Иск об определении арендной платы — это иск, предъявляемый для определения судом размера арендной платы, подлежащей применению в новом арендном периоде (Гражданский кодекс Турции, ст. 345). Иск может быть предъявлен в любое время, однако для применения установленной платы с начала нового арендного периода иск должен быть предъявлен не позднее чем за тридцать дней до начала нового периода, либо арендодатель должен до этой даты письменно уведомить арендатора о намерении потребовать повышения и предъявить иск до конца нового периода; если в договоре есть условие о повышении, достаточно иска, предъявленного до конца периода (Гражданский кодекс Турции, ст. 345).
Иск отвечает на два отдельных вопроса: какова будет плата, если стороны не договорились о размере повышения, и что будет применяться, если условие о повышении в договоре превышает установленный законом предел. Установленный законом порядок имеет три уровня:
| Ситуация | Что определяет размер платы |
|---|---|
| Стороны договорились о повышении | Договоренность действительна, но не может превышать уровень изменения по двенадцатимесячным средним значениям индекса потребительских цен |
| Стороны не договорились | Судья определяет, опять же при условии непревышения того же уровня |
| Прошло пять лет | Судья определяет; в этом случае уровень индекса потребительских цен не единственный критерий, учитываются и сопоставимые арендные платы |
Эти правила относятся к аренде жилых помещений и крытых коммерческих помещений; они не применяются к аренде на срок шесть месяцев и менее объектов недвижимости, предназначенных по своей природе для временного использования (Гражданский кодекс Турции, ст. 339). Общие рамки арендных отношений изложены на странице Право аренды и недвижимости.
Каков верхний предел повышения арендной платы?
Закон устанавливает предел непосредственно: соглашения сторон о размере арендной платы, подлежащей применению в возобновляемых арендных периодах, действительны при условии, что они не превышают уровень изменения по двенадцатимесячным средним значениям индекса потребительских цен за предыдущий арендный год. Это правило применяется и к договорам аренды, заключенным на срок более одного года (Гражданский кодекс Турции, ст. 344/1).
Важны три детали:
- Критерием является не годовая инфляция, а темп изменения потребительских цен по средним показателям за двенадцать месяцев. Эти два показателя не одинаковы. Ставку публикует Турецкий статистический институт.
- Критерий относится к предыдущему году аренды; учитывается не календарный год, а собственный год договора.
- Последствие условия об увеличении, превышающего предел, в статье отдельно не указано. На практике такое условие в части превышения считается недействительным, и увеличение ограничивается ставкой, допускаемой законом; остальная часть договора сохраняет силу (частичная недействительность, ГК Турции ст. 27/2).
На этой странице актуальное значение ставки не приводится. Ставка меняется каждый месяц; цифра, правильная в день публикации, в следующем месяце будет неверной.
Что происходит, если в договоре не указана ставка увеличения?
Если стороны не договорились об этом, арендная плата определяется судьей по справедливости, с учетом состояния арендованного имущества, при условии непревышения той же ставки (ГК Турции ст. 344/2).
То есть отсутствие в договоре условия об увеличении не означает, что арендодатель может увеличивать плату по своему усмотрению, но и не означает, что арендатор вообще не будет платить больше. Если стороны не договорятся и на новый период, определение остается за судом, и потолок у суда тот же.
Правило пяти лет: почему меняется предел?
Независимо от того, договорились ли стороны об этом, в договорах аренды, заключенных на срок более пяти лет или возобновленных после пяти лет, и по истечении каждых последующих пяти лет арендная плата, подлежащая применению в новом году аренды, определяется судьей с учетом темпа изменения потребительских цен по средним показателям за двенадцать месяцев, состояния арендованного имущества и сопоставимых арендных ставок в соответствии с принципом справедливости. В каждом году аренды после истечения пяти лет арендная плата, определенная таким образом, может быть изменена в соответствии с принципами, изложенными в предыдущих пунктах (Закон Турции об обязательствах, ст. 344/3).
Различие между двумя пунктами заложено в тексте статьи. В первом и втором пунктах закон говорит «при условии непревышения»; там индекс является потолком. В третьем пункте эта формулировка отсутствует; там индекс является одним из трех критериев, и к нему добавлены сопоставимые арендные ставки.
Практический результат таков: по истечении пяти лет арендная плата может быть приближена к сопоставимым ставкам, даже если в течение многих лет она была ограничена индексом. Для того чтобы воспользоваться этим правилом с начала нового года аренды, в котором истекают пять лет, необходимо также соблюдение одного из условий, предусмотренных статьей 345 Закона Турции об обязательствах, о которой говорится ниже.
Если арендная плата установлена в иностранной валюте
Если арендная плата согласована в иностранной валюте, отдельно рассматриваются два вопроса: действительно ли условие, и если действительно, то как изменяется плата?
Действительно ли условие? Закон Турции об обязательствах, ст. 344/4, сохраняет положения Закона № 1567 о защите стоимости турецкой валюты. Согласно нормативным актам, принятым на основании этого Закона, лица, являющиеся резидентами Турции, в заключаемых между собой договорах аренды недвижимости, включая жилые помещения и помещения для предпринимательской деятельности с крышей, не могут устанавливать плату в иностранной валюте или привязанную к иностранной валюте (Решение № 32, ст. 4/g; Сообщение № 2008-32/34, ст. 8/2). Одним из исключений являются договоры, в которых арендатором выступает лицо, не являющееся гражданином Турции и не являющееся резидентом Турции (Сообщение, ст. 8/3). То есть сам по себе факт того, что собственник является иностранцем, исключения не создает; необходимо смотреть, являются ли стороны резидентами Турции, и статус арендатора. Детали регулируются сообщением Министерства и могут меняться; соответствие конкретного договора этим правилам должно оцениваться отдельно.
Если условие действительно, закон предусматривает следующее: до истечения пяти лет арендная плата не может быть изменена; однако положения о чрезвычайной затруднительности исполнения сохраняются. По истечении пяти лет при определении арендной платы применяется положение третьего пункта с учетом изменений стоимости иностранной валюты (Закон Турции об обязательствах, ст. 344/4). То есть в течение пяти лет плата не может быть изменена; повышение на уровне индекса также включено в это правило. По истечении пяти лет действует правило пяти лет, и учитывается изменение курса.
Сохраняемое положение таково: если в момент заключения договора возникло непредвиденное и неожидаемое чрезвычайное обстоятельство по причине, не связанной с должником, и оно настолько изменяет положение должника в ущерб ему, что требование исполнения противоречило бы правилам добросовестности, и должник еще не исполнил обязательство либо исполнил его, сохранив права, вытекающие из чрезвычайной затруднительности исполнения, должник может просить суд адаптировать договор к новым условиям, а если это невозможно — отказаться от договора; в договорах с длящимся исполнением должник по общему правилу вместо отказа от договора использует право на расторжение. Это положение применяется и к обязательствам в иностранной валюте (Закон Турции об обязательствах, ст. 138).
Данная статья предоставляет это право должнику. В договоре аренды обе стороны являются должниками по обязательствам: арендодатель обязуется предоставить арендованное имущество в пользование, арендатор — уплачивать арендную плату (ГК Турции ст. 299). Какая из сторон вправе требовать изменения договора и достаточна ли сама по себе смена валютного курса для выполнения этих условий, оценивается применительно к конкретным обстоятельствам дела; подробности — в разделе об изменении договора на странице Договорное право. Арендатор, который продолжает уплачивать арендную плату, установленную в иностранной валюте, не заявляя оговорок, возможно, не выполнил это условие статьи за те периоды, в которые он производил платежи.
Когда подается иск об определении размера арендной платы и с какого момента действует решение?
Закон не устанавливает срок подачи иска, однако связывает момент, с которого решение становится обязательным, со временем.
Иск об определении размера арендной платы может быть подан в любое время (ГК Турции ст. 345/1). Однако для того, чтобы определенная судом сумма связывала арендатора с начала нового периода аренды, необходимо одно из следующих условий (ГК Турции ст. 345/2):
- Иск должен быть подан не позднее чем за тридцать дней до начала нового периода; либо
- Арендодатель должен не позднее той же даты, то есть за тридцать дней до начала нового периода, письменно уведомить арендатора о повышении арендной платы, а иск должен быть подан до конца следующего нового периода аренды.
Кроме того: если в договоре есть условие о повышении арендной платы в новом периоде, то сумма, определенная судом по иску, поданному до конца нового периода аренды, также действует с начала этого нового периода (ГК Турции ст. 345/3).
Практический вывод таков: письменное уведомление, сделанное не позднее чем за тридцать дней до начала нового периода, позволяет применять решение с обратной силой с начала периода, даже если иск подан уже в течение нового периода. Чтобы доказать, что уведомление дошло до арендатора к этой дате, следует выбрать способ, позволяющий подтвердить доставку (например, нотариальное извещение). Тридцать дней — это условие не для подачи иска, а для применения решения с начала периода; если этот срок пропущен, иск все равно может быть подан. При отсутствии любого из условий на практике определенная сумма действует начиная с первого периода аренды, начинающегося после подачи иска.
До подачи иска обязательна процедура медиации, и она может занять несколько недель (Закон № 6325 ст. 18/A/9). Закон прямо не регулирует, заменяет ли подача заявления медиатору дату подачи иска при исчислении тридцатидневного срока; способ письменного уведомления от этой неопределенности не зависит.
Действует ли еще «потолок 25»?
Нет. Верхний предел двадцать пять процентов для аренды жилых помещений был установлен временными положениями и только для определенных периодов времени:
| Положение | Охватываемый период продления |
|---|---|
| Временная статья 1 ГК Турции (добавлена Законом № 7409 от 8/6/2022) | 11/6/2022 (дата вступления статьи в силу) – 1/7/2023 (включая эту дату) |
| Временная статья 2 ГК Турции (добавлена Законом № 7456 от 14/7/2023) | 2/7/2023 – 1/7/2024 (включая эти даты) |
Оба положения в периоды аренды жилья, продленные между этими датами, ограничивали повышение двадцатью пятью процентами от арендной платы предыдущего года; если показатель изменения индекса оказывался ниже, то применялся этот показатель. Это правило действовало и для решений, которые судья выносил в соответствии со ст. 344/2 ГК Турции. Договоры, предусматривающие суммы, превышающие эти пределы, недействительны не полностью, а в части превышения.
Последняя дата, охватываемая вторым временным положением, — 1/7/2024. Для периодов аренды, продленных после этой даты, действует не временное положение, а сама ст. 344 ГК Турции.
Два положения закона, защищающие арендатора
Закон предусматривает, что в договорах аренды помимо определения размера арендной платы не допускаются изменения в ущерб арендатору (ГК Турции ст. 343).
Нельзя возлагать обязанность по уплате иных платежей, кроме арендной платы и дополнительных расходов. Закон прямо называет два примера: соглашения о том, что при несвоевременной уплате арендной платы будет выплачиваться неустойка или что последующие арендные платежи подлежат немедленной уплате, недействительны (ГК Турции ст. 346). Часто встречающееся в договорах условие «если один месяц не уплачен, вся арендная плата за оставшийся год подлежит немедленной уплате» противоречит этой статье.
Условия подачи иска об определении размера арендной платы и порядок его предъявления
- Сфера действия: правила касаются аренды жилых помещений и крытых рабочих помещений (ГК Турции ст. 339).
- Медиация: обращение к медиатору до подачи иска является процессуальной предпосылкой; единственное исключение в законе — выселение в порядке исполнительного производства без судебного решения, и определение размера арендной платы под это исключение не подпадает (Закон № 6325 ст. 18/B/1-a).
- Подсудность: турецкий суд гражданского правосудия; независимо от цены или суммы иска он рассматривает все споры, возникающие из арендных отношений (ГПК Турции ст. 4/1-a).
- Срок: иск может быть подан в любое время; для применения решения с начала периода необходимо одно из условий ст. 345 ГК Турции.
- Пять лет: в договорах, заключенных на срок более пяти лет или продленных после пяти лет, судья учитывает и сопоставимые арендные ставки (ГК Турции ст. 344/3).
Последствия пропуска стадии медиации серьезны. Если выяснится, что иск подан без обращения к медиатору, дело отклоняется по процессуальным основаниям без совершения каких-либо процессуальных действий. Если заключительный протокол о недостижении соглашения не приложен к исковому заявлению, суд предоставляет окончательный недельный срок; если и этот срок пропущен, дело отклоняется по процессуальным основаниям (ст. 18/A/2). Подробности процедуры — в статье о выселении и медиации в спорах об аренде.
Подсудность. Общий компетентный суд — суд по месту жительства ответчика (ГПК Турции ст. 6); иски, вытекающие из договора, могут быть поданы и в суд по месту исполнения договора (ГПК Турции ст. 10). В иске против арендатора жилья в Аланье местом жительства арендатора может быть место нахождения арендованного имущества; однако место жительства арендатора рабочего помещения или ответчика-собственника может находиться в другом месте. Против ответчика, не имеющего места жительства в Турции, иск может быть подан по месту его обычного проживания в Турции, а по искам, касающимся имущественных прав, — также по месту нахождения спорного имущества (ГПК Турции ст. 9). Поскольку определение размера арендной платы не отнесено к случаям исключительной подсудности по ст. 12 ГПК Турции, если ответчик не заявит возражение о подсудности в отзыве на иск, суд, в который подан иск, приобретает компетенцию рассматривать дело (ГПК Турции ст. 19). Условие о подсудности, включенное в договор аренды, не является действительным соглашением о подсудности, если стороны не являются коммерсантами или публичными юридическими лицами (ГПК Турции ст. 17).
Судебное разбирательство. Применяется упрощенная процедура; стороны обязаны представить все доказательства, включая сопоставимые договоры аренды, вместе со своими процессуальными документами (ГПК Турции ст. 316, ст. 318).
Применяется ли решение до вступления в законную силу? Способы обжалования
На решение турецкого суда гражданского правосудия, кроме решений, являющихся окончательными ввиду того, что они ниже денежного предела, может быть подана апелляция в региональный апелляционный суд в течение двух недель с момента вручения решения (Гражданский процессуальный кодекс Турции ст. 341, ст. 345). Кассационное обжалование решения регионального апелляционного суда по делам, вытекающим из арендных отношений, ограничено; закон учитывает, превышает ли трехмесячная арендная плата предел для кассационного обжалования (Гражданский процессуальный кодекс Турции ст. 362/1-b). Поскольку пределы пересматриваются каждый год, а во внимание принимается сумма на дату подачи иска, конкретные цифры здесь не приводятся (Гражданский процессуальный кодекс Турции, дополнительная ст. 1).
На практике решение об определении арендной платы не может быть обращено к принудительному исполнению до вступления в законную силу; разница между определенной и уплаченной платой может быть истребована после вступления решения в законную силу. Во время процесса арендатор должен продолжать уплачивать текущую арендную плату; к неуплаченной арендной плате дополнительно применяются предусмотренные законом положения о просрочке (Кодекс обязательственного права Турции ст. 315).
Часто задаваемые вопросы
Насколько может быть увеличена арендная плата?
При аренде жилых помещений и крытых рабочих помещений в возобновляемые периоды аренды согласованный сторонами размер арендной платы не может превышать темп изменения потребительских цен по средним показателям за двенадцать месяцев в предыдущем году аренды (Кодекс обязательственного права Турции ст. 344/1). Ставку публикует Институт статистики Турции, и она меняется каждый месяц; поэтому на странице цифры не приводятся.
Насколько увеличивается арендная плата по истечении пяти лет?
В договорах, заключенных на срок более пяти лет или возобновленных после пяти лет, и по истечении каждых последующих пяти лет плату определяет судья; при этом наряду с индексной ставкой учитываются состояние арендованного имущества и сопоставимые арендные ставки (Кодекс обязательственного права Турции ст. 344/3). В третьем пункте отсутствует формулировка «при условии непревышения», содержащаяся в первом и втором пунктах.
Могу ли я установить арендную плату в долларах и ежегодно ее увеличивать?
Сначала проверяется, допустимо ли в вашем договоре установление арендной платы в иностранной валюте: лица, проживающие в Турции, по общему правилу не могут устанавливать плату в иностранной валюте в договорах аренды жилых помещений и крытых рабочих помещений между собой (Коммюнике № 2008-32/34 ст. 8). Если условие действительно, арендная плата не может быть изменена до истечения пяти лет; после истечения пяти лет применяется третий пункт с учетом изменений стоимости иностранной валюты (Кодекс обязательственного права Турции ст. 344/4). Положение о чрезмерной затруднительности исполнения сохраняется (Кодекс обязательственного права Турции ст. 138).
Когда подается иск об определении арендной платы?
Иск может быть подан в любое время (Кодекс обязательственного права Турции ст. 345/1). Для применения определяемой платы с начала нового периода аренды необходимо одно из трех условий: иск должен быть подан не позднее чем за тридцать дней до начала нового периода; либо арендодатель письменно уведомил арендатора до этой даты о намерении потребовать увеличения и подал иск до конца нового периода; либо в договоре имеется положение об увеличении арендной платы в новом периоде, и иск подан до конца нового периода (Кодекс обязательственного права Турции ст. 345/2, ст. 345/3).
Обязательно ли предупреждение для иска об определении арендной платы?
Предупреждение не является обязательным для подачи иска; иск может быть подан в любое время (Кодекс обязательственного права Турции ст. 345/1). Письменное уведомление является одним из способов, обеспечивающих применение решения с начала нового периода (Кодекс обязательственного права Турции ст. 345/2).
Может ли арендатор также подать иск об определении арендной платы?
Закон говорит об «иске об определении арендной платы» и не ограничивает сторону, которая может его подать (Кодекс обязательственного права Турции ст. 345/1); например, по истечении пяти лет арендатор также может потребовать определения платы. Письменное уведомление, обеспечивающее действие решения с начала периода, предусмотрено в законе для арендодателя (Кодекс обязательственного права Турции ст. 345/2); в иске, поданном арендатором, вопрос о том, с какого периода применяется решение, на практике является спорным. В этом иске также необходимо сначала обратиться к медиатору.
Сколько длится иск об определении арендной платы?
Закон не устанавливает срока вынесения решения. Дело рассматривается в порядке упрощенного производства (ГПК Турции ст. 316). Суд по возможности выносит решение по материалам дела; если это невозможно, он завершает исследование доказательств в двух заседаниях, помимо первого, при этом перерыв между заседаниями не может превышать один месяц; при вынужденных обстоятельствах, таких как продление экспертизы, судья может установить более длительный срок (ГПК Турции ст. 320). К этому сроку добавляются этап медиации и средства обжалования.
Применимое законодательство
Обязательственный кодекс Турции № 6098 — ст. 27 (частичная недействительность), ст. 138 (чрезмерная затруднительность исполнения), ст. 299 (определение договора аренды), ст. 315 (просрочка арендатора), ст. 339 (сфера применения при аренде жилых помещений и крытых рабочих помещений), ст. 343 (запрет изменений в ущерб арендатору, кроме арендной платы), ст. 344 (определение арендной платы), ст. 345 (срок подачи иска и действие решения), ст. 346 (запрет соглашений в ущерб арендатору), переходная ст. 1 и переходная ст. 2 (ограничение в двадцать пять процентов при аренде жилья) — mevzuat.gov.tr
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu [Гражданский процессуальный кодекс Турции] — m.4 (sulh hukuk mahkemelerinin görevi [подсудность суда гражданского правосудия]), m.6, m.9, m.10, m.12, m.17 ve m.19 (yetki [территориальная подсудность]), m.316, m.318 ve m.320 (basit yargılama [упрощённое судопроизводство]), m.341, m.345, m.362 ve Ek m.1 (kanun yolları [способы обжалования]) — mevzuat.gov.tr
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu [Закон Турции о медиации по гражданско-правовым спорам] — m.18/A (dava şartı olarak arabuluculuk [медиация как обязательное условие обращения в суд]), m.18/B (kira uyuşmazlıkları [споры об аренде]) — mevzuat.gov.tr
1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun [Закон о защите стоимости турецкой валюты] — mevzuat.gov.tr
Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında 32 sayılı Karar [Постановление о защите стоимости турецкой валюты] — m.4/g — mevzuat.gov.tr
32 sayılı Karara İlişkin Tebliğ [Сообщение о Постановлении] (Tebliğ No: 2008-32/34) — m.8 (döviz cinsinden ve dövize endeksli sözleşmeler [договоры в иностранной валюте и с валютной индексацией]) — mevzuat.gov.tr
İlgili sayfalar [Связанные страницы]
- Kira ve Gayrimenkul Hukuku [Право аренды и недвижимости] — üst sayfa [родительская страница]
- Kira uyuşmazlıklarında tahliye ve arabuluculuk süreci [Процесс выселения и медиации при спорах об аренде]
- İhtiyaç nedeniyle tahliye davası [Иск о выселении в связи с потребностью]
- Tahliye taahhütnamesi nedir, ne zaman geçerlidir? [Что такое письменное обязательство освободить помещение и когда оно действительно?]
- Ecrimisil (haksız işgal tazminatı) davası [Иск о возмещении за пользование (незаконное занятие)]
Bu yazı genel hukuki bilgilendirme amacı taşımaktadır, hukuki görüş niteliği taşımaz. Her olayın koşulları farklılık gösterdiğinden, somut durumunuz için avukatınızdan hukuki destek almanız önerilir. [Данная статья носит общеинформационный характер и не является юридическим заключением. Поскольку обстоятельства каждого дела индивидуальны, рекомендуется получить правовую поддержку у вашего адвоката.]