Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi Her Zaman Tahliye Anlamına Gelir mi?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme süresinin sona ermesi, tek başına kiraya verene kiracıyı doğrudan tahliye etme hakkı vermez.
Türk Borçlar Kanunu, kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirebilmesini belirli şartlara bağlamıştır. Bu nedenle tahliye talebinin hukuki dayanağının doğru belirlenmesi gerekir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye
Kiraya verenin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanunda belirtilen diğer kişilerin konut ya da işyeri ihtiyacının bulunması durumunda ihtiyaç nedeniyle tahliye davası gündeme gelebilir.
Ancak yalnızca “eve ihtiyacım var” denilmesi yeterli değildir. Uygulamada ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığı uyuşmazlığın temel noktalarından birini oluşturur. Türk Borçlar Kanunu’nun ihtiyaç nedeniyle tahliyeye ilişkin hükümleri bu çerçevede uygulanmaktadır.
Kira Bedelinin Ödenmemesi
Kiracının kira bedellerini süresinde ödememesi de belirli şartların oluşması halinde tahliyeye yol açabilir.
Bu konuda izlenecek yol; ödeme emri gönderilmesi, temerrüt nedeniyle tahliye veya haklı ihtara dayalı dava gibi somut duruma göre değişebilir.
Bu nedenle yalnızca kira borcunun bulunması değil, ödeme tarihleri ve daha önce gerçekleştirilen ihtar veya icra işlemleri de önem taşır.
Tahliye Taahhütnamesi
Kiracı tarafından kiralananın teslim edilmesinden sonra verilen yazılı tahliye taahhüdü de belirli şartlarda tahliyenin dayanağı olabilir.
Ancak taahhüdün tarihi, içeriği, hangi koşullarda düzenlendiği ve tahliye tarihinin belirli olup olmadığı önemlidir. Tahliye taahhütnameleriyle ilgili uyuşmazlıklarda belgenin geçerliliği ayrıca değerlendirilir.
Kira Davalarında Arabuluculuk
1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan birçok uyuşmazlıkta dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartı haline gelmiştir. Kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ise bu düzenlemenin istisnaları arasındadır.
Dolayısıyla kira uyuşmazlığında doğrudan dava açmadan önce uyuşmazlığın dava şartı arabuluculuk kapsamında olup olmadığı kontrol edilmelidir.
Sonuç
Kira uyuşmazlıklarında “sözleşme bitti”, “kirayı ödemedi” veya “eve ihtiyacım var” şeklindeki tek bir olgu çoğu zaman sürecin tamamını açıklamaya yetmez.
Tahliye sebebi, sözleşmenin içeriği, yapılan bildirimler, ödeme tarihleri ve daha önce gerçekleştirilen işlemler birlikte değerlendirilmelidir. Ayrıca dava açılacaksa arabuluculuk şartının bulunup bulunmadığı da önceden kontrol edilmelidir.
İlgili çalışma alanı: Bu konu hakkında daha ayrıntılı bilgi için Kira ve Gayrimenkul Hukuku sayfamızı inceleyebilirsiniz.
Bu yazı genel hukuki bilgilendirme amacı taşımaktadır. Kira uyuşmazlıklarında süreler ve izlenecek hukuki yol somut olaya göre farklılık gösterebilir.