Що таке позов про скасування запису в реєстрі нерухомості та реєстрацію права і як його подати?

Автор: Av. Merve Kartal · Публікація: 03.11.2026

Позов про скасування запису про право власності та нову реєстрацію (tapu iptali ve tescil) — це позов, який подається з твердженням, що реєстраційний запис у реєстрі нерухомості (tapu sicili) не відповідає реальному правовому становищу, і вимагає виправлення запису та реєстрації нерухомого майна на ім’я позивача. У народі його також називають скорочено позовом про скасування запису про право власності (tapu iptal davası).

Причина, чому позов є необхідним, прямо записана в законі: без письмової згоди заінтересованих осіб реєстратор прав на нерухомість може виправити помилку в реєстрі нерухомості лише за рішенням суду (TMK m.1027/1). Тобто, якщо протилежна сторона не дає згоди, звернення до управління реєстрації нерухомості результату не дасть.

Загальні рамки спорів щодо нерухомого майна викладено на сторінці Право оренди та нерухомості. Ця стаття присвячена самому позову.

Як подається позов про скасування запису про право власності? Коротка відповідь

1. Спочатку визначте підставу. Чому реєстрація є неправомірною — удаваний правочин, відсутність дієздатності, вада волі, недотримання форми, кадастрова помилка — визначає строк позову, тягар доказування та те, проти кого подається позов.
2. Перевірте, у кого перебуває нерухоме майно, і за потреби поруште питання про запобіжний захід та застереження в реєстрі нерухомості ще до подання позову. Якщо цей крок пропустити, пізніше це може бути непоправним.
3. Перевірте, чи не сплив строк. Для кожної підстави строк різний; щодо деяких закон строку не передбачає, щодо інших позов відхиляється безпосередньо.
4. Позов, за загальним правилом, подається до цивільного суду першої інстанції за місцем знаходження нерухомого майна, а судовий збір обчислюється від вартості нерухомого майна.

Проти кого подається позов?

Позов подається проти особи, яка зазначена власником у реєстрації, скасування якої вимагається. Якщо нерухоме майно переходило з рук у руки, неправомірність реєстрації можна заявити безпосередньо проти недобросовісних третіх осіб (TMK m.1024/3); у такому разі постає питання про залучення до справи ланок ланцюга.

Якщо після подання позову нерухоме майно відчужене, позов не припиняється. Закон надає позивачеві альтернативне повноваження: він або відмовляється від позову проти сторони, яка відчужила майно, і продовжує провадження проти особи, яка набула предмет спору, або перетворює свій позов на позов про відшкодування шкоди проти сторони, яка відчужила майно (HMK m.125/1).

Якщо нерухоме майно входить до спадкової маси, право власності є elbirliği mülkiyeti (спільна власність без визначення часток), і, якщо законом або договором не передбачено інше, для розпорядчих правочинів потрібне одностайне рішення співвласників; натомість кожен із співвласників може вживати заходів для захисту прав, що входять до спільної маси, і цим захистом користуються всі співвласники (TMK m.701–702). Тому в справах між спадкоємцями окремо оцінюється належний склад сторін; аспект, що стосується спадкового права, викладено на сторінці Спадкове право. Для документального підтвердження того, хто є спадкоємцями, потрібне свідоцтво про право на спадщину (veraset ilamı).

У яких випадках позов про скасування запису про право власності подати не можна?

Тут слід розрізняти дві різні речі: випадки, коли закон перешкоджає поданню позову, і випадки, коли навіть після подання позову це призводить до відхилення вимоги по суті. Розмежування має практичний наслідок, оскільки в другій групі справа розглядається, і в разі відхилення виникають судові витрати та винагорода представника протилежної сторони.

Випадки, що перешкоджають поданню позову

Якщо з набрання чинності кадастровим протоколом минуло десять років. Після спливу десяти років з дати набрання чинності протоколами про встановлення меж і визначення, не можна заперечувати та подавати позов на підставі правових підстав, що існували до кадастру (Kadastro K. m.12/3). Це преклюзивний строк, і він закриває лише підстави, що виникли до кадастру.

Якщо є остаточне рішення в тому самому питанні. Якщо рішення у справі, де сторони, підстава позову та вимога є тотожними, набрало законної сили, другий позов натрапляє на перешкоду остаточного рішення (HMK m.303/1). Остаточне рішення поширюється також на осіб, які після набрання рішенням законної сили набули предмет спору; однак застережено положення Цивільного кодексу Туреччини про добросовісне набуття (HMK m.303/4).

Випадки, коли позов подати можна, але його може бути відхилено по суті

Якщо нерухоме майно перейшло до добросовісної третьої особи. Набуття третьою особою, яка, добросовісно покладаючись на реєстрацію в реєстрі нерухомості, отримала право власності або інше речове право, охороняється (TMK m.1023). Добросовісність є презумпцією, і її можна спростувати: особа, яка з огляду на обставини не виявила належної від неї обачності, не може посилатися на добросовісність (TMK m.3/2). Тобто цей наслідок визначається не під час звернення, а в кінці провадження. Якщо щодо реєстру нерухомості внесено застереження про спірне право, цей захист узагалі стає недоступним.

Якщо протилежна сторона набула майно за звичайною набувальною давністю. Особі, яка без чинної правової підстави була внесена до реєстру нерухомості як власник, не можна заперечувати проти набутого нею таким чином права власності, якщо вона без звернення до суду та безперервно володіє нерухомим майном десять років і добросовісно (TMK m.712).

Якщо у разі вади волі минув один рік. Сторона, яка уклала договір внаслідок помилки або обману чи внаслідок залякування, вважається такою, що схвалила договір, якщо протягом одного року з моменту, коли вона дізналася про помилку або обман чи коли вплив залякування припинився, не повідомить, що не пов’язана договором, або не вимагатиме повернення переданого (TBK m.39/1). Натомість визнання схваленим договору, який не має обов’язкової сили внаслідок обману або залякування, не позбавляє права на відшкодування шкоди (TBK m.39/2).

Цей перелік відображає те, що записано в законі; у конкретній справі може існувати й інша перешкода.

На яких підставах ґрунтується позов?

Удаваний правочин (muvazaa). Під час визначення та тлумачення виду й змісту договору за основу беруться справжня і спільна воля сторін, незалежно від слів, які вони помилково або для приховування своєї справжньої мети використали (TBK m.19/1).

Відчуження, вчинені спадкодавцем з метою позбавлення спадкоємців майна, є особливим випадком цієї категорії і на практиці називаються удаваним правочином спадкодавця (muris muvazaası). Які обставини Касаційний суд Туреччини оцінює в таких справах у сукупності, хто може подати позов і чому строк не застосовується, викладено на сторінці Спадкове право.

Відсутність дієздатності. За винятком окремих випадків, передбачених законом, дії особи, яка не здатна усвідомлювати значення своїх дій, не мають правових наслідків (TMK m.15). Твердження про відсутність здатності усвідомлювати значення своїх дій на момент відчуження є однією з основних підстав позовів про скасування запису про право власності.

Неправомірна реєстрація. Реєстрація, що ґрунтується на необов’язковому правочині або позбавлена правової підстави, є неправомірною (TMK m.1024/2). Якщо речове право було неправомірно зареєстроване або реєстрацію неправомірно скасовано чи змінено, особа, чиє речове право внаслідок цього порушено, може вимагати виправлення реєстру нерухомості в судовому порядку (TMK m.1025/1).

Недотримання форми. Чинність договорів, спрямованих на передання права власності на нерухоме майно, залежить від їх оформлення в офіційній формі (TMK m.706). Ця офіційна форма може бути забезпечена в управлінні реєстрації нерухомості, а з 2022 року також у нотаріуса: договір купівлі-продажу нерухомого майна може укладатися й нотаріусами (Noterlik K. m.61/A). Поза цим, наприклад, продаж за простим письмовим договором права власності не передає.

Позовна давність і строки в позові про скасування запису про право власності та нову реєстрацію

Єдиного строку немає; строк залежить від підстави. Слід розрізняти два поняття: преклюзивний строк — після його спливу право припиняється, і суд враховує це за власною ініціативою; позовна давність — це заперечення, яке має заявити протилежна сторона.

Рядок таблиці «строк не передбачено» не означає, що позов буде завжди задоволено: перехід нерухомого майна до іншої особи, тривале володіння протилежною стороною та послаблення доказів можуть вплинути на результат, навіть якщо строк не сплив. Якщо ж зареєстровано протокол, який не набрав остаточності, то особи, які володіють нерухомим майном як власники протягом двадцяти років з дати реєстрації, користуються принципом довіри до реєстру нерухомості (Kadastro K. m.12/son).

Строки самого запобіжного заходу відрізняються від цих і є значно коротшими.

Як запобігти продажу нерухомого майна? Запобіжний захід і застереження в реєстрі нерухомості

Якщо під час розгляду справи нерухоме майно буде відчужене добросовісній третій особі, вимога про скасування запису про право власності перетворюється на вимогу про відшкодування шкоди. Засобом, що запобігає цьому, є запобіжний захід і застереження в реєстрі нерухомості, що ґрунтується на ньому.

У разі побоювання, що через можливу зміну наявного стану отримання права істотно ускладниться або стане повністю неможливим, або що через затримку виникне небезпека чи серйозна шкода, щодо спірного права може бути постановлено рішення про запобіжний захід (HMK m.389/1). Запобіжний захід вимагається до подання позову — від компетентного та належного суду щодо суті, а після подання позову — від суду, який розглядає основну справу, і заявник зобов’язаний із достатнім ступенем імовірності довести обґрунтованість своєї позиції щодо суті справи (HMK m.390).

Значення застереження записано в законі: судові рішення щодо захисту спірних прав можуть бути внесені як застереження до реєстру нерухомості, і обмеження повноважень щодо розпорядження, після внесення застереження, можуть бути заявлені проти набувачів прав, набутих щодо нерухомого майна згодом (TMK m.1010). Тобто особа, яка придбала нерухоме майно згодом, за наявності застереження, не може покладатися на наведений вище захист добросовісності.

Слід звернути увагу на три строки:

• Виконання рішення про запобіжний захід має бути витребуване протягом одного тижня з моменту оголошення або вручення рішення стороні, яка вимагала запобіжного заходу; інакше рішення про запобіжний захід автоматично втрачає силу, навіть якщо позов подано в межах законного строку (HMK m.393/1).
• Якщо запобіжний захід вжито до подання позову, основний позов має бути поданий протягом двох тижнів з дати, коли витребувано його виконання; інакше запобіжний захід скасовується автоматично (HMK m.397/1).
• Дія запобіжного заходу, якщо не зазначено інше, триває до набрання остаточним рішенням законної сили (HMK m.397/2).

У яких випадках позов про скасування запису про право власності програється?

Тягар доказування лежить на позивачеві. Тягар доказування, якщо законом не передбачено спеціального регулювання, покладається на сторону, яка отримує для себе право з правового наслідку, пов’язаного з стверджуваним фактом (HMK m.190/1). У випадках, коли закон пов’язує з добросовісністю правовий наслідок, виходять із наявності добросовісності (TMK m.3/1); довести недобросовісність протилежної сторони має позивач.

Відчуження під час справи. Описаний вище шлях за HMK m.125 доступний, але якщо запобіжний захід не вжито, добросовісність набувача стає предметом спору.

Альтернативна вимога. Позивач може в одній заяві проти того самого відповідача заявити кілька вимог, пов’язаних відношенням основної та підпорядкованої вимоги; суд не може розглядати підпорядковану вимогу, доки не ухвалить рішення про відхилення основної вимоги по суті (HMK m.111). Скасування запису про право власності може бути заявлене як основна вимога, а відшкодування шкоди — як похідна.

Якщо позов відхилено, судові витрати та винагорода представника протилежної сторони покладаються на позивача; цим ризиком не слід нехтувати, оскільки судовий збір обчислюється від вартості нерухомого майна.

До якого суду подається?

Компетенція. Незалежно від вартості та розміру предмета спору, у справах щодо майнових прав компетентним судом, якщо не передбачено інше, є цивільний суд першої інстанції (HMK m.2/1). Є два випадки, коли передбачено інше:

• Кадастровий суд. Кадастровий суд розглядає справи щодо права власності на нерухоме майно та обмежених речових прав, прав, що підлягають реєстрації або застереженню в реєстрі нерухомості, спорів щодо меж і площі, а також подібних справ, що стосуються кадастру та реєстру нерухомості (Kadastro K. m.25/1).
• Турецький суд цивільного правосуддя (sulh hukuk mahkemesi). Проти виправлення, що випливає з вимірювань, встановлення меж, креслення та обчислень, можна подати позов до турецького суду цивільного правосуддя протягом тридцяти днів з дати вручення (Kadastro K. m.41).

Підсудність. У справах щодо речового права на нерухоме майно або таких, що можуть призвести до зміни належності речового права, суд за місцем знаходження нерухомого майна має виключну підсудність (HMK m.12/1). Якщо справа стосується кількох об’єктів нерухомого майна, вона може бути подана за місцем знаходження одного з них і щодо інших (HMK m.12/3).

Практичний наслідок такий: позов про скасування запису про право власності та нову реєстрацію щодо нерухомого майна в Аланії розглядатиметься в Аланії, незалежно від того, де проживають сторони.

Медіація не є умовою подання позову. Перелічуючи спори, що підлягають медіації як умові подання позову, закон назвав спори, що випливають з орендних відносин, спори щодо розподілу рухомого та нерухомого майна та поділу спільної власності, спори, що випливають з поверхової власності та сусідського права (HUAK m.18/B). Скасування запису про право власності та нова реєстрація до цього переліку не входять. Натомість позов про поділ спільної власності в судовому порядку до переліку входить.

Відповідальність держави — це окремий позов. Держава відповідає за всі збитки, що виникають від ведення реєстру нерухомості; держава має право регресу до службовців, з вини яких виникла шкода, і такі справи розглядаються судом за місцем знаходження реєстру нерухомості (TMK m.1007). Цей шлях є окремим позовом зі своїми умовами та тягарем доказування.

За яким критерієм визначаються витрати?

Позов підлягає пропорційному судовому збору, і критерій прямо записано в законі: у справах, що стосуються речового права на нерухомість, як-от усунення перешкод, реєстрація та скасування запису про право власності, береться до уваги вартість нерухомого майна (Harçlar K. m.16/1). Якщо в тому самому позові вимагається також відшкодування за користування без правової підстави (ecrimisil) або відшкодування шкоди, судовий збір стягується від вартості нерухомого майна та суми заявленого відшкодування й ecrimisil (m.16/2). У випадках, коли визначення вартості можливе, зазначення вартості в позовній заяві є обов’язковим; якщо її не зазначено, позивачеві пропонується її встановити, а в разі ухилення від встановлення позовна заява не приймається до провадження (m.16/3).

Чверть збору за рішення та виконавчих зборів сплачується авансом, решта — протягом одного місяця з дати вручення рішення (Harçlar K. m.28/a). Якщо під час провадження буде встановлено, що визначена вартість перевищує зазначену в заяві, провадження не продовжується, доки не буде доплачено нестачу збору (m.30).

Оскільки тарифи судових зборів і Мінімальний тариф винагороди адвоката оновлюються щороку, на цій сторінці не наведено актуальної суми; для цифри слід звертатися до чинного тарифу.

Часті запитання

Як подати позов про скасування запису про право власності між братами й сестрами?
З процесуального погляду різниці немає: позов подається проти брата або сестри, зазначених власниками в реєстрі нерухомості, до цивільного суду першої інстанції за місцем знаходження нерухомого майна, а судовий збір обчислюється від вартості нерухомого майна. Те, хто є спадкоємцями, засвідчується свідоцтвом про право на спадщину. Матеріально-правовий бік справи — як доводиться твердження про позбавлення майна і чому строк не застосовується — викладено на сторінці Спадкове право.

Чи можу я домогтися виправлення запису, звернувшись до управління реєстрації нерухомості?
Якщо немає письмової згоди заінтересованих осіб — ні; реєстратор прав на нерухомість може виправити помилку в реєстрі лише за рішенням суду. Прості помилки в написанні він виправляє за власною ініціативою відповідно до підзаконного акта, виданого Президентом (TMK m.1027).

Якщо я виграю справу, чи перейде реєстр нерухомості безпосередньо на мене?
Право власності у випадках судового рішення набувається до реєстрації; однак можливість власника вчиняти розпорядчі правочини залежить від реєстрації права власності в реєстрі нерухомості (TMK m.705/2). Натомість рішення щодо речових прав на нерухоме майно не можуть бути виконані, доки не набрали законної сили (HMK m.350/2); тобто з рішенням першої інстанції до реєстру нерухомості звернутися не можна.

Чи потрібно мені звертатися до медіації?
Для позову про скасування запису про право власності та нову реєстрацію медіацію як умову подання позову не передбачено (HUAK m.18/B). Добровільне звернення сторін до медіації можливе завжди.

Скільки триває справа?
На цій сторінці строк не наведено. Для позовів про скасування запису про право власності та нову реєстрацію Міністерство юстиції не публікує середніх показників за видами справ. Тривалість визначається оглядом місця, експертизою та кількістю свідків, а також необхідністю чекати на набрання рішенням законної сили (HMK m.350/2).

Нормативна база

Цивільний кодекс Туреччини № 4721 — m.3 (добросовісність), m.15 (здатність усвідомлювати значення своїх дій), m.701–702 (elbirliği mülkiyeti), m.705 (реєстрація), m.706 (офіційна форма), m.712 (звичайна набувальна давність), m.1007 (відповідальність держави), m.1010 (застереження), m.1023 (добросовісна третя особа), m.1024 (неправомірна реєстрація), m.1025 (виправлення реєстру нерухомості), m.1027 (виправлення) — mevzuat.gov.tr

Турецький кодекс зобов’язань № 6098 — m.19 (удаваний правочин), m.39 (однорічний строк у разі вад волі) — mevzuat.gov.tr

Цивільний процесуальний кодекс Туреччини № 6100 — m.2 (компетенція), m.12 (виключна підсудність), m.111 (альтернативний позов), m.125 (перехід предмета спору), m.190 (тягар доказування), m.303 (остаточне рішення), m.350 (неможливість виконання до набрання законної сили), m.389–397 (запобіжний захід) — mevzuat.gov.tr

Кадастровий закон № 3402 — m.12 (набрання чинності та десятирічний преклюзивний строк), m.25 (компетенція кадастрового суду), m.41 (позов проти виправлення) — mevzuat.gov.tr

Закон Туреччини про нотаріат № 1512 — m.60 та m.61/A (договір купівлі-продажу нерухомого майна) — mevzuat.gov.tr

Закон про судові збори № 492 — m.16 (вартість у справах, що стосуються речового права на нерухомість), m.28 (строк сплати пропорційних зборів), m.30 (збільшення вартості) — mevzuat.gov.tr

Закон про медіацію в цивільних спорах № 6325 — m.18/B (медіація як умова подання позову) — mevzuat.gov.tr

Пов’язані сторінки

• Право оренди та нерухомості — головна сторінка
• Спадкове право — удаваний правочин спадкодавця та позбавлення спадкоємців майна
• Як отримати свідоцтво про право на спадщину (mirasçılık belgesi)?
• Позов про поділ спільної власності в судовому порядку (izale-i şuyu)

Ця стаття має загальну юридично-інформаційну мету. Оскільки умови кожної справи, стан записів у реєстрі нерухомості та кадастрі різняться, для вашої конкретної ситуації рекомендується отримати правову підтримку у вашого адвоката.