دعوای تعیین اجاره‌بها دعوایی است که برای تعیین اجاره‌بهای قابل اعمال در دوره اجاره جدید توسط دادگاه اقامه می‌شود (قانون تعهدات ترکیه ماده 345). این دعوا در هر زمانی قابل اقامه است؛ اما برای اینکه بهای تعیین‌شده از ابتدای دوره اجاره جدید اعمال شود، دعوا باید حداکثر سی روز قبل از شروع دوره جدید اقامه شود یا موجر تا آن تاریخ کتباً به مستأجر اعلام کند که درخواست افزایش خواهد کرد و دعوا را تا پایان دوره جدید اقامه نماید؛ اگر در قرارداد شرط افزایش وجود داشته باشد، دعوایی که تا پایان دوره اقامه شود نیز کافی است (قانون تعهدات ترکیه ماده 345).
این دعوا به دو پرسش جداگانه پاسخ می‌دهد: اگر طرفین درباره نرخ افزایش به توافق نرسیده باشند، بها چه خواهد بود و اگر شرط افزایش قرارداد از سقف مقرر قانون تجاوز کند، چه چیزی اعمال خواهد شد؟ نظام مقرر در قانون سه مرحله‌ای است:
| وضعیت | چه چیزی بها را تعیین می‌کند |
|---|---|
| طرفین درباره افزایش توافق کرده‌اند | توافق معتبر است، اما نمی‌تواند از نرخ تغییر بر اساس میانگین دوازده‌ماهه شاخص قیمت مصرف‌کننده تجاوز کند |
| طرفین توافق نکرده‌اند | قاضی تعیین می‌کند، باز هم مشروط به عدم تجاوز از همان نرخ |
| پنج سال منقضی شده | قاضی تعیین می‌کند؛ این بار نرخ شاخص قیمت مصرف‌کننده تنها معیار نیست، اجاره‌بهاهای مشابه نیز در نظر گرفته می‌شود |
این قواعد مربوط به اجاره مسکن و محل کار سرپوشیده است؛ در اجاره املاکی که ذاتاً برای استفاده موقت اختصاص یافته‌اند برای مدت شش ماه یا کمتر اعمال نمی‌شود (قانون تعهدات ترکیه ماده 339). چارچوب کلی رابطه اجاره در صفحه حقوق اجاره و املاک توضیح داده شده است.
سقف افزایش اجاره چیست؟
قانون سقف را مستقیماً تعیین می‌کند: توافق طرفین درباره اجاره‌بهای قابل اعمال در دوره‌های اجاره تمدیدشده، مشروط بر اینکه از نرخ تغییر بر اساس میانگین دوازده‌ماهه شاخص قیمت مصرف‌کننده در سال اجاره قبل تجاوز نکند معتبر است. این قاعده در قراردادهای اجاره با مدت بیش از یک سال نیز اعمال می‌شود (قانون تعهدات ترکیه ماده 344/1).
سه نکته مهم است:
- معیار تورم سالانه نیست، بلکه نرخ تغییر بر اساس میانگین دوازده‌ماهه در شاخص قیمت مصرف‌کننده است. این دو عدد یکسان نیستند. نرخ را مؤسسه آمار ترکیه منتشر می‌کند.
- معیار به سال اجاره قبل تعلق دارد؛ نه به سال تقویمی، بلکه به سال قرارداد خود نگاه می‌شود.
- نتیجه شرط افزایش فراتر از سقف در ماده جداگانه نوشته نشده است. در عمل چنین شرطی از حیث بخش متجاوز باطل تلقی می‌شود و افزایش به نرخ مجاز قانون محدود می‌ماند؛ بقیه قرارداد به قوت خود باقی است (بطلان جزئی، قانون تعهدات ترکیه ماده 27/2).
در این صفحه مقدار فعلی نرخ نوشته نمی‌شود. نرخ هر ماه تغییر می‌کند؛ عددی که در روز نگارش درست است، ماه بعد اشتباه می‌شود.
اگر در قرارداد نرخ افزایش نوشته نشده باشد چه می‌شود؟
اگر طرفین در این باره توافقی نکرده باشند، اجاره‌بها توسط قاضی، مشروط بر عدم تجاوز از همان نرخ، با توجه به وضعیت عین مستأجره و بر اساس انصاف تعیین می‌شود (قانون تعهدات ترکیه ماده 344/2).
یعنی نبود شرط افزایش در قرارداد نه به معنای آن است که موجر می‌تواند هر افزایش دلخواهی را اعمال کند و نه به معنای آن که مستأجر اصلاً افزایشی پرداخت نخواهد کرد. اگر طرفین برای دوره جدید نیز به توافق نرسند، تعیین به دادگاه واگذار می‌شود و سقف در اختیار دادگاه همان است.
قاعده پنج سال: چرا سقف تغییر می‌کند؟
صرف‌نظر از اینکه طرفین در این باره توافق کرده باشند یا نه، در قراردادهای اجاره با مدت بیش از پنج سال یا تمدیدشده پس از پنج سال و در پایان هر پنج سال بعدی، اجاره‌بهای قابل اعمال در سال اجاره جدید توسط قاضی با در نظر گرفتن نرخ تغییر بر اساس میانگین دوازده‌ماهه در شاخص قیمت مصرف‌کننده، وضعیت عین مستأجره و اجاره‌بهاهای مشابه به نحو منصفانه تعیین می‌شود. اجاره‌بهایی که پس از هر پنج سال در سال اجاره به این ترتیب تعیین می‌شود، طبق اصول مندرج در بندهای قبل قابل تغییر است (قانون تعهدات ترکیه ماده 344/3).
تفاوت دو بند در لفظ ماده است. در بندهای اول و دوم قانون می‌گوید “مشروط بر عدم تجاوز”؛ در آنجا شاخص یک سقف است. در بند سوم این عبارت وجود ندارد؛ شاخص در آنجا یکی از سه معیار است و اجاره‌بهاهای مشابه به آن افزوده شده است.
نتیجه عملی آن این است: با انقضای پنج سال، اجاره‌بها حتی اگر سال‌ها محدود به شاخص مانده باشد، می‌تواند به نرخ‌های مشابه نزدیک شود. بهره‌مندی از این قاعده از ابتدای دوره در سال اجاره‌ای که پنج سال در آن منقضی می‌شود نیز منوط به یکی از شرایط قانون تعهدات ترکیه ماده 345 است که در ادامه توضیح داده شده است.
اگر اجاره‌بها ارزی باشد
اگر اجاره‌بها به صورت ارز تعیین شده باشد، به دو پرسش جداگانه نگاه می‌شود: آیا شرط معتبر است و اگر معتبر است، بها چگونه تغییر می‌کند؟
آیا شرط معتبر است؟ قانون تعهدات ترکیه ماده 344/4 مقررات قانون شماره 1567 درباره حفاظت از ارزش پول ترکیه را محفوظ می‌دارد. طبق مقررات مبتنی بر این قانون، اشخاص مقیم ترکیه نمی‌توانند در قراردادهای اجاره املاک، از جمله مسکن و محل کار سرپوشیده، که بین خود منعقد می‌کنند، بها را به صورت ارزی یا شاخص‌بندی‌شده به ارز تعیین کنند (تصمیم شماره 32 ماده 4/بند ز؛ اطلاعیه 2008-32/34 ماده 8/2). یکی از استثناها قراردادهایی است که اشخاص غیر شهروند ترکیه و مقیم ترکیه به عنوان مستأجر طرف آن هستند (اطلاعیه ماده 8/3). یعنی خارجی بودن مالک به تنهایی استثنا ایجاد نمی‌کند؛ به مقیم بودن طرفین در ترکیه و وضعیت مستأجر نگاه می‌شود. جزئیات با اطلاعیه وزارت تنظیم می‌شود و ممکن است تغییر کند؛ انطباق قرارداد مشخص با این قواعد باید جداگانه ارزیابی شود.
اگر شرط معتبر باشد قانون چنین مقرر می‌دارد: تا انقضای پنج سال نمی‌توان در اجاره‌بها تغییری ایجاد کرد؛ اما مقررات مربوط به دشواری بیش از حد اجرا محفوظ است. پس از انقضای پنج سال، در تعیین اجاره‌بها با در نظر گرفتن تغییرات ارزش ارز نیز حکم بند سوم اعمال می‌شود (قانون تعهدات ترکیه ماده 344/4). یعنی در طول پنج سال بها قابل تغییر نیست؛ افزایش به نرخ شاخص نیز مشمول همین حکم است. با انقضای پنج سال قاعده پنج سال جاری می‌شود و تغییر نرخ ارز نیز به حساب می‌آید.
حکم محفوظ‌مانده این است: اگر وضعیت فوق‌العاده‌ای که در زمان انعقاد قرارداد پیش‌بینی نمی‌شد و انتظار پیش‌بینی آن نیز نمی‌رفت، به علتی که ناشی از بدهکار نیست پدید آید و اجرای تعهد را بر خلاف قواعد حسن نیت به زیان بدهکار تغییر دهد و بدهکار تعهد خود را هنوز ایفا نکرده باشد یا با حفظ حقوق ناشی از دشواری بیش از حد اجرا ایفا کرده باشد، بدهکار می‌تواند از قاضی تطبیق قرارداد با شرایط جدید را بخواهد و اگر ممکن نباشد، از قرارداد برهم‌زدن قرارداد را بخواهد؛ در قراردادهای با اجرای مستمر، بدهکار قاعدتاً به جای برهم‌زدن قرارداد، از حق فسخ استفاده می‌کند. این حکم در دیون ارزی نیز اعمال می‌شود (قانون تعهدات ترکیه ماده 138).
این ماده این حق را به مدیون می‌دهد. در قرارداد اجاره هر دو طرف متعهد به انجام تعهد خود هستند: موجر متعهد می‌شود که مورد اجاره را برای استفاده در اختیار مستأجر قرار دهد و مستأجر متعهد می‌شود که اجاره‌بها را بپردازد (قانون تعهدات ترکیه ماده 299). اینکه کدام طرف می‌تواند درخواست تعدیل قرارداد کند و آیا تغییر نرخ ارز به‌تنهایی این شرایط را برآورده می‌کند یا خیر، بر اساس اوضاع و احوال هر مورد ارزیابی می‌شود؛ جزئیات آن در بخش تعدیل قرارداد در صفحه حقوق قراردادها آمده است. مستأجری که بدون اعلام هرگونه شرطی به پرداخت اجاره‌بهای تعیین‌شده به ارز خارجی ادامه می‌دهد، ممکن است برای دوره‌هایی که پرداخت کرده است این شرط ماده را برآورده نکرده باشد.
دعوای تعیین اجاره‌بها چه زمانی مطرح می‌شود و رأی از چه تاریخی معتبر خواهد بود؟
قانون زمان مطرح کردن دعوا را آزاد گذاشته است، اما الزام‌آور شدن رأی از چه دوره‌ای را به زمان وابسته کرده است.
دعوای تعیین اجاره‌بها در هر زمان قابل طرح است (قانون تعهدات ترکیه ماده 345/1). اما برای اینکه اجاره‌بهای تعیین‌شده توسط دادگاه از آغاز دوره جدید اجاره نسبت به مستأجر الزام‌آور باشد، یکی از شرایط زیر لازم است (قانون تعهدات ترکیه ماده 345/2):
- دعوا باید حداکثر سی روز قبل از آغاز دوره جدید مطرح شده باشد؛ یا
- موجر باید تا همان تاریخ، یعنی حداکثر سی روز قبل از دوره جدید، به‌صورت کتبی به مستأجر اعلام کرده باشد که اجاره‌بها افزایش خواهد یافت و دعوا باید تا پایان دوره جدید اجاره مطرح شود.
علاوه بر این، اگر در قرارداد شرطی درباره افزایش اجاره‌بها در دوره جدید اجاره وجود داشته باشد، اجاره‌بهای تعیین‌شده توسط دادگاه در دعوایی که تا پایان دوره جدید اجاره مطرح شود نیز از آغاز این دوره جدید معتبر خواهد بود (قانون تعهدات ترکیه ماده 345/3).
نتیجه عملی این است: اطلاعیه کتبی که حداکثر سی روز قبل از آغاز دوره جدید داده شود، حتی اگر دعوا در طول دوره جدید مطرح شود، موجب می‌شود رأی به‌صورت عطف به ماسبق از ابتدای دوره اعمال شود. برای اثبات اینکه اطلاعیه تا این تاریخ به مستأجر رسیده است، باید راهی انتخاب شود که رسیدن آن قابل اثبات باشد (مثلاً از طریق دفتر اسناد رسمی با اخطاریه). سی روز شرط امکان طرح دعوا نیست، بلکه شرط اعمال رأی از ابتدای دوره است؛ حتی اگر این تاریخ از دست برود، دعوا قابل طرح است. اگر هیچ‌یک از شرایط وجود نداشته باشد، در عمل اجاره‌بهای تعیین‌شده از اولین دوره اجاره‌ای که پس از طرح دعوا آغاز می‌شود معتبر خواهد بود.
مراجعه به میانجی قبل از طرح دعوا الزامی است و فرآیند میانجیگری ممکن است چند هفته طول بکشد (قانون شماره 6325 ماده 18/A/9). اینکه مراجعه به میانجی در محاسبه مهلت سی‌روزه به‌جای تاریخ طرح دعوا محسوب می‌شود یا خیر، در قانون به‌صراحت تنظیم نشده است؛ مسیر اطلاعیه کتبی از این ابهام متأثر نمی‌شود.
آیا «سقف 25 درصدی» هنوز معتبر است؟
خیر. سقف بیست‌وپنج درصدی که برای اجاره مسکن تعیین شده بود با مواد موقت و برای بازه‌های زمانی مشخص وضع شده بود:
| حکم | دوره تمدید مشمول |
|---|---|
| قانون تعهدات ترکیه ماده موقت 1 (با قانون شماره 7409 مورخ 8/6/2022 الحاق شد) | 11/6/2022 (تاریخ لازم‌الاجرا شدن ماده) – 1/7/2023 (این تاریخ شامل می‌شود) |
| قانون تعهدات ترکیه ماده موقت 2 (با قانون شماره 7456 مورخ 14/7/2023 الحاق شد) | 2/7/2023 – 1/7/2024 (این تاریخ‌ها شامل می‌شوند) |
هر دو ماده افزایش را در دوره‌های اجاره مسکن که بین این تاریخ‌ها تمدید شده‌اند به بیست‌وپنج درصد اجاره‌بهای سال اجاره قبلی محدود می‌کردند؛ اگر نرخ تغییر شاخص کمتر از این مقدار بود، نرخ تغییر معتبر محسوب می‌شد. این قاعده در مورد تصمیماتی که قاضی بر اساس ماده 344/2 قانون تعهدات ترکیه می‌گرفت نیز اعمال می‌شد. قراردادهایی که از این نرخ‌ها فراتر روند، به‌طور کلی باطل نیستند بلکه از حیث مبلغ مازاد باطل‌اند.
آخرین تاریخی که ماده موقت دوم شامل می‌شود 1/7/2024 است. برای دوره‌های اجاره‌ای که پس از این تاریخ تمدید شوند، قاعده حاکم مواد موقت نیست، بلکه خود ماده 344 قانون تعهدات ترکیه است.
دو حکم قانون که از مستأجر حمایت می‌کنند
قانون مقرر می‌دارد که در قراردادهای اجاره به‌جز تعیین اجاره‌بها نمی‌توان تغییراتی به ضرر مستأجر ایجاد کرد (قانون تعهدات ترکیه ماده 343).
نمی‌توان تعهد به پرداختی غیر از اجاره‌بها و هزینه‌های جانبی تحمیل کرد. قانون در اینجا دو مثال را با نام ذکر می‌کند: توافق‌هایی مبنی بر پرداخت وجه التزام در صورت عدم پرداخت به‌موقع اجاره‌بها یا اینکه اجاره‌بهای دوره‌های بعدی حال شوند باطل‌اند (قانون تعهدات ترکیه ماده 346). شرط «اگر یک ماه پرداخت نشود، تمام اجاره‌بهای باقی‌مانده سال حال می‌شود» که ممکن است در قراردادها دیده شود، مشمول این ماده است.
شرایط دعوای تعیین اجاره‌بها و نحوه طرح آن
- دامنه شمول: قواعد مربوط به اجاره اماکن مسکونی و محل‌های کارِ دارای سقف است (قانون تعهدات ترکیه ماده 339).
- میانجیگری: مراجعه به میانجی قبل از طرح دعوا شرط دعوا است؛ تنها استثنای قانون تخلیه از طریق اجرای بدون صدور حکم است و تعیین اجاره‌بها مشمول این استثنا نیست (قانون شماره 6325 ماده 18/B/1-a).
- دادگاه صالح: دادگاه صلح حقوقی ترکیه؛ بدون توجه به ارزش یا مبلغ خواسته، به تمام اختلافات ناشی از رابطه اجاره رسیدگی می‌کند (قانون آیین دادرسی مدنی ترکیه ماده 4/1-a).
- مهلت: دعوا در هر زمان قابل طرح است؛ برای اعمال رأی از ابتدای دوره، یکی از شرایط ماده 345 قانون تعهدات ترکیه لازم است.
- پنج سال: در قراردادهایی با مدت بیش از پنج سال یا قراردادهایی که پس از گذشت پنج سال تمدید می‌شوند، قاضی اجاره‌بهای املاک مشابه را نیز در نظر می‌گیرد (قانون تعهدات ترکیه ماده 344/3).
نتیجه حذف مرحله میانجیگری سنگین است. اگر مشخص شود دعوا بدون هیچ مراجعه‌ای به میانجی مطرح شده است، دعوا بدون انجام هیچ اقدامی به دلیل عدم رعایت شرایط شکلی رد می‌شود. اگر مراجعه انجام شده اما صورت‌جلسه نهایی عدم توافق به دادخواست پیوست نشده باشد، دادگاه مهلت قطعی یک هفته‌ای می‌دهد؛ اگر این مهلت نیز بگذرد، دعوا به دلیل عدم رعایت شرایط شکلی رد می‌شود (ماده 18/A/2). جزئیات فرآیند در نوشته فرآیند تخلیه و میانجیگری در اختلافات اجاره آمده است.
صلاحیت. دادگاه صالح عمومی، دادگاه محل سکونت خوانده است (قانون آیین دادرسی مدنی ترکیه ماده 6)؛ دعاوی ناشی از قرارداد را می‌توان در دادگاه محل اجرای قرارداد نیز مطرح کرد (قانون آیین دادرسی مدنی ترکیه ماده 10). در دعوای مطرح‌شده علیه مستأجر یک مسکن در آلانیا، محل سکونت مستأجر ممکن است همان محل مورد اجاره باشد؛ اما محل سکونت مستأجر محل کار یا مالک خوانده ممکن است در جای دیگری باشد. دعوا علیه خوانده‌ای که در ترکیه محل سکونت ندارد، می‌تواند در محل اقامتگاه عادی وی در ترکیه و در دعاوی مربوط به حقوق اموال همچنین در محلی که مال موضوع اختلاف قرار دارد مطرح شود (قانون آیین دادرسی مدنی ترکیه ماده 9). چون تعیین اجاره‌بها در موارد صلاحیت قطعی ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی ترکیه ذکر نشده است، اگر خوانده ایراد صلاحیت را در لایحه پاسخ مطرح نکند، دادگاهی که دعوا در آن مطرح شده صالح می‌شود (قانون آیین دادرسی مدنی ترکیه ماده 19). شرط صلاحیت نوشته‌شده در قرارداد اجاره، اگر طرفین تاجر یا شخص حقوقی حقوق عمومی نباشند، توافق اعطای صلاحیت معتبری نیست (قانون آیین دادرسی مدنی ترکیه ماده 17).
دادرسی. آیین دادرسی ساده اعمال می‌شود؛ طرفین باید تمام دلایل خود مانند قراردادهای اجاره املاک مشابه را همراه با دادخواست‌هایشان ارائه کنند (قانون آیین دادرسی مدنی ترکیه ماده 316، ماده 318).
آیا رأی قبل از قطعیت اجرا می‌شود؟ راه‌های اعتراض به رأی
علیه رأی دادگاه صلح حقوقی ترکیه، به جز تصمیماتی که به دلیل کمتر از حد نصاب مالی قطعی هستند، می‌توان ظرف دو هفته از تاریخ ابلاغ رأی، درخواست تجدیدنظرخواهی در دادگاه تجدیدنظر منطقه‌ای کرد (ق.آ.د.م ترکیه، ماده 341، ماده 345). علیه رأی دادگاه تجدیدنظر منطقه‌ای، در دعاوی ناشی از رابطه اجاره، فرجام‌خواهی محدود است؛ قانون بررسی می‌کند که آیا سه ماه اجاره‌بها از حد نصاب فرجام‌خواهی فراتر می‌رود یا نه (ق.آ.د.م ترکیه، ماده 362/1-ب). چون حدود هر سال دوباره تعیین می‌شود و مبلغ تاریخ طرح دعوا مبناست، در اینجا رقمی داده نمی‌شود (ق.آ.د.م ترکیه، ماده الحاقی 1).
در عمل، رأی تعیین اجاره‌بها پیش از قطعیت قابل اجرا از طریق اجرای احکام نیست؛ تفاوت میان مبلغ تعیین‌شده و مبلغ پرداخت‌شده پس از قطعیت رأی قابل مطالبه است. در طول دادرسی، مستأجر باید به پرداخت اجاره‌بهای جاری ادامه دهد؛ برای اجاره پرداخت‌نشده، احکام قانونی مربوط به تأخیر در پرداخت جداگانه اعمال می‌شود (ق.ت. ترکیه، ماده 315).
پرسش‌های پرتکرار
افزایش اجاره حداکثر چقدر می‌تواند باشد؟
در اجاره مسکن و محل کار سرپوشیده، در دوره‌های اجاره تمدیدشده، توافق طرفین نمی‌تواند از نرخ تغییر بر اساس میانگین دوازده‌ماهه شاخص قیمت مصرف‌کننده در سال اجاره قبلی فراتر رود (ق.ت. ترکیه، ماده 344/1). نرخ را مؤسسه آمار ترکیه منتشر می‌کند و هر ماه تغییر می‌کند؛ به همین دلیل در این صفحه رقمی داده نمی‌شود.
پس از گذشت پنج سال، اجاره چقدر افزایش می‌یابد؟
در قراردادهای با مدت بیش از پنج سال یا قراردادهایی که پس از پنج سال تمدید می‌شوند و در پایان هر دوره پنج‌ساله بعدی، مبلغ را قاضی تعیین می‌کند؛ در این تعیین، علاوه بر نرخ شاخص، وضعیت مورد اجاره و اجاره‌بهای املاک مشابه نیز در نظر گرفته می‌شود (ق.ت. ترکیه، ماده 344/3). در بند سوم، عبارت «به شرط عدم تجاوز» بندهای اول و دوم وجود ندارد.
اجاره من دلاری است؛ آیا می‌توانم هر سال افزایش دهم؟
نخست باید دید که تعیین اجاره به ارز در قرارداد شما اساساً ممکن است یا نه: اشخاص مقیم ترکیه در اجاره مسکن و محل کار سرپوشیده میان خود، اصولاً نمی‌توانند مبلغ را به ارز تعیین کنند (ابلاغیه شماره 2008-32/34، ماده 8). اگر شرط معتبر باشد، تا گذشت پنج سال نمی‌توان اجاره‌بها را تغییر داد؛ پس از گذشت پنج سال، با در نظر گرفتن تغییرات ارزش ارز خارجی، بند سوم اعمال می‌شود (ق.ت. ترکیه، ماده 344/4). حکم دشواری بیش از حد اجرای تعهد محفوظ است (ق.ت. ترکیه، ماده 138).
دعوای تعیین اجاره‌بها چه زمانی اقامه می‌شود؟
دعوا در هر زمان قابل اقامه است (ق.ت. ترکیه، ماده 345/1). برای اینکه مبلغ تعیین‌شده از ابتدای دوره جدید اجاره اعمال شود، یکی از این سه راه لازم است: دعوا باید حداکثر سی روز پیش از شروع دوره جدید اقامه شده باشد؛ یا موجر تا این تاریخ به مستأجر به صورت کتبی اطلاع داده باشد که درخواست افزایش خواهد کرد و دعوا را تا پایان دوره جدید اقامه کرده باشد؛ یا در قرارداد شرطی درباره افزایش اجاره در دوره جدید وجود داشته باشد و دعوا تا پایان دوره جدید اقامه شود (ق.ت. ترکیه، ماده 345/2، ماده 345/3).
آیا برای دعوای تعیین اجاره‌بها اخطار الزامی است؟
برای اقامه دعوا اخطار الزامی نیست؛ دعوا در هر زمان قابل اقامه است (ق.ت. ترکیه، ماده 345/1). اعلام کتبی یکی از راه‌هایی است که اعمال رأی را از ابتدای دوره جدید ممکن می‌سازد (ق.ت. ترکیه، ماده 345/2).
آیا مستأجر هم می‌تواند دعوای تعیین اجاره‌بها اقامه کند؟
قانون می‌گوید «دعوای مربوط به تعیین اجاره‌بها» و طرف اقامه‌کننده دعوا را محدود نمی‌کند (ق.ت. ترکیه، ماده 345/1)؛ مثلاً وقتی پنج سال می‌گذرد، مستأجر هم می‌تواند تعیین مبلغ را بخواهد. اما اعلام کتبی که اعمال رأی را از ابتدای دوره ممکن می‌سازد، در قانون برای موجر پیش‌بینی شده است (ق.ت. ترکیه، ماده 345/2)؛ در دعوای اقامه‌شده توسط مستأجر، اینکه رأی از کدام دوره اعمال شود در عمل محل بحث است. در این دعوا نیز پیش از آن باید به میانجیگری مراجعه شود.
دعوای تعیین اجاره‌بها چقدر طول می‌کشد؟
قانون مهلت صدور رأی پیش‌بینی نمی‌کند. دعوا با آیین رسیدگی ساده بررسی می‌شود (ق.آ.د.م ترکیه، ماده 316). دادگاه در صورت امکان بر اساس پرونده رأی می‌دهد؛ اگر نتواند، تحقیقات را در دو جلسه به جز جلسه اول تکمیل می‌کند و فاصله بین جلسات نمی‌تواند بیش از یک ماه باشد؛ در موارد ضروری مانند طولانی شدن کارشناسی، قاضی می‌تواند مهلت طولانی‌تری تعیین کند (ق.آ.د.م ترکیه، ماده 320). مرحله میانجیگری و طرق شکایت به این مدت افزوده می‌شود.
مقررات مبنایی
قانون تعهدات ترکیه شماره 6098 — ماده 27 (بطلان جزئی)، ماده 138 (دشواری بیش از حد اجرای تعهد)، ماده 299 (تعریف قرارداد اجاره)، ماده 315 (تأخیر مستأجر)، ماده 339 (قلمرو اعمال در اجاره مسکن و محل کار سرپوشیده)، ماده 343 (ممنوعیت تغییر علیه مستأجر جز اجاره‌بها)، ماده 344 (تعیین اجاره‌بها)، ماده 345 (مهلت اقامه دعوا و اثر رأی)، ماده 346 (ممنوعیت تنظیم علیه مستأجر)، ماده موقت 1 و ماده موقت 2 (سقف بیست و پنج درصد در اجاره مسکن) — mevzuat.gov.tr
قانون آیین دادرسی مدنی ترکیه شماره 6100 — ماده 4 (وظیفه دادگاه صلح حقوقی ترکیه)، ماده 6، ماده 9، ماده 10، ماده 12، ماده 17 و ماده 19 (صلاحیت)، ماده 316، ماده 318 و ماده 320 (رسیدگی ساده)، ماده 341، ماده 345، ماده 362 و ماده الحاقی 1 (طرق شکایت) — mevzuat.gov.tr
قانون میانجیگری در اختلافات حقوقی شماره 6325 — ماده 18/الف (میانجیگری به عنوان پیش‌شرط اقامه دعوا)، ماده 18/ب (اختلافات اجاره) — mevzuat.gov.tr
قانون حمایت از ارزش پول ترکیه شماره 1567 — mevzuat.gov.tr
تصمیم شماره 32 درباره حمایت از ارزش پول ترکیه — ماده 4/ز — mevzuat.gov.tr
ابلاغیه مربوط به تصمیم شماره 32 (شماره ابلاغیه: 2008-32/34) — ماده 8 (قراردادهای ارزی و شاخص‌دار به ارز) — mevzuat.gov.tr
صفحات مرتبط
- حقوق اجاره و املاک — صفحه بالادست
- فرایند تخلیه و میانجیگری در اختلافات اجاره
- دعوای تخلیه به دلیل نیاز
- تعهدنامه کتبی تخلیه چیست و چه زمانی معتبر است؟
- دعوای اجرت‌المثل استفاده بدون مجوز (غرامت تصرف غیرقانونی)
این نوشته برای اطلاع‌رسانی عمومی حقوقی است و نظر حقوقی محسوب نمی‌شود. چون شرایط هر رویداد متفاوت است، توصیه می‌شود برای وضعیت مشخص خود از وکیل خود کمک حقوقی دریافت کنید.