə bağlı məhdudiyyətlər, habelə bunlara riayət edilməməsi nəticəsində daşınmaz əmlakın ləğv edilməsi məsələsi gündəmə gəlmir. Tapu Kanunu da xarici sərmayəli şirkətlərə dair müddəasında bu şəxsləri ifadə baxımından əhatə dairəsindən kənarda saxlamışdır.
Hərbi qadağan zonalar və təhlükəsizlik zonaları
Daşınmaz əmlakın hərbi qadağan zona və ya təhlükəsizlik zonası daxilində yerləşməsi həm əldəetmə, həm də kirayə baxımından nəticə doğurur; lakin rejim zonanın növünə görə dəyişir və hər zonada kateqorik qadağa mövcud deyil. İkinci dərəcə quru hərbi qadağan zonalarında xarici fiziki və hüquqi şəxslər daşınmaz əmlak əldə edə bilməz və bu qadağa icazə mexanizmi ilə şərtləndirilməmişdir. Kirayə isə ayrıca rejimə tabedir: həmin zonada xaricilər icazə almadan daşınmaz əmlak kirayəyə götürə bilməz — yəni kirayə mütləq qadağan deyil, icazədən asılıdır. Vəzifəli xarici vətəndaş olan mülki şəxslərə icazə qarnizon komandanlığının rəyi alınmaqla valiliklər tərəfindən, vəzifəli xarici vətəndaş olan hərbi qulluqçulara isə Baş Qərargah tərəfindən verilir.
Birinci dərəcə quru və dəniz hərbi qadağan zonalarında rejim fərqlidir: bir qayda olaraq, zona daxilindəki daşınmaz əmlak kamulaşdırılır; bu, xaricilərə xas əldəetmə qadağası deyil, mülkiyyətə ümumən xitam verilməsidir. Lakin qanun bu qaydanı mütləq hesab etməmişdir: quru sərhəd xətti boyunca və sahillərdə yaradılan birinci dərəcə quru hərbi qadağan zonalarında kamulaşdırmanın aparılması məcburi deyildir. Qanun bu qaydada kamulaşdırılmayan daşınmaz əmlaklardan yerli əhalinin yararlanmasına dair əsasların qaydalarla müəyyən ediləcəyini ayrıca nəzərdə tutmuşdur. Sahil ərazilərindəki daşınmaz əmlaklar baxımından bu istisna həlledici ola bildiyindən, daşınmaz əmlakın hansı zona növündə yerləşdiyi və kamulaşdırmanın aparılıb-aparılmadığı ayrı-ayrılıqda araşdırılmalıdır. Hərbi təhlükəsizlik zonaları baxımından isə müvafiq qanunda xaricilərə xas əldəetmə və ya kirayə qadağası nəzərdə tutulmamışdır. Bundan əlavə, hərbi qadağan zonalara yaxınlığı və ya digər strateji səbəblərlə müəyyən ediləcək zonalarda xaricilərin daşınmaz əmlak əldə edə bilməyəcəyinə və icazə alınmadıqca kirayəyə götürə bilməyəcəyinə Prezident tərəfindən qərar verilə bilər; bu zonalardakı məhdudiyyət yalnız müvafiq qərar mövcud olduğu halda tətbiq olunur.
Xarici kapitallı, Türkiyədə təsis edilmiş şirkətlər üçün rejim qadağan deyil, icazəlidir: bu şirkətlərin hərbi qadağan zonalarında, hərbi təhlükəsizlik zonalarında və yuxarıda qeyd olunan strateji zonalardakı daşınmaz əmlak üzərində mülkiyyət əldə etmələri Baş Qərargah Rəisliyinin və ya onun səlahiyyət verdiyi komandanlıqların, xüsusi təhlükəsizlik zonalarındakı əldə etmələri isə daşınmaz əmlakın yerləşdiyi yerin valiliyinin icazəsinə tabedir; qiymətləndirmədə əldə etmənin ölkə təhlükəsizliyinə uyğunluğu əsas götürülür. Bu icazə rejimi mülkiyyət əldə etməyə aiddir — icarə və ya özgəninkiləşdirmə üçün ayrıca valilik icazəsi nəzərdə tutulmamışdır.
Hərbi qadağan zonalarına, hərbi təhlükəsizlik zonalarına və strateji zonalara aid xəritə və koordinat dəyərləri Milli Müdafiə Nazirliyi tərəfindən, xüsusi təhlükəsizlik zonalarına aid olanlar isə Daxili İşlər Nazirliyi tərəfindən Torpaq və Kadastr Baş İdarəsinə çatdırılır və daşınmaz əmlakın qeydiyyatı əməliyyatları bu məlumatlara əsasən aparılır. Bu səbəbdən daşınmaz əmlakın qeyd olunan ərazilərdə yerləşib-yerləşmədiyi, bir qayda olaraq, daşınmaz əmlakın qeydiyyatı idarəsi nəzdində qiymətləndirilə bilər. Buna baxmayaraq, daşınmaz əmlakın qeydində xaricilərin əldə etməsinə maneə təşkil edən və ya icazə tələb edən bir məhdudiyyətin olub-olmadığının satış vədi müqaviləsi bağlanmazdan və ya avans ödənilməzdən əvvəl araşdırılması zəruridir.
Daşınmaz Əmlakın Qeydiyyatı Prosesi və Tələb Olunan Sənədlər
Adi daşınmaz əmlak alqı-satqılarında xarici fiziki şəxslər üçün daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi barədə hesabatın tələb olunmaması qanun səviyyəsində deyil, müvafiq inzibati tənzimləmə ilə müəyyən edilmişdir; bu səbəbdən əməliyyatdan əvvəl cari praktikanın daşınmaz əmlakın qeydiyyatı idarəsindən təsdiq edilməsi zəruridir. Vətəndaşlıq əldə edilməsinə əsas verən əldə etmələr isə ayrıca bir prosedura tabedir və bu səhifənin əhatə dairəsindən kənardadır.
Tikilisiz daşınmaz əmlakın alınması halında qanun ayrıca bir öhdəlik nəzərdə tutur: xarici vətəndaşlar və xarici ölkələrin qanunlarına əsasən yaradılmış hüquqi şəxs statusuna malik kommersiya şirkətləri aldıqları tikilisiz daşınmaz əmlakda həyata keçirəcəkləri layihəni iki il ərzində müvafiq Nazirliyin təsdiqinə təqdim etməlidirlər. Müvafiq Nazirlik tərəfindən başlama və başa çatdırılma müddəti müəyyən edilərək təsdiqlənən layihə, daşınmaz əmlakın yerləşdiyi ərazi üzrə tapu idarəsinə torpaq reyestrinin bəyanlar bölməsində qeydiyyata alınmaq üçün göndərilir və layihənin müəyyən edilmiş müddətdə həyata keçirilib-keçirilmədiyi müvafiq Nazirlik tərəfindən izlənilir. Müəyyən edilmiş müddət ərzində müvafiq Nazirliyə müraciət edilməməsi və ya layihənin vaxtında həyata keçirilməməsi qanunun ləğvetmə nəticəsi bağladığı hallar arasında göstərilmişdir.
Buna qarşılıq, Türkiyə Respublikası ilə vətəndaşlıq əlaqəsi olmayan şəxslərin satınalma yolu ilə daşınmaz əmlak əldə etmələri zamanı ödəniş öhdəlikləri xarici valyuta ilə yerinə yetirilməli və bu xarici valyuta tapu əməliyyatından əvvəl bir bank vasitəsilə Mərkəzi Banka satılmalıdır. Bank tərəfindən tərtib edilən xarici valyuta alış sənədi tapu idarəsinə təqdim edilir və rəsmi sənəddə rüsumun hesablanması üçün əsas dəyər bu sənəddə göstərilən Türk lirəsi məbləği əsasında müəyyən edilir. Əldən edilən ödənişlər və valyuta dəyişmə məntəqələrində aparılan əməliyyatlar bu çərçivədə qəbul edilmir.
Tapu əməliyyatı zamanı əlavə olaraq şəxsiyyət vəsiqəsi və ya pasport (Latın əlifbasında deyilsə, tərcüməsi ilə birlikdə), şəxsiyyət məlumatları bəyannaməsi forması, fotoşəkil, daşınmaz əmlakın cari bazar dəyərini göstərən bələdiyyə sənədi, icbari zəlzələ sığortası polisi və xarici şəxsiyyət nömrəsi tələb oluna bilər. Türkcə bilməyən tərəf olduqda ədliyyə komissiyası tərəfindən səlahiyyətləndirilmiş andlı tərcüməçi hazır bulunur. Əməliyyat nümayəndə vasitəsilə aparılırsa, qaydasında tərtib edilmiş etibarnamə tələb olunur.
Uzaqdan aparılan əməliyyatlar
Xaricdə yaşayan mülkiyyətçilər
Daşınmaz əmlakı Türkiyədə yerləşən, lakin xaricdə yaşayan mülkiyyətçilərin icarə münasibətlərini idarə etməsi, mübahisə yarandıqda prosesi izləməsi və zərurət olduqda məhkəməyə müraciət etməsi vəkalət münasibəti vasitəsilə həyata keçirilə bilər.
Türkiyədə yerləşən daşınmaz əmlakın icarə müqaviləsi, tərəflər xarici vətəndaş olsa və müqavilədə başqa bir ölkənin hüququnun tətbiqi nəzərdə tutulsa belə, Türkiyə hüququna tabedir; daşınmaz əmlaka və ya onun istifadəsinə dair müqavilələr daşınmaz əmlakın yerləşdiyi ölkənin hüququna tabedir. Bu səbəbdən icarə artımı limiti, təxliyə səbəbləri və depozitə dair məcburi müddəalar xarici mülkiyyətçi ilə xarici kirayəçi arasındakı münasibətlərə də tətbiq olunur. Daşınmaz əmlakın aynına dair işlərdə isə daşınmaz əmlakın yerləşdiyi yer məhkəməsi müstəsna səlahiyyətə malikdir və xarici məhkəmənin bu barədə qərarı Türkiyədə tanınma və ya tenfiz yolu ilə hüquqi nəticə doğurmur.
Xaricdə tərtib ediləcək vəkalətnamənin forması, tərtib olunduğu ölkəyə və həyata keçiriləcək əməliyyata görə fərqlənir. Vəkalətnamə ya T.C. konsulluqları tərəfindən tərtib edilir, ya da Apostil Konvensiyasına tərəf olan ölkələrdə notarius tərəfindən tərtib edilərək apostil şərhi ilə rəsmiləşdirilir; konvensiyaya tərəf olmayan ölkələrdə isə notariusun imzasının bağlı olduğu orqan, həmin orqanın imza və möhürü isə həmin yerdəki Türk konsulluğu tərəfindən təsdiqlənməlidir. Daşınmaz əmlakın ötürülməsi və ya bir hüquqla məhdudlaşdırılması, habelə məhkəmə iddiası qaldırılması kimi əməliyyatlar üçün vəkalətnamədə xüsusi səlahiyyətlərin açıq şəkildə yer alması tələb edilir; daşınmaz əmlak reyestrində əməliyyat aparılmasını nəzərdə tutan vəkalətnamələrdə fotoşəkil olmalıdır. Natamam tərtib edilmiş vəkalətnamə daşınmaz əmlak reyestri idarəsi tərəfindən qəbul edilməyə bilər.
Təbliğat əməliyyatları xaricdə yaşayan tərəflər baxımından daxili hüquqdakı adi təbliğatdan fərqli prosedura tabedir. Təbliğat, bir qayda olaraq, ünvanlanan şəxsin olduğu ölkənin səlahiyyətli orqanı vasitəsilə həyata keçirilir; ünvanlanan şəxs Türkiyə vətəndaşı olduqda, T.C. səfirliyi və ya konsulluğu vasitəsilə də həyata keçirilə bilər. Məhkəmə iclasının keçirilmə tarixini əks etdirən sənədin iclasdan müəyyən müddət əvvəl xarici orqana çatacaq şəkildə göndərilməsi tələb olunduğundan, bu hal prosesin müddətinə əhəmiyyətli dərəcədə təsir göstərə bilər. Türkiyədə vəkil təyin edilmiş olması, təbliğatın xaricə göndərilməsini tələb etmədiyi hallarda bu gecikmələrin yaranmasının qarşısını ala bilər.
Bundan əlavə, Türkiyə məhkəməsində iddia qaldıran, məhkəmə prosesinə qoşulan və ya icra təqibi aparan xarici fiziki və hüquqi şəxslər məhkəmə və icra xərcləri ilə qarşı tərəfin zərər və itkilərini ödəmək üçün məhkəmənin müəyyən edəcəyi təminatı göstərməlidirlər. Məhkəmə qarşılıqlılıq prinsipinə əsasən təminat verməkdən azad edir. Yəni qayda təminat göstərilməsi, istisna isə qarşılıqlılığa əsaslanan azadolmadır.
Qiymətləndirmə meyarları
İcarə və daşınmaz əmlak proseslərində qiymətləndirmə meyarları
İcarə və daşınmaz əmlak mübahisələrində izləniləcək yol müqavilənin məzmununa, daşınmaz əmlakın hüquqi vəziyyətinə və tərəflərin tələblərinə görə müəyyən edilir. İlkin qiymətləndirmədə mövcud sənədlər, müddətlər və mübahisənin xariclə əlaqəsi birlikdə nəzərdən keçirilə bilər.
Çıxarılma tələbinin hansı səbəbə əsaslandırılacağı, icarə haqqının müəyyən edilməsi tələbinin hansı dövrdən etibarən nəticə doğuracağı və mediasiya mərhələsinin necə aparılacağı iş üzrə qiymətləndirilir.
Xarici vətəndaş mülkiyyətçilərin və ya kirayəçilərin olduğu işlərdə daşınmaz əmlakın əldə edilməsinə qoyulan məhdudiyyətlər, xarici sənədlərdən istifadə, beynəlxalq məhkəmə sənədlərinin təqdim edilməsi və vəkillik münasibəti ayrıca əhəmiyyət kəsb edir.
Büronun fəaliyyət göstərdiyi sahələr arasında icarə münasibətindən və daşınmaz əmlak mülkiyyətindən doğan mübahisələr yer alır. Görüş tələbi üçün əlaqə səhifəsi vasitəsilə bizimlə əlaqə saxlaya bilərsiniz.
Tez-tez verilən suallar
Tez-tez verilən suallar
İcarə haqqı artımı hansı nisbətə əsasən edilir?
Yaşayış və üstü örtülü iş yerlərinin icarəsində yenilənən dövr üçün razılaşdırılan icarə haqqı artımı əvvəlki icarə ilində istehlak qiymətləri indeksinin on iki aylıq ortalamalara görə dəyişmə nisbətini keçə bilməz. Bu nisbət yuxarı həddir; müqavilədə daha aşağı nisbət razılaşdırılıbsa, həmin nisbət tətbiq edilir, həddən yuxarı razılaşdırılmış şərt isə artıq hissə baxımından etibarsız sayılır. Yaşayış yerlərinin icarəsində əvvəllər tətbiq edilmiş müvəqqəti 25-lik hədd, 11 iyun 2022 – 1 iyul 2024 tarixləri arasında yenilənən icarə dövrləri üçün qüvvədə olmuş və yalnız yaşayış yerlərinin icarəsinə şamil edilmişdir. Yuxarı hədd təqvim tarixinə deyil, icarə dövrünün yeniləndiyi tarixə bağlı olduğundan, 1 iyul 2024-də və ya ondan əvvəl yenilənən dövr üçün müvafiq icarə ili ərzində tətbiq edilməyə davam etmişdir; 2 iyul 2024 və sonrasında yenilənən dövrlərə isə ümumi qayda tətbiq edilir.
İcarəçi boşaltma öhdəliyi veribsə, birbaşa çıxarıla bilərmi?
Boşaltma öhdəliyinə istinad edilə bilməsi üçün öhdəliyin yazılı olması və icarəyə götürülmüş daşınmaz əmlakın təhvil verilməsindən sonra verilmiş olması tələb olunur. İcarəçi öhdəlikdə nəzərdə tutulan tarixdə daşınmaz əmlakı boşaltmadıqda, kirayə verən öhdəlikdə nəzərdə tutulan boşaltma tarixindən etibarən bir ay ərzində icra təqibi başlada və ya iddia qaldıra bilər. Bu müddət ötürüldükdə tələb müddət baxımından rədd edilə bilər. Öhdəliyin etibarlılığı və tətbiq oluna bilməsi konkret hadisənin şərtlərinə görə ayrıca qiymətləndirilir.
İcarə ilə bağlı iddia qaldırmazdan əvvəl mediatora müraciət etmək məcburidirmi?
İcarə münasibətindən irəli gələn mübahisələrdə iddia qaldırılmazdan əvvəl mediatora müraciət edilməsi, bir qayda olaraq, məhkəməyə müraciət şərtidir. Şərikli mülkiyyətin aradan qaldırılması, Mənzil Mülkiyyəti Qanunundan irəli gələn mübahisələr və qonşuluq hüququ ilə bağlı mübahisələr də eyni əhatəyə daxildir. İcarəyə verilmiş daşınmaz əmlakların məhkəmə qərarı olmadan icra yolu ilə boşaldılmasına dair müddəalar bu əhatəyə daxil deyil; lakin icra təqibinə edilmiş etirazdan sonra ümumi yurisdiksiyalı məhkəmədə qaldırılan etirazın ləğvi və boşaltma iddiası bu istisnadan yararlanmır. Mediatora müraciət edilmədən qaldırılan iddia prosessual qaydada rədd edilir.
Əcnəbi şəxs Alanyada daşınmaz əmlak ala bilərmi?
Bu vəziyyət şəxsin vətəndaşlığından və daşınmaz əmlakın hüquqi vəziyyətindən asılıdır. Türkiyədə hər əcnəbi daşınmaz əmlak əldə edə bilməz; yalnız Prezident Qərarı ilə müəyyən edilən ölkələrin vətəndaşları qanuni məhdudiyyətlər çərçivəsində əldə edə bilər və praktikada bu siyahı ictimaiyyətə açıq şəkildə dərc edilmir. Ölkə üzrə otuz hektarlıq hədd, xüsusi mülkiyyətə aid olan rayon ərazisinin on faizinə dair hədd və daşınmaz əmlakın hərbi qadağan, təhlükəsizlik və ya xüsusi təhlükəsizlik bölgəsində olub-olmaması ayrıca araşdırılır. Daşınmaz əmlakın hərbi qadağan bölgə daxilində qalması halında əldə etmə və icarənin müxtəlif rejimlərə tabe olduğu da nəzərə alınmalıdır. Doğumla Türk vətəndaşı olub çıxma icazəsi ilə vətəndaşlıqdan çıxanlar və üçüncü dərəcəyə qədər nəsilləri (Mavi Kart sahibləri) isə bu məhdudiyyətlərə tabe deyildir; qanun bu şəxsləri Türk vətəndaşlarına tanınan hüquqlardan eynilə yararlandırır və daşınmaz əmlak əldə etməni istisnalar arasında saymır. Uyğunluq, daşınmaz əmlak və şəxs əsasında, əldə etmədən əvvəl qiymətləndirilməlidir.
Depozit nə vaxt və necə qaytarılır?
Mənzil və damlı iş yeri icarələrində kirayəçidən tələb edilən təminat üç aylıq icarə haqqını keçə bilməz. Təminatın pul və ya qiymətli kağız olaraq verilməsi halında bunun bankda saxlanılmasına və qaytarılmasına dair xüsusi müddəalar mövcuddur; bank təminatı yalnız hər iki tərəfin razılığı ilə, icra təqibinin qanuni qüvvəyə minməsi ilə və ya qanuni qüvvəyə minmiş məhkəmə qərarına əsasən geri verə bilər. Kirayə verən, müqavilənin sona çatmasından sonrakı üç ay ərzində iddia qaldırdığını və ya təqibə başladığını banka bildirməmişsə, bank kirayəçinin tələbi ilə təminatı geri verməyə borcludur. Kirayəçinin ödənilməmiş icarə haqqı və ya əlavə xərc borcları ilə adi istifadəni aşan zərər iddiaları ayrıca qiymətləndirilir; zərərin mövcudluğu və miqdarı təhvil-təslim aktı, fotoşəkillər və yazışmalar kimi sübutlarla ortaya qoyulmalıdır.
Mənzilimi turizm məqsədilə qısamüddətli icarəyə verə bilərəmmi?
Mənzillərin ən çox yüz gün müddətinə icarəyə verilməsi turizm məqsədli icarə sayılır; bir dəfəyə yüz gündən uzun müddətə icarəyə vermə turizm məqsədli icarəyə dair qanunun əhatə dairəsindən kənardadır. Əhatə dairəsinə daxil olan icarənin həyata keçirilməsi üçün müqavilə bağlanmazdan əvvəl icazə sənədinin alınması məcburidir və müraciət zamanı müstəqil bölmənin yerləşdiyi binanın bütün müstəqil bölmə mülkiyyətçiləri tərəfindən yekdilliklə qəbul edilmiş qərarın təqdim edilməsi tələb olunur. Üçdən çox müstəqil bölmədən ibarət binalarda eyni icarəyə verənin adına ən çox iyirmi beş faiz təşkil edən müstəqil bölmələr üçün icazə sənədi verilə bilər. İcazə sənədini almaq öhdəliyi icarəyə verənin üzərinə düşür.
Kirayəçi baxımından isə qanun açıq qadağa müəyyən edir: yaşayış yeri kimi istifadə edilmək məqsədilə icarəyə götürülmüş mənzilin kirayəçi tərəfindən öz adından və hesabına turizm məqsədilə üçüncü şəxslərə icarəyə verilməsi qadağandır. Bu səbəbdən qısamüddətli icarəyə verməzdən əvvəl həm daşınmaz əmlakın qeydiyyat sənədinin, həm idarəetmə planının, həm də müstəqil bölmə mülkiyyətçilərinin qərarının yoxlanılması lazımdır.
Xaricdə yaşayıram; Türkiyədəki daşınmaz əmlakıma dair əməliyyatları necə həyata keçirə bilərəm?
Proses vəkalət münasibəti əsasında həyata keçirilə bilər. Vəkalətnamə ya Türkiyə konsulluqları tərəfindən tərtib edilir, ya da apostil konvensiyasına tərəf olan ölkələrdə notarius tərəfindən tərtib edilərək apostil şərhi ilə rəsmiləşdirilir; konvensiyaya tərəf olmayan ölkələrdə isə notariusun imzasının bağlı olduğu səlahiyyətli orqan tərəfindən, həmin orqanın imza və möhürünün də Türkiyə konsulluğu tərəfindən təsdiq edilməsi tələb olunur. Daşınmaz əmlakın özgəninkiləşdirilməsi və ya hər hansı hüquqla məhdudlaşdırılması, habelə iddia qaldırılması kimi əməliyyatlar baxımından vəkalətnamədə xüsusi səlahiyyətlərin açıq şəkildə yer alması tələb olunur; daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində əməliyyat aparılmasını nəzərdə tutan vəkalətnamələr fotoşəkilli olmalıdır.
Tətbiq ediləcək hüquq baxımından da şübhəyə yer yoxdur: Türkiyədə yerləşən daşınmaz əmlakın icarə müqaviləsi, tərəflər xarici vətəndaş olsalar və müqavilədə başqa ölkənin hüququ seçilmiş olsa belə, Türk hüququna tabedir. Xaricə göndəriləcək məhkəmə bildirişinin adresatın yerləşdiyi ölkənin səlahiyyətli orqanı vasitəsilə təqdim edilməsi məhkəmə icraatının müddətini əhəmiyyətli dərəcədə uzada bilər. Bundan əlavə, Türk məhkəməsində iddia qaldıran, məhkəmə prosesinə qoşulan və ya icra təqibi aparan xarici fiziki və hüquqi şəxslər, bir qayda olaraq, təminat təqdim etməlidirlər; məhkəmə qarşılıqlılıq prinsipi əsasında onları təminat verməkdən azad edir.
Bu səhifədəki izahlar ümumi məlumatlandırma məqsədi daşıyır və hüquqi rəy və ya tövsiyə xarakteri daşımır. Hər bir konkret hadisənin şərtləri fərqli olduğundan, hüquqi qiymətləndirmə işə xas aparılmalıdır.
Səhifədə yer alan məlumatlar Türkiyə Vəkillər Birliyinin Reklam Qadağası Əsasnaməsi çərçivəsində, ixtisaslaşma mənasına gəlməmək şərtilə, büronun fəaliyyət göstərdiyi sahələr haqqında məlumat verilməsi məqsədilə yayımlanmışdır; iş əldə etmə məqsədi daşımır.
Bu səhifənin görüntülənməsi və ya səhifədə yer alan keçidlər və əlaqə məlumatları vasitəsilə əlaqə qurulması vəkil ilə müraciət edən arasında vəkalət münasibətinin yarandığı mənasına gəlmir və işin qəbul edildiyi mənasına gəlmir.
Səhifədəki məlumatlar və müddətlər 6 Sentyabr 2026 tarixinə qüvvədə olan qanunvericiliyə əsasən hazırlanmışdır. Qanunvericilik dəyişə biləcəyindən, müddət hesabı hər halda cari qanun mətninə əsasən aparılmalıdır.
İcarə və daşınmaz əmlak mübahisələrində izləniləcək hüquqi yol müqavilənin məzmununa, daşınmaz əmlakın hüquqi vəziyyətinə, tərəflərin tələblərinə və mövcud sənədlərə görə dəyişə bilər. Bu səbəbdən mübahisənin başlanğıcında hüquqi vəziyyətin düzgün müəyyən edilməsi, zəruri müddətlərə riayət olunması və uyğun müraciət yolunun müəyyənləşdirilməsi əhəmiyyət daşıyır.
Merve Kartal
Vəkil