¿La terminación del contrato de arrendamiento siempre implica el desalojo?
En los arrendamientos de vivienda y de locales de trabajo cubiertos, la expiración del plazo del contrato no otorga por sí sola al arrendador el derecho a desalojar directamente al arrendatario.
El Código de Obligaciones Turco condiciona la facultad del arrendador de poner fin al contrato al cumplimiento de ciertos requisitos. Por lo tanto, es necesario determinar correctamente la base jurídica de la solicitud de desalojo.
Desalojo por necesidad
Si el arrendador, su cónyuge, sus descendientes, sus ascendientes u otras personas especificadas en la ley tienen necesidad de vivienda o de un local de trabajo, puede plantearse una demanda de desalojo por necesidad.
Sin embargo, no basta con decir «necesito la casa». En la práctica, determinar si la necesidad es real, sincera y necesaria constituye uno de los puntos centrales de la controversia. Las disposiciones del Código de Obligaciones Turco relativas al desalojo por necesidad se aplican en este marco.
Falta de pago de la renta
El impago puntual de la renta por parte del arrendatario también puede dar lugar al desalojo si se cumplen ciertas condiciones.
La vía que debe seguirse en este asunto puede variar según el caso concreto: envío de un requerimiento de pago, desalojo por mora o demanda basada en un requerimiento justificado.
Por lo tanto, no solo importa la existencia de la deuda por rentas, sino también las fechas de pago y los requerimientos o procedimientos de ejecución realizados previamente.
Compromiso de desalojo
El compromiso escrito de desalojo otorgado por el arrendatario después de la entrega del inmueble arrendado también puede constituir, bajo ciertas condiciones, la base del desalojo.
Sin embargo, son importantes la fecha del compromiso, su contenido, las condiciones en las que se otorgó y si la fecha de desalojo está determinada. En las controversias relacionadas con los compromisos de desalojo, la validez del documento se evalúa por separado.
Mediación en los litigios de arrendamiento
Desde el 1 de septiembre de 2023, en muchas controversias derivadas de la relación de arrendamiento, acudir a un mediador antes de presentar la demanda se ha convertido en un requisito procesal. Sin embargo, las disposiciones relativas al desalojo de los inmuebles arrendados mediante ejecución sin título ejecutivo conforme a las normas de la Ley de Ejecución forzosa y concursos se encuentran entre las excepciones a esta regulación.
Por tanto, antes de presentar directamente una demanda en una controversia de arrendamiento, debe comprobarse si esta está incluida en el ámbito de la mediación obligatoria como requisito procesal.
Conclusión
En las controversias de arrendamiento, un solo hecho como «el contrato terminó», «no pagó la renta» o «necesito la casa» a menudo no basta para explicar todo el proceso.
La causa del desalojo, el contenido del contrato, las notificaciones realizadas, las fechas de pago y los procedimientos anteriores deben evaluarse conjuntamente. Además, si se va a presentar una demanda, debe comprobarse previamente si existe el requisito de mediación.
Área de práctica relacionada: Para obtener información más detallada sobre este tema, puede consultar nuestra página de Derecho de arrendamientos e inmobiliario.
Este artículo tiene fines de información legal general. Los plazos y las vías legales que deben seguirse en las controversias de arrendamiento pueden variar según el caso concreto.