İhtiyaç nedeniyle tahliye, kiraya verenin kiralananı kendisi veya kanunda sayılan yakınları için konut ya da işyeri olarak kullanma zorunluluğu bulunduğunda kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirmesidir (TBK m.350/1).
Kiracıya gönderilen “evime ihtiyacım var, boşalt” yazısı sözleşmeyi tek başına sona erdirmez. Dava, belirli süreli sözleşmede kira süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açılır; belirsiz süreli sözleşmede ve kiralananı sonradan satın alan yeni malik için süre farklı işler (TBK m.350, m.351). Davadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur ve bu başvuru bir aylık süreyle birlikte hesaplanmalıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B). Bu kurallar konut ve çatılı işyeri kiraları içindir (TBK m.339).
Kira ilişkisinin genel çerçevesi Kira ve Gayrimenkul Hukuku sayfasında anlatılıyor.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının şartları: kimin ihtiyacı sayılır?
Kanun, gereksinim sahiplerini sayarak belirliyor. Kiraya veren, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa sözleşmeyi dava ile sona erdirebilir (TBK m.350/1).
İhtiyaç nedeniyle tahliyede kanunun aradığı üç ayrıntı bu cümlenin içinde duruyor:
- Altsoy ve üstsoy sayılıdır: çocuk, torun, anne, baba, büyükanne, büyükbaba.
- Kardeş maddede adıyla geçmez. Kardeş, kiraya veren ona karşı kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu ölçüde kapsama girebilir. Türk Medenî Kanunu’na göre herkes, yardım etmediği takdirde yoksulluğa düşecek olan üstsoyu ve altsoyu ile kardeşlerine nafaka vermekle yükümlüdür; kardeşlerin nafaka yükümlülükleri ise refah içinde bulunmalarına bağlıdır (TMK m.364). Yani iki koşul birlikte aranır: kardeş yardım görmezse yoksulluğa düşecek durumda olmalı, nafaka yükümlüsü olan kiraya veren de refah içinde bulunmalıdır. Kardeş için tahliye bu yüzden otomatik değildir.
- Kanun yalnızca bir gereksinimden söz etmiyor; bu gereksinim sebebiyle kiralananı kullanma zorunluluğu arıyor. Maddenin aradığı şey bir tercih değil, bir zorunluluktur.
Uygulamada mahkeme, ileri sürülen ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığını araştırır. “Evime ihtiyacım var” demek yetmez; ihtiyacın somut olgularla ortaya konması gerekir. İspat yükü davayı açan kiraya verendedir (HMK m.190).
Yeniden inşa ve imar da aynı maddededir. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, kiraya veren sözleşmeyi aynı usulle dava ile sona erdirebilir (TBK m.350/2). İki koşul birliktedir: işin gerekli olması yetmez, iş sürerken kullanımın imkânsız olması da aranır.
Kiralanan birden fazla kişiye aitse paylı mülkiyette kira sözleşmesinin feshi, pay ve paydaş çoğunluğuyla karar verilmesi gereken önemli yönetim işlerindendir (TMK m.691); dava açmadan önce bu çoğunluğun nasıl sağlanacağı değerlendirilmelidir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası hangi süre içinde açılır?
Süre bir aydır, ama bir ayın başlangıcı sözleşme türüne göre değişir (TBK m.350):
| Sözleşme | Bir aylık süre ne zaman başlar |
|---|---|
| Belirli süreli | Sürenin sonunda. Kiracı süre bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar (TBK m.347). Uygulamada uzayan her kira yılının sonu da bu bakımdan “sürenin sonu” sayılır. |
| Belirsiz süreli | Kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirim süresine uyularak belirlenecek tarihten başlayarak. Taşınmaz kiralarında bu, yerel âdette belirlenen kira döneminin, böyle bir âdet yoksa altı aylık kira döneminin sonudur; fesih bildirim süresi üç aydır (TBK m.329) ve dönemler sözleşmenin başlangıç tarihinden hesaplanır (TBK m.328). |
Süre bir yıl uzayabilir. Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır (TBK m.353). Dava süresi içinde açılamayacaksa hakkı korumak için kanunun öngördüğü yol budur.
Arabuluculuk bu süreyle birlikte hesaplanmalıdır. Bir ay içinde yapılması gereken ilk iş arabulucuya başvurmaktır. Arabuluculuk bürosuna başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede hak düşürücü süre işlemez (6325 sayılı Kanun m.18/A/15). Uygulamada bu bir aylık süreler hak düşürücü süre sayıldığından başvuru süreyi korur; ama son tutanaktan sonra yalnızca sürenin kalan kısmı işler. Bu yüzden arabulucuya sürenin son günlerine bırakmadan başvurmak gerekir.
Kiralananı sonradan satın alan yeni malik ne yapabilir?
Alanya’da kiracısıyla birlikte satılan daireler bu başlığın konusudur. Kiralananın satılması kira sözleşmesini sona erdirmez: sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur (TBK m.310). Kanun yeni malike ayrıca kendi tahliye yolunu veriyor (TBK m.351):
- Yeni malik, kiralananı yukarıda sayılan aynı kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
- Yeni malik dilerse aynı hakkı, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
Birinci yolda bildirim şarttır; ikinci yolda bildirim aranmaz ama sözleşmenin bitimi beklenir. Uygulamada edinme tarihi olarak tapudaki tescil tarihi esas alınır; taşınmaz mülkiyeti de kural olarak tescille kazanılır (TMK m.705). Satış vaadi sözleşmesinin ya da ödemenin tarihi esas alınmaz. Kanun, altı ayın hangi tarihten işleyeceğini ve altı ay dolduktan sonra davanın ne kadar süre içinde açılacağını ayrıca yazmıyor; bu yüzden gecikilmemelidir. İki yolda da davadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.
Dava açmadan önce arabuluculuk zorunlu mu?
Evet. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Kanun bu kuraldan yalnızca kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümleri ayrık tutar (6325 sayılı Kanun m.18/B/1-a).
Dava şartı olmasının sonucu ağırdır. Arabulucuya hiç başvurulmadan dava açıldığı anlaşılırsa dava, herhangi bir işlem yapılmaksızın usulden reddedilir. Başvurulmuş ama anlaşmaya varılamadığına ilişkin son tutanak dilekçeye eklenmemişse mahkeme bir haftalık kesin süre verir; bu süre de geçerse dava usulden reddedilir (m.18/A/2). Arabulucu başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde sonuçlandırır; bu süre zorunlu hâllerde en fazla bir hafta uzatılabilir (m.18/A/9).
Geçerli bir mazeret göstermeksizin ilk toplantıya katılmayan taraf, davada haklı çıksa bile karşı tarafın ödemekle yükümlü olduğu yargılama giderlerinin yarısından sorumlu tutulur (m.18/A/11).
Arabuluculukta anlaşılırsa, anlaşma belgesinin icra edilebilirliğine ilişkin şerhin alınması zorunludur; bu şerh taşınmazla ilgili anlaşma belgeleri bakımından taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden alınır (m.18/B/3). Alanya’daki bir konut için şerh de oradaki sulh hukuk mahkemesinden alınır. Şerhli anlaşma belgesi ilam niteliğinde belge sayılır (m.18/2); anlaşılan konularda taraflar artık dava açamaz (m.18/5). Sürecin ayrıntısı kira uyuşmazlıklarında tahliye ve arabuluculuk süreci yazısında.
Hangi mahkemede, nerede görülür?
Görev. Sulh hukuk mahkemeleri, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın, kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davaları görür (HMK m.4/1-a).
Yetki. Genel yetkili mahkeme, davalının davanın açıldığı tarihteki yerleşim yeri mahkemesidir (HMK m.6). Sözleşmeden doğan davalar sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde de açılabilir (HMK m.10); kiralananı geri verme borcu bir parça borcudur ve aksine bir anlaşma yoksa kiralananın bulunduğu yerde ifa edilir (TBK m.89). Kanun ayrıca taşınmazın zilyetliğine ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesini kesin yetkili kılmıştır (HMK m.12). Tahliye davasının bu kesin yetki kapsamına girip girmediği tartışmalıdır; hangi görüş esas alınırsa alınsın, kiralananın bulunduğu yer mahkemesinde açılan dava yetki tartışmasını baştan önler. Kira sözleşmesine yazılan “… mahkemeleri yetkilidir” kaydı, taraflar tacir veya kamu tüzel kişisi değilse geçerli bir yetki sözleşmesi değildir (HMK m.17).
Yargılama. Basit yargılama usulü uygulanır; taraflar bütün delillerini dilekçeleriyle bildirmek zorundadır (HMK m.316, m.318). Kiracının cevap süresi, dava dilekçesinin tebliğinden itibaren iki haftadır (HMK m.317).
İcra yolu ayrıdır. Kira bedelinin ödenmemesi gibi bazı hâllerde ilamsız icra yoluyla tahliye istenebilir; tahliye taahhüdüne dayanan kiraya veren de icraya başvurabilir (TBK m.352/1). Bu yol İcra ve İflas Kanunu’nun kiralara ilişkin ayrı babında düzenlenmiştir (İİK m.269 ve devamı; ayrıntısı İcra ve İflas Hukuku sayfasında) ve arabuluculuk şartının dışındadır. Aynı sebeple dava açmayı seçen kiraya veren ise önce arabulucuya başvurmalıdır. Gereksinim sebebiyle tahliyenin icra yolu yoktur; kanun bu sebebi yalnızca davaya bağlamıştır (TBK m.350).
Karar kesinleşmeden uygulanır mı? Kanun yolları
Sulh hukuk mahkemesinin kararına karşı, parasal sınırın altında kaldığı için kesin olan kararlar dışında, kararın tebliğinden itibaren iki hafta içinde istinaf yoluna başvurulabilir (HMK m.341, m.345). Bölge adliye mahkemesinin kararına karşı temyiz yolu kira ilişkisinden doğan davalarda sınırlıdır; kanun, üç aylık kira tutarının temyiz sınırını aşıp aşmadığına bakar (HMK m.362/1-b). Sınırlar her yıl yeniden belirlendiği ve davanın açıldığı tarihteki tutar esas alındığı için burada rakam verilmiyor (HMK Ek m.1).
Kanun yoluna başvurmak kararın icrasını durdurmaz; kesinleşmeden yerine getirilemeyenler kişiler hukuku, aile hukuku ve taşınmaz üzerindeki ayni haklara ilişkin kararlardır (HMK m.350, m.367). Uygulamada kira sözleşmesine dayanan tahliye kararı bunlardan sayılmadığından kesinleşmeden icraya konulabilir. İcra dairesi kiracıya taşınmazı yedi gün içinde teslim etmesini emreder (İİK m.26). Kanun yoluna başvuran kiracı, icra mahkemesinin kabul edeceği teminatı gösterirse icranın geri bırakılması kararı alması için kendisine süre verilir (İİK m.36).
Tahliyeden sonra üç yıl kuralı ve tazminat
İhtiyaç nedeniyle tahliye kararıyla iş bitmez: kanun, tahliyeden sonraki üç yıl için kiraya verene ayrı bir yükümlülük getirir ve bu kural iki tarafı birden ilgilendirir.
Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz (TBK m.355/1).
Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar da eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır; bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir. Bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz (TBK m.355/2).
Aykırılığın yaptırımı maddede yazılıdır: kiraya veren bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür (TBK m.355/3).
Sözleşmeye “ihtiyaç hâlinde tahliye edilir” yazmak işe yarar mı?
Kanun hayır diyor: dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m.354). Bu başlığın altındaki bütün süreler ve koşullar bu kuralın kapsamındadır. Sözleşmeye konulan ve kanunun verdiğinden daha geniş bir tahliye imkânı tanıyan madde, kanunun aradığı koşulların yerine geçmez.
Hangi kira sözleşmelerinde uygulanır?
Bu sayfadaki kuralların tamamı konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkindir; ancak bu hükümler niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmalarında uygulanmaz (TBK m.339).
Bu istisna Alanya’daki yazlık ve kısa dönem kiralamalar bakımından önemlidir. İstisna için iki koşul birlikte aranır: taşınmaz niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş olmalı ve kiralama altı ay ya da daha kısa sürmelidir.
Diğer tahliye sebepleriyle karıştırılmamalı
Sürenin bitmesi tek başına sebep değildir. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Sebep göstermeden sona erdirme ancak şu hâllerde mümkündür: belirli süreli sözleşmede on yıllık uzama süresinin sonunda, bunu izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak; belirsiz süreli sözleşmede ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle. Genel hükümlere göre fesih hakkı doğuran durumlar da saklıdır (TBK m.347). Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır (TBK m.348).
Kanun, kiracıdan kaynaklanan ve dava yoluyla işleyen sebepleri ayrı bir maddede topluyor (TBK m.352):
| Sebep | Kanun ne diyor |
|---|---|
| Tahliye taahhüdü | Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa, kiraya veren sözleşmeyi bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir |
| İki haklı ihtar | Kiracı, bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtara sebep olmuşsa, kiraya veren kira süresinin, bir yıldan uzun süreli kiralarda ise ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yoluyla sona erdirebilir |
| Kiracının başka konutu | Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunuyorsa ve kiraya veren sözleşmenin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yoluyla sona erdirebilir |
Taahhüt yolunun ayrıntısı tahliye taahhütnamesi sayfasındadır.
Bunlardan ayrı olarak kira bedelinin ödenmemesi ve kiralananın özenle kullanılmaması hâllerinde kanun, en az otuz gün süre verilen yazılı ihtar üzerine fesih imkânı tanır (TBK m.315, m.316).
Sık sorulan sorular
Kiracıya ihtarname çektim, çıkmıyor. Doğrudan tahliye edebilir miyim?
Hayır. Gereksinim sebebiyle sona erdirme kanunda dava olarak düzenlenmiştir (TBK m.350); ihtarname tek başına sözleşmeyi sona erdirmez. Kanunun yazılı bildirime sonuç bağladığı iki hâl ayrıdır: kiralananı sonradan edinen malikin edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde yaptığı bildirim, altı ay sonra açılacak davanın koşuludur (TBK m.351); dava açılacağının süresi içinde yazılı olarak bildirilmesi ise dava açma süresini bir kira yılı uzatır (TBK m.353). Bunların hiçbiri tek başına tahliye sağlamaz.
Kiracı çıkmıyorsa kilidi değiştirebilir ya da eşyalarını çıkarabilir miyim?
Hayır. Kiracı kiralananın zilyedidir. Başkasının zilyet bulunduğu bir şeyi gasbeden kişi, o şey üzerinde üstün bir hakka sahip olduğunu iddia etse bile onu geri vermekle yükümlüdür (TMK m.982). Tahliye ancak mahkeme kararıyla ya da kanunda öngörülen icra yoluyla sağlanır.
Evi kiracısıyla birlikte satın aldım. Ne kadar beklemem gerekir?
İki yol var. Edinme tarihinden (uygulamada tapudaki tescil tarihinden) başlayarak bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yaparsanız, davayı altı aylık süre geçtikten sonra açabilirsiniz. Bildirim yapmadıysanız, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açma yolu açık kalır (TBK m.351). İki yolda da dava açmadan önce arabulucuya başvurmanız gerekir.
Kardeşim için tahliye davası açabilir miyim?
Kanun kardeşi adıyla saymıyor; “kanun gereği bakmakla yükümlü olunan diğer kişiler” diyor (TBK m.350/1). Kardeş bu tanıma ancak Türk Medenî Kanunu’ndaki nafaka yükümlülüğü ölçüsünde girebilir: kardeşin yardım görmezse yoksulluğa düşecek olması ve sizin refah içinde bulunmanız gerekir (TMK m.364). Somut duruma bakılması gerekir.
Kira sözleşmesi on yılı doldurmadan ihtiyaç nedeniyle tahliye istenebilir mi?
Evet. On yıllık uzama süresi, kiraya verenin sebep göstermeden sona erdirmesine ilişkindir (TBK m.347). İhtiyaç nedeniyle tahliye ayrı bir dava sebebidir ve kendi sürelerine tabidir (TBK m.350).
Dayanak mevzuat
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu — m.89 (ifa yeri), m.310 (kiralananın el değiştirmesi), m.315–316 (temerrüt ve özen borcu), m.328–329 (belirsiz süreli kirada fesih), m.339 (uygulama alanı), m.347–348 (bildirim yoluyla sona erme), m.350 (gereksinim, yeniden inşa ve imar), m.351 (yeni malikin gereksinimi), m.352 (kiracıdan kaynaklanan sebepler), m.353 (dava süresinin uzaması), m.354 (dava sebeplerinin sınırlılığı), m.355 (yeniden kiralama yasağı) — mevzuat.gov.tr
4721 sayılı Türk Medenî Kanunu — m.364 (nafaka yükümlüleri), m.691 (önemli yönetim işleri), m.705 (taşınmaz mülkiyetinin tescille kazanılması), m.982 (zilyetliğin gasbında dava hakkı) — mevzuat.gov.tr
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu — m.4 (sulh hukuk mahkemelerinin görevi), m.6, m.10, m.12 ve m.17 (yetki), m.190 (ispat yükü), m.316–318 (basit yargılama), m.341, m.345, m.350, m.362, m.367 ve Ek m.1 (kanun yolları) — mevzuat.gov.tr
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu — m.18 (anlaşma belgesi), m.18/A (dava şartı olarak arabuluculuk), m.18/B (kira uyuşmazlıkları) — mevzuat.gov.tr
2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu — m.26 (tahliye ilamının icrası), m.36 (icranın geri bırakılması), m.269 ve devamı (kiralar hakkında özel hükümler) — mevzuat.gov.tr
İlgili sayfalar
- Kira ve Gayrimenkul Hukuku — üst sayfa
- Kira uyuşmazlıklarında tahliye ve arabuluculuk süreci
- Tahliye taahhütnamesi nedir, ne zaman geçerlidir?
- Kira tespit davası ve kira artış sınırı
- Ecrimisil (haksız işgal tazminatı) davası
Bu yazı genel hukuki bilgilendirme amacı taşımaktadır, hukuki görüş niteliği taşımaz. Her olayın koşulları farklılık gösterdiğinden, somut durumunuz için avukatınızdan hukuki destek almanız önerilir.