Автор: Av. Merve Kartal · Публікація: 05.11.2026

Позов про визначення орендної плати — це позов, що подається для визначення судом орендної плати, яка застосовуватиметься в новому орендному періоді (Закон Туреччини про зобов’язання, ст.345). Позов може бути поданий у будь-який час; однак для того, щоб визначена плата застосовувалася з початку нового орендного періоду, позов має бути поданий не пізніше ніж за тридцять днів до початку нового періоду, або орендодавець до цієї дати має письмово повідомити орендаря про намір вимагати підвищення та подати позов до кінця нового періоду; якщо в договорі є положення про підвищення, позов, поданий до кінця періоду, також є достатнім (Закон Туреччини про зобов’язання, ст.345).

Позов дає відповідь на два окремі питання: якою буде плата, якщо сторони не домовилися про відсоток підвищення, і що застосовуватиметься, якщо умова про підвищення в договорі перевищує межу, встановлену законом. Установлений законом порядок є триступеневим:

Ситуація	Що визначає плату
Сторони домовилися про підвищення	Угода є чинною, але не може перевищувати відсоток зміни за дванадцятимісячними середніми показниками ІСЦ
Сторони не домовилися	Визначає суддя, знову ж таки за умови неперевищення того самого відсотка
Минуло п’ять років	Визначає суддя; цього разу відсоток ІСЦ не є єдиним критерієм, до уваги беруться також порівнянні орендні плати

Ці правила стосуються оренди житла та критих робочих приміщень; вони не застосовуються до оренди нерухомого майна, призначеного за своєю природою для тимчасового користування, на строк шість місяців або менше (Закон Туреччини про зобов’язання, ст.339). Загальні рамки орендних відносин викладено на сторінці Право оренди та нерухомості.

Якою є верхня межа підвищення орендної плати?

Закон встановлює межу безпосередньо: угоди сторін щодо орендної плати, яка застосовуватиметься в поновлених орендних періодах, є чинними за умови, що вони не перевищують відсоток зміни за дванадцятимісячними середніми показниками індексу споживчих цін за попередній орендний рік. Це правило застосовується також до орендних договорів строком понад один рік (Закон Туреччини про зобов’язання, ст.344/1).

Важливими є три деталі:

Критерієм є не річна інфляція, а відсоток зміни за дванадцятимісячними середніми значеннями індексу споживчих цін. Ці два числа не є однаковими. Відсоток публікує Турецький статистичний інститут.
Критерій стосується попереднього орендного року; береться до уваги не календарний рік, а власний рік договору.
Наслідок умови про підвищення, що перевищує межу, у статті окремо не зазначений. На практиці така умова вважається недійсною в частині перевищення, і підвищення обмежується відсотком, дозволеним законом; решта договору залишається чинною (часткова недійсність, Закон Туреччини про зобов’язання, ст.27/2).

На цій сторінці поточне значення відсотка не вказується. Відсоток змінюється щомісяця; число, правильне в день публікації, наступного місяця буде хибним.

Що станеться, якщо в договорі не зазначено відсоток підвищення?

Якщо сторони не домовилися з цього питання, орендна плата визначається суддею за умови неперевищення того самого відсотка, з урахуванням стану орендованого майна та на засадах справедливості (Закон Туреччини про зобов’язання, ст.344/2).

Отже, відсутність у договорі умови про підвищення не означає ані того, що орендодавець може підвищувати плату на власний розсуд, ані того, що орендар не сплачуватиме жодного підвищення. Якщо сторони не домовляться і щодо нового періоду, визначення залишається за судом, і суд застосовує ту саму граничну межу.

Правило п’яти років: чому межа змінюється?

Незалежно від того, чи домовилися сторони з цього питання, в договорах оренди строком понад п’ять років або поновлених після п’яти років, а також після кожних наступних п’яти років, орендна плата, що застосовуватиметься в новому орендному році, визначається суддею з урахуванням відсотка зміни за дванадцятимісячними середніми значеннями індексу споживчих цін, стану орендованого майна та порівнянних орендних плат у спосіб, що відповідає справедливості. В орендному році після кожних п’яти років визначена таким чином орендна плата може бути змінена відповідно до принципів, передбачених попередніми частинами (Закону Туреччини про зобов’язання ст.344/3).

Різниця між двома частинами полягає в тексті статті. У першій та другій частинах закон говорить “за умови неперевищення”; там індекс є стелею. У третій частині цього формулювання немає; там індекс є одним із трьох критеріїв, і до нього додано порівнянні орендні плати.

Практичний наслідок такий: коли спливає п’ять років, орендну плату можна наблизити до порівнянних значень, навіть якщо протягом багатьох років вона була обмежена індексом. Можливість скористатися цим правилом з початку періоду в новому орендному році, коли спливає п’ять років, також залежить від однієї з умов, передбачених ст.345 Закону Туреччини про зобов’язання, про що йдеться нижче.

Якщо орендна плата в іноземній валюті

Якщо орендну плату визначено в іноземній валюті, два питання розглядаються окремо: чи є умова чинною, і якщо чинна, як змінюється плата?

Чи є умова чинною? Закон Туреччини про зобов’язання ст.344/4 залишає за собою положення Закону про захист вартості турецької валюти № 1567. Відповідно до нормативних актів, прийнятих на підставі цього Закону, особи, які проживають у Туреччині, не можуть визначати плату в іноземній валюті або з прив’язкою до іноземної валюти в договорах оренди нерухомого майна, включаючи житло та криті робочі приміщення, укладених між ними (Постанова № 32 ст.4/g; Комюніке № 2008-32/34 ст.8/2). Одним із винятків є договори, стороною яких як орендар є особи, які не є громадянами Туреччини та проживають у Туреччині (Комюніке ст.8/3). Тобто те, що власник майна є іноземцем, саме по собі не створює винятку; до уваги беруться те, чи проживають сторони в Туреччині, та статус орендаря. Деталі регулюються комюніке міністерства та можуть змінюватися; відповідність конкретного договору цим правилам слід оцінювати окремо.

Якщо умова є чинною, закон передбачає таке: доки не мине п’ять років, орендна плата не може бути змінена; однак положення про надмірну складність виконання залишаються за собою. Після спливу п’яти років при визначенні орендної плати застосовується положення третьої частини, з урахуванням також змін вартості іноземної валюти (Закону Туреччини про зобов’язання ст.344/4). Тобто протягом п’яти років плата не може бути змінена; підвищення на відсоток індексу також включено. Після спливу п’яти років діє правило п’яти років, і зміна курсу також береться до уваги.

Положення, що залишається за собою, є таким: якщо надзвичайна ситуація, яку не можна було передбачити на момент укладення договору та очікувати передбачення не було підстав, виникає з причини, що не походить від боржника, і змінює становище на шкоду боржника настільки, що вимагання виконання суперечитиме правилам добросовісності, і якщо боржник ще не виконав зобов’язання або виконав його, залишивши за собою права, що випливають із надмірної складності виконання, боржник може просити суддю пристосувати договір до нових умов, а якщо це неможливо — відмовитися від договору; у договорах із тривалим виконанням боржник за загальним правилом замість відмови користується правом на розірвання. Це положення застосовується і до зобов’язань в іноземній валюті (Закон Туреччини про зобов’язання ст.138).

Стаття надає це право боржнику. У договорі оренди обидві сторони є боржниками за зустрічним виконанням: орендодавець зобов’язується надати об’єкт у користування, орендар — сплачувати орендну плату (ст. 299 ЦК Туреччини). Яка сторона може вимагати адаптації та чи сама по собі зміна валютного курсу задовольняє ці умови, оцінюється залежно від конкретних обставин; докладніше — у розділі про адаптацію на сторінці Договірне право. Орендар, який продовжує сплачувати орендну плату, визначену в іноземній валюті, без заяви про застереження, може не задовольняти цю умову статті щодо сплачених періодів.

Коли подається позов про визначення орендної плати і з якого моменту рішення набирає чинності?

Закон залишає час подання позову вільним, але пов’язує з часом те, з якого періоду рішення буде обов’язковим.

Позов про визначення орендної плати може бути поданий у будь-який час (ст. 345/1 ЦК Туреччини). Однак для того, щоб визначена судом плата була обов’язковою для орендаря з початку нового орендного періоду, необхідна одна з таких умов (ст. 345/2 ЦК Туреччини):

Позов має бути поданий не пізніше ніж за тридцять днів до початку нового періоду; або
Орендодавець має до того самого строку, тобто не пізніше ніж за тридцять днів до нового періоду, надіслати орендарю письмове повідомлення про підвищення орендної плати, а позов має бути поданий до кінця наступного орендного періоду.

Крім того: якщо в договорі є умова про підвищення орендної плати в новому орендному періоді, плата, визначена судом у позові, поданому до кінця нового орендного періоду, також діє з початку цього нового періоду (ст. 345/3 ЦК Туреччини).

Практичний наслідок такий: письмове повідомлення, зроблене не пізніше ніж за тридцять днів до початку нового періоду, забезпечує застосування рішення заднім числом з початку періоду, навіть якщо позов поданий протягом нового періоду. Щоб мати змогу довести, що повідомлення було отримане орендарем до цієї дати, слід обрати спосіб, отримання якого можна документально підтвердити (наприклад, нотаріальне повідомлення про вимогу). Тридцятиденний строк є умовою не можливості подання позову, а застосування рішення з початку періоду; навіть якщо цю дату пропущено, позов подати можна. Якщо жодної з умов немає, на практиці визначена плата діє з першого орендного періоду, який починається після подання позову.

До подання позову обов’язковим є звернення до медіатора, і медіація може тривати кілька тижнів (Закон № 6325, ст. 18/A/9). Чи замінює звернення до медіатора дату подання позову при обчисленні тридцятиденного строку, закон прямо не регулює; спосіб письмового повідомлення від цієї невизначеності не залежить.

Чи діє ще «стеля у 25 відсотків»?

Ні. Верхня межа у двадцять п’ять відсотків, запроваджена для оренди житла, була встановлена тимчасовими статтями та для певних періодів часу:

Положення	Період поновлення, який воно охоплює
Тимчасова ст. 1 ЦК Туреччини (додана Законом № 7409 від 8/6/2022 )	11/6/2022 (дата набрання статтею чинності) – 1/7/2023 (ця дата включно)
Тимчасова ст. 2 ЦК Туреччини (додана Законом № 7456 від 14/7/2023)	2/7/2023 – 1/7/2024 (ці дати включно)

Обидві статті обмежували підвищення в періодах оренди житла, поновлених між цими датами, двадцятьма п’ятьма відсотками від плати за попередній орендний рік; якщо показник зміни індексу був нижчим, чинним вважався показник зміни. Правило застосовувалося й до рішень, які суддя ухвалював згідно зі ст. 344/2 ЦК Туреччини. Договори, що перевищують ці показники, недійсні не повністю, а в частині надмірної суми.

Остання дата, яку охоплює друга тимчасова стаття, — 1/7/2024. Для орендних періодів, поновлених після цієї дати, чинним правилом є не тимчасові статті, а сама ст. 344 Цивільного кодексу Туреччини.

Два положення закону, що захищають орендаря

Закон передбачає, що в договорах оренди за винятком визначення орендної плати не може бути змін на шкоду орендарю (ст. 343 Цивільного кодексу Туреччини).

Не можна покладати обов’язок здійснювати платежі, крім сплати орендної плати та додаткових витрат. Закон тут називає два приклади: угоди про те, що в разі несвоєчасної сплати орендної плати сплачуватиметься неустойка або що наступні орендні платежі підлягатимуть достроковій сплаті, є недійсними (ст. 346 Цивільного кодексу Туреччини). Умова «якщо не буде сплачено за один місяць, усі решти платежів за рік підлягають достроковій сплаті», яку можна побачити в договорах, суперечить цій статті.

Умови позову про визначення орендної плати та порядок його подання

Сфера застосування: правила стосуються оренди житла та критих комерційних приміщень (ст. 339 Цивільного кодексу Туреччини).
Медіація: звернення до медіатора до подання позову є процесуальною передумовою; єдиним винятком, передбаченим законом, є виселення в порядку бездокументного виконавчого провадження, а визначення орендної плати до цього винятку не належить (Закон №6325 ст.18/B/1-a).
Компетентний суд: турецький суд цивільного правосуддя; розглядає всі спори, що виникають з орендних відносин, незалежно від ціни чи суми предмета позову (ст. 4/1-a Цивільного процесуального кодексу Туреччини).
Строк: позов може бути подано в будь-який час; для застосування рішення з початку періоду необхідна одна з умов, передбачених ст. 345 Цивільного кодексу Туреччини.
П’ять років: у договорах строком понад п’ять років або поновлених після п’яти років суддя враховує також порівнянні орендні плати (ст. 344/3 Цивільного кодексу Туреччини).

Наслідок пропуску стадії медіації є серйозним. Якщо буде встановлено, що позов подано без попереднього звернення до медіатора, позов відхиляється з процесуальних підстав без будь-яких процесуальних дій. Якщо до позовної заяви не додано підсумковий протокол про те, що звернення відбулося, але згоди не досягнуто, суд надає остаточний строк в один тиждень; якщо і цей строк пропущено, позов відхиляється з процесуальних підстав (ст.18/A/2). Детально процес описано в статті процес виселення та медіації в орендних спорах.

Підсудність. Загальним компетентним судом є суд за місцем проживання відповідача (ст. 6 Цивільного процесуального кодексу Туреччини); позови, що виникають із договору, можуть бути подані також у суді місця виконання договору (ст. 10 Цивільного процесуального кодексу Туреччини). У позові проти орендаря житла в Аланії місце проживання орендаря може збігатися з місцем знаходження орендованого майна; але місце проживання орендаря комерційного приміщення або відповідача-власника може бути в іншому місці. Позов проти відповідача, який не має місця проживання в Туреччині, може бути поданий за місцем його звичайного місця проживання в Туреччині, а у справах щодо майнових прав — також за місцем знаходження спірного майнового об’єкта (ст. 9 Цивільного процесуального кодексу Туреччини). Оскільки визначення орендної плати не належить до випадків виключної підсудності, передбачених ст. 12 Цивільного процесуального кодексу Туреччини, якщо відповідач не заявить заперечення проти підсудності у відзиві, суд, до якого подано позов, стає компетентним (ст. 19 Цивільного процесуального кодексу Туреччини). Умова про підсудність, зазначена в договорі оренди, не є дійсною угодою про підсудність, якщо сторони не є комерсантами або юридичними особами публічного права (ст. 17 Цивільного процесуального кодексу Туреччини).

Провадження. Застосовується спрощений порядок провадження; сторони зобов’язані подати всі докази, зокрема порівнянні договори оренди, разом із процесуальними заявами (ст. 316, ст. 318 Цивільного процесуального кодексу Туреччини).

Чи застосовується рішення до набрання законної сили? Засоби правового захисту

На рішення турецького суду цивільного правосуддя, за винятком рішень, які є остаточними, оскільки не перевищують грошову межу, може бути подана апеляція до регіонального апеляційного суду протягом двох тижнів з моменту вручення рішення (ЦПК Туреччини ст.341, ст.345). Касаційне оскарження рішення регіонального апеляційного суду у справах, що виникають з орендних відносин, є обмеженим; закон враховує, чи перевищує тримісячна орендна плата межу касаційного оскарження (ЦПК Туреччини ст.362/1-b). Оскільки межі визначаються щороку заново і береться до уваги сума на дату подання позову, тут число не вказується (Додаткова стаття ЦПК Туреччини ст.1).

На практиці рішення про визначення орендної плати не може бути передане до виконавчого провадження до набрання законної сили; різниця між визначеною та сплаченою платою може вимагатися після набрання рішенням законної сили. Під час розгляду справи орендар повинен продовжувати сплачувати поточну орендну плату; щодо несплаченої орендної плати окремо застосовуються положення закону про прострочення (ЦК Туреччини ст.315).

Поширені запитання

Яким може бути максимальне підвищення орендної плати?
У поновлених орендних періодах для оренди житла та критих робочих приміщень домовленість сторін не може перевищувати відсоток зміни за дванадцятимісячними середніми значеннями індексу споживчих цін за попередній орендний рік (ЦК Туреччини ст.344/1). Відсоток публікує Турецький статистичний інститут, і він змінюється щомісяця; тому на сторінці число не вказується.

Наскільки зростає орендна плата після спливу п’яти років?
У договорах строком понад п’ять років або поновлених після п’яти років, а також після кожних наступних п’яти років плату визначає суддя; при цьому, крім індексного відсотка, враховуються стан орендованого майна та порівнянні орендні плати (ЦК Туреччини ст.344/3). У третій частині відсутнє формулювання “за умови неперевищення”, яке міститься в першій та другій частинах.

Моя орендна плата в доларах, чи можу я підвищувати її щороку?
Спочатку слід з’ясувати, чи можливе встановлення орендної плати в іноземній валюті у вашому договорі: резиденти Туреччини, за загальним правилом, не можуть встановлювати плату в іноземній валюті в договорах оренди житла та критих робочих приміщень між собою (Повідомлення №2008-32/34 ст.8). Якщо умова є дійсною, до спливу п’яти років орендна плата не може бути змінена; після спливу п’яти років застосовується третя частина з урахуванням також змін вартості іноземної валюти (ЦК Туреччини ст.344/4). Положення про істотне ускладнення виконання зберігає чинність (ЦК Туреччини ст.138).

Коли можна подати позов про визначення орендної плати?
Позов можна подати в будь-який час (ЦК Туреччини, ст. 345/1). Щоб визначена плата застосовувалася з початку нового періоду оренди, має бути дотримано один із трьох шляхів: позов має бути подано не пізніше ніж за тридцять днів до початку нового періоду; або орендодавець повинен письмово повідомити орендаря до цієї дати про намір вимагати підвищення та подати позов до кінця нового періоду; або в договорі має бути положення про підвищення орендної плати в новому періоді, а позов подано до кінця нового періоду (ЦК Туреччини, ст. 345/2, ст. 345/3).

Чи потрібне повідомлення для подання позову про визначення орендної плати?
Для подання позову повідомлення не є обов’язковим; позов можна подати в будь-який час (ЦК Туреччини, ст. 345/1). Письмове повідомлення є одним із шляхів, що забезпечують застосування рішення з початку нового періоду (ЦК Туреччини, ст. 345/2).

Чи може орендар також подати позов про визначення орендної плати?
Закон говорить про «позов про визначення орендної плати» і не обмежує сторону, яка може його подати (ЦК Туреччини, ст. 345/1); наприклад, після закінчення п’яти років орендар також може вимагати визначення плати. Письмове повідомлення, що забезпечує чинність рішення з початку періоду, передбачене законом для орендодавця (ЦК Туреччини, ст. 345/2); питання, з якого періоду застосовується рішення за позовом орендаря, є спірним у практиці. У цьому позові також необхідно спочатку звернутися до медіатора.

Скільки триває позов про визначення орендної плати?
Закон не встановлює строку для винесення рішення. Справа розглядається за спрощеною процедурою (ЦПК Туреччини, ст. 316). Суд ухвалює рішення на підставі матеріалів справи, якщо це можливо; якщо ні, він завершує судовий розгляд у двох засіданнях, окрім першого, а проміжок між засіданнями не може перевищувати одного місяця; у вимушених випадках, як-от затягування експертизи, суддя може визначити довший строк (ЦПК Туреччини, ст. 320). Стадія медіації та шляхи оскарження додаються до цього строку.

Нормативна база

Цивільний кодекс Туреччини № 6098 — ст. 27 (часткова недійсність), ст. 138 (надмірна складність виконання), ст. 299 (визначення договору оренди), ст. 315 (прострочення орендаря), ст. 339 (сфера застосування до оренди житла та критих робочих приміщень), ст. 343 (заборона змін на шкоду орендареві, окрім орендної плати), ст. 344 (визначення орендної плати), ст. 345 (строк подання позову та чинність рішення), ст. 346 (заборона положень на шкоду орендареві), тимчасова ст. 1 та тимчасова ст. 2 (обмеження двадцяти п’яти відсотків для оренди житла) — mevzuat.gov.tr

Цивільний процесуальний кодекс Туреччини № 6100 — ст. 4 (компетенція турецьких судів цивільного правосуддя), ст. 6, 9, 10, 12, 17 та 19 (підсудність), ст. 316, 318 та 320 (спрощена процедура), ст. 341, 345, 362 та додаткова ст. 1 (шляхи оскарження) — mevzuat.gov.tr

Закон Туреччини про медіацію у цивільних спорах № 6325 — ст. 18/A (медіація як умова подання позову), ст. 18/B (орендні спори) — mevzuat.gov.tr

Закон Туреччини № 1567 про захист вартості турецької валюти — mevzuat.gov.tr

Рішення № 32 про захист вартості турецької валюти — ст. 4/g — mevzuat.gov.tr

Повідомлення щодо рішення № 32 (Повідомлення № 2008-32/34) — ст. 8 (договори в іноземній валюті та з прив’язкою до іноземної валюти) — mevzuat.gov.tr

Пов’язані сторінки

Ця стаття має на меті загальне правове інформування і не є юридичним висновком. Оскільки обставини кожного випадку різні, для вашої конкретної ситуації рекомендується отримати правову допомогу від вашого адвоката.