Адвокат з питань нерухомості в Аланії та право нерухомості
Спори щодо оренди та нерухомості часто не зводяться до одного питання. Такі питання, як визначення орендної плати, припинення договору, передача орендованого майна та повернення депозиту, можуть виникати у взаємозв’язку; спори щодо запису в реєстрі прав на нерухомість, права власності або спільної власності, своєю чергою, становлять технічну сферу, яка потребує окремого розгляду.
Інтенсивність ринку нерухомості в Аланії та набуття майна особами з різних країн призводять до того, що іноземний елемент у спорах у цій сфері стає поширеним аспектом. Іноземні власники, правовласники, які проживають за кордоном, операції, що здійснюються за довіреністю, та спеціальні правила щодо набуття нерухомості іноземцями є темами, які в цьому контексті потребують окремого розгляду.
На цій сторінці в загальних рисах пояснюються основні спори, що виникають з орендних відносин, підстави для виселення, визначення орендної плати та основні засади набуття нерухомості іноземцями. Оскільки умови кожного спору є різними, правова оцінка має здійснюватися на основі конкретної справи.
Основні напрями практики
Основні спори у праві оренди та нерухомості
Спори, що виникають з орендних відносин, та спори щодо власності підлягають різним правовим режимам. Вимога про виселення та вимога про визначення орендної плати можуть розглядатися в одному провадженні, тоді як такі вимоги, як виправлення запису в реєстрі прав на нерухоме майно (тапу), становлять окремий предмет позову.
Орендна плата та її підвищення
Визначення ставки підвищення, що застосовується в нових періодах оренди, та розміру орендної плати відповідно до актуальних умов є одними з найпоширеніших спірних питань на практиці. У цій оцінці важливе значення мають наявність письмового договору між сторонами, критерій, за яким здійснюється підвищення, а також те, чи перевищує узгоджена в договорі ставка встановлену законом межу.
Вимога про визначення розміру орендної плати регулюється різними правилами залежно від виду та строку договору оренди. Те, з якого періоду оренди вимога матиме юридичні наслідки, може змінюватися залежно від часу подання позову, повідомлення, здійсненого іншій стороні, та наявності в договорі положення щодо підвищення.
Закон, окрім визначення розміру орендної плати, також забороняє вносити зміни до договору на шкоду орендарю. Якщо укладення або продовження договору зумовлене взяттям орендарем на себе зобов'язання, яке не має прямого зв'язку з користуванням орендованим майном і не відповідає його інтересам, такий пов'язаний з орендою договір є недійсним. Щодо витрат на користування діє правило, згідно з яким, якщо інше не передбачено договором або не існує протилежного місцевого звичаю, орендар несе витрати на опалення, освітлення та водопостачання; сторона, що несе витрати, зобов'язана на вимогу надати іншій стороні копії документів, що підтверджують ці витрати. У договорах, де орендна плата визначена в іноземній валюті, діє окреме правило, і можливість зміни розміру платежу залежить від спливу певного строку.
Виселення та припинення договору
Розірвання договору оренди житла та критого нежитлового приміщення здійснюється лише з підстав, вичерпно перелічених у законі. Підстави, що виникають з боку орендодавця, та підстави, що виникають з боку орендаря, підпорядковуються різним умовам і різним строкам.
Підстава, на яку буде посилання, необхідні повідомлення та строк, протягом якого має бути поданий позов, можуть безпосередньо вплинути на результат процесу. Повідомлення, надіслане із пропуском строку, або позов, не поданий у встановлений строк, можуть призвести до перенесення вимоги на наступний період оренди.
Короткострокова оренда житла з туристичною метою регулюється окремим законом, і це має наслідки як для власника, так і для орендаря. Оренда житла на строк не більше ста днів вважається орендою з туристичною метою; одноразова оренда на строк понад сто днів виходить за межі дії цього закону. Для здійснення оренди з туристичною метою обов'язково отримати дозвільний документ до укладення договору, а до заяви необхідно додати рішення, одноголосно прийняте всіма власниками квартир і нежитлових приміщень у будівлі, де розташоване окреме приміщення. У будівлях більш ніж із трьома окремими приміщеннями дозвільний документ може бути виданий на окремі приміщення, що становлять не більше двадцяти п'яти відсотків усіх окремих приміщень, якщо вони належать одному орендодавцю.
Наслідок для орендаря є більш визначеним: здача орендарем житла, орендованого для використання як місце проживання, третім особам з туристичною метою від власного імені та за власний рахунок заборонена законом. Використання, що суперечить цій забороні, може також стати підставою для припинення договору через порушення його умов. Крім того, захисні положення щодо оренди житла та критих нежитлових приміщень, з огляду на їхню природу, не застосовуються до оренди нерухомого майна, призначеного для тимчасового користування, на строк шість місяців або менше.
Стан орендованого майна, забезпечення та передання
Неналежне передання орендованого майна відповідно до умов договору, недоліки, що виникли під час користування, обов'язкові ремонти та стан орендованого майна на момент його звільнення можуть спричинити спір між сторонами.
Закон встановлює кількісну межу щодо забезпечення: якщо в договорі оренди житла або критого робочого приміщення передбачено обов'язок наймача надати забезпечення, таке забезпечення не може перевищувати тримісячної орендної плати. Якщо домовлено про надання забезпечення у вигляді грошей або цінних паперів, наймач вносить гроші на строковий ощадний рахунок, з якого їх не можна зняти без згоди наймодавця, а цінні папери передає на зберігання до банку; банк може повернути забезпечення лише за згодою обох сторін, після набрання чинності виконавчим провадженням або на підставі рішення суду, що набрало законної сили.
Строк повернення також врегульовано законом. Якщо наймодавець протягом трьох місяців після припинення договору оренди не повідомить банк у письмовій формі про те, що він подав позов до наймача у зв'язку з договором оренди або розпочав виконавче провадження чи провадження у справі про банкрутство, банк зобов'язаний на вимогу наймача повернути забезпечення.
Щодо повернення депозиту важливе значення можуть мати такі документи, як акт приймання-передачі, фотографії та листування, зокрема для встановлення того, чи виникли заявлені пошкодження орендованого майна внаслідок звичайного користування, а також для доведення цих пошкоджень.
Спори щодо записів у реєстрі нерухомості та права власності
У межах цього напряму розглядаються питання приведення запису в реєстрі нерухомості (тапу) у відповідність із дійсним правовим становищем, дійсності правочинів щодо передання права власності, припинення спільної власності, переважного права викупу (önalım hakkı), а також вимоги про відшкодування за неправомірне користування (ecrimisil), заявлені у зв’язку з використанням нерухомого майна особами, які не є його правоволодільцями.
У таких спорах визначальне значення можуть мати записи в реєстрі нерухомості (тапу), кадастрові протоколи, платіжні документи та, за наявності, тексти договорів. Оскільки передання права власності на нерухоме майно за загальним правилом відбувається шляхом реєстрації в реєстрі нерухомості (тапу), а дійсність договорів, спрямованих на передання права власності залежить від дотримання офіційної форми, договори, укладені без дотримання такої форми, самі по собі не передають права власності.
Якщо нерухоме майно було передано добросовісній третій особі на підставі незаконної реєстрації, набуття цією особою може бути захищене законом; у такому разі вимога може бути спрямована на відшкодування шкоди, а не на скасування реєстрації права в земельному кадастрі. Оскільки щодо деяких вимог закон передбачає спеціальні строки, частину яких нещодавно було змінено, питання про те, який спосіб захисту підлягає застосуванню, має оцінюватися з урахуванням конкретних обставин справи та чинного законодавства.
Щодо переважного права купівлі закон передбачає конкретні строки. Про здійснений продаж покупець або продавець повідомляє інших співвласників через нотаріуса; переважне право купівлі припиняється після спливу трьох місяців від дати повідомлення про продаж правоволодільця та в будь-якому разі після спливу одного року від дати продажу. Цей строк, що діє в будь-якому разі, був скорочений із двох років до одного року змінами від 24 грудня 2025; тому не слід покладатися на дворічний строк, зазначений у старих джерелах. Цими ж змінами також прямо передбачено, що переважне право купівлі не може бути використане щодо продажів, здійснених у межах Закону про державні торги, та продажів шляхом примусового аукціону. Відмова від переважного права купівлі має бути оформлена в офіційній формі та внесена до земельного реєстру; відмова від використання переважного права купівлі щодо конкретного продажу підлягає письмовій формі.
Покроковий процес
Як відбувається процес розгляду орендного спору?
Попередня оцінка та збір документів
На початку процесу спільно аналізуються договір оренди, платіжні документи, дані реєстру нерухомості (tapu kaydı), листування між сторонами та, за наявності, акт приймання-передачі. Те, чи виник спір з орендних відносин або з права власності, впливає на визначення вимог, які можуть бути заявлені, а також суду, якому підсудна справа за предметною та територіальною юрисдикцією.
Закон чітко визначає цю різницю. За винятком положень про виселення з орендованої нерухомості в порядку безспірного виконавчого провадження (ilamsız icra), усі спори, що виникають з орендних відносин, включно з позовами про стягнення заборгованості, незалежно від ціни позову, розглядаються судом цивільних справ (sulh hukuk mahkemesi). Цьому ж суду підсудні справи про поділ рухомого та нерухомого майна або прав, а також про припинення спільної власності. Натомість у справах щодо речових прав на нерухоме майно або прав, які можуть призвести до зміни власника речового права, а також у справах щодо володіння нерухомим майном чи права утримання виключно компетентним є суд за місцезнаходженням нерухомого майна.
Ці правила мають такий конкретний наслідок: якщо нерухомість розташована в межах Alanya, позови щодо речових прав на нерухоме майно, такі як позови про скасування запису в реєстрі та реєстрацію права власності (tapu iptali ve tescil), а також позови про припинення спільної власності (ortaklığın giderilmesi), розглядаються судами Alanya. У спорах, що виникають з орендних відносин, судом, компетентним за предметною юрисдикцією, є суд цивільних справ (sulh hukuk mahkemesi), незалежно від заявленої суми.
Письмова вимога та медіація
Для пред’явлення деяких вимог необхідно заздалегідь надіслати письмову вимогу або повідомлення. У спорах, що виникають із орендних відносин, звернення до медіації до подання позову є процесуальною передумовою. Розподіл рухомого та нерухомого майна, припинення спільної власності, спори, що виникають із Закону про власність на кондомініуми, а також спори щодо прав сусідів також охоплюються цією вимогою.
Положення щодо виселення з орендованої нерухомості шляхом виконавчого провадження без судового рішення виключені з цієї сфери. Однак цей виняток тлумачиться вузько: провадження щодо виселення, яке здійснюється через орган виконавчого провадження, та вимоги, заявлені до суду з питань виконавчого провадження у зв’язку із запереченням, залишаються поза сферою дії, тоді як позов про скасування заперечення та виселення, поданий до суду загальної юрисдикції на підставі того самого провадження, підлягає вимозі щодо медіації, оскільки виникає з орендних відносин. Сам факт початку виконавчого провадження не усуває обов’язковості медіації.
Процедура медіації завершується протягом трьох тижнів із моменту призначення медіатора; цей строк у разі необхідності може бути продовжений щонайбільше на один тиждень. Із моменту звернення до бюро до дати складення остаточного протоколу перебіг позовної давності зупиняється, а присічні строки не спливають; це має значення для збереження одномісячних строків, передбачених для позовів про виселення. Водночас час звернення також є визначальним: у практиці Касаційного суду Туреччини для позовів про виселення вимагається, щоб звернення до медіації відбулося після виникнення права на подання позову, і вважається, що передчасне звернення не задовольняє процесуальну передумову.
У разі досягнення згоди одержання відмітки про надання виконавчої сили для складеного документа про врегулювання є обов’язковим у цих спорах; загальне правило, за яким документ, спільно підписаний сторонами, їхніми адвокатами та медіатором, вважається таким, що має силу судового рішення, без вимоги проставлення відмітки, тут не застосовується. Відмітка щодо документів про врегулювання спорів стосовно нерухомого майна одержується в суді з цивільних справ за місцем знаходження нерухомого майна. Якщо ж буде встановлено, що позов подано без звернення до медіатора, суд, не вчиняючи жодних дій, відхиляє позов із процесуальних підстав через відсутність передумови для пред’явлення позову.
Стадія судового розгляду
У позовній заяві чітко зазначаються правова підстава та обґрунтування вимоги. Вимоги щодо встановлення розміру орендної плати, виселення, стягнення заборгованості та відшкодування шкоди можуть підпорядковуватися різним процесуальним правилам. Під час судового розгляду можуть оцінюватися такі докази, як показання свідків, експертне дослідження, порівняльні орендні ставки та огляд на місці.
У справах, що належать до компетенції суду з цивільних справ, застосовується спрощене позовне провадження, яке в кількох аспектах відрізняється від письмового провадження. Строк для подання відзиву становить два тижні з дня вручення позовної заяви відповідачу; у випадках, коли підготовка протягом цього строку є дуже утрудненою або неможливою, суд може одноразово надати додатковий строк тривалістю не більше ніж два тижні. Сторони не можуть подавати відповідь на відзив і другу відповідь. Докази повинні бути подані разом із процесуальними документами із зазначенням, який факт вони підтверджують.
Порядок судового розгляду також відрізняється. У можливих випадках суд ухвалює рішення на підставі матеріалів справи, не викликаючи сторони до судового засідання. Якщо рішення не може бути ухвалене таким чином, розгляд справи завершується протягом двох засідань, не враховуючи першого засідання, а проміжок між засіданнями не може перевищувати одного місяця; у разі продовження експертного дослідження або необхідності виконання судового доручення суддя може встановити довший строк. У справах про визначення розміру орендної плати можливість поширення дії рішення з початку нового періоду залежить від того, чи було позов подано не пізніше ніж за тридцять днів до початку нового періоду або чи було протягом цього строку направлено орендарю письмове повідомлення.
Стадія ухвалення рішення та виконання
Після ухвалення рішення звернення до засобів правового захисту можливе в межах установлених законом грошових порогів. У спорах, що виникають з орендних правовідносин, апеляційне оскарження, як правило, доступне, тоді як касаційне оскарження за загальним правилом не допускається; воно можливе лише тоді, коли сума вимоги про стягнення орендної плати або, в інших орендних спорах, сума орендної плати за три місяці перевищує встановлений законом поріг. Оскільки ці пороги щороку оновлюються, питання про можливість оскарження слід оцінювати окремо в кожній справі.
Виконання рішень про виселення та стягнення грошових вимог здійснюється через орган виконавчого провадження. Питання про необхідність набрання рішенням законної сили залежить від характеру вимоги: рішення про виселення, що ґрунтуються на договорі оренди, та рішення щодо орендної заборгованості можуть бути пред’явлені до примусового виконання до набрання ними законної сили, тоді як рішення щодо речових прав на нерухоме майно — такі як рішення про скасування запису та реєстрацію права власності, а також про припинення спільної власності — не можуть бути виконані до набрання ними законної сили. Судові рішення щодо визначення розміру орендної плати також, згідно з усталеною практикою, не можуть бути виконані до набрання ними законної сили. Боржник, за наявності відповідних умов, може вимагати відстрочення виконання, надавши забезпечення.
Два різні джерела
Підстави для виселення
Потреба, реконструкція та новий власник
Орендодавець може на передбачених законом умовах подати позов про виселення, якщо він, його дружина, його низхідні або висхідні родичі чи інші особи, яких він зобов’язаний утримувати за законом, потребують житла або робочого приміщення. Окремою підставою для виселення є також необхідність капітального ремонту, розширення або перебудови орендованого майна з метою його повторного будівництва чи реконструкції, якщо під час виконання цих робіт користування орендованим майном стає неможливим. Позов у разі договорів оренди, укладених на визначений строк, подається протягом одного місяця після закінчення строку; у разі договорів на невизначений строк — протягом одного місяця від дати, визначеної відповідно до загальних положень із дотриманням періоду розірвання та строків, установлених для повідомлення про розірвання.
Новий власник, який згодом набув орендоване майно, якщо він або його зазначені в законі близькі родичі потребують житла чи робочого приміщення, може, письмово повідомивши орендаря протягом одного місяця від дати набуття майна, звернутися до суду після спливу шести місяців від дати набуття. Це повідомлення протягом одного місяця є умовою дійсності; якщо повідомлення не було зроблено, новий власник може звернутися до суду лише протягом одного місяця від дня закінчення строку договору.
Закінчення строку договору оренди, укладеного на визначений строк, саме по собі не надає орендодавцю права на виселення. У разі оренди житла та критого робочого приміщення орендодавець не може припинити договір на підставі закінчення строку договору; договір продовжується на тих самих умовах на один рік, якщо орендар не повідомить про відмову від продовження щонайменше за п’ятнадцять днів до закінчення строку. Однак після закінчення десятирічного періоду продовження орендодавець може припинити договір без зазначення будь-якої причини, письмово повідомивши про це щонайменше за три місяці до закінчення кожного наступного року продовження. Цей період є періодом продовження, що додається до початкового строку договору; сплив десяти років від моменту укладення договору сам по собі не є достатнім.
Нерухоме майно, звільнене внаслідок виселення через потребу, не може без поважної причини протягом трьох років передаватися в оренду іншій особі, крім попереднього орендаря. Щодо майна, звільненого з метою повторного будівництва та реконструкції, попередній орендар має переважне право на його оренду з урахуванням нового стану майна та нової орендної плати. Орендодавець, який порушує ці правила, зобов’язаний сплатити попередньому орендарю компенсацію в розмірі не меншому за суму річної орендної плати, сплаченої за останній рік оренди.
Зобов’язання про звільнення, два обґрунтовані попередження та прострочення
Письмове зобов’язання орендаря звільнити орендоване приміщення, надане після його передачі, може бути підставою для вимоги про звільнення приміщення, якщо його не звільнено в обумовлену дату. Обов’язковими умовами є письмова форма зобов’язання та його надання після передачі приміщення. Орендодавець повинен розпочати виконавче провадження або подати позов протягом одного місяця від обумовленої дати звільнення; цей строк обчислюється не від дати підписання зобов’язання, а від обумовленої дати звільнення.
Те, що орендар через несплату орендної плати став причиною двох обґрунтованих письмових попереджень, також за певних умов може бути підставою для виселення. Для договорів строком менше одного року необхідно, щоб протягом строку оренди було зроблено два обґрунтовані попередження; для договорів строком на один рік і більше — щоб два обґрунтовані попередження було зроблено протягом одного орендного року або протягом періоду, що перевищує один орендний рік, а також щоб було дотримано передбаченого законом строку подання позову.
Якщо орендар або його/її чоловік/дружина, з яким/якою він/вона спільно проживає, має придатне для проживання житло в межах того самого району (ilçe) або муніципалітету (belde), і орендодавець не знав про цю обставину на момент укладення договору, може бути порушено позов про виселення на умовах, передбачених законом. На цю підставу можна посилатися лише щодо оренди житла; вона не застосовується до оренди комерційних приміщень.
Якщо орендар не сплачує орендну плату, строк сплати якої настав (muaccel), або додаткові витрати, орендодавець може надати письмовий строк для оплати. Для оренди житла та оренди критих комерційних приміщень цей строк становить не менше тридцяти днів і починає перебіг із дня, наступного за датою письмового повідомлення. Якщо оплату не здійснено протягом цього строку, може розпочатися процедура розірвання договору та виселення.
Важливо не пропустити передбачені для позовів про виселення одномісячні строки. Якщо орендодавець письмово повідомив орендаря про те, що подасть позов, не пізніше закінчення строку для подання позову, цей строк вважається продовженим на один орендний рік. Для оренди житла та оренди критих комерційних приміщень дійсність повідомлення про розірвання також залежить від дотримання письмової форми.
Плата та оновлення
Визначення розміру орендної плати та її підвищення
Для оренди житлових приміщень і критих комерційних приміщень у разі продовження періоду оренди існує встановлена законом верхня межа підвищення орендної плати. Домовленості сторін щодо підвищення орендної плати є чинними за умови, що вони не перевищують показник зміни індексу споживчих цін, розрахований за середнім значенням за дванадцять місяців попереднього орендного року. Це правило також застосовується до договорів оренди, укладених на строк понад один рік.
Цей показник є верхньою межею, а не фіксованим підвищенням, що застосовується автоматично. Якщо в договорі погоджено нижчий показник, застосовується саме він. Якщо погоджено показник, що перевищує законодавчу межу, положення договору не є недійсним у цілому, а є недійсним лише в частині перевищення; підвищення застосовується до законодавчої межі. Якщо ж у договорі взагалі немає положення про підвищення, показник не перетворюється автоматично на індексний; розмір плати визначається суддею на засадах справедливості з урахуванням стану орендованого майна, за умови що він не перевищує цього показника.
Тимчасове обмеження підвищення орендної плати на 25 відсотків для оренди житла було чинним у разі поновлення періодів оренди в період з 11 червня 2022 до 1 липня 2024 відповідно до двох окремих тимчасових нормативних положень. Це регулювання охоплювало лише оренду житла і не застосовувалося до оренди комерційних приміщень. Оскільки верхня межа залежала не від календарної дати, а від дати поновлення періоду оренди, вона продовжувала застосовуватися протягом відповідного орендного року в разі поновлення періоду 1 липня 2024 або раніше. Для періодів, поновлених 2 липня 2024 або пізніше, знову застосовується загальне правило, а строк дії регулювання не було продовжено.
Позов щодо визначення розміру орендної плати може бути поданий у будь-який час. Однак щодо питання, з початку якого орендного періоду набуде чинності розмір плати, визначений судом, важливе значення мають дата подання позову, письмове повідомлення, зроблене орендарю, та наявність у договорі положення про збільшення плати в новому орендному періоді. Цей строк не є строком для подання позову, а є умовою набрання рішенням чинності з початку нового періоду.
У договорах оренди, укладених на строк понад п’ять років або поновлених після закінчення п’яти років, а також після закінчення кожних наступних п’яти років суддя, спільно оцінюючи темп зміни відповідно до середнього за дванадцять місяців показника індексу споживчих цін, стан орендованого майна та розміри орендної плати за аналогічні об’єкти, визначає справедливий розмір орендної плати. У цій оцінці показник індексу не є верхньою межею, а лише одним із критеріїв; тому визначений розмір плати може перевищувати показник індексу.
На орендаря не може бути покладено жодного іншого обов’язку зі здійснення платежів, окрім сплати орендної плати та додаткових витрат. Положення договору про те, що в разі несвоєчасної сплати орендної плати підлягає сплаті штрафна санкція або що наступні орендні платежі стають такими, що підлягають негайній сплаті, є недійсними.
У договорах, у яких орендну плату визначено в іноземній валюті, застосовується окреме правило: за умови дотримання положень Закону про захист вартості турецької валюти до спливу п’яти років змінювати розмір орендної плати не можна. Після спливу п’яти років під час визначення розміру плати враховуються також зміни вартості іноземної валюти. Загальні положення про істотне ускладнення виконання зобов’язання не застосовуються до цього обмеження.
Якщо після укладення договору виникають надзвичайні обставини, які сторони не могли передбачити, і вони надмірно порушують баланс договору, у межах умов, передбачених законом, може бути додатково розглянуто питання про приведення договору оренди у відповідність до таких обставин. Оскільки умови застосування цього способу тлумачаться вузько, не кожне зростання інфляції саме по собі є підставою для приведення договору у відповідність.
Міжнародні справи
Придбання нерухомості іноземцями
Придбання нерухомості в Туреччині іноземними фізичними особами можливе залежно від громадянства особи та законодавчих обмежень. Характер нерухомості, її місцезнаходження та обтяження в реєстрі прав на нерухоме майно мають бути додатково оцінені до придбання.
Умови та обмеження набуття
У Туреччині не кожен іноземець може набувати нерухоме майно. Відповідно до Закону про земельний кадастр лише іноземні фізичні особи, які є громадянами країн, визначених Президентом, можуть набувати в Туреччині нерухоме майно та обмежені речові права за умови дотримання законодавчих обмежень. Закон лише зазначає, що цей перелік визначається Президентом, і не вказує, чи підлягає він опублікуванню; на практиці перелік не публікується у відкритому доступі, а можливість набуття майна особою з огляду на її громадянство можна з’ясувати індивідуально у відповідних органах земельного кадастру. Закон також не визначає, яке громадянство слід враховувати щодо осіб із кількома громадянствами, і на практиці вважається, що для цілей набуття враховується громадянство, яке надає найменше прав.
Загальна площа нерухомого майна та обмежених речових прав самостійного й постійного характеру, які може набути іноземна фізична особа, не може перевищувати тридцяти гектарів на території всієї країни та десяти відсотків площі району, яка може бути предметом приватної власності. Коли районна квота вичерпана, нове набуття в цьому районі неможливе; оскільки в районах із високим попитом це може створювати практичну перешкоду, до проведення операції важливо отримати підтвердження у відповідному органі земельного кадастру.
Ці обмеження перевіряються під час проведення операції в земельному кадастрі. Якщо нерухоме майно, набуте з порушенням закону, не буде відчужене його власником протягом строку, визначеного Міністерством фінансів, але не більше одного року, воно підлягає відчуженню з виплатою його вартості уповноваженій особі. Тому до набуття майна важливо перевірити відповідні обставини.
Не слід забувати, що ці обмеження застосовуються не до всіх іноземців. Особи, які набули громадянство Туреччини за народженням і втратили його внаслідок отримання дозволу на вихід із громадянства, а також їхні нащадки до третього ступеня споріднення включно продовжують користуватися правами, наданими громадянам Туреччини, окрім винятків, передбачених законом; набуття нерухомості не входить до цих винятків. Щодо таких осіб, яких на практиці називають власниками Блакитної картки, не застосовуються перелік країн, обмеження у тридцять гектарів та десять відсотків площі району, а також пов’язана з цим ліквідація. Закон про земельний кадастр також прямо виключає цих осіб зі сфери дії свого положення щодо компаній з іноземним капіталом.
Військові заборонені зони та зони безпеки
Розташування нерухомості у військовій забороненій зоні чи зоні безпеки має наслідки як для набуття, так і для оренди; однак режим залежить від типу зони, і не в кожній зоні існує категорична заборона. У сухопутних військових заборонених зонах другого ступеня іноземні фізичні та юридичні особи не можуть набувати нерухомість, і ця заборона не пов'язана з механізмом дозволу. Оренда ж підпорядковується окремому режиму: у тій же зоні іноземці без дозволу не можуть орендувати нерухомість — тобто оренда заборонена не абсолютно, а потребує дозволу. Дозвіл уповноваженим іноземним цивільним особам надається губернаторствами за погодженням з командуванням гарнізону; уповноваженим іноземним військовослужбовцям — Генеральним штабом.
У сухопутних та морських військових заборонених зонах першого ступеня режим інший: як правило, нерухомість у межах зони підлягає експропріації; це не заборона набуття, що стосується лише іноземців, а загальне припинення права власності. Однак закон не робить це правило абсолютним: уздовж сухопутної лінії кордону та на узбережжях експропріація у сухопутних військових заборонених зонах першого ступеня не є обов'язковою. Закон додатково передбачає, що правила користування місцевим населенням такою неекспропрійованою нерухомістю визначаються підзаконним актом. Оскільки це виключення може бути визначальним для нерухомості у прибережній зоні, необхідно окремо досліджувати, до якого типу зони належить нерухомість та чи була проведена експропріація. Щодо військових зон безпеки, відповідний закон не містить спеціальної заборони для іноземців на набуття чи оренду. Крім того, Президент може прийняти рішення про те, що іноземці не можуть набувати нерухомість у зонах, визначених через близькість до військових заборонених зон або з інших стратегічних причин, і не можуть орендувати її без отримання дозволу; обмеження в цих зонах діє, якщо є відповідне рішення.
Що стосується компаній з іноземним капіталом, заснованих у Туреччині, застосовується не заборонний, а дозвільний режим: набуття цими компаніями права власності на нерухоме майно у військових заборонених зонах, військових зонах безпеки та згаданих вище стратегічних зонах залежить від дозволу Генерального штабу або уповноважених ним командувань, а набуття майна в зонах спеціальної безпеки — від дозволу губернаторства за місцем розташування нерухомого майна; під час оцінювання враховується відповідність набуття вимогам національної безпеки. Цей дозвільний режим стосується набуття права власності — для оренди чи передання окремий дозвіл губернаторства не передбачений.
Картографічні та координатні дані щодо військових заборонених зон, військових зон безпеки та стратегічних зон передаються Міністерством національної оборони, а дані щодо зон спеціальної безпеки — Міністерством внутрішніх справ до Генерального управління земельного кадастру та реєстрації нерухомості, і реєстраційні дії здійснюються відповідно до цих відомостей. Тому питання про те, чи розташоване нерухоме майно в зазначених зонах, за загальним правилом може бути перевірене в управлінні земельного реєстру. Водночас до укладення договору про зобов’язання укласти договір купівлі-продажу або здійснення авансового платежу необхідно перевірити, чи немає в реєстрі нерухомості обмеження, яке перешкоджає набуттю права власності іноземцями або вимагає дозволу.
Процедура реєстрації права власності та необхідні документи
Те, що під час звичайного придбання нерухомого майна іноземними фізичними особами не вимагається звіт про оцінку нерухомого майна, встановлено не на рівні закону, а відповідним підзаконним нормативним регулюванням; тому перед здійсненням операції необхідно підтвердити актуальну практику в управлінні земельного реєстру. Набуття майна з метою отримання громадянства підлягає окремій процедурі та виходить за межі цієї сторінки.
У разі придбання незабудованої нерухомості закон також передбачає окремий обов'язок: фізичні особи — іноземні громадяни та торговельні компанії, що мають статус юридичної особи й засновані відповідно до законодавства іноземних держав, зобов'язані протягом двох років подати на затвердження відповідному Міністерству проєкт, який вони планують реалізувати на придбаній незабудованій нерухомості. Затверджений відповідним Міністерством проєкт, у якому визначено строки початку та завершення робіт, надсилається до управління земельного кадастру за місцезнаходженням нерухомості для внесення до розділу відомостей про об'єкт у реєстрі прав на нерухоме майно, а відповідне Міністерство контролює, чи реалізовано проєкт у встановлений строк. Неподання заяви до відповідного Міністерства у встановлений строк або нереалізація проєкту у встановлений строк належать до випадків, з якими закон пов'язує наслідок ліквідації.
Натомість особи, які не мають громадянства Турецької Республіки, під час набуття нерухомості шляхом купівлі зобов'язані виконувати платіжні зобов'язання в іноземній валюті, а цю валюту до проведення операції в земельному кадастрі необхідно продати Центральному банку через банк. Документ про купівлю іноземної валюти, виданий банком, подається до управління земельного кадастру, а вартість, що є базою для обчислення мита в офіційному документі, визначається на підставі суми в турецьких лірах, зазначеної в цьому документі. Готівкові платежі та операції в обмінних пунктах у цьому контексті не приймаються.
Під час проведення операції в земельному кадастрі також потрібні посвідчення особи або паспорт (із перекладом, якщо документ складено не латинським алфавітом), форма декларації ідентифікаційних даних, фотографія, виданий муніципалітетом документ із зазначенням оціночної вартості нерухомості, поліс обов'язкового страхування від землетрусів і іноземний ідентифікаційний номер. Якщо серед сторін є особа, яка не володіє турецькою мовою, має бути присутній присяжний перекладач, уповноважений комісією з питань юстиції. Якщо операція здійснюється через представника, потрібна належним чином оформлена довіреність.
Дистанційне оформлення
Власники, які проживають за кордоном
Власники, нерухоме майно яких знаходиться в Туреччині, але які проживають за кордоном, можуть вести орендні відносини, супроводжувати процес у разі виникнення спору та за необхідності подавати позов через представника на підставі довіреності.
Договір оренди нерухомого майна, що знаходиться в Туреччині, підпорядковується турецькому праву, навіть якщо сторони є іноземними громадянами і в договорі передбачено право іншої країни; договори щодо нерухомого майна або його використання підпорядковуються праву країни, де знаходиться нерухоме майно. Тому імперативні положення щодо граничного підвищення орендної плати, підстав для виселення та гарантійного депозиту застосовуються також у відносинах між іноземним власником та іноземним орендарем. У справах щодо речових прав на нерухоме майно виключну юрисдикцію має суд за місцезнаходженням нерухомого майна, а рішення іноземного суду з цього питання не має наслідків у Туреччині шляхом визнання або виконання.
Форма довіреності, що складається за кордоном, відрізняється залежно від країни її складення та дії, для якої вона видається. Довіреність оформлюється або консульствами Турецької Республіки, або нотаріусом у країнах — учасницях конвенції про апостиль із проставленням апостиля; у країнах, що не є учасницями конвенції, підпис нотаріуса має бути засвідчений органом, якому він підпорядковується, а підпис і печатка цього органу — турецьким консульством у відповідному місці. Щодо таких дій, як відчуження нерухомого майна або обмеження його певним речовим правом, а також подання позову, вимагається, щоб у довіреності були чітко зазначені спеціальні повноваження; довіреності, за якими здійснюються дії в реєстрі прав на нерухоме майно, повинні містити фотографію. Неповністю оформлена довіреність може бути не прийнята управлінням земельного кадастру.
Процедури вручення судових документів сторонам, які проживають за кордоном, підпорядковуються іншому порядку, ніж звичайне вручення в межах національного права. Вручення, як правило, здійснюється через компетентний орган країни, у якій перебуває адресат; якщо адресат є громадянином Туреччини, воно може бути здійснене також через посольство або консульство Турецької Республіки. Оскільки документ із зазначеною датою судового засідання має бути надісланий іноземному органу так, щоб він надійшов за певний строк до засідання, це може суттєво вплинути на тривалість процесу. Призначення представника в Туреччині може запобігти виникненню таких затримок, якщо це усуває необхідність направлення документів за кордон.
Крім того, іноземні фізичні та юридичні особи, які подають позов до турецького суду, беруть участь у справі або є учасниками виконавчого провадження, зобов’язані надати визначене судом забезпечення для покриття судових витрат, витрат на виконавче провадження, а також збитків і шкоди, завданих іншій стороні. Суд звільняє від надання забезпечення на засадах взаємності. Тобто правилом є надання забезпечення, а винятком — звільнення від нього на підставі взаємності.
Критерії оцінки
Критерії оцінювання у справах оренди та нерухомості
У спорах щодо оренди та нерухомості порядок дій визначається змістом договору, правовим статусом об’єкта нерухомості та вимогами сторін. На етапі первинної оцінки наявні документи, строки та зв’язок спору з іноземною державою можуть розглядатися разом.
Те, на якій підставі обґрунтовується вимога про виселення, з якого періоду вимога про встановлення розміру орендної плати матиме юридичні наслідки та як проводитиметься етап медіації, оцінюється окремо в кожній справі.
У справах за участю власників або орендарів — іноземних громадян особливе значення мають обмеження щодо набуття майна, використання іноземних документів, міжнародне вручення судових документів та відносини щодо представництва.
До напрямів діяльності бюро належать спори, що виникають з орендних відносин та права власності на нерухомість. Щоб домовитися про зустріч, зверніться через сторінку контактів.
Поширені запитання
Часті запитання
За яким показником здійснюється підвищення орендної плати?
У договорах оренди житла та критих робочих приміщень погоджене для поновленого періоду підвищення орендної плати не може перевищувати показник зміни індексу споживчих цін, розрахований за середнім значенням за дванадцять місяців попереднього орендного року. Це верхня межа: якщо договором погоджено нижчий показник, застосовується саме він, а умова, погоджена понад цю межу, у частині перевищення вважається недійсною. Тимчасова межа у розмірі 25 відсотків, яка раніше застосовувалася до оренди житла, діяла щодо періодів оренди, поновлених у період з 11 червня 2022 до 1 липня 2024, і поширювалася лише на оренду житла. Оскільки верхня межа прив’язана не до календарної дати, а до дати поновлення орендного періоду, вона продовжувала застосовуватися протягом відповідного орендного року до періоду, поновленого 1 липня 2024 або раніше; до періодів, поновлених 2 липня 2024 і пізніше, застосовується загальне правило.
Чи можна безпосередньо виселити орендаря, якщо він надав зобов’язання звільнити орендоване приміщення?
Для посилання на зобов’язання звільнити орендоване приміщення воно має бути письмовим і наданим після передачі орендованого майна. Якщо орендар не звільнить нерухомість у визначену в зобов’язанні дату, орендодавець може протягом одного місяця з цієї дати розпочати виконавче провадження або подати позов. У разі пропуску цього строку вимогу може бути відхилено у зв’язку з пропуском строку. Чинність і можливість примусового виконання зобов’язання додатково оцінюються з урахуванням обставин конкретної справи.
Чи обов’язково звертатися до медіатора перед поданням позову у спорі, що виник з орендних відносин?
У спорах, що виникають з орендних відносин, звернення до медіатора до подання позову за загальним правилом є умовою звернення до суду. Спори про припинення спільної власності, спори, що виникають із Закону про кондомініуми, та спори щодо прав сусідів також охоплюються цим правилом. Положення про виселення з орендованої нерухомості в порядку виконавчого провадження без виконавчого документа не охоплюються цим правилом; однак позов про скасування заперечення та виселення, поданий до суду загальної юрисдикції після заперечення проти виконавчого провадження, не підпадає під цей виняток. Позов, поданий без звернення до медіатора, відхиляється з процесуальних підстав.
Чи може іноземний громадянин придбати нерухомість в Alanya?
Ця ситуація залежить від громадянства особи та правового статусу нерухомого майна. У Туреччині не кожен іноземець може набувати нерухоме майно; лише громадяни країн, визначених Рішенням Президента, можуть набувати нерухомість у межах законодавчих обмежень, причому на практиці цей перелік публічно не оприлюднюється. Окремо перевіряються загальнодержавне обмеження у тридцять гектарів, обмеження, пов’язане з десятьма відсотками площі району, яка може перебувати у приватній власності, а також те, чи розташоване нерухоме майно у військовій забороненій, безпековій або спеціальній безпековій зоні. Якщо нерухоме майно розташоване у військовій забороненій зоні, слід також враховувати, що його набуття та оренда підпадають під різні правові режими. Особи, які за народженням були громадянами Туреччини та вийшли з громадянства на підставі дозволу на вихід, а також їхні нащадки до третього ступеня (власники Блакитної картки), не підпадають під ці обмеження; закон надає цим особам ті самі права, що й громадянам Туреччини, і не відносить набуття нерухомого майна до винятків. Відповідність вимогам слід оцінювати щодо конкретного нерухомого майна та конкретної особи до його набуття.
Коли і як повертається депозит?
У договорах найму житла та критих робочих приміщень сума гарантії, яку вимагають від орендаря, не може перевищувати розміру орендної плати за три місяці. Якщо гарантія надається у вигляді грошей або цінних паперів, існують спеціальні положення щодо її зберігання в банку та повернення: банк може повернути гарантію лише за згодою обох сторін, після остаточного завершення виконавчого провадження або на підставі рішення суду, що набрало законної сили. Якщо орендодавець протягом трьох місяців після припинення договору не повідомив банк про подання позову або початок виконавчого провадження, банк зобов’язаний на вимогу орендаря повернути гарантію. Несплачені орендні платежі або додаткові витрати, заборговані орендарем, а також вимоги щодо відшкодування шкоди, що перевищує наслідки звичайного користування, оцінюються окремо; наявність і розмір шкоди мають бути підтверджені такими доказами, як акт приймання-передачі, фотографії та листування.
Чи можу я здавати своє житло в короткострокову оренду з туристичною метою?
Оренда житла на строк не більше ста днів вважається орендою з туристичною метою; одноразова оренда на строк понад сто днів не підпадає під дію закону, що регулює оренду з туристичною метою. Для здійснення оренди, яка підпадає під дію цього закону, до укладення договору необхідно отримати дозвільний документ, а до заяви необхідно додати рішення, одностайно ухвалене всіма власниками квартир і нежитлових приміщень у будівлі, де розташоване окреме приміщення. У будівлях, що складаються з понад трьох окремих приміщень, дозвільний документ може бути виданий на ім’я одного орендодавця щодо не більше ніж двадцяти п’яти відсотків окремих приміщень. Обов’язок отримання дозвільного документа покладається на орендодавця.
Що стосується орендаря, то закон встановлює чітку заборону: орендареві заборонено здавати третім особам з туристичною метою житло, орендоване для використання як житло, від свого імені та за власний рахунок. Тому перед здаванням житла в короткострокову оренду необхідно перевірити запис у реєстрі нерухомості, план управління будинком і рішення власників квартир та нежитлових приміщень.
Я проживаю за кордоном; як я можу здійснювати процедури щодо своєї нерухомості в Туреччині?
Процес може здійснюватися на підставі відносин за довіреністю. Довіреність або оформлюється турецькими консульствами, або посвідчується нотаріусом у країнах — учасницях Конвенції про апостиль і містить апостиль; у країнах, які не є учасницями цієї Конвенції, підпис нотаріуса має бути засвідчений компетентним органом, а підпис і печатка цього органу — турецьким консульством. Для таких дій, як відчуження нерухомого майна чи обтяження його правом, а також подання позову, довіреність повинна містити чітко визначені спеціальні повноваження; довіреності, за якими вчиняються дії, що потребують реєстрації в реєстрі нерухомості, повинні містити фотографію.
Щодо застосовного права також немає жодних сумнівів: договір оренди нерухомого майна, розташованого в Туреччині, підлягає регулюванню турецьким правом, навіть якщо сторони є іноземцями та в договорі обрано право іншої країни. Вручення судових документів за кордоном здійснюється через компетентний орган країни перебування адресата, що може суттєво подовжити строк розгляду справи. Крім того, іноземні фізичні та юридичні особи, які подають позов до турецького суду, вступають у справу або здійснюють виконавче провадження, за загальним правилом зобов’язані надати забезпечення; суд може звільнити їх від цього обов’язку на засадах взаємності.
Пояснення на цій сторінці мають загальноінформаційний характер і не є правовою позицією чи порадою. Оскільки обставини кожної конкретної справи різняться, правова оцінка має здійснюватися з огляду на конкретну справу.
Інформація, розміщена на сторінці, опублікована в межах Положення про заборону реклами Союзу адвокатських колегій Туреччини з метою надання відомостей про напрями діяльності бюро, не означаючи спеціалізацію; вона не має на меті залучення клієнтів.
Перегляд цієї сторінки або встановлення контакту через розміщені на ній посилання та контактні дані не означає встановлення відносин представництва між адвокатом і заявником та не означає прийняття справи.
Інформацію та строки на сторінці підготовлено відповідно до законодавства, чинного станом на 6 вересня 2026. Оскільки законодавство може змінюватися, обчислення строків у будь-якому разі має здійснюватися за актуальним текстом закону.
У спорах щодо оренди та нерухомості правовий шлях, який слід обрати, може відрізнятися залежно від змісту договору, правового становища нерухомого майна, вимог сторін і наявних документів. Тому на початку спору важливо правильно встановити правову ситуацію, дотримуватися необхідних строків і визначити належний спосіб звернення.
Merve Kartal
Адвокат